珠海格力廣場房地產項目周期分析及市場補充調研(45頁).ppt
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珠海格力廣場房地產項目周期分析及市場補充調研(45頁).ppt
1、2021/5/5 2021/5/5 珠海格力廣場項目珠海格力廣場項目 珠海房地產周期分析及補充調研珠海房地產周期分析及補充調研 謹呈：珠海格力房產有限公司 2 主要內容主要內容 I.珠海房地產周期研究珠海房地產周期研究 II.珠海房地產近期現狀珠海房地產近期現狀 III.部分樓盤調研資料部分樓盤調研資料 3 項目規模較大，需要我們運用房地產周期理論對珠海房地項目規模較大，需要我們運用房地產周期理論對珠海房地 產市場發展趨勢進行適當的判斷產市場發展趨勢進行適當的判斷 發展階段 危機 階段 復蘇 階段 蕭條階段 房地產行業的發展 在理論上講，是存 在周期的，一般會 經歷復蘇階段、發 展階段、危機階
2、段、 蕭條階段等循環過 程。 房地產行業的發展 水平在這種周期的 循環中不斷提高， 合理價格平穩上升。 來源：世聯模型 4 處在不同發展周期的市場有著不同的特點處在不同發展周期的市場有著不同的特點 復蘇階段復蘇階段 發展階段發展階段 投資回報率高 用家帶動市場 現房價格大于期房價格 開發商的合理行為：買地， 儲備，暫緩銷售物業 用家持續買樓，長期投資者增加 地價上升速度大于房價上升的速 度 現樓價格與期房價格相當 投資回報率下降 開發商大量買地、賣樓 危機階段危機階段 蕭條階段蕭條階段 用家比例下降，投資者比例 增大 期房價格大于現房價格 地價上升大于樓價上升速度 價格上升快，成交量逐步下 滑
3、 開發商迅速賣樓 現樓、期樓價格下跌 投資者退出，供過于求 租樓不買樓 地價下跌比樓價下跌快 開發商迅速買樓，回籠資金，購 臵土地 5 影響房地產宏觀市場的六個關鍵驅動因素影響房地產宏觀市場的六個關鍵驅動因素 六個因素互為影響 又相互獨立，而且 不同市場不同階段 受各因素影響也不 同。 每個階段市場都是 由具體的一兩個關 鍵因素驅動。 一、宏觀經濟形勢一、宏觀經濟形勢 二、政策與社會環境二、政策與社會環境 三、投資拉動三、投資拉動 四、交通與基礎配套四、交通與基礎配套 五、人口增長五、人口增長 六、社會大眾心理預期六、社會大眾心理預期 GDP;人均收入； 通貨膨脹；利率；稅收； 城市化政策 產業結構調整 土地管理、信貸及購房相關政策 政府投資；外來投資 產業結構及投資變化 規劃設計；交通狀況 基礎配套；服務配套 當量人口增長； 年齡結構；人口素質； 消費者、投資者的市場心理預期 政府對城市
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