1、第一部分 投資估算根據(jù)人工真冰溜冰場(chǎng)建設(shè)和運(yùn)營的一般投資估算原則，河源商業(yè)中心真冰溜冰場(chǎng)應(yīng)該通過以下幾個(gè)方面來計(jì)算，即：冰場(chǎng)整體搭建費(fèi)用、服務(wù)區(qū)的裝修費(fèi)用、經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用、市場(chǎng)及宣傳費(fèi)用等。一、 真冰溜冰場(chǎng)的整體建設(shè)費(fèi)用1. 冰場(chǎng)整體建設(shè)費(fèi)用人工800的真冰溜冰場(chǎng)的整體建設(shè)預(yù)算費(fèi)用,其大致包含的內(nèi)容如下表所示：序號(hào)分項(xiàng)目內(nèi)容描述1咨詢費(fèi)前期策劃、冰場(chǎng)的設(shè)計(jì)費(fèi)等2主設(shè)備費(fèi)包括冰面設(shè)備、制冷主機(jī)、管線、機(jī)房設(shè)備等3輔設(shè)備費(fèi)包括護(hù)欄、融雪槽、加熱系統(tǒng)、熱回收系統(tǒng)等4安裝費(fèi)冰場(chǎng)的安裝時(shí)產(chǎn)生直接和間接的費(fèi)用5耗損費(fèi)制冷主機(jī)、冰面設(shè)備、管線等主輔設(shè)備的耗損費(fèi)用；耗材；包括圍邊、乙二醇、白網(wǎng)格、材料費(fèi)
2、等6運(yùn)輸費(fèi)物流費(fèi)用（運(yùn)輸和吊裝）：進(jìn)口設(shè)備海運(yùn)費(fèi)用、至現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)備運(yùn)送費(fèi)用7維護(hù)費(fèi)冰場(chǎng)運(yùn)營期間的故障排除和維護(hù)8人工費(fèi)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中直接或間接所產(chǎn)生的人工費(fèi)9差旅費(fèi)10稅費(fèi)11其它方案一、標(biāo)準(zhǔn)賽事真冰場(chǎng)，國際錦標(biāo)賽規(guī)格及要求，歐洲原裝進(jìn)口節(jié)能環(huán)保型吸收管冰場(chǎng)方案（制冰系統(tǒng)節(jié)能20%，年運(yùn)行費(fèi)用減少20%30%）人民幣703萬元（包含全新歐洲原裝進(jìn)口品牌電動(dòng)冰車一臺(tái)）方案二、國內(nèi)設(shè)備及工藝，國產(chǎn)PE管型真冰場(chǎng)方案人民幣469萬元（包含全新歐洲原裝進(jìn)口品牌電動(dòng)平冰車一臺(tái)）2、 真冰溜冰場(chǎng)經(jīng)營性設(shè)施：真冰場(chǎng)俱樂部經(jīng)營性設(shè)施（含冰鞋、軋機(jī)、磨冰刀機(jī)、售票系統(tǒng)等生財(cái)工具）：人民￥1,000,000.0
3、0元。3、 真冰溜冰場(chǎng)館服務(wù)區(qū)的裝修：場(chǎng)館的天、地、墻、衛(wèi)生間等室內(nèi)裝修（含燈光、照明、專用地墊等）：簡裝達(dá)到要求：可按3000元/的裝修標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)區(qū)面積約500左右，人民幣￥1, 500,000.00元。精裝：則要按商業(yè)中心的定位風(fēng)格，由業(yè)主方考慮（裝修可不計(jì)入本次成本，計(jì)入購物中心整體裝修成本）。 二、 真冰溜冰場(chǎng)項(xiàng)目的運(yùn)營費(fèi)用估算1. 真冰溜冰場(chǎng)用電費(fèi)用估算：800冰場(chǎng)面在春季、夏季、秋季和冬季的用電量分別不同，下表以2009年深圳某冰場(chǎng)為例，列出2009年1月到2009年12月全年區(qū)間人工真冰溜冰場(chǎng)的全部用電量列表。（注：本表中的冰場(chǎng)外圍氣溫是以深圳室外的氣溫為例進(jìn)行用電量計(jì)算的，暫不
4、考慮室內(nèi)空調(diào)因素）序號(hào)月份天數(shù)用電季節(jié)標(biāo)準(zhǔn)天約耗電數(shù) (kwh)月約耗電數(shù)(kwh)用電費(fèi)用以每度電1元計(jì)算12010年1月31冬季用電160049600￥49,600.0022010年2月28冬季用電160044800￥44,800.0032010年3月31春秋季用電220068200￥68,200.0042010年4月30春秋季用電220066000￥66,000.0052010年5月31春秋季用電220068200￥68,200.0062009年6月30春秋季用電220066000￥66,000.0072009年7月31夏季用電260080600￥80,600.0082009年8月31夏
5、季用電260080600￥80,600.0092009年9月30夏季用電260078000￥78,000.00102009年10月31春秋季用電220068200￥68,200.00112009年11月30春秋季用電220066000￥66,000.00122009年12月31冬季用電160049600￥49,600.00年整體用電費(fèi)用總計(jì)（元）￥785,800.002. 真冰溜冰場(chǎng)的年運(yùn)營人員成本費(fèi)用：冰場(chǎng)的運(yùn)營所包含的項(xiàng)目和內(nèi)容較多，包括冰上活動(dòng)策劃和組織、票務(wù)管理、相關(guān)比賽和演出的組織和管理、滑冰教練聘請(qǐng)和管理、冰場(chǎng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、冰面的處理、冰場(chǎng)安全管理、燈光音響管理、清理衛(wèi)生等等維持冰場(chǎng)
6、正常運(yùn)行的各個(gè)方面，運(yùn)營的好壞直接或間接的影響冰場(chǎng)實(shí)際收入和運(yùn)營成本增減，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，和一定的市場(chǎng)調(diào)查工作，大致需要投入的人員和800平米冰場(chǎng)面積等因素計(jì)量，我們以每月人民幣50000.00元的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，那么，整個(gè)財(cái)務(wù)年12個(gè)月總體的運(yùn)營費(fèi)用為人民幣50000.00 * 12 = 600000.00元，即年綜合運(yùn)營成本為人民幣六十萬元整。3. 河源市商業(yè)廣場(chǎng)真冰溜冰場(chǎng)的市場(chǎng)及宣傳費(fèi)用人工真冰溜冰場(chǎng)的市場(chǎng)和宣傳費(fèi)用應(yīng)分為兩個(gè)階段，初期宣傳投入和長期運(yùn)營投入：1、 初期宣傳投入：由于商業(yè)中心在正式運(yùn)營之前，會(huì)對(duì)其整體項(xiàng)目進(jìn)行大量的市場(chǎng)及宣傳活動(dòng)，人工真冰溜冰場(chǎng)作為其中一個(gè)分項(xiàng)目，其宣傳費(fèi)用就不
7、宜投入太高，只須配合商場(chǎng)整體宣傳的需要作適當(dāng)?shù)男麄骷纯桑虼藭簲M定一次性投入為：人民幣100,000.00元整。2、 日常運(yùn)營宣傳投入按照冰場(chǎng)運(yùn)營宣傳的一般規(guī)律和人工冰場(chǎng)本身所具備的一些特性，人工真冰場(chǎng)正式運(yùn)營后，在有了一定客源的基礎(chǔ)上，它的宣傳方式就會(huì)由初期的多媒體、全方位、轟炸式宣傳的方式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榭诒麄鳛橹鞯男麄鞣绞剑麄鞯氖侄问且园l(fā)放DM和網(wǎng)站宣傳方式為主，因此，進(jìn)入正式運(yùn)營后，其日常運(yùn)營的宣傳費(fèi)用一般較低， 在此，我們以一個(gè)月人民幣10,000.00元整的費(fèi)用來計(jì)算，那么，年總投入額為：10,000.00 * 12 = 120,000.00元。三、 冰場(chǎng)總投資計(jì)算由于本項(xiàng)目的投資周
8、期較短，因此投資估算中所包括建設(shè)期利息、投資方向調(diào)節(jié)稅，漲價(jià)因素的影響均不予以考慮，至此，河源商業(yè)中心人工真冰溜冰場(chǎng)項(xiàng)目的固定總投資約為：963萬人民幣，其具體投入項(xiàng)目可見下： 序號(hào)性質(zhì)分項(xiàng)目費(fèi)用（元）1固定投入基建費(fèi)用￥0.002冰場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用建設(shè)費(fèi)用￥6,050,000.003冰車費(fèi)用￥980,000.004經(jīng)營性設(shè)施投入￥1,000,000.005服務(wù)區(qū)裝修（計(jì)入購物中心整體裝修、不計(jì)入此次投資）￥1,500,000.006一次性廣告宣傳投入￥100,000.00固定投入總成本（元）￥9,630,000.001流動(dòng)費(fèi)用冰場(chǎng)的運(yùn)營費(fèi)用綜合運(yùn)營費(fèi)用￥600,000.002用電費(fèi)用￥785,8
9、00.003冰場(chǎng)的市場(chǎng)及宣傳費(fèi)用￥120,000.004年流動(dòng)費(fèi)用總計(jì)（元）￥1,505800.00第二部分 經(jīng)濟(jì)效益分析一、 真冰溜冰場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益分析1. 表演和賽事參觀門票收入場(chǎng)館定期（例：每周一次等）可舉辦各種冰上表演，為提升場(chǎng)館人氣，此項(xiàng)在此不予計(jì)算門票收入。2. 普通門票收入真冰溜冰場(chǎng)門票收入普通門票平日白天一般定價(jià)為：每2小時(shí)40元，黃金時(shí)間段一般定價(jià)為：每2小時(shí)50元，周末和節(jié)假日應(yīng)適當(dāng)調(diào)高。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，商業(yè)中心的日均人數(shù)估計(jì)，按照一般較低滑冰平均人數(shù)預(yù)計(jì)為：白天150人次，17:30到22:00時(shí)段100人次，一年按52周計(jì)算。周一周五：日均人收入=50人40元+100人50
10、=7000元年均收入=7000元260天=182萬元周六、周日：日均人收入=250人50元=12500元年均收入=12500元104天=130萬元全年共收入=182萬元130萬元=312萬元真冰溜冰場(chǎng)門票年均總收入預(yù)計(jì)：312萬元3、 滑冰的培訓(xùn)收入滑冰培訓(xùn)系冰場(chǎng)收入之重要來源之一，我們按一般滑冰培訓(xùn)的最少培訓(xùn)人數(shù)和最小培訓(xùn)收費(fèi)計(jì)算年滑冰培訓(xùn)收入，具體項(xiàng)目可見下表：培訓(xùn)班星期排課每次培訓(xùn)費(fèi)用（元/次）每周培訓(xùn)次數(shù)培訓(xùn)課時(shí)每周培訓(xùn)收入（元）平日班每逢周一、三、五上課100330￥9,000.00每逢周二、四上課100230￥6,000.00周末班每逢周六、日上課100250￥10,000.00每
11、周培訓(xùn)總收入（元）￥25,000.00與培訓(xùn)老師2:8分成，每周實(shí)際培訓(xùn)總收入（元）￥20,000.00滑冰項(xiàng)目每年52周實(shí)際培訓(xùn)總收入（元）￥1,040,000.004、 真冰溜冰場(chǎng)項(xiàng)目廣告收入 800平方米冰場(chǎng)的護(hù)欄（1M * 2M）約共50-60塊，每塊護(hù)欄的廣告可最低按人民幣3000元/塊/年，冰場(chǎng)護(hù)欄收入最低年預(yù)計(jì)約為：50塊 * 3000元/塊/年 = 15萬元/年，即每年可收入人民幣15萬元。活動(dòng)推廣，聯(lián)合國內(nèi)國際品牌做冰上推廣活動(dòng)（例如可口可樂、中國移動(dòng)等），以每年重大日期及活動(dòng)為例，每年推廣4-6次，最低年預(yù)計(jì)收入約：20萬元。5、 場(chǎng)館收入總計(jì)在累加前四項(xiàng)收入：表演賽事收入
12、、冰上運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)收入、普通場(chǎng)館廣告收入、活動(dòng)推廣收入等的基礎(chǔ)上，暫不考慮營業(yè)稅等因素的情況下，河源商業(yè)中心真冰溜冰場(chǎng)在一個(gè)財(cái)務(wù)年度的毛利潤應(yīng)約為：￥4,510,000.00，其具體的項(xiàng)目收入統(tǒng)計(jì)見下表：序號(hào)分項(xiàng)目收入1場(chǎng)館的普通門票（滑冰）收入￥3,12,0000.002滑冰培訓(xùn)收入￥1,040,000.003場(chǎng)館廣告總體收入護(hù)欄廣告收入￥150,000.00品牌活動(dòng)推廣￥200,000.00真冰溜冰場(chǎng)項(xiàng)目總收入（元）￥4,510,000.00二、 對(duì)河源商業(yè)中心項(xiàng)目的整體影響在正常運(yùn)營的情況之下，構(gòu)建于商場(chǎng)中的人工真冰溜冰場(chǎng)項(xiàng)目每天滑冰及參觀人數(shù)約計(jì)在400人次左右，那么，每天商場(chǎng)總體游覽人數(shù)
13、最少增加估計(jì)1000-1500人次，1000-1500人次在商場(chǎng)中對(duì)于其它比如，商品購買、餐飲等的消費(fèi)，則帶動(dòng)日營業(yè)額上升，直接增加河源商業(yè)中心的整體收益和經(jīng)濟(jì)效益。河源商業(yè)中心項(xiàng)目中建設(shè)冰場(chǎng)的好處在于：1、為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來客流量30%以上；2、提升業(yè)主租金25%以上；3、推動(dòng)商場(chǎng)、餐飲、休閑、娛樂等消費(fèi)4、提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)與價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售；5、擴(kuò)大商業(yè)項(xiàng)目的行業(yè)影響力；6、給商業(yè)項(xiàng)目帶來長期穩(wěn)定的發(fā)展等。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的溜冰場(chǎng)，以增加及穩(wěn)定客流為方法，以商業(yè)項(xiàng)目的整體成功為最終目的，提升商業(yè)項(xiàng)目檔次與業(yè)主租金水平，推動(dòng)整體項(xiàng)目長期穩(wěn)健的發(fā)展。這也是溜冰場(chǎng)的真正價(jià)值之所在。二、 初
14、步財(cái)務(wù)分析1. 營業(yè)收入：暫不考慮負(fù)債經(jīng)營和不可預(yù)見費(fèi)用的情況，營業(yè)收入年為：￥4,510,000.00元，按每年運(yùn)營350天計(jì)算，則日收入約為12886.00元整。2. 營業(yè)稅及附加：營業(yè)稅金及附加按營業(yè)收入的5.5%計(jì)算，其中包含營業(yè)稅，城建維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，即為：4,510,000.00 * 5.5% = 248,050.00元。3. 營業(yè)成本：真冰溜冰場(chǎng)項(xiàng)目年運(yùn)行成本：人員工資成本（60萬元）、水電運(yùn)行成本（78.5萬元）、年運(yùn)營推廣成本（12萬元）。合計(jì)年總營業(yè)成本：150.5萬元4. 項(xiàng)目投資收益及回報(bào)年凈利潤為：4,510,000248,050 1,505,000= 2,756,950元，約計(jì)為2，756，950元整。預(yù)估按照每年2，756,950元的毛利潤計(jì)算，河源城市廣場(chǎng)真冰溜冰場(chǎng)項(xiàng)目在進(jìn)入穩(wěn)定收入期后，運(yùn)營45年就可收回全部投資成本。
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