房地產(chǎn)投資策略研究報告（21頁）.pdf

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房地產(chǎn)投資策略研究報告（21頁）.pdf

1、后調(diào)控時代，“否極”方能“泰來” 房地產(chǎn)行業(yè)投資策略申萬研究2 2 1.過去12年：流動性和行業(yè)政策共同影響地產(chǎn)牛熊 2.2012：政策到極致，信貸微寬松 3.無有之變：存貨積累帶來行業(yè)政策變動可能 4.投資策略和建議主要內(nèi)容申萬研究3 3 1.1 流動性和行業(yè)政策共同影響地產(chǎn)牛熊房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)增長首付比例房貸利率信貸額度行業(yè)政策：支持還是抑制？行業(yè)政策：支持還是抑制？信貸政策：松還是緊？信貸政策：松還是緊？經(jīng)濟(jì)增長：增長還是衰退？經(jīng)濟(jì)增長：增長還是衰退？流動性行業(yè)政策申萬研究4 4 1.2 流動性決定市場趨勢，行業(yè)政策主宰市場波動資料來源：CEIC，申萬研究 ?

2、流動性決定市場趨勢過去12年：流動性趨松時，行業(yè)抑制政策收效甚微流動性由信貸投放與經(jīng)濟(jì)增長共同決定，趨勢更重要 ? 行業(yè)政策主宰市場波動行業(yè)政策包括：首付比例和執(zhí)行利率 -20 -10 0 10 20 30 40 50 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 銷售面積增速過去12年銷售市場表現(xiàn)樓市牛熊圖資料來源：申萬研究支持中性抑制趨松大牛市（2002-2004/2009）小牛市（2007) 小熊市（2004-2006/2010）趨緊小熊市（2000-2002）大熊市（2008

3、) 行業(yè)政策行業(yè)政策流動性申萬研究5 5 ? 流動性：信貸與增長的相互作用信貸投放決定短期流動性；經(jīng)濟(jì)增長決定信貸投放可持續(xù)性進(jìn)而決定整體流動性 1999-2002年，貨幣政策趨于放松，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求不足使得市場的整體流動性趨緊，信貸增速改善有限 2005年和2007年，銷售波動遠(yuǎn)大于信貸余額增速的波動，主要因?yàn)橘Q(mào)易順差帶來經(jīng)濟(jì)增長預(yù) 期和被動貨幣創(chuàng)造 1.2.1 流動性領(lǐng)先或同步銷售兩次背離：信貸與增長共同決定流動性 05-07年貿(mào)易順差大幅改善 -40 -20 0 20 40 60 80 100 1998-1 1999-1 2000-1 2001-1 2002-1 2003-1 2004-1 2005-1 2006-1 2007-1 2008-1 2009-1 2010-1 2011-1 0 10 20 30 40 銷售余額增速 6 8 10 12 14

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