寧波萬國首府廣場商業(yè)綜合體項目租金定價及招商策略【35頁】.pdf
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寧波萬國首府廣場商業(yè)綜合體項目租金定價及招商策略【35頁】.pdf
1、萬國首府廣場租金定價 及招商策略匯報 萬國首府廣場租金定價 及招商策略匯報 定價思路： 一、根據(jù)產(chǎn)品的商業(yè)價值將產(chǎn)品進行分區(qū)細分。 二、將細分后的產(chǎn)品與三門當?shù)爻鞘械淖饨痼w系進行對比。 得出板塊間均價（參考慈溪新天地、上林坊,寧波天一廣 場的租金布局比例） 三、不同版塊內(nèi)選取不同定價參考因子，進行平行比較， 得出每套具體租金價格 根據(jù)產(chǎn)品的商業(yè)價值將產(chǎn)品進行細分（一層） 第一梯隊：第一梯隊：沿人民路商業(yè)街 區(qū)，人氣最旺，參考附近商業(yè) 租金。 第二梯隊第二梯隊：對面為人民廣場， 為單面街。商業(yè)價值與人民路 有一定差距。 第三梯隊第三梯隊：超市出入口商業(yè),依 托超市出口人流, 商業(yè)價值次之。 第四
2、梯隊第四梯隊：中庭內(nèi)街商圈，商 業(yè)氛圍相對超市出入口商業(yè)較 弱。 第五梯隊：第五梯隊：車行入口商業(yè),北側(cè) 可以開門,商業(yè)可視性較高. 第六梯隊第六梯隊：內(nèi)街商業(yè),可視性不 高. 第七梯隊第七梯隊： Z北外側(cè)商業(yè),可視 性差,通達性差,商業(yè)價值弱. 版塊間平均租金的確定： 人民路外側(cè)一層人民路外側(cè)一層：整個項目租金導(dǎo)入的價格參照，目前沿人民路一層 平均租金為9元/天，以此租金設(shè)定人民路外側(cè)一層平均租金。 南山路外側(cè)一層南山路外側(cè)一層：主街與次街租金價格的規(guī)律比值為1：0.8，考慮市 民廣場的建設(shè)，有自然的人流聚集能力，故取修正比值為1：0.9，設(shè) 定南山路外側(cè)一層平均租金為8元/天。 超市周邊版
3、塊一層超市周邊版塊一層：類比寧波類似業(yè)態(tài)布局，內(nèi)廣場賣場大門周邊商 鋪租金與主干道商鋪租金的比值在0.6：10.7：1，取此版塊均價為6 元/天。 廣場內(nèi)鋪一層：廣場內(nèi)鋪一層：中庭內(nèi)鋪和中庭超市旁的商鋪租金比0.8:1左右, 取此 版塊均價為5元/天。 內(nèi)步行街商鋪一層內(nèi)步行街商鋪一層：類比同類型商業(yè)，根據(jù)之前論證，內(nèi)外街租金比 值關(guān)系約為1：3，取內(nèi)街商業(yè)34元/天，同時z字型東側(cè)優(yōu)于人民 路東側(cè)明顯。 z z z z字型北側(cè)一層：字型北側(cè)一層：與超市周邊板塊形成類似的內(nèi)外街格局，故取次板 塊平均租金價格為2元/天 根據(jù)產(chǎn)品的商業(yè)價值將產(chǎn)品進行細分（二層） 第八梯隊：第八梯隊：沿人民路商業(yè) 街區(qū) 第九梯隊第九梯隊：對面為人民廣 場，商業(yè)價值與人民路有 一定差距。 第十梯隊第十梯隊：有自然通道二 層。 第十一梯隊第十一梯隊：中庭內(nèi)街商 圈，無自然通道二層 第十二梯隊：第十二梯隊：鏈接第十梯
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