1、格物機構蕪湖三山區大昌龍湖商業廣場 市場調研報告 格物機構報告內容：三山區宏觀概況三山區房地產市場概況三山區競品個案概況格物機構 三山區宏觀概況 格物機構三山區蕪湖縣弋江區鏡湖區鳩江區無為縣繁昌縣三山區宏觀概況：區屬性質：三山區是2006年2月經國務院批準設立的蕪湖市新城區。位于蕪湖市區西南部。規模范圍：三山區面積320平方公里。它北瀕長江，與無為縣隔江相望，東南隔漳河與弋江區、蕪湖縣、南陵縣相鄰，西與繁昌縣城北工業區相接。工業規劃：三山經濟開發區是蕪湖大型企業的產業轉移區，更是皖江城市帶承接產業轉移示范區起步區，發展潛力巨大。發展目標：具可持續發展動力的產業強區，擁有良好的生態環境、鮮明的水

2、網城市特色、文化繁榮、宜居的城市新區。格物機構三山區交通概況：沿江高速公路、滁黃高速公路、S321省道、寧銅鐵路貫穿全區。蕪湖市三環路也將三山大部分地區圈進，蕪湖市區濱江大道將延伸至三山區龍窩湖附近，把三山與蕪湖市中心連為一體，屆時從市中心到三山將更方便。蕪湖長江二橋與三山區緊鄰，長三角城際鐵路復線也由境內通過，區內鄉村公路網已經形成。城區新建華電大道、三山大道、龍湖大道均為高標準設計施工，再加上水路運輸的黃金水道，三山區交通干線可謂密如蛛網，四通八達。格物機構三山區行政區劃：三山區面積320平方公里，轄峨橋鎮和三山、保定、龍湖、高安四個街道辦事處，46個行政村，還有三華和茗香、泥埠和龍湖新城

3、四個居民社區。常住人口147萬，是蕪湖市轄人口最少，面積最大的區，發展潛力很大。2010年1月27日，經安徽省政府同意，將繁昌縣新港鎮的高安、義合、磯山、草山、裕民、白象6個行政村和泥埠居委會劃歸三山區管轄，成立高安街道峨橋鎮峨 橋保 定三 山龍 湖區域面積人口峨橋鎮105k3.95萬人保定街道78.5k2.76萬人三山街道40.5k3.04萬人龍湖街道52.4k2.3萬人高安街道43.7k3.25萬人高 安格物機構三山區中心城區規劃：三山經濟技術開發區三山老城區政務中心區龍窩湖休閑區峨橋茶產業園浮山生態保護區當前三山新城區中心城區已經形成三個城市功能區域，發展重點為經開區和政務中心區：三山老

4、城區經濟開發區政務中心區龍窩湖休閑區峨橋茶產業園浮山生態保護區格物機構三山老城區概況三山老城區以三華街為代表的老城商業街，其商業發展最為繁華，區機關單位和銀行網點沿街兩邊排布，周邊人口集聚，受發展空間所限，老城區非城市發展的重點區域。格物機構安徽蕪湖三山經濟開發區，為省級開發區，位于三山區西北部，總規劃面積52.89平方公里，含臨江工業園、綠色食品園、港口物流基地三個板塊。作為三山開發區的首位產業，汽車及裝備制造業，集中了以奇瑞重型設備、集瑞聯合重工、玉柴聯合動力和新聯造船等40余家企業，已經形成完整的產業鏈。板塊規模產業主導 龍頭企業臨江工業園38平方公里先進裝備制造、新材料、電力能源、輕紡

5、、船舶制造等行業華電、集瑞重工、玉柴聯合動力、新興鑄管、中石油、圣羅紡織、君華科技、雙匯食品、大瑞橡膠、恒安紙業、格力電器、新聯船廠等知名企業綠色食品園10平方公里食品醫藥及相關配套產業北京雙鶴藥業、南京先聲中人藥業、上海東方希望集團金豆動物食品、糧食產業園、華潤啤酒等70余家企業港口物流基地5平方公里大力發展建材、鋼材、現代物流、港口等項目產業吉寶中外運、海螺港口、國際鋼貿城臨江工業園港口物流基地綠色產業園三山經濟開發區概況格物機構三山政務新區概況三山政務新區是當前重點發展區域，區政府和工商稅務局遷至新區，當前政務新區樓盤在售有三山時代廣場和偉星金域國際，從區域開發方向看，由北向南開發，政務

6、新區南部和東西兩側未來仍有大量土地可供開發。龍湖大道區政府體育中心時代廣場東南職業學校龍湖安置小區一二期工商稅務大樓金域國際商業街一期商業街二期中溝小區疾控中心321省道磨山路浮山路長江南路峨橋路資福河路老城區龍窩湖三華山風景區主題公園主題公園藝術學校揚子學院奎湖路龍湖中心小學財經學校格物機構區域宏觀小結：區域定位：三山區蕪湖新城區發展目標：產業強區、環境宜居的城市新區發展重點：政務新區、經濟技術開發區區域規模：面積320平方公里、常住人口147萬區域優勢：背靠長江、路網發達、工業基礎雄厚三山區是蕪湖市轄人口最少，面積最大的區，依托長江天然優勢，工業規模擴大必然帶來區域人口聚集效應，區域發展潛

7、力很大格物機構 三山區房地產市場概況 格物機構2013年蕪湖樓市政策一覽政策內容蕪湖人才新政：本科學歷買房可免契稅并獲2萬元安家補貼1.本科及以上學歷高校畢業生或具有技師級以上職業資格、中級及以上專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產契稅和2萬元安家補助的總額。2.專科學歷高校畢業生或具有高級工職業資格、初級專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產契稅的50%和1萬元安家補助的總額。蕪湖公積金新政：個人也可繳存公積金住房公積金貸款連續足額繳存時間統一規定為6個月（含）以上，貸款金額按照借款人及其配偶申請住房公積金貸款時住房公積金繳存余額的10倍計算，但不超過住房公

8、積金貸款時向社會公布的最高住房公積金貸款額度。蕪湖市連續、足額繳存住房公積金6個月以上 首套房商貸可辦貼息貸款 為了支持蕪湖市住房公積金繳存職工購買首套住房，減輕購房負擔，蕪湖市出臺了貼息貸款政策。只要連續、足額繳存住房公積金6個月以上，在購買首套住房時，可申請貼息貸款。蕪湖市2013年樓市微調政策主要從購房補貼和貼息貸款著手，給予首次購房群體政策傾斜，意圖重振樓市銷量。格物機構2013年蕪湖土地市場概況2013年蕪湖土地市場成功出讓國有建設用地36宗，總出讓面積215.94萬平米，約3238.96畝，成交金額57.297億元，成交均價176.89萬元/畝。與2012年土地行情相比，2013年

9、土地總出讓宗數增加3宗，成交面積同比上漲48.85%，成交金額同比上漲72.88%，成交均價同比上漲16.15%。從區域來看，2013年鳩江區成功出讓國有建設用地1611.27畝，弋江區成功出讓國有建設用地325.31畝，開發區成功出讓國有建設用地466.62畝，三山區成功出讓國有建設用地449.99畝，鏡湖區成功出讓國有建設用地385.76畝。2013年蕪湖市土地市場表現良好，同比量價齊升。格物機構2013年蕪湖土地市場概況2013年三山區共有四宗土地出讓，均是商業和商服用地，上海偉博置業、信德房地產、蕪湖奧特萊斯商業公司、瑞豐商博城登陸這片熱土，預示著三山區商業地產被業界普遍看好。格物機構

10、2013年蕪湖樓市商品房上市量統計2013年1-12月，市區商品房供應量為348.75萬平米，同比下降-11.1%。商品住宅供應量為261.03萬平米，同比下降8.09%。統計數據顯示，2013年1-12月份蕪湖市商品住宅供應仍以鳩江區為主，占比達30%。對于城南片區來說，2013年商品住宅供應量為95.14萬平米。其中，弋江區的商品住宅上市量是45.13萬方，同比下降20%，三山區商品住宅上市量是50.01萬方，同比上漲799%。三山區2013年由于偉星金域國際的推出和碧桂園白鷺灣組團的加入，上市量暴漲，成為2013年上市量漲幅最大的區域，整個區域的新房供應全市區占比36%。2013年蕪湖市

11、商品房供應量同比下降11.1%，三山區商品供應量上漲799%，成為上市量漲幅最大的區域。格物機構城市住宅成交情況p2008以來年蕪湖住宅成交逐年遞增，2013年降幅明顯；p2013年1-12月住宅成交241.53萬方，環比降低了11.64%備注：數據來源蕪湖住宅與信息房地網，截止日期為2013年10月，2013年增長率為同比2012年前10月數據蕪湖市商品住宅2013年度成交面積241.53萬方，較去年同期下降11.64%。三山區銷售1805套，同比上漲62.61%。p12年11月-13年3月蕪湖住宅月度成交上升，13年7月為傳統淡季，成交年度最低，近來月度呈上升趨勢。格物機構蕪湖2013年度

12、商品住房銷售均價為5566元/，較去年同期增長3.27%，三山區商品住房銷售均價為3962元/，較去年同期下降12.75%。城市住宅成交價格情況p蕪湖住宅價格2010年和2011年漲幅明顯，2012年受調控影響，價格下調明顯，2013年住宅價格保持平穩；p2013年1-10月住宅價格約5580元/，環比上漲3.93%；備注：數據來源蕪湖住宅與信息房地網，截止日期為2013年10月，2013年增長率為同比2012年前10月數據p12年12月以來蕪湖住宅價格變化不大，價格5600元/，近兩個月住宅價格降幅明顯。p2013年10月蕪湖住宅價格為5432元/格物機構城市住宅成交各面積段占比面積段成交套

13、數（套）成交面積（）成交均價（元/）50以下95139000596550-7035421770586570-903987338760528790-10040144045205468100-12044425289445433120-14032434490135600140-1708271289246228170以上62215189973732013年1-10月全市商品房各面積段成交分析2013年1-10月全市商品房成交主力面積段為100-120，共成交4442套，成交均價5433元/。其次為90-100，成交均價為5468元/。格物機構名次樓盤名稱區域銷售套數（套）銷售面積（萬平米）1華強城鏡湖

14、區202222.872綠地鏡湖世紀城鏡湖區143514.913東紫園鳩江區123812.634偉星金域華府弋江區114010.125城市之光鳩江區113411.826奇瑞新里城鳩江區9038.867中央城弋江區8137.908云鼎國際弋江區6387.209碧桂園三山區6366.6010三山時代廣場三山區6185.812013年蕪湖樓市商品住宅銷售排行榜鏡湖區成為蕪湖2013年的銷售主力區域，鏡湖區和鳩江區成為蕪湖兩大銷售主力貢獻區域。三山區有2家上榜，排名墊底，年均銷售600套左右。格物機構名次樓盤名稱樓盤區域銷售面積（萬平方米）1南翔萬商商貿物流城鳩江區8.992三山時代廣場三山區4.063

15、金璽商業廣場弋江區2.004中央城弋江區1.675萬盛美食文化廣場鳩江區1.392013年蕪湖樓市商業銷售排行榜2013年蕪湖市商業銷售三山時代廣場排名第二，上半年銷量排名第一，銷售商業面積達4萬方。格物機構項目名稱住宅體量（萬）總備案套數在售主力面積（）近期價格（元/）2013年月均去化（套數）華強城約200886482-1306000（高層）；4500（大平層）；12000（別墅）167綠地鏡湖世紀城約2001564788-1205600132偉星金域華府約30177487-124680067碧桂園約3001035085-1154000（高層）157城市之光72379686-1155400

16、（高層）18000（別墅）103典型項目主力銷售面積在85-120，迎合客戶需求，銷售較好的項目月均去化100套以上。城市典型項目去化情況備注：碧桂園為10月和11月平均去化套數格物機構市場關鍵詞：蕪湖土市表現良好，三山區商業地產被業界普遍看土市量價齊升，三山區四宗商業商服用地出讓，瑞豐、奧特萊斯登陸三山 蕪湖商品房供應量下降，三山區供應量暴漲 蕪湖市商品房供應量下降11.1%，三山區上漲799%，成為上市量漲幅最大的區域蕪湖商品住宅成交量環比下降，三山區逆市上漲，商業一騎絕塵 全市住宅成交241萬方，環比降低12%；三山區成交19萬方，環比上漲37%，商業成交4.14萬，環比增長32.76%

17、三山區商業均價下跌、住宅價格環比上漲三山區商品住房均價為3962元/，環比下降12.75%；商業均價為7028元/，環比下降5.1%區域樓市小結格物機構 三山區競品個案概況格物機構香江比華利山莊偉星金域國際新亞幸福花城三山時代廣場 龍湖帝景灣大昌龍湖商業廣場項目分布圖大昌龍湖商業廣場地處三山區政務新區核心區位，周邊在售樓盤有四家，新亞幸福花城、香江比華利山莊、三山時代廣場、偉星金域國際，明年商業上市構成直接競爭的是三山時代廣場項目名稱在售戶型成交價格三山時代廣場86-140高層3500商鋪6800偉星金域國際89-144均價4100新亞幸福花城88-145小高層3600多層3700-3800香

18、江比華利山莊74-110高層3800多層4100公寓3800格物機構項目龍湖帝景灣營銷中心裝修中，即將對外開放，項目2014年上半年首推商業p項目位置：東至龍湖大道，南至規劃四路，西至水系，北至省道S32p開發商：蕪湖大昌地產開發有限公司p容積率：2.2p綠化率：p總建筑面積：35.4萬方p占地面積：11.8萬方p主力戶型：p物業類型：高層、小高層、商業綜合體p項目規劃：大昌龍湖商業廣場，包括4棟商業建筑及1棟會所，住宅部分一期共5棟p首期開盤時間：未開盤p在售信息：項目2014年上半年底將首推商業競品個案/龍湖帝景灣格物機構大昌龍湖商業廣場2014年上半年推商業，前期宣傳商業綜合體體量約6萬

19、方，含酒店、美食、娛樂、休閑、購物為一體多業態商業綜合體1號樓2號樓3號樓5號樓龍湖商業廣場主要業態示意圖4F院線KTV名品餐飲3F院線名品餐飲水療中心酒吧美食苑2F品牌專賣特色餐廳生活家居數碼城服務配套1F品牌專賣特色餐廳生活家居數碼城服務配套-1F大型超市主力店格物機構項目在售86-140高層房源，全款97折，按揭98折，惠后均價3500元/；p項目位置：三山區峨山西路（321省道）與龍湖路交匯處開發商：蕪湖潤地置業有限公司p容積率：2.5總建筑面積：33萬方 占地面積：3.4萬方主力戶型：85-140物業類型：高層商業p項目規劃：項目共有ABCD四個組團，包括15棟商業建筑群體，由9棟高

20、層、1棟商業配套組成。一期開盤B-1#、B-2#、B-3#、B-4#。均為兩層的商業區。競品個案/三山時代廣場格物機構S-D4大型賣場S-D2S-D1酒店商業S-C3S-C2S-B2S-A2S-A1S-B1S-C3S-C1S-C1S-A4S-A3S-B4S-B3商業區域S-AS-BS-CS-D入市時間2012-112012-92013-12013-7商業套數158套，4.08萬方132套，3.68萬方215套，3.27萬方168套成交套數111套，70%售罄142套，66%97套，58%商業面積88-309平米88-307平米88-265平米29-200平米內鋪價格6500元6000元7000

21、元7500元外鋪價格8500元8500元9000元10000元項目總建面約33萬平米，于三山政務新區打造一個集商業步行街、全國連鎖大型賣場、商務酒店、中央大宅為一體的城市綜合體。其中商業總建面約21萬平米，分ABCD四個組團，15棟商業建筑群體。住宅總建面約12萬平米，由9棟高層及配套商業組成。在售商業街鋪單層面積為29-200平，一拖二的為80平左右，外鋪均價1萬，內鋪均價7500；按揭享200元/平；全額付款享400元/平格物機構競品個案/三山時代廣場/營銷活動時間活動內容2013年4月26號高層住宅首次開盤暨沃爾瑪超市三山特賣會現場同期舉辦2013年6月2號住宅4#、8#、9#樓開盤20

22、13年7月27號住宅7#、商業D-1#、D-2#、D-3#樓開盤2013年9月29號住宅3#、5#、6#樓開盤2014年1月10號商業D-4#樓開盤2014年1月10號，48席30-100商業D-4#樓開盤，外鋪均價1萬，內鋪7500。房展會商業促銷活動客戶等待開盤格物機構競品個案/三山時代廣場/在售戶型86平米，2/2/1臥室均朝南98平米，2/2/1南北雙陽臺138平米，4/2/2主臥自帶洗浴間格物機構項目規劃建設12棟高層住宅、7棟2-5層的商業樓、1棟12層的酒店及酒店辦公樓、1棟5層的辦公寫字樓；在售1#、2#、3#、4#樓，戶型區間為89-144，優惠后均價4100元/。p項目位置

23、：三山區政府對面龍湖路與浮山路交匯處p開發商：安徽偉星置業有限公司p容積率：2.99 綠化率：35%p總建筑面積：50萬方占地面積：13.2萬方p主力戶型：88-143p物業類型：高層綜合體p項目規劃：12棟高層住宅、7棟2-5層的商業樓、1棟12層的酒店及酒店辦公樓、1棟5層的辦公寫字樓p首期開盤時間：2013年11月2號p在售信息：1#、2#、3#、4#樓p銷售均價：4100元/競品個案/偉星金域國際格物機構入網總套數可售套數成交套數其他套數成交比例717套596套110套11套14.58%格物機構競品個案/偉星金域國際/營銷活動時間活動內容2013年11月2日住宅1#樓首開2013年11

24、月6日住宅3#樓開盤2013年12月7號住宅2#樓開盤2014年1月11號住宅4#樓開盤2014年1月13號為三山區業主派發新春大禮包2014年1月13號偉星金域國際業主派發新春大禮包首次開盤現場派發新春大禮包格物機構競品個案/偉星金域國際/在售戶型89平米，2/2/1贈送入戶花園105平米，3/2/1朝南超大陽臺130平米，3/2/2主臥自帶洗浴間格物機構項目總建面約15萬方，其中二期項目約為8萬方，由4棟多層、9棟小高層組成；在售小高層A6#、A8#樓，面積88-145；多層C11#，戶型以113、114三房為主，小高層均價3600元/，多層均價3700-3800元/。p項目位置：蕪湖市三

25、山區綠色食品園對面p開發商：蕪湖市新亞房地產綜合開發有限公司p容積率：1.77 p綠化率：42.16%p總建筑面積：15萬方p占地面積：8萬方p主力戶型：91-117p物業類型：多層小高層p項目規劃：項目規劃建筑面積約15萬平方米，其中二期項目約為8萬方，由4棟多層、9棟小高層組成。p首期開盤時間：2013-07-20p在售信息：小高層A6#、A8#樓，多層C11#競品個案/新亞幸福花城格物機構競品個案/新亞幸福花城/營銷活動時間活動內容2013年2月2日住宅A-5#、A-7#樓開盤2013年7月20日住宅A-8#、C-8#、C-11#樓開盤2013年9月18日住宅A-6#樓開盤2014年1月

26、18日住宅A-1#、A-3#、C-17#、C-7#樓開盤2014年1月1-30日，幸福花城感恩有禮，認籌抽大獎！液晶電視/ipadmini/全自動洗衣機/電動車；老帶新活動，凡老業主成功推薦新客戶買房可免一年物業費；新業主買房即送太陽能熱水器。365房博士走進幸福花城年底促銷活動畫面格物機構競品個案/新亞幸福花城/在售戶型91平米，2/2/1南北雙陽臺117平米，3/2/1南北雙陽臺136平米，3/2/2主臥自帶洗浴間格物機構項目地塊總建筑面為18.5萬，其中住宅面積為16萬，商業面積為1.4萬，農貿超市面積為0.5萬，配套0.5萬；高層23#、24#樓，面積74-110，均價3800元/；9

27、6多層及37單身公寓，多層均價4100元/，單身公寓均價3800元/。p項目位置：三山區蕪銅路與三華路交匯處p開發商：蕪湖香江置業有限公司p容積率：1.599p綠化率：40.1%p總建筑面積：11.5萬方p占地面積：2.3萬方p主力戶型：75-124p物業類型：高層多層p項目規劃：共22棟住宅，一期推出1-6#共5棟多層房源，共228套；二期推出4#、7-10#樓五棟多層，共216套房源p首期開盤時間：2011-07-03p在售信息：高層23#、24#樓競品個案/香江比華利山莊格物機構競品個案/香江比華利山莊/在售戶型88平米，3/2/1朝南大陽臺92平米，3/2/1南北雙陽臺格物機構區域競品小結競品關鍵詞：品牌房企強勢登陸、商業地產是亮點 偉星、潤地開盤，瑞豐、奧特萊斯緊隨其后 成交量良好，改善型需求主導，兼有剛需 競品供應住宅面積主要是100-130平米改善型三房，兼有80-100平米兩房三房商業核心區域已經形成，龍湖大道周邊商業體量超過50萬方 三山時代廣場21萬方，偉星11萬方，奧特萊斯10萬方，大昌龍湖商業廣場6萬方商業價格實現較好，且有價值增值空間政務新區商業外鋪價格1萬，內鋪7500，受老城區和周邊鄉鎮的個體戶經營者以及機關事業單位投資者熱捧格物機構END