1、 城市綜合體方案規劃隨想 本來是想全面的梳理一下商業地產方案設計階段的流程和要點， 但準 備了一下，覺得太繁雜、也許講不好，另外網上也有很多這種全面的概念 性的東西了，所以，我還是以點帶面、從自己的經歷和積累，站在開發商 的角度，818 城市綜合體方案設計的事情，主要講多一些商業方面的，因 為這幾年一直在做商業地產。我并不是專家，目的第一是整理總結思路和 經驗，第二是拋磚引玉、希望發現自己不對或不足的。 先說一些常見的問題或者說失敗的經驗。 1、 商業地塊的覆蓋率偏低或者基地偏小 商業建筑需求的關鍵歸根結底是良好的可視性與可達性， 覆蓋率低或 基地偏小怎么導致可視性與可達性降低呢？ 覆蓋率低的
2、問題只好找政府協調， 一般來說應該在拿地前解決或打好 解決的伏筆，這個事情一般是可以解決的，你懂的。你想，政府又要你在 這塊地上做商業，又只給你 35%的覆蓋率，要么是拍腦袋拍出來的，要么 是競爭對手為排它故意讓政府在出讓條件上挖的坑。 一般商業地塊的覆蓋 率會做到 50%65%。 如果是整體基地相對商業體量要求來說偏小， 要么是返回去調整商業 覆蓋率低 基地偏小 單層 面積 不足 為保持商業體 量層數增加 高區商業可達性 差 為保持層數減 少商業體量 鋪面減少、品牌 豐富性減少，內 部可視性差 定位，要么是不拿地，這沒什么說的。我們能應對的是整體基地夠大但是 為了保住宅或辦公等排布而導致的商
3、業排布基地偏小的情況， 或者那是幾 塊地的組合、只是地塊間由于規劃道路或河流等人為或天然造成的阻隔。 第一種情況，我們在泰州項目上碰到，招商部門研究結論要求商業體 量為 4.5 萬、不高于 4 層，該地塊為商住混合用地，在最后的排布方案 上，設計部門從保證住宅品質出發（住宅組團內部設置大型中央花園，另 認為商業上蓋住宅品質差） ，在容積率和日照的邊界條件優先住宅排布， 結果供商業排布的基地面積僅 1.4 萬，在覆蓋率、退界的限制下，導致 商業要么僅能排布 3.5 萬、要么突破到 6 層，如日后項目按此實施，可 以預見商業招商和經營必然先天不足。 這個情況的根本原因在于設計管控 和決策人員對城市綜合體認識不足。首先綜合體內住宅、商業、辦公、酒 店等各類型產品對彼此價值一定是互助的， 彼此間只能互相平衡而不能偏 頗，商業預期好是能充分提升住宅價值和去化的，當然住宅賣得好項目整 體開發供血和資金
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