商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基礎(chǔ)理念(32頁）.ppt
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商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基礎(chǔ)理念(32頁）.ppt
1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基礎(chǔ)理念 （1）租鋪問題解決得好是旺場的必要 條件，但不是充分條件。 一、關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系上的認識論一、關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系上的認識論 （2）售鋪問題解決得好是旺場的補充條 件（開發(fā)商有較充足旺場經(jīng)費）， 既不是必要條件，也不是充分條件。 一、關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系上的認識論一、關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系上的認識論 二、關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系上的方法論誤區(qū)二、關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系上的方法論誤區(qū) （1）系統(tǒng)結(jié)果性問題不能通過局部過 程性問題來解決。租、售問題不 能解決旺場問題。但旺場問題可 以解決租、售問題。 （2）簡單問題復(fù)雜化。 不旺場帶來很多小問題（租戶、
2、 業(yè)主諸多糾紛干擾管理公司），導(dǎo)致 管理公司（開發(fā)商）產(chǎn)生偏差決策想 法只租不售。 二、關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系上的方法論誤區(qū)二、關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系上的方法論誤區(qū) 二、關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系上的方法論誤區(qū)二、關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系上的方法論誤區(qū) （3）復(fù)雜問題理不出重點。 租戶由于經(jīng)營不善，要求減免租 金，開發(fā)商給予補償而不是使用經(jīng)費 來旺場，可補償只能救急救不了冷場。 三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系 （1）在整個商業(yè)廣場中，主力店與精品店 相互依存，相互支持，相互襯托，使 零售業(yè)態(tài)和商品品種的不斷調(diào)整趨向更 加合理，更加符合市場，也就不能忽視 和放棄任何一
3、個角落，任何一種業(yè)態(tài)的 旺場經(jīng)營管理，保證處處紅火。否則， 商業(yè)廣場價值（含金量）大減。 三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系 （2）各業(yè)態(tài)的作用和意義差別： 超市：引人氣、掙現(xiàn)金流 百貨：掙現(xiàn)金流、提高檔次 娛樂：引客、留客場所 餐飲：配套消費、完善功能 三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系 （3）為了支撐高租金的店中店，精品店的唯 一生存之道： 先商鋪時代先商鋪時代 6個單店首層和沈陽組合店，以批發(fā)為主 的市場。 三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系 商鋪時代商鋪時代 天津、南寧、武漢、哈爾濱組合店兩個 首層，以批發(fā)為主，零售業(yè)輔的半市場半商 場。 三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系 后商鋪時代后商鋪時代 連廊街鋪，以零售為主，以批發(fā)為輔 真正意義上的旗艦店。 三、關(guān)于主力店和精品店的關(guān)系三、關(guān)于主力店和
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