1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5.5萬(wàn)平酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5.5萬(wàn)平酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月63可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級(jí)： 級(jí)證書編號(hào)：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 XX花園酒店開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄1.地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概述352.開發(fā)項(xiàng)目所處地段宏觀概況620.某市現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)賓館

2、調(diào)查分析214.全國(guó)五星級(jí)飯店綜合資料22355.項(xiàng)目投資估算26356. 可行性數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)和選定36447. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究和評(píng)價(jià)45508. 項(xiàng)目的其他風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策51579. 可行性結(jié)論585910.幾點(diǎn)補(bǔ)充說(shuō)明6062XX花園酒店開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.開發(fā)項(xiàng)目概況：1.1項(xiàng)目名稱 ：XX花園酒店開發(fā)項(xiàng)目 1.2項(xiàng)目類型 ：酒店、辦公、商業(yè) 1.3建設(shè)單位 ：XX花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1.4項(xiàng)目選址 ：位于某市XX區(qū)XX花園新區(qū)的XX畔，XX大路中段.1.5項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 ：本項(xiàng)目20XX年XX月X日動(dòng)工建設(shè)，目前的形象進(jìn)度為:主樓30層，裙樓5層的框架均已封頂。結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混

3、凝土框架-核心筒結(jié)構(gòu)，總建筑面積約 55332 平方米，塔樓建筑面積32413平方米，建筑總高度為123.4米，用地面積13217.06平方米，主樓地上 30 層，裙房地上 5 層，地下 2 層，擁有411間客房，西餐廳兼早餐廳一個(gè)，大餐廳一個(gè)，KTV包房30間，大小會(huì)議室15個(gè)，洗浴中心一個(gè)，地下車位50輛，地上車位40輛，綠化率為。現(xiàn)準(zhǔn)備開發(fā)，功能為酒店+商業(yè)+辦公。 XX花園酒店開發(fā)項(xiàng)目功能分區(qū)情況序號(hào)功能分區(qū)所在樓層凈面積備注1一層1.1西餐廳（兼早餐）202 M21.2精品店112 M21.3銀行45 M21.4航空50 M21.5商務(wù)中心143 M22二層2.1餐廳701 M22.

4、2包房118 M2由三間組成2.3湖景包廂157 M22.4望湖亭64 M22.5備餐間145 M23三層3.1KTV1356 M23.2酒水超市88 M23.3演藝大廳381 M23.4包廂527 M2由十五個(gè)組成3.5包房152 M2由三個(gè)組成3.6湖景包廂763 M2由六個(gè)組成3.7備餐間72 M24四層4.1洗浴中心1444M24.2大會(huì)議廳581 M24.3大會(huì)議室418 M2由六個(gè)組成4.4小會(huì)議室248 M2由五個(gè)組成4.5會(huì)議室97 M2由二個(gè)組成4.6湖景會(huì)議室285 M24.7湖景包廂331 M25五層二十六層5.1標(biāo)準(zhǔn)間每間47 M2374間5.2豪華套間每間104 M2

5、44間 6電梯機(jī)房二十七層7商場(chǎng)臨街一層二層4000 M28寫字樓臨街三層四層4000 M21.6項(xiàng)目總投資 ：本項(xiàng)目總投資約26233萬(wàn)元（自有資金7314萬(wàn)元，貸款16754萬(wàn)元，建設(shè)期利息1235萬(wàn)元）2.開發(fā)項(xiàng)目所在地宏觀概況2.1某市概況某市位于吉林中部，地處遼,黑兩省結(jié)合部。現(xiàn)轄某市現(xiàn)轄XX、南關(guān)、寬城、綠園、二道、雙陽(yáng)6個(gè)區(qū)，榆樹、九臺(tái)、德惠、農(nóng)安4個(gè)縣(市)，及16個(gè)開發(fā)區(qū)。其中，國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)2個(gè)：某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、某市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；省級(jí)開發(fā)區(qū)(工業(yè)集中區(qū))14個(gè)：某市凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（凈月鎮(zhèn)）、某市汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、某市長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、某市工業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、德惠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)

6、（德惠市）、某市雙陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（雙陽(yáng)區(qū)）、某市綠園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（綠園區(qū)）、某市東湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、某市合隆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（合隆鎮(zhèn)）、某市五棵樹經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（五棵樹鎮(zhèn)等）、某市二道經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（二道區(qū)）、某市南關(guān)都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（南關(guān)區(qū)）、榆樹市環(huán)城工業(yè)集中區(qū)（環(huán)城鄉(xiāng)）、農(nóng)安工業(yè)集中區(qū)（農(nóng)安縣），有98個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，1036個(gè)行政村，144個(gè)居委會(huì)，土地面積20604平方公里，人口745.9萬(wàn)。市區(qū)面積4906平方公里，四環(huán)內(nèi)建成區(qū)（核心建成區(qū)）面積379.94平方公里，五環(huán)內(nèi)建成區(qū)面積660.19平方公里（五環(huán)-繞城高速以內(nèi)）。 截至2008年5月，某市六大主城區(qū)、四大開發(fā)區(qū)總?cè)丝?87.6萬(wàn)（四環(huán)路以內(nèi)）

7、其中三環(huán)以戶籍人口368萬(wàn)。某市戶籍總?cè)丝?45.9萬(wàn)（2007年）。包括外來(lái)和流動(dòng)人口總?cè)丝诮咏f(wàn)。 四環(huán)內(nèi)實(shí)居住人口超過(guò)500萬(wàn)，其中外來(lái)和流動(dòng)人口約為200萬(wàn)。 某市資源富集，煤、鐵、錳、鋅等礦產(chǎn)資源達(dá)30余種，其中煤炭資源遠(yuǎn)景儲(chǔ)量844億噸，探明儲(chǔ)量174億噸，保有儲(chǔ)量168.2億噸。市轄四個(gè)縣、特區(qū)、區(qū)均為國(guó)家重點(diǎn)產(chǎn)煤縣，因而具有“東北煤都”之稱。 經(jīng)過(guò)三線建設(shè)者“獻(xiàn)了青春獻(xiàn)終身，獻(xiàn)了終身獻(xiàn)兒孫”的艱苦創(chuàng)業(yè)和全市各屆各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和各族人民的努力奮斗，某市發(fā)生了翻天覆地的變化，成為吉林中部一座以煤炭、鋼鐵、電力、建材為重要支柱的現(xiàn)代化能源原材料工業(yè)新城。 某市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，與沈陽(yáng)、哈爾濱

8、兩個(gè)省會(huì)城市的距離均在300500公里。隨著鐵路建設(shè)的發(fā)展，基本形成了北上黑龍江、南下遼寧的鐵路十字大通道，故有“三省立交”之稱。 某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展，得益于三線建設(shè)的工業(yè)基礎(chǔ)，得益于十一屆三中全會(huì)后的改革開放，得益于黨中央北大荒的大開發(fā)的戰(zhàn)略決策和具體實(shí)施，得益于新階段扶貧攻堅(jiān)的扎實(shí)推進(jìn)，得益于地企共建的雙贏共享，得益于敢為省內(nèi)先的全國(guó)人才公開招聘。回首三十年的發(fā)展歷程，某市300余萬(wàn)各族兒女用勤勞的雙手和智慧，創(chuàng)造出了無(wú)愧于先人無(wú)愧于時(shí)代的光輝業(yè)績(jī)。這些成就的取得，是在黨中央、國(guó)務(wù)院和省委、省政府的領(lǐng)導(dǎo)下，加強(qiáng)黨的建設(shè)，提高執(zhí)政能力，充分調(diào)動(dòng)各方積極性，努力依法治市的結(jié)果。某市與改革開

9、放同歲，與中國(guó)崛起同步，與世界發(fā)展同脈，其發(fā)展見(jiàn)證了中國(guó)改革開放的艱辛歷程，印證了中國(guó)改革開放的巨大成功。2.2某市經(jīng)濟(jì)概況2.2.1某市8年宏觀經(jīng)濟(jì)狀況國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：384.27億元，比上年增速14.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額：93.81億元，比上年增速20.9%；地方財(cái)政收入：61.41億元，比上年增速33.33%;城填居民年人均可支配收入：12142.19元，比上年增加4%2.2.2某市8年對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易及旅游概況對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易及旅游，其變化情況直接影響著的酒店與賓館的經(jīng)營(yíng)狀況，特別是高星級(jí)的賓館與酒店首當(dāng)其沖。2008年，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額4.25億美元，比上年增長(zhǎng)4.4%。其中，進(jìn)口

10、總額4.24億美元，比上年增長(zhǎng)12.6%；出口總額6.89萬(wàn)美元。全年新批外商投資企業(yè)1個(gè)，實(shí)際利用外資1410萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)35.6%。引進(jìn)市外投資項(xiàng)目134項(xiàng)，招商引資實(shí)際到位資金60.57億元，比上年增長(zhǎng)21.6%。2008年，全市接待國(guó)內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)195.33萬(wàn)人次，比上年下降15.8%；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游總收入11.74億元，比上年增長(zhǎng)19%。見(jiàn)下表：指標(biāo)名稱計(jì)量單位絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)萬(wàn)人次195.33-15.8境外入境旅游人數(shù)人次860-8.6其中：外國(guó)人人次802-7.3港澳臺(tái)同胞人次58-23.7國(guó)內(nèi)旅游總收入萬(wàn)元117390.5619.0國(guó)際旅游外匯收入萬(wàn)美元1

11、6.93-4.12.3某市旅游行業(yè)發(fā)展情況2.3.1某市旅游行業(yè)概況隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和對(duì)外開放的不斷深入，某市開發(fā)新建了一大批景區(qū)景點(diǎn)和旅游項(xiàng)目，旅游基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，綜合接待能力不斷提高，旅游業(yè)持續(xù)快速增長(zhǎng)，已形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。十五期間，市政府對(duì)旅游業(yè)發(fā)展傾注了大量財(cái)力，斥巨資打造20公里鐘山大街景觀大道 、改造修建20公里涼都大道、20公里夜郎大道，建設(shè)玉舍國(guó)家森林公園、水城海坪彝族文化園、六枝隴腳“夜郎月亮河布依生態(tài)文化園”、“苗族生態(tài)文化園”等，目前各種通往景區(qū)的油路基本建成。同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)也紛紛投資旅游項(xiàng)目，如天湖仙園、阿嘎溫泉、紅石榴山莊、白云山莊、辰峰園等共投入9億余元

12、。截止2006年7月底，全市共有國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市郊旅游景區(qū)14個(gè)，其中國(guó)家級(jí)2個(gè)、省級(jí)7個(gè)、市郊旅游景區(qū)5個(gè)。國(guó)家級(jí)：烏蒙山國(guó)家地質(zhì)公園、玉舍國(guó)家森林公園；省級(jí)：盤縣坡上草原省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、古銀杏省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、大洞竹海省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、南開省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、月亮河省級(jí)森林公園、楊梅林場(chǎng)省級(jí)森林公園；市郊旅游景區(qū)：天生湖旅游度假區(qū)、鐘山區(qū)白鶴生態(tài)旅游區(qū)、石河生態(tài)旅游區(qū)、阿勒河生態(tài)旅游區(qū)。全市在旅游規(guī)劃、旅游市場(chǎng)、景區(qū)景點(diǎn)、賓館飯店、旅行社等旅游事業(yè)上取得了可喜的進(jìn)步。現(xiàn)全市及四個(gè)縣、特區(qū)、區(qū)已完成或基本完成市縣旅游發(fā)展規(guī)劃，各種旅游景區(qū)詳規(guī)基本完善，旅游交通直達(dá)各類景區(qū)。擁有國(guó)家地質(zhì)公園1處、國(guó)家

13、級(jí)森林公園1個(gè)、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)5個(gè)、省級(jí)森林公園2個(gè)；星級(jí)賓館8家（其中3星級(jí)3家、2星級(jí)5家，擁有旅游床位2800余個(gè)，含非星級(jí)賓館飯店旅游床位可達(dá)4000余個(gè)）；旅行社及門市部15家、市區(qū)近郊旅游景點(diǎn)山莊7個(gè)、旅游定點(diǎn)餐館2個(gè)、旅游商品定點(diǎn)單位1個(gè)、省級(jí)旅游商品生產(chǎn)企業(yè)3個(gè)、旅游車隊(duì)1個(gè)。全市旅游直接從業(yè)人員達(dá)數(shù)千人。旅游教育培訓(xùn)、旅游貫標(biāo)日益得到重視，生態(tài)旅游、鄉(xiāng)村旅游、工業(yè)旅游、農(nóng)家樂(lè)、高端休閑旅游、汽車自駕游、市民近郊休閑游等正成為我市旅游發(fā)展的主流。結(jié)合我市夏季氣候涼爽宜人的特征以及中國(guó)氣象協(xié)會(huì)授予的“中國(guó)涼都”美譽(yù)，市人民政府正在著力將某市打造成為集自然旅游、文化旅游、體育運(yùn)動(dòng)為

14、一體的城市，力創(chuàng)“中國(guó)涼都、夜郎古地、運(yùn)動(dòng)城市”特色品牌。從2004年起每年舉辦一屆的“涼都消夏文化節(jié)”活動(dòng)豐富多彩，其中全國(guó)汽車?yán)悺⑷珖?guó)圍棋賽、甲A籃球賽、全國(guó)半程馬拉松賽、全國(guó)奇石展等活動(dòng)檔次高，吸引了來(lái)自全國(guó)各地上十萬(wàn)嘉賓。1997年2005年（2003年因非典原因不作對(duì)比年份），我市入境旅游者接待人次從647人增加到867人，旅游創(chuàng)匯收入從6萬(wàn)美元增加到13.92萬(wàn)美元。2005年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)為136.8萬(wàn)人次，比1997年增加129.45萬(wàn)人次，是1997年的18.6倍；旅游總收入為19100萬(wàn)元，比1997年增加18360萬(wàn)元，是1997年的25.8倍。2006年元至8月，全市

15、共接待游客122.12萬(wàn)人，旅游總收入達(dá)到17660.03萬(wàn)元，其中旅游景區(qū)接待游客104.78萬(wàn)人，旅游收入達(dá)12573.97萬(wàn)元，與2005年同期相比增長(zhǎng)34%以上。旅游業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高群眾生活質(zhì)量方面作用日益重要，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。在旅行社行業(yè)發(fā)展方面，截止2006年7月底，全市共有旅行社及門市部15家，其中旅行社5家（其中3家待批）、門市部10家。除陽(yáng)光假日旅行社、鐘山賓館旅行社為水城工礦（集團(tuán)）公司和鐘山賓館所屬國(guó)營(yíng)單位外，其余均為民營(yíng)。規(guī)模較小，最多的旅行社8人，最少的僅23人，總?cè)藬?shù)約50人。 2.3.3某市市內(nèi)旅游需求分析從消費(fèi)特征看，某市民有超前消費(fèi)

16、的沖動(dòng)，休閑消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)，且大有潛力。由于不同收入階層進(jìn)行休閑活動(dòng)的情況不同，為反映某市休閑業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模，我們根據(jù)國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所調(diào)查組對(duì)某市100名不同層次居民作的調(diào)查，對(duì)調(diào)查對(duì)象的月收入情況和休閑消費(fèi)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析如下。根據(jù)某市統(tǒng)計(jì)局公布的資料，2008年某市民人均可支配收入現(xiàn)價(jià)為12142元，折合月收入1012元。若以此為標(biāo)準(zhǔn)劃分，100名調(diào)查對(duì)象中月收入低于全市平均水平者占總?cè)藬?shù)的32%。在這部分低收入人群中，接近50%的人每月有休閑消費(fèi)支出。剩余68%月收入高于全市平均水平的調(diào)查對(duì)象中，82%的人每月有休閑消費(fèi)支出。平均計(jì)算結(jié)果71%的調(diào)查對(duì)象每月有休閑消費(fèi)

17、支出。與鄰近的同等（略高）收入水平地區(qū)武漢市相比，某市民的休閑消費(fèi)普及程度大大高出。根據(jù)武漢大學(xué)對(duì)武漢市居民休閑消費(fèi)狀況的分析，2000年武漢市人均月收入為633元，但僅有58%的人每月有休閑消費(fèi)支出。據(jù)此，我們可以初步判斷，某市民的休閑消費(fèi)水平比較超前，休閑消費(fèi)已經(jīng)成為大多數(shù)人的實(shí)際行動(dòng)。2.3.4市外旅游客源市場(chǎng)分析從外部條件來(lái)看，某市發(fā)展避暑旅游的條件逐步成熟，貴黃公路開通、城市建設(shè)提速等，為發(fā)展避暑旅游創(chuàng)造了條件。隨著“中國(guó)涼都?某市”品牌在全國(guó)的打響和知名度的不斷提高。從2005年起，除溫州、寧波、福建、兩廣、河南、河北、湖南、湖北、四川、重慶、山東等地來(lái)我市投資、安家的客商不斷增加

18、以外，四川、重慶來(lái)我市進(jìn)行中、短、長(zhǎng)期避暑的游客越來(lái)越多。市委市政府也及時(shí)發(fā)現(xiàn)和看到了旅游發(fā)展的商機(jī)，因此正大力投入旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開展招商引資，“十一五”規(guī)劃已經(jīng)制定了發(fā)展旅游業(yè)的宏偉藍(lán)圖，相信不久的將來(lái)“中國(guó)涼都-某市”一定會(huì)成為世界的避暑之都。避暑市場(chǎng)開發(fā)細(xì)分為：一級(jí)市場(chǎng)：珠江三角洲、成渝地區(qū)、長(zhǎng)沙、武漢等地區(qū)。這些地區(qū)夏季氣候炎熱，有幾個(gè)是著名的火爐，到某市交通便捷，坐火車或者自駕車均在10個(gè)小時(shí)以內(nèi)。可以充分利用泛珠三角9+2合作推進(jìn)避暑旅游發(fā)展。二級(jí)市場(chǎng)：長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)、周邊地區(qū)中等城市。三級(jí)市場(chǎng)：全國(guó)其他地區(qū)，遠(yuǎn)期有可能形成較小的國(guó)際度假旅游市場(chǎng)。 2.3.5周邊旅游行

19、業(yè)環(huán)境分析 （一）云南省曲靖市旅游發(fā)展?fàn)顩r 由于旅游資源、旅游出入口等因素，（云南主要靠航空、鐵路）處于全省發(fā)展的靠后位置。某市在交通上與曲靖只有鐵路，公路要繞道畢節(jié)威寧和盤縣幾百公里，因此客源進(jìn)入某市目前不太現(xiàn)實(shí)，只有在上瑞、杭瑞、畢水興高速公路和某市機(jī)場(chǎng)通車、通航后情況才能有根本改變。（二）貴陽(yáng)市旅游發(fā)展?fàn)顩r 貴陽(yáng)市是全省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，加上交通因素，目前全省各地州市旅游業(yè)必須依賴它的發(fā)展而發(fā)展。全省168家星級(jí)賓館、158家旅行社中，分別有97家、96家在貴陽(yáng)市，因此，短期內(nèi)各地州市還不是它的竟?fàn)帉?duì)手，但是某市在上瑞、杭瑞、畢水興高速公路和某市機(jī)場(chǎng)通車后將是貴陽(yáng)的最大競(jìng)爭(zhēng)者，同時(shí)

20、可以預(yù)言10年后吉林省旅游市場(chǎng)的最大客源地將來(lái)自某市方向，屆時(shí)將占省外進(jìn)入吉林游客量的三分之一強(qiáng)。（三） 廣西柳州市旅游發(fā)展?fàn)顩r 廣西柳州市是和某市類似的工業(yè)城市，旅游資源相對(duì)桂林、南寧匱乏，但近幾年努力發(fā)展旅游業(yè)，由于收入高（GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入排名全區(qū)第三），人口多，旅游客源基礎(chǔ)厚實(shí)，目前黔貴鐵路復(fù)線正在修建，成都至北海高速公路即將全面通車，屆時(shí)廣西游客鐵路方面可以通過(guò)南昆線、黔貴線，公路方面通過(guò)成都至北海高速，遠(yuǎn)期可以通過(guò)南寧至興義，興義至畢節(jié)高速，或航空直達(dá)某市。 2.3.6某市旅游行業(yè)“十一五”發(fā)展思路（一）突出特色和重點(diǎn)，積極發(fā)展旅游業(yè)。圍繞“中國(guó)涼都”品牌的打造，突出城

21、市個(gè)性，完善服務(wù)功能，發(fā)掘夜郎文化，抓好烏蒙山國(guó)家地質(zhì)公園建設(shè)，加快自然風(fēng)光和民族風(fēng)情旅游資源開發(fā)。堅(jiān)持規(guī)劃先行、保護(hù)第一、永續(xù)利用，鼓勵(lì)各類投資者參與景區(qū)開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。重點(diǎn)開發(fā)玉舍國(guó)家森林公園、南開風(fēng)景名勝區(qū)、韭菜坪景區(qū)等近郊旅游，逐步推進(jìn)?江風(fēng)景名勝區(qū)、盤縣古銀杏風(fēng)景名勝區(qū)、盤縣大洞竹海風(fēng)景名勝區(qū)、盤縣坡上草原風(fēng)景名勝區(qū)等遠(yuǎn)郊旅游開發(fā)。積極開展山地運(yùn)動(dòng)，打造夏季高原體育運(yùn)動(dòng)城市。加快星級(jí)賓館、交通運(yùn)輸?shù)确?wù)設(shè)施建設(shè)，扶持發(fā)展或引進(jìn)一批有較強(qiáng)實(shí)力的旅行社，多渠道培養(yǎng)旅游服務(wù)人才。加強(qiáng)與周邊主要景區(qū)的聯(lián)系，聯(lián)合打造無(wú)障礙旅游區(qū)，共同搞好市場(chǎng)促銷。力爭(zhēng)“十一五”期間旅游總收入年均增長(zhǎng)30%以

22、上。（二）大力開發(fā)高端休閑旅游產(chǎn)品。目前全市旅游產(chǎn)品極少，不能滿足市內(nèi)居民節(jié)假日休閑的需要，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)有的產(chǎn)品，如玉舍國(guó)家森林公園僅僅發(fā)揮了簡(jiǎn)單觀光的功能，沒(méi)有著力挖掘高端休閑、深度旅游的思路，其它零七八碎的諸如各類山莊等，只是簡(jiǎn)單的休憩之地，還談不上是真正的旅游地。我市真正可以開發(fā)的旅游產(chǎn)品應(yīng)該是溫泉類，如水城縣阿嘎鄉(xiāng)溫泉城（水黃公路沿線）、六枝巖腳鎮(zhèn)木貢溫泉（梭戛長(zhǎng)角苗博物管中途）、洗馬河溫泉（黃果樹上游滴水灘瀑布中途）等。旅游游覽類，如水城縣阿勒河峽谷旅游區(qū)、北錦綸峽谷旅游區(qū)、韭菜坪旅游區(qū)。高端休閑類，鐘山區(qū)馬落箐生態(tài)汽車主題樂(lè)園、老鷹山石河生態(tài)旅游度假區(qū)，六枝郎岱古城、巖腳古鎮(zhèn)、月亮河省

23、級(jí)森林公園探秘游、涼都-月亮河夜郎布依文化生態(tài)園，水城縣-咪期生態(tài)旅游區(qū)。.某市現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)賓館調(diào)查分析按200年某市旅游的統(tǒng)計(jì)資料反映某市200年接待旅游人數(shù)195萬(wàn)人次,其中境外人員860人次,而目前某市具有二三星級(jí)酒店接待水準(zhǔn)的八家酒店共有床位2800個(gè);按其綜合平均開房率計(jì)算,全年接待賓客66.4萬(wàn)次,平均每個(gè)酒店接待8.3萬(wàn)人次,預(yù)計(jì)總收入在2億元左右。另外有非星級(jí)賓館床位4000個(gè) ，綜合接待128.6萬(wàn)人次，預(yù)計(jì)開房率達(dá)88%，預(yù)計(jì)總收入1.5億元左右。可見(jiàn)經(jīng)營(yíng)空間是十分可觀的。某市主要酒店賓館情況調(diào)查表名稱星級(jí)住房率客房數(shù)量房?jī)r(jià)（標(biāo)間）備注時(shí)代假日酒店準(zhǔn)470%438元/天.間鳳凰

24、祥林酒店準(zhǔn)4150未開業(yè)富麗豪酒店365%258元/天.間中山賓館365%168268元/天.間金三角大酒店365%230元/天.間雨田酒店365%198元/天.間4.全國(guó)五星級(jí)飯店綜合資料4.1全國(guó)星級(jí)飯店綜合情況飯店注冊(cè)登記類型、飯店規(guī)模飯店數(shù)（座）房間數(shù)（間）床位數(shù) （張）客房出租率（）營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅金（萬(wàn)元）固定資產(chǎn)（萬(wàn)元）飯店注冊(cè)登記類型合計(jì)國(guó)有企業(yè)集體企業(yè)股份合作企業(yè)聯(lián)營(yíng)企業(yè)有限責(zé)任公司股份有限公司私營(yíng)企業(yè)其他內(nèi)資企業(yè)港澳臺(tái)投資企業(yè)外商投資企業(yè)1292651-391436445034287771061555-6084181-1138149921903077683139711

25、564999-4107026-1767227132923365.1263.7450.9175.53-68.2963.37-68.3265.7166.281496590.57258062.6611307.3139088-19332.53115480.1-19562.22441856.1591901.6575632.7912565.891267.83-1054.735135.74-1027.1422137.6132443.854267249.48712555.7339554.91-19.67496603.74-579.251353569.441664366.74飯店規(guī)模合計(jì)500間以上300499

26、間200299間100199間199間1293859143155034224584215343651454119776833828533021538477721665.1267.264.785852.2161.091496590.57837686.54480222.49106537.471602356121.0775632.7940835.2125837.645001.799323026.154267249.482063549.431919286.69231122.22518851406.144.2全國(guó)五星級(jí)飯店的地區(qū)分布地區(qū)飯店數(shù)（座）房間數(shù)（間）床位數(shù) （張）客房出租率（）營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）

27、營(yíng)業(yè)稅金（萬(wàn)元）固定資產(chǎn)（萬(wàn)元）合 計(jì)129503427768365.121496590.675632.794287249.5北 京21108751748668.7375228.520770.38999823.75天 津130038068.358708.93444.8716343.94內(nèi)蒙古131753761.67575333815857遼 寧62620341365.7354750.662782.63244587吉 林2759119662.341279365896778黑龍江268472362.2514621.66863121790上 海1573801070671.59301831.04132

28、11.89577181.53江 蘇82885427160.2798884.283805.35247499.96浙 江41198178769.7539005.431966.62164326.28安 徽258889165.518852.5678.2619160福 建41296208146.2719523.32181157078.21山 東62477368758.8655266.542776.45217257.63河 南2-50.51-湖 北232646453.437683.86385.47-湖 南3675107157.4620917.67504.1957127.34廣 東2480951292768

29、.28311847.7215812.4612333.54廣 西41427253659.7220564.641029.46107419.59海 南52004314757.827996.211652.13182151.14重 慶2908129155.5715649.93773.78110792四 川31486222858.6420664.111068.3695858.17云 南51897322659.0221304.041140.81137660.29陜 西41507271943.1131366.291546.89116884.96新 疆363891653.3623377.241612.85693

30、39.154.3全國(guó)五星級(jí)飯店的營(yíng)業(yè)收入總額地區(qū)營(yíng)業(yè)收入 客 房餐 飲商 品其 他合 計(jì)1496590.57705533.22516577.2866458.16208021.91北 京375228.5181292.05120492.772479548648.68天 津8708.935113.872089.670. 001505.39內(nèi)蒙古575323532453313634遼 寧54750.6628701.6817041.623904.875102.49吉 林1279363464460991888黑龍江14621.6668425367592353.66上 海301831.04165191.96

31、107096.986855.6622686.44江 蘇98884.2824396.8523371.5521085.1830030.7浙 江39005.4314840.115486.211071.977607.15安 徽8852.54232.423473.6713.91132.51福 建19523.3210405.198070.71389.8657.62山 東55266.5426221.6523421.01429.45194.48湖 北7683.863683.753138.9728.48832.66湖 南20917.676080.8713503.49124.721208.59廣 東311847.

32、72135504.69108706.925611.5962024.52廣 西20564.6411581.947633.41341.891007.4海 南27996.2116774.446970.81520.413730.55重 慶15649.938694.055900.4201055.46四 川20664.1111477.037020.15198.741968.19云 南21304.0410247.928851.4570.992133.68陜 南31366.2918849.8910140.87544.561830.97新 疆23377.246701.8711886.604788.774.4全國(guó)

33、五星級(jí)飯店的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成地區(qū)營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）客房（%）餐飲（%）商品（%）其它（%）合 計(jì)北 京天 津內(nèi)蒙古遼 寧吉 林黑龍江上 海江 蘇浙 江安 徽福 建山 東湖 北湖 南廣 東廣 西海 南重 慶四 川云 南陜 西新 疆1469 590.57375 228.508 708.935 753.0054 750.6612 793.0014 621.66301 831.0498 884.2839 005.438 852.5019 523.3255 266.547 683.8620 917.67311 847.7220 564.6427 996.2115 649.9320 664.1121 304.0

34、431 366.2923 377.2447.1448.3258.7240.9052.4249.6146.7954.7324.6738.0547.8153.3047.4547.9429.0743.4556.3259.9255.5555.5448.1060.1028.6734.5232.1123.9942.6431.1334.8636.7135.4823.6439.7039.2441.3442.3840.8564.5634.8637.1224.9037.7033.9741.5532.3350.854.446.610.005.447.130.770.402.2721.322.750.162.000.

35、780.370.601.801.661.860.000.960.331.740.0013.9012.9717.2911.029.3214.7616.107.5230.3719.5012.793.379.4010.845.7819.894.9013.336.479.5210.025.8420.485.項(xiàng)目投資估算5.1XX花園酒店投資估算（擬按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)考慮）5.1.1工程概況 工程類型：五星級(jí)酒店 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：4287元/m2 擬建地點(diǎn)：某市 建筑面積：55920m2，其中：地上面積50020 m2，地下面積5900 m2，標(biāo)準(zhǔn)層面積： 33040 m2 建筑高度： 107.5 m（檐口高

36、度）。 建筑總層數(shù)：地下1層，地上27層（其中裙房5層） 結(jié)構(gòu)形式：沖孔灌注樁，鋼筋混凝土框筒結(jié)構(gòu)5.1.2擬采用建筑標(biāo)準(zhǔn) 外裝飾標(biāo)準(zhǔn)：高檔外墻涂料，局部石材/鋁板幕墻，氧化著色鋁合金中空玻璃窗，外墻保溫 屋面：防水砂漿，高分子防水卷材，憎水珍珠巖砂漿，擠塑聚苯板保溫層，局部地磚，種植花草 內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)： 公共部位（大堂、電梯廳、公共衛(wèi)生間）：花崗石地面，大理石墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，高檔裝飾燈具，配套高檔活動(dòng)和固定家具，全部采用國(guó)產(chǎn)品 其他公共部位（餐廳、酒吧、公共走道、會(huì)議室、健身房等）：花崗石/地毯/木地板地面，大理石/墻紙/局部高檔木飾墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，高檔裝飾燈具，配

37、套活動(dòng)和固定家具，全部采用國(guó)產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)客房：地毯地面，墻紙和局部木飾面墻面，石膏板吊頂，裝飾燈具，配活動(dòng)和固定家具；衛(wèi)生間地磚地坪，釉面磚墻面，石膏板吊頂。基本采用普通產(chǎn)品 客房層走道：地毯地面，墻紙和局部木飾墻面，石膏板吊頂，裝飾燈具 。基本采用普通產(chǎn)品 后勤用房和消防樓梯間：地磚地坪，墻面乳膠漆，涂料天花5.1.3擬采用設(shè)備管線 給排水管道：給水管道采用聚丙烯管，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管 消防工程：大于80mm直徑管道采用無(wú)縫鋼管，小管徑采用鍍鋅鋼管，卡箍式連接 煤氣：鍍鋅鋼管 變配電：四級(jí)熱鍍鋅鋼管，低煙無(wú)鹵阻燃電線，插接式銅母線，熱鍍鋅橋架 電氣管道：熱鍍鋅橋架，低煙無(wú)

38、鹵阻燃電線，塑料管，四級(jí)熱鍍鋅鋼管，插接式母線 空調(diào)通風(fēng)：分體式空調(diào) 綜合布線：六類線，RJ45信息口，光纜 BA系統(tǒng)：控制線，信號(hào)線 消防報(bào)警：低煙無(wú)鹵阻燃電線，阻燃控制線 安防系統(tǒng)：控制線，視頻線，電源線 衛(wèi)星天線及有線電視：視頻線，信號(hào)線，同軸電纜5.1.4擬采用設(shè)備配置 給排水工程：拼裝式不銹鋼水箱，中繼水箱，變頻水泵，中檔衛(wèi)生潔具及配套五金件，國(guó)產(chǎn)飲用水凈化設(shè)備 消防工程；雙頭消火栓箱，濕式報(bào)警，消防泵，中繼水箱，機(jī)房采用FM200氣體滅火 煤氣：煤氣表房 變配電：變壓器，高壓柜（進(jìn)口），低壓柜，二路供電 應(yīng)急發(fā)電機(jī)：合資品牌應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組，切換柜 電氣工程：配電箱（主開關(guān)進(jìn)口），

39、配電柜，家電配套 泛光照明：投光燈（光源為進(jìn)口），控制箱 空調(diào)通風(fēng)：14層國(guó)產(chǎn)冷水機(jī)組，冷凍泵，冷凍冷卻水循環(huán)泵，冷卻塔，熱交換器，變風(fēng)量空調(diào)箱，四管制風(fēng)機(jī)盤管，四管制供回水系統(tǒng)，送排風(fēng)機(jī)組，新風(fēng)機(jī)組，IT機(jī)房獨(dú)立24小時(shí)空調(diào)系統(tǒng)，527層采用分體式空調(diào) 鍋爐：高檔燃?xì)忮仩t，水泵，集/分水器 綜合布線：光端轉(zhuǎn)換器，配線架 BA系統(tǒng)：直接數(shù)字控制器，服務(wù)器，控制器，控制閥 消防報(bào)警：感煙探測(cè)器，樓層顯示器，聯(lián)動(dòng)控制器，控制模塊 安防系統(tǒng)：監(jiān)控主機(jī)，監(jiān)視器，采集點(diǎn) 廣播系統(tǒng)：音源設(shè)備，功率放大器，揚(yáng)聲器，廣播接線箱 衛(wèi)星天線及有線電視：接收器，放大器，分配器，分支器，樓層接線箱 電梯：速度2.53

40、.0米/秒，荷載1350公斤，電梯主件進(jìn)口 車庫(kù)管理系統(tǒng)：感應(yīng)線圈，收費(fèi)閘機(jī)，電腦管理系統(tǒng) 廚房設(shè)備：基本采用普通產(chǎn)品。XX花園五星級(jí)酒店（高層）造價(jià)估算序號(hào)工程和費(fèi)用名稱特殊說(shuō)明總價(jià)數(shù)量單方造價(jià)(元)(平方米)(元/平方米)一土建工程1主體結(jié)構(gòu)工程含土地、電梯購(gòu)置104430600559201867.5土建工程費(fèi)小計(jì)做為整體收購(gòu)費(fèi)用104430600559201867.5二裝飾工程1地下室裝修4720005900802地上建筑14層內(nèi)裝飾裝修含家具399030001698023503地上建筑527層內(nèi)裝飾裝修含家具28084000330408504地上建筑外立面750300050020150

41、5屋面種植屋面標(biāo)準(zhǔn)751001502506標(biāo)識(shí)系統(tǒng)11184005592020裝飾工程費(fèi)小計(jì)77155500559201379.7二機(jī)電安裝工程1給排水工程8108400559201452消防噴淋279600055920503煤氣包括調(diào)壓站111840055920204變配電11500KVA7828800559201405應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組2300KW279600055920506電氣包括電視、冰箱等家電8388000559201507泛光照明111840055920208消防報(bào)警111840055920209綜合布線1398000559202510弱電配管1118400559202011弱電橋

42、架838800559201512智能化調(diào)光系統(tǒng)1398000559202513BA系統(tǒng)1398000559202514衛(wèi)星天線及有線電視838800559201515安防系統(tǒng)1398000559202516廣播系統(tǒng)559200559201017程控電話111840055920201814層空調(diào)送排風(fēng)25470001698015019527層空調(diào)送排風(fēng)1652000330405020鍋爐1677600559203021電梯安裝1677600559203022擦窗機(jī)055920023車庫(kù)管理8850059001524廚房設(shè)備2236800559204025賓館管理系統(tǒng)156576055920282

43、6VOD點(diǎn)播系統(tǒng)1118400559202027游泳池設(shè)備1118400559202028康體設(shè)施11184005592020機(jī)電安裝工程費(fèi)小計(jì)58138460559201040三預(yù)備費(fèi)暫不考慮0559200建安工程總費(fèi)用估算2397245605592042875.2XX花園酒店配套臨街商建寫字樓投資估算5.2.1工程概況工程類型：商業(yè)寫字樓技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：1883元/m2擬建地點(diǎn)：某市建筑面積：8000m2建筑高度：15.3 m（檐口高度）。建筑總層數(shù)：地上4層（一、二層4000M2為商場(chǎng)，三、四層4000M2為寫字樓） 結(jié)構(gòu)形式：沖孔灌注樁，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)5.2.2擬采用建筑標(biāo)準(zhǔn) 外裝

44、飾標(biāo)準(zhǔn)：一、二層為花崗巖飾面，鋁合金中空玻璃窗；三、四層為刷外墻漆，普通塑鋼窗；外墻保溫 屋面：防水砂漿，高分子防水卷材，憎水珍珠巖砂漿，擠塑聚苯板保溫層，局部地磚 內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)： 一、二層：花崗石地面，涂料墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，中檔裝飾燈具，配套活動(dòng)和固定家具 三、四層：精裝修 后勤用房和消防樓梯間：環(huán)氧樹脂涂料/地磚地坪，墻面乳膠漆，石膏板/涂料天花5.2.3擬采用設(shè)備管線 給排水管道：鋁塑管供水，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管 消防工程：大于80mm直徑管道采用無(wú)縫鋼管，小管徑采用鍍鋅鋼管，卡箍式連接 煤氣：鍍鋅鋼管 變配電：四級(jí)熱鍍鋅鋼管，低煙無(wú)鹵阻燃電線，插接式銅母線

45、， 安防系統(tǒng)：控制線，視頻線，電源線 衛(wèi)星天線及有線電視：視頻線，信號(hào)線，同軸電纜5.2.4擬采用設(shè)備配置 給排水工程：拼裝式不銹鋼水箱，中繼水箱，變頻水泵，中檔衛(wèi)生潔具及配套五金件 消防工程；雙頭消火栓箱，濕式報(bào)警，消防泵，中繼水箱 煤氣：煤氣表房 變配電：變壓器，高壓柜（進(jìn)口），低壓柜，二路供電 應(yīng)急發(fā)電機(jī)：合資品牌應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組，切換柜 電氣工程：配電箱，配電柜 空調(diào)通風(fēng)：國(guó)產(chǎn)冷水機(jī)組，冷凍泵，冷凍冷卻水循環(huán)泵，冷卻塔，熱交換器，變風(fēng)量空調(diào)箱，四管制風(fēng)機(jī)盤管，四管制供回水系統(tǒng)，送排風(fēng)機(jī)組，新風(fēng)機(jī)組 消防報(bào)警：感煙探測(cè)器，樓層顯示器，聯(lián)動(dòng)控制器，控制模塊 安防系統(tǒng)：監(jiān)控主機(jī)，監(jiān)視器，采集

46、點(diǎn) 廣播系統(tǒng)：音源設(shè)備，功率放大器，揚(yáng)聲器，廣播接線箱 衛(wèi)星天線及有線電視：接收器，放大器，分配器，分支器，樓層接線箱 自動(dòng)扶梯：國(guó)產(chǎn) 車庫(kù)管理系統(tǒng)：感應(yīng)線圈，收費(fèi)閘機(jī)，電腦管理系統(tǒng)XX花園酒店配套臨街商建寫字樓造價(jià)估算序號(hào)工程和費(fèi)用名稱特殊說(shuō)明總價(jià)數(shù)量單方造價(jià)(元)(平方米)(元/平方米)一土建及裝飾工程1主體結(jié)構(gòu)工程720000080009002地下室裝修00803地上建筑12層內(nèi)裝飾裝修160000040004004地上建筑34層內(nèi)裝飾裝修260000040006505地上建筑外12層立面80000040002006地上建筑外34層立面3200004000807屋面10000020005

47、0土建及裝飾工程費(fèi)小計(jì)1262000080001578 二機(jī)電安裝工程1給排水工程2400008000302消防工程4800008000603煤氣0400004變配電4800008000605衛(wèi)星天線及有線電視1200008000156安防系統(tǒng)800004000207廣播系統(tǒng)400004000108程控電話1200008000159空調(diào)送排風(fēng)400000400010010自動(dòng)扶梯4臺(tái)400000400010011車庫(kù)管理003012商場(chǎng)管理系統(tǒng)80000400020機(jī)電安裝工程費(fèi)小計(jì)24400008000305 三預(yù)備費(fèi)暫不考慮080000 建安工程總費(fèi)用估算1506000080001883

48、5.3項(xiàng)目投資用款計(jì)劃5.3.1原XX花園酒店主體項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓投資該項(xiàng)目的歷史成本情況為：勘察費(fèi)用323.4萬(wàn)元；建設(shè)工程設(shè)計(jì)費(fèi)用為268萬(wàn)元；建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)用為60萬(wàn)元；建設(shè)工程的施工費(fèi)用為7549.72萬(wàn)元；電梯11部計(jì)9363萬(wàn)元；土地費(fèi)用：833.7萬(wàn)元；基坑支護(hù)費(fèi)用：212萬(wàn)元檢測(cè)費(fèi)：60萬(wàn)元；間接費(fèi)：200萬(wàn)元。原XX花園酒店主體項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓投資額總計(jì)為：10443萬(wàn)元。5.3.2部分投資項(xiàng)目投資額為16110萬(wàn)元。其中：酒店裝飾裝修13529萬(wàn)元，新建臨街商建寫字樓1506萬(wàn)元，建設(shè)期利息1075萬(wàn)元。5.3.3項(xiàng)目投資用款計(jì)劃根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（

49、國(guó)發(fā)【2009】27號(hào)文）的要求：本項(xiàng)目的最低資本金比例為投資額的30%，即（10443+13529+1506）30%=7644萬(wàn)元。資本金外的17834萬(wàn)元擬在二年建設(shè)期全部向銀行申請(qǐng)貸款，每年貸8917萬(wàn)元。待項(xiàng)目在建成營(yíng)業(yè)后，分六年歸還，按等額本息償還。年利率為5.94%，月利率為4.95。若利潤(rùn)不夠支付，可在年末以5.31%的年利率借短期借款，在第二年償還。營(yíng)業(yè)時(shí)，流動(dòng)資金400萬(wàn)為自有資金，六年后收回。6. 可行性數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)和選定本報(bào)告使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)國(guó)內(nèi)同類賓館的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況,在分析市場(chǎng)前提的基礎(chǔ)上,結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況而預(yù)測(cè)選定的.6.1年?duì)I業(yè)收入的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)6.1.1

50、年客房收入房間平均單價(jià):530元/日間,入住率65.12%收入計(jì)算公式（1）房費(fèi)收入：41836553065.12%=5266萬(wàn)元（2）服務(wù)費(fèi)收入：526615790萬(wàn)元（3）客房收入：6056萬(wàn)元6.1.2年餐飲收入該收入一般占客房收入的73%左右。收入計(jì)算公式: 605673%=4421萬(wàn)元6.1.3年購(gòu)物中心收入其服務(wù)對(duì)象為住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的9%左右。收入計(jì)算公式：60569%=545萬(wàn)元6.1.4年臨街商建寫字樓租金收入商場(chǎng)寫字樓出租收入，按投資額的10%計(jì)取。收入計(jì)算公式：（1581.3+873.85）10%=246萬(wàn)元6.1.5其他服務(wù)收入本項(xiàng)目以提供洗浴、K

51、TV、旅游服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、電訊、高科、翻譯、洗衣及會(huì)議廳、旅游車出租等服務(wù)作為其它服務(wù)收入。該收入一般占客房收入的29%左右。收入計(jì)算公式：605629%=1756萬(wàn)元6.1.6年?duì)I業(yè)總收入總計(jì):13024萬(wàn)元6.2年?duì)I業(yè)成本的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)6.2.1客房營(yíng)業(yè)成本按其收入的6%測(cè)算客房營(yíng)業(yè)成本=60566%=363萬(wàn)元6.2.2餐飲營(yíng)業(yè)成本按其收入的40%測(cè)算 餐飲營(yíng)業(yè)成本=442140%=1768萬(wàn)元6.2.3購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)成本按其收入的80%測(cè)算 購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)成本=54580%=436萬(wàn)元6.2.4臨街商建寫字樓出租營(yíng)業(yè)成本按其收入的3%測(cè)算臨街商建寫字樓出租營(yíng)業(yè)成本=2463%=7萬(wàn)元6.2.5

52、其他服務(wù)營(yíng)業(yè)成本按其收入的40%測(cè)算其他服務(wù)營(yíng)業(yè)成本=175640%=702萬(wàn)元6.2.6年?duì)I業(yè)成本總計(jì)3276萬(wàn)元6.3年?duì)I業(yè)費(fèi)用的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)6.3.1年人員編制及工資福利:人員按每間客房0.8人配備,大酒店員工為:334人,平均每人每月按2000元的工資福利標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。年支出工資福利=334200012=802萬(wàn)元6.3.2年廣告推銷費(fèi)(含交際費(fèi)):按營(yíng)業(yè)總收入的0.8%計(jì)算。年廣告推銷費(fèi)(含交際費(fèi))=130240.8%=104萬(wàn)6.3.3年水電煤氣費(fèi):按100萬(wàn)元考慮。6.3.4年維修保養(yǎng)費(fèi):營(yíng)業(yè)期第一至第三年按營(yíng)業(yè)總收入0.5%計(jì)算,第四年起按1.5%計(jì)算。第一三年的年維修保養(yǎng)費(fèi)=1302

53、40.5%=65萬(wàn)第四年起的年維修保養(yǎng)費(fèi)=130241.5%=195萬(wàn)6.3.5年經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：按營(yíng)業(yè)總收入3.5%計(jì)算，即年經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)=130243.5%=456萬(wàn)6.3.6年?duì)I業(yè)費(fèi)用總計(jì)：第一三年的年?duì)I業(yè)費(fèi)用總計(jì)=1527萬(wàn)第四年起的年?duì)I業(yè)費(fèi)用總計(jì)=1657萬(wàn)6.4土地使用費(fèi)和稅項(xiàng)6.4.1土地使用費(fèi)：由于土地屬于出讓性質(zhì),在土地使用期限40年內(nèi)可以免繳土地使用費(fèi)。6.4.2稅項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅:暫按6%稅率繳交;企業(yè)所得稅：按25%繳交。6.5固定資產(chǎn)折舊和投資本息的償還6.5.1該固定資產(chǎn)總額26553萬(wàn)元.其中:自有資金7644萬(wàn)元，貸款17834萬(wàn)元，建設(shè)期利息1075萬(wàn)元，按20年平均折舊，

54、不留殘值，每年折舊1328萬(wàn)元。6.5.2建設(shè)期利息計(jì)入基建工程成本。第一年貸款利息=（0+89172）5.94%265萬(wàn)元第二年貸款利息=（8917+265）+891725.94%810萬(wàn)元建設(shè)期貸款利息總計(jì)=265+810=1075萬(wàn)元第三年應(yīng)計(jì)利息=（17834+1075）5.94%1123萬(wàn)元計(jì)算項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后的六年應(yīng)償還的等額本息。項(xiàng)目本付息表序號(hào)名稱123456781年初累計(jì)借款（萬(wàn)）0918218909161971332410280705636402本年新增借款（萬(wàn)）891789170000003本年應(yīng)計(jì)利息（萬(wàn)）11239627916114192164本年應(yīng)還本息（萬(wàn)）2658

55、103835383538353835383538354.1本年應(yīng)還利息（萬(wàn)）11239627916114192164.2本年應(yīng)還本金（萬(wàn)）2712287330443224341636196.6總成本費(fèi)用表序號(hào)名稱123456781年?duì)I業(yè)成本（萬(wàn)）003276327632763276327632762年?duì)I業(yè)費(fèi)用（萬(wàn)）001527152715271627162716273年折舊費(fèi)（萬(wàn)）001328132813281328132813284長(zhǎng)期借款利息（萬(wàn)）0011239627916114192165總成本費(fèi)用（萬(wàn)）7254709369226842665064476.7項(xiàng)目損益表序號(hào)費(fèi)用名稱1234

56、56781年?duì)I業(yè)收入（萬(wàn)）001302413024130241302413024130242稅項(xiàng)（萬(wàn)）00781 781 781 781 781 781 3總成本（萬(wàn)）007254709369226842665064474利潤(rùn)總額（萬(wàn)）004989 5150 5321 5401 5593 5796 5所得稅（萬(wàn)）001247 1287 1330 1350 1398 1449 6稅后利潤(rùn)（萬(wàn)）003741 3862 3990 4050 4194 4347 7盈余公積（萬(wàn)）00374 386 399 405 419 435 8未分配利潤(rùn)（萬(wàn)）001384 1545 1716 1896 2088 2

57、291 9應(yīng)付利潤(rùn)（萬(wàn)）001983 1931 1875 1749 1687 1621 注：未分配利潤(rùn)=本年應(yīng)還本金-年折舊費(fèi)；應(yīng)付利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-未分配利潤(rùn)-盈余公積金 6.8項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表序號(hào)名稱123456781現(xiàn)金流入001302413024130241302413024320161.1年?duì)I業(yè)收入001302413024130241302413024130241.2回收流動(dòng)資金00000004001.3回收固定資產(chǎn)余額0000000185922現(xiàn)金流出7644011066 10706 10749 10899 10947 10998 2.1自有資金76442.2年?duì)I業(yè)成本0032

58、76327632763276327632762.3年?duì)I業(yè)費(fèi)用001527152715271657165716572.4償還借款003835383538353835383538352.5流動(dòng)資金投資00400000002.6稅項(xiàng)007817817817817817812.7所得稅001247 1287 1330 1350 1398 1449 3凈現(xiàn)金流量-764401958 2318 2275 2125 2077 21018 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-7644-7644-5686 -3368 -1093 1032 3109 24127 5折現(xiàn)系數(shù)ic=8%0.92590.85730.79380.7350

59、.68060.63020.58350.54036折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7078 0 1554 1704 1548 1339 1212 11356 7累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7078 -6553 -4514 -2475 -744 650 1814 13036 6.9項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量延長(zhǎng)表序號(hào)名稱123456781現(xiàn)金流入001302413024130241302413024320162現(xiàn)金流出764401106610706107491089910947109983凈現(xiàn)金流量-7644019582318227521252077210184折現(xiàn)系數(shù)ic=20%0.83330.69440.57870.482

60、30.40190.33490.27910.23255折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6370 0 1133 1118 914 712 580 4887 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6566 -6370 -5237 -4119 -3204 -2493 -1913 2974 7折現(xiàn)系數(shù)ic=35%0.74070.54870.40640.30110.2230.16520.12240.09068折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5662 0 796 698 507 351 254 1904 9累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6061-5662 -4866 -4168 -3661 -3310 -3056 -1151 6.10資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)費(fèi)用名稱1

61、23456781資金來(lái)源16826922767176478664967296921261161.1利潤(rùn)總額004989515053215401559357961.2折舊費(fèi)001328132813281328132813281.3貸款（含建設(shè)期利息）918292271.4自有資金76444001.5回收固定資產(chǎn)余值185921.6回收流動(dòng)資金4002資金運(yùn)用1682692276342609162496323650166892.1固定資產(chǎn)投資1682692272.2流動(dòng)資金投資4002.3所得稅001247128713301350139814492.4應(yīng)付利潤(rùn)0019831931187517491

62、68716212.5借款還本2712287330443224341636193盈余資金00375387400406420194274累計(jì)盈余00375762116215681988214156.11資產(chǎn)負(fù)債表序號(hào)費(fèi)用名稱123456781資產(chǎn)16826168712601024659237312280921901400001.1流動(dòng)資產(chǎn)總額785762116215681988214151.1.1流動(dòng)資產(chǎn)4001.1.2累計(jì)盈余資金00385762116215681988214151.2在建工程1682692271.3固定資產(chǎn)原值值764425225238972256921241199131858

63、52負(fù)債與所有者權(quán)益16826168712601024659237312280921901400002.1負(fù)債918292271619713324102807056364002.1.1貸款負(fù)債918292271619713324102807056364002.2所有者權(quán)益76447644981311335134511575318261400002.2.1資本金764476448044764476447644764476442.2.2累計(jì)盈余公積金00385762116215681988214152.2.3累計(jì)未分配利潤(rùn)001384292946456541862910941資產(chǎn)負(fù)債率55%55%

64、62%54%43%31%17%0%注：1、計(jì)算期最后一年的累計(jì)盈余公積金應(yīng)從資金來(lái)源與運(yùn)用表的數(shù)據(jù)中扣去其中的回收固定資產(chǎn)余值及自有流動(dòng)資金；2、固定資產(chǎn)原值指運(yùn)營(yíng)期逐年從固定資產(chǎn)投資中扣除折舊費(fèi)后的固定資產(chǎn)余值。7. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究和評(píng)價(jià)7.1項(xiàng)目盈利能力分析7.1.1全部資金靜態(tài)投資回收期：因?yàn)椋篘PV5=-1093萬(wàn)元，NPV6=2125萬(wàn)元所以：靜態(tài)投資回收期=（6-1）+-109321255.51年8年7.1.2全部資金的動(dòng)態(tài)投資回收期：因?yàn)椋篎NPV5=-744萬(wàn)元，F(xiàn)NPV6=1339萬(wàn)元所以：動(dòng)態(tài)投資回收期=（6-1）+-74413395.56年8年7.1.3項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值：13

65、036萬(wàn)元0。7.1.4內(nèi)部收益率（全部資金）：由項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量延長(zhǎng)表可知：i1=20%時(shí)，F(xiàn)NPV1=2974 i2=35%時(shí)，F(xiàn)NPV2=-1151可以采用插值法計(jì)算項(xiàng)目的內(nèi)部收益率FIRR。即：FIRR= i1+（i2- i1）FNPV1(FNPV1+FNPV2) =20%+(35%-20%)29744125 =30.8%收益率8%。7.1.5投資利潤(rùn)率：由損益表可知：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額項(xiàng)目投資總額=（4989+5150+5321+5401+5593+5796）6 (26553+400)100%=19.9%7.2項(xiàng)目?jī)斶€能力分析7.2.1資產(chǎn)負(fù)債率根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表可得，資產(chǎn)負(fù)

66、債率最大的年份為建設(shè)期第二年，其余年份的資產(chǎn)負(fù)債率變得越來(lái)越小，該項(xiàng)目的還款能力強(qiáng)。7.3項(xiàng)目生存能力分析根據(jù)資金來(lái)源與運(yùn)用表可知，該項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)營(yíng)期間的盈余資金均為正值，有較大的凈現(xiàn)金流量，說(shuō)明該項(xiàng)目自身資金平衡的能力大，項(xiàng)目生存能力強(qiáng)。7.4影響項(xiàng)目的不確定性因素分析全國(guó)五星級(jí)酒店平均營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成為：房費(fèi)收入占47.14%，餐飲占34.52%，購(gòu)物占4.44%，其他服務(wù)占13.9%。以此可以判定房費(fèi)收入是影響酒店?duì)I業(yè)收入的主因，而房費(fèi)收入又主要由客房?jī)r(jià)決定，故選擇客房?jī)r(jià)作為變量來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的不確定性分析。當(dāng)客房?jī)r(jià)下降10%，即477元/天間時(shí),各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表為：總成本費(fèi)用表（萬(wàn)）（當(dāng)房?jī)r(jià)下調(diào)

67、10%時(shí)）名稱12345678年?duì)I業(yè)成本（萬(wàn)）00295029502950295029502950年?duì)I業(yè)費(fèi)用（萬(wàn)）00146514651465158315831583年折舊費(fèi)（萬(wàn)）00132813281328132813281328長(zhǎng)期借款利息（萬(wàn)）001123962791611419216總成本費(fèi)用（萬(wàn)）00686667056534647262806077項(xiàng)目損益表（當(dāng)房?jī)r(jià)下調(diào)10%時(shí)）序號(hào)費(fèi)用名稱123456781年?duì)I業(yè)收入（萬(wàn)）001174511745117451174511745117452稅項(xiàng)（萬(wàn)）00705 705 705 705 705 705 3總成本（萬(wàn)）0068666705

68、65346472628060774利潤(rùn)總額（萬(wàn)）004174 4335 4506 4568 4760 4963 5所得稅（萬(wàn)）001044 1084 1127 1142 1190 1241 6稅后利潤(rùn)（萬(wàn)）003131 3251 3380 3426 3570 3722 7盈余公積（萬(wàn)）00313 325 338 343 357 372 8應(yīng)付利潤(rùn)（萬(wàn)）001434 1381 1326 1188 1125 1059 9未分配利潤(rùn)（萬(wàn)）00138415451716189620882291現(xiàn)金流量表（當(dāng)房?jī)r(jià)下調(diào)10%時(shí)）序號(hào)名稱123456781現(xiàn)金流入00117451174511745117451

69、1745307371.1年?duì)I業(yè)收入001174511745117451174511745117451.2回收流動(dòng)資金00000004001.3回收固定資產(chǎn)余額0000000185922現(xiàn)金流出7644 0 10399 10039 10082 10215 10263 10314 2.1自有資金76442.2年?duì)I業(yè)成本002950295029502950295029502.3年?duì)I業(yè)費(fèi)用001465146514651583158315832.4償還借款003835383538353835383538352.5流動(dòng)資金投資00400000002.6稅項(xiàng)00705 705 705 705 705 705

70、 2.7所得稅001044108411271142119012413凈現(xiàn)金流量-764401346 1706 1663 1530 1482 20423 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-7644 -7644 -6298 -4591 -2928 -1398 84 20508 5折現(xiàn)系數(shù)ic=8%0.92590.85730.79380.7350.68060.63020.58350.5403 6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7078 0 1069 1254 1132 964 865 11035 7累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7295 -7078 -6009 -4755 -3623 -2658 -1793 9241 現(xiàn)金流量延長(zhǎng)表（當(dāng)房?jī)r(jià)

71、下調(diào)10%時(shí)）序號(hào)名稱123456781現(xiàn)金流入001174511745117451174511745307372現(xiàn)金流出764401039910039100821021510263103143凈現(xiàn)金流量-7644013461706166315301482204234折現(xiàn)系數(shù)ic=20%0.83330.69440.57870.48230.40190.33490.27910.23255折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6370 0 779 823 668 512 414 4748 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6370 -6370 -5591 -4768 -4100 -3587 -3174 1575 7折現(xiàn)系數(shù)ic=30

72、%0.76920.59170.45520.35010.26930.20720.15940.12268折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5880 0 613 597 448 317 236 2504 9累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5880 -5880 -5267 -4670 -4222 -3905 -3669 -1165 7.4.1全部資金靜態(tài)投資回收期：因?yàn)椋篘PV6=-1398萬(wàn)元，NPV7=1482萬(wàn)元所以：靜態(tài)投資回收期=（7-1）+-139814826.94年8年7.4.2全部資金的動(dòng)態(tài)投資回收期：因?yàn)椋篎NPV7=-1793萬(wàn)元，F(xiàn)NPV8=11035萬(wàn)元所以：動(dòng)態(tài)投資回收期=（8-1）+-179311035

73、7.16年8年7.4.3項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值：9241萬(wàn)元0。7.4.4內(nèi)部收益率（全部資金）：由項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量延長(zhǎng)表可知：i1=20%時(shí)，F(xiàn)NPV1=1575 i2=30%時(shí)，F(xiàn)NPV2=-1165可以采用插值法計(jì)算項(xiàng)目的內(nèi)部收益率FIRR。即：FIRR= i1+（i2- i1）FNPV1(FNPV1+FNPV2) =20%+(30%-20%)15752740 =25.7%收益率8%。7.4.5投資利潤(rùn)率：由損益表可知：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額項(xiàng)目投資總額=（4174+4335+4506+4568+4760+4963）6 (26553+400)100%=16.9%由以上數(shù)據(jù)可知，在客房?jī)r(jià)下浮1

74、0%的情況下，項(xiàng)目仍可行，可見(jiàn)項(xiàng)目投資安全邊際是較高的。8. 項(xiàng)目的其他風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策8.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：某市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游業(yè)的發(fā)展為項(xiàng)目的實(shí)施帶來(lái)了可進(jìn)入性的良好發(fā)展前景（參見(jiàn)第二節(jié)、第三節(jié)）長(zhǎng)久的高端消費(fèi)人群的定位和市場(chǎng)飽和度是項(xiàng)目市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：在做好市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)，競(jìng)爭(zhēng)力分析，市場(chǎng)細(xì)分，定位及營(yíng)銷策略的基礎(chǔ)上，提高五星級(jí)的衍生效益，選擇合理的經(jīng)營(yíng)模式（附：五星級(jí)酒店投資效益及模式選擇）來(lái)提高抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。XX花園酒店的投資效益及投資方式8.1.1投資效益的六個(gè)來(lái)源酒店主要提供客房和餐飲服務(wù)，但是投資五星級(jí)酒店的收益來(lái)源，并不單純地由酒店服務(wù)的主體客房和餐飲、會(huì)務(wù)等構(gòu)成。其效益的來(lái)源是

75、非常多樣化的。主要有以下幾個(gè)方面1）酒店自身的營(yíng)運(yùn)收入按照一般說(shuō)法，在正常房?jī)r(jià)下（千分之一定價(jià)法），酒店盈虧平衡點(diǎn)的入住率大約在60左右，平衡點(diǎn)可以依據(jù)管理水平而浮動(dòng)。但是實(shí)際上這個(gè)數(shù)字可能不準(zhǔn)確。重慶的五星級(jí)酒店在2002年底房?jī)r(jià)曾跌破400元。擁有頂級(jí)品牌的重慶希爾頓酒店標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實(shí)行這一房?jī)r(jià)下酒店并不會(huì)虧，因?yàn)槌Ｗ】蛻舻姆績(jī)r(jià)比這還要低（常住客戶的房?jī)r(jià)水平至少在贏利水平點(diǎn)上）。而更有業(yè)內(nèi)人士稱五星級(jí)酒店單間客房的每日經(jīng)營(yíng)成本僅100多元。2）五星級(jí)品牌效應(yīng)，帶來(lái)衍生性收益。在任何一個(gè)二線城市，五星級(jí)酒店都是一個(gè)知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來(lái)各種衍生性

76、收益。比如當(dāng)五星級(jí)酒店試圖以其品牌進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)時(shí)，它的市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷活動(dòng)的成本，建立品牌形象的成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般酒店。可以迅速地獲得市場(chǎng)認(rèn)可。l 酒店采購(gòu)中的高折扣一般來(lái)說(shuō)，高星級(jí)酒店的房間數(shù)量都比較多，對(duì)于酒店日常運(yùn)營(yíng)中的易耗品需求數(shù)量大，在采購(gòu)中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運(yùn)營(yíng)成本，按照單間客房計(jì)算，甚至低于三星級(jí)酒店。l 向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)廣告業(yè)發(fā)展形成產(chǎn)業(yè)集群。l 管理擴(kuò)張，向飯店管理集團(tuán)發(fā)展五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)管理，具有明顯的市場(chǎng)領(lǐng)先性和示范性，所以在向飯店管理集團(tuán)方向發(fā)展方面，五星級(jí)酒店有

77、著無(wú)可比擬的先天優(yōu)勢(shì)。通過(guò)管理其他酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進(jìn)一步提升酒店品牌和形象。l 土地儲(chǔ)備的升值效益五星級(jí)酒店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屬設(shè)施，從而占地面積很大。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的這個(gè)時(shí)期，土地價(jià)值也在快速攀升。五星級(jí)酒店可以在土地價(jià)值的升值中獲得巨大收益。這也是目前許多地區(qū)五星級(jí)酒店投資商瞄準(zhǔn)的主要收益點(diǎn)之一。8.1.2投資和管理酒店的六種模式從投資和管理的運(yùn)營(yíng)角度，目前，在國(guó)內(nèi)外投資和管理五星級(jí)酒店主要有六種模式：1） 模式一：投資者自己經(jīng)營(yíng)、管理酒店，不與其他酒店產(chǎn)生關(guān)系飯店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營(yíng)、管理的方式運(yùn)營(yíng)飯店，也就是選擇作為單

78、體飯店(Independent Hotel)存在這種單體飯店的經(jīng)營(yíng)模式在我國(guó)最為常見(jiàn)，目前大量的國(guó)有飯店都采用了這種方式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營(yíng)銷權(quán)等各個(gè)方面對(duì)飯店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團(tuán)隊(duì)、知名度很高的品牌形象及完善的營(yíng)銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有利潤(rùn)。這種模式的缺點(diǎn)在于這種單體飯店無(wú)法獲得通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營(yíng)銷渠道方面存在很大困難。在國(guó)外，隨著各種形式的飯店集團(tuán)的發(fā)展，大型飯店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)對(duì)單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店

79、紛紛加入某個(gè)飯店集團(tuán)的系統(tǒng)。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家，單體飯店在飯店業(yè)中的比重不斷降低。 2） 模式二：投資者自己管理經(jīng)營(yíng)，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來(lái)獲得一些支持飯店完全由投資者來(lái)進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，但通過(guò)加入一個(gè)或幾個(gè)飯店聯(lián)盟獲得營(yíng)銷和預(yù)訂方面的支持。這種情況在國(guó)內(nèi)比較少見(jiàn)。目前國(guó)內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無(wú)法對(duì)酒店的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性效益。國(guó)外的一些飯店在完全由投資者經(jīng)營(yíng)和管理的同時(shí)，會(huì)選擇加入諸如世界一流飯店組織(Leading Hotels of The World)、世界小型豪華飯店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等飯店聯(lián)盟的方式獲得營(yíng)

80、銷方面的支持。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加入某個(gè)特許經(jīng)營(yíng)聯(lián)號(hào)系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。但是由于飯店聯(lián)盟不像飯店聯(lián)號(hào)那樣給飯店全面的營(yíng)銷支持，飯店自身營(yíng)銷能力的強(qiáng)弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒(méi)有一個(gè)良好的管理隊(duì)伍的話，這類飯店的發(fā)展會(huì)受到很大的限制。 3） 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨(dú)立的飯店管理公司或聯(lián)號(hào)管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟在飯店投資者沒(méi)有飯店業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于，如果投資者

81、本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其他資源儲(chǔ)備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來(lái)良好效益。這種模式的缺點(diǎn)在于投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對(duì)飯店經(jīng)營(yíng)管理的控制大大降低。而且，聘請(qǐng)專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開支，使飯店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到侵蝕。此時(shí)，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個(gè)問(wèn)題是如何擴(kuò)大飯店自身的影響，增強(qiáng)營(yíng)銷能力。這種情況下可以選擇加入飯店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、常客優(yōu)惠計(jì)劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動(dòng)中吸引到更多的客源。 4） 模式四：投資者自己經(jīng)營(yíng)管理飯店，但是通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，加入一

82、個(gè)更大的酒店品牌集團(tuán)。飯店投資者可以成為某一個(gè)飯店聯(lián)號(hào)的特許經(jīng)營(yíng)受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營(yíng)管理飯店一些飯店在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)客服務(wù)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進(jìn)一步擴(kuò)大。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以利用具有知名酒店品牌在整個(gè)市場(chǎng)上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來(lái)說(shuō)，這種飯店由于沒(méi)有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對(duì)飯店仍可以實(shí)施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營(yíng)銷權(quán)，所給付的也僅僅是與飯店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，不會(huì)隨飯店經(jīng)營(yíng)狀況的變化而變化。對(duì)于管理水平很高的飯店來(lái)說(shuō)，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有效方式

83、。 這種模式的缺點(diǎn)在于酒店的未來(lái)發(fā)展，要受到品牌的限制。5） 模式五：委托管理特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作飯店的投資者可以通過(guò)某種一攬子協(xié)議，或者在和某個(gè)飯店聯(lián)號(hào)簽訂管理合同的同時(shí)又和這家飯店聯(lián)號(hào)簽訂一份特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，即：一家飯店可以同時(shí)接受一家飯店聯(lián)號(hào)提供的兩類不同的服務(wù)管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營(yíng)銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來(lái)登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務(wù)，同時(shí)又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)。各個(gè)不同的飯店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費(fèi)用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。但是，

84、一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時(shí)候，最好能選擇同一家飯店公司。在飯店業(yè)的實(shí)踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營(yíng)的相關(guān)內(nèi)容同時(shí)包含在管理合同中，也就是通過(guò)一個(gè)一攬子的管理合同同時(shí)得到一家飯店公司能提供的兩類服務(wù)。 6） 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時(shí)購(gòu)買飯店的部分股權(quán)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時(shí)，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計(jì)劃制定過(guò)程中起關(guān)鍵作

85、用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來(lái)?yè)p失的可能性。雖然目前進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的國(guó)外飯店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入飯店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時(shí)通過(guò)參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對(duì)被托管飯店的控制能力。 根據(jù)錦綸煤電公司無(wú)專業(yè)酒店管理隊(duì)伍和酒店品牌及營(yíng)銷不存在優(yōu)勢(shì)，選擇模式四和模式六工作對(duì)此項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)管理決策應(yīng)是良好的方案選擇，方案選擇比較可以通過(guò)商業(yè)談判來(lái)達(dá)到預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和責(zé)權(quán)利劃分。8.2技術(shù)可行性風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目前期主體已通過(guò)省相關(guān)部門驗(yàn)收規(guī)避了前期建設(shè)及地質(zhì)、安全等風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)確定的方案標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)上是完全可行的。8.3經(jīng)濟(jì)可行性風(fēng)險(xiǎn)：（參見(jiàn)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)）及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)

86、估，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上具有可行性。8.4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：面臨的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要有省管縣后，對(duì)某市城市中心地位的沖擊及滬昆高快線交通繞行都會(huì)給城市人群帶來(lái)一定流失，但畢、水、興高速公路網(wǎng)的形成又將填補(bǔ)鐵路交通帶來(lái)的缺失，公路網(wǎng)形成使市、縣空間及時(shí)間的最小化；又給城市之間的資源共享帶來(lái)了發(fā)展空間，人員的流動(dòng)性增加，應(yīng)該能彌補(bǔ)帶來(lái)的影響。8.5環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于水鋼焦化廠的空氣污染。對(duì)策主要是依靠當(dāng)?shù)卣块T的監(jiān)管及責(zé)令搬遷等政府行為來(lái)化解環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)9. 可行性結(jié)論通過(guò)上述綜合分析，“XX花園酒店開發(fā)項(xiàng)目”的經(jīng)營(yíng)前景可觀，其原因如下：其一：某市是國(guó)家確定的“攀西某市資源綜合開發(fā)區(qū)”，是吉林省委、省政

87、府確定的“一圈二區(qū)一帶”區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中 “畢（節(jié)）水（城）興（義）經(jīng)濟(jì)帶”的重要組成部分。在新一屆市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，在以三個(gè)代表理論思想的指導(dǎo)下，解放思想，近年來(lái)用超乎尋常的力度、速度對(duì)城市綜合環(huán)境進(jìn)行強(qiáng)有力地改造與調(diào)整，著力打造城市品牌，使城市形象得到了極大與全面的提升，招商引資項(xiàng)目逐年增長(zhǎng)。前來(lái)某市投資、經(jīng)商、考察、旅游、訪問(wèn)的客商、友人、不管是在層次上，水準(zhǔn)上，還是數(shù)量上都達(dá)到了空前規(guī)模。特別是國(guó)內(nèi)及國(guó)際上的大財(cái)團(tuán)、企業(yè)集團(tuán)都紛紛入駐某市，這無(wú)形對(duì)酒店業(yè)的接待檔次提出了更新、更高的要求，而目前某市現(xiàn)有的幾家“三星級(jí)”或相當(dāng)于“四星級(jí)”的酒店卻難已滿足某市發(fā)展的需求，建設(shè)高星級(jí)酒店“

88、五星級(jí)酒店”已是某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。“XX花園酒店開發(fā)項(xiàng)目”在這個(gè)時(shí)間投資興建，應(yīng)算是占有“天時(shí)”。 其二：某市目前現(xiàn)有幾家三星級(jí)酒店都是一九九六年至二00七年建成并開業(yè)的，其市場(chǎng)定位都在三星級(jí)酒店層面上，而“XX花園酒店”從立項(xiàng)時(shí)就把自己定位在最高規(guī)格的接待上，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、裝飾、經(jīng)營(yíng)方面，于前期就嚴(yán)格按“國(guó)家五星級(jí)旅游酒店”的考評(píng)要求進(jìn)行實(shí)施，從而在設(shè)備上、經(jīng)營(yíng)理念上、管理軟件上、市場(chǎng)切入點(diǎn)上，可完全達(dá)到“五星級(jí)旅游酒店”的要求，再加上其良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、空間規(guī)模、外部環(huán)境，這些都不管是老酒店還是今后規(guī)劃中的酒店所不能比擬的，其商業(yè)：緊臨鐘山大道花園路、中山東路交匯口，周邊分布各類大小商

89、店、商場(chǎng)，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大。交通可直達(dá)火車站、客運(yùn)站和市內(nèi)各主要地點(diǎn)。休閑娛樂(lè)：緊臨風(fēng)池湖。也可以說(shuō)占上了“地利”。 其三：我錦綸煤電集團(tuán)公司在某市數(shù)十幾年的經(jīng)營(yíng)中，已形成了自己獨(dú)特的企業(yè)文化及企業(yè)品牌，又有廣泛的客源群體，豐富的市場(chǎng)運(yùn)作及經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，再加上上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心，社會(huì)各界的支持、自身良好的社會(huì)信譽(yù)度，應(yīng)該說(shuō)是“人和”。其四：經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì)酒店客房數(shù)量在418間左右，預(yù)計(jì)新酒店按目前同類酒店的綜合開房率65.12%計(jì)算。酒店開業(yè)當(dāng)年加上餐飲、購(gòu)物、其他服務(wù)全年總營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)應(yīng)在13024萬(wàn)元。目前某市尚未有五星級(jí)酒店,憑借高星級(jí)酒店的市場(chǎng)定位、合理的價(jià)格、與其獨(dú)特的庭院環(huán)境、良好的服務(wù),加之投資方錦綸煤電集團(tuán)多年來(lái)在社會(huì)的品牌效應(yīng)、信譽(yù)程度、精湛的管理水準(zhǔn)、政府的大力支持,其效益則遠(yuǎn)遠(yuǎn)在預(yù)測(cè)之上。綜上數(shù)據(jù)反映某市的酒店業(yè)孕育著廣寬的發(fā)展空間,前景看好。本可行性研究報(bào)告是經(jīng)過(guò)認(rèn)真科學(xué)的分析，廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)評(píng)估，結(jié)合“XX花園酒店開發(fā)項(xiàng)目”獨(dú)特的地理位置，必將會(huì)給酒店帶來(lái)可觀的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益， 以此認(rèn)為“XX花園酒店開發(fā)項(xiàng)目”項(xiàng)目是可行的。