2011年水榭地產(chǎn)深圳龍崗舊改項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告(221頁).pdf
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2011年水榭地產(chǎn)深圳龍崗舊改項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告(221頁).pdf
1、1 謹呈：水榭花都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹呈：水榭花都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 水榭地產(chǎn)龍崗舊改項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告水榭地產(chǎn)龍崗舊改項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告 2011.03 本報告是嚴格保密的。 2 項目解析：項目位于龍崗中心區(qū)，緊鄰地鐵3號線和深惠公路項目解析：項目位于龍崗中心區(qū)，緊鄰地鐵3號線和深惠公路 n項目位于龍崗中心區(qū)，緊 鄰龍崗中心城中心區(qū)。 n項目緊鄰地鐵三號線，有 兩個地鐵出口，距龍城廣 場站100米，距南聯(lián)站150 米。 n地鐵三號線全線由福田區(qū) 益田村至龍崗雙龍，預(yù)計 2011年6月30日建成通 車，其中草埔站至雙龍站 已于2010年12月28日試運 營 。 龍城廣場站 南聯(lián)
2、站 惠深高速 深惠路 本項目本項目 龍崗區(qū)人民政府 地鐵三號線 龍崗中心 城CBD 本報告是嚴格保密的。 3 項目解析：項目占地約450畝，為大規(guī)模城市舊改項目項目解析：項目占地約450畝，為大規(guī)模城市舊改項目 項目內(nèi)部項目內(nèi)部有一個區(qū)級 保護單位，客家圍： 簡湖世居 東側(cè)：東側(cè)：為南聯(lián)路，沿 街為小商鋪，主要經(jīng) 營建材。 北側(cè)：北側(cè)：為龍園路，項 目內(nèi)部沿街一排為商 鋪，主要經(jīng)營建材， 不拆。 南側(cè)：南側(cè)：緊 鄰深惠路 以及地鐵 三號線， 沿線有幾 家家具市 場。 西側(cè)：西側(cè)：為龍河路，沿 街有商鋪，經(jīng)營餐飲。 1300米 800米 300米 470米 n項目占地約450 畝，建筑面積 超1
3、00萬平方 米，為大規(guī)模 舊改項目。 n項目內(nèi)部有一 個區(qū)級文化保 護單位簡湖世 居，為客家文 化的典型代 表客家圍。 n項目北側(cè)有一 排沿街商鋪， 目前計劃不拆。 本報告是嚴格保密的。 4 目標解析：目標解析： n企業(yè)開發(fā)目標：企業(yè)開發(fā)目標： n政府要求：政府要求： n世聯(lián)認為項目需要解決的問題：世聯(lián)認為項目需要解決的問題： 如何確定項目的整體定位與如何確定項目的整體定位與 核心價值點？核心價值點？ 如何制定項目各種物業(yè)功如何制定項目各種物業(yè)功 能定位及開發(fā)體量？能定位及開發(fā)體量？ 如何制定出最佳的容積如何制定出最佳的容積 率，保證項目最大化利潤？率，保證項目最大化利潤？ 提概念，向政府要高容積率，實現(xiàn)利 潤最大化 通過商業(yè)提升項目價值 作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為上市做準備 提高商業(yè)比例，完善片區(qū)配套 本報告是嚴格保密的。 5 各類物業(yè)定位各類物業(yè)定位 規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議 分期開發(fā)策略分期開
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