天津機場新城高新產業(yè)園項目運營策略報告（128頁）.ppt
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天津機場新城高新產業(yè)園項目運營策略報告（128頁）.ppt
1、1 天津機場新城高新產業(yè)園項目運營策略報告天津機場新城高新產業(yè)園項目運營策略報告 目錄 一、經濟及產業(yè)研究4 二、園區(qū)分析10 三、新區(qū)市場分析18 四、項目定位 36 五、項目開發(fā)戰(zhàn)略及相關財務分析41 六、其他開發(fā)建議 98 一、一、 天津市市區(qū)辦公物業(yè)天津市市區(qū)辦公物業(yè) 市場競爭分析市場競爭分析 條件條件 甲級甲級 乙級乙級 至少應該達到至少應該達到10項要求項要求 至少應該達到至少應該達到10項要求項要求 位置位置 主要商務區(qū)的核心位置 非主要商務區(qū)位置 交通交通 公共交通便利，距離主要交通結點步行距 離約5-10分鐘。靠近商務主干道。 距離主要交通結點步行距離約10-20分鐘。 可視
2、性可視性 在商務主干道上很容易看到或辨識 在主要或二級商務道路上可以看到 落成年限落成年限 小于10年 小于20年 建筑體量建筑體量 大于30000平方米 大于10000平方米 標準層面積標準層面積 大于1300平方米 大于1000平方米 得房率得房率 70% 60% 層高層高 凈高高于2.7米 凈高高于2.5米 架空地板架空地板 有 有 外立面外立面 頂級建筑材料 較好的建筑材料 內部裝飾內部裝飾 大堂: 至少擁有5米的挑空 辦公及公共區(qū)域的內部裝修達到頂級水平 大堂: 至少擁有3米的挑空 辦公及公共區(qū)域的內部裝修達到較好水平 空調空調 VAV系統(tǒng);中央空調 中央空調 物業(yè)管理物業(yè)管理 國際
3、物業(yè)管理公司 較高聲譽的本地物業(yè)管理公司 仲量聯(lián)行對于甲乙級寫字樓的區(qū)分有自己的標準，標準主要是建立在房地產信托基金 （REITS）對甲乙級寫字樓的判斷標準上。具體標準如下： 天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析 上述的寫字樓區(qū)分標準適用于整個中國地區(qū)，可根據相關細分區(qū)域市場的差異程度進 行相關調整。 對中國的主要的一線城市如北京、上海、廣州包括香港等，定位為甲級寫字樓的辦公 樓上述所有條件都必須得到滿足的。 對于天津市場，由于寫字樓市場發(fā)展程度相對一線城市還有一定距離，整個辦公樓市 場也相對并不成熟，因此我們認為天津市場的甲乙級寫字樓判斷標準為：符合上述表符合上述表 格中相關條件中的至少格中相關條件中的至少8項項。 因此按照上述標準，我們認定天津市目前已經落成的甲級辦公樓僅有兩個項目。但將 來在市區(qū)中也有許多在建項目落成后也將達到甲級寫字樓的水準。 天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析 友誼路友
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