1、銀川天地和房地產(chǎn)代理公司銀川天地和房地產(chǎn)代理公司寧夏隆基房地產(chǎn)開發(fā)公司一切都與觀念有關(guān)，反過來，觀念將改變一切！一切都與觀念有關(guān)，反過來，觀念將改變一切！引子：我們?nèi)绾芜M(jìn)行項(xiàng)目整體定位即如何提升項(xiàng)目定位 “規(guī)劃第一，建筑第二規(guī)劃第一，建筑第二”貝聿貝聿銘銘人！詩意地棲居人！詩意地棲居海德格爾 將建筑作為改善人的生存境遇深層次的問題聯(lián)系起來，倡導(dǎo)一種人文關(guān)懷，突出樓盤給予居住者的歸宿感。這種歸宿感把現(xiàn)代人希冀尋找精神家園、渴望返回精神故鄉(xiāng)聯(lián)系起來，心靈在其間小憩，得到安寧和溫馨，猶如同風(fēng)雨搏擊的船舟返回寧靜的港灣。德國詩人荷爾德林有句著名的詩，海德格爾最愛引用：“充滿勞績，但人詩意地，棲居在這片

2、大地上。充滿勞績，但人詩意地，棲居在這片大地上。”目目錄錄PART1創(chuàng)意思想創(chuàng)意思想PART2市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析PART3產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位PART1 PART1 產(chǎn)品創(chuàng)意空間產(chǎn)品創(chuàng)意空間一對(duì)一對(duì)新新的詮釋的詮釋二對(duì)二對(duì)商商的理解的理解三對(duì)三對(duì)寓寓的看法的看法一、對(duì)一、對(duì)新新的詮釋：的詮釋：1 1、對(duì)大型綜合體來講、對(duì)大型綜合體來講新新是必須要考慮的。是必須要考慮的。2 2、新的要求點(diǎn)是出新，出奇。、新的要求點(diǎn)是出新，出奇。3 3、新起點(diǎn)，新產(chǎn)品，新格局，新理念。、新起點(diǎn)，新產(chǎn)品，新格局，新理念。上元名筑。蘋果公寓上元名筑。蘋果公寓案名釋義（案名釋義（1 1）上元名筑。青年置業(yè)廣場(chǎng)案名釋義（案名釋

3、義（2 2）二二 對(duì)對(duì)商商的理解：的理解：一一 在商言商，從古至今的商道之根本。在商言商，從古至今的商道之根本。二二 對(duì)與開發(fā)商來講利潤是最重要的。對(duì)與開發(fā)商來講利潤是最重要的。三三 對(duì)于投資者和經(jīng)營者有著根本的區(qū)別。對(duì)于投資者和經(jīng)營者有著根本的區(qū)別。四四 對(duì)于消費(fèi)者而言，追求對(duì)對(duì)于消費(fèi)者而言，追求對(duì)商商的認(rèn)識(shí)。的認(rèn)識(shí)。三、對(duì)三、對(duì)寓寓的看法的看法一：公寓只是投資的消費(fèi)一：公寓只是投資的消費(fèi)二：公寓是長期的消費(fèi)二：公寓是長期的消費(fèi)三：公寓與年輕人的生活是相對(duì)等的三：公寓與年輕人的生活是相對(duì)等的四：現(xiàn)今社會(huì)公寓與青年是相互依存的四：現(xiàn)今社會(huì)公寓與青年是相互依存的PART2市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析n銀川市

4、總面積9491平方公里，城市建成區(qū)域面積107平方公里。下轄興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧賀蘭二縣。n2009年全市常住人口為180萬人，其中市區(qū)人口128萬人，同比增長1.6%。n以銀川市為中心，作為輻射200公里為半徑，容納人口約1600萬。銀川簡(jiǎn)介銀川簡(jiǎn)介城市商業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析城市商業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：n新華街商圈是銀川市唯一一個(gè)市級(jí)商圈，商業(yè)體量、規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富。n交通便捷，區(qū)域配套趨于完善。n商業(yè)單體面積普遍較大，產(chǎn)品差異化不大，一定程度上限制了中心商務(wù)區(qū)的發(fā)展n城市規(guī)劃該區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)辦公區(qū)，區(qū)域內(nèi)辦公樓數(shù)量的增加將推動(dòng)區(qū)域商業(yè)體的產(chǎn)品升級(jí)劣勢(shì)n主要商業(yè)集中在新華商圈，其他區(qū)域商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，

5、比較分散，難以滿足中高消費(fèi)群體n城市發(fā)展迅速，除興慶區(qū)外的區(qū)域商業(yè)發(fā)展緩慢。n區(qū)域中高端商業(yè)總體量不大，商業(yè)集群概念仍加強(qiáng)。一級(jí)土地市場(chǎng)分析一級(jí)土地市場(chǎng)分析n 2008年，銀川市土地儲(chǔ)備中心共發(fā)出10次土地拍賣公告，累計(jì)掛牌土地83宗，其中住宅及商服累計(jì)掛牌58宗，面積為419.34萬。共成交住宅及商服土地40宗，成交面積236.99萬。n 2009年截至8月份，共發(fā)出4次土地拍賣公告，累計(jì)掛牌土地44宗，其中住宅及商服累計(jì)掛牌土地18宗，面積為184.9萬。共成交住宅及商服土地11宗，成交面積94.91萬。一級(jí)土地成交分析一級(jí)土地成交分析n 2008-2009年8月，成交的住宅及商服土地中，

6、以住宅及商服混合用地居多，純商業(yè)服務(wù)土地較少，成交的商業(yè)用地大多集中在金鳳區(qū)。其中政府在金鳳區(qū)連續(xù)推出商服用地，成交最大成交面積1.19萬。所有成交的商服土地面積相對(duì)較小，且容積率最大僅為2.5，所以銀川市仍將缺少綜合性樓盤。所以銀川市仍將缺少綜合性樓盤。n 從凈地成交價(jià)格中我們可以看出從2008年到2009年樓面價(jià)格正發(fā)生變化。2008年興慶區(qū)北部海寶公園附近住宅地塊樓面地價(jià)在1000元/以下，而2009年，相同區(qū)域樓面地價(jià)已達(dá)到1300元/左右。2008年金鳳區(qū)住宅地塊最高樓面地價(jià)不到800元/，2009年，即使目前房價(jià)相對(duì)較低的金鳳西北部樓盤樓面地價(jià)也在1000元以上。其中位于金鳳區(qū)中部

7、的地塊，成交單價(jià)達(dá)到5743元/，創(chuàng)銀川市新高，樓面也價(jià)格達(dá)到了1367元/。n 商業(yè)地塊方面，2008年銀川土地儲(chǔ)備中心推出了金鳳區(qū)廣場(chǎng)東街東側(cè)多個(gè)商業(yè)地塊，成交樓面價(jià)最高地塊，成交單價(jià)為2250元/，樓面價(jià)為1026元/，而2009年成交的地塊成交單價(jià)達(dá)到3145元/，樓面價(jià)格已達(dá)到1260元/。n 2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資78.60億元，比上年增長25.3，其中住宅開發(fā)投資56.93億元，增長28.5；空置面積288.43萬平方米，增長7.6；城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為28.77平方米，比上年增加1.72平方米，增長6.4。n 2009年上半年，對(duì)于房地產(chǎn)投資來說，下半年相對(duì)上半年受季節(jié)

8、影響因素較小，金九銀十更是房產(chǎn)銷售的黃金季節(jié)，所以預(yù)計(jì)2009年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將高于2008年，從而繼續(xù)保持投資增長的狀態(tài)。商品房銷售價(jià)格平穩(wěn)增長、增幅回落，比去年同期回落了8.28個(gè)百分點(diǎn)。健康穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)成為金融危機(jī)下拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。房產(chǎn)投資房產(chǎn)投資2007-2009年6月外地人員在銀川購房狀況2007年2008年2009年（1-6月）購買面積（萬）139.0712063.22占總銷售的比重55.12%57%61.12%n外地人已成為銀川購房的主導(dǎo)力量，購房比重呈逐年上升趨勢(shì)。通過實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，興慶區(qū)和金鳳區(qū)各樓盤外地人購買均在50%以上，部分樓盤甚至超過70%。2007

9、年2009年6月商品房新增供應(yīng)量（批準(zhǔn)預(yù)售）月份2007年2008年2009年新增面積（萬）其中：新增面積（萬）其中：新增面積（萬）其中：住宅面積（萬）住宅套數(shù)（套）住宅面積（萬）住宅套數(shù)（套）住宅面積（萬）住宅套數(shù)（套）1月39.3634.28253228.6926.86299410.917.938402月11.229.777223.672.672563.522.562713月14.4313.8510044.152.8327638.553041604月19.7514.55125116.399.9187835.0524.0324285月5.274.4738520.3513.65128636.0

10、532.4930926月5.84.6345340.8234.96301531.8629.1325567月18.412.39110951.545.6420748月36.930.88290316.7710.2229739月49.344.95409727.7725.27160710月14.7313.08120122.9321.84227111月33.9230.44286539.5916.6161412月18.1616.3153418.7514.071029合計(jì)267.24229.5920056291.38224.5220273155.94126.141334720082009年各月房地產(chǎn)成交情況表月

11、份2008年2009年成交套數(shù)（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）成交套數(shù)（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）1月166620.1953395.7459610.49189242月3月174020.3350901.08134915.7941829.44月145416.447828.04148719.450314.65月145916.3338401.24158020.0147189.96月149716.2341734.74151017.8580407月191423.1656610.698月174027.8662070.779月156917.6242743.5410月147415.38375

12、95.8511月98712.4828925.9512月109712.9134798.8合計(jì)16597198.89495006.44652283.49216297.920082009年各月住宅成交情況表月份2008年2009年成交套數(shù)（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）成交套數(shù)（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）1月126413.9632374.914645.0311935.242月3月154317.0540098.4123213.88333354月126414.0132299.94131216.336434.915月125313.7330504.56133114.434448.956月

13、129513.9432101.21128913.5835876.887月170718.6644357.218月159718.750966.179月115213.4533226.7810月114512.8928819.3911月8619.2721729.5712月8919.6923615.02合計(jì)13972155.35370093.16562863.19152030.982008-2009年寫字間成交量情況月份2008年2009年成交套數(shù)（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）成交套數(shù)（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）1月72.135503.9162.052661.182月3月111.02

14、650.78140.491728.084月20.07638.01510.812860.865月210.39954.58462.463806.56月20.16550.8190.75394.677月121.351892.28月160.532012.29月40.21485.2210月320.562033.1211月151.122827.912月180.512100.66合計(jì)1408.0519649.381366.5611451.29n空置率逐年增加。雖然銷售市場(chǎng)火爆，但不可忽視的是空置面積逐年上升，這其中有開發(fā)商夸大銷售結(jié)果的因素，說明還有部分新增產(chǎn)品并未被市場(chǎng)消化。價(jià)格變化受市場(chǎng)供求調(diào)節(jié)，所以在關(guān)

15、注價(jià)格的同時(shí)應(yīng)關(guān)注空置率。n需將項(xiàng)目開發(fā)周期與市場(chǎng)購買需求相結(jié)合。20082009年增加了掛牌成交了330多萬平米新增土地，將產(chǎn)生超過800萬平米的新增商品房，這些產(chǎn)品都將在一至兩年內(nèi)投入市場(chǎng)。n需將市場(chǎng)需求量與購買力相結(jié)合。就本地人群來說，因收入不高，且消費(fèi)水平相對(duì)不低，所以積蓄不多，購買力相對(duì)有限，大部分房源被外地人群購買。目前外地人群購買力呈逐年上升趨勢(shì)，目前已超過總購買量的60%。n需分析不同產(chǎn)品的市場(chǎng)前景。需對(duì)現(xiàn)有各類型產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量及需求量進(jìn)行分析，根據(jù)未來不同產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)，尋找自身產(chǎn)品的市場(chǎng)切入點(diǎn)。n需充分分析容積率、建筑密度、土地價(jià)格等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，力求利潤最大化。容積率一

16、般在3以下，高層容積率在3.5以上。在土地面積、建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多。單位成本將由下降而轉(zhuǎn)為上升，所以需要充分考慮容積率、建筑密度、樓面價(jià)格之間的關(guān)系，尋求最佳容積率，達(dá)到利潤最大化。個(gè)案?jìng)€(gè)案綠地綠地2121商城商城n 市場(chǎng)前期定位的失誤，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營模式照搬華東區(qū)域，在市場(chǎng)前期定位的失誤，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營模式照搬華東區(qū)域，在銀川區(qū)域水土不浮，使原有的物流、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)中心調(diào)整為物流、銀川區(qū)域水土不浮，使原有的物流、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)中心調(diào)整為物流、汽車貿(mào)易核心。汽車貿(mào)易核心。n 項(xiàng)目體量巨大，是先天的硬傷，整體開發(fā)，層次不分明，投資項(xiàng)目體量巨大，是先天的硬傷，整體開發(fā)，層次

17、不分明，投資期限過長，是該項(xiàng)目后期銷售去化受阻的主要原因。期限過長，是該項(xiàng)目后期銷售去化受阻的主要原因。n 投資目標(biāo)群體和消費(fèi)目標(biāo)群體不凸顯，使綠地投資目標(biāo)群體和消費(fèi)目標(biāo)群體不凸顯，使綠地2121商城難以順應(yīng)商城難以順應(yīng)銀川市目前的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，銀川市目前的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，n 該項(xiàng)目已經(jīng)不能對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。該項(xiàng)目已經(jīng)不能對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。項(xiàng)目周遍地塊布局項(xiàng)目周遍地塊布局以銀川為中心城市，輻射200公里半徑區(qū)域萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng) 大連萬達(dá)集團(tuán)在全國二十幾個(gè)大中型城市相繼建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)，大連萬達(dá)集團(tuán)在全國二十幾個(gè)大中型城市相繼建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)，如北京萬達(dá)、上海萬達(dá)、蘇州萬達(dá)、寧波萬達(dá)，都取得了驕人業(yè)如

18、北京萬達(dá)、上海萬達(dá)、蘇州萬達(dá)、寧波萬達(dá)，都取得了驕人業(yè)績。績。此次大連萬達(dá)進(jìn)駐銀川金鳳區(qū)中心區(qū)，將給銀川市商業(yè)帶來變此次大連萬達(dá)進(jìn)駐銀川金鳳區(qū)中心區(qū)，將給銀川市商業(yè)帶來變革。革。大連萬達(dá)在銀川將投資二十億，打造銀川萬達(dá)廣場(chǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)大連萬達(dá)在銀川將投資二十億，打造銀川萬達(dá)廣場(chǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)階段，將于今年進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)階段，將于今年8 8月破土動(dòng)工。月破土動(dòng)工。大連萬達(dá)將帶旗下戰(zhàn)略合作單位進(jìn)駐銀川，如家樂福、必勝客、大連萬達(dá)將帶旗下戰(zhàn)略合作單位進(jìn)駐銀川，如家樂福、必勝客、百盛等知名品牌，這也代表著大連萬達(dá)經(jīng)過近兩年的市場(chǎng)調(diào)研與百盛等知名品牌，這也代表著大連萬達(dá)經(jīng)過近兩年的市場(chǎng)調(diào)研與

19、分析確定了進(jìn)軍西北地區(qū)的雄心。分析確定了進(jìn)軍西北地區(qū)的雄心。銀川萬達(dá)廣場(chǎng)坐落于銀川市金鳳區(qū)，距離本項(xiàng)目一公里，南北呼應(yīng)，形成兩個(gè)新型綜合體銀川萬達(dá)廣場(chǎng)周遍缺乏大型綜合體，居住密度高，加之行政辦公商務(wù)中心，將有很好的發(fā)展前景。市場(chǎng)結(jié)論（市場(chǎng)結(jié)論（1 1）p 大型家居賣場(chǎng)，幾近飽和，同質(zhì)化嚴(yán)重。大型家居賣場(chǎng)，幾近飽和，同質(zhì)化嚴(yán)重。p 大型混合商業(yè)城，經(jīng)營狀況良好，同質(zhì)化經(jīng)營檔次太低。大型混合商業(yè)城，經(jīng)營狀況良好，同質(zhì)化經(jīng)營檔次太低。p 特色商業(yè)街，幾近成為電子、商務(wù)、專賣一條街。特色商業(yè)街，幾近成為電子、商務(wù)、專賣一條街。p 商務(wù)寫字樓在近兩年發(fā)展迅猛。商務(wù)寫字樓在近兩年發(fā)展迅猛。p 欠缺復(fù)式型公

20、寓，較受年輕購房群體及投資客的追捧。欠缺復(fù)式型公寓，較受年輕購房群體及投資客的追捧。市場(chǎng)結(jié)論（市場(chǎng)結(jié)論（2 2）p 現(xiàn)銀川市及周遍地區(qū)缺乏最高檔的家居。現(xiàn)銀川市及周遍地區(qū)缺乏最高檔的家居。p 缺乏高檔商業(yè)，公寓，辦公綜和體。缺乏高檔商業(yè)，公寓，辦公綜和體。p 根據(jù)萬達(dá)商業(yè)及發(fā)展趨勢(shì)，提升了周邊的物業(yè)價(jià)值。根據(jù)萬達(dá)商業(yè)及發(fā)展趨勢(shì)，提升了周邊的物業(yè)價(jià)值。p 公寓及寫字樓將有出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象。公寓及寫字樓將有出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象。市場(chǎng)結(jié)論（市場(chǎng)結(jié)論（3 3）p 現(xiàn)銀川消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出少有的繁榮景象，無論是百貨、餐飲、娛現(xiàn)銀川消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出少有的繁榮景象，無論是百貨、餐飲、娛樂、洗浴、樂、洗浴、KTVKTV等都形成

21、了火暴消費(fèi)。等都形成了火暴消費(fèi)。p 銀川現(xiàn)有房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)沒有適應(yīng)銀川現(xiàn)有房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)沒有適應(yīng)25-3525-35歲居住社區(qū)，而這一年齡段歲居住社區(qū)，而這一年齡段的群體喜歡群居，他們也將給這一社區(qū)帶來活力和消費(fèi)力。的群體喜歡群居，他們也將給這一社區(qū)帶來活力和消費(fèi)力。p 賀蘭山路即將在兩年后貫通，西至阿拉善盟，東至鄂爾多斯市，賀蘭山路即將在兩年后貫通，西至阿拉善盟，東至鄂爾多斯市，連接京藏高速，北至臨河市，南至平?jīng)鍪小＿B接京藏高速，北至臨河市，南至平?jīng)鍪小 根據(jù)上一表述將形成政府提出的沿黃中心區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，將根據(jù)上一表述將形成政府提出的沿黃中心區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，將有近有近16001600萬龐大的

22、消費(fèi)群，給銀川商業(yè)、辦公、居住、投資帶來巨萬龐大的消費(fèi)群，給銀川商業(yè)、辦公、居住、投資帶來巨大潛力。大潛力。PART3產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位APPLEAPPLE公寓報(bào)紙系列廣告文案公寓報(bào)紙系列廣告文案回歸。我們用不了回歸。我們用不了180平米的大房子平米的大房子以前買房，人們都喜歡賣大房子，寬寬敞敞住的舒服，但是只有3口人的一個(gè)家，怎么能夠用得了180平米其實(shí)75平米的房子，我們已經(jīng)住的很舒適了。回歸。住的有品，價(jià)格不一定要高高在上回歸。住的有品，價(jià)格不一定要高高在上寶馬每個(gè)人都喜歡，有氣派又有品位，但是如果買車子，實(shí)用卻是最關(guān)鍵，既要物美、當(dāng)然又要“價(jià)廉”了。其實(shí)買房如買車，住的有品，價(jià)格不一定要

23、高高在上回歸。享受親情不是要回歸。享受親情不是要“抬頭不見低頭見抬頭不見低頭見”成家立業(yè)后，自然而然的想尋求一個(gè)屬于自己的空間。但是缺少了兒女承歡膝下的父母過的會(huì)快樂嗎？讓父母住在離自己很近的地方，經(jīng)常的探望同樣會(huì)使父母笑逐顏開。其實(shí)，享受親情不是要“抬頭不見低頭見”回歸。屬于我們的生活不在郊區(qū)回歸。屬于我們的生活不在郊區(qū)喜歡郊區(qū)的風(fēng)和日麗和野外的田園美景。但是工作的煩忙，那里有那么多的時(shí)間享受路上的奔波。閑暇時(shí)能夠看看自己喜歡的影碟，喝上自己喜歡的飲品，睡在自己喜歡的床上就是莫大的享受了。其實(shí)，屬于我們的生活不在郊區(qū)回歸。我們的骨子里沒有寂寞的元素回歸。我們的骨子里沒有寂寞的元素清風(fēng)飛揚(yáng)，小

24、月唱晚是一種境界。可是繁華都市的霓虹靚影、歌舞升平更有魅力，青春的吸引無人能及。其實(shí)，我們的骨子里沒有寂寞的元素70年代，我被年代，我被“黑黑”了！（玩耍篇）（了！（玩耍篇）（10月月19日）日）知道什么叫玩嗎？把黑色的樓道當(dāng)作戰(zhàn)場(chǎng)，拿著掃帚當(dāng)獵槍，在落滿塵土的煤袋子上摸爬滾打，練就了一身過硬的本事，惹來同齡孩子羨慕的眼光。藏老蒙，黑漆漆的走廊是最好的堡壘，滿臉的灰塵掩蓋不助勝利的喜悅。生活都隨著我們童年的笑聲，充滿陽光。70年代，我被年代，我被“晃晃”了（求學(xué)篇）（了（求學(xué)篇）（10月月31日）日）現(xiàn)在的孩子怎么能夠能夠體會(huì)到我們上學(xué)時(shí)的快樂！早上天不亮就要起床，急走在田間的小道上，直到東方

25、露白，才趕到學(xué)校的操場(chǎng)！書聲朗朗，是我讀書的渴望，鳥兒和我一起歌唱，柳條在樹上遙遙蕩蕩。伴著星光，我還在放學(xué)的路上APPLE公寓的文案公寓的文案第一回 球賽我行我素晚上看球賽，是我喜歡的德國隊(duì)。90分鐘的比賽，90分鐘的放縱，克羅澤的每一次精彩盤帶都讓我手舞足蹈、拍手稱快，不用擔(dān)心別人異樣的目光，也不會(huì)引起任何不必要的騷動(dòng)；看完比賽，喝杯可樂，坐在窗邊呼吸凌晨的空氣，動(dòng)與靜之間，我行我素。第二回 上班直來直往早上起床，已經(jīng)八點(diǎn)整，遲到是必然的事情，于是匆匆刷牙洗臉，直奔公司。向左，是公交；向右，是街；向北，是上海路；向南，是北京路。直來直往，十五分鐘就到公司，八點(diǎn)二十分了，部門主任竟然不在辦公

26、室，大呼慶幸。半個(gè)小時(shí)后主任姍姍來遲，惺忪的眼里閃爍著些許興奮，這時(shí)我才記起，主任也是球迷。第三回 八小時(shí)之外百分之五十的城市生活八小時(shí)之外購物、八小時(shí)之外休閑、八小時(shí)之外美食、八小時(shí)之外歡樂、八小時(shí)之外使用城市，住在隔壁的美女如是說，百分之百的城市生活被她演繹的精彩紛呈。可能我只能算是百分之五十的城市生活，購物美食我都不太感興趣，附近的酒吧街倒是經(jīng)常去逛逛，邀上幾個(gè)朋友，在酒吧里邊喝邊聊，這就叫愜意。第四回 周末花園的妙用很久沒碰吉他了，趁著周末可以過過癮，樓上的空中花園倒是個(gè)好去處。彈吉他講的是個(gè)情緒，但畢竟是在城市里，難得找個(gè)鳥語花香的地方，幸虧這里有個(gè)花園，讓我不必背著吉他到處跑。之后

27、才發(fā)現(xiàn)在空中花園里彈吉他是個(gè)失誤，在這里看著樓下鬧市區(qū)往來如織的人和車，順便發(fā)發(fā)呆，竟然也是個(gè)*的消遣途徑，早知道就買個(gè)望遠(yuǎn)鏡上來了。第五回 追尋人潮里有我的愛情，就如喧囂的城市里有我的空間望遠(yuǎn)鏡買回來了，就放在自家的涼臺(tái)上。小時(shí)候很向往張衡數(shù)星星的勇氣，現(xiàn)在終于如愿以嘗，當(dāng)然，看星星之余也要看看路上的行人。因?yàn)槲蚁嘈牛顺崩镉形业膼矍椋腿缧鷩痰某鞘欣镉形业目臻g。夜晚的上街熱鬧依然，有時(shí)候看著行色匆匆的行人，也會(huì)想想他們背后的故事。那個(gè)女孩已經(jīng)是第N次出現(xiàn)在我的鏡框里了，在街邊的站臺(tái)上等車，比起身邊的路人，她多了幾份恬靜，多了幾份矜持，她的背后有什么樣的故事？然后，我就會(huì)一個(gè)人坐在涼臺(tái)上策劃

28、著我與她之間一個(gè)美好的愛情故事，也許就邂逅在樓下的咖啡廳里，或在某次聚會(huì)里很多次就這樣在涼臺(tái)上擁夢(mèng)而睡。第六回 愛情我的公寓不會(huì)孤單我有了女朋友，和街邊的那個(gè)女孩很像。我會(huì)帶她去那個(gè)咖啡廳里喝咖啡，會(huì)帶她在空中花園里數(shù)星星，會(huì)指著街對(duì)面的那個(gè)站臺(tái)講那個(gè)女孩的故事，會(huì)擁著她在涼臺(tái)上入睡第七回公寓原來可以如此賺錢好不容易申請(qǐng)到了暑期長期，終于可以陪女友到海邊看日出了。我要出游的消息不脛而走，朋友們紛至沓來，都希望借公寓一用。而私下里他們竟然將我公寓的租金炒到了100元每天，令我咋舌不已。隔壁的美女今天打來一個(gè)電話，說自己因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)要離開銀川一段時(shí)間，她的公寓已經(jīng)租給了某公司在銀川的辦事處，希望我

29、能幫她代收一下房租，當(dāng)問及租金時(shí)，她又讓我嚇了一跳二千塊錢每月。“蘋果公寓蘋果公寓”:以品質(zhì)成就鮮活生活！以品質(zhì)成就鮮活生活！（本報(bào)訊）時(shí)下在銀川，人們只要一提及“小戶型”，第一印象中便會(huì)閃現(xiàn)“蘋果公寓”的鮮活主義和時(shí)尚主張！寧夏隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的“蘋果公寓”正是時(shí)下銀川最火熱流行時(shí)尚的鮮活住宅項(xiàng)目。“蘋果公寓”的總體規(guī)劃是經(jīng)過開發(fā)商、專業(yè)市場(chǎng)策劃力量及設(shè)計(jì)院共同努力、反復(fù)研究、不斷修改、不斷優(yōu)化的方案。該方案充分考慮了銀川年輕人的居住習(xí)慣、地塊特點(diǎn)及銀川的氣候特點(diǎn)，在容積率、小戶型、精裝修、車位、綠化等諸多要素中力求最佳平衡點(diǎn)，從而保證了“蘋果公寓”的高雅檔次及舒適環(huán)境。作為銀

30、川金鳳板塊的一名尊崇成員，“蘋果公寓”的設(shè)計(jì)秉承了高尚建筑的品質(zhì)和精髓，再現(xiàn)完美的現(xiàn)代風(fēng)情和天際線如音律跳動(dòng)的建筑形態(tài)。摒棄了所有造作的修飾，以紅、藍(lán)、黃個(gè)性鮮明的色彩勾勒出張性的極致生活空間。所有與感官傳播有關(guān)的事與物，在“蘋果公寓”出現(xiàn)的這一刻也一并蔓延開來，息息相關(guān)。精銳幾何，四幕鮮活構(gòu)筑。同時(shí)周邊密布的燙金商鋪，以及酒吧、書吧、網(wǎng)吧、咖啡吧每一樣都讓精銳的BOBOS們?cè)谌胱≈畷r(shí)盡享都市化情味和個(gè)性化生活。“蘋果公寓”的設(shè)計(jì)風(fēng)格秉承了時(shí)尚的建筑品質(zhì)與精髓，再現(xiàn)完美的原創(chuàng)蘋果鮮活風(fēng)情和音律建筑部落。以最理想的建筑模式和最適度的人口居住密度，讓家成為一種個(gè)性化的專屬尤物。其建筑格調(diào)摒棄了所有

31、造作的修飾，而是用個(gè)性色彩鮮明的線條勾勒出樓宇的動(dòng)人魅力，更貼近時(shí)代的氣息。紅、藍(lán)、黃的立面色彩穿插構(gòu)成了張性的空間效果，注入了更多熱情和生機(jī)的元素。高低錯(cuò)落的天際線剔除了視覺的誤區(qū)，使所有落入眼中的景致都會(huì)因?yàn)樘祀H線的變化而變化。塔式小高層與同期在建的高尚寫字樓有機(jī)的結(jié)合在一起，構(gòu)成了內(nèi)圍合式，確保了私密、安全和更合理的人文交流空間。采用科學(xué)的規(guī)劃布局，極大地吸納了周邊生態(tài)公園、唐徠公園、人民廣場(chǎng)滋養(yǎng)的綠意和鮮氧的無限進(jìn)入，從而使建筑群落里的空氣始終自然的流通，連“心”亦被自然的凈化。鮮活,是一份出自內(nèi)心的優(yōu)雅，是紅塵激蕩后的熱情與從容，是逍遙人生享受中的快樂與澎湃。在蘋果，享受“蘋果公寓”

32、帶來的高品質(zhì)生活，真真的是享受鮮活與快樂！APPLE MANSIONAPPLE MANSION，我就喜歡！，我就喜歡！今天的您，快樂嗎？給自己一點(diǎn)時(shí)間，認(rèn)真探尋自己的內(nèi)心：什么樣的人和事，能讓你快樂呢？生活如此忙碌和擁擠；而快樂，也就如此稀有和奢侈。因此，任何富有情緒價(jià)值的商品都是自己的奢侈品能讓自己感覺快樂的東西，就是必需的！“讓自己承受一切壓力，是為了能擁有舒適、美好、不落俗套的奢侈品。如果什么都不買、什么都不享受，會(huì)有生活苦悶的感覺，當(dāng)然也看不到自己打拼的意義，這時(shí)我會(huì)自問：辛苦果真值得嗎？”事實(shí)上，最近如果您仔細(xì)觀察身邊的人就會(huì)發(fā)現(xiàn)，如今，每個(gè)人都有花錢花得理直氣壯的部分，平時(shí)用錢小心

33、翼翼，但在諸如“享受蘋果一樣的生活”面上，卻都表現(xiàn)出萬頭攢動(dòng)的搶購氣息。對(duì)物質(zhì)生活已經(jīng)充分滿足之后的人們來說，時(shí)尚鮮活才是無價(jià)的（Priceless），因而你我可以不惜一切代價(jià)去購買這種生活，只因?yàn)楦杏X“值得”、“對(duì)自己好”，便渴望擁有。就拿近期熱銷廬陽的“蘋果公寓”為例，從搶購的消費(fèi)者考慮購買的用途出發(fā)，通常是為了滿足自身空間、自身表現(xiàn)、自我褒獎(jiǎng)，以及自我提高四種需要。推衍而出，從呵護(hù)人們心智角度出發(fā)，做為新奢侈主義先鋒的“蘋果公寓”，憑借“精裝修小戶型”從而具備以下四個(gè)情感層面：1、時(shí)尚調(diào)養(yǎng)：修復(fù)心靈，在辛勞一天后，讓精疲力盡的身體重拾青春、撫慰騷動(dòng)的情緒。2、經(jīng)典呵護(hù)：為重要的人創(chuàng)造舒適

34、激情的生活環(huán)境，與他們建立、維護(hù)并深化愛情和親情。3、人文教化：尋找具有學(xué)習(xí)型和挑戰(zhàn)性的鄰居，擴(kuò)展生命視野，界定在別人眼中的形象。4、藝術(shù)升華：用精裝修表達(dá)個(gè)人品味，方能凸現(xiàn)自己與眾不同，并展現(xiàn)內(nèi)涵和瀟灑的一面。這四個(gè)情感層面明確構(gòu)筑了我們之所以花錢想要購買的情緒內(nèi)涵住宅，對(duì)消費(fèi)者而言，也會(huì)是極佳自我察覺的線索，了解自己需要什么？究竟因?yàn)槭裁炊徺I？通過購買產(chǎn)品，究竟能夠得到什么樣的情緒和自己？新奢華消費(fèi)者在傳統(tǒng)的社會(huì)中，擁護(hù)個(gè)人主義、物質(zhì)主義和追求個(gè)人幸福，并改寫“犧牲小我，完成大我”的老掉牙觀念，他們?cè)敢庠谧约荷砩匣ㄥX，重新探索、開發(fā)自己的生命。通過使用“蘋果公寓”，讓自己和家人得到身心的

35、愉悅（時(shí)尚調(diào)養(yǎng)、經(jīng)典呵護(hù)），也是尊貴價(jià)值的魅力展現(xiàn)（藝術(shù)升華），并通過結(jié)交新的朋友，體驗(yàn)新的生活方式，獲得活力經(jīng)驗(yàn)（人文教化）。這就是在“蘋果公寓”滋生涵養(yǎng)的新奢華主義，只要簡(jiǎn)約、追求時(shí)尚、脈動(dòng)激情、勁跑全城！無怪乎，越來越多熱愛生活的人高呼：APPLEMANSION，我就喜歡！u歡樂廣場(chǎng)歡樂廣場(chǎng)居住型、青年型、首次置業(yè)型居住型、青年型、首次置業(yè)型項(xiàng)目組團(tuán)建筑面積銷售持有比例占有比例裝修標(biāo)準(zhǔn)備注辦公大堂1500平米持有1.36%四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓38000平米95%可售34.5%公共區(qū)域沿街商業(yè)18000平米95%可售16.36%毛坯蘋果公寓50000平米100%銷售45.45%精裝地下停車25

36、00平米持有與銷售2.27%簡(jiǎn)裝合計(jì)110000平米90.6%銷售此物業(yè)可售90.6%，持有物業(yè)9.4%；商業(yè)面積為18000平米 公寓寫字樓92000平米；容積率2.85組團(tuán)名稱建筑面積銷售均價(jià)總銷金額備注辦公大堂1500平米6000元/平米900萬持有寫字樓38000平米5600元/平米2.014億*95%95%可售沿街商業(yè)18000平米11000元/平米1.881億*95%95%可售蘋果公寓50000平米6500元/平米3.25億100%銷售地下停車2500平米150000元/位3120萬銷售合計(jì)110000平米7000元/平米7.45億2054萬-經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)角度根據(jù)調(diào)研分析，

37、銀川市市區(qū)商業(yè)+辦公物業(yè)趨于飽和，主要集中在新華商圈、開發(fā)區(qū)周遍；由于整個(gè)城市的南北擴(kuò)張，外來人口的導(dǎo)入，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)，促使銀川未來房地產(chǎn)開發(fā)量的升級(jí)；產(chǎn)品角度 從銀川市成熟的商業(yè)圈來看，主要形態(tài)以百貨、零售業(yè)為主，且業(yè)態(tài)布局相同；從項(xiàng)目的總體規(guī)劃來看，形成圍合式城市商務(wù)綜合體，規(guī)劃理念超前，氣勢(shì)宏大，必將成為金鳳區(qū)地標(biāo)性綜合體；以上海路為線，東西貫通的商業(yè)街，形成環(huán)行放射狀布局，中心區(qū)域?yàn)樾蓍e廣場(chǎng)，風(fēng)情商業(yè)街放射狀延伸，以林蔭大道貫穿各個(gè)異國風(fēng)情精品館；項(xiàng)目北入口形成獨(dú)特風(fēng)情的景觀廣場(chǎng)，南北兩側(cè)形成高低錯(cuò)落公寓樓群，突出了城中城的布局。開發(fā)商角度 項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，降低投資壓力，可以很好的培育、商務(wù)及投資氛圍，達(dá)到聚集人氣擴(kuò)大其影響力和品牌知名度，創(chuàng)造有利條件。此項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將給開發(fā)商帶來品牌效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)收益、消費(fèi)與投資市場(chǎng)的三贏局面。規(guī)劃注解規(guī)劃注解1.規(guī)劃理念超前。2.吸引投資目光3.建筑產(chǎn)品與人文色彩的結(jié)合 4.城市地標(biāo)綜合體的特點(diǎn)5.表現(xiàn)開發(fā)商現(xiàn)代思想的典范6.高檔次生活品位的具體體現(xiàn)7.在未來的開發(fā)中起到導(dǎo)向作用本報(bào)告匯報(bào)到此結(jié)束2010.8.15此方案為前期概念性方案此方案為前期概念性方案