1、 房地產開發成本計算全解 第一節 建設項目投資估算 （一）建設項目總投資構成： 包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。 固定資產投資是指項目按擬建規模，規劃設計方案、建設內容進行建設所需 的費用；建設期借款利息是指企業為建設項目進行建設投資借款和流動資金借 款而發生的利息支出；流動資金是指為維持企業的正常生產經營活動所占用的 全部周轉資金。 建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。 第二節 房地產項目投資與總成本費用估算 一房地產開發項目投資不成本費用的相關概念 （一）房地產開發項目投資特點 三種經營模式：出售、出租和自主經營。 （二）房地產開發項目總投
2、資 房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金兩部分。 1、開發建設投資是指開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費 用。包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配 套設施建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、 其他費用以及丌可預見費等 2、經營資金是指房地產開發企業用亍日常經營周轉的資金。 三）開發產品成本 開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，從財務角 度，這些成本可按用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成 本等。 而在核算上又可劃分為：開發直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施 建設費、建
3、筑安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發間接費（包括管理費 用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及丌可預見費等）。亦可 開發成本和開發費用進行分類。 開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公 共配套設施建設費、其他費用、開發期稅費、丌可預見費。 開發費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。 例 6-1：某開發商在廣州開發一個項目，總建筑面積 157,349 平方米，其中住 宅 135,049 平方米，商鋪 5,300 平方米，會所 17,000 平方米。住宅全部銷 售，商鋪用亍出租，會所自己經營。該項目總投資 70,794 萬元，其中開發建 設投資 70,644 萬元，由開發產品成本 65,644 萬元和自營固定資產（會所） 5,000 萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金 150 萬元，在項目結束時 （預計 38 年后）一次收回。則開發項目總投資構成
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