1、縣城生態(tài)旅游風景區(qū)文化園建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機關：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 概 述71.1項目概況71.2項目建設單位概況71.3編制依據和研究范圍81.4項目主要經濟技術指標10第二章 XX湖旅游資源概況及評價112.1

2、XX湖旅游資源概況112.2XX湖風景區(qū)旅游資源評價122.3當前存在的主要問題及對策14第三章 項目背景和建設的必要性143.1項目背景143.2項目建設的必要性15第四章 市場分析184.1我國旅游業(yè)發(fā)展概況194.2安慶市旅游業(yè)發(fā)展概況204.3建設項目的市場分析21第五章 建設條件235.1自然地理條件235.2交通條件235.3供電、供水條件255.4建設用工、用料265.5政策環(huán)境條件26第六章 建設內容和建設規(guī)模26第七章 建設方案287.1規(guī)劃依據及設計規(guī)范287.2 建設方案29第八章 環(huán)境保護和消防安全318.1環(huán)境保護328.2消防、安全37第九章 組織機構與人力資源配置

3、399.1 項目的組織機構399.2 人力資源配置40第十章 項目實施進度安排4310.1項目建設工期4310.2近期建設進度安排44第十一章 投資估算和融資方案4511.1估算依據及說明4511.2投資估算4611.3融資方案和使用計劃47第十二章 財務評價4812.1評價依據及說明4912.2運營收入估算4912.3運營成本估算5112.4利潤及分配5212.5評價指標5212.6不確定分析5312.7財務評價結論55第十三章 結論與建議5613.1結論5613.2建議57第一章 概 述1.1項目概況1.1.1項目名稱安徽XX湖生態(tài)旅游風景區(qū)項目1.1.2項目場址項目位于安徽省XX縣XX湖

4、境內。1.1.3項目建設規(guī)模項目規(guī)劃建設以XX湖國際生態(tài)旅游度假村、白蓮洲水上游樂綜合服務區(qū)、新農村建設示范基地、水上在型競技訓練基地、生態(tài)濕地景觀區(qū)、現代農業(yè)科技示范區(qū)、生態(tài)農業(yè)觀賞采摘區(qū)、古雷池文化園、環(huán)湖公路等進行綜合開發(fā)、運營。項目總投資概算為20億元人民幣，其中一期建設投資5.67億元人民幣。1.2項目建設單位概況根據XX縣人民政府關于XX湖生態(tài)旅游文化園項目建設專題會議紀要、關于XX湖生態(tài)文園項目開發(fā)用地有關問題的會議紀要、關于XX湖生態(tài)旅游文化園項目建設現場辦公會議紀要，該項目由安徽XX湖旅游投資有限公司投資開發(fā)建設，公司擁有XX湖生態(tài)文化園的旅游景點開發(fā)權和旅游產業(yè)經營權，主要

5、從事旅游文化園內景點開發(fā)、休閑度假和其他相關旅游產業(yè)經營。公司注冊資本金600萬元人民幣，主要經營XX湖生態(tài)文化園內景點的觀光旅游、住宿、餐飲等業(yè)務。公司下設三個接待中心，分別是生態(tài)旅游度假村、上湖白蓮洲景點服務區(qū)、上湖葉村新新農村建設示范區(qū)。公司本著穩(wěn)步前進、開拓創(chuàng)新、長遠發(fā)展的發(fā)展思路，委托上海羅立建筑設計事務所對XX湖生態(tài)文化園做了總體規(guī)劃和各接待區(qū)的修建性詳細規(guī)劃，規(guī)劃已得到當地各級政府的批準并將逐步進行開發(fā)建設。為適應現代化企業(yè)發(fā)展需要，公司將組建一套計劃、財務、外聯(lián)、調度、接待等業(yè)務緊密和諧的管理團隊和規(guī)章管理制度，并將與一批賓館、酒店、景點景區(qū)進行接洽，力爭建立起牢固良好的協(xié)作關

6、系，樹立良好的企業(yè)形象。公司法人代表-葉青，大學文化，中國人民大學MBA畢業(yè)，安徽省第十一屆人大代表，安慶市政協(xié)委員，安慶市書法協(xié)會會員。1.3編制依據和研究范圍1.3.1編制依據（1）政策依據1、中國旅游業(yè)“十五”計劃與2020年遠景目標綱要(2000年)2、安徽省旅游業(yè)“十五”計劃與2020年遠景目標(2000年)3、安慶市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2004-2020年）4、XX縣旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃(2004年)5、XX縣人民政府關于XX湖生態(tài)旅游文化園項目建設專題會議紀要6、XX縣人民政府關于XX湖生態(tài)文園項目開發(fā)用地有關問題的會議紀要7、XX縣人民政府關于XX湖生態(tài)旅游文化園項目建設現場辦公會

7、議紀要（2）法律依據1、國家旅游局旅游發(fā)展規(guī)劃管理辦法(2002年)2、國務院風景名勝區(qū)管理暫行條例(1985年)3、建設部風景名勝區(qū)管理暫行條例實施辦法4、中華人民共和國環(huán)境保護法5、中華人民共和國污染防治法（3）技術標準1、安徽XX湖生態(tài)文化園規(guī)劃方案設計2、國家標準旅游區(qū)(景點)質量等級的劃分與評定(GB/T17775-2002)3、國家標準風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范(GB/50298-1999)4、國家林業(yè)行業(yè)標準森林公園總體設計規(guī)范(LY/T5132-95)5、國家標準旅游規(guī)劃通則(GB/T2003)6、項目單位提供的有關資料1.3.2研究范圍本可行性研究報告的研究范圍如下：XX湖旅游資源概

8、況及評價；項目建設背景和建設必要性的分析；項目旅游市場簡要分析;項目近期建設主要內容和建設方案論證；環(huán)境保護和安全衛(wèi)生措施研究；組織機構和實施計劃的擬定；投資估算和資金籌措及財務評價；可行性研究結論和建議。1.4項目主要經濟技術指標序號指標名稱單位指標值備注1項目建設總投資萬元56674.81.1建設投資萬元400001.2建設期利息萬元667481.3流動資金萬元100001.4其中鋪底流動資金萬元30002經營收入萬元15200達產年3銷售稅金及附加萬元174.93達產年4總成本費用萬元11217.53達產年5利潤總額萬元3807.54達產年6所得稅萬元951.89達產年7稅后利潤萬元28

9、55.65達產年8財務內部收益率(所得稅前)%12.74全部投資9財務凈現值（所得稅前）萬元17410全部投資10動態(tài)投資回收期（所得稅后）年10.8含建設期11總投資收益率%11.7達產期12項目資本金凈利潤率%31.7達產期13固定資產借款償還期年12.50含建設期14盈虧平衡點%62.4%第二章 XX湖旅游資源概況及評價2.1XX湖旅游資源概況安徽XX湖生態(tài)文化園項目位于安徽省XX縣境內，XX縣為古雷池所在地，位于安徽省西南邊緣，長江中下游北岸、皖鄂贛三省交界處。地處北緯3063- 3026,東經11626- 11655之間，幅員1360平方公里。東南與東至縣和江西省彭澤縣隔江相望，西依

10、泊湖與宿松縣毗鄰，西北靠大、小香茗山（最高海拔489米）與太湖接壤，東北鄰皖水與懷寧縣交界。長江環(huán)抱東南，皖河蜿蜒其北。襟江帶河，湖蕩羅列。華陽、皖河兩大水系，承接古雷池、古皖兩水，緊依縣城南北兩列低崗，自西向東流入長江。XX湖位于安徽省西南邊緣，景區(qū)水域面積達102.5平方公里，濱臨長江，水生資源豐富，湖光旖旎，勝景八處：猴潭映月、龍堪溫泉、磨丫白石、渡口紅蓮、赤湖浴日、正堂碑碣、“雙節(jié)”陵園等，其又為黃山、九華山、天柱山等風景名勝區(qū)的輻射地帶，優(yōu)越的區(qū)位條件，決定了它在安徽省旅游地域網絡中占據著非常重要的地位，具有良好的旅游開發(fā)前景。2.2XX湖風景區(qū)旅游資源評價（1）自然旅游資源評價XX

11、湖地處XX腹部，瀕臨長江，水域面積102.5平方公里，周邊涉及8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。湖泊水生資源極為豐富，XX魚蟹馳名中外，僅魚類達91種（屬），是重要的水產品基地，水草覆蓋面達90%，；菱、藕、茭白、蘆葦等水生植物，蘆葦叢生，荷蓮密布，生物量達1600克/平方米，盛產蓮子、芡實，已批準為國家A級綠色食品和無公害農產品基地，XX湖有三絕：XX湖、野生甲魚、銀魚。盛產的名特優(yōu)水產有銀魚、鳊、鯽、鯉、青、鰱等魚類和螃、蝦鱉等。尤其是“XX湖”牌清水大閘蟹獲綠色食品認證，被評為中國十大名蟹，遠銷京滬杭，出口港澳臺。XX湖是長江北岸濕地保護區(qū)，是南北候鳥遷徙的重要通道，這里棲息著國家重點保護的白鶴、白頭鶴、白枕鶴

12、，還有國際瀕危物種東方白鶴以及黑鶴、鴻雁、頭雁等多種候鳥，這些都是長江中下游內陸湖泊的特有景觀。1996年，XX湖被省政府批準為長江中下游濕地保護區(qū)。湖泊自然分截成上下湖，上湖波光粼粼，舟影綽綽，白鷗點點；下湖蘆葦叢生，蓮布雁鴨成群。湖岸或崗巒起伏，或平川沃野，或遠山隱現，氣勢非凡，這里既蘊含古雷池的釧靈毓秀，又兼蓄古雷池的淳淳風情；天高氣爽，登樓遠眺，“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色”的詩情畫意令人叫絕。（2）人文旅游資源評價XX歷史悠久,歷史文化積淀深厚, 擁有眾多的遺址、寨址、墓葬群、古建筑等。尤其是是雷池，曾經是“南則積山萬狀，爭氣負高”；“東則砥原遠隰，亡端靡際”；“北則陂池潛演，湖

13、脈通連”；“西則回江永指，長波天合”，成語“不越雷池一步”即源于此。XX湖周邊遍布了大量的歷史古跡，汪洋遺址、南廟遺址、汪家山遺址、戴家墩遺址、楓嶺庵遺址、獅子林遺址等，尤其是XX湖畔的黃家堰遺址，出土文物豐富，且多為罕世之珍，對研究長江中下游地區(qū)文化具有極其重要價值，現已列為省級重點文物保護單位，優(yōu)美的自然景觀與它深厚的歷史文化遺跡融為一體,顯示了無窮的魅力。以古雷池為代表的人文景觀突出，生活在XX湖一帶的歷代先賢創(chuàng)造了燦爛奪目的文化，留下了許多文化品位積高的名勝古跡。雷池文化歷史悠久，人文底蘊深厚，蘊涵著巨大的文化拓展空間，具有永恒的魅力，是其它地方無法取代的。現已列為省級重點文物保護單位

14、。2.3當前存在的主要問題及對策XX湖具有獨特的生態(tài)文化旅游資源，但因種種原因，在文化園開發(fā)建設方面存在一些問題，主要表現在：一是文化園內旅游景點之間缺乏快速便捷的交通通道；二是區(qū)域內基礎設施建設滯后；三是區(qū)域內旅游服務內容比較單調，缺乏應有的吸引力；四是受經濟實力的限制，對XX湖文化旅游資源的投資力度不足，融資渠道狹窄。為進一步促進XX湖文化旅游資源的開發(fā)和建設，發(fā)揮自然、人文資源的優(yōu)勢，政府及有關部門要積極采取對策：一是要進一步宣傳和推介XX湖旅游資源，推動XX文化旅游產業(yè)發(fā)展動力和基礎；二是要總體規(guī)劃，分期逐步開發(fā)，帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民增加收入；三是要保護好和開發(fā)這片水域，必需要從源頭抓起，

15、徹底落實每一步細節(jié)工作。 第三章 項目背景和建設的必要性3.1項目背景進入新世紀，我國國民經濟多年來保持了持續(xù)高速增長的發(fā)展態(tài)勢，隨著經濟的發(fā)展，人們的物質文化生活水平有了較大幅度的提高。旅游業(yè)有了很大的發(fā)展，成為國民經濟中一個新的增長點，在產業(yè)結構調整，大力發(fā)展第三產業(yè)方面發(fā)揮了積極作用。黨的“十六”大提出了全面建設小康社會的偉大目標，使我國更進一步加入世界經濟一體化的進程，又帶來了新一輪的經濟增長周期，人民生活將更加富裕，對精神文化生活又提出了新的要求，大多數人具有外出旅游的強烈愿望，多年來經歷的幾個“黃金周”成為人們外出旅游、休閑度假的最佳時期，也是我國旅游業(yè)快速發(fā)展的實踐證明。發(fā)達國家

16、的的經驗證明，當人均收入達到1000美元后，旅游的大眾化、普遍化便開始迅猛發(fā)展。可以預計，我國的旅游業(yè)將以過去從來未有過的速度和規(guī)模快速發(fā)展。全國各地也逐漸加大了對旅游業(yè)和旅游基礎設施建設的投入，努力改善服務環(huán)境，以迎接我國的大眾旅游時代的到來。近幾年來，XX縣委、縣政府緊緊抓住省政府加快皖西南旅游資源開發(fā)的大好機遇，全面啟動了該縣的旅游開發(fā)工作，盡最大努力發(fā)揮各個旅游景區(qū)的自然、歷史、禪宗、人文景觀的優(yōu)勢，加快景點開發(fā)和配套設施建設，使每年到XX縣旅游和休閑度假的游人有較大幅度的增長，旅游收入已成為XX縣的一個新經濟增長點，知名度逐步提高。為全面貫徹落實安徽省861行動計劃和中共安慶市委、市

17、政府的追趕式前進、跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，安徽XX湖生態(tài)旅游投資有限公司，以適應旅游經濟的發(fā)展。3.2項目建設的必要性3.2.1是順應國家旅游業(yè)發(fā)展方針，促進安慶旅游業(yè)發(fā)展的需要旅游業(yè)現在被譽為“朝陽產業(yè)”，其顯著特點是投資收益較大消耗能源較少，利用“風景創(chuàng)收”、“古跡創(chuàng)收”、“服務創(chuàng)收”，已成為并將繼續(xù)成為國民經濟的新的增長點，目前世界各國都在努力提高本國旅游業(yè)，使旅游業(yè)為國民經濟建設和發(fā)展做出貢獻。安徽省委、省政府從本省發(fā)展大局出發(fā)，制訂了“861”行動計劃，“861”行動計劃明確確定了把旅游業(yè)作業(yè)八大產業(yè)之一，而“安徽省XX湖生態(tài)文化園項目”是安徽省“861”計劃重點開發(fā)項目，通過加強旅游基礎設

18、施建設，提高旅游服務水平，以促進安徽經濟發(fā)展。近年來，安慶市努力扶持旅游企業(yè)走品牌化、集團化發(fā)展之路，適時地將旅游與市政建設、新農村建設相結合。為順應旅游發(fā)展新形勢，及時提出了從“游山玩水”型的傳統(tǒng)旅游，向娛樂性、體驗性和休閑度假等為一體的現代旅游轉變的發(fā)展思路，跳出旅游就是建設景區(qū)的誤區(qū)，立足旅游目的地建設，“安徽XX湖生態(tài)文化園項目”依托于XX湖優(yōu)越的自然環(huán)境，建立成高標準的旅游生態(tài)度假村，對提升安慶旅游業(yè)水平，促進安慶旅游業(yè)發(fā)展具有重要的作用。3.2.2是致富一方人民，發(fā)展縣域經濟的需要XX縣一面附山，三面臨水，在全國處于“承東啟西”的地位，長江過境流程65公里，沿線建有港口、碼頭10余

19、處，華陽港為全國最大的支農港口之一；國家級重點工程華陽過船閘的建成，實現了江河聯(lián)運；206、105國道、安(慶)九(江)公路、滬蓉高速公路接線工程等已初步形成四通八達的交通網絡；安慶民航機場1小時內便可到達，加上即將建設的山東東營至香港高速公路等，初步形成了XX水陸空一體化的現代化立體交通網絡。XX湖旅游區(qū)位于XX腹部，通往各地交通均較為便利。項目建設將進一步改善當地的道路交通狀況，也有利于XX湖水產湖的宣傳與銷售；其次可以提升景區(qū)旅游資源的綜合利用水平。由于旅游業(yè)是勞動密集型產業(yè)，其在創(chuàng)造就業(yè)機會方面有著較大的作用，可以促進旅游商品包括土特產、紀念品的生產及銷售，發(fā)展特色旅游。再次將大大帶動

20、交通、運輸、賓館、餐飲、服務、商品零售業(yè)的發(fā)展，對第三產業(yè)有著明顯的拉動作用，增加當地人民的就業(yè)。因此本項目建設是致富一方人民，發(fā)展縣域經濟的而要3.2.3是旅游產品優(yōu)化升級發(fā)展的需要我國旅游產品目前處于第二代產品階段。在20世紀90年代之前，我國是以觀光旅游著稱的旅游大國，在國際旅游市場上熱銷的產品主要是人文景觀類和自然景觀類旅游產品。但隨著市場需求的多樣化傾向的導引和旅游可持續(xù)發(fā)展的興起，90年代起，我國開始調整旅游產品結構，大力提倡生態(tài)旅游、休閑度假旅游等，初步建立了適應現代旅游消費需求的旅游產品體系。安徽省在全國率先提出發(fā)展生態(tài)旅游，但到目前為止，總體發(fā)展水平仍然不高，旅游產品仍主要以

21、觀光為主，類型單調、結構不合理。XX縣雖資源豐富，但旅游業(yè)發(fā)展尚處于起步階段。在目前旅游業(yè)發(fā)展競爭激烈的情況下，后發(fā)旅游地若想占據優(yōu)勢地位，成為后起之秀，必須創(chuàng)新旅游產品。因此，XX縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃中提出XX縣應重點規(guī)劃開發(fā)生態(tài)觀光型、休閑度假型、體育健身型、文化娛樂型、鄉(xiāng)村民俗型的產品開發(fā)思想，并提出了“XX湖旅游區(qū)”的具體思路。以休閑度假、生態(tài)旅游功能為主的XX湖旅游區(qū)項目建設是XX縣乃至安徽省旅游產品結構優(yōu)化升級的一個重要舉措。3.2.4是項目建設單位自身發(fā)展的需要安徽XX湖旅游投資有限公司根據黨中央提出的科學發(fā)展觀的總體要求，按照加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的發(fā)展思路，積極向旅

22、游業(yè)發(fā)展。公司認為以休閑度假、生態(tài)旅游功能為主的XX湖旅游區(qū)項目建設具有良好的市場前景。公司經過調研發(fā)現，江、浙、滬成為我市旅游的主要客源地之一，旅游已成為我市融入長三角經濟圈的重要手段，通過發(fā)展旅游業(yè)，可以促進雙方的人流、物流、資金流、信息流的融合，加快觀念、機制、市場、產業(yè)等方面的對接，易于接受產業(yè)梯度轉移，有利于企業(yè)參與長三角地區(qū)的市場競爭，進一步增強與長三角經濟圈產業(yè)的關聯(lián)度，有利于企業(yè)的成長和壯大。因此，項目建設是建設單位自身發(fā)展的需要。第四章 市場分析4.1我國旅游業(yè)發(fā)展概況我國旅游業(yè)已經形成了巨大的產業(yè)規(guī)模。資料顯示，截至2002年底全國旅游業(yè)共擁有固定資產原值8238.20億元

23、，其中，旅游住宿設施6901.58億元，占83.8%；旅行社412.25億元，占5%；主要旅游景點和旅游公司等其他單位924.37億元，占11.2%。全國共有各類旅游企事業(yè)單位29.38萬個，其中旅游住宿設施27.61萬個，旅行社11652個，主要旅游景點和旅游公司等企業(yè)6122個。全國旅游業(yè)直接從業(yè)人員612.63萬人，其中，旅游住宿設施515.29萬人，旅行社22.91萬人，主要旅游景點和旅游公司等企業(yè)74.43萬人。同時，全國旅游業(yè)間接從業(yè)人員約3060萬人。改革開放以來，我國旅游業(yè)在入境旅游、國內旅游和出境旅游方面得到了全面發(fā)展，形成了吃、住、行、游、購、娛六大要素比較完整的產業(yè)鏈，從

24、經濟總量很小的產業(yè)發(fā)展成為國民經濟新的增長點，從單一觀光旅游發(fā)展到觀光、休閑、度假、商務旅游、會展旅游等全方位的現代化旅游產業(yè)。我國旅游業(yè)快速發(fā)展受益于下列主要因素：一是我國國民經濟多年來保持快速增長為旅游業(yè)發(fā)展提供了雄厚的經濟基礎，由于經濟發(fā)展使城鄉(xiāng)居民的收入不斷增加，富裕了的中國人開始把旅游作為度假休閑的最佳方式，假日經濟一再火爆促進了旅游業(yè)的發(fā)展。二是我國融入全球經濟一體化的進程不斷加快，加強了同世界各國人民的交流，增加了更多的外國居民對傳統(tǒng)中國文化的好奇心和吸引力，尤其是西方經濟發(fā)達國家，促進了國際交流與合作。三是我國具有安全穩(wěn)定的政治環(huán)境和社會環(huán)境，成為世界上最安全的國家，成為外國居

25、民出國旅游的首選國。四是我國具有豐富的自然旅游資源和人文旅游資源，擁有27處世界自然文化遺產，14處“世界生物圈保護區(qū)”，119處國家級風景名勝區(qū)，101個國家級歷史文化名城，122個“中國優(yōu)秀旅游城市”。五是旅游基礎設施建設不斷加強，景區(qū)開發(fā)水平和規(guī)模不斷提高，借助名山秀水和文化性資源開發(fā)的旅游產品成為我國旅游投資回報最高的領域。4.2安慶市旅游業(yè)發(fā)展概況近幾年來，隨著安慶旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游業(yè)逐漸成為安慶市國民經濟的新型支柱產業(yè)。乘皖西南旅游工作會議之東風，安慶市依托山水文化資源，加大投入，從資源普查入手，編制發(fā)展規(guī)劃，推進道路建設，探索景區(qū)開發(fā)，扶持企業(yè)發(fā)展，加強市場監(jiān)管，走出了一條快

26、速發(fā)展之路。目前，已初步形成了以城區(qū)為中心、天柱山旅游圈為龍頭，以桐城、樅陽文化科考和宿松、XX濱江觀光為兩翼的“孔雀東南飛”式的旅游發(fā)展格局。轄內現擁有包括5家四星級酒店在內的37家高檔酒店；旅行社業(yè)更是從零起步，發(fā)展到現在的76家，其中1家取得組團出境旅游資格；購物、娛樂等旅游定點接待單位50余家，省級旅游定點生產企業(yè)27家。鄉(xiāng)村旅游示范點100多家，各類旅游接待專業(yè)戶近千家。旅游業(yè)，在該市已初步形成了行、住、游、食、購、娛為一體的綜合產業(yè)體系。改革開放30年，安慶全市已累計接待國內外游客6000多萬人次，實現旅游總收入300多億元。特別是“十五”期間，全市累計接待游客3192.64萬人次

27、，其中，海外旅游者4.26萬人次，實現旅游總收入158.4億元，年均遞增21.67%。國內旅游人數、收入和旅游總收入3項指標，均位居全省第三位。4.3建設項目的市場分析將XX湖生態(tài)旅游區(qū)客源市場劃分為三個級別。（1）一級市場(核心市場)將距離300公里或5小時交通時間范圍規(guī)劃為一級客源市場，結合生態(tài)休閑、度假、文化旅游、會務會展市場的一般特性以及市場分析結果，確定:XX縣、安慶市及其周邊的皖西南市場為重點，包括宿松縣、太湖縣、潛山縣、東至縣、懷寧縣、石臺縣、祁門縣等市場。皖中、皖南市場，包括合肥市、池州市、銅陵市、蕪湖市、宣城市及其周邊的縣市。江西、湖北周邊省市縣市場，包括江西的九江市及其周邊

28、縣市地區(qū)如瑞昌市、湖口市、彭澤縣、九江縣等；湖北的黃崗市、鄂州市、黃石市及其周邊縣市地區(qū)如黃梅縣、武穴市、蘄春縣、陽新縣、浠水縣、大冶市、下陸區(qū)等。一級市場距離XX較近，交通較為方便，是安徽省XX湖生態(tài)文化園旅游項目的穩(wěn)定客源，是項目客源市場主體。（2）二級市場(開拓市場)距離500公里或10小時交通時間范圍規(guī)劃為二級客源市場，確定：以上海為中心的長江三角洲地區(qū)的客源市場。武漢及湖北東部相鄰地區(qū)客源市場。省內其它城市的觀光、會議、休閑、度假旅游市場的中轉。合九鐵路等交通線上的游客中轉旅游市場。天柱山游客的中轉旅游市場。周邊旅游地游客的空間互補、互濟客源市場。二級市場具有較大潛力，隨著開發(fā)的深入

29、，會逐步轉變?yōu)橐患壥袌觥＃?）三級市場(機會市場/邊緣市場)一、二級客源市場以外的地區(qū)規(guī)劃為機會市場。機會市場是指流動人口及距離較遠地區(qū)，主要為：以北京為中心的京津唐地區(qū)旅游客源市場。以廣州為中心的珠江三角洲地區(qū)旅游客源市場。以西安為中心的中西部地區(qū)旅游客源市場。全國范圍內的生態(tài)休閑、生態(tài)度假、生態(tài)文化旅游市場。機會客源市場規(guī)模小，波動大，但有一定的發(fā)展?jié)摿Α５谖逭?建設條件5.1自然地理條件XX縣位于安徽省西南邊緣，長江中下游北岸。地處北緯30633026，東經1162611655之間,幅員1360平方公里。東南與東至縣和江西省彭澤縣隔江相望，西依泊湖與宿松縣毗鄰，西北靠大、小香茗山與太湖接

30、壤，東北鄰皖水與懷寧縣交界。地形：一面負山，三面臨水，素有“水鄉(xiāng)澤國”之稱；地勢由西北向東南緩斜、大致呈現丘陵崗地平原階梯狀分布；氣候：屬亞熱帶季風氣候區(qū)。季風明顯，四季分明，氣候溫和、雨量充沛。年平均氣溫16.5，無霜期252天，是全省熱量資源最豐富的縣份之一。年均降水量1300毫米，年日照為1962.7小時。5.2交通條件XX承東啟西，連南通北，是長三角和珠三角地區(qū)經濟對接的交匯地，是東部沿海到內地產業(yè)轉移的必經之地，其陸路高速鐵路交通與水上運輸的互融互通，以及若干年后擁有長江大橋和黃金水道兩大優(yōu)質資源的優(yōu)勢，預示著XX潛在的交通區(qū)位，將是全國為數不多的同時兼有良好水陸交通條件的縣份。公路

31、：206國道、105國道、安九公路、滬蓉高速公路構成了XX溝通內外的主干公路交通網絡。規(guī)劃中的濟廣高速公路從XX縣城東側穿過，在縣經濟開發(fā)區(qū)和安九公路設置出入口，并在華陽建設XX長江公路大橋。水路：長江過境流程65公里，華陽港是長江黃金水道上最大的支農港口，常年可停泊5000噸級江海輪；國家級重點工程華陽過船閘溝通了江河聯(lián)運，是安徽、湖北兩省五縣市水上交通樞紐。鐵路：沿江鐵路香隅站距XX長江大橋僅10余公里。XX距安慶、九江火車站均一小時車程。民航：依托周邊安慶、合肥、南昌、武漢、九江等城市機場可直達全國各地。長江大橋：計劃在2011年完工。大橋建成后，將把XX交通干線與江南的沿江高速、安景高

32、速、徽杭高速、合銅黃高速實現互通，與江南的沿江鐵路交匯。5.3供電、供水條件根據生態(tài)園區(qū)內總裝機容量和用電負荷，需配置315KVA變壓器二臺。主要用電范圍為生產設備用電、照明用電和綜合服務系統(tǒng)用電。園區(qū)用電負荷為類負荷，電源電壓等級為10KV，采用10KV高壓單回路供電方式。場區(qū)無高壓用電設備，低壓用電設備均為380V/220V三相電源式單相電源。變壓器配備高、低壓開關柜和電容補償等。經變壓后電力電纜沿電纜溝道暗敷輸送至各用電設備。室內外照明采用低壓供電，各用電分區(qū)配置控制設施及專用接地柱和接地排，進戶線處設重復接地一組。項目年用電量約325萬KWh，其中照明、空調等辦公生活用電約23萬KWh

33、，生產用電量約302萬KWh。項目給水系統(tǒng)均利用城市自來水管網供水，生態(tài)園區(qū)還可將附近XX湖水作為防火備用水源。項目用水考慮生產、生活和消防用水，生態(tài)園區(qū)規(guī)劃為生產、生活、消防給水系統(tǒng)。給水管規(guī)格采用DN150。項目生活用水量按1200人考慮。按GBJ15-88規(guī)定計算用水量為38.4m3/d，項目生產用水按小時最大耗水量6m3/d，生產負荷按95%計，平均小時耗水量為4.5m3/h，日耗水量108m3/d。按全年工作360天計，年耗水量為38880m3，另考慮20%不可預見用水，項目年用水量為46656m3。項目給水壓力按GB5749-85要求大于0.3Mpa。5.4建設用工、用料項目建設需

34、消耗較多的砂石、水泥、鋼材等。鋼材、水泥、砂石等在附近縣城均有定點供應，運輸方便快捷。XX農村勞動力資源勞動力供應完全能夠滿足項目建設要求。5.5政策環(huán)境條件XX縣政府對此項目發(fā)展十分重視。今年四月，副縣長張怡主持召開會議，專題研究XX湖生態(tài)旅游文化園項目開發(fā)、建設有關問題。在XX縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃中也提出XX縣應重點規(guī)劃開發(fā)生態(tài)觀光型、休閑度假型、體育健身型、文化娛樂型、鄉(xiāng)村民俗型的產品開發(fā)思想，并提出了“XX湖旅游區(qū)”的具體思路。所有這些都為本項目實施提供了良好的政策環(huán)境。第六章 建設內容和建設規(guī)模本項目前期擬規(guī)劃面積約572.2畝，其中下湖規(guī)劃面積約425畝（其中建筑物建設用地約117畝

35、，園林景觀、水上游樂等規(guī)劃面積308畝），上湖規(guī)劃面積147.2畝。主要建設內容見表6-1。表6-1 主 要 建 設 內 容 一 覽 表序號工程名稱建設規(guī)模（）投資總額(萬元)備注1旅游接待中心1260013862步行商業(yè)街4300047303農家樂餐飲區(qū)6260688.64度假公寓區(qū)8700011310灘涂建造5新農村建設示范區(qū)300153301.656灘涂綠化景觀帶1480704442.17酒店會務區(qū)110001430占地面積140008月亮島60003009沙灘浴場、沙灘排球場1300052010水上競技中心300水上建造11水上游樂園420020012鏡湖碼頭300水上建造13蘆葦迷宮

36、300水上建造14XX湖生態(tài)文化研究所2000200占地面積2000015停車場200080擬建兩處，每處100016水上會議中心500水上建造17安慶市垂釣協(xié)會30018道路設施200040019濕地棧道200臨湖建造20合計30888.35 第七章 建設方案7.1規(guī)劃依據及設計規(guī)范安徽省XX湖生態(tài)文化園規(guī)劃設計方案XX縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2004）安徽省旅游業(yè)“十五”計劃與2020年遠景目標(2000年)民用建筑設計通則（JGJ37-87）建筑給水排水設計規(guī)范（GBJ50015-2003）供配電系統(tǒng)設計規(guī)范（GB50052-95）建筑物防雷設計規(guī)范（2000版）（GB50057-94）7.

37、2 建設方案XX湖國際生態(tài)渡假村共分為酒店會務區(qū)、步行商業(yè)區(qū)、度假別墅區(qū)、農家餐飲區(qū)四個區(qū)域。四個區(qū)域依據與安九公路和湖面的遠近，利用地勢和用地，分區(qū)域安排。7.2.1 酒店會務區(qū)酒店會務區(qū)是度假村的核心區(qū)域,通過氣派輝宏的主入口廣場與安九公路相連,酒店大堂、中西餐飲、咖啡酒吧、大小會議室、多媒體遠程通訊會議、KTV、康體中心、乒乓臺球等娛樂配置、樓盤展示中心及高標準客房等等功能用房，都圍繞著室外的游泳池展開。室外游泳池為典型地中海風情，一池碧水、異國情調樹木、假山流水疊水、陽傘躺椅、戶外木平臺等等，是功能區(qū)亦是景觀環(huán)境的設計元素，高層區(qū)的客房和大會計室還可遠眺XX湖景。7.2.2步行商業(yè)區(qū)步

38、行商業(yè)區(qū)圍繞步行街和步行街圓形廣場展開，是XX土特產和湖鮮的展示、購買、品嘗處，步行街上還配有民俗表演、黃梅戲茶藝樓、民俗博物館和各種娛樂參與設施，是度假村人流集中的區(qū)域，靠安九公路，位于酒店會務區(qū)和農家餐飲區(qū)之間的過渡區(qū)域。7.2.3度假別墅區(qū)度假別墅區(qū)順應地形和弧形道路，由湖面至北部的地形高處，建筑物地坪從低至高呈臺地狀抬高，建筑物排列以弧形的柔美形式依次展開，切合臨水建筑風格；靠近湖岸的為單棟別墅，然后依次為雙拼別墅、聯(lián)排別墅、度假公寓；建筑層數靠近湖岸的為兩層，然后依次為三層、三層半、五層、六層；再加中地勢，從湖面看到是從低至高錯落的屋頂掩映在綠樹紅花之中，是XX湖旅游區(qū)靚麗的一道風景

39、線。度假別墅的每套面積按照從大（260-500平米）至小（30-120平米），呈階梯狀配比。7.2.4 農家餐飲區(qū)農家餐飲區(qū)是度假村最先期開發(fā)的一個區(qū)域，為高標準的農家休閑餐飲、參與展示。整個度假村的開發(fā)區(qū)體現高檔性、先進性，規(guī)劃、建筑、景觀設計同步考慮，整體風格為地中海風情，主干道路面擬采用以黑色柏油路面為主，廣場和景觀水景穿插其中，做到步移景異，處處有景；整個度假村彩垃圾和排污進行無害化處理，設污水處理站，盡量保護湖區(qū)環(huán)境不受人為因素影響；整個度假村的永久建筑和主道路網標高均在16米標高以上；碼頭設臺階，游船上下活動板和活動碼頭可根據水位調節(jié)，沿湖灘涂綠化分臺級或作緩坡，保證綠化灘涂濕地延

40、伸至湖面，灘涂綠化內的人行散步道 設臺階下至靠湖景觀臺。農家樂是以“吃農家飯、住農家屋、干農家活、享農家樂、看農家景”等體驗鄉(xiāng)村情趣、飽覽田園風光、追求返樸歸真的特色旅游，形式新穎、功能齊全、成為都市人的心靈憩息地。觀光農場體驗豐收喜悅盡情享受盡情享受親自采摘時令蔬菜、瓜果的新鮮感受同，體味勞動的真諦，享受勞動的樂趣，讓身心在清新的空氣中盡情呼吸，在自然的懷抱中回歸田園。培養(yǎng)生態(tài)經濟林業(yè)，樹種可選擇如楊梅、竹筍、枇杷、柑桔、桃、梨等，可供游人采摘、欣賞。開發(fā)山珍野味系列、老根藥膳、客家特色三大系列精品菜，突出“土、精、特”，滿足現代人追求綠色天然，滋補保健的飲食消費潮流。第八章 環(huán)境保護和消防

41、安全8.1環(huán)境保護8.1.1編制依據及執(zhí)行標準中華人民共和國環(huán)境保護法中華人民共和國固體廢棄物防治法建設項目環(huán)境保護管理條例污水綜合排放標準（GB8978-1996）危險廢物焚燒污染控制標準（GB18484-2001）大氣污染物綜合排放標準（GB16297-1996）建筑施工場界噪聲限值（GB12523-90）8.1.2項目建設地點環(huán)境現狀（1）地下水環(huán)境質量現狀XX縣境內地下水執(zhí)行地下水環(huán)境質量標準(GB/T14848-93)II類標準要求。本項目實施后，由于雨水無污染，可自然排放進入XX湖。生活污水經化糞池處理后，就近達標排放。（2）空氣環(huán)境質量現狀根據環(huán)境監(jiān)測部門對該區(qū)域進行的大氣現狀監(jiān)

42、測結果表明，大氣環(huán)境中的SO2、TSP、NO2的污染物濃度均符合GB3095-96環(huán)境空氣質量標準的二級標準。因此項目建設所在地的環(huán)境質量良好，屬于整體無污染項目建設區(qū)，空氣質量狀況良好。 （3）聲學環(huán)境質量現狀本項目區(qū)域內聲學環(huán)境質量基本滿足城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（GB3096-93）類區(qū)標準。8.1.3項目建設對環(huán)境的影響分析（1）項目建設期對環(huán)境的影響項目主要以建設發(fā)展自然生態(tài)綠色旅游景點為核心，兼顧多層次、多功能和多效益風景名勝區(qū)，項目建設將有利于周圍環(huán)境質量改善。但是本項目建設過程中，景點的建設、景區(qū)建筑物及基礎設施的建設對環(huán)境必將造成一定的不利影響，其影響主要是：工程占地和場地平整對

43、土壤、植被及樹木的破壞；開挖的土方表面干燥后，風沙揚塵對大氣環(huán)境和人體健康的影響；工程施工噪聲對周圍環(huán)境造成的影響。（2）項目運營期對環(huán)境的影響項目的建設實施，將形成多種特色的景區(qū)及景觀，使該區(qū)域成為碧水藍天、品味很高的休閑、游憩、度假的風景名勝地。項目建成將使本地區(qū)的環(huán)境質量更加優(yōu)越。項目運營期間，風景名勝區(qū)內旅游活動也會產生一定量的廢水、廢氣及固體廢棄物，對周圍環(huán)境也會產生一定的影響，如風景名勝區(qū)內游客和工作人員產生的廢污水，不經處理直接排放會污染園區(qū)的地表水體；風景名勝區(qū)供熱系統(tǒng)，熱源選擇不合適會產生廢氣污染；區(qū)內游客和工作人員產生的生活垃圾，也會污染環(huán)境。8.1.4環(huán)境保護措施（1）項

44、目建設期環(huán)境保護措施工程施工中產生的廢渣石，應本著因地制宜、就近利用的原則，首先應盡量為工程本身利用，以減少占地和節(jié)約工程費用，其余部分也可以作為其他工程的建筑材料，對多余部分，應由工程建設單位會同有關部門，為本工程的棄土制定處置計劃，選擇合適的地點作為棄場，盡量少占地和不占農田，并應注意防止水土流失。對較大的渣石棄物，應覆土植草以減少對植被的破壞和對生態(tài)環(huán)境的影響。為減少工程施工對農業(yè)和土壤的破壞，施工作業(yè)時，要制定分層取土、分層堆放、分層回填的施工操作制度，并嚴格監(jiān)督執(zhí)行，堅決制止亂挖亂堆，破壞土壤結構的作業(yè)行為，采取有效措施，將農業(yè)損失和土壤破壞程度控制在最低水平，力爭工程竣工后較短的時

45、間內土壤肥力得到恢復。在工程施工過程中毀壞的樹木和植被，工程完工后必須盡快植樹造林，把植被覆蓋率迅速恢復到原有水準，最大限度減少水土流失和土壤退化。道路和管線鋪設，應盡量縮短施工時間，管線盡量地埋。對裸露的地面和堆置的土方，適量灑水抑塵，或采取遮蓋和圍護等措施。剩余的土方需用專用車輛運至指定地點堆存，并對存放點采取碾壓、綠化、灑水等防塵措施。運輸車輛不能超載，防止運輸過程中的土壤潑灑。為減少施工噪聲對周圍居民的影響，工程在距居民區(qū)100m的施工區(qū)域不允許在夜間10時至次日早晨6時內使用噪聲超標設備施工，夜間施工時也要避免各種施工機械設備同時起動，最大限度減少聲源迭加影響。施工機械設備和施工方法

46、的選擇在制定施工方案時考慮，盡量采用低噪聲機械，對夜間一定要施工又要影響周圍居民環(huán)境的工地，應對施工機械設備采取降噪措施，同時也可在工地周圍設立臨時的聲障之類的裝置，以保證居民區(qū)的聲環(huán)境質量不超標。（2）項目運營期環(huán)境保護措施合理控制風景名勝區(qū)內人口數量，避免過多外來人口遷入景區(qū)，以造成對環(huán)境的過度壓力。根據旅游環(huán)境容量確定合理的游客接待規(guī)模，有計劃地組織旅游活動，不得無限制地超量接納游覽者，以確保旅游景區(qū)原有的自然風貌和避免造成過重的環(huán)境壓力。嚴格控制與生態(tài)保護相背離和對環(huán)境有污染的生產經營活動，禁止有污染企業(yè)進入景區(qū)，防止一切損害自然和人文景觀的破壞活動。水體保護景區(qū)內興建旅游設施必須嚴格

47、控制，以防止水土流失、水源污染。在各接待區(qū)（點）取水點周圍半徑100米內的水體，不得停船、游泳、倒垃圾及進行其它污染水源的活動。在水源上游1000米和下游100米內，不得排入生活污水。水上游憩活動應嚴格按規(guī)劃有組織地開發(fā)進行，嚴禁開發(fā)污染水質的任何水上活動。對于景區(qū)內的居民區(qū)、活動區(qū)、接待服務區(qū)等地域的生活污水排放，應按國家有關標準進行嚴格控制和加以治理，污水需經處理達標后方可排入水體。景區(qū)的所有水體，應加強管理監(jiān)督保護，保護水生資源，保護河湖中水生動植物資源。嚴格執(zhí)行國家地表水環(huán)境質量標準GB3838-2002中的類地表水標準。植被保護景區(qū)植被屬于中亞熱帶常綠闊葉林帶和北亞熱帶常綠闊葉與落葉

48、混交林帶的過渡地區(qū)，樹種資源豐富，森林覆蓋率高。為保證旅游資源開發(fā)堅持可持續(xù)發(fā)展的目標順利實現，必須做好全景區(qū)范圍內的植被保護工作。在生態(tài)旅游景區(qū)內，禁止隨便砍伐，提高森林保護意識。大面積更新造林必須經合理規(guī)劃，科學論證，精心施工；保護地帶性植物，特別是景區(qū)的主要風景物種及種源基地，加以撫育，重點保護。景區(qū)要建立健全森林防火和安全管理體制，并設專人負責。配備充足的防火設施，在游客步道和各景點安置防火警示牌，時時提醒游客，增強游客的防火意識。大氣污染防治系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)內部游覽交通車輛盡量采用電瓶車、人力觀光自行車等無污染型交通工具，以減少大氣污染。同時充分利用當地豐富的水電資源和太陽能，改變景區(qū)能源

49、結構，消滅燃煤、燃木的低級污染型能源利用現象。固體廢棄物加強固體廢棄物的管理，景區(qū)內所產生的生活垃圾和其它固體廢棄物必須妥善收集，定期送城市生活垃圾填埋場集中衛(wèi)生填埋處理。提高固體廢棄物的綜合利用率和處置率，以保護好景區(qū)的生態(tài)環(huán)境。景區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保持風景區(qū)清潔、安全、舒適的旅游環(huán)境，是保持風景區(qū)良好形象的重要因素之一。根據旅游者人數按一定距離在景區(qū)內設置垃圾箱，按照國家有關規(guī)定對生活垃圾定人定期處理。根據游客的分布和人數按一定距離在景區(qū)內設置水沖式廁所，保持廁所干凈，無異味。景區(qū)應建立衛(wèi)生清掃責任制，以專人清掃，保持旅游景區(qū)整潔、干凈。宣傳鼓勵可降解包裝食品進入游覽區(qū)，對一次性餐具消費者實施承包

50、回收機制。8.2消防、安全8.2.1執(zhí)行規(guī)范建筑設計防火規(guī)范（GBJ16-87）（2001修訂版）8.2.2消防及安全措施（1）公共設施的建筑設計、裝修均應滿足各項消防規(guī)范的要求，不留任何隱患，并要求做到“同時設計、同時施工、同時使用”。（2）配備專職安全消防員，加強對職工和游客的安全消防教育，確保景區(qū)的景觀、設施及游客安全。（3）本項目的景區(qū)及周邊林木茂盛，森林防火猶為重要。要配備滅火機、對講機等必要的防火設施，設置永久性防火標志和宣傳牌，增強游人的防火意識。（4）加強對導游的業(yè)務培訓，對旅游團隊的安全工作應重點加強監(jiān)督。（5）完善游覽步道及各景點懸空地段的安全防護設施，確保游客人身安全。第

51、九章 組織機構與人力資源配置9.1 項目的組織機構為使項目建成后發(fā)揮更好的效益，安徽XX湖生態(tài)旅游投資有限公司，必須按照現代企業(yè)管理制度要求，進行經營和管理，擬成立基礎設施建設工程管理處，其組織結構形式如下圖： 行政管理部 計劃財務部董事長 總經理 施工管理部 設備材料管理部 技術管理（1）行政管理負責日常行政工作以及項目履行單位的接待聯(lián)絡等項工作。（2）計劃財務負責項目的財務計劃和實施計劃安排，與項目履行單位辦理合同協(xié)議等手續(xù)，以及資金使用安排及收支手續(xù)。（3）施工管理負責項目的土建施工與安裝工程的指揮，施工進度與計劃安排，同時負責施工質量與施工安全的監(jiān)督檢查以及工程驗收工作。（4）設備材料

52、管理負責項目設備材料的訂貨、采購、保管、調撥等工作。（5）技術管理負責項目技術文件、技術檔案的管理，主持設計圖紙會審，處理有關技術問題，組織技術交流以及組織上崗職工的專業(yè)技術培訓和技術考核等項工作。9.2 人力資源配置9.2.1工作制度項目運行實行三班工作制，每班工作時間為8小時。9.2.2 勞動定員根據旅游管理部門的有關規(guī)定，結合園區(qū)項目現階段建設的情況，項目需定員480人，其中管理人員80人，導游及解說人員20人，售票人員6人，賓館、會議中心及各景點工作人員326人，后勤人員48人。9.2.3人員培訓生態(tài)園區(qū)內旅游從業(yè)人員崗前、崗后培訓、應全面實施崗位培訓、教育制度，提高崗位培訓、教育質量

53、。崗前培訓要以取得上崗資格證為中心，崗后培訓要以升格員工的技術等級證書和專業(yè)技術職稱證書為中心。具體培養(yǎng)形式有：（1）在崗培訓加強對旅游從業(yè)人員的在崗培訓，按照“就業(yè)前培訓，換崗前培訓，上崗后再培訓”的原則，分層次對職工進行培訓。（2）專家講座可與周邊高校采取校企合作的模式，聘請有關專家為旅游企業(yè)及管理機構的在職人員舉辦培訓班、專題講座等。（3）業(yè)務研修選派骨干人員到國內外旅游院校，按專業(yè)對口分類進行短期專業(yè)研修。（4）引進人才鑒于旅游人才流動與人才競爭日益激烈，引進人才應給予充分重視。特別是吸引高校旅游專業(yè)畢業(yè)生，國內外旅游行業(yè)離退休的高級管理人員。（5）導游培訓加強對導游人員的導游技巧(如

54、身體語言、禮儀、目光交流、緊急情況的應對、急救知識)、導游業(yè)務、職業(yè)道德等方面的培訓，重視采取現場導游培訓的方式。學歷教育：學歷教育主要是提高在崗旅游從業(yè)人員的學歷層次與理論水平。濱湖旅游區(qū)應加強與省內外旅游高等院校的合作，有計劃、有步驟培養(yǎng)高級、中級和初級人才。同時制定政策，吸引旅游院校高級專門人才為濱湖旅游區(qū)旅游發(fā)展提供咨詢和科研工作，提高管理決策的科學化。規(guī)劃飯店高、中級管理人員取得全國旅游行業(yè)崗位培訓證書者，2009年達90%以上，2012年達100%。規(guī)劃高中級管理人員具有大專以上學歷者2009年達90%以上，并有上崗證書。2012年達到100%。規(guī)劃旅游服務人員2009年全部受過旅

55、游職業(yè)學校教育培訓，涉外賓館的前廳接待人員要求至少掌握一門外語，懂電腦基本操作。第十章 項目實施進度安排10.1項目建設工期安徽XX湖生態(tài)文化園項目開發(fā)建設計劃為5年完成，具體從2008年1月至2012年12月。安徽XX湖生態(tài)文化園項目建設按“整體規(guī)劃、分布實施、滾動發(fā)展”的思路推進，在實際操作過程中各項投資和各工作環(huán)境相互交叉，同時開展，本項目期間建設工期安排本著科學性、可行性、合理性的原則組織項目開發(fā)建設。建設工期安排及排序的原則：（1）按照輕重緩急原則，對規(guī)劃區(qū)域牽動作用較大項目優(yōu)先安排；（2）按照效益循環(huán)的原則，旅游業(yè)本身就是一個綜合連貫的鏈條新式發(fā)展行業(yè)，建設過程中要遵循從主到次，從

56、前到后的梯次發(fā)展形成大的旅游基地，避免投資浪費。10.2近期建設進度安排（1）2008年1月2008年6月項目建議書編制及報批立項；（2）2008年7月2008年12月可研編制及報批；（3）2008年7月2009年6月土地征用及平整，圖紙設計及審查；（4）2008年10月2012年10月工程招投標（分期招投標）；（5）2009年1月2012年10月工程施工；（6）2012年11月2012年12月工程竣工驗收； 項目進度安排詳見表10-1。表10-1 項目實施進度計劃表時間（年 季）項目名稱2008200920102011201212345-678910-121-678-910-121-121-

57、1291011-12前期調研，編項目建議書可研編制及報批土地征用平整，圖紙設計及審杳工程招標工程施工工程竣工、驗收第十一章 投資估算和融資方案11.1估算依據及說明本可研投資估算范圍為XX湖生態(tài)文化園開發(fā)建設項目的全部投資，估算依據為：2000年全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額安徽省綜合估價表2000年安徽省仿古建筑及園林工程單位估價表公路工程預算定額（交通部1996）2000年全國統(tǒng)一安裝工程基礎定額安徽省綜合估價表工程建設其他費用列入遞延資產，咨詢調查含建設單位管理費，前期工程費、工程監(jiān)理費、勘察設計費、工程預算編制費等，按相關規(guī)定分別計取。預備費按建設工程費用的8%計取。11.2投資估算 XX湖

58、風景區(qū)基礎設施投資建設總投資估算為56674.8萬元，詳見表11-1建設總投資估算表。建設總投資估算表表11-1 單位:萬元序號項 目建設工程設備購買安裝工程其 它合 計占總值比（%）1建設工程費用308882254.5644.522887.856674.81.1旅游接待中心138650011019961.2步行商業(yè)街473047301.3農家樂餐飲區(qū)688.64501501288.61.4度假公寓區(qū)11310505113651.5新農村建設示范區(qū)3301.653301.651.6灘涂綠化景觀帶4442.14442.11.7酒店會務區(qū)14301001015401.8月亮島3003001.9沙灘

59、浴場、沙灘排球場520392.51901102.51.10水上競技中心30020044.5544.51.11水上游樂園200150604101.12鏡湖碼頭300162354971.13蘆葦迷宮3003001.14XX湖生態(tài)文化研究所200100153151.15停車場80801.16水上會議中心5005055551.17安慶市垂釣協(xié)會3003001.18道路設施4004001.19濕地棧道200100203202工程建設其他費用3250.003250.002.1枝術2.2場地使用權2875.002875.002.3其它無形資產2.4咨詢調查50502.5人員培訓80802.6籌建費24524

60、52.7其它4投資方向調節(jié)稅5預備費296329635.1基本預備費2963.002963.005.2漲價預備費6流動資金10000.0010000.007建設期利息6674.806674.80總計占總值比(%)308882254.5644.522887.856674.811.3融資方案和使用計劃11.3.1融資方案XX湖風景區(qū)建設總投資為56674.8萬元，融資金方案如下：（1）項目建設單位自籌資金9000萬元。其中輔底流動資金3000萬元；（2）申請銀行貸款40674.8萬元，其中建設期利息為6674.8元。（3）申請流動資金短期借款7000萬元。11.3.2資金使用項目建設期五年（含20

61、09年），五年內平均按總投資的20%投入建設，詳見表10-2投資使用計劃與資金籌措表。第十二章 財務評價12.1評價依據及說明財務評價按國家計委、建設部聯(lián)合發(fā)布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）進行編制。項目建設期5年，正常經營期為15年，經濟計算期為20年，項目財務內部基準收益率取8%。12.2運營收入估算根據市場調查研究的資料,預計安徽省XX湖生態(tài)文化園建成投產后,第一年的游客量為日均800人,第二、第三年遞增20%，第三年開始趨于穩(wěn)定，一年按365天計。則各項收入預計如下：（1）門票收入按一站式電子門票，每張票價為人民幣100元；（2）住宿收入根據建筑規(guī)劃，旅游接待、賓館建筑面積為3

62、3600M2，共有標準間540間，套房120間，第一年按入住率90%計，第二年按入住率95%計，第三年入住率達100%并趨于穩(wěn)定。標準間價格為160元/日，套房價格為250元/日。（3）餐飲收入按日游客中有60%的人在園區(qū)內就餐，每人平均消費60元計。（4）文化娛樂收入按日游客中有30%的人在園區(qū)內娛樂游玩，每人平均消費100元計。（5）培訓收入按每月培訓一次，每次平均250人，每人的培訓費為120元計。（6）出租收入民族風情一條街、水產品交易中心、古玩、民間工藝品展示交易中心共計52000M2，按每平方米15元房租及物業(yè)管理費計。（7）停車、洗車服務收入按日游客中每8人擁有一輛車，其中50%

63、的車需要提供洗車服務，泊車收費為10元/次，洗車收費為為10元/次。（8）度假公寓收入按建筑規(guī)劃度假別墅共建90幢，每幢約300M2，共計27000M2，年出租收入平均按15萬元/幢計，營運期第一年出租率按50%計，第二年出租率按70%計，第三年出租率按90%計，第四年出租率達100%并趨于穩(wěn)定。度假公寓共建60000 M2，年出租收入平均按500 元每平方米計，營運期第一年出租率按50%計，第二年出租率按70%計，第三年出租率按90%計，第四年出租率達100%并趨于穩(wěn)定。正常年份項目的收入為1.52億元。收入估算詳見輔助報表5運營收入估算表。第1年按80%、第2年按90%、以后年份按100%

64、分別計算收入，詳見輔助報表5收入估算表。12.3運營成本估算項目建成后投入運營后成本由下列費用構成。（1）工資福利費：項目工作人員隨旅客數的增加而逐步增加，正常年份按480人，人均1.2萬元/年，福利費用按工資總額的14%計取，需工資福利費656萬元；（2）外購運營原輔材料正常年份為4600萬元；（3）維修費：正常年份維護費為120萬元；（4）燃料動力費：正常年份為310萬元；（5）折舊費：建筑物按20年折舊，殘值率取5%，設備按20年折舊，殘值率取5%；（6）其他工程費用：其他資產按10年攤銷；（7）財務費用：借款利息按年初實際發(fā)生額計入成本；（8）其他費用：（含管理費、辦公費、差旅費等管理

65、費用）正常年份為320萬元。總成本費用詳見輔助報表4生產成本費用估算表。12.4利潤及分配計算期各年利潤詳見基本報表2損益表。項目應繳納所得稅，稅率為25%，法定公積金和公益金分別按稅后利潤的10%計取。12.5評價指標通過對基本報表1現金流量表（全部投資）、基本報表2損益表、輔助報表6還本付息估算表的計算，得出下列評價指標：所得稅前 所得稅后財務內部收益率： 12.74% 10.31%；財務凈現值（ic=10%）： 17410萬元 8048.54萬元；動態(tài)投資回收期（含建設期）： 10.8年 12.1年；資本金凈利潤率（多期平均）： 11.6%；12.6不確定分析（1）敏感性分析現對項目的游

66、客數量、旅游收入、經營成本和固定資產投資分別做增加和減少10%的單因素變化的敏感性分析，財務內部收益率變化詳見下表：稅前全部投資內部收益率的敏感性分析因 素 項目投資 項目投資 權益資金 權益資金 項目財務內部收財務內部收益率財務凈現值投資回收期財務內部收益率財務凈現值益率敏感度系數 變 化 (FIRR) % (FNPV)萬元(Pt) 期 (FIRR) % (FNPV)萬元基本方案 12.741741010.8420.3316188投 20%10.791154811.7317.2413476-0.77資 10%11.711447911.2918.714832-0.81變 -10%13.9320

67、34110.422.1717544-0.93化 -20%15.3232729.9624.2718892-1售 20%16.65343619.4629.31289721.53價 10%14.772588610.0524.97226161.59變 -10%10.54893411.9515.395011.72化 -20%8.1445913.619.9625461.81材 20%11.331187011.5217.0711832-0.55價 10%12.041464011.1618.7214029-0.55變 -10%13.422018010.5621.8918316-0.53化 -20%14.082

68、295010.323.420410-0.53可以看出,項目中的固定資產投資和旅游收入的變化對效益有較大的影響，但均高于10%的基準收益率，因此項目運營后有一定的抗風險能力。（2）盈虧平衡分析12.7財務評價結論通過以上財務分析，項目全部投資所得稅前財務內部收益率為12.74%，大于8%的基準收益率，財務凈現值（ic=8%）為17410萬元，大于零。靜態(tài)投資回收期（含建設期）10.8年，項目在財務上是可行的。通過盈虧平衡分析敏感性分析，項目有一定的抗風險能力。第十三章 結論與建議13.1結論通過以上研究分析表明，安徽省XX湖生態(tài)旅游風景區(qū)項目，符合國家的有關產業(yè)政策，符合安徽省政府及旅游局提出的

69、將皖西南建成生態(tài)旅游區(qū)的總體規(guī)劃，能帶動XX縣相關產業(yè)的發(fā)展，并為XX縣制造大量的就業(yè)機會。項目建設具有良好的交通和建設條件，工程建設內容、建設方案、環(huán)境保護、安全衛(wèi)生措施、項目實施計劃、投資估算和資金籌措方案是可行的。一期項目建成后，所得稅前全部投資財務收益率為12.74%，財務凈現值（ic=8%）為17410萬元，動態(tài)投資回收期10.8年，項目建設有良好的經濟效益和社會效益。 13.2建議（1）項目建設應按照總體規(guī)劃組織實施，嚴格控制投資規(guī)模，提高資金的用效率。（2）通過各種形式廣泛對外宣傳，讓外界充分了解文化園的旅游功能和品位，努力提高知名度，開辟廣闊的旅游市場。（3）項目建設與發(fā)展地方經濟緊密結合起來，吸引當地農民，旅游服務設施和服務機構就業(yè)，提高本地區(qū)農民收入，盡快走上致富之路。（4）加強環(huán)境保護工作，加強濕地植被保護，水土保持，禁止在文化園內建設工業(yè)項目，保持景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。57