1、XXXXXXXXXXXXX有限公司農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月43可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級(jí)： 級(jí)證書編號(hào)：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄一、項(xiàng)目概況- 4 -1.宗地概況- 4 -1）宗地位置- 4 -2）宗地現(xiàn)狀- 5 -2.宗地屬性- 6 -3.周邊配套- 6 -1）

2、交通- 6 -2）市政設(shè)施- 6 -3）商業(yè)- 7 -4）環(huán)境- 7 -5）氛圍- 8 -4.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)- 9 -5.土地價(jià)格- 9 -二、宏觀環(huán)境及區(qū)域未來發(fā)展- 10 -1.宏觀環(huán)境分析- 10 -1）國家經(jīng)濟(jì)形勢- 10 -2）青島城市發(fā)展- 12 -3）及高新區(qū)概況- 15 -2.高新區(qū)未來發(fā)展- 16 -1）打造青島北部生態(tài)旅游休閑中心，生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的示范城- 16 -2）遠(yuǎn)期規(guī)劃人口35萬- 16 -3）挖田造就“濕地島鏈”- 17 -4）重點(diǎn)建設(shè)大學(xué)城- 18 -3.宗地周邊未來規(guī)劃狀況- 19 -1）緊鄰濕地公園- 19 -2）項(xiàng)目與濕地公園的分界線雙高路- 19 -4.項(xiàng)

3、目評(píng)價(jià)- 20 -三、區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境分析- 20 -1.區(qū)域房地產(chǎn)概況- 20 -1）全市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀- 20 -3）區(qū)房地產(chǎn)市場分析- 23 -2.區(qū)域市場分析- 25 -1）卓越蔚藍(lán)群島- 25 -2）啟城福邸- 26 -3）陽光馨苑- 26 -4）錦繡江南- 26 -3項(xiàng)目市場環(huán)境評(píng)價(jià)- 27 -四、項(xiàng)目價(jià)值研判- 27 -1.項(xiàng)目SWOT分析- 27 -1）內(nèi)部優(yōu)勢- 27 -2）內(nèi)部劣勢- 27 -3）外部機(jī)會(huì)- 27 -4）外部威脅- 29 -2.項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)研判- 29 -1）發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會(huì)- 29 -2）克服劣勢避開威脅- 30 -3）項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)- 30 -五、項(xiàng)目

4、發(fā)展思路- 32 -1）市場機(jī)會(huì)- 32 -2）自身?xiàng)l件- 32 -3）開發(fā)目標(biāo)- 32 -4）項(xiàng)目客戶群定位- 33 -5）項(xiàng)目發(fā)展思路選擇- 36 -六、項(xiàng)目開發(fā)與評(píng)價(jià)- 37 -1.土地升值潛力初步評(píng)估- 38 -2.立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備的優(yōu)劣分析- 38 -七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算- 38 -1.價(jià)格預(yù)估- 39 -1）類比項(xiàng)目- 39 -2）價(jià)格預(yù)估- 39 -2.經(jīng)濟(jì)效益測算- 41 -八、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及建議- 41 -一、 項(xiàng)目概況1.宗地概況1）宗地位置 宗地位于青島市區(qū)街道高新技術(shù)開發(fā)區(qū)核心位置； 從片區(qū)來看，宗地處于高新區(qū)內(nèi)近海一線區(qū)域； 從高新片區(qū)來看，宗地位于核心位置，項(xiàng)目緊

5、鄰濕地公園、墨水河、羊毛溝，周邊水資源豐富； 從整個(gè)青島市來看，處于高新區(qū)與區(qū)交界部，處于青島東部與西部在北側(cè)的交合處；宗地位置2）宗地現(xiàn)狀 宗地東至墨水河流域，西至羊毛溝景觀示范區(qū)，南臨濕地公園，北鄰海玉鹽廠 宗地地處膠州灣的底部，以蝦田基礎(chǔ)改造后形成的地塊內(nèi)部 地塊目前正處在填海建路改造過程中2.宗地屬性本地塊為國有土地出讓住宅性質(zhì)，土地由蝦池填充形成。3.周邊配套1）交通 項(xiàng)目距離最近客運(yùn)停靠站2.6公里，有紅島快線、120、118公車通往市區(qū)。 項(xiàng)目距離街道6公里。 項(xiàng)目距離市區(qū)9公里。 項(xiàng)目距離機(jī)場13公里。 項(xiàng)目距離市區(qū)38公里。2）市政設(shè)施 目前宗地周邊市政配套設(shè)施極其缺乏，只有

6、跨過墨水河或者到達(dá)上馬之后才有少量的市政配套設(shè)施； 宗地周邊配套設(shè)置除有污水處理廠外無其他市政配套設(shè)施；3）商業(yè) 宗地周邊1公里內(nèi)幾乎一無所有，一片荒涼； 宗地西北方向3公里處北城村內(nèi)有部分小型餐飲、便利店、理發(fā)店等用以生活配套；4）環(huán)境 宗地周邊現(xiàn)行居住環(huán)境條件極差，只有少數(shù)幾個(gè)村莊； 周邊多為蝦田用地及改造用地，目前感覺一片荒涼； 目前道路（雙高路）建設(shè)及羊毛溝清淤綠化工程正在如火如荼進(jìn)行； 但根據(jù)規(guī)劃來看，環(huán)境狀況在不遠(yuǎn)的時(shí)間內(nèi)將得到徹底改變（雙高路預(yù)計(jì)2010年6月通車）；5）氛圍 因項(xiàng)目區(qū)域目前正處于高新區(qū)土地平整開發(fā)前期，周邊多為土地回填平整施工工地，居住氛圍不成熟； 周邊居住配套

7、不足、出行困難，只有少數(shù)幾個(gè)村莊；4.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊面積容積率（約）A668331.5B64731.61.5C58467.91.5D55458.81.55.土地價(jià)格具體地價(jià)尚未確定（待補(bǔ)充）。二、 宏觀環(huán)境及區(qū)域未來發(fā)展1.宏觀環(huán)境分析1）國家經(jīng)濟(jì)形勢2009年，中國經(jīng)濟(jì)雖然面臨諸多困難，但實(shí)現(xiàn)快速復(fù)蘇；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度出乎意料，GDP加速增長。 GDP的加速增長 工業(yè)止跌回升態(tài)勢明朗受去庫存化影響，今年以來工業(yè)經(jīng)濟(jì)并未隨固定資產(chǎn)投資高速增長而快速升溫，增長速度始終保持在較低區(qū)間運(yùn)行。但是從發(fā)展趨勢看，工業(yè)增長振蕩向上的趨勢明顯。8月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長12.3，創(chuàng)去年10 月以來增速新高。

8、 投資持續(xù)高速增長今年前8個(gè)月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長33%，增幅高出去年同期5.6個(gè)百分點(diǎn)，按不變價(jià)計(jì)算高出幅度則應(yīng)該在15個(gè)百分點(diǎn)以上。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月保持30%以上的增速。為了落實(shí)4萬億投資計(jì)劃，各地開工項(xiàng)目快速增長。新開工項(xiàng)目234906個(gè)，同比增加69223個(gè)；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資96739億元，同比增長81.7%。這為固定資本持續(xù)快速增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 消費(fèi)加速增長，農(nóng)村消費(fèi)增長罕見地快于城市消費(fèi)今年以來，我國消費(fèi)呈現(xiàn)平穩(wěn)加速增長態(tài)勢。前8月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)際增長16.5%，同比加快3個(gè)百分點(diǎn)。 這一增速是1986年至今23年來的同期新高。8月份，城市消

9、費(fèi)品零售額6935億元，增長15.3%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額3181億元，增長15.5%。農(nóng)村消費(fèi)連續(xù)7個(gè)月快于城鎮(zhèn)。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)快速回升，部分城市隱藏泡沫房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)受益于寬松貨幣政策及天量的信貸支持，樓市進(jìn)入正反饋鏈條從而帶來一波持續(xù)的上漲熱潮。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局10日發(fā)布的消息，11月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，創(chuàng)年內(nèi)最高紀(jì)錄。2009年111月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%；商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。具體表現(xiàn)為： 全國中心城市地王頻出，開發(fā)商全國瘋狂拿地 商品房價(jià)格持續(xù)飛漲，京、深、滬三地房價(jià)超美國 投資性購房占據(jù)5

10、0%以上比例，空置率不斷上升 部分中心城市租售比達(dá)到1：400以上，房價(jià)收入比在12以上，遠(yuǎn)高于國際通行標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫 ，并有向二線城市擴(kuò)散趨勢我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在全球獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，但是目前階段的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過度依賴于政策效應(yīng)。從投資看，國有及國有控股完成投資48729億元，增長39.9%，高出整體增長6.9個(gè)百分點(diǎn)；國家預(yù)算內(nèi)資金增長82.7%，國內(nèi)貸款增長47.4%，自籌資金增長33.3%，利用外資下降12.1%。從消費(fèi)看，全社會(huì)零售總額中增長最快的政府消費(fèi)和企業(yè)、居民消費(fèi)明顯慢于總體水平；農(nóng)村消費(fèi)加快主要是“家電下鄉(xiāng)、電腦下鄉(xiāng)”等一系列政策所致；汽車銷售加速主要是政府對(duì)節(jié)能、低排放汽車進(jìn)行補(bǔ)貼

11、所致；房地產(chǎn)則是超寬松的信貸環(huán)境所致。同時(shí)，我國經(jīng)濟(jì)快速增長的同時(shí)也顯示出了嚴(yán)重的問題。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題更加突出，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：產(chǎn)能過剩與投資和消費(fèi)比例關(guān)系進(jìn)一步失衡。 泡沫經(jīng)濟(jì)跡象顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在股市、房地產(chǎn)行業(yè)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等鑒于上述形式，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，下一步國家政策將在促進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變上下功夫，主要表現(xiàn)如下： 經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變，但是會(huì)有針對(duì)性調(diào)整 結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型顯現(xiàn)重要性和必要性 保增長的同時(shí)擴(kuò)大內(nèi)需房地產(chǎn)方面國家也頻頻出手 證監(jiān)會(huì)、國土局?jǐn)M設(shè)新規(guī)，房企股市融資暫緩 二手房營業(yè)稅免征年限“2變5” 貨幣政策 明松暗緊，銀行房貸

12、將出現(xiàn)分化 12月17日，五部委發(fā)通告：開發(fā)商首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%2）青島城市發(fā)展青島市目前確定了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略青島將依托老城，擁灣發(fā)展，組團(tuán)布局，軸線輻射，形成一主三副多組團(tuán)的空間格局。“一主”指市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)，是中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。“三副”黃島、嶗山以及紅島“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間、改善青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平，對(duì)塑造港灣型城市和加快建設(shè)區(qū)域性國際中心城具有重大的戰(zhàn)略意義，青島的擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定了城市市區(qū)空間沿膠州灣由南向北擴(kuò)展

13、的格局。下一步青島具有戰(zhàn)略意義的重點(diǎn)工程。【跨海大橋】橫跨青島膠州灣，把青島、紅島、西海岸主要城區(qū)連接起來。路線全長約35.4公里，預(yù)計(jì)2010年竣工。【海底隧道】北起團(tuán)島路，南至薛家島于北莊村和后岔灣村之間出洞，全長6170米，預(yù)計(jì)2011年竣工。項(xiàng)目建成通車后，青島、黃島、紅島三“島”相連，形成區(qū)域融合，加快其它兩個(gè)區(qū)域的快速發(fā)展。【地鐵一期工程】 減輕青島市南北方向目前極為擁堵的交通壓力； 縮小青島中心城區(qū)與中部、北部城區(qū)的發(fā)展差距； 促進(jìn)地鐵沿線地區(qū)的發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)升值，商業(yè)繁榮； 帶動(dòng)偏遠(yuǎn)城郊的發(fā)展，形成新的居住生活區(qū)地鐵開工對(duì)青島房地產(chǎn)市場的發(fā)展將起到很大的拉動(dòng)作用。青島未來的經(jīng)

14、濟(jì)發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)在以下幾方面 城市發(fā)展空間布局更加合理化依托老城，擁灣發(fā)展，組團(tuán)布局，軸線輻射，形成一主三副多組團(tuán)的空間格局的城市化空間布局規(guī)劃出臺(tái)后，各區(qū)域發(fā)展更加均衡化，隨著規(guī)劃進(jìn)度的實(shí)施各區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施將會(huì)更加完善，城市環(huán)境將得到更大的改善。 GDP將持續(xù)穩(wěn)定增長隨著內(nèi)需的擴(kuò)大及其他因素的影響，預(yù)計(jì)青島市的GDP增長度將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展速度。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)更加合理化隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的進(jìn)行，青島市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加的合理，第三產(chǎn)業(yè)的比重將繼續(xù)增長，并將會(huì)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 城市人口進(jìn)一步增加受人口自然增長、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及跨海大海、海底隧道建成、居住環(huán)境持續(xù)改善等因素的影響，青島將會(huì)吸引更

15、多外來人口，預(yù)計(jì)未來 青島市人口將會(huì)繼續(xù)保持快速增長。 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展目前青島市房地產(chǎn)業(yè)處于成長期，發(fā)展前景巨大。2008年青島房地產(chǎn)投資僅占GDP的0.1%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的2.1%左右，與發(fā)達(dá)城市相比，青島市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。 青島西、南部靠海、東部受嶗山阻攔，從長期來看未來的發(fā)展將向北部區(qū)域逐步發(fā)展3）及高新區(qū)概況區(qū)設(shè)立于1994年6月,東依嶗山區(qū)，南接李滄區(qū)，西臨膠州灣與膠州市相鄰，北與即墨市毗連。東西最大橫距41.5公里，南北最大縱距24公里。全區(qū)總面積553.2平方公里，轄、流亭、夏莊、惜福鎮(zhèn)、上馬、河套、紅島8個(gè)街道，230個(gè)社區(qū)（村），人口46.88萬，海岸線

16、長91.6公里。，地處中國重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和沿海開放城市青島的近郊，是進(jìn)出青島市區(qū)的北大門，距青島市區(qū)中心35公里，地理位置重要。域內(nèi)交通發(fā)達(dá)，民航流亭國際機(jī)場坐落區(qū)內(nèi)；距青島港18公里，距黃島前灣港45公里；膠濟(jì)鐵路、環(huán)膠州灣高速公路、308國道、204國道、濟(jì)青高速公路、煙青一級(jí)公路、青銀高速公路貫穿其中，形成了極其便利的海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是青島通向國內(nèi)外的必經(jīng)之路，也是青島連接歐亞大陸橋的重要交通樞紐。，自然條件優(yōu)越，土地肥沃，資源豐富，依山傍海，山海平原渾然一體。 根據(jù)青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)總體規(guī)劃，原轄區(qū)內(nèi)部分劃歸高新區(qū)的區(qū)域?qū)⒂瓉砜焖侔l(fā)展。2.高新區(qū)未來發(fā)展青島市高新技術(shù)產(chǎn)

17、業(yè)新城區(qū)總體規(guī)劃近日出臺(tái)。1）打造青島北部生態(tài)旅游休閑中心，生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的示范城根據(jù)規(guī)劃，青島高新區(qū)將建設(shè)成為以高新科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的城市創(chuàng)新中心；依托濱海岸線和濕地、水系自然資源形成的青島北部生態(tài)旅游休閑中心；生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的示范城。2）遠(yuǎn)期規(guī)劃人口35萬青島高新區(qū)位于膠州灣北部區(qū)域，由原先的海玉鹽場、東風(fēng)鹽場及部分濕地、蝦池組成，占地面積約63.44平方公里，其中國家科技部批準(zhǔn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為9.95平方公里。區(qū)內(nèi)水網(wǎng)縱橫、鹽田密布，生態(tài)景觀資源豐富，且現(xiàn)狀已建有新材料團(tuán)地和新產(chǎn)業(yè)團(tuán)地，具備一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 新城區(qū)按照緊湊發(fā)展的規(guī)劃理念和綠色和諧創(chuàng)新都市的發(fā)

18、展目標(biāo)，城市未來人口、用地將達(dá)到以下規(guī)模：2013年近期人口規(guī)模約18萬人，2020年中期人口規(guī)模約30萬人，2020年以后遠(yuǎn)期人口規(guī)模約35萬人；2013年近期建設(shè)用地規(guī)模約33.91平方公里，2020年中期建設(shè)用地規(guī)模約42.82平方公里，2020年以后遠(yuǎn)期建設(shè)用地規(guī)模約46.99平方公里。3）挖田造就“濕地島鏈”新區(qū)結(jié)合區(qū)域生態(tài)肌理，規(guī)劃提出“生態(tài)經(jīng)絡(luò)，濕地島鏈”的空間發(fā)展理念，并按照生態(tài)間隔、布局緊湊、功能復(fù)合的新城發(fā)展模式，基于現(xiàn)有鹽田水系布局及走向現(xiàn)狀，挖湖造水，建設(shè)中央瀉湖與咸水湖，形成集中水面，作為新城區(qū)水體景觀節(jié)點(diǎn)，同時(shí)在洪水期承擔(dān)調(diào)洪滯洪的作用。采用透海、融水、見秀的設(shè)計(jì)手

19、法，環(huán)繞水系形成層次分明的綠化景觀網(wǎng)絡(luò)，依托道路形成開敞的綠化景觀廊道，結(jié)合生態(tài)濕地、中央瀉湖和咸水湖形成主題鮮明的綠化景觀節(jié)點(diǎn)，打造“縱橫成網(wǎng)、多綠徑、多節(jié)點(diǎn)”的綠化景觀系統(tǒng)，彰顯“水繞島城、綠網(wǎng)環(huán)灣”的新區(qū)風(fēng)貌特色。4）重點(diǎn)建設(shè)大學(xué)城新城區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展構(gòu)想中央智力島和生態(tài)科教園(大學(xué)城)。中央智力島內(nèi)以融合自然的空間模式，建設(shè)一個(gè)“水系環(huán)繞、綠樹成蔭”、景色優(yōu)美、綠色生態(tài)的科技創(chuàng)新之島。以設(shè)計(jì)新的工作模式為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行辦公、研發(fā)功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。大學(xué)城內(nèi)包含了教育研究基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和濕地公園三組不同特色的區(qū)域，自然的枝網(wǎng)狀水系由城區(qū)內(nèi)緩緩地流入膠州灣，為環(huán)灣大都市的發(fā)展提供無窮的“智力源泉”

20、。據(jù)了解，規(guī)劃將高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)時(shí)序分為3個(gè)階段，力爭在25年內(nèi)初步完成規(guī)劃目標(biāo)。近期側(cè)重于帶動(dòng)性產(chǎn)業(yè)的引入、生產(chǎn)與生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)及景觀環(huán)境的塑造；中期側(cè)重于新區(qū)商務(wù)金融、產(chǎn)業(yè)孵化、科研創(chuàng)新等綜合城市功能的培育；遠(yuǎn)期側(cè)重于城市功能的更和提升。3.宗地周邊未來規(guī)劃狀況1）緊鄰濕地公園項(xiàng)目南側(cè)緊鄰膠州灣五大濕地“女姑口濕地公園”， 膠州灣生態(tài)濕地總價(jià)值為584432.39萬元，其中10公頃以上的濕地18塊，面積34580公頃。膠州灣共建設(shè)5大生態(tài)濕地公園，使膠州灣生態(tài)濕地在合理的利用下環(huán)境得到有效保障。2）項(xiàng)目與濕地公園的分界線雙高路2009年4月28日青島雙高公路（雙埠至高新區(qū)）工程開工

21、儀式在高新區(qū)舉行。標(biāo)志著青島市將加快高新區(qū)配套交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，通過建設(shè)“四縱四橫”公路網(wǎng)，使主城區(qū)與輔城區(qū)、高新區(qū)公路網(wǎng)規(guī)劃對(duì)接。按照計(jì)劃，高新區(qū)“四縱四橫”公路網(wǎng)絡(luò)將充分利用現(xiàn)有國道和省道，不達(dá)一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)的將改造為一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)。雙高公路路線全長7.565km 對(duì)接主城區(qū)、輔城區(qū)、高新區(qū)，全線擬采用雙向六車道 設(shè)計(jì)速度80公里/小時(shí)。雙高公路在交通功能的基礎(chǔ)上，對(duì)沿線景觀、規(guī)劃功能的發(fā)展給予了充分考慮，通過路側(cè)環(huán)境治理和綠化工程恢復(fù)原有生態(tài)；在選線等各方面給未來區(qū)域發(fā)展留出足夠的空間，通過合理布設(shè)路線引導(dǎo)沿海資源有序開發(fā)，減少破壞，更兼顧旅游觀光、休閑娛樂的功能，使其不僅起到交通和串聯(lián)的作用，

22、為青島市增添新的風(fēng)景線。4.項(xiàng)目評(píng)價(jià) 從現(xiàn)況看：項(xiàng)目周邊生活、教育、交通、市政設(shè)施配套極不完善，周邊居住氛圍較差，開發(fā)周期不易太早。 從遠(yuǎn)景看：項(xiàng)目位于青島市重金打造的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)核心位置，交通有雙高路在建，景觀有一路之隔的濕地公園、羊毛溝景觀水系，教育有即將開建的青島大學(xué)城，開發(fā)成熟后生活配套齊全，未來項(xiàng)目占據(jù)不可多得的多重優(yōu)勢，后期開發(fā)去化壓力較小，有很大的價(jià)值提升空間。三、 區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1.區(qū)域房地產(chǎn)概況1）全市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀全市房地產(chǎn)市場分析： 截止2009年12月底全年青島市成交商品房達(dá)到860萬平方米，月均消化能力約72萬平方米； 全市成交均價(jià)在6105元/平方米； 供

23、需基本平衡，住宅存量460萬平米，存量消化期為2個(gè)季度； 各區(qū)存量來看，市內(nèi)四區(qū)中市南、市北區(qū)域存量較小，存量消化期也較短，、膠南、黃島區(qū)存量最大。如上圖所示，從2009年4月份開始，存銷比開始低于12，到11月已經(jīng)低于5，表明未來庫存將會(huì)在5個(gè)月內(nèi)銷售完畢，市場有較大的進(jìn)入機(jī)會(huì)。3）區(qū)房地產(chǎn)市場分析 區(qū)住宅存量總體呈下降趨勢 區(qū)成交價(jià)格走勢止跌為漲 供應(yīng)量穩(wěn)步增加，區(qū)域熱度升溫 住宅消化量近期穩(wěn)步提高2.區(qū)域市場分析1）卓越蔚藍(lán)群島開 發(fā) 商：卓越集團(tuán)物業(yè)地址：位于區(qū)雙元路南段 白沙河入海口物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑類別：多層、小高層總建筑面積：容 積 率：1.59綠 化 率：47.6%開盤時(shí)

24、間：2008-5入住時(shí)間：2011-01均 價(jià)：5000元/平方米（網(wǎng)上房地產(chǎn)）卓越蔚藍(lán)群島售樓電話：2）啟城福邸開 發(fā) 商：青島市區(qū)啟城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：位于區(qū)正陽路與繡城路交匯處物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑類別：小高層總建筑面積：40000容 積 率：1.71綠 化 率：25%開盤時(shí)間：2009-12入住時(shí)間：2010-08均 價(jià)：4100元/平方米啟城福邸售樓電話: 3）陽光馨苑開 發(fā) 商：青島鑫源置業(yè)集團(tuán)物業(yè)地址：青島陽光馨苑位于區(qū)韓海路67號(hào)物業(yè)類別：住宅建筑類別：多層總建筑面積：83298.99容 積 率：1.39綠 化 率：39.80%開盤時(shí)間：2007-11入住時(shí)間：20

25、08-08-31均 價(jià)：3500元/平方米（二手）4）錦繡江南開 發(fā) 商：青島院后莊建筑有限公司物業(yè)地址：錦繡江南位于區(qū)鎮(zhèn)，204國道南，岙東路西，錦繡小學(xué)對(duì)面物業(yè)類別：住宅建筑類別：多層總建筑面積：63000容 積 率：0.90綠 化 率：40%入住時(shí)間：2007-12均 價(jià)：3000元/平方米（二手）錦繡江南售樓電話:53項(xiàng)目市場環(huán)境評(píng)價(jià)近幾年隨著空港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及地鐵、擁灣發(fā)展等規(guī)劃的出臺(tái)，區(qū)與市區(qū)的距離無形中被拉近了很多，區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)不僅吸引了百通、卓越、萬科、龍湖等品牌開發(fā)商入駐，也吸引了越來越多的島城或外地置業(yè)者的眼球，加之龐大的供應(yīng)量，區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場越來越活

26、躍，競爭格局初顯。四、 項(xiàng)目價(jià)值研判1. 項(xiàng)目SWOT分析1）內(nèi)部優(yōu)勢 離海較近且無遮擋物，具有良好的海景資源 羊毛溝與墨水河良好的水景資源 羊毛溝兩側(cè)寬闊的綠化帶，具有良好的綠植景觀資源 地塊填海形成，具有后期開發(fā)較易利用的景觀水資源 地塊平整、方正2）內(nèi)部劣勢 目前位置較偏，距離市區(qū)較遠(yuǎn) 周邊配套設(shè)施缺乏 地塊周邊缺乏居住及商業(yè)氛圍，目前感覺較荒涼 地塊填海形成，后期建安成本較高 交通方面，雖前景樂觀，但目前較差3）外部機(jī)會(huì) 全球經(jīng)濟(jì)形式轉(zhuǎn)好跡象明顯，我國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，體現(xiàn)良好發(fā)展勢頭 青島作為重點(diǎn)沿海、工業(yè)、旅游城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)發(fā)展前景樂觀 青島自身需求旺盛，同時(shí)具有獨(dú)特的

27、城市魅力，外來需求同樣旺盛 青島市“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，為區(qū)域發(fā)展奠定良好的戰(zhàn)略基礎(chǔ) 政府重視，高新區(qū)揭開擁灣發(fā)展序幕，未來發(fā)展?jié)摿薮螅瑓^(qū)發(fā)展前景樂觀 同時(shí)，青島市內(nèi)高樓林立，交通擁擠，居住密度較大，環(huán)境資源、景觀資源較差，催生了城市離心式發(fā)展，高端居住郊區(qū)化 地塊地處高新區(qū)與區(qū)交界部，處于青島東部與西部在北側(cè)的交合處，能夠同時(shí)輻射青島大部區(qū)域，無形中擴(kuò)大了客戶群分布區(qū)域 交通狀況將發(fā)生翻天覆地的變化，雙高路正在加緊建設(shè)明年6月份通車，兩條主規(guī)劃路預(yù)計(jì)明年10月份通車，交通狀況狀況將得到質(zhì)的改善 濕地公園建設(shè)已經(jīng)提上議事日程，未來周邊良好的生態(tài)環(huán)境將成為

28、稀缺資源 羊毛溝改造正在如火如荼的進(jìn)行，改造完成后不僅提高其自身的景觀價(jià)值，同時(shí)能夠很好的改善周邊的生態(tài)環(huán)境，不再一眼望去一片荒涼，而是郁郁蔥蔥，植被茂密，樹木河水相映，環(huán)境優(yōu)美 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園正在加緊建設(shè)，雛形顯現(xiàn)，提高了片區(qū)關(guān)注度，提高了片區(qū)開發(fā)熱度，也催生了就進(jìn)居住的需求4）外部威脅 周邊道路及廣場建設(shè)尚需時(shí)日且存在不確定性 濕地公園開發(fā)建設(shè)存在更高的不確定性 周邊配套完善還需要較長的過程 區(qū)位目前認(rèn)可度較低，其提升取決于較多的因素，但最重要的就是高新區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的速度，產(chǎn)業(yè)聚集的速度，因此后期可變因素較多，項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性無形增加2. 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)研判針對(duì)地塊優(yōu)勢資源與劣勢因素同樣明顯的特

29、點(diǎn)，對(duì)于項(xiàng)目優(yōu)勢如何發(fā)揮，機(jī)會(huì)如何利用，劣勢如何克服，威脅如何規(guī)避，下面將進(jìn)行詳細(xì)的分析與闡述。1）發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會(huì) 借助青島良好的城市魅力，依托青島良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭，鑒于青島房地產(chǎn)發(fā)展的良好預(yù)期，要抓住市場先機(jī)，搶占市場機(jī)遇 地塊的發(fā)展前景要納入到整個(gè)區(qū)域的發(fā)展前景里來，政府在規(guī)劃建設(shè)、招商引資、開發(fā)建設(shè)過程中極大的吸引了公眾的眼球，為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)奠定良好的認(rèn)知度基礎(chǔ)及良性預(yù)期因素 項(xiàng)目自身及周邊良好的生態(tài)景觀資源，海景、河景、濕地景觀、綠植景觀應(yīng)有盡有，為打造高品質(zhì)項(xiàng)目提供了良好的先天基礎(chǔ)，要加以充分利用 雙高路及周邊道路的建設(shè)極大提高了項(xiàng)目交通便利度，為項(xiàng)目后續(xù)客戶群的擴(kuò)展創(chuàng)造了條件

30、，大大降低了客戶群的時(shí)間成本 項(xiàng)目地處高新區(qū)與區(qū)交界部，處于東西部在北側(cè)的交合處，無形中擴(kuò)大了客戶群目標(biāo)區(qū)域 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園及周邊的快速開發(fā)建設(shè)、企業(yè)入駐經(jīng)營等，為項(xiàng)目后期銷售提供了大量的就近客戶群體2）克服劣勢避開威脅 政府的高關(guān)注度，熱乎朝天的建設(shè)景象，良好的發(fā)展前景一定程度上弱化了民眾對(duì)區(qū)域的抵觸心里，同時(shí)我們要在后期加以利用 突出項(xiàng)目良好的生態(tài)景觀資源吸引客戶，弱化項(xiàng)目配套差、距離遠(yuǎn)等不利因素，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心稀缺資源的差異化 利用后期項(xiàng)目完善的自身配套，彌補(bǔ)短期內(nèi)市政配套不足的缺點(diǎn) 利用后期良好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，為客戶提供享受居住，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品唯一性，弱化客戶對(duì)其他劣勢條件的關(guān)注 利用后期良好的營

31、銷策略，有效的宣傳推廣，強(qiáng)有力的銷售執(zhí)行，保障項(xiàng)目終端運(yùn)作的成功3）項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)鑒于地塊自身?xiàng)l件及后期的各種因素，本著如下原則， 最大程度提升地塊價(jià)值，利用地塊價(jià)值，突出地塊價(jià)值 最大程度利用地塊周邊資源 起到引領(lǐng)作用，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 取得良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益本著充分利用項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)： 項(xiàng)目自身及周邊良好的生態(tài)景觀資源，海景、河景、濕地景觀、綠植景觀 區(qū)域良好的發(fā)展前景 未來交通便捷，到達(dá)青島東部或西部時(shí)間成本低建議，項(xiàng)目宜打造成青島首屈一指的高端住宅項(xiàng)目，具有稀缺的景觀資源，絕佳的觀景效果，具有一流的居住品質(zhì)，良好的未來前景，物業(yè)形態(tài)高低搭配，戶型面積大小搭配，吸引整個(gè)青島的高端居住人群

32、。如此方能充分發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢利用好當(dāng)前機(jī)會(huì)，同時(shí)規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目差異化。但是，如果市政基礎(chǔ)設(shè)施不能按計(jì)劃完善，包括道路、濕地公園、廣場等，將極大影響區(qū)域的吸引力，極大影響項(xiàng)目的整體品質(zhì)，影響項(xiàng)目的銷售價(jià)格、銷售速度，甚至在加之其他不確定因素的情況下影響項(xiàng)目運(yùn)作的成敗。五、 項(xiàng)目發(fā)展思路根據(jù)項(xiàng)目自身基本條件，考慮到區(qū)域未來規(guī)劃及發(fā)展，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展前景，在充分把握客戶群特點(diǎn)，充分分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢的情況下，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展思路作出了簡單的界定及闡述。1）市場機(jī)會(huì) 房地產(chǎn)大形勢良好，青島房地產(chǎn)發(fā)展熱火朝天，發(fā)展前景樂觀 政府支持，片區(qū)開發(fā)升溫，面臨良好市場機(jī)遇 高端居住的郊區(qū)化 青島及外來高端

33、居住需求旺盛2）自身?xiàng)l件 項(xiàng)目自身及周邊良好的生態(tài)景觀資源，海景、河景、濕地景觀、綠植景觀應(yīng)有盡有，為打造高品質(zhì)項(xiàng)目提供了良好的先天基礎(chǔ) 雙高路及周邊道路的建設(shè)極大提高了項(xiàng)目交通便利度，為項(xiàng)目后續(xù)客戶群的擴(kuò)展創(chuàng)造了條件，大大降低了客戶群的時(shí)間成本 項(xiàng)目地處高新區(qū)與區(qū)交界部，處于東西部在北側(cè)的交合處，無形中擴(kuò)大了客戶群目標(biāo)區(qū)域3）開發(fā)目標(biāo) 最大程度降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 最大化的發(fā)揮地塊價(jià)值 取得最大的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益 最大化的塑造項(xiàng)目品牌及企業(yè)品牌4）項(xiàng)目客戶群定位常規(guī)客戶特性如下： 由于市政配套設(shè)施的完善度對(duì)我項(xiàng)目客戶群定位影響較大，因此下面將分兩種情況進(jìn)行客戶群定位。l 客戶群定位一：周邊道路、廣場、

34、濕地公園、羊毛溝改造等市政配套完善的情況下；此種情況下，項(xiàng)目客戶群將以區(qū)域中高端及市區(qū)客戶為主，具體特征分析如下： 區(qū)域分布以青島市區(qū)為主，輻射山東區(qū)域，同時(shí)包括少量我國北方客戶（追求海景資源，但購買能力有限）。 職業(yè)特征客戶群屬于社會(huì)中的財(cái)富階層、權(quán)力階層。按職業(yè)劃分主要包括私企老板、大型企事業(yè)單位高管，同時(shí)包含少量在華投資業(yè)主。市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層權(quán)利階層 經(jīng)濟(jì)狀況屬于較為富裕階層，年收入較高，家庭年收入大多在30萬元以上。 年齡特征35-55歲為主力客群，其中以35-45歲的中年人為主，這部分人有相當(dāng)?shù)馁Y金積累，具備較高的購買能力，同時(shí)具有較強(qiáng)的購買欲望。

35、家庭結(jié)構(gòu)大多屬于三口或四口中年富貴家庭，。 置業(yè)特點(diǎn)大多屬于多次置業(yè)。注重整體的居住環(huán)境，追求一線海景資源，但由于資金實(shí)力有限，無法購買市南一線海景資源的產(chǎn)品，看中項(xiàng)目區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿案咝詢r(jià)比（可支付性）。l 客戶群定位二：周邊道路、廣場、濕地公園、羊毛溝改造等市政配套不能如期完成的情況下；此種情況下項(xiàng)目整體定位以滿足經(jīng)濟(jì)居住為出發(fā)點(diǎn)，客戶群以中低端人群為主，周邊企業(yè)職工及附近村鎮(zhèn)居民占多數(shù)。 區(qū)域分布以項(xiàng)目周邊客戶為主。 置業(yè)特點(diǎn)大多原始區(qū)域居民或高新區(qū)客戶。注重整體的居住環(huán)境，關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，高新區(qū)客戶追求工作便捷，選擇高新區(qū)周邊的居住類產(chǎn)品。備注：但由于項(xiàng)目區(qū)域交通配套未完善，對(duì)此，并不

36、能滿足高新區(qū)普通客戶需求。5）項(xiàng)目發(fā)展思路選擇思路一：道路、廣場、濕地公園、羊毛溝改造等市政配套能如期完成的情況下綜合考慮各因素，在配套設(shè)施相對(duì)完善的情況下，項(xiàng)目將以高端住宅市場作為切入點(diǎn)，打造青島市高端態(tài)居住區(qū)，稀缺景觀資源型高端住宅，樹立青島差異化的高端形象，以滿足高端客群的享受居住為核心。產(chǎn)品應(yīng)以低密度住宅為主，輔之以部分高層住宅。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上適度超前，創(chuàng)造亮點(diǎn)。戶型以大面積為主，中小搭配。利用項(xiàng)目規(guī)模較大，物業(yè)類別相對(duì)豐富的特點(diǎn)，不同物業(yè)形態(tài)對(duì)應(yīng)不同的戶型面積區(qū)間，從而實(shí)現(xiàn)戶型面積的良好控制。規(guī)劃布局上，由南往北依次變高，先別墅后洋房后高層，既保證了整體項(xiàng)目的層層遞進(jìn)，又很好的實(shí)現(xiàn)了不同

37、產(chǎn)品類別不同區(qū)位產(chǎn)品的觀景效果。項(xiàng)目將充分利用及打造具有稀缺性的景觀資源，提供完善的社區(qū)內(nèi)部配套，最大限度滿足需求，提高項(xiàng)目附加值。思路二：道路、廣場、濕地公園、羊毛溝改造等市政配套不能如期完成的情況下如果相關(guān)市政配套設(shè)施不能如期完成，將很大程度上影響項(xiàng)目整體定位，項(xiàng)目發(fā)展思路將走中低檔路線。項(xiàng)目將以滿足周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊居民的經(jīng)濟(jì)居住為目的，以客戶的經(jīng)濟(jì)居住為核心，打造精品康居工程。在此種情況下，項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)受較大影響，項(xiàng)目的帶動(dòng)及品牌效應(yīng)降低。六、 項(xiàng)目開發(fā)與評(píng)價(jià)1.土地升值潛力初步評(píng)估土地升值動(dòng)力分解如下： 全球經(jīng)濟(jì)形式轉(zhuǎn)好跡象明顯，我國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，體現(xiàn)良好發(fā)展勢頭 青島作為重點(diǎn)沿海城

38、市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)發(fā)展前景樂觀 青島自身需求旺盛，同時(shí)具有獨(dú)特的城市魅力，外來需求同樣旺盛 青島市“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，為區(qū)域發(fā)展奠定良好的戰(zhàn)略基礎(chǔ) 政府重視，高新區(qū)揭開擁灣發(fā)展序幕，未來發(fā)展?jié)摿薮螅瑓^(qū)發(fā)展前景樂觀 了城市離心式發(fā)展，高端居住郊區(qū)化 交通狀況將得到質(zhì)的改善，交通便利 項(xiàng)目周邊良好的生態(tài)景觀資源 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園正在加緊建設(shè)，雛形顯現(xiàn)，提高了片區(qū)關(guān)注度，提高了片區(qū)開發(fā)熱度，也催生了就進(jìn)居住的需求綜合考慮，本項(xiàng)目未來升值潛力巨大2.立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備的優(yōu)劣分析 鑒于目前市場形勢較好，可進(jìn)行適度開發(fā)，快速回籠資金 考慮到項(xiàng)目未來升值

39、潛力巨大，且周邊市政配套目前處于建設(shè)中，因此項(xiàng)目的開發(fā)可結(jié)合市政配套完善的進(jìn)度進(jìn)行梯度開發(fā)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)與土地儲(chǔ)備的平衡 后期開發(fā)過程中，可以根據(jù)產(chǎn)品類別進(jìn)行銷售，分批次，分類別銷售七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算1.價(jià)格預(yù)估采用市場比較法進(jìn)行價(jià)格預(yù)測。市場比較法以市場為導(dǎo)向，以一定范圍內(nèi)同類產(chǎn)品的平均價(jià)格作為參照，經(jīng)過因素調(diào)整之后確定項(xiàng)目價(jià)格的方法。市場比較法的定價(jià)比較穩(wěn)健，一般不會(huì)出現(xiàn)偏差。但目前項(xiàng)目周邊無可參考實(shí)例，因此要從區(qū)域的角度進(jìn)行對(duì)比分析，從而得出項(xiàng)目的可能價(jià)格。根據(jù)以往操作經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目特點(diǎn)，選取區(qū)位條件、產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平、升值潛力、市場地位、物業(yè)管理、營銷宣傳水平以及開發(fā)商品牌價(jià)值等七個(gè)影響因素，對(duì)各

40、因素進(jìn)行細(xì)分并賦予不同的權(quán)值比例，之后通過客觀的評(píng)價(jià)分析得出項(xiàng)目價(jià)格。1）類比項(xiàng)目項(xiàng)目概況蔚藍(lán)群島啟城府邸陽光馨苑錦繡江南項(xiàng)目位置區(qū)雙元路南段正陽路與繡城路交匯處韓海路67號(hào)岙東路西，錦繡小學(xué)對(duì)面物業(yè)類別住宅、商鋪?zhàn)≌⑸啼佔(zhàn)≌≌ㄖ悇e洋房、多層、小高層小高層多層多層項(xiàng)目特色別墅、洋房、教育地產(chǎn)復(fù)合地產(chǎn)低密居所多層開盤時(shí)間2008-05-252009-122007-112007-10-01裝修狀況毛坯毛坯毛坯說明： 由于項(xiàng)目周邊目前無可類比項(xiàng)目，因此選擇范圍適當(dāng)擴(kuò)大 選取區(qū)項(xiàng)目兩個(gè)，項(xiàng)目兩個(gè) 所選取項(xiàng)目由于距離較遠(yuǎn)，項(xiàng)目客戶群差別較大，項(xiàng)目可比性稍弱，因此估價(jià)是進(jìn)行了適當(dāng)?shù)囊蛩匦拚?）價(jià)格

41、預(yù)估但考慮到項(xiàng)目區(qū)位的特殊性，即配套設(shè)施極度缺乏，因此市政配套設(shè)施的實(shí)施進(jìn)度很大程度上影響項(xiàng)目價(jià)值，即規(guī)劃路是否能夠按時(shí)交付使用，廣場是否能夠盡快建設(shè)，濕地公園能否確定建設(shè)進(jìn)度將一定層面上決定了項(xiàng)目的價(jià)值，決定了項(xiàng)目的運(yùn)作成敗。因此項(xiàng)目價(jià)格估算分兩種情況考慮：預(yù)估價(jià)格一（周邊配套完成）價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素價(jià)值權(quán)重卓越蔚藍(lán)群島啟城府邸陽光馨苑錦繡江南本項(xiàng)目A區(qū)位條件40%00000A1地段20%67336A2交通3%98549.5A3環(huán)境2%95439.5A4配套5%69446A5氛圍10%68346B產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平25%00000B1規(guī)劃布局2%98449B2功能組合2%9.57.5439.5B3

42、產(chǎn)品類型9%9.57.5549.5B4戶型及面積10%9.58759.5B5建筑自身配套1%8.57439B6建筑質(zhì)量1%98.5769C升值潛力10%98439.5D市場地位5%96419E物業(yè)管理10%97339F營銷宣傳水平5%9.58339.5G發(fā)展商品牌價(jià)值5%9.56329.5權(quán)值總量100.00 8.06 7.39 3.93 3.35 8.13 總計(jì)100%80.55%73.90%39.25%33.50%81.33%加權(quán)類比值10.99 0.91 0.48 0.41 1.00 銷售均價(jià)5000410035003000類比價(jià)格5048 4512 7252 7283 4016 評(píng)分標(biāo)

43、準(zhǔn)：1、每項(xiàng)滿分為10分。2、每項(xiàng)得分A:9A10分為極高分，8A9分為高分，5A7分為一般分，4A5分為低分，4分以下為極低分。此情況下預(yù)期銷售價(jià)格約為4016元/平米。預(yù)估價(jià)格二（周邊配套未完成）價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素價(jià)值權(quán)重卓越蔚藍(lán)群島啟城府邸陽光馨苑錦繡江南本項(xiàng)目A區(qū)位條件40%00000A1地段20%67336A2交通3%98545A3環(huán)境2%95435A4配套5%69443A5氛圍10%68344B產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平25%00000B1規(guī)劃布局2%98447B2功能組合2%9.57.5435B3產(chǎn)品類型9%9.57.5547B4戶型及面積10%9.58758B5建筑自身配套1%8.57437

44、B6建筑質(zhì)量1%98.5769C升值潛力10%98437D市場地位5%96415E物業(yè)管理10%97337F營銷宣傳水平5%9.58337G發(fā)展商品牌價(jià)值5%9.56329.5權(quán)值總量100.00 8.06 7.39 3.93 3.35 6.28 總計(jì)100%80.55%73.90%39.25%33.50%62.80%加權(quán)類比值11.28 1.18 0.63 0.53 1.00 銷售均價(jià)5000410035003000類比價(jià)格3898 3484 5600 5624 3101 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：1、每項(xiàng)滿分為10分。2、每項(xiàng)得分A:9A10分為極高分，8A9分為高分，5A7分為一般分，4A5分為低分，4

45、分以下為極低分。此情況下預(yù)期銷售價(jià)格約為3101元/平米。此種情況下，銷售價(jià)格主要受到了配套設(shè)施等方面的不利影響。2.經(jīng)濟(jì)效益測算（目前土地價(jià)格、相關(guān)費(fèi)用等有待確定，之后進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測算）八、 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及建議項(xiàng)目名稱高新區(qū)雙高路項(xiàng)目用地面積245491容積率1.5總建筑面積368237土地用途居住使用年限70年序號(hào)評(píng)價(jià)要素評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)中差1地段1、 目前地段一般，但發(fā)展前景樂觀2、 區(qū)域發(fā)展提速，未來開發(fā)熱點(diǎn)3、 區(qū)域升值潛力較大2資源1、 生態(tài)景觀資源豐富2、 配套設(shè)施有待完善3地價(jià)1、目前無法確定準(zhǔn)確地價(jià)4付款1、目前無法確定具體付款方式5手續(xù)1、無拆遷問題6銷售1、 銷售價(jià)格受市政配套設(shè)施完善影響較大2、 但片區(qū)發(fā)展提速，未來銷售難度不大加建議1、 盡快促進(jìn)完善區(qū)域配套；2、 項(xiàng)目可梯度開發(fā)，兼顧項(xiàng)目開發(fā)與土地升值；