20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資與拓展實務(wù)分析報告（190頁）.PDF
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20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資與拓展實務(wù)分析報告（190頁）.PDF
1、1 房地產(chǎn)開發(fā)投資與拓展實務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)投資與拓展實務(wù) 2008年12月 2 港資地產(chǎn)商把“地段論”奉為真經(jīng)： “房地產(chǎn)開發(fā)中起到關(guān)鍵作用的是拿到一塊好地盤。由于建 筑成本、專業(yè)費、稅費等費用相對固定，房地產(chǎn)開發(fā)中有關(guān)技 術(shù)如規(guī)劃、監(jiān)理、物業(yè)管理也相對規(guī)范，因此、地盤狀況對項 目起決定影響。” 因此要重新審視地段價值，并對地段價值做出選擇判斷，即 “擇地之道” 在市場成熟，營銷手段、設(shè)計水平、 施工質(zhì)量差別不大的情況下，地段仍舊是 房地產(chǎn)開發(fā)的決定性因素 在市場成熟，營銷手段、設(shè)計水平、 施工質(zhì)量差別不大的情況下，地段仍舊是 房地產(chǎn)開發(fā)的決定性因素 地塊判斷概述 3 概括地講，之所以有樓盤不幸半
2、途擱淺，對于企業(yè)來講，通常面臨資金、司法、行政、市 場四方面的問題。其中市場因素和營銷策劃有著直接的關(guān)系，資金斷鏈很大原因上也和營銷不 力有關(guān)，行政上的違規(guī)如設(shè)計、建設(shè)違規(guī)也或多或少和營銷中的產(chǎn)品設(shè)計有著聯(lián)系。 僅僅拿到優(yōu)質(zhì)地塊并不能完全保證 企業(yè)利潤并最終獲得項目成功 僅僅拿到優(yōu)質(zhì)地塊并不能完全保證 企業(yè)利潤并最終獲得項目成功 凱恒中心 紫荊豪庭 建國公寓 弘通大廈 民源大廈 地塊判斷概述 天鴻項目 森豪公寓 百富中心 銀鉆公寓 鉑 宮 4 地塊選擇的影響因素地塊選擇的影響因素 一、市場供求關(guān)系 二、地塊的自身條件 一、市場供求關(guān)系 二、地塊的自身條件 1.地塊與市中心的距離 2.土地承載力
3、 3.地勢影響 4.地塊大小影響 5.地塊形狀影響 6.其他:日照等 三、地塊的社會條件三、地塊的社會條件 1.道路交通設(shè)施 2.市政基礎(chǔ)設(shè)施 3.生活服務(wù)設(shè)施(商業(yè)文娛) 4.附近房地產(chǎn)影響 四、地塊的環(huán)境條件四、地塊的環(huán)境條件 1.自然環(huán)境 2.休閑生活空間 3. 空氣和噪音、輻射 五、地塊周圍的經(jīng)濟條件五、地塊周圍的經(jīng)濟條件 1.經(jīng)濟發(fā)展狀況 2.工資水平 3.投資水平 六、人口因素六、人口因素 1.人口數(shù)量 2.人口素質(zhì) 3.家庭規(guī)模 七、城市規(guī)劃因素七、城市規(guī)劃因素 1.土地用途 2.容積率、覆蓋率、建筑高度 八、心理因素影響八、心理因素影響 1.地塊風(fēng)水 2.風(fēng)俗習(xí)慣 地塊判斷概述 5 兩種土地所有權(quán)：兩種土地所有權(quán)： 1、國家土地所有權(quán)（國務(wù)院代表國家行使） 2、集體土地所有權(quán)（村集體經(jīng)濟組織或村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管理） 國有土地使用權(quán)取得方式（供地方式） 1、劃撥
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