1、Gemdale CorporationGemdale Corporation科學筑家The Science of Living金地湖山大境第四季度營銷策略Gemdale Corporation第四季度目標分解第四季度目標分解1市場環境分析市場環境分析2項目銷售分析項目銷售分析3項目四季度營銷策略項目四季度營銷策略4Gemdale Corporation第四季度目標分解第四季度目標分解1Gemdale Corporation第四季度簽約任務分解（目標第四季度簽約任務分解（目標1.61.6億）億）簽約套數簽約金額所占套數比所占金額比別墅26套10400萬38%65%洋房43套5600萬62%35%

2、合計69套16000萬100%100%四季度任務分解中，需要完成四季度任務分解中，需要完成6969套住宅單位，其中洋房簽約任務為套住宅單位，其中洋房簽約任務為4343套，占總套數的套，占總套數的62%62%，別墅簽約任務為別墅簽約任務為2626套，占總套數的套，占總套數的38%38%；別墅簽約套數雖然少于洋房，但由于別墅總價高，；別墅簽約套數雖然少于洋房，但由于別墅總價高，別墅簽約所占的金額高達別墅簽約所占的金額高達65%65%，因此別墅的銷售將是完成全年銷售任務的關鍵。因此別墅的銷售將是完成全年銷售任務的關鍵。四季度銷售重點在別墅！四季度銷售重點在別墅！四季度簽約目標分解四季度簽約目標分解G

3、emdale Corporation第四季度每周簽約任務分解（總目標第四季度每周簽約任務分解（總目標1.61.6億）億）月份日期別墅洋房合計簽約套數簽約金額（萬元）簽約套數簽約金額（萬元）總套數總金額10月10.1-10.7006780678010.8-10.14004530453010.15-10.2114003390479010.22-10.283120033906159011月10.29-11.44160033907199011.5-11.113120033906159011.12-11.183120033906159011.19-11.25280033905119012月11.26-1

4、2.2280033905119012.3-12.93120033906159012.10-12.16280033905119012.17-12.23280033905119012.24-12.30140033904790四季度簽約目標每周分解四季度簽約目標每周分解Gemdale Corporation市場環境分析市場環境分析2Gemdale Corporation1月溫家寶中央六次會議：鞏固房地產調控成果，打擊投資投機購房需求，促進房價合理回歸2月溫家寶：促進房價合理回歸不動搖3月溫家寶：房價遠未合理4月溫家寶：一放松房地產價格會極度反彈5月溫家寶：穩增長放在更重要位置，樓市限購不放松6月中央

5、多個部委5次重申，“堅持房地產調控不動搖”，“個人房貸政策不變”。中央不斷強調樓市調控不放松利好信息不斷釋放1、一年內兩次降息，有效減緩購房者資金壓力；2、存款準備金率年內兩次下調，貨幣政策及時出手穩增長；3、地方政府在支持中央政府不放松樓市調控的前提下，支持合理購房需求的地方微調新政，中央采取默許態度，無形中放松了房地產的調控。2012年中國房產政策方向為“適度微調”，具體表現為發揮政策的針對性和靈活性，繼續打擊投資投機住房需求，支持合理購房需求，這一大方向將會貫穿2012年整個樓市。同時房地產利好信息不斷，加快房地產行業走出低迷。樓市政策整體表現穩定，局部適度微調樓市政策整體表現穩定，局部

6、適度微調房地產市場宏觀政策環境房地產市場宏觀政策環境Gemdale Corporation1、全市一手住宅簽約均價穩定在8200元/平方米上下；2、近4個月每月網簽面積在50萬平米之上，同比2011年大幅上漲19%；3、成交走勢趨向于穩定，需求得到平穩釋放；東莞市場銷售情況分析東莞市場銷售情況分析樓市樓市成交保持旺勢成交保持旺勢 ，需求得到有效釋放，需求得到有效釋放Gemdale Corporation1.2012年5-7月東莞一手住宅網簽面積約166萬平方米，比去年同期的140平方米大幅增加19%，成為歷史上第3次連續3個月成交面積在50萬平方米之上（第一次為07年5-9月，第二次為09年3

7、-6月）。2.2012年7月東莞全市一手住宅供應面積約45.9萬平方米，簽約面積約56.6萬平方米（環比6月不相上下，同比大幅增加三成），連續兩個月銷售量高于供應量，由此可見樓市庫存有所減少。7月全市一手住宅網簽均價約8246元/平方米，環比6月略漲3.1%，房價長期穩定在8200元上下。東莞市場供求關系分析東莞市場供求關系分析樓市樓市整體表現為供不應求整體表現為供不應求Gemdale Corporation1、樓市政策經歷了半年的穩定后，購房者觀望氛圍在持續減淡，對樓市預期在持續增高。2、在產品補充的情況下，累積的需求得到積極釋放。3、經濟運行不樂觀，樓市政策不放松，后續供應量較大，目前房價

8、缺乏上漲動力，整體表現平穩。東莞整體市場分析小結東莞整體市場分析小結Gemdale Corporation周邊別墅市場供應量大幅增加 棠樾、碧桂園、朗潤園等新貨加推或新盤入市。低價入市快速銷售成為市場主旋律成交量呈逐步下滑趨勢，價格松動明顯；均價由去年8月份接近4萬元/，到今年8月份的2.8萬元/東莞別墅市場分析東莞別墅市場分析供應量急劇放大，快銷、低價成為別墅市場主流供應量急劇放大，快銷、低價成為別墅市場主流Gemdale Corporation成交量呈上升趨勢，價格保持平穩；總體均價保持在1萬元/2011.8-2012.8月均銷售套數20118-2102.8銷售價格(元/)項目100002

9、000040000高速平價項目5101520萬科棠樾 花樣年江山萬科朗潤園萬科棠樾 花樣年江山萬科朗潤園30000東莞別墅市場分析東莞別墅市場分析競爭項目成交量與價格成斜率反比競爭項目成交量與價格成斜率反比Gemdale Corporation競品樓盤名稱2012.10-2013.2新增潛在供應套數（別墅）萬科朗潤園47碧桂園天麓山100觀瀾碧桂園90觀瀾高爾夫花園80金地博登湖三期瀾庭20三正半山豪苑30萬科棠樾100豐泰橡樹溪谷120綠茵溫莎堡20總計607套片區近期供應井噴，別墅銷售壓力巨大片區近期供應井噴，別墅銷售壓力巨大片區別墅新增供應片區別墅新增供應Gemdale Corporat

10、ion位置塘廈鎮 梅觀高速大坪出口）占地面積66萬建筑面積41萬容積率0.62產品形態別墅、高層洋房面積區間160-300銷售進度主推新品210平聯排半山別墅銷售均價別墅均價約為32000元/推售節點 10中旬210-300湖岸雙拼聯排新品加推，無促銷活動項目主訴求項目主訴求三大資源優勢、千畝規模的別墅社區目標客戶群目標客戶群深圳投資客戶為主，約60%的客戶為投資客戶項目賣點項目賣點萬科品牌，低容積率豐富的原生態自然資源緊鄰深圳，30分鐘城市生活圈開發進度：項目分四期開發，一期為聯排，二期為雙拼，三期為聯排，四期為大宅、高層。目前開發以湖山別墅為主。一期悅水一期悅水莊莊項目競品分析項目競品分析

11、萬科萬科棠樾（塘廈）棠樾（塘廈）Gemdale Corporation位置塘廈鎮東深二路與環市東路交匯處占地面積13萬建筑面積26萬容積率2.0產品形態別墅、高層洋房面積區間230-330銷售進度主推新品230平聯排別墅銷售均價別墅均價約為11000元/推售節點一期別墅售罄，暫無推貨計劃。9月30日洋房開盤，79-96平2-3房，均價7000-8000元。10或11月底加推洋房項目主訴求項目主訴求交通資源優勢、純法式公園住區目標客戶群目標客戶群深圳客戶為主，有很大部分投資客項目賣點項目賣點萬科品牌影響力純法式風情墅區臨近輕軌R4線和崖山公園銷售情況：2012年7月28日聯排別墅開盤，本次推售3

12、5套面積段為310、330、390平米的四聯排和六聯排單位，開盤當天銷售33套，銷售率94%，主要客戶為深圳客戶和塘廈客戶，其次為清溪、鳳崗客戶。項目競品分析項目競品分析萬科萬科朗潤園（塘廈）朗潤園（塘廈）Gemdale Corporation位置塘廈石潭埔社區占地面積12.9萬建筑面積25.8萬容積率2.0產品形態別墅、高層洋房面積區間230-360銷售進度現主推250-360雙拼美墅銷售均價別墅均價約為10000元/推售節點一期別墅基本售罄，預計年底推80-140平洋房項目主訴求項目主訴求塘廈未來核心區、1小時莞深生活圈、近郊高端住區目標客戶群目標客戶群深圳福田、南山客戶為主，其次為本地客

13、戶項目賣點項目賣點背靠崖山公園，自然景觀資源豐富交通便利，1小時到達深圳中心區銷售情況：2012年9月15日開盤，共推售168套雙拼美墅，其中362五房90套，326五房78套，開盤共銷售151套，銷售率90%，客戶主要為深圳福田、南山等區域客戶，其次為塘廈本地客戶。項目競品分析項目競品分析碧桂園天麓山（塘廈）碧桂園天麓山（塘廈）Gemdale Corporation位置樟木頭鎮樟木頭大道寶山生態城占地面積32萬建筑面積45萬容積率1.22產品形態別墅、高層洋房面積區間260-700銷售進度剩余少量別墅，現主推洋房銷售均價別墅均價約為9000元/推售節點四季度以消化別墅、洋房余貨為主項目主訴求

14、項目主訴求2萬畝湖山生態資源,樟木頭唯一高端別墅目標客戶群目標客戶群本地和深圳客為主，有部分投資客戶項目賣點項目賣點樟木頭唯一高端別墅臨近深圳，具有投資價值背靠寶山山脈和國家一級公園開發進度：項目分五期開發，一期和二期產品為獨棟、聯排和疊加別墅，三期為洋房產品，面積在80-350的2-5房，四期、五期為洋房產品。項目競品分析項目競品分析綠茵溫莎堡（樟木頭）綠茵溫莎堡（樟木頭）Gemdale Corporation項目銷售分析項目銷售分析3Gemdale Corporation在當前市場環境下，別墅滯銷的主要原因：1 1、新增供應量持續放大，導致湖山大境的銷售受到嚴重擠壓、新增供應量持續放大，導

15、致湖山大境的銷售受到嚴重擠壓；2 2、目前居住型剛需為主，別墅市場投資需求較少，低總價是快速出、目前居住型剛需為主，別墅市場投資需求較少，低總價是快速出貨的必殺技貨的必殺技項目2011年7月份開盤銷售以來共完成認購63套，其中58套聯排5套雙拼。2011年項目月均銷售7.5套，2012年月均銷售2.1套，項目銷售業績下滑明顯。進入5月份以來，項目總結了前期滯銷的原因，提出了實施“走出去”的營銷戰略，加大了客戶拓展及渠道推廣工作，效果明顯，但到7月份以后由于天氣炎熱，客戶看房意愿降低，加上8月以來項目高層物業推廣的啟動，現場銷售重點開始向高層轉移，以致別墅銷售重新進入“冰河期”。項目別墅銷售分析

16、項目別墅銷售分析Gemdale Corporation貨量明細貨量明細樓棟戶型剩余套數小計合計301棟01+02戶型152819503+04戶型13307棟01+02戶型13203+04戶型1105+06戶型20306棟01+02戶型1703+04戶型305+06戶型3別墅雙拼49（含兩套樣板房）128聯排79注：數據截止至注：數據截止至10月月11日日項目余貨盤點項目余貨盤點Gemdale Corporation洋房銷售難點：洋房余貨主要為大面積單位，總價高，購房門檻高，客戶接受度低；151平米的戶型單位視野景觀相對較差，且靠近公路和高速，噪音污染也非常嚴重客戶認可度較低；193平米的戶型單

17、位，由于面積較大，單價高，總價偏高，購房門檻高，客戶關注度偏低，制約了該戶型單位的銷售。別墅銷售難點：別墅整體價格較為堅挺，與周邊其他別墅項目相比，價格偏高；聯排別墅余貨所在位置較偏，景觀資源一般，特別是小區入口位置，噪音污染嚴重，客戶認可度較低；雙拼別墅位于小區中央，難以享受最優景觀資源，且緊挨高層單位，總價高，三個房產證，客戶及市場接受度低。項目物業銷售難點分析項目物業銷售難點分析Gemdale Corporation第四季度如何實現突破？第四季度如何實現突破？如何將壓力轉化為動力？如何將壓力轉化為動力？我們又要如何做？我們又要如何做？具體要做哪些？具體要做哪些？我們的解決之道！我們的解決

18、之道！精準推廣、修煉內功、狙擊圈層精準推廣、修煉內功、狙擊圈層Gemdale Corporation項目四季度營銷策略項目四季度營銷策略4Gemdale Corporation推廣策略一：推廣策略一：舍，得舍，得有舍有得，不舍不得，大舍大得，小舍小得。1、增加推廣成本及投入：多投入，多產出，造影響；2、增加推廣渠道：如莞深高速、深圳關內戶外，電臺。推廣策略二：推廣策略二：點，面點，面有點有面，點面結合，區域為面，渠道為點。1、做深、做透深圳福田、南山等別墅客戶主要來源區域；2、圈層渠道拓展，車友會、華強北商會、獅子會等商會協會。推廣策略三：推廣策略三：有，無有，無有有有無，有的擴大，無的充實。

19、1、項目物業價值引導，使用面積口徑使用，減少客戶對價格的抗性；2、價值落地，項目已有的配套及資源、價值線上逐步落實，分點出街；3、項目尚未可見或者客戶感受不到的價值，盡量用直觀性的口徑及語言形成傳播，如項目精神內核，生活方式及意義，養生度假的概念等。項目別墅推廣策略項目別墅推廣策略Gemdale Corporation片區價值片區價值導入導入9.309.3010.3110.3111.3011.3012.3112.31服務及細服務及細節打造節打造301301棟樣板房棟樣板房開放開放業主回饋活動業主回饋活動時間時間營銷營銷節點節點階段階段主題主題別墅產品重別墅產品重新定位新定位品質提升品質提升項目

20、精神導項目精神導入入項目高端形象樹立項目高端形象樹立銷售銷售進度進度簽約簽約別墅別墅4 4套，高層套，高層1616套套118118棟新樣棟新樣板房開放板房開放別墅御溪組別墅御溪組團開盤團開盤69套線下線下配合配合秋養生系列活動深圳客戶拓展三級市場拓展暖場活動私家宴活動風水師看房活動湖山有約周慧敏和湖山有個約會10.2010.2011.1511.1512.1512.1510.1310.13簽約簽約別墅別墅1212套，高層套，高層1212套套簽約簽約別墅別墅1010套，高層套，高層1515套套節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略客戶拓展客戶拓展活動建議活動建議現場提升現場提升營銷節點鋪排營銷節點鋪排G

21、emdale Corporation10.2010.2010.3110.3111.1511.1511.3011.3012.1512.1512.3112.31時間時間別墅御溪別墅御溪組團開盤組團開盤營銷營銷節點節點別墅組團重新打包推出別墅組團重新打包推出動作：1、第一批新推花園面積擴大的御溪組團；2、在現有價格體系上做出價格調整；3、對別墅重新包裝，利用圈層活動吸引客戶來訪；4、以樣板房開放為契機，向市場釋放別墅推售信息；p價格調整策略，一切以成交為目的，通過對別墅到訪客戶及誠意度高的客戶進行價格摸底，為新價格制定做依據。10.1310.13別墅全新別墅全新樣板房開樣板房開放放節點鋪排節點鋪排渠

22、道策略渠道策略客戶拓展客戶拓展活動建議活動建議現場提升現場提升別墅組團推廣策略別墅組團推廣策略Gemdale Corporation渠道框架渠道框架線上線上線下線下網絡網絡：搜房網、房信網為主，以通欄、浮標、搜房網、房信網為主，以通欄、浮標、網絡網絡軟文、論壇軟文、網軟文、論壇軟文、網報等形式推廣炒作報等形式推廣炒作戶外戶外：除目前已有戶外，增加莞深高速沿線除目前已有戶外，增加莞深高速沿線和深圳關內戶外和深圳關內戶外電臺電臺：以莞深兩地的交通頻道為主，項目以莞深兩地的交通頻道為主，項目重重大大節點信息發布，針對有車一族，宣傳推廣節點信息發布，針對有車一族，宣傳推廣活動：活動：線下活動線下活動以

23、圈層活動以圈層活動為主串連為主串連起起下半下半年年活動活動主線，配合主題月主線，配合主題月的暖場活動的暖場活動轉介轉介：充分發動二三級市場聯動，利用三級充分發動二三級市場聯動，利用三級市場廣泛的客戶基礎尋找優質客戶市場廣泛的客戶基礎尋找優質客戶CALLCALL客：客：收集其他項目高端收集其他項目高端客戶資料，銷售客戶資料，銷售現場定量現場定量CALLCALL客。客。老帶新老帶新：加強老加強老帶帶新獎勵政策新獎勵政策、平日業主維平日業主維護護及物業服務等及物業服務等角度提高業主角度提高業主滿意度滿意度線上以戶外為主，線上以戶外為主，線下配合活動及客戶拓展線下配合活動及客戶拓展短信短信：精選短信公

24、司號碼庫，針對深圳區域精選短信公司號碼庫，針對深圳區域短信群發，可優先選擇深圳短信公司短信群發，可優先選擇深圳短信公司渠道策略渠道策略節點鋪排節點鋪排客戶拓展客戶拓展活動建議活動建議現場提升現場提升Gemdale Corporation別墅物業做好圈層：通過把“圈層”請進來，拓展高端目標客戶，精準打入圈層，業主私家宴活動、企業家協會活動、私人銀行白金卡客戶秋養生之旅活動等；1、項目通過把所有娛樂項目和奢逸體驗點集中，以“奢逸生活體驗券”派發的形式，持續做圈層體驗之旅活動，讓客戶體驗項目活動的同時，感受項目的奢逸價值；2、通過圈層活動贊助，擴大項目在高端客戶群體的影響力，同時通過私家宴、生日宴等

25、活動挖掘業主圈層客戶。渠道策略渠道策略節點鋪排節點鋪排客戶拓展客戶拓展活動建議活動建議現場提升現場提升渠道渠道“伏擊伏擊”圈層客戶圈層客戶Gemdale Corporation以區域為單位，通過莞深高速沿線戶外、派單、凌動傳媒、電臺、框架、網絡、短信等渠道，“伏擊”區域客戶。渠道策略渠道策略節點鋪排節點鋪排客戶拓展客戶拓展活動建議活動建議現場提升現場提升渠道渠道“伏擊伏擊”圈層客戶圈層客戶Gemdale Corporation渠道策略渠道策略節點鋪排節點鋪排客戶拓展客戶拓展活動建議活動建議現場提升現場提升以現場為陣地，提高展示面，“伏擊”路過目標客戶路過是現場客戶來訪途徑最多的渠道，現場通過燈

26、光字、道旗、LOGO墻、樓體巨幅、跨樹條幅等提高項目公常路和莞深高速的昭示性，吸引目標客戶。渠道渠道“伏擊伏擊”路過客戶路過客戶Gemdale Corporation高端社區和加油站外展場：高端社區和加油站外展場：黃江嘉榮、公明天虹、佳德士外展場，香蜜湖、華僑城等社區流動展區；業主、意向客戶上門拜訪：業主、意向客戶上門拜訪：1、節假日拜訪老業主，業主生日為業主舉辦生日PARTY活動，維系業主，形成口碑；2、前期意向客戶，邀約上門拜訪，深入了解客戶購買抗性，提出解決辦法，引導客戶，促進成交；村委、企業家圈層拜訪：村委、企業家圈層拜訪：1、黃江本地村委（田心村、龍見田等），上門拜訪，了解本地圈層特

27、點，針對性做互動活動，加強優質客戶對項目的價值感知；2、拜訪本地私營企業主（裕元工業區、華南塑膠城等），尋找突破口，打開局面。渠道渠道“伏擊伏擊”“走出去走出去”戰略戰略客戶拓展客戶拓展節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略活動建議活動建議現場提升現場提升Gemdale Corporation請請“關鍵關鍵”人人三級市場：三級市場：增加三級市場公司加盟，邀請三級市場精英現場學習，推動轉介效果，促進項目成為三級市場重點轉介項目，現場銷售與三級市場精英“一對一”的溝通聯系，提高轉介效率；同時上門拜訪重點三級市場，鼓勵銷售人員轉介客戶；關鍵個人：關鍵個人：尋找商會領導、政府領導、風水大師、競品現場經理、高

28、端營銷人員等游說其成為“關鍵人”，通過“關鍵人”的獎勵措施，啟動外圍營銷；n重點圈層：1.奔馳、寶馬、奧迪等車行車友會2.企業家攝影協會3.招行、建行等銀行高端客戶4.潮商協會、臺商協會n請“圈層”方式：1.圈層活動互動嫁接；2.圈層項目現場活動支持；請請“圈層圈層”：通過把通過把“關鍵人關鍵人”請進來，啟動外圍營銷，擴大項目營銷渠道；通請進來，啟動外圍營銷，擴大項目營銷渠道；通過把過把“圈層圈層”請進來，拓展高端目標客戶，精準打入圈層請進來，拓展高端目標客戶，精準打入圈層；渠道渠道“伏擊伏擊”“請進來請進來”戰略戰略客戶拓展客戶拓展節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略活動建議活動建議現場提升現場

29、提升Gemdale Corporation階段性業主維系活動；1、挑選有影響力的業主成為金牌業主，促成圈層傳播；2、老帶新成交享大禮：贈送“物業管理”，獎LV包、Ipad等；3、階段性組織集中的金牌業主答謝晚宴，鞏固圈層影響力；4、業主生日圈層晚宴等尊貴性服務。引入業主積分制有獎體驗活動；1、通過積分兌換大禮有效提高客戶使用積分的熱情及興趣；2、通過周末活動雙倍積分有效提高周末老客戶上門暖場；3、通過“老帶新”上門多倍積分/成交多倍積分提高業主帶動圈層熱情；通過“經營老業主”系列活動的開展，提高業主積極上門旺場及“老帶新”活動效率；渠道渠道“伏擊伏擊”“順藤摸瓜順藤摸瓜”戰略戰略客戶拓展客戶拓

30、展節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略活動建議活動建議現場提升現場提升Gemdale Corporation客戶拓展客戶拓展節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略活動建議活動建議現場提升現場提升客戶拓展執行分解客戶拓展執行分解月份月份日期日期拓展對象10月10.1-10.7國慶假期10.8-10.14華南塑膠城10.15-10.21裕元工業區10.22-10.28重點村委（黃江）11月10.29-11.4招行私人銀行11.5-11.11證券公司貴賓客戶11.12-11.18高爾夫俱樂部會員11.19-11.25合作單位12月11.26-12.2寶馬車行車友會12.3-12.9潮商協會12.10-12.1

31、6臺商協會12.17-12.23浪騎游艇會會員12.24-12.30清華大學總裁班Gemdale Corporation客戶拓展客戶拓展節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略活動建議活動建議現場提升現場提升關于轉介成交：項目共成交64套，其中轉介成交22套，占比高達34%，超過三分之一；轉介促進：增加三級市場代理公司轉介；精選分行集中誓師大會；重點分行上門拜訪；成交分行及時鼓勵；及時解決分行轉介相關問題“他山之石，可以攻玉他山之石，可以攻玉”加強轉介拓展，提高拓展效率加強轉介拓展，提高拓展效率Gemdale Corporation現場提升現場提升節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略活動建議活動建議客戶拓

32、展客戶拓展客戶服務提升客戶服務提升銷售服務提升銷售服務提升專業服務與尊貴體驗：全程“金燕尾”管家服務，秋冬季節給女士提供披肩，來訪客戶提供養生茶飲等尊貴專屬服務；每次活動前培訓不僅培訓現場銷售，對物業相關人員也做相應的培訓，提高客服對項目活動的專業性，提升服務質量。節日上門拜訪、特殊情況上門簽約，只要客戶有需要，就滿足客戶需求，提升客戶滿意度，促進圈層口碑；針對入伙業主，銷售一對一跟蹤服務，對業主裝修、改造時遇到的問題及時處理，提高客戶入伙后的居家滿意度。銷售現場服務的提升銷售現場服務的提升Gemdale Corporation現場提升現場提升節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略活動建議活動建議客

33、戶拓展客戶拓展現樓展示，樓間距掩飾現樓展示，體現物業的品質感，同時園林的展示，即可以提升展示效果，給客戶信心；園林通過樹種的搭配，掩映項目樓間距小的特點，降低客戶的對樓棟密度的抗拒。花園的擴大與氛圍打造擴大花園面積，增加產品賣點，但價格上依然維持前期價格與周邊木有增加花園面積的物業價格相同，讓客戶感知實惠，促進成交；院子面積擴大后，著力提升生活體驗感，院子里可擺放休閑座椅、畫架、攝影支架及各類小品，各個院子主題不同（如：打造可打高爾夫的院子）產品物業價值的提升產品物業價值的提升Gemdale Corporation現場提升現場提升節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略活動建議活動建議客戶拓展客戶拓展

34、現場銷控的展示現場別墅銷控的展示，有利于客戶對別墅物業銷售情況的了解，同時銷控展板的操作便利性，有利于對客戶的逼定。別墅價格抗性引導別墅物業贈送面積和拓展面積較多，通過使用面積的單價與客戶溝通，容易讓客戶接受，降低客戶單價抗性。現場客戶策略的提升現場客戶策略的提升Gemdale Corporation現場提升現場提升節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略活動建議活動建議客戶拓展客戶拓展現場銷售團隊的提升現場銷售團隊的提升周周有培訓，月月要總結堅持每周有培訓，打造學習型團隊；邀請集團內訓師現場培訓，增加銷售同事的知識面和銷售技巧，培訓科目：奢侈品專題講座、別墅逼定技巧、銷售冠軍分享、銷售禮儀、與客戶溝

35、通的技巧、如何調整心態、電話CALL客技巧、降息給房地產帶來的影響等“他山之石，可以攻玉”月月組織銷售同事總結分享成功經驗，團隊共同提升。Gemdale Corporation現場提升現場提升節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略活動建議活動建議客戶拓展客戶拓展合格的銷售人員不不間斷斷培培訓末位淘末位淘汰制汰制團隊PK賽現場銷售團隊的提升現場銷售團隊的提升Gemdale Corporation活動建議活動建議節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略現場提升現場提升客戶拓展客戶拓展10月13日別墅全新樣板房開放10月27日11月10日12月8日其他周末均為暖場活動日期日期銷售銷售節點節點活動活動秋季快樂養生節

36、健康運動與養生講座+運動有獎比賽我和湖山有個約會業主私家宴活動設置原則：1、圈層活動收客，周末活動暖場，提高現場人氣；2、活動線上高舉，線下落地追求品質。10月20日御溪組團聯排開盤秋季養生“私家宴”11月25日12月30日風水師看房活動湖山有約 玉女掌門人周慧敏活動線條規劃活動線條規劃Gemdale Corporation活動建議活動建議節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略現場提升現場提升客戶拓展客戶拓展主題：主題：秋季運動養生節別墅樣板房開放邀請老業主及其親屬朋友、誠意客戶、來訪客戶現場開展湖邊垂釣、環湖慢騎、湖畔高爾夫、登山等健康體育運動。通過活動促進客戶上門。時間：10月13日（周六）地點

37、：項目現場節點意義：1、別墅樣板房開放活動，向市場傳遞項目啟動別墅銷售的信息；2、通過運動養生節的活動，作為CALL客噱頭，增加現場人氣。活動建議一活動建議一Gemdale Corporation活動建議活動建議節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略現場提升現場提升客戶拓展客戶拓展主題：主題：秋季養生“私家宴”御溪組團聯排開盤邀請誠意客戶，金地業主、別墅業主，高端養生美食（燕窩、冬蟲夏草）品鑒，現場養生講座，有獎游戲互動等。時間：10月20日（周六）地點：項目現場節點意義：1、別墅御溪組團的開盤，現場銷售重點將由高層銷售轉為別墅銷售；2、開盤活動的媒體推廣，將大大促進現場別墅客戶的來訪，促進別墅銷售

38、；3、開盤當天配合養生“私家宴”活動，增加現場人氣，促進開盤銷售。活動建議二活動建議二Gemdale Corporation活動建議活動建議節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略現場提升現場提升客戶拓展客戶拓展主題：主題：秋季快樂養生節邀請誠意客戶參加中醫養生及理療知識講座，與養生館合作，派發理療養生券及養生讀本，提高誠意客戶活動參與度。時間：10月27日（周六）地點：項目現場節點意義：1、項目現場秋高氣爽，非常適合養生，客戶對現場環境資源也非常認可，養生主題活動，客戶參與度高，容易產生共鳴；2、與理療中心合作，持續開展客戶養生體驗，增加人氣，提高項目認可度。活動建議三活動建議三Gemdale Co

39、rporation活動建議活動建議節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略現場提升現場提升客戶拓展客戶拓展主題：主題：業主私家宴在木棧道舉辦長桌宴，邀請別墅及高層業主；或針對別墅業主在樣板房舉辦業主生日PARTY，邀請業主的朋友以參加生日宴會的形式體驗項目時間：11月10日（周六）地點：項目現場節點意義：1、通過業主專場的形式提升業主對金地品牌的認同感和歸屬感；2、針對業主推動老帶新。活動建議四活動建議四Gemdale Corporation活動建議活動建議節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略現場提升現場提升客戶拓展客戶拓展主題：主題：問道湖山，風生水起邀請華南著名風水師論道湖山，從風水的角度解密科學生活

40、和住家，邀請老業主及其親屬朋友、誠意客戶、來訪客戶參加“風生水起”論壇。時間：11月25日（周日）地點：項目現場節點意義：1、通過“風生水起”的活動，CALL前期來訪客戶，通過風水角度，解密湖山龍虎之地，旺家之宅，增加客戶對項目的認可，促進成交；活動建議五活動建議五Gemdale Corporation活動建議活動建議節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略現場提升現場提升客戶拓展客戶拓展主題：主題：湖山有約 玉女掌門人周慧敏的美麗人生通過邀約玉女掌門人周慧敏來現場參與發布會活動，分享健康生活，保養秘笈，吸引客戶來訪，同時國內最大的住區山體森林SPA開放也將讓項目的奢逸價值落地；時間：12月8日（周六

41、）地點：項目現場節點意義：1、國內最大的住區山體森林SPA開放；2、聯排別墅組團加推，年關銷售沖刺。活動建議六活動建議六Gemdale Corporation活動建議活動建議節點鋪排節點鋪排渠道策略渠道策略現場提升現場提升客戶拓展客戶拓展主題：主題：我和湖山有個約會利用年底回饋業主之際，再次拉近金地品牌與業主的良好關系。配合之前的業主私家宴，在業主自身的圈內建立良好的品牌口碑，樹立項目良好的對外形象。借此機會為年底任務做沖刺準備。時間：12月30日（周日）地點：深圳音樂廳節點意義：1、通過業主回饋之際，聯誼老業主，增加項目口碑宣傳；2、加大推動老帶新，提高業主參加活動的積極性。活動建議七活動建

42、議七Gemdale Corporation紅酒雪茄品鑒紅酒雪茄品鑒，雪茄禮儀講座，下午茶！名品品鑒會樣板房參觀+紅酒品鑒+茶歇+奢侈品展覽+冷餐會紅酒雪茄品鑒日勝者總裁班節點鋪排節點鋪排推廣渠道推廣渠道客戶拓展客戶拓展活動建議活動建議其他暖場活動建議其他暖場活動建議Gemdale Corporation理財講座邀請知名理財師進行專題理財分享+客戶抽獎養生講座邀請女企業家、女性管理者、總裁夫人，課程講座+養生講座+茶歇財富講座名媛會堂品質生活節點鋪排節點鋪排推廣渠道推廣渠道客戶拓展客戶拓展活動建議活動建議其他暖場活動建議其他暖場活動建議Gemdale Corporation最后，我們堅信：只有努力，金地湖山大境的明天才更好！Gemdale Corporation匯報結束！匯報結束！Gemdale Corporation