1、房地產有限公司5.5萬平米酒店開發項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月63可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄1.開發項目概況：6XXxx酒店開發項目功能分區情況62.1某市概況92.2某市經濟概況112.3某市旅游行業發展情況124.全國五星級飯店綜合資

2、料205.項目投資估算255.1XXxx酒店投資估算（擬按五星級標準考慮）265.2XXxx酒店配套臨街商建寫字樓投資估算315.3項目投資用款計劃356. 可行性數據預測和選定366.1年營業收入的測算標準376.2年營業成本的測算標準386.3年營業費用的測算標準38第一三年的年營業費用總計=1527萬396.4土地使用費和稅項396.5固定資產折舊和投資本息的償還39第三年應計利息=（17834+1075）5.94%1123萬元406.6總成本費用表407. 項目經濟效益研究和評價487.1項目盈利能力分析487.2項目償還能力分析487.3項目生存能力分析497.4影響項目的不確定性因

3、素分析498. 項目的其他風險及對策54XXxx酒店的投資效益及投資方式548.1.1投資效益的六個來源54l 向上、下游產業擴展，形成產業集群558.1.2投資和管理酒店的六種模式569. 可行性結論61XXxx酒店開發項目可行性研究報告1.開發項目概況：1.1項目名稱 ：XXxx酒店開發項目 1.2項目類型 ：酒店、辦公、商業 1.3建設單位 ：XXxx房地產開發有限公司 1.4項目選址 ：位于某市XX區XXxx新區的南湖畔，南湖大路中段.1.5項目建設內容和規模 ：本項目20XX年XX月X日動工建設，目前的形象進度為:主樓30層，裙樓5層的框架均已封頂。結構體系為鋼筋混凝土框架-核心筒結

4、構，總建筑面積約 55332 平方米，塔樓建筑面積32413平方米，建筑總高度為123.4米，用地面積13217.06平方米，主樓地上 30 層，裙房地上 5 層，地下 2 層，擁有411間客房，西餐廳兼早餐廳一個，大餐廳一個，KTV包房30間，大小會議室15個，洗浴中心一個，地下車位50輛，地上車位40輛，綠化率為?，F準備開發，功能為酒店+商業+辦公。 XXxx酒店開發項目功能分區情況序號功能分區所在樓層凈面積備注1一層1.1西餐廳（兼早餐）202 M21.2精品店112 M21.3銀行45 M21.4航空50 M21.5商務中心143 M22二層2.1餐廳701 M22.2包房118 M2

5、由三間組成2.3湖景包廂157 M22.4望湖亭64 M22.5備餐間145 M23三層3.1KTV1356 M23.2酒水超市88 M23.3演藝大廳381 M23.4包廂527 M2由十五個組成3.5包房152 M2由三個組成3.6湖景包廂763 M2由六個組成3.7備餐間72 M24四層4.1洗浴中心1444M24.2大會議廳581 M24.3大會議室418 M2由六個組成4.4小會議室248 M2由五個組成4.5會議室97 M2由二個組成4.6湖景會議室285 M24.7湖景包廂331 M25五層二十六層5.1標準間每間47 M2374間5.2豪華套間每間104 M244間 6電梯機房

6、二十七層7商場臨街一層二層4000 M28寫字樓臨街三層四層4000 M21.6項目總投資 ：本項目總投資約26233萬元（自有資金7314萬元，貸款16754萬元，建設期利息1235萬元）2.開發項目所在地宏觀概況2.1某市概況某市位于吉林中部，地處遼,黑兩省結合部?，F轄某市現轄XX、南關、寬城、綠園、二道、雙陽6個區，榆樹、九臺、德惠、農安4個縣(市)，及16個開發區。其中，國家級開發區2個：某市經濟技術開發區、某市高新技術產業開發區；省級開發區(工業集中區)14個：某市凈月經濟開發區（凈月鎮）、某市汽車產業開發區、某市長江路經濟開發區、某市工業經濟開發區、德惠經濟開發區（德惠市）、某市雙

7、陽經濟開發區（雙陽區）、某市綠園經濟開發區（綠園區）、某市東湖經濟開發區、某市合隆經濟開發區（合隆鎮）、某市五棵樹經濟開發區（五棵樹鎮等）、某市二道經濟開發區（二道區）、某市南關都市經濟開發區（南關區）、榆樹市環城工業集中區（環城鄉）、農安工業集中區（農安縣），有98個鄉鎮、辦事處，1036個行政村，144個居委會，土地面積20604平方公里，人口745.9萬。市區面積4906平方公里，四環內建成區（核心建成區）面積379.94平方公里，五環內建成區面積660.19平方公里（五環-繞城高速以內）。 截至20xx年5月，某市六大主城區、四大開發區總人口487.6萬（四環路以內）其中三環以戶籍人口

8、368萬。某市戶籍總人口745.9萬（20xx年）。包括外來和流動人口總人口接近千萬。 四環內實居住人口超過500萬，其中外來和流動人口約為200萬。 某市資源富集，煤、鐵、錳、鋅等礦產資源達30余種，其中煤炭資源遠景儲量844億噸，探明儲量174億噸，保有儲量168.2億噸。市轄四個縣、特區、區均為國家重點產煤縣，因而具有“東北煤都”之稱。 經過三線建設者“獻了青春獻終身，獻了終身獻兒孫”的艱苦創業和全市各屆各級領導和各族人民的努力奮斗，某市發生了翻天覆地的變化，成為吉林中部一座以煤炭、鋼鐵、電力、建材為重要支柱的現代化能源原材料工業新城。 某市區位優勢明顯，與沈陽、哈爾濱兩個省會城市的距離

9、均在300500公里。隨著鐵路建設的發展，基本形成了北上黑龍江、南下遼寧的鐵路十字大通道，故有“三省立交”之稱。 某市經濟社會的全面發展，得益于三線建設的工業基礎，得益于十一屆三中全會后的改革開放，得益于黨中央北大荒的大開發的戰略決策和具體實施，得益于新階段扶貧攻堅的扎實推進，得益于地企共建的雙贏共享，得益于敢為省內先的全國人才公開招聘。回首三十年的發展歷程，某市300余萬各族兒女用勤勞的雙手和智慧，創造出了無愧于先人無愧于時代的光輝業績。這些成就的取得，是在黨中央、國務院和省委、省政府的領導下，加強黨的建設，提高執政能力，充分調動各方積極性，努力依法治市的結果。某市與改革開放同歲，與中國崛起

10、同步，與世界發展同脈，其發展見證了中國改革開放的艱辛歷程，印證了中國改革開放的巨大成功。2.2某市經濟概況2.2.1某市xx年宏觀經濟狀況國內生產總值（GDP）：384.27億元，比上年增速14.9%；社會消費品零售總額：93.81億元，比上年增速20.9%；地方財政收入：61.41億元，比上年增速33.33%;城填居民年人均可支配收入：12142.19元，比上年增加4%2.2.2某市xx年對外經濟貿易及旅游概況對外經濟貿易及旅游，其變化情況直接影響著的酒店與賓館的經營狀況，特別是高星級的賓館與酒店首當其沖。20xx年，實現進出口總額4.25億美元，比上年增長4.4%。其中，進口總額4.24億

11、美元，比上年增長12.6%；出口總額6.89萬美元。全年新批外商投資企業1個，實際利用外資1410萬美元，比上年增長35.6%。引進市外投資項目134項，招商引資實際到位資金60.57億元，比上年增長21.6%。20xx年，全市接待國內旅游總人數195.33萬人次，比上年下降15.8%；實現國內旅游總收入11.74億元，比上年增長19%。見下表：指標名稱計量單位絕對數比上年增長（%）國內旅游人數萬人次195.33-15.8境外入境旅游人數人次860-8.6其中：外國人人次802-7.3港澳臺同胞人次58-23.7國內旅游總收入萬元117390.5619.0國際旅游外匯收入萬美元16.93-4.

12、12.3某市旅游行業發展情況2.3.1某市旅游行業概況隨著國民經濟的不斷發展和對外開放的不斷深入，某市開發新建了一大批景區景點和旅游項目，旅游基礎設施日臻完善，綜合接待能力不斷提高，旅游業持續快速增長，已形成了一定的產業規模。十五期間，市政府對旅游業發展傾注了大量財力，斥巨資打造20公里鐘山大街景觀大道 、改造修建20公里涼都大道、20公里夜郎大道，建設玉舍國家森林公園、水城海坪彝族文化園、六枝隴腳“夜郎月亮河布依生態文化園”、“苗族生態文化園”等，目前各種通往景區的油路基本建成。同時，民營企業也紛紛投資旅游項目，如天湖仙園、阿嘎溫泉、紅石榴山莊、白云山莊、辰峰園等共投入9億余元。截止20xx

13、年7月底，全市共有國家級、省級、市郊旅游景區14個，其中國家級2個、省級7個、市郊旅游景區5個。國家級：烏蒙山國家地質公園、玉舍國家森林公園；省級：盤縣坡上草原省級風景名勝區、古銀杏省級風景名勝區、大洞竹海省級風景名勝區、南開省級風景名勝區、月亮河省級森林公園、楊梅林場省級森林公園；市郊旅游景區：天生湖旅游度假區、鐘山區白鶴生態旅游區、石河生態旅游區、阿勒河生態旅游區。全市在旅游規劃、旅游市場、景區景點、賓館飯店、旅行社等旅游事業上取得了可喜的進步。現全市及四個縣、特區、區已完成或基本完成市縣旅游發展規劃，各種旅游景區詳規基本完善，旅游交通直達各類景區。擁有國家地質公園1處、國家級森林公園1個

14、、省級風景名勝區5個、省級森林公園2個；星級賓館8家（其中3星級3家、2星級5家，擁有旅游床位2800余個，含非星級賓館飯店旅游床位可達4000余個）；旅行社及門市部15家、市區近郊旅游景點山莊7個、旅游定點餐館2個、旅游商品定點單位1個、省級旅游商品生產企業3個、旅游車隊1個。全市旅游直接從業人員達數千人。旅游教育培訓、旅游貫標日益得到重視，生態旅游、鄉村旅游、工業旅游、農家樂、高端休閑旅游、汽車自駕游、市民近郊休閑游等正成為我市旅游發展的主流。結合我市夏季氣候涼爽宜人的特征以及中國氣象協會授予的“中國涼都”美譽，市人民政府正在著力將某市打造成為集自然旅游、文化旅游、體育運動為一體的城市，力

15、創“中國涼都、夜郎古地、運動城市”特色品牌。從20xx年起每年舉辦一屆的“涼都消夏文化節”活動豐富多彩，其中全國汽車拉力賽、全國圍棋賽、甲A籃球賽、全國半程馬拉松賽、全國奇石展等活動檔次高，吸引了來自全國各地上十萬嘉賓。1997年20xx年（20xx年因非典原因不作對比年份），我市入境旅游者接待人次從647人增加到867人，旅游創匯收入從6萬美元增加到13.92萬美元。20xx年國內旅游人數為136.8萬人次，比1997年增加129.45萬人次，是1997年的18.6倍；旅游總收入為19100萬元，比1997年增加18360萬元，是1997年的25.8倍。20xx年元至8月，全市共接待游客12

16、2.12萬人，旅游總收入達到17660.03萬元，其中旅游景區接待游客104.78萬人，旅游收入達12573.97萬元，與20xx年同期相比增長34%以上。旅游業在擴大內需、拉動經濟增長、提高群眾生活質量方面作用日益重要，成為國民經濟一個新的增長點。在旅行社行業發展方面，截止20xx年7月底，全市共有旅行社及門市部15家，其中旅行社5家（其中3家待批）、門市部10家。除陽光假日旅行社、鐘山賓館旅行社為水城工礦（集團）公司和鐘山賓館所屬國營單位外，其余均為民營。規模較小，最多的旅行社8人，最少的僅23人，總人數約50人。 2.3.3某市市內旅游需求分析從消費特征看，某市民有超前消費的沖動，休閑消

17、費市場已經啟動，且大有潛力。由于不同收入階層進行休閑活動的情況不同，為反映某市休閑業的市場規模，我們根據國家發改委國土開發與地區經濟研究所調查組對某市100名不同層次居民作的調查，對調查對象的月收入情況和休閑消費情況進行了統計分析如下。根據某市統計局公布的資料，20xx年某市民人均可支配收入現價為12142元，折合月收入1012元。若以此為標準劃分，100名調查對象中月收入低于全市平均水平者占總人數的32%。在這部分低收入人群中，接近50%的人每月有休閑消費支出。剩余68%月收入高于全市平均水平的調查對象中，82%的人每月有休閑消費支出。平均計算結果71%的調查對象每月有休閑消費支出。與鄰近的

18、同等（略高）收入水平地區武漢市相比，某市民的休閑消費普及程度大大高出。根據武漢大學對武漢市居民休閑消費狀況的分析，2000年武漢市人均月收入為633元，但僅有58%的人每月有休閑消費支出。據此，我們可以初步判斷，某市民的休閑消費水平比較超前，休閑消費已經成為大多數人的實際行動。2.3.4市外旅游客源市場分析從外部條件來看，某市發展避暑旅游的條件逐步成熟，貴黃公路開通、城市建設提速等，為發展避暑旅游創造了條件。隨著“中國涼都?某市”品牌在全國的打響和知名度的不斷提高。從20xx年起，除溫州、寧波、福建、兩廣、河南、河北、湖南、湖北、四川、重慶、山東等地來我市投資、安家的客商不斷增加以外，四川、重

19、慶來我市進行中、短、長期避暑的游客越來越多。市委市政府也及時發現和看到了旅游發展的商機，因此正大力投入旅游基礎設施建設和開展招商引資，“十一五”規劃已經制定了發展旅游業的宏偉藍圖，相信不久的將來“中國涼都-某市”一定會成為世界的避暑之都。避暑市場開發細分為：一級市場：珠江三角洲、成渝地區、長沙、武漢等地區。這些地區夏季氣候炎熱，有幾個是著名的火爐，到某市交通便捷，坐火車或者自駕車均在10個小時以內?？梢猿浞掷梅褐槿?+2合作推進避暑旅游發展。二級市場：長江三角洲、環渤海地區、周邊地區中等城市。三級市場：全國其他地區，遠期有可能形成較小的國際度假旅游市場。 2.3.5周邊旅游行業環境分析 （

20、一）云南省曲靖市旅游發展狀況 由于旅游資源、旅游出入口等因素，（云南主要靠航空、鐵路）處于全省發展的靠后位置。某市在交通上與曲靖只有鐵路，公路要繞道畢節威寧和盤縣幾百公里，因此客源進入某市目前不太現實，只有在上瑞、杭瑞、畢水興高速公路和某市機場通車、通航后情況才能有根本改變。（二）貴陽市旅游發展狀況 貴陽市是全省的政治、文化、經濟中心，加上交通因素，目前全省各地州市旅游業必須依賴它的發展而發展。全省168家星級賓館、158家旅行社中，分別有97家、96家在貴陽市，因此，短期內各地州市還不是它的竟爭對手，但是某市在上瑞、杭瑞、畢水興高速公路和某市機場通車后將是貴陽的最大競爭者，同時可以預言10年

21、后吉林省旅游市場的最大客源地將來自某市方向，屆時將占省外進入吉林游客量的三分之一強。（三） 廣西柳州市旅游發展狀況 廣西柳州市是和某市類似的工業城市，旅游資源相對桂林、南寧匱乏，但近幾年努力發展旅游業，由于收入高（GDP、城鎮居民人均可支配收入排名全區第三），人口多，旅游客源基礎厚實，目前黔貴鐵路復線正在修建，成都至北海高速公路即將全面通車，屆時廣西游客鐵路方面可以通過南昆線、黔貴線，公路方面通過成都至北海高速，遠期可以通過南寧至興義，興義至畢節高速，或航空直達某市。 2.3.6某市旅游行業“十一五”發展思路（一）突出特色和重點，積極發展旅游業。圍繞“中國涼都”品牌的打造，突出城市個性，完善服

22、務功能，發掘夜郎文化，抓好烏蒙山國家地質公園建設，加快自然風光和民族風情旅游資源開發。堅持規劃先行、保護第一、永續利用，鼓勵各類投資者參與景區開發、建設和經營。重點開發玉舍國家森林公園、南開風景名勝區、韭菜坪景區等近郊旅游，逐步推進?江風景名勝區、盤縣古銀杏風景名勝區、盤縣大洞竹海風景名勝區、盤縣坡上草原風景名勝區等遠郊旅游開發。積極開展山地運動，打造夏季高原體育運動城市。加快星級賓館、交通運輸等服務設施建設，扶持發展或引進一批有較強實力的旅行社，多渠道培養旅游服務人才。加強與周邊主要景區的聯系，聯合打造無障礙旅游區，共同搞好市場促銷。力爭“十一五”期間旅游總收入年均增長30%以上。（二）大力

23、開發高端休閑旅游產品。目前全市旅游產品極少，不能滿足市內居民節假日休閑的需要，應該說現有的產品，如玉舍國家森林公園僅僅發揮了簡單觀光的功能，沒有著力挖掘高端休閑、深度旅游的思路，其它零七八碎的諸如各類山莊等，只是簡單的休憩之地，還談不上是真正的旅游地。我市真正可以開發的旅游產品應該是溫泉類，如水城縣阿嘎鄉溫泉城（水黃公路沿線）、六枝巖腳鎮木貢溫泉（梭戛長角苗博物管中途）、洗馬河溫泉（黃果樹上游滴水灘瀑布中途）等。旅游游覽類，如水城縣阿勒河峽谷旅游區、北錦綸峽谷旅游區、韭菜坪旅游區。高端休閑類，鐘山區馬落箐生態汽車主題樂園、老鷹山石河生態旅游度假區，六枝郎岱古城、巖腳古鎮、月亮河省級森林公園探秘

24、游、涼都-月亮河夜郎布依文化生態園，水城縣-咪期生態旅游區。.某市現有經營賓館調查分析按20xx年某市旅游的統計資料反映某市200年接待旅游人數195萬人次,其中境外人員860人次,而目前某市具有二三星級酒店接待水準的八家酒店共有床位2800個;按其綜合平均開房率計算,全年接待賓客66.4萬次,平均每個酒店接待8.3萬人次,預計總收入在2億元左右。另外有非星級賓館床位4000個 ，綜合接待128.6萬人次，預計開房率達88%，預計總收入1.5億元左右?？梢娊洜I空間是十分可觀的。某市主要酒店賓館情況調查表名稱星級住房率客房數量房價（標間）備注時代假日酒店準470%438元/天.間鳳凰祥林酒店準4

25、150未開業富麗豪酒店365%258元/天.間中山賓館365%168268元/天.間金三角大酒店365%230元/天.間雨田酒店365%198元/天.間4.全國五星級飯店綜合資料4.1全國星級飯店綜合情況飯店注冊登記類型、飯店規模飯店數（座）房間數（間）床位數 （張）客房出租率（）營業收入（萬元）營業稅金（萬元）固定資產（萬元）飯店注冊登記類型合計國有企業集體企業股份合作企業聯營企業有限責任公司股份有限公司私營企業其他內資企業港澳臺投資企業外商投資企業1292651-391436445034287771061555-6084181-1138149921903077683139711564999

26、-4107026-1767227132923365.1263.7450.9175.53-68.2963.37-68.3265.7166.281496590.57258062.6611307.3139088-19332.53115480.1-19562.22441856.1591901.6575632.7912565.891267.83-1054.735135.74-1027.1422137.6132443.854267249.48712555.7339554.91-19.67496603.74-579.251353569.441664366.74飯店規模合計500間以上300499間20029

27、9間100199間199間1293859143155034224584215343651454119776833828533021538477721665.1267.264.785852.2161.091496590.57837686.54480222.49106537.471602356121.0775632.7940835.2125837.645001.799323026.154267249.482063549.431919286.69231122.22518851406.144.2全國五星級飯店的地區分布地區飯店數（座）房間數（間）床位數 （張）客房出租率（）營業收入（萬元）營業稅金（萬

28、元）固定資產（萬元）合 計129503427768365.121496590.675632.794287249.5北 京21108751748668.7375228.520770.38999823.75天 津130038068.358708.93444.8716343.94內蒙古131753761.67575333815857遼 寧62620341365.7354750.662782.63244587吉 林2759119662.341279365896778黑龍江268472362.2514621.66863121790上 海1573801070671.59301831.0413211.895

29、77181.53江 蘇82885427160.2798884.283805.35247499.96浙 江41198178769.7539005.431966.62164326.28安 徽258889165.518852.5678.2619160福 建41296208146.2719523.32181157078.21山 東62477368758.8655266.542776.45217257.63河 南2-50.51-湖 北232646453.437683.86385.47-湖 南3675107157.4620917.67504.1957127.34廣 東2480951292768.28311

30、847.7215812.4612333.54廣 西41427253659.7220564.641029.46107419.59海 南520xx314757.827996.211652.13182151.14重 慶2908129155.5715649.93773.78110792四 川31486222858.6420664.111068.3695858.17云 南51897322659.0221304.041140.81137660.29陜 西41507271943.1131366.291546.89116884.96新 疆363891653.3623377.241612.8569339.154

31、.3全國五星級飯店的營業收入總額地區營業收入 客 房餐 飲商 品其 他合 計1496590.57705533.22516577.2866458.16208021.91北 京375228.5181292.05120492.772479548648.68天 津8708.935113.872089.670. 001505.39內蒙古575323532453313634遼 寧54750.6628701.6817041.623904.875102.49吉 林1279363464460991888黑龍江14621.6668425367592353.66上 海301831.04165191.96107096

32、.986855.6622686.44江 蘇98884.2824396.8523371.5521085.1830030.7浙 江39005.4314840.115486.211071.977607.15安 徽8852.54232.423473.6713.91132.51福 建19523.3210405.198070.71389.8657.62山 東55266.5426221.6523421.01429.45194.48湖 北7683.863683.753138.9728.48832.66湖 南20917.676080.8713503.49124.721208.59廣 東311847.721355

33、04.69108706.925611.5962024.52廣 西20564.6411581.947633.41341.891007.4海 南27996.2116774.446970.81520.413730.55重 慶15649.938694.055900.4201055.46四 川20664.1111477.037020.15198.741968.19云 南21304.0410247.928851.4570.992133.68陜 南31366.2918849.8910140.87544.561830.97新 疆23377.246701.8711886.604788.774.4全國五星級飯店的

34、營業收入構成地區營業收入（萬元）客房（%）餐飲（%）商品（%）其它（%）合 計北 京天 津內蒙古遼 寧吉 林黑龍江上 海江 蘇浙 江安 徽福 建山 東湖 北湖 南廣 東廣 西海 南重 慶四 川云 南陜 西新 疆1469 590.57375 228.508 708.935 753.0054 750.6612 793.0014 621.66301 831.0498 884.2839 005.438 852.5019 523.3255 266.547 683.8620 917.67311 847.7220 564.6427 996.2115 649.9320 664.1121 304.0431 36

35、6.2923 377.2447.1448.3258.7240.9052.4249.6146.7954.7324.6738.0547.8153.3047.4547.9429.0743.4556.3259.9255.5555.5448.1060.1028.6734.5232.1123.9942.6431.1334.8636.7135.4823.6439.7039.2441.3442.3840.8564.5634.8637.1224.9037.7033.9741.5532.3350.854.446.610.005.447.130.770.402.2721.322.750.162.000.780.37

36、0.601.801.661.860.000.960.331.740.0013.9012.9717.2911.029.3214.7616.107.5230.3719.5012.793.379.4010.845.7819.894.9013.336.479.5210.025.8420.485.項目投資估算5.1XXxx酒店投資估算（擬按五星級標準考慮）5.1.1工程概況 工程類型：五星級酒店 技術經濟指標 ：4287元/m2 擬建地點：某市 建筑面積：55920m2，其中：地上面積50020 m2，地下面積5900 m2，標準層面積： 33040 m2 建筑高度： 107.5 m（檐口高度）。 建筑

37、總層數：地下1層，地上27層（其中裙房5層） 結構形式：沖孔灌注樁，鋼筋混凝土框筒結構5.1.2擬采用建筑標準 外裝飾標準：高檔外墻涂料，局部石材/鋁板幕墻，氧化著色鋁合金中空玻璃窗，外墻保溫 屋面：防水砂漿，高分子防水卷材，憎水珍珠巖砂漿，擠塑聚苯板保溫層，局部地磚，種植花草 內裝飾標準： 公共部位（大堂、電梯廳、公共衛生間）：花崗石地面，大理石墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，高檔裝飾燈具，配套高檔活動和固定家具，全部采用國產品 其他公共部位（餐廳、酒吧、公共走道、會議室、健身房等）：花崗石/地毯/木地板地面，大理石/墻紙/局部高檔木飾墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，高檔裝飾燈具，配套活動和固定

38、家具，全部采用國產品 標準客房：地毯地面，墻紙和局部木飾面墻面，石膏板吊頂，裝飾燈具，配活動和固定家具；衛生間地磚地坪，釉面磚墻面，石膏板吊頂?；静捎闷胀óa品 客房層走道：地毯地面，墻紙和局部木飾墻面，石膏板吊頂，裝飾燈具 ?；静捎闷胀óa品 后勤用房和消防樓梯間：地磚地坪，墻面乳膠漆，涂料天花5.1.3擬采用設備管線 給排水管道：給水管道采用聚丙烯管，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管 消防工程：大于80mm直徑管道采用無縫鋼管，小管徑采用鍍鋅鋼管，卡箍式連接 煤氣：鍍鋅鋼管 變配電：四級熱鍍鋅鋼管，低煙無鹵阻燃電線，插接式銅母線，熱鍍鋅橋架 電氣管道：熱鍍鋅橋架，低煙無鹵阻燃電線，

39、塑料管，四級熱鍍鋅鋼管，插接式母線 空調通風：分體式空調 綜合布線：六類線，RJ45信息口，光纜 BA系統：控制線，信號線 消防報警：低煙無鹵阻燃電線，阻燃控制線 安防系統：控制線，視頻線，電源線 衛星天線及有線電視：視頻線，信號線，同軸電纜5.1.4擬采用設備配置 給排水工程：拼裝式不銹鋼水箱，中繼水箱，變頻水泵，中檔衛生潔具及配套五金件，國產飲用水凈化設備 消防工程；雙頭消火栓箱，濕式報警，消防泵，中繼水箱，機房采用FM200氣體滅火 煤氣：煤氣表房 變配電：變壓器，高壓柜（進口），低壓柜，二路供電 應急發電機：合資品牌應急柴油發電機組，切換柜 電氣工程：配電箱（主開關進口），配電柜，家電

40、配套 泛光照明：投光燈（光源為進口），控制箱 空調通風：14層國產冷水機組，冷凍泵，冷凍冷卻水循環泵，冷卻塔，熱交換器，變風量空調箱，四管制風機盤管，四管制供回水系統，送排風機組，新風機組，IT機房獨立24小時空調系統，527層采用分體式空調 鍋爐：高檔燃氣鍋爐，水泵，集/分水器 綜合布線：光端轉換器，配線架 BA系統：直接數字控制器，服務器，控制器，控制閥 消防報警：感煙探測器，樓層顯示器，聯動控制器，控制模塊 安防系統：監控主機，監視器，采集點 廣播系統：音源設備，功率放大器，揚聲器，廣播接線箱 衛星天線及有線電視：接收器，放大器，分配器，分支器，樓層接線箱 電梯：速度2.53.0米/秒，

41、荷載1350公斤，電梯主件進口 車庫管理系統：感應線圈，收費閘機，電腦管理系統 廚房設備：基本采用普通產品。XXxx五星級酒店（高層）造價估算序號工程和費用名稱特殊說明總價數量單方造價(元)(平方米)(元/平方米)一土建工程1主體結構工程含土地、電梯購置104430600559201867.5土建工程費小計做為整體收購費用104430600559201867.5二裝飾工程1地下室裝修4720005900802地上建筑14層內裝飾裝修含家具399030001698023503地上建筑527層內裝飾裝修含家具28084000330408504地上建筑外立面7503000500201505屋面種植屋

42、面標準751001502506標識系統11184005592020裝飾工程費小計77155500559201379.7二機電安裝工程1給排水工程8108400559201452消防噴淋279600055920503煤氣包括調壓站111840055920204變配電11500KVA7828800559201405應急柴油發電機組2300KW279600055920506電氣包括電視、冰箱等家電8388000559201507泛光照明111840055920208消防報警111840055920209綜合布線1398000559202510弱電配管1118400559202011弱電橋架83880

43、0559201512智能化調光系統1398000559202513BA系統1398000559202514衛星天線及有線電視838800559201515安防系統1398000559202516廣播系統559200559201017程控電話111840055920201814層空調送排風25470001698015019527層空調送排風1652000330405020鍋爐1677600559203021電梯安裝1677600559203022擦窗機055920023車庫管理8850059001524廚房設備2236800559204025賓館管理系統1565760559202826VOD點播

44、系統1118400559202027游泳池設備1118400559202028康體設施11184005592020機電安裝工程費小計58138460559201040三預備費暫不考慮0559200建安工程總費用估算2397245605592042875.2XXxx酒店配套臨街商建寫字樓投資估算5.2.1工程概況工程類型：商業寫字樓技術經濟指標 ：1883元/m2擬建地點：某市建筑面積：8000m2建筑高度：15.3 m（檐口高度）。建筑總層數：地上4層（一、二層4000M2為商場，三、四層4000M2為寫字樓） 結構形式：沖孔灌注樁，鋼筋混凝土框架結構5.2.2擬采用建筑標準 外裝飾標準：一、

45、二層為花崗巖飾面，鋁合金中空玻璃窗；三、四層為刷外墻漆，普通塑鋼窗；外墻保溫 屋面：防水砂漿，高分子防水卷材，憎水珍珠巖砂漿，擠塑聚苯板保溫層，局部地磚 內裝飾標準： 一、二層：花崗石地面，涂料墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，中檔裝飾燈具，配套活動和固定家具 三、四層：精裝修 后勤用房和消防樓梯間：環氧樹脂涂料/地磚地坪，墻面乳膠漆，石膏板/涂料天花5.2.3擬采用設備管線 給排水管道：鋁塑管供水，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管 消防工程：大于80mm直徑管道采用無縫鋼管，小管徑采用鍍鋅鋼管，卡箍式連接 煤氣：鍍鋅鋼管 變配電：四級熱鍍鋅鋼管，低煙無鹵阻燃電線，插接式銅母線， 安防系統

46、：控制線，視頻線，電源線 衛星天線及有線電視：視頻線，信號線，同軸電纜5.2.4擬采用設備配置 給排水工程：拼裝式不銹鋼水箱，中繼水箱，變頻水泵，中檔衛生潔具及配套五金件 消防工程；雙頭消火栓箱，濕式報警，消防泵，中繼水箱 煤氣：煤氣表房 變配電：變壓器，高壓柜（進口），低壓柜，二路供電 應急發電機：合資品牌應急柴油發電機組，切換柜 電氣工程：配電箱，配電柜 空調通風：國產冷水機組，冷凍泵，冷凍冷卻水循環泵，冷卻塔，熱交換器，變風量空調箱，四管制風機盤管，四管制供回水系統，送排風機組，新風機組 消防報警：感煙探測器，樓層顯示器，聯動控制器，控制模塊 安防系統：監控主機，監視器，采集點 廣播系統

47、：音源設備，功率放大器，揚聲器，廣播接線箱 衛星天線及有線電視：接收器，放大器，分配器，分支器，樓層接線箱 自動扶梯：國產 車庫管理系統：感應線圈，收費閘機，電腦管理系統XXxx酒店配套臨街商建寫字樓造價估算序號工程和費用名稱特殊說明總價數量單方造價(元)(平方米)(元/平方米)一土建及裝飾工程1主體結構工程720000080009002地下室裝修00803地上建筑12層內裝飾裝修160000040004004地上建筑34層內裝飾裝修260000040006505地上建筑外12層立面80000040002006地上建筑外34層立面3200004000807屋面100000200050土建及裝飾

48、工程費小計1262000080001578 二機電安裝工程1給排水工程2400008000302消防工程4800008000603煤氣0400004變配電4800008000605衛星天線及有線電視1200008000156安防系統800004000207廣播系統400004000108程控電話1200008000159空調送排風400000400010010自動扶梯4臺400000400010011車庫管理003012商場管理系統80000400020機電安裝工程費小計24400008000305 三預備費暫不考慮080000 建安工程總費用估算1506000080001883 5.3項目投

49、資用款計劃5.3.1原XXxx酒店主體項目整體轉讓投資該項目的歷史成本情況為：勘察費用323.4萬元；建設工程設計費用為268萬元；建設工程監理費用為60萬元；建設工程的施工費用為7549.72萬元；電梯11部計9363萬元；土地費用：833.7萬元；基坑支護費用：212萬元檢測費：60萬元；間接費：200萬元。原XXxx酒店主體項目整體轉讓投資額總計為：10443萬元。5.3.2部分投資項目投資額為16110萬元。其中：酒店裝飾裝修13529萬元，新建臨街商建寫字樓1506萬元，建設期利息1075萬元。5.3.3項目投資用款計劃根據國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知（國發【200

50、9】27號文）的要求：本項目的最低資本金比例為投資額的30%，即（10443+13529+1506）30%=7644萬元。資本金外的17834萬元擬在二年建設期全部向銀行申請貸款，每年貸8917萬元。待項目在建成營業后，分六年歸還，按等額本息償還。年利率為5.94%，月利率為4.95。若利潤不夠支付，可在年末以5.31%的年利率借短期借款，在第二年償還。營業時，流動資金400萬為自有資金，六年后收回。6. 可行性數據預測和選定本報告使用的基礎數據和基本條件是根據國內同類賓館的實際經營情況,在分析市場前提的基礎上,結合本項目的具體情況而預測選定的.6.1年營業收入的測算標準6.1.1年客房收入房

51、間平均單價:530元/日間,入住率65.12%收入計算公式（1）房費收入：41836553065.12%=5266萬元（2）服務費收入：526615790萬元（3）客房收入：6056萬元6.1.2年餐飲收入該收入一般占客房收入的73%左右。收入計算公式: 605673%=4421萬元6.1.3年購物中心收入其服務對象為住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的9%左右。收入計算公式：60569%=545萬元6.1.4年臨街商建寫字樓租金收入商場寫字樓出租收入，按投資額的10%計取。收入計算公式：（1581.3+873.85）10%=246萬元6.1.5其他服務收入本項目以提供洗浴、KTV、旅游服

52、務、票務服務、電訊、高科、翻譯、洗衣及會議廳、旅游車出租等服務作為其它服務收入。該收入一般占客房收入的29%左右。收入計算公式：605629%=1756萬元6.1.6年營業總收入總計:13024萬元6.2年營業成本的測算標準6.2.1客房營業成本按其收入的6%測算客房營業成本=60566%=363萬元6.2.2餐飲營業成本按其收入的40%測算 餐飲營業成本=442140%=1768萬元6.2.3購物中心營業成本按其收入的80%測算 購物中心營業成本=54580%=436萬元6.2.4臨街商建寫字樓出租營業成本按其收入的3%測算臨街商建寫字樓出租營業成本=2463%=7萬元6.2.5其他服務營業

53、成本按其收入的40%測算其他服務營業成本=175640%=702萬元6.2.6年營業成本總計3276萬元6.3年營業費用的測算標準6.3.1年人員編制及工資福利:人員按每間客房0.8人配備,大酒店員工為:334人,平均每人每月按2000元的工資福利標準發放。年支出工資福利=334200012=802萬元6.3.2年廣告推銷費(含交際費):按營業總收入的0.8%計算。年廣告推銷費(含交際費)=130240.8%=104萬6.3.3年水電煤氣費:按100萬元考慮。6.3.4年維修保養費:營業期第一至第三年按營業總收入0.5%計算,第四年起按1.5%計算。第一三年的年維修保養費=130240.5%=

54、65萬第四年起的年維修保養費=130241.5%=195萬6.3.5年經營管理費：按營業總收入3.5%計算，即年經營管理費=130243.5%=456萬6.3.6年營業費用總計：第一三年的年營業費用總計=1527萬第四年起的年營業費用總計=1657萬6.4土地使用費和稅項6.4.1土地使用費：由于土地屬于出讓性質,在土地使用期限40年內可以免繳土地使用費。6.4.2稅項營業稅:暫按6%稅率繳交;企業所得稅：按25%繳交。6.5固定資產折舊和投資本息的償還6.5.1該固定資產總額26553萬元.其中:自有資金7644萬元，貸款17834萬元，建設期利息1075萬元，按20年平均折舊，不留殘值，每

55、年折舊1328萬元。6.5.2建設期利息計入基建工程成本。第一年貸款利息=（0+89172）5.94%265萬元第二年貸款利息=（8917+265）+891725.94%810萬元建設期貸款利息總計=265+810=1075萬元第三年應計利息=（17834+1075）5.94%1123萬元計算項目建成運營后的六年應償還的等額本息。項目本付息表序號名稱123456781年初累計借款（萬）0918218909161971332410280705636402本年新增借款（萬）891789170000003本年應計利息（萬）11239627916114192164本年應還本息（萬）2658103835

56、383538353835383538354.1本年應還利息（萬）11239627916114192164.2本年應還本金（萬）2712287330443224341636196.6總成本費用表序號名稱123456781年營業成本（萬）003276327632763276327632762年營業費用（萬）001527152715271627162716273年折舊費（萬）001328132813281328132813284長期借款利息（萬）0011239627916114192165總成本費用（萬）7254709369226842665064476.7項目損益表序號費用名稱123456781年

57、營業收入（萬）001302413024130241302413024130242稅項（萬）00781 781 781 781 781 781 3總成本（萬）007254709369226842665064474利潤總額（萬）004989 5150 5321 5401 5593 5796 5所得稅（萬）001247 1287 1330 1350 1398 1449 6稅后利潤（萬）003741 3862 3990 4050 4194 4347 7盈余公積（萬）00374 386 399 405 419 435 8未分配利潤（萬）001384 1545 1716 1896 2088 2291 9應

58、付利潤（萬）001983 1931 1875 1749 1687 1621 注：未分配利潤=本年應還本金-年折舊費；應付利潤=稅后利潤-未分配利潤-盈余公積金 6.8項目全部資金現金流量表序號名稱123456781現金流入001302413024130241302413024320161.1年營業收入001302413024130241302413024130241.2回收流動資金00000004001.3回收固定資產余額0000000185922現金流出7644011066 10706 10749 10899 10947 10998 2.1自有資金76442.2年營業成本0032763276

59、32763276327632762.3年營業費用001527152715271657165716572.4償還借款003835383538353835383538352.5流動資金投資00400000002.6稅項007817817817817817812.7所得稅001247 1287 1330 1350 1398 1449 3凈現金流量-764401958 2318 2275 2125 2077 21018 4累計凈現金流量-7644-7644-5686 -3368 -1093 1032 3109 24127 5折現系數ic=8%0.92590.85730.79380.7350.68060

60、.63020.58350.54036折現凈現金流量-7078 0 1554 1704 1548 1339 1212 11356 7累計折現凈現金流量-7078 -6553 -4514 -2475 -744 650 1814 13036 6.9項目全部投資現金流量延長表序號名稱123456781現金流入001302413024130241302413024320162現金流出764401106610706107491089910947109983凈現金流量-7644019582318227521252077210184折現系數ic=20%0.83330.69440.57870.48230.401

61、90.33490.27910.23255折現凈現金流量-6370 0 1133 1118 914 712 580 4887 6累計折現凈現金流量-6566 -6370 -5237 -4119 -3204 -2493 -1913 2974 7折現系數ic=35%0.74070.54870.40640.30110.2230.16520.12240.09068折現凈現金流量-5662 0 796 698 507 351 254 1904 9累計折現凈現金流量-6061-5662 -4866 -4168 -3661 -3310 -3056 -1151 6.10資金來源與運用表序號費用名稱1234567

62、81資金來源16826922767176478664967296921261161.1利潤總額004989515053215401559357961.2折舊費001328132813281328132813281.3貸款（含建設期利息）918292271.4自有資金76444001.5回收固定資產余值185921.6回收流動資金4002資金運用1682692276342609162496323650166892.1固定資產投資1682692272.2流動資金投資4002.3所得稅001247128713301350139814492.4應付利潤0019831931187517491687162

63、12.5借款還本2712287330443224341636193盈余資金00375387400406420194274累計盈余00375762116215681988214156.11資產負債表序號費用名稱123456781資產16826168712601024659237312280921901400001.1流動資產總額785762116215681988214151.1.1流動資產4001.1.2累計盈余資金00385762116215681988214151.2在建工程1682692271.3固定資產原值值76442522523897225692124119913185852負債與所

64、有者權益16826168712601024659237312280921901400002.1負債918292271619713324102807056364002.1.1貸款負債918292271619713324102807056364002.2所有者權益76447644981311335134511575318261400002.2.1資本金764476448044764476447644764476442.2.2累計盈余公積金00385762116215681988214152.2.3累計未分配利潤001384292946456541862910941資產負債率55%55%62%54%

65、43%31%17%0%注：1、計算期最后一年的累計盈余公積金應從資金來源與運用表的數據中扣去其中的回收固定資產余值及自有流動資金；2、固定資產原值指運營期逐年從固定資產投資中扣除折舊費后的固定資產余值。7. 項目經濟效益研究和評價7.1項目盈利能力分析7.1.1全部資金靜態投資回收期：因為：NPV5=-1093萬元，NPV6=2125萬元所以：靜態投資回收期=（6-1）+-109321255.51年8年7.1.2全部資金的動態投資回收期：因為：FNPV5=-744萬元，FNPV6=1339萬元所以：動態投資回收期=（6-1）+-74413395.56年8年7.1.3項目凈現值：13036萬元0

66、。7.1.4內部收益率（全部資金）：由項目全部投資現金流量延長表可知：i1=20%時，FNPV1=2974 i2=35%時，FNPV2=-1151可以采用插值法計算項目的內部收益率FIRR。即：FIRR= i1+（i2- i1）FNPV1(FNPV1+FNPV2) =20%+(35%-20%)29744125 =30.8%收益率8%。7.1.5投資利潤率：由損益表可知：投資利潤率=年平均利潤總額項目投資總額=（4989+5150+5321+5401+5593+5796）6 (26553+400)100%=19.9%7.2項目償還能力分析7.2.1資產負債率根據資產負債表可得，資產負債率最大的年

67、份為建設期第二年，其余年份的資產負債率變得越來越小，該項目的還款能力強。7.3項目生存能力分析根據資金來源與運用表可知，該項目在整個運營期間的盈余資金均為正值，有較大的凈現金流量，說明該項目自身資金平衡的能力大，項目生存能力強。7.4影響項目的不確定性因素分析全國五星級酒店平均營業收入構成為：房費收入占47.14%，餐飲占34.52%，購物占4.44%，其他服務占13.9%。以此可以判定房費收入是影響酒店營業收入的主因，而房費收入又主要由客房價決定，故選擇客房價作為變量來進行項目的不確定性分析。當客房價下降10%，即477元/天間時,各種經濟數據表為：總成本費用表（萬）（當房價下調10%時）名

68、稱12345678年營業成本（萬）00295029502950295029502950年營業費用（萬）00146514651465158315831583年折舊費（萬）00132813281328132813281328長期借款利息（萬）001123962791611419216總成本費用（萬）00686667056534647262806077項目損益表（當房價下調10%時）序號費用名稱123456781年營業收入（萬）001174511745117451174511745117452稅項（萬）00705 705 705 705 705 705 3總成本（萬）0068666705653464

69、72628060774利潤總額（萬）004174 4335 4506 4568 4760 4963 5所得稅（萬）001044 1084 1127 1142 1190 1241 6稅后利潤（萬）003131 3251 3380 3426 3570 3722 7盈余公積（萬）00313 325 338 343 357 372 8應付利潤（萬）001434 1381 1326 1188 1125 1059 9未分配利潤（萬）00138415451716189620882291現金流量表（當房價下調10%時）序號名稱123456781現金流入00117451174511745117451174530

70、7371.1年營業收入001174511745117451174511745117451.2回收流動資金00000004001.3回收固定資產余額0000000185922現金流出7644 0 10399 10039 10082 10215 10263 10314 2.1自有資金76442.2年營業成本002950295029502950295029502.3年營業費用001465146514651583158315832.4償還借款003835383538353835383538352.5流動資金投資00400000002.6稅項00705 705 705 705 705 705 2.7所得

71、稅001044108411271142119012413凈現金流量-764401346 1706 1663 1530 1482 20423 4累計凈現金流量-7644 -7644 -6298 -4591 -2928 -1398 84 20508 5折現系數ic=8%0.92590.85730.79380.7350.68060.63020.58350.5403 6折現凈現金流量-7078 0 1069 1254 1132 964 865 11035 7累計折現凈現金流量-7295 -7078 -6009 -4755 -3623 -2658 -1793 9241 現金流量延長表（當房價下調10%時

72、）序號名稱123456781現金流入001174511745117451174511745307372現金流出764401039910039100821021510263103143凈現金流量-7644013461706166315301482204234折現系數ic=20%0.83330.69440.57870.48230.40190.33490.27910.23255折現凈現金流量-6370 0 779 823 668 512 414 4748 6累計折現凈現金流量-6370 -6370 -5591 -4768 -4100 -3587 -3174 1575 7折現系數ic=30%0.769

73、20.59170.45520.35010.26930.20720.15940.12268折現凈現金流量-5880 0 613 597 448 317 236 2504 9累計折現凈現金流量-5880 -5880 -5267 -4670 -4222 -3905 -3669 -1165 7.4.1全部資金靜態投資回收期：因為：NPV6=-1398萬元，NPV7=1482萬元所以：靜態投資回收期=（7-1）+-139814826.94年8年7.4.2全部資金的動態投資回收期：因為：FNPV7=-1793萬元，FNPV8=11035萬元所以：動態投資回收期=（8-1）+-1793110357.16年8

74、年7.4.3項目凈現值：9241萬元0。7.4.4內部收益率（全部資金）：由項目全部投資現金流量延長表可知：i1=20%時，FNPV1=1575 i2=30%時，FNPV2=-1165可以采用插值法計算項目的內部收益率FIRR。即：FIRR= i1+（i2- i1）FNPV1(FNPV1+FNPV2) =20%+(30%-20%)15752740 =25.7%收益率8%。7.4.5投資利潤率：由損益表可知：投資利潤率=年平均利潤總額項目投資總額=（4174+4335+4506+4568+4760+4963）6 (26553+400)100%=16.9%由以上數據可知，在客房價下浮10%的情況下

75、，項目仍可行，可見項目投資安全邊際是較高的。8. 項目的其他風險及對策8.1市場風險：某市經濟、社會、旅游業的發展為項目的實施帶來了可進入性的良好發展前景（參見第二節、第三節）長久的高端消費人群的定位和市場飽和度是項目市場的主要風險。對策：在做好市場供求預測，競爭力分析，市場細分，定位及營銷策略的基礎上，提高五星級的衍生效益，選擇合理的經營模式（附：五星級酒店投資效益及模式選擇）來提高抵御市場風險能力。XXxx酒店的投資效益及投資方式8.1.1投資效益的六個來源酒店主要提供客房和餐飲服務，但是投資五星級酒店的收益來源，并不單純地由酒店服務的主體客房和餐飲、會務等構成。其效益的來源是非常多樣化的

76、。主要有以下幾個方面1）酒店自身的營運收入按照一般說法，在正常房價下（千分之一定價法），酒店盈虧平衡點的入住率大約在60左右，平衡點可以依據管理水平而浮動。但是實際上這個數字可能不準確。重慶的五星級酒店在20xx年底房價曾跌破400元。擁有頂級品牌的重慶希爾頓酒店標準間房價僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實行這一房價下酒店并不會虧，因為常住客戶的房價比這還要低（常住客戶的房價水平至少在贏利水平點上）。而更有業內人士稱五星級酒店單間客房的每日經營成本僅100多元。2）五星級品牌效應，帶來衍生性收益。在任何一個二線城市，五星級酒店都是一個知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來各種衍生性收益。比如當

77、五星級酒店試圖以其品牌進入經濟型酒店市場時，它的市場推廣和營銷活動的成本，建立品牌形象的成本，要遠遠低于一般酒店?？梢匝杆俚孬@得市場認可。l 酒店采購中的高折扣一般來說，高星級酒店的房間數量都比較多，對于酒店日常運營中的易耗品需求數量大，在采購中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運營成本，按照單間客房計算，甚至低于三星級酒店。l 向上、下游產業擴展，形成產業集群向上可以發展酒店易耗品制造業，向下，可以向旅游業、餐飲業、娛樂廣告業發展形成產業集群。l 管理擴張，向飯店管理集團發展五星級酒店的運營管理，具有明顯的市場領先性和示范性，所以在向飯店管理集團方向發展方面，五星級酒店有著無可比擬的

78、先天優勢。通過管理其他酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進一步提升酒店品牌和形象。l 土地儲備的升值效益五星級酒店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屬設施，從而占地面積很大。在中國經濟快速增長的這個時期，土地價值也在快速攀升。五星級酒店可以在土地價值的升值中獲得巨大收益。這也是目前許多地區五星級酒店投資商瞄準的主要收益點之一。8.1.2投資和管理酒店的六種模式從投資和管理的運營角度，目前，在國內外投資和管理五星級酒店主要有六種模式：1） 模式一：投資者自己經營、管理酒店，不與其他酒店產生關系飯店投資者不同任何外部公司產生任何關系，采用自己經營、管理的方式運營飯店，也就是選擇作為單體飯店(In

79、dependent Hotel)存在這種單體飯店的經營模式在我國最為常見，目前大量的國有飯店都采用了這種方式。這種模式的優點在于飯店投資者可以從所有權、管理權、營銷權等各個方面對飯店進行嚴格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統渠道，飯店可以獲得良好的發展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經營所產生的所有利潤。這種模式的缺點在于這種單體飯店無法獲得通過網絡化經營實現的規模經濟，在提高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的飯店集團的發展，大型飯店集團憑借其強大的品牌及營銷優勢對單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個

80、飯店集團的系統。在歐美等飯店業發達的國家，單體飯店在飯店業中的比重不斷降低。 2） 模式二：投資者自己管理經營，但是加入一個更大的聯盟團體來獲得一些支持飯店完全由投資者來進行管理和經營，但通過加入一個或幾個飯店聯盟獲得營銷和預訂方面的支持。這種情況在國內比較少見。目前國內雖然也有一些聯盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質性效益。國外的一些飯店在完全由投資者經營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流飯店組織(Leading Hotels of The World)、世界小型豪華飯店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等飯店聯盟的方式獲得營銷方面的支持

81、。這種模式的優點在于選擇加入飯店聯盟所支付的費用要遠遠小于加入某個特許經營聯號系統，而且飯店自身的品牌不必發生改變，可以保持相當的獨立性。但是由于飯店聯盟不像飯店聯號那樣給飯店全面的營銷支持，飯店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關鍵因素。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類飯店的發展會受到很大的限制。 3） 模式三：投資者把酒店交給專業的酒店管理公司管理投資者選擇由獨立的飯店管理公司或聯號管理公司管理飯店，再加入飯店聯盟在飯店投資者沒有飯店業管理經驗的情況下，選擇專業的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。這種模式的優點在于，如果投資者本身并不具備

82、管理酒店的先進經驗以及其他資源儲備，那么專業的管理公司將幫助他實現這些并帶來良好效益。這種模式的缺點在于投資者必須將飯店的管理權讓渡給飯店管理公司，對飯店經營管理的控制大大降低。而且，聘請專業的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使飯店的經營利潤受到侵蝕。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴大飯店自身的影響，增強營銷能力。這種情況下可以選擇加入飯店聯盟的方式參與到更大范圍內的促銷、?？蛢灮萦媱?、信用卡優惠折扣等活動中吸引到更多的客源。 4） 模式四：投資者自己經營管理飯店，但是通過特許經營等方式，加入一個更大的酒店

83、品牌集團。飯店投資者可以成為某一個飯店聯號的特許經營受許方，使用其品牌，但由自己經營管理飯店一些飯店在長期的發展過程中積累了豐富的管理經驗，對客服務已經達到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進一步擴大。這種模式的優點在于可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種飯店由于沒有將管理權讓渡給外部的管理公司，投資者對飯店仍可以實施嚴格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營銷權，所給付的也僅僅是與飯店客房數量比例關系固定的特許經營費用，不會隨飯店經營狀況的變化而變化。對于管理水平很高的飯店來說，這種模式是迅速擴大自身影響的一種有效方式。 這種模式

84、的缺點在于酒店的未來發展，要受到品牌的限制。5） 模式五：委托管理特許經營的雙重運作飯店的投資者可以通過某種一攬子協議，或者在和某個飯店聯號簽訂管理合同的同時又和這家飯店聯號簽訂一份特許經營協議，即：一家飯店可以同時接受一家飯店聯號提供的兩類不同的服務管理服務和品牌及相關營銷服務目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務，同時又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經營服務。各個不同的飯店公司所提供服務的功能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務和品牌許可服務。但是，一般而言，飯

85、店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時候，最好能選擇同一家飯店公司。在飯店業的實踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經營的相關內容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家飯店公司能提供的兩類服務。 6） 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯合投資者。一些飯店管理公司在和飯店業主簽訂管理合同的同時購買飯店的部分股權。這種方式的優點在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業主的決策。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰略計劃制定過程中起關鍵作用，減少戰略

86、決策失誤而給業主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進入中國市場的國外飯店集團大都只是單純提供管理服務，不介入飯店的產權投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時通過參與股權投資的方式加強對被托管飯店的控制能力。 根據錦綸煤電公司無專業酒店管理隊伍和酒店品牌及營銷不存在優勢，選擇模式四和模式六工作對此項目的經驗管理決策應是良好的方案選擇，方案選擇比較可以通過商業談判來達到預期經營目標和責權利劃分。8.2技術可行性風險：項目前期主體已通過省相關部門驗收規避了前期建設及地質、安全等風險，通過確定的方案標準，技術上是完全可行的。8.3經濟可行性風險：（參見經濟效益評價）及財務風險評估，該項目經

87、濟上具有可行性。8.4社會風險：面臨的社會風險主要有省管縣后，對某市城市中心地位的沖擊及滬昆高快線交通繞行都會給城市人群帶來一定流失，但畢、水、興高速公路網的形成又將填補鐵路交通帶來的缺失，公路網形成使市、縣空間及時間的最小化；又給城市之間的資源共享帶來了發展空間，人員的流動性增加，應該能彌補帶來的影響。8.5環境風險：本項目的環境風險主要來源于水鋼焦化廠的空氣污染。對策主要是依靠當地政府部門的監管及責令搬遷等政府行為來化解環境風險9. 可行性結論通過上述綜合分析，“XXxx酒店開發項目”的經營前景可觀，其原因如下：其一：某市是國家確定的“攀西某市資源綜合開發區”，是吉林省委、省政府確定的“一

88、圈二區一帶”區域經濟發展布局中 “畢（節）水（城）興（義）經濟帶”的重要組成部分。在新一屆市委、市政府領導下，在以三個代表理論思想的指導下，解放思想，近年來用超乎尋常的力度、速度對城市綜合環境進行強有力地改造與調整，著力打造城市品牌，使城市形象得到了極大與全面的提升，招商引資項目逐年增長。前來某市投資、經商、考察、旅游、訪問的客商、友人、不管是在層次上，水準上，還是數量上都達到了空前規模。特別是國內及國際上的大財團、企業集團都紛紛入駐某市，這無形對酒店業的接待檔次提出了更新、更高的要求，而目前某市現有的幾家“三星級”或相當于“四星級”的酒店卻難已滿足某市發展的需求，建設高星級酒店“五星級酒店”

89、已是某市經濟發展的必然結果?！癤Xxx酒店開發項目”在這個時間投資興建，應算是占有“天時”。 其二：某市目前現有幾家三星級酒店都是一九九六年至二00七年建成并開業的，其市場定位都在三星級酒店層面上，而“XXxx酒店”從立項時就把自己定位在最高規格的接待上，在規劃、設計、裝飾、經營方面，于前期就嚴格按“國家五星級旅游酒店”的考評要求進行實施，從而在設備上、經營理念上、管理軟件上、市場切入點上，可完全達到“五星級旅游酒店”的要求，再加上其良好的區域優勢、空間規模、外部環境，這些都不管是老酒店還是今后規劃中的酒店所不能比擬的，其商業：緊臨鐘山大道xx路、中山東路交匯口，周邊分布各類大小商店、商場，商

90、業氛圍濃厚，人流量大。交通可直達火車站、客運站和市內各主要地點。休閑娛樂：緊臨風池湖。也可以說占上了“地利”。 其三：我錦綸煤電集團公司在某市數十幾年的經營中，已形成了自己獨特的企業文化及企業品牌，又有廣泛的客源群體，豐富的市場運作及經營管理經驗，再加上上級領導的關心，社會各界的支持、自身良好的社會信譽度，應該說是“人和”。其四：經濟效益預測 預計酒店客房數量在418間左右，預計新酒店按目前同類酒店的綜合開房率65.12%計算。酒店開業當年加上餐飲、購物、其他服務全年總營業收入預計應在13024萬元。目前某市尚未有五星級酒店,憑借高星級酒店的市場定位、合理的價格、與其獨特的庭院環境、良好的服務,加之投資方錦綸煤電集團多年來在社會的品牌效應、信譽程度、精湛的管理水準、政府的大力支持,其效益則遠遠在預測之上。綜上數據反映某市的酒店業孕育著廣寬的發展空間,前景看好。本可行性研究報告是經過認真科學的分析，廣泛的市場調查，嚴謹的財務評估，結合“XXxx酒店開發項目”獨特的地理位置，必將會給酒店帶來可觀的社會效益與經濟效益， 以此認為“XXxx酒店開發項目”項目是可行的。