1、蓮湖蓮湖高陵工業園高陵工業園整體規劃及營銷策略整體規劃及營銷策略廣州滔略企業管理有限公司廣州滔略企業管理有限公司1.贏才網，專注房地產職業機會！贏才網，專注房地產職業機會！2.注冊贏才網會員，一鍵下載贏商網熱門干貨資料，掃二維碼，進入贏才網！注冊贏才網會員，一鍵下載贏商網熱門干貨資料，掃二維碼，進入贏才網！ 區位，注定西安要發展！西安市的區位條件、交通通信樞紐的地位及其在隴海蘭新沿線較強的經濟及科技實力，決定了其應該成為沿橋地帶的交通通訊中心、商貿金融中心，高新技術產業基地、全方位開放的大都市。西安正在成為新亞歐大陸橋中國段的經濟中心，其周邊的關中地區也將成為沿橋經濟帶的經濟核心區，以此地區為

2、依托，西安自然擔負起了大陸橋經濟帶的心臟作用。蓮湖高陵工業園蓮湖高陵工業園A A、B B、兩塊工業用地的開發，迎合了、兩塊工業用地的開發，迎合了西安的大發展。西安的大發展。通過對兩地塊的開發帶動蓮湖高陵工業園新一輪的開發熱潮。通過兩地塊的招商引資帶動園區區域經濟的發展，提高 園區的財政稅收。通過兩地塊的啟動，樹立園區開發的新形象。開發的三地塊目的開發的三地塊目的國家級西安高新技術產業開發區國家級西安高新技術產業開發區:以建成國內一流、中西部最大的高新技術產業創新城為目標，加快集中新建區二期、西部電子社區、軟件園、醫藥工業園、生物醫藥科技園等園區的開發建設。發展科技含量的新興產業。培育電子信息、

3、生物工程和新醫藥、光機電一體化和新材料等支柱產業。國家級西安經濟技術開發區國家級西安經濟技術開發區:堅持“產業以工業為主、企業以外資為主、產品以出口為主，致力于培育和發展高新技術產業”的方針，積極發展出口加工園區，加快科技成果產業化和企業技術創新步伐。西安曲江旅游度假區西安曲江旅游度假區:以皇家園林風格為主調，恢復曲江水面，逐步建成集觀光、休閑、娛樂、會議、美食、購物為一體，具有盛唐文化特色、設施完備、服務標準高的一流旅游度假區。西安園區發展概況西安園區發展概況以高新技術產業為主導，發展新興優勢產業以高新技術產業為主導，發展新興優勢產業 電子信息產業：電子信息產業：優先發展微電子技術、軟件技術

4、、計算機與網絡技術、通訊技術、開發應用網絡技術和流通領域信息化技術。現代生物與新醫藥產業：現代生物與新醫藥產業：重點進行具有自主知識產權的新型生物疫苗、加快基因工程、細胞工程、生物化工新產品、基因芯片、生物育種和生物制劑的研制開發。光機電一體化產業：光機電一體化產業：重點發展模糊變頻技術、新型數顯裝置、先進掃描成像系統、光電醫療器械、紅外微光弱光遙感儀器等產品。航天航空工程：航天航空工程：發展成為國內支線、干線飛機及部件、無人機、航空地面設備、等技術和裝備的重要研發生產基地。新材料和高效節能環保產業新材料和高效節能環保產業：重點研究開發高性能復合材料、生物醫學用高分子材料等新材料產品。重點開發

5、污水處理、環境監測等環保設備和產品。西安園區發展特點（一）西安園區發展特點（一）用高新技術改造傳統產業，努力提高產業整體素質和競爭力用高新技術改造傳統產業，努力提高產業整體素質和競爭力 促進高新技術與傳統產業的嫁接、融合，堅持實施名牌戰略，扶優扶強，調整、淘汰一批技術落后、資源消耗大、污染嚴重的產業。裝備工業裝備工業運用高新技術對現有的裝備工業進行技術改造。加快交通運輸設備、高壓輸變電成套設備、礦山、冶金、筑路等專用機械設備等行業的技術進步。輕工業輕工業紡織服裝和皮革業。形成紡織服裝工業體系。加快形成皮革工業體系。食品飲料業。開發碳酸飲料、果汁飲料等優勢產品，加快果品深加工，重點開發方便食品和

6、休閑營養食品。日用化工。開發低污染和無磷系列洗滌用品，高檔保健名牌化妝品。西安園區發展特點（二）西安園區發展特點（二）縱觀西安園區的概況,我們發現：無論在功能定位上，還是在內部產業結構的劃分上，都不同程度的存在重復建設的痕跡。與東南沿海等發達地區相比，西部的園區經濟剛剛起步，而近乎模式化的開發，使眾多的園區失去了個性與特色。隨后的招商工作也就自然成為了一杯艷麗的苦酒。只有堅持走特色化功能定位和產業格局的開發思只有堅持走特色化功能定位和產業格局的開發思路，路，園區經濟才能夠綻放它迷人的魅力。園區經濟才能夠綻放它迷人的魅力。長安園區眾多，“一帶九園”星羅棋布，遍布在1578平方公里的古老土地上秦嶺

7、北麓生態旅游發展帶：秦嶺北麓生態旅游發展帶：形成一批大規模、高品位、高層次規范旅游產業；長安科技產業園：長安科技產業園：以高新科技產業為主導，發揮科技產業帶動經濟的龍頭作用。長安大學城：長安大學城：發揮高等教育強大優勢，提高科技轉化率，帶動第三產業大發展。王寺私營經濟園區：王寺私營經濟園區：以發展西北最大的私營經濟園區為目標，發展非公有制經濟。郭杜工業園區：郭杜工業園區：以長安高科技產業園為依托、以加工業為主導。韋區科技產業園區：韋區科技產業園區：依托航天航空新技術發展高科技產業。西安御園：西安御園：加快地方特色的旅游新產品開發，促進旅游產業大發展。灤鎮旅游科技園：灤鎮旅游科技園：以電子軟件工

8、業、溫泉度假、休閑別墅群為主要發展方向、引鎮經貿產業園：引鎮經貿產業園：依托西康鐵路和引鎮火車站、發展倉儲業、農產品深加工業。長安農業科技示范園：長安農業科技示范園：以資源保護與生態建設為目標，樹立都市農業區的新形象。長安園區發展現長安園區發展現狀狀圍繞實施“一帶九園”開發戰略，長安區大力改善投資環境，以優惠的政策吸收一批高科技含量、高附加值的企業落戶。長安區出臺了關于進一步整治和改善投資環境的實施意見和項目會審、承諾制等具體措施。成立了投資服務中心和企業投訴中心，提供良好的投資環境。放眼長遠、大膽讓利。對生產經營性稅收貢獻大的投資項目，給予減收費或返還征地稅費的優惠。引入引入“經營城市經營城

9、市”理念：以土地換資金，以政策換資金，以資源換理念：以土地換資金，以政策換資金，以資源換資金。資金。長安園區長安園區招商政策及經營策略招商政策及經營策略 區域園區規劃太多，功能定位有重疊，競爭激烈。園區的開發生搬硬套，偏離市場。功能定位上沒有創新，缺乏特色。蓮湖高陵工業園如何才能獨樹一幟蓮湖高陵工業園如何才能獨樹一幟？長安園區面臨的問題長安園區面臨的問題 蓮湖高陵工業園地處長安中部，位于西灃一級公路與長安大道交匯處，西安繞城高速擦肩而過，西臨西漢高速，東臨子午大道，市內公交直通園區，交通便利。區內規劃有長安區政府新址。陜西師范大學、西安郵電學院等重點院校已入住園區，科技優勢得天獨厚。規劃面積1

10、5.6平方公里。分為工業園、大學城（北區）、工業園中心三大功能區。目前投資2.2億元，完成了園區主干道路等配套工程的建設。已建成面積8.7km2。建成項目76個，形成了機械電子、光纖光纜、生物醫藥、新型建材、辦公家具、高等教育等六大支柱產業。周邊現狀：東臨現在長安區政府所在地韋曲鎮。周邊最大的住宅項目為占地2200畝的紫薇田園都市。與長安科技產業園形成園中園優勢。郭杜工業園概況郭杜工業園概況蓮湖高陵工業園，蓮湖高陵工業園，一個擁有先天優勢的發展中園區。一個擁有先天優勢的發展中園區。區位優勢區位優勢：東連長安區政府和大學園、北接西安高新技術產業開發區、南臨秦嶺北麓旅游帶和西安“三園”。交通優勢：

11、交通優勢：210國道和長咸公路在園區中心交匯通過，北接西安繞城高速公路，西安漢中、西安戶縣高速公路、多路公交、數百輛客車往來穿梭。園中園優勢：園中園優勢：總投資26億元的長安科技產業園入住郭杜，對郭杜工業園產生了極大的帶動和輻射作用。科技優勢：科技優勢：地處西安南郊，周邊大專院校、科研院所聚集，已有17戶企業與大專院校及科研院所建立了合作關系。政策優勢政策優勢：市級小城鎮綜合改革試點單位，西安市賦予郭杜鎮人事管理、項目審批、土地使用權和戶籍管理等系列優惠政策。品牌優勢：品牌優勢：“國家級綜合改革試點”單位，“全國鄉鎮企業科技園”，聯合國“可持續發展的中國小城鎮政府管理項目試點”命名。郭杜工業園

12、三地塊優勢分析郭杜工業園三地塊優勢分析 園區特色化不夠鮮明，產業格局沒有形成差異化的競爭優勢。緊鄰西部大學城，輕視了10萬大學生消費的巨大潛力。園區位居長安區中心位置，應利用自身的地位優勢，成為長安園區的核心，而現有的產業格局卻忽略了自身的優勢。韋郭路橫穿園區東西，阻隔了南北人流的往來，不利于園區的整體管理；西灃路縱貫南北，龐大的車流量同樣阻隔了園區東西人流的往來，給園區的整體管理造成了極大的不便。郭杜工業園三地塊劣勢分析郭杜工業園三地塊劣勢分析 長安園區眾多，郭杜工業園恰好被其他園區四面包圍，區域競爭異常激烈。特色不足，難以形成差異化競爭，實現中部突破難度較大。工業園三地塊威脅分析工業園三地

13、塊威脅分析 區政府的遷入，可形成區域政務中心，對整體招商有促進作用。園區眾多的“封號”，形成了獨特的品牌優勢。西北相交長安科技產業園，競爭的同時也形成了獨特的“園中園”效應。工業園三地塊機會點分析工業園三地塊機會點分析 將自身的優勢轉化為投資者的利益，完成三地塊的招商引資。抓住現有機會進行推廣，促進招商引資的速度。完善區域規劃和建設，調整產業布局，帶動區域經濟的發展。進行創新開發，建立園區特色，打造園區的實力。工業園，到底怎么辦？工業園，到底怎么辦？通過對西安園區、長安園區、郭杜工業園的分析，我們似乎找不到更為新鮮的產業項目？現有的園區幾乎涵蓋了高科技、電子信息、新型建材、食品飲料加工、日用化

14、工、貿易等產業！但我們同時發現，所有的園區在產業結構上均為綜合性園區。到目前為止，除了旅游發展帶以外，整個西安園區市場還沒有一個真正的專業化園區。專業化，興許就是郭杜工業園的市場切入點。定位思考定位思考 三地塊的面積都不是很大，不可能形成綜合性工業園區。單一性專業基地的開發能使小面積地塊形成規模效應，使得招商引資目標明確。專業基地的開發形成規模效應后，能帶動周邊地塊的聯動相關開發。定位原則定位原則專業化，特色化。專業化，特色化。A A、C C地塊定位地塊定位 由于A、C地塊周邊規劃以產業園區用地為主，其規劃定位的余地較大。考慮到地方的經濟發展和財政收入，我們對兩地塊的策劃定位盡量從全方位、多角

15、度去思索、論證，給客戶提供更大的選擇空間。南郊作為西安未來幾年的發展重點，隨著高新經濟技術開發區的二期啟動、長安縣由縣升區以及“一帶九園”的強檔規劃，南郊早已成為投資開發的熱土。能否將兩地塊打造成為長安園區的“企業總部”，與“企業壹號公園”形成競爭與互動；滿足企業成長發展的需求；提升郭杜工業園的整體品質；增加地方的財政收入，成為我們首先考慮到的問題。位置：位置：A地塊位于工業園中部，東臨大學城，南臨南環路、西臨周岔路，北臨韋郭大道，基地南北狹長，東西短促。面積：面積：實用面積177083.9平米（265.63畝）。優勢：優勢：地塊三面臨路，交通便利。鄰大學城，人文環境好，學生消費市場潛力巨大。

16、地塊方正，利于整體規劃布局。劣勢：劣勢：面積較小，不宜形成規模效應。若要打造CBD，無論從占地面積，周邊環境，商業配套，還是市政配套，區域特點等方面均不具備條件。A A地塊概況地塊概況優越的交通、地理、人氣看旺！優越的交通、地理、人氣看旺！位置：位置：C地塊隔西灃路與B地塊相望，周邊屬于規劃中的科技產業園區，整體休閑娛樂配套區安排在西灃路東的B地塊內。面積：面積：總占地面積二百多畝，周邊有大面積產業用地。優勢：優勢：臨西灃路，交通便利。緊鄰長安科技產業園，易于形成規模效應。劣勢：劣勢：基地規模較小。C C地塊概況地塊概況一張可以繪制藍圖的白紙一張可以繪制藍圖的白紙企業總部作為辦公用地企業總部作

17、為辦公用地它需要什么特點？它需要什么特點？它的客戶群體又在哪里？它的客戶群體又在哪里？它是否有可行性？它是否有可行性？企業總部對地方財政稅收的影響企業總部對地方財政稅收的影響 以低價位或以零價位吸引有實力的企業將總部辦公設在兩地塊，自然企業總部的關系也將遷入園區，勢必增加園區的稅收。企業總部辦公用地與工業生產用地相比較小，以C地塊的規模來說，也只能溶納六、七家中型工業生產企業；如果吸引企業總部辦公，至少溶納二十家以上的中型企業。從稅收和園區財政收入上來看，總部要比工業生產企業的財政收入高出很多。企業總部，能為地方財政帶來高收入！企業總部，能為地方財政帶來高收入！從地塊特征，來看發展潛力從地塊特

18、征，來看發展潛力 交通：交通：A地塊三面臨路,C地塊臨西灃路，交通便利。周邊：周邊：緊鄰長安科技產業園，周邊是大量的工業用地，易于形成規模效應。政策：政策：郭杜工業園優惠的招商政策對企業總部有吸引力。配套配套：田園都市的建成，大學城的投入使用，三地塊周邊的配套將逐步完善。企業壹號公園企業壹號公園：企業壹號公園提出了辦公別墅的概念，同時也將此概念炒作起來。A、C地塊臨近企業壹號公園，與企業壹號公園形成競爭和互動關系。地塊大小：地塊大小：兩地塊的大小分別為200多畝和300多畝，若將其劃分為不同的小塊進行招商，可溶納50100家企業，這個數量對企業總部的開發是比較合適的。地塊特征，適合于企業總部的

19、開發！地塊特征，適合于企業總部的開發！城區：城區：城區內寫字樓市場的形成，與其傳統的商業氛圍、便捷的交通是分不開的。由于土地成本較高，這一區域內的寫字樓只能以中高檔為主。高新區：高新區：2002年，西高新在建寫字樓總面積為536493平方米，新開發寫字樓總面積為780742平方米，總面積達到1317235平方米，據業內人士分析，如果按靜態的計算，2002年的供應量最早也需在2006年才能釋放完畢。南二環：南二環：南二環的寫字樓尤其集中在朱雀路口到西二環以東，相對便利的交通使南二環的寫字樓備受市場的關注，并且奠定了其高昂的市場價位。西安寫字樓發展概西安寫字樓發展概況況從西安寫字樓的分布來看除了火

20、炬大廈周邊高新路一帶寫字樓從西安寫字樓的分布來看除了火炬大廈周邊高新路一帶寫字樓比較集中，西安還沒有形成寫字樓集體，規模效應不足。比較集中，西安還沒有形成寫字樓集體，規模效應不足。西安的寫字樓市場開發量龐大。西安的寫字樓市場開發量龐大。開發商競爭重點仍然是服務、位置和產品。開發商競爭重點仍然是服務、位置和產品。適度性價比也成為寫字樓市場競爭的利器。適度性價比也成為寫字樓市場競爭的利器。寫字樓的地段優勢及地價的升高，使項目已很少提到升值的概念。寫字樓的地段優勢及地價的升高，使項目已很少提到升值的概念。項目內部的相關配套設計成為開發商的一大賣點。項目內部的相關配套設計成為開發商的一大賣點。從規模和

21、定位來看，規模都不斷擴大，中高檔次的寫字樓項目日益增多。從規模和定位來看，規模都不斷擴大，中高檔次的寫字樓項目日益增多。從價位上看，從從價位上看，從5000-60005000-6000元每平方米至上萬元每平方米的占絕大多數。元每平方米至上萬元每平方米的占絕大多數。企業別墅式辦公空間企業別墅式辦公空間“企業壹號公園企業壹號公園”已經出現。已經出現。雖然，開發商在服務、相關配套和物業管理等方面下功夫，滿足入駐企業雖然，開發商在服務、相關配套和物業管理等方面下功夫，滿足入駐企業發展和創業的條件。但面對眾多寫字樓的同時開發，市場供求矛盾已成為發展和創業的條件。但面對眾多寫字樓的同時開發，市場供求矛盾已

22、成為開發商無法承受的傷痛。開發商無法承受的傷痛。西安寫字樓的開發特點西安寫字樓的開發特點 隨著社會的發展，需求的多樣性愈加明顯，寫字樓開發也面隨著社會的發展，需求的多樣性愈加明顯，寫字樓開發也面向不同消費階層提供高、中、低端的產品。向不同消費階層提供高、中、低端的產品。由于目前很多企業在不斷發展，原來一些小企業、小公司在發由于目前很多企業在不斷發展，原來一些小企業、小公司在發展壯大后，會按市場規律改善其辦公環境，樹立企業自身形象，展壯大后，會按市場規律改善其辦公環境，樹立企業自身形象，完成升級換代，勢必要向高端的寫字樓入駐。完成升級換代，勢必要向高端的寫字樓入駐。市場上出現的很多高檔寫字樓，從

23、安全性、辦公環境和服務等市場上出現的很多高檔寫字樓，從安全性、辦公環境和服務等方面都做的很好，但太高的價位使得市場上供過于求。但這并不方面都做的很好，但太高的價位使得市場上供過于求。但這并不能代表高檔寫字樓沒有發展空間了。能代表高檔寫字樓沒有發展空間了。寫字樓的發展前寫字樓的發展前景景 如果有低價位的高檔寫字樓，誰會不想要如果有低價位的高檔寫字樓，誰會不想要！從前期的分析中我們看到，從地方財政稅收方面，從前期的分析中我們看到，從地方財政稅收方面，從從C C地塊的地塊特征方面，從西安寫字樓市場來看，地塊的地塊特征方面，從西安寫字樓市場來看，企業總部的開發都有其可行的一面。企業總部的開發都有其可行

24、的一面。所以，結合兩地塊的具體情況，面對市場的需求，所以，結合兩地塊的具體情況，面對市場的需求，將兩地塊打造成為長安園區的將兩地塊打造成為長安園區的“企業總部企業總部”也有其充也有其充分的市場可行性分的市場可行性 功能定位：功能定位：“新企業總部新企業總部”形象定位：新長安的財智中心形象定位：新長安的財智中心 A A、C C地塊定地塊定位位租用租用自建或自購自建或自購高檔高檔低檔低檔123從西安寫字樓市場來看，從西安寫字樓市場來看，1 1、2 2、3 3消費群都是兩地塊的目消費群都是兩地塊的目標對象。標對象。消費群消費群1 1：目前計劃購買或自建高檔寫字樓的企業，他們是我們的主：目前計劃購買或

25、自建高檔寫字樓的企業，他們是我們的主要目標對象。要目標對象。消費群消費群2 2：目前租用著高檔寫字樓，年租金在：目前租用著高檔寫字樓，年租金在6060萬元以上，他們是第萬元以上，他們是第二目標對象。二目標對象。消費群消費群3 3：目前已有自已的高檔寫字樓，希望能有更好環境的企業，：目前已有自已的高檔寫字樓，希望能有更好環境的企業，是第三目標對象。是第三目標對象。A A、C C地塊的客戶來地塊的客戶來源源“新企業總部新企業總部”的業主必須符合的業主必須符合“新新”的要求，既其所從事的行業的要求，既其所從事的行業或者領域，必須是經濟結構中的新增長點。或者領域，必須是經濟結構中的新增長點。（1）外埠

26、企業在西安的分支機構（2）大專院校的科研基地（3）國內企業進軍西部的根據地（4）本地大型文化傳播公司（5）本地專業的商務服務公司（6）本地的大型生物研究公司（7）本地大中型信息咨詢公司（8）IT業發展公司招商目標群體招商目標群體兩地塊，是在跟高檔寫字樓市場搶客戶！兩地塊，是在跟高檔寫字樓市場搶客戶！目標客戶，看重什么？目標客戶，看重什么？他們是一群正在發展的企業，也是區域經濟發展的新增長點，他他們是一群正在發展的企業，也是區域經濟發展的新增長點，他們對企業的辦公環境要求很高，他們不但要面子還要經濟同時更們對企業的辦公環境要求很高，他們不但要面子還要經濟同時更要發展，所以他們會考慮：要發展，所以

27、他們會考慮：辦公場所是否能為企業的整體形象加分辦公場所是否能為企業的整體形象加分 辦公場所的所在地是否有經濟發展潛力辦公場所的所在地是否有經濟發展潛力 辦公場所的周邊配套是否對企業有利辦公場所的周邊配套是否對企業有利 辦公場所的性價比是不是市場上最好的辦公場所的性價比是不是市場上最好的 辦公所在地的政策支持如何辦公所在地的政策支持如何 對辦公場所的投資是否有升值潛力對辦公場所的投資是否有升值潛力辦公場所是否能為企業的整體形象加分 辦公場所的所在地是否有經濟發展潛力 辦公場所的周邊配套是否對企業有利 辦公場所的性價比是不是市場上最好的 辦公所在地的政策支持如何 對辦公場所的投資是否有升值潛力企業

28、自由設計，獨立的空間和區域，獨家獨院 西安的南擴，長安區的區域經濟發展 大學城及B地塊的開發將提高周邊配套 土地的價格決定了兩地塊的性價比 郭杜工業園的優惠政策 郭杜工業園土地的升值直接影響兩地塊的升值已建成的高檔寫字樓，有面子但缺少個性一般都建在經濟比較好的區域 周邊大多有比較成熟的配套環境 價格相對較高，每平米在5000元左右 沒有太多的政策支持 因為價格相對較高，升值潛力不是很明顯目標群關心的目標群關心的A、C兩地塊兩地塊高檔寫字樓高檔寫字樓與競爭對手的比較與競爭對手的比較要想從高檔寫字樓市場搶客戶，最大的競爭點應該從性價要想從高檔寫字樓市場搶客戶，最大的競爭點應該從性價比入手，而性價比

29、是由土地價格決定！比入手，而性價比是由土地價格決定！A A、C C地塊招商策地塊招商策略略用低價格土地策略提升性價比，吸引投資商！用低價格土地策略提升性價比，吸引投資商！使用低價格或零地價策略，吸引投資商來本地塊使用低價格或零地價策略，吸引投資商來本地塊建企業總部，快速開發兩地塊，提高區域經濟建建企業總部，快速開發兩地塊，提高區域經濟建設，提升區域財政收入，帶動整體郭杜工業園的設，提升區域財政收入，帶動整體郭杜工業園的形象和投資熱潮。形象和投資熱潮。經濟成本分析經濟成本分析無論以任何的價格出售土地，都要征地，進行道路、無論以任何的價格出售土地，都要征地，進行道路、照明、水電等基礎建設，其總體費

30、用是固定的。我們照明、水電等基礎建設，其總體費用是固定的。我們先從土地出售和開發進度來算一筆賬。先從土地出售和開發進度來算一筆賬。假設以五畝土地的開發計算：假設以五畝土地的開發計算：五畝土地在郭杜工業園的市值為五畝土地在郭杜工業園的市值為7575萬元。萬元。占地五畝的企業年上繳稅收最少在占地五畝的企業年上繳稅收最少在200200萬元以上。萬元以上。企業早半年落戶郭杜工業園，就可從財政收入中回企業早半年落戶郭杜工業園，就可從財政收入中回收了土地款，同時還帶來其它經濟收益。收了土地款，同時還帶來其它經濟收益。低價位只要提前半年讓企業落戶，那么，它就是可低價位只要提前半年讓企業落戶，那么，它就是可行

31、的方案。行的方案。企業總部有何優勢？用地性質，帶來不同效益用地性質，帶來不同效益 產業用地占地面積大，入區企業利稅有限。同樣產業用地占地面積大，入區企業利稅有限。同樣100100畝的地畝的地塊，產業用地或許只能容納一家企業，若按年最大利稅塊，產業用地或許只能容納一家企業，若按年最大利稅300300萬萬來記，地方規劃來記，地方規劃100100畝的產業用地，每年只能獲取利稅畝的產業用地，每年只能獲取利稅300300萬；萬；若建造若建造100100畝的企業總部，至少可容納畝的企業總部，至少可容納5 5家中小型企業總部家中小型企業總部的辦公用地，每家企業年利稅上繳按的辦公用地，每家企業年利稅上繳按20

32、0200萬計算。五家企業總萬計算。五家企業總部年上交地方利稅總額為部年上交地方利稅總額為10001000萬，從利稅總額方面來看，企萬，從利稅總額方面來看，企業總部是產業用地的業總部是產業用地的3 3倍有余。倍有余。產業用地的污染指數遠高于企業總部，所以，企業總部的產業用地的污染指數遠高于企業總部，所以，企業總部的規劃無論從經濟效益還是社會效益來講均優于產業園區規劃。規劃無論從經濟效益還是社會效益來講均優于產業園區規劃。企業園區與壹號公園的比較土地成本，決定了項目前景。土地成本，決定了項目前景。與長安科技產業園相比，企業總部同樣面臨便利的與長安科技產業園相比，企業總部同樣面臨便利的 交通和市重交

33、通和市重心南移的大環境。心南移的大環境。從投資經營的角度來講，壓縮成本開支就等于提高了利潤空間。從投資經營的角度來講，壓縮成本開支就等于提高了利潤空間。A、C地塊的建筑成本，按目前長安的建筑預算來看，每平米大地塊的建筑成本，按目前長安的建筑預算來看，每平米大概概1800元；加上每平米元；加上每平米500元的裝修費，每平米元的裝修費，每平米300元左右的土地元左右的土地費，合計不過費，合計不過2600元。元。而壹號公園每平米高達而壹號公園每平米高達3800元，況且，兩者在部分區塊形成了元，況且，兩者在部分區塊形成了相交的相交的“園中園園中園”效應，相比之下，買寫字樓要比自建個性化的效應，相比之下

34、，買寫字樓要比自建個性化的辦公空間貴出很多。辦公空間貴出很多。自建辦公空間的低成本，成為企業總部的最大誘惑點！自建辦公空間的低成本，成為企業總部的最大誘惑點！長安科技產業園總體規劃5平方公里，現入駐企業共有28家，最大的企業占地面極為120。38畝，最小的企業占地面極為10畝；最大的投資額為15000萬，最小的投資額為1500萬；最大的年產值預計為60000萬元，最小的年產值為2800萬元。按10%的利稅額計算，占地10畝，年產值2800萬元的企業，可上繳的利稅為280萬元。企業園區與科技產業園有“園中園”的效應，兩者的競爭互動已經形成，企業園區10目的可容納兩家小型企業，若按2800萬元的產

35、值預計，可實現利稅560萬元，土地的利用價值得到了更大的發揮。與長安園相比，與長安園相比，企業園區可實現土地利用價值的最大化！企業園區可實現土地利用價值的最大化！企業的發展渴望更大的空間，在地塊建筑風格的把握上，我們主張以簡約的后現代風格搭建造型各異的獨體空間，滿足企業經營辦公的自由化、個性化。既能擁有實用的空間，又能漳顯企業的實力，結合郭杜工業園的優惠招商政策，在投資規模上更比租用中檔寫字樓實惠。（1 1）獨體寫字樓）獨體寫字樓（2 2）后現代簡約風格）后現代簡約風格（3 3）多樣化的建筑造型）多樣化的建筑造型（4 4）園林化的環境建設）園林化的環境建設（5 5）人性化的內部結構）人性化的內

36、部結構兩地塊建筑風兩地塊建筑風格格 作為“新企業總部”，其內部規劃必須滿足入住企業商務活動的需求，具體包含以下內容：（1 1）企業獨體商務空間）企業獨體商務空間（2 2）企業總部會所）企業總部會所（3 3）園林景觀走廊）園林景觀走廊內部規劃內部規劃規劃要求規劃要求 容積率：容積率：0.60.6 樓高限制：樓高限制：3 3層層 退線：建筑退線不小于退線：建筑退線不小于3 3米米 主干道退線不小于主干道退線不小于6 6米米關于運作的幾個問題關于運作的幾個問題 零地價：零地價：如果政策不許零地價出讓土地，可先收地價款，企業在規定時間內完成建設并落戶本區后，分批從財政收入中返還土地款。用地面積：用地面

37、積：招商企業所用土地的地價不能高于年財政受收入的一半。建設：建設：企業取得土地后，在符合整體規劃部局的前提下，由園區統一進行建筑施工，保障園區開發的整體進度。所有權：所有權：為防止某些企業進行商業開發，可將土地所有權暫定為園區和企業共有，一定期限后轉為企業所有。物業管理：物業管理：為了控制園區的物業管理成本，成立大園區物業管理中心，為企業進行物業服務，同時形成以園養園。運作模式建議運作模式建議 地塊內部分塊：地塊內部分塊：將地塊內分別劃分出3、5、10、20畝不等的小塊，主要以5畝和10畝為主，各地塊由內部園林景觀道路聯結起來。生活配套區：生活配套區：地塊內設置規劃配套功能區，為企業做好生活服

38、務，同時成為本地塊的中心區。建筑設計：建筑設計：在同一建筑設計風格下，為每種不同規格的地塊設計多種建筑設計方案，供客戶選擇。同時在不影響整體建筑風格的情況下，客戶也可出資要求為其特別設計建筑方案規劃方面規劃方面運作模式建議運作模式建議 招商目標對象：招商目標對象：招商對象必需是將企業總部設在本地塊的企業。入區條件：入區條件：企業年繳稅收必需在100萬以上。價格策略：價格策略：土地價格以零價格出讓，但建筑工程由園區統一施工，園區成立專門的建設開發公司，建筑工程的利潤能與土地開發持平就可，這樣建筑價不會超過1800元每平米。對企業來說，相當于用1800元每平米的單價購買了一個高檔寫字樓。企業落戶：

39、企業落戶：招商合同簽定后，企業繳部分定金，企業必需在規定時間內與園區合作完成寫字樓的建設，并于規定時間內遷入園區，定金退回給企業，否則接退后時間收取部分土地款 產權買賣：產權買賣：企業落戶后，在規定時間內不得進行本寫字樓的買賣，如要進行買賣必需先交回土地款及違約金。招商方面招商方面B B地塊定位地塊定位 位置：位置：B地塊位于郭杜森林公園北部。西臨西灃路，東臨郭杜南街，基地南窄北寬成三角形狀，距鐘樓十五公里。面積：面積：占地49835平方米，隔規劃路與南邊的綠化區相臨。性質：性質：在功能規劃上，B地塊為森林公園的休閑配套區以及西灃路西邊“企業園區”規劃的休閑娛樂配套區。優勢：優勢：接近森林公園

40、，易于形成生態規模效應。顧園區東西塊，消費市場潛力巨大。劣勢：劣勢：處兩條公路中間，出入極為不便。兩邊車流量大，噪音污染嚴重。B B地塊概況地塊概況都市中、自然地、叢林處都市中、自然地、叢林處B地塊地塊都市中、自然地、叢林處長安區市場長安區市場缺少一個讓消費者有面子的高檔次餐飲休閑娛樂場所。投資者投資者市場的空缺點就是賺錢的機會B B地塊，將彌補長安區休閑娛樂市場的空缺點！地塊，將彌補長安區休閑娛樂市場的空缺點！長安餐飲娛樂市場分析1 1、行業市場，風向何處吹？、行業市場，風向何處吹？全球范圍內的休閑娛樂成為現代人生活不可缺少的重要部分；現代商務活動成為餐飲娛樂休閑行業。娛樂經濟已經成為全球經

41、濟發展新的增長點。2 2、明天，陽光燦爛！、明天，陽光燦爛！由縣升區、西安重心南移、“一帶九園”發展規劃提供了廣闊的空間。投資者和商務活動，必對長安的餐飲娛樂休閑行業提出更高的要求。除輻射長安園區以外，可成為南郊最大的生態餐飲、休閑、娛樂中 心。商務消費側重于私密空間的享用、自由氛圍的體驗、高雅脫俗的感受。檔次化的餐飲、休閑、娛樂中心期待早日落成。檔次化的餐飲、休閑、娛樂中心期待早日落成。投資前景分析（一）投資前景分析（一）空間，蘊藏財富！空間，蘊藏財富！長安園區眾多，隨著招商工作的逐步推進，大量的企業將會陸續進駐，必將形成龐大的高消費群體。紫薇田園都市作為長安科技產業園的住宅配套項目，高達5

42、萬之眾的居住人群，同樣會給B地塊的未來市場注入鮮活的動力。單體消費金額的居高不下，使得高檔休閑娛樂行業被眾多的投資者視為消費市場的新蛋糕。B地塊緊鄰森林公園，在叢林之中、花間水旁，營造自然愜意的自由空間，憑借便利的交通，在茶秀、酒吧、咖啡屋、高檔餐飲、洗浴、康體之間，讓疲于商務的精英們在自然的懷抱中享受繁忙之余的閑適與情趣。投資前景分析（二）投資前景分析（二）投資，勝在眼光！投資，勝在眼光！從資本運營的角度來講，任何投資行為均以獲取利潤為最終目的。有市場就有需求，有需求就要滿足，這符合一般的投資規律。與其它同類項目相比，這種交通便捷、依靠大面積高值綠化景觀、位居眾多園區之中的消費市場目前還未出

43、現。那么市場的空缺，正造就了投資的大好時機。關于長安的未來，沒有人能夠給它一個明確的界限；我們堅信，隨著西安重心的南移，長安“一帶九園”大規劃的逐步落實，長安的發展前途無量。功能定位功能定位西安近郊一個有自然特色的高檔餐飲休閑娛樂場所 形象定位形象定位大長安的生態生活 市場定位市場定位長安區及西安市的中高檔次餐飲娛樂消費者（同時也是C地塊的一個配套）招商目標群體招商目標群體本土餐飲行業：西飲集團、長安飲食等外埠餐飲：西餐、火鍋、紅碼頭老旦、皇城老媽、云南米線等洗浴行業：如浪淘沙，維多利亞、凱德華等商業房地產投資公司B B地塊定位地塊定位突出休閑娛樂功能 休閑區休閑區：茶秀、咖啡屋、酒吧、音樂吧

44、 娛樂區娛樂區：歌舞廳、影視廳、棋牌室、演藝廳 洗浴區：洗浴區：桑拿、水療、洗浴中心 康體區：康體區：美容美體、健身室、高爾夫訓練館、室內游泳池 餐飲區餐飲區：風味小吃、西式快餐、中式大餐內部功能劃分內部功能劃分B B地塊地塊建筑風格及整體環境建筑風格及整體環境 建筑風格：建筑風格：在一片郁郁蔥蔥之中，散落著清新雅致的茶秀、咖啡屋、酒吧，滿足現代人渴望自然，追求自由空間的心理趨勢，積水造山，廣種草木。在現代園區之中，打造一處清新的閑適之地。環境：環境：身在森林公園內，所以環境規劃必須符合公園的整體特點，結合建筑風格的定位，營造山水結合、虛實穿插、亭臺樓閣，清新雅致的園林氣韻。規劃要求規劃要求 容積率：容積率：0.25 樓高限制：樓高限制：2層 退線：退線：建筑退線不小于3米 主干道退線不小于6米