1、 目目 錄錄 摘 要 . 1 ABSTRACT . 2 1 引言 . 3 2 上海別墅市場結構分析 . 4 2.1 別墅市場界定 . 4 2.2 上海別墅市場發展歷史 . 5 2.2.1 上海住宅市場的發展 . 5 2.2.2 別墅建設歷程 . 6 2.2.3 別墅市場發展歷史 . 7 2.3 上海別墅市場供求結構分析 . 9 2.3.1 市場現狀總體評價 . 9 2.3.2 供給分析 . 10 2.3.3 需求分析 . 10 2.4 區域分析 . 12 2.4.1 閔行 . 13 2.4.2 松江 . 14 2.4.3 青浦 . 14 2.4.4 浦東 . 14 2.4.5 南匯 . 15
2、2.4.6 城市中心區 . 15 2.5 市場未來發展趨勢 . 16 3 定價理論基礎 . 18 3.1 競爭定價理論 . 18 3.2 基于戰略成本分析的定價 . 22 3.3 細分市場定價 . 24 3.4 價值定價理論 . 27 4 上海別墅市場常用定價策略介紹 . 30 4.1 成本定價策略 . 32 4.2 競爭導向定價策略 . 35 4.3 價值定價策略 . 37 4.4 動態靈活定價策略 . 41 4.4.1 開盤定價策略 . 41 4.4.2 尾盤定價策略 . 44 5 重點個案分析“綠寶園” . 46 5.1 個案背景介紹 . 46 5.2 個案定價實證分析 . 47 5.2
3、.1 一期：從租賃入手 . 47 5.2.2 二期：銷售上突破 . 47 5.2.3 三期：選擇客戶、締造精品 . 48 5.2.4 一至三期市場推廣情況匯總 . 49 5.2.5 四期、五期的新變化 . 51 5.3 個案實踐對別墅定價策略的啟示和思考 . 52 6 結束語 . 54 參考文獻 . 錯誤錯誤!未定義書簽。未定義書簽。 后 記 . 錯誤錯誤!未定義書簽。未定義書簽。 摘摘 要要 我國住宅產業的相關產品市場發展時間較短， 其中別墅市場的發展相對西方發達 國家就更加滯后。 根據市場經濟下一般商品的定價理論以及房地產行業的特殊性為別 墅產品定價對于市場的健康發展是非常重要的。 上海做為國內別墅住宅市場發展較成 熟的地區，在這方面積累了許多有益的實踐經驗可以為定價策略理論提供實證研究。 本文旨在研究商品定價理論和房地產的價格理論在別墅定價活動中的結合和應 用。從對上海別墅市場的結構
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