1、聯豐商業廣場聯豐商業廣場 營銷策劃報告營銷策劃報告 蘇州漢宇房地產顧問有限公司蘇州漢宇房地產顧問有限公司 20122012年年9 9月月 項目現狀分析 租金（元租金（元/ /天天) ) 內街1層 3.7-5 臨外街（層高近5米，有夾層） 13-14 2層 1.6-3 備注：單位租金按照鋪面建筑面積計算 本案已經營逾六年，空置率較低，下表為項目現有部分鋪面的租金： 商鋪租金：位置不同，層高差異，導致租金水平差距較大。 2層商鋪轉讓較多，轉讓方除了租金外，還一次性收取3-10萬元不 等的轉讓費。 現有商業特征現有商業特征 本案的優勢與不足本案的優勢與不足 居住地消費慣性居住地消費慣性：斜塘人口主要
2、是 園區動遷農民及外來打工人群，消 費習慣是就近消費，由于消費層次 不高，日常生活需求基本能在當地 解決 成熟的商業氛圍成熟的商業氛圍：本案運營已有多 年，人氣、商業氛圍均已達到較高 的成熟度 業態雜亂業態雜亂：盡管項目開發初期有業 態規劃，但項目投入運營后未嚴格 執行相關規定，導致業態分布無序、 混亂 面積偏大，總價偏高面積偏大，總價偏高：目前商業項 目銷售較青睞小面積、低總價產品， 本案產品總價并非一般投資客能夠 承受 檔次低、業種單調檔次低、業種單調：現有業種業態 普通且雷同，設施陳舊，缺乏綜合 性、現代化的商業設施 產品無法做大的調整產品無法做大的調整：現有建筑均 已成型，無法對結構進
3、行大的施工 改動。 項目現狀分析 客戶類別 首期支付能力 相應總價范圍 投資考慮因素 相應產品 第一類 中級公務員 個體經營戶 小私營業主 企業中高層 20-50萬 40-100萬 回報率、增值 性、安全性、 投資門檻 B座少量 第二類 大中型私企業主 高級公務員 企業高管、金領 中低實力商家 50-100萬 100-200萬 回報率、增值 性、長期性 A、D座 第三類 大型私企業主 中高實力商家 150萬以上 300萬以上 增值性、長期 性 B、C、E座 本項目客戶定位本項目客戶定位根據產品價值分為三個層次根據產品價值分為三個層次 項目四大客群分析項目四大客群分析 現有商家客戶現有商家客戶 25%25% 私企老板私企老板 35%35% 公務員、企事業公務員、企事業 中高管理層中高管理層 20%20% 長三角投資客長三角投資客 15%15% 商鋪售價建議商鋪售價建議 樓層 面積 總價 單價
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