建立“點-線(面)-體”的房地產立體化研究模型.pdf
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建立“點-線(面)-體”的房地產立體化研究模型.pdf
1、項目策劃全案解決系統 中城置地專欄 E 競爭情報N O V E M B E R DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE2 6 1 行軍打仗要決勝千里必須對敵情了如指掌； 同樣， 在今天競爭激烈的房地產市場上要想 百戰百勝、閉門造車是不行的， “知己知彼方能百戰百勝” ，市場調研對于房地產C E O 們的決 策參考已經越來越重要了。 本方將中城置地從實際個案中總結出來的經驗進行了歸納性的理論總結， 并結合個案操 作進行闡述，希望能起到拋磚引玉的作用，以豐富決策情報的理論研究活動。 一、建立點、線（面） 、體的立體化 研究模式 由于土地和房屋的“不
2、動性” ，房地產市場調查也 烙有很深的地域特征。 我們對房地產市場的切入， 也習 慣于依據地域形態，先由點（單個樓盤）到線、面（區 域市場） ，再由線、面（區域市場）到體（宏觀環境） ， 然后再從體回復到面， 從面回復到點和線， 不斷循環往 復，融會貫通，才可能真正地予以把握。 當然，研究模式是建立在具體的研究對象基礎之 上。 以中城置地所策劃的奧林匹克花園為例。 由于 項目所在地C 市是一個中級城市， 鑒于奧林匹克花園一 貫的中產階級定位，中城置地將研究對象定為全市的 中高檔樓盤，并根據不同情況加以分析。 （一）點：單個樓盤 對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基 建立“點 -線( 面)
3、 - 體”的立體化研究模型 房地產市場調研成功操作示范 吳傳鯤 2 6 2中國房地產決策情報 第二十四期 中城置地專欄 E N O V E M B E R競爭情報 項目策劃全案解決系統 礎， 也是房地產從業人員了解房地產市場最為具體和直 接的途徑。 單個樓盤的市調通常包括以下內容： 1 、產品分析 A 地理位置分析 產品分析的第一部分是樓盤的地理位置分析。 應該 說樓盤的地理位置， 也應該從屬于產品的某一方面， 但 因為它的至關重要性，所以需要單獨立項研究。 從宏觀方面講， 樓盤的地理位置分析就是分析樓盤 的區域歷史沿革，區域特性（商業中心、工業中心、文 化中心等） ，了解區域交通狀況、區域公共配套設施和 人文環境等。 從微觀方面來講， 就是樓盤地塊的大小形 狀，所處位置，它的周邊樓盤是什么，進出道路如何， 是否臨街等。 B 對技術指標多分析 這是產品分析的主體部分， 該部分重點在于了解樓
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