1、 北京市朝陽區三元橋時間國際北京市朝陽區三元橋時間國際 6 號樓號樓 802 郵編：郵編：100028 Tel: (+86 10) 58677851, 58677852, 58677853 E-mail: 龍湖總圖研發案例龍湖總圖研發案例 定性之言： ?若項目研發階段決定了項目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 ?若項目研發階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 ?總圖決定了景觀的構架與格局。 ?總圖決定了物業管理成本的基礎。 總圖精細化的研究，景觀精細化的營造，可以突破項目價值的天花板。 一、 “掏干吃凈”用足指標 總圖精細化的研究，景觀精
2、細化的營造，可以突破項目價值的天花板。 一、 “掏干吃凈”用足指標 1、用足容積率和建筑密度、用足容積率和建筑密度 1.1 用足容積率用足容積率 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤。 ?容積率是通過控制性詳規過程中的設計與測算得出的此地塊的用地強度，具有一定 的科學性，規劃出一份足額容積率的總圖應該是可以操作的。 ?影響容積率有幾個客觀因素：日照規范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有 幾個人為操作因素：產品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 案例：唐寧案例：唐寧 ONE 總用地面積：56640 代征道路：6225 代征綠地：1338 消防站用地：2800 建設用地：約 490
3、77 容積率：3.8 地上總建筑面積：176000 公建面積占 20%-40% 住宅面積占 60%-80% 典型項目市場研究 典型項目市場研究 2010 年年 3 月月 31 日日 (每月一期每月一期) |典型項目市場研究典型項目市場研究| 2 綠地率：30% 集中綠地：6000 建筑限高：80m 用地內另含公交場站一座，占地 2500 平方米，廉租房建筑面積：6000 平米，不含 在以上總建筑面積指標內。 規劃難點：規劃難點： 建筑限高從建筑限高從 80 米突破到米突破到 90 米；米； 日照；日照； |典型項目市場研究典型項目市場研究| 3 ? 把無法滿足日照要求的部分布置商業產權面積把無法滿足日照要求的部分布置商業產權面積 ? 多元化產品，混合分布多元化產品，混合分布 設計前將不影響地塊以外樓房日照 的立體空間切割出來，之后按規范 填充建筑物，得出最大容積率。 端頭轉角戶型設計部分
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