1、大學(xué)城項目可行性研究報告 第 1 頁 共 57 頁 目目 錄錄 第第 1 1 章章 總總 論論.3 1.1.項目背景與概況.3 1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo).6 1.3.問題與建議.7 第第 2 2 章章 項目投資環(huán)境與市場研究項目投資環(huán)境與市場研究.8 2.1.投資環(huán)境分析.8 2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析.11 2.3.銷售預(yù)測.19 2.4.營銷策略.24 第第 3 3 章章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件.26 3.1.建設(shè)規(guī)模.26 3.2.項目概況現(xiàn)狀.26 3.3.項目建設(shè)條件.27 第第 4 4 章章 建筑方案建筑方案.30 4.1.設(shè)計依據(jù).30 4.2.項目設(shè)計主題

2、和開發(fā)理念.30 4.3.項目總體規(guī)劃方案.31 4.4.建筑設(shè)計.33 4.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計.34 4.6.給排水設(shè)計.35 第第 5 5 章章 節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施.37 5.1.設(shè)計依據(jù).37 5.2.建筑部分節(jié)能設(shè)計.37 第第 6 6 章章 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價.38 6.1.編制依據(jù).38 6.2.環(huán)境現(xiàn)狀.錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.3.項目建設(shè)對環(huán)境的影響.38 6.4.環(huán)境保護措施.38 第第 7 7 章章 勞動衛(wèi)生與消防勞動衛(wèi)生與消防.40 7.1.指導(dǎo)思想.40 7.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施.40 7.3.消防設(shè)計.41 第第 8 8 章章 組織機構(gòu)

3、與人力資源配置組織機構(gòu)與人力資源配置.43 8.1.組織機構(gòu).43 8.2.人力資源配置.43 第第 9 9 章章 項目實施進度項目實施進度.44 9.1.項目開發(fā)期.44 9.2.項目實施進度安排.44 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 2 頁 共 57 頁 9.3.項目實施過程控制措施.44 第第 1010 章章 項目招投標(biāo)項目招投標(biāo).46 10.1.工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述.46 10.2.工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析.47 10.3.招標(biāo)依據(jù).49 10.4.招標(biāo)范圍.49 10.5.招標(biāo)方式.49 第第 1111 章章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.50 11.1.投資估算.50 11.

4、2.資金籌措.50 第第 1212 章章 財務(wù)評價財務(wù)評價.52 12.1.項目評估依據(jù).52 12.2.財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇.52 12.3.財務(wù)評價.52 12.4.不確定性分析.53 第第 1313 章章 社會評價社會評價.54 13.1.項目對社會的影響分析.54 13.2.風(fēng)險分析.54 13.3.社會評價結(jié)論.55 第第 1414 章章 研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議.56 14.1.可行性研究結(jié)論.56 14.2.建議.56 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 3 頁 共 57 頁 第第1 1章章 總總 論論 1.1.項目背景與概況 1 1、項目名稱：項目名稱：中振大學(xué)城項目 2 2、

5、承辦單位概況承辦單位概況 單位名稱：重慶中振土地綜合治理有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司 注冊資金：200,000 萬元 單位住所：業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 法定代表人：企業(yè)負責(zé)人：建設(shè)單位簡介：3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國家計委計辦投資200215 號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）；（3）國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；（4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例；（5）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法。4、編制范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對大學(xué)城項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容

6、、項目建設(shè)組織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進行全面論證和研大學(xué)城項目可行性研究報告 第 4 頁 共 57 頁 究。5、項目提出的理由 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約 1.52個百分點。重慶房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型

7、向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2010 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到 22 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭 2010 年達到人均建筑面積 35 平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。項目對城市建設(shè)將起到促進作用 2009 年，重慶市就五個重慶戰(zhàn)略發(fā)展做出了明確的部署規(guī)劃，其中提出了宜居重慶建設(shè)總體規(guī)劃，宜居重慶是以科學(xué)

8、發(fā)展觀為指導(dǎo)，緊緊圍繞以人為本的核心理念，以關(guān)注民生為重點，以實現(xiàn)人民群眾安居樂業(yè)為根本目的一項民心工程，堅持主城與區(qū)縣城并進，堅持城市和農(nóng)村并重，堅持建設(shè)與管理并舉，立足 14 個專項規(guī)劃，以提升居住品質(zhì)、優(yōu)化公共空間、完善服務(wù)設(shè)施為主線，努力把重慶建設(shè)成“居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好、繁榮和諧”的山水之城。重慶作為長江上游經(jīng)濟區(qū)的中心城市，其經(jīng)濟發(fā)展速度在西部經(jīng)濟中領(lǐng)先地位更加突出，對整個西部地區(qū)都具有較強的輻射力，在目前大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境下，重慶市委市政府提出要突出重慶城市形象建筑，提高重慶城市品位，加強城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)規(guī)劃，到 2012 年，重慶市人均住房建面將不低于

9、30 平方米，住房成套率不低于 90%，主城住宅智能化水平比例也將達到 70%。同時，隨著重慶經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使重慶城市居民的生活環(huán)大學(xué)城項目可行性研究報告 第 5 頁 共 57 頁 境、居住環(huán)境不斷得到改善。大學(xué)城項目符合重慶城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了“宜居重慶”的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城市化化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。解決勞動就業(yè)的需要解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題

10、已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP 增長 0.5 個百分點，則可提供 40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為重慶市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加重慶市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。6、擬建地點 本項目位于重慶市大學(xué)城南端，處于大學(xué)城中路與科南路交匯處，為大學(xué)城中心地段，總

11、占地面積 20228 平方米，東臨第三軍醫(yī)大，西臨重大校區(qū)，身處微電園近邊地帶，具有城市核心中高端人群外延承接優(yōu)勢和遠郊人群匯聚吸納效應(yīng)。項目在地理屬性上與東方劍橋及龍湖睿城緊鄰，受周圍大盤輻射，生態(tài)居住區(qū)更為接近，該區(qū)域有望成為繼“北部新區(qū)”、“新牌坊”之后的主城“第三高檔居住區(qū)”，項目向北可以延續(xù)目前大學(xué)城教育生態(tài)居住的中高端發(fā)展方向。從政策支持及市政規(guī)劃的發(fā)展角度出發(fā)，整體區(qū)域自成體系，將成為重慶經(jīng)濟發(fā)展的“第三極”。7、預(yù)期目標(biāo) 大學(xué)城項目擬在占地面積 20228 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 3，總建筑面積為 60684 平方米的 4 棟高層電梯住宅房（其中住宅面積 54372 平

12、方米，1-2 層商鋪面積 5052 平方米，地下停車場面積 9787 平方米，其他公共配套建筑 1260 平方米）。8、主要建設(shè)條件 本項目的建設(shè)是大學(xué)城整體開發(fā)項目的一部分，項目以建筑、自然與人和諧為理大學(xué)城項目可行性研究報告 第 6 頁 共 57 頁 念，項目所在 U8-10-3/02 地塊屬組團標(biāo)準(zhǔn) U 分區(qū)，將規(guī)劃打造成為高檔社區(qū)、大型商業(yè)配套、以及市政相關(guān)配套設(shè)施。是大學(xué)城未來的商業(yè)、文化、教育及居住中心，城市副中心。項目位于片區(qū)的心腹位置，強化了項目未來在區(qū)域內(nèi)的地位。周邊規(guī)劃的重要市政配套如大學(xué)、中學(xué)、集中式商業(yè)等均集中于片區(qū)中部區(qū)域，與本項目距離相對較近，后期本項目對其利用度相

13、對較高。項目所在區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達，通達性很強，西接西永大道緊接渝遂高速公路入口通達主城各區(qū)，高速順暢，地鐵 1 號線直達重慶窗口朝天門、輕軌 7 號太連接本項目至北培，途經(jīng)主城各大地區(qū)。外環(huán)高速 2009 年底已通車，從楊公橋至本項目經(jīng)渝遂高速及內(nèi)環(huán)立交全程約 16 公里，驅(qū)車 15 分鐘即可快速直達。經(jīng)渝遂立交至項目約 15 分鐘，從項目至成都約 2.5 小時。大學(xué)城 4 線 66 輛公交環(huán)城貫通，內(nèi)部交通往來暢達；從沙坪壩出發(fā)，乘大學(xué)城專線公交，約 30 分鐘抵達本項目；2011 年前雙碑大橋通車，從北部新區(qū)、江北至本項目僅需 15 分鐘。從項目至大學(xué)城內(nèi) 15 所大學(xué)及西永微電園僅需 5

14、 分鐘。隨著區(qū)域成熟度不斷提升，入住人口不斷增加，公交線路也會逐漸增多滿足區(qū)域的公共交通需求。重慶中振土地綜合治理有限公司實力背景重慶地產(chǎn)集團，注冊資金 20 億，為重慶首屈一指的大型國有企業(yè)，資金實力雄厚。做為重慶政府背景及經(jīng)濟實力強勁的企業(yè)，從根本上保障了開發(fā)項目的站位高度和開發(fā)的順利保障。同時工程建設(shè)方面的經(jīng)驗和資源優(yōu)勢也可以使得以工程建設(shè)為基礎(chǔ)的房屋修建具有較好的質(zhì)量和成本控制預(yù)期。1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號序號 項目項目 單位單位 數(shù)值數(shù)值 1 總用地面積 20228 2 規(guī)劃總建筑面積 60684 2.1 其中：住宅建筑面積 54372 2.2 其中：1-2 層商鋪建筑面積 5

15、052 2.3 其中：地下停車場建筑面積 9787 2.4 其中：其他配套建筑面積 1260 2.5 住宅單層建筑面積 330-670 2.6 戶型面積（建筑面積）30-95 3 建筑數(shù)量 棟 4 4 建筑樓層 層 26-28 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 7 頁 共 57 頁 5 室內(nèi)高層 m 2.9 6 綠化率%48.5 7 綠地率%38.5 8 容積率 3 9 建筑密度%33.3 10 車位數(shù)量 個 370 11 項目總投資 萬元 18,411.18 12 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 4,815.77 13 財務(wù)內(nèi)部收益率%78.82 14 靜態(tài)投資回收期 年 0.89 15 動態(tài)投資回收期 年

16、0.91 1.3.問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及重慶的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。重慶市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。大學(xué)城項目可行性研究報告

17、第 8 頁 共 57 頁 第第2 2章章 項目投資環(huán)境與市場研究項目投資環(huán)境與市場研究 2.1.投資環(huán)境分析 1 1、國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 2009 年是新世紀(jì)以來中國經(jīng)濟發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇的國際金融危機的嚴(yán)重沖擊和極其復(fù)雜的國內(nèi)外形勢，黨中央、國務(wù)院審時度勢，科學(xué)決策，帶領(lǐng)全國人民萬眾一心，共克時艱，堅持實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面實施并不斷完善應(yīng)對國際金融危機的一攬子計劃，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟增速明顯下滑的局面，實現(xiàn)了國民經(jīng)濟總體回升向好。初步測算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 335353 億元，按可比價格計算，比上年增長 8.7%，增速比上年

18、回落 0.9 個百分點。分季度看，一季度增長 6.2%，二季度增長 7.9%，三大學(xué)城項目可行性研究報告 第 9 頁 共 57 頁 季度增長 9.1%，四季度增長 10.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 35477 億元，增長 4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 156958 億元，增長 9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 142918 億元，增長 8.9%。全年全社會固定資產(chǎn)投資 224846 億元，比上年增長 30.1%，增速比上年加快 4.6個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 194139 億元，增長 30.5%，加快 4.4 個百分點；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 30707 億元，增長 27.5%，加快 6.0 個百分

19、點。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長 49.9%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長 26.8%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長 33.0%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長 23.9%，中部地區(qū)增長 36.0%，西部地區(qū)增長 35.0%。涉及民生領(lǐng)域的投資大幅增長。全年基礎(chǔ)設(shè)施（扣除電力）投資 41913 億元，增長 44.3%。其中，鐵路運輸業(yè)增長 67.5%，道路運輸業(yè)增長 40.1%，城市公共交通業(yè)增長 59.7%。居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)增長 61.8%，教育增長 37.2%，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)增長 58.5%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232 億元，增長 16.1%，增速比上年回落 4.8 個百分點。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)

20、據(jù)信息，09 年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。不僅一掃 08 年的頹勢，甚至超過了 07 年的發(fā)展水平。商品房銷售面積及銷售額大幅增長 1-11 月，全國商品房銷售面積 75203 萬平方米，同比增長 53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長 54.4%；辦公樓銷售面積增長 39.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長大學(xué)城項目可行性研究報告 第 10 頁 共 57 頁 39.1%。1-11 月，商品房銷售額 35987 億元，同比增長 86.8%。其中，商品住宅銷售額增長 91.5%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 58.4%和 60.4%。貸款大幅提高，同比增幅 40%1-11 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年

21、資金來源 48170 億元，同比增長 44.2%。其中，國內(nèi)貸款 8994 億元，增長 40.2%；利用外資 413 億元，下降 31.4%；企業(yè)自籌資金 15909億元，增長 18.3%；其他資金 22854 億元，增長 76.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款 13347 億元，增長 66.5%；個人按揭貸款 7009 億元，增長 130.1%。70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)均有較大提升 11 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 5.7%，漲幅比 10 月份擴大1.8 個百分點；環(huán)比上漲 1.2%，漲幅比 10 月份擴大 0.5 個百分點。普通商品住宅銷售價格上漲 7.8%，

22、高檔住宅銷售價格上漲 4.1%。90 平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲 10.4%，環(huán)比上漲 2.1%。2009 年中央經(jīng)濟工作會議的基調(diào)是調(diào)結(jié)構(gòu)，促發(fā)展。調(diào)結(jié)構(gòu)是手段，促發(fā)展是目的。中央對 2010 年經(jīng)濟發(fā)展形勢的判斷是，當(dāng)前我國經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)還不牢固，經(jīng)濟回升內(nèi)在動力仍然不足，結(jié)構(gòu)性矛盾仍很突出。這就意味經(jīng)濟發(fā)展如果還沒有回到正常的軌道上，宏觀調(diào)整政策的“雙松”依然是必選項。但如果經(jīng)濟得以恢復(fù)，政策將根據(jù)實際情況靈活掌握。中央經(jīng)濟工作會議更明確提出,“推進城鄉(xiāng)一體化,放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制,進一步便利符合條件的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶”作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。同時,會

23、議多次提到轉(zhuǎn)變增長方式和保持平穩(wěn)較快增長,而轉(zhuǎn)變增長方式的重點是拉動消費,鼓勵住房需求釋放是推動消費的主要內(nèi)容之一。因此,會議對城鎮(zhèn)化的強調(diào)不是流于口號,而是有新的具體措施（如放寬戶籍限制等）,這將拉動的不僅是普通消費,更重要的是房地產(chǎn)行業(yè),特別將極大地促進二、三線城市的基建及地產(chǎn)投資。未來的城鎮(zhèn)化推進將進一步拉動地產(chǎn)業(yè)及其上下游的快速發(fā)展,對于業(yè)務(wù)重點在二、三線城市的地產(chǎn)商而言,無疑將開啟更廣闊的發(fā)展空間。2 2、項目項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素 2009 年，是重慶在逆境中化危為機、挑戰(zhàn)中克難奮進的一年。面對國際金融危機大學(xué)城項目可行性研

24、究報告 第 11 頁 共 57 頁 沖擊，全市各族人民在黨中央、國務(wù)院和中共重慶市委的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，堅決執(zhí)行中央擴內(nèi)需、促增長的一系列政策措施，全面落實“314”總體部署和國發(fā) 3 號文件，同心協(xié)力，奮起應(yīng)對，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟增速下滑態(tài)勢。主要經(jīng)濟指標(biāo)好于預(yù)期、高于全國平均水平，各項事業(yè)全面進步，社會保持和諧穩(wěn)定。經(jīng)濟加快回升、持續(xù)向好。初步統(tǒng)計，全市生產(chǎn)總值比上年增長 14.9%，達到 6527億元。全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額分別增長 31.5%和 18.6%。年末金融機構(gòu)本外幣存款余額突破 1 萬億元，貸款余額達到 8857 億元，商業(yè)銀行不良貸款率下降到 1.

25、2%。在大幅減稅讓利情況下，地方財政一般預(yù)算收入仍增長 18.1%。重點領(lǐng)域改革取得新進展。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革總體方案全面啟動。新增部市合作協(xié)議 16 個，累計達到 54 個。新一輪土地利用總體規(guī)劃獲國家批準(zhǔn)。集體林權(quán)制度主體改革任務(wù)基本完成。重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所服務(wù)范圍不斷拓展，農(nóng)村土地交易所運行良好，股份轉(zhuǎn)讓中心和農(nóng)畜產(chǎn)品交易所掛牌營運。凈增市場主體 10 萬戶，非公有制經(jīng)濟占比提高到 60%。內(nèi)陸開放全方位推進。實際利用外資40.4億美元、內(nèi)資1468億元，分別增長47.7%和 74.2%。加工貿(mào)易取得重大突破，服務(wù)貿(mào)易異軍突起，境外投資邁出較大步伐。三峽移民搬遷安置任務(wù)全面完成。累計完

26、成移民投資 541.8 億元，搬遷安置移民113.8 萬人，復(fù)建各類房屋 3725 萬平方米，關(guān)閉搬遷淹沒工礦企業(yè) 1397 戶，“搬得出”目標(biāo)如期實現(xiàn)。三峽工程后續(xù)工作規(guī)劃有序展開。8 個重點移民區(qū)縣發(fā)展提速，經(jīng)濟增速快于全市 3.1 個百分點。生態(tài)環(huán)境質(zhì)量持續(xù)改善。節(jié)能減排完成年度任務(wù)。森林覆蓋率提高到 35%。長江、嘉陵江、烏江重慶段水質(zhì)穩(wěn)定在類以上。地質(zhì)災(zāi)害得到有效防治。主城區(qū)空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達到 303 天，比上年增加 6 天。2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1 1、20092009 年年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場運行分析重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場運行分析 供給：新批準(zhǔn)預(yù)售面積連續(xù)下降，南岸區(qū)批售量

27、居各區(qū)之首供給：新批準(zhǔn)預(yù)售面積連續(xù)下降，南岸區(qū)批售量居各區(qū)之首 2009 年，重慶主城區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售面積為 1837.82 萬平方米，同比減少 134.1 萬平方米，降幅為 6.80%，新批預(yù)售量自 2008 年以來持續(xù)下降。新批準(zhǔn)住宅為 1567.20萬平方米，占總批準(zhǔn)量的 85.27%，新批準(zhǔn)非住宅為 270.62 萬平方米，占總批準(zhǔn)量的大學(xué)城項目可行性研究報告 第 12 頁 共 57 頁 14.73%。2007 年重慶主城區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售面積達 2077.39 萬平方米，同比大幅增長 17.39%，創(chuàng)下自 2006 年以來的最高水平。2008 年在金融危機和國家宏觀調(diào)控影響下，重慶房地產(chǎn)行業(yè)迅

28、速降溫，新批準(zhǔn)預(yù)售面積在此后兩年連續(xù)下滑。2009 年上半年，開發(fā)企業(yè)普遍對市場走向持謹(jǐn)慎態(tài)度，導(dǎo)致上半年重慶房地產(chǎn)開發(fā)始終處于較低水平。從月度上市量來看，上半年除 4 月份以外，月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積均在 130 萬平方米以下（月平均批準(zhǔn)量為 126.43 萬平方米）；下半年，市場供給在持續(xù)增強的市場需求拉動下逐步增長，月批準(zhǔn)預(yù)售量超過 140 萬平方米，月平均批準(zhǔn)量達 179.88 萬平方米，較上半年月均提高 53.45 萬平方米。下半年市場供給量增長十分明顯。圖：2006-2009 年重慶主城區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售面積和同比增長率 1760.982077.391971.921837.82-5.08%-

29、6.80%17.97%16001700180019002000210022002006200720082009萬平方米萬平方米-10%-5%0%5%10%15%20%新批準(zhǔn)預(yù)售面積新批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增幅同比增幅 圖：2009 年重慶主城區(qū)月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積和同比增長率 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 13 頁 共 57 頁 55.8279.01123.64258.51125.88115.71151.09180.36202.28140.23178.88226.410501001502002503001月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月 10月月 11月月 12月月-200%-10

30、0%0%100%200%300%400%500%600%700%800%900%新批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增幅 從新增上市的區(qū)域分布來看，南岸區(qū)由于彈子石板塊和茶園板塊的高度活躍，批準(zhǔn)預(yù)售量居于各區(qū)之首，達到 399.26 萬平方米，占總量的 21.72%；排在二至四位的分別是北部新區(qū)、渝北區(qū)和九龍坡區(qū)，獲批體量分別為 229.60 萬平方米、227.27 萬平方米和 208.76 萬平方米，占比分別為 12.49%、12.37%和 11.36%；江北區(qū)、巴南區(qū)和沙坪壩區(qū)獲批體量集中在 150-200 萬平方米之間，所占比重集中在 8%-11%之間；其它區(qū)域的獲批量均低于 100 萬平方米，占比均低于

31、 6%。與去年相比，十一個區(qū)五升六降。北碚區(qū)、南岸區(qū)和北部新區(qū)同比增幅最大，分別為 26.91%、26.30%和 21.66%；九龍坡區(qū)和巴南區(qū)分別同比增長 17.79%和 2.98%；江北區(qū)、大渡口區(qū)、渝北區(qū)、高新區(qū)、渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)同比均下降，且除江北區(qū)外，同比降幅均超過 20%，沙坪壩區(qū)降幅最大，為 44.01%。圖：2009 年重慶主城各區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售面積和同比增長率 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 14 頁 共 57 頁 399.26227.27208.76193.95154.4593.0666.6457.1926.36181.28229.621.66%-28.82%17.79%-44.

32、01%26.91%-22.38%-38.87%-36.22%2.98%-9.09%26.30%050100150200250300350400450南岸區(qū)南岸區(qū)北部新區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū)渝北區(qū)九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)江北區(qū)江北區(qū)巴南區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)北碚區(qū)北碚區(qū)高新區(qū)高新區(qū)渝中區(qū)渝中區(qū)大渡口區(qū)大渡口區(qū)萬平方米萬平方米-50%-30%-10%10%30%50%新批準(zhǔn)預(yù)售面積新批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增幅同比增幅 需求：市場需求集中釋放，銷售面積大幅增長需求：市場需求集中釋放，銷售面積大幅增長 近年來，重慶商品房行業(yè)快速發(fā)展，成交量不斷放大。2006 年，重慶主城區(qū)共成交商品房 1103.81 萬平方米，200

33、7 年在房地產(chǎn)行業(yè)升溫，重慶成立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展實驗區(qū)的大背景下，重慶樓市快速發(fā)展，全年共成交商品房 1788.40 萬平方米，同比大幅增長 62.02%；2008 年行業(yè)調(diào)整，成交量下降到 1252.21 萬平方米。2009 年，在寬松的貨幣政策、房貸利率 7 折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素的刺激下，被抑制了一年的市場需求集中釋放，全年共銷售商品房 2435.68 萬平方米，同比大幅增長 94.51%，銷售金額達 1049.69 億元，同比增長 109.68%，銷售面積和銷售金額雙雙創(chuàng)下年度最高記錄。圖：2006-2009 年重慶主城區(qū)商品房銷售面積和增長率 1103.811788.41252

34、.21-29.98%94.51%62.02%040080012001600200024002006200720082009萬平方米萬平方米-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%銷售面積銷售面積銷售面積增長率銷售面積增長率 從月度成交量分布來看，2009 年重慶商品房成交量呈不規(guī)則的正態(tài)分布。1 月，大學(xué)城項目可行性研究報告 第 15 頁 共 57 頁 由于春節(jié)假期的影響，市場較為冷清，僅成交 84.33 萬平方米；進入 2 月以后，市場開始升溫，成交量為 163.33 萬平方米；此后成交量繼續(xù)上升，4 月，達到年內(nèi)第一個成交高峰，共成交 274.12 萬平方米，打破了 2

35、007 年樓市最火熱時創(chuàng)下的月度成交記錄；5-9 月市場持續(xù)火熱，月成交量穩(wěn)定在 170 萬平方米以上；10 月，由于秋季房交會、開發(fā)企業(yè)加緊促銷和擔(dān)心利率七折優(yōu)惠取消等原因，市場出現(xiàn)恐慌性購房，導(dǎo)致單月成交量一舉突破 300 萬平方米，達到 301.24 萬平方米，再次刷新 4 月創(chuàng)下的月度成交記錄；11 月和 12 月雖然是傳統(tǒng)淡季，但市場降溫并不明顯，月成交量依然保持在 190 萬平方米以上。2009 年重慶主城區(qū)月均成交面積為 202.97 萬平方米，較去年大幅提高 98.62 萬平方米。圖：2009 年重慶主城區(qū)商品房月度成交量和同比增長率 050100150200250300350

36、1月月2月月3月月 4月月5月月6月月 7月月8月月9月月 10月月 11月月 12月月萬平方米萬平方米-50%0%50%100%150%200%月度成交面積月度成交面積同比增幅同比增幅 從成交量的區(qū)域分布來看，傳統(tǒng)人居大區(qū)“三北一南”（南岸區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)和北部新區(qū)）仍然是市場需求最集中的區(qū)域，其中南岸區(qū)成交量最高，為 465.56萬平方米，占總量的 19.11%；渝北區(qū)、江北區(qū)和北部新區(qū)分別成交 358.8 萬平方米、296.24 萬平方米和 293.48 萬平方米，所占比重分別為 14.73%、12.16%和 12.05%；九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)分別成交 281.18 萬平方米和 276.

37、31 萬平方米，占比分別為 11.54%和 11.34%；其它區(qū)域成交量均低于 150 萬平方米，占比均低于 6%。2009 年主城 11 區(qū)成交量同比全部正增長。增幅最大的是九龍坡區(qū)，為 203.09%，沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)和渝中區(qū)同比增幅均超過 100%，渝北區(qū)、江北區(qū)、巴南區(qū)、北部新大學(xué)城項目可行性研究報告 第 16 頁 共 57 頁 區(qū)和高新區(qū)增幅在 50%以上，大渡口區(qū)和北碚區(qū)增幅最小，分別為 24.43%和 32.79%。圖：2009 年重慶主城各區(qū)商品房成交量和同比增長率 465.56296.24 293.48281.18130.25121.48106.956.0349.45358.

38、8276.3199.93%93.91%53.53%58.28%126.64%103.38%203.09%134.10%50.67%24.43%32.79%050100150200250300350400450500南岸區(qū)南岸區(qū)渝北區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)江北區(qū)北部新區(qū)北部新區(qū)九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)巴南區(qū)巴南區(qū)渝中區(qū)渝中區(qū)高新區(qū)高新區(qū)大渡口區(qū)大渡口區(qū)北碚區(qū)北碚區(qū)萬平方米萬平方米0%40%80%120%160%200%240%成交面積成交面積同比增幅同比增幅 出清周期：可售量不斷減少，出清周期：可售量不斷減少，0909 年年 1 12 2 月出清周期較去年同期縮短月出清周期較去年同期縮短 9 9

39、個月個月 圖：2008 年 5 月-2009 年 12 月重慶可售房源和出清周期 100011001200130014001500200805200806200807200808200809200810200811200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912萬平方米萬平方米03691215月月出清周期出清周期可售面積可售面積 2008 年，受 07 年樓市火爆影響，企業(yè)對市場的預(yù)期較高，推盤體量較大，但市場持續(xù)低迷，導(dǎo)致可售房源不斷上升。到 08 年末，主城區(qū)商品房可售體量達到 14

40、92.71萬平方米，出清周期上升到 14 個月。進入 2009 年，樓市快速回暖，被抑制的剛性需求開始集中釋放，投資性需求同時也大幅增長，而同期市場新增供給與 08 年基本持平，導(dǎo)致市場供不應(yīng)求，可售房大學(xué)城項目可行性研究報告 第 17 頁 共 57 頁 源持續(xù)減少，出清周期不斷下降。到 2009 年末，重慶可售房源下降到 1074.12 萬平方米，較去年同期下降 28.04%；出清周期為 5 個月，較 08 年底縮短了 9 個月。商品房價格：成交均價一路走高，北部新區(qū)單價超過商品房價格：成交均價一路走高，北部新區(qū)單價超過 50005000 元元 近三年來，除了 2008 年以外，2007 年

41、和 2009 年重慶主城區(qū)商品房價格均快速上升。2009 年，重慶主城區(qū)商品房價格為 4310 元/平方米，較 2008 年上漲 7.80%。2009 年重慶主城區(qū)商品房月度成交均價增長明顯。1 月成交均價為 3934 元/平方米，2 月下降到年內(nèi)最低水平（3668 元/平方米），此后市場開始發(fā)力，成交均價一路走高，到 12 月，成交均價已經(jīng)超過 5000 元/平方米，達到 5222 元/平方米，相比 1月上漲 32.74%。09 年房價快速上漲的原因在于：一是需求大幅增長，新增供給難以滿足市場需求，市場供不應(yīng)求；二是利率打折、契稅減免等優(yōu)惠措施使得購房者的購房成本降低，從而間接提升了市場的實

42、際購買力；三是低端物業(yè)所占比例有所降低。圖：2007-2009 年重慶主城區(qū)成交均價走勢 010002000300040005000600007-207-407-607-807-1007-1208-208-408-608-808-1008-1209-209-409-609-809-1009-12 元元/平方米平方米 2009 年，重慶主城各區(qū)成交均價最高的是北部新區(qū)，達到 5273 元/平方米，是唯一一個超過 5000 元/平方米的區(qū)域；江北區(qū)、渝中區(qū)和南岸區(qū)也分別達到 4771 元/平方米、4668 元/平方米和 4554 元/平方米；此外高新區(qū)、沙坪壩區(qū)和渝北區(qū)成交均價集中在 3900-4

43、300 元/平方米之間；九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)和北碚區(qū)成交均價集中在大學(xué)城項目可行性研究報告 第 18 頁 共 57 頁 3200-3800 元/平方米之間；巴南區(qū)的成交均價最低，為 2966 元/平方米，是唯一一個低于 3000 元/平方米的區(qū)域。圖：2009 年重慶主城各區(qū)成交均價和增長率 527346884554426439773744372832272996417047717.14%13.91%12.25%6.36%6.48%2.65%4.14%16.03%13.07%-2.16%7.12%0100020003000400050006000北部新區(qū)北部新區(qū)江北區(qū)江北區(qū)渝中區(qū)渝中區(qū)南岸區(qū)南岸

44、區(qū)高新區(qū)高新區(qū)沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)渝北區(qū)九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)大渡口區(qū)北碚區(qū)北碚區(qū)巴南區(qū)巴南區(qū)-10%-5%0%5%10%15%20%成交均價（元成交均價（元/平方米）平方米）同比增幅同比增幅 2009年重慶主城各區(qū)域除高新區(qū)外全線上漲。大渡口區(qū)同比漲幅最大，為16.03%；九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)和南岸區(qū)分別上漲 13.91%、13.07%和 12.25%；其它區(qū)域漲幅都在 8%以下，高新區(qū)是本年唯一一個同比下降的區(qū)域，降幅為 2.16%。2 2、20201010 年年重慶商品房市場展望重慶商品房市場展望 2009 年，重慶房地產(chǎn)市場在一系列優(yōu)惠政策的刺激下快速復(fù)蘇，成交量不斷放大，成交價格快

45、速上漲，市場供應(yīng)日趨緊張，可售房源大幅減少。隨著商品房市場的快速增長，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，投資信心開始增強，市場新增供給不斷提高。2009 年中央經(jīng)濟工作會議明確提出：2010 年將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策；12 月 14 日國務(wù)院常務(wù)會議指出要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。這表明，2010 年國家對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度將進一步加強，供求關(guān)系將有所調(diào)整。供給：新增供給力度加大，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀將逐步得到改觀 2009 年下半年，在市場需求的強力拉動下，供給力量逐漸恢復(fù)，新增上市面積不斷提高，到 12 月已經(jīng)增加到 226.41 萬平方米，首

46、次實現(xiàn)月度供給量超過當(dāng)月銷售量。2010 年將繼續(xù)實施寬松的貨幣政策，開發(fā)企業(yè)資金充足，在良好的市場預(yù)期下，加大開發(fā)力度，推出更多產(chǎn)品成為獲取最大利潤的最優(yōu)選擇。因此預(yù)計 2010 年重慶主城大學(xué)城項目可行性研究報告 第 19 頁 共 57 頁 區(qū)新增供給將出現(xiàn)大幅增長，供應(yīng)緊張的態(tài)勢將得到有效緩解。熱點板塊方面，大學(xué)城板塊仍將在 2010 年的重慶樓市中扮演重要角色。2009 年 9月，龍湖地產(chǎn)在大學(xué)城拿下 882 畝集住宅、商業(yè)金融為一體的地塊，項目預(yù)計會在 2010年上市；此外金科、中渝、康田等企業(yè) 2009 年也都在大學(xué)城拿地，輕軌 1 號線將在2010 年建成通車，因此預(yù)計 2010

47、 年大學(xué)城板塊樓市將繼續(xù)升溫。此外，江北城、鴻恩寺、茶園等板塊也逐漸成為熱點區(qū)域，已吸引保利、中海等知名房企進入。需求：政策微調(diào)，商品房成交量小幅回落 2009 年，在多重優(yōu)惠政策的刺激下，重慶市場逐漸回暖，成交量逐月走高。2010年初，盡管旨在平抑房價的“國十一條”出臺，但對剛需巨大、市場發(fā)展平穩(wěn)、主要以本地需求為主的重慶市場影響不大；且國家在 2010 年將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，對房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的金融環(huán)境變化不大，加上大規(guī)模拆遷還將繼續(xù)，預(yù)計市場需求仍將會保持較高水平。不過，需要注意的是，由于房價上漲過快，國家有意遏制高房價，抑制投資性購房，可能加大對二套房的調(diào)控

48、力度，這可能影響到部分改善性需求釋放；同時由于 2009 年樓市的火爆透支了部分購房需求，因此預(yù)計 2010 年重慶商品房成交將在高位基礎(chǔ)上小幅回落。價格：供需趨于平衡，商品房價格溫和上漲 2009 年，重慶主城區(qū)新增供給為 1837.82 萬平方米，成交 2435.68 萬平方米，供需比為 0.75，市場明顯供不應(yīng)求，導(dǎo)致房價上漲 7.8%。2010 年市場供給量將大幅增加，供不應(yīng)求的局面將得到改觀；同時，2010 年重慶將逐步開展利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點工作，保障性住房建設(shè)將進一步加快，一定程度上增加了供給。另一方面，經(jīng)過 2009 年的旺銷，2010 年開發(fā)企業(yè)資金

49、充足，沒有快速回籠資金的壓力，降價促銷的可能性不大。綜合以上因素，預(yù)計 2010 年重慶主城區(qū)商品房價格仍將繼續(xù)上漲，全年漲幅低于 5%。2.3.銷售預(yù)測 1 1、項目項目需求分析需求分析 項目所在 U8-10-3/02 地塊屬組團標(biāo)準(zhǔn) U 分區(qū)，將規(guī)劃打造成為高檔社區(qū)、大型商業(yè)配套、以及市政相關(guān)配套設(shè)施。是大學(xué)城未來的商業(yè)、文化、教育及居住中心，城市副中心。周邊規(guī)劃的重要市政配套如大學(xué)、中學(xué)、集中式商業(yè)等均集中于片區(qū)中大學(xué)城項目可行性研究報告 第 20 頁 共 57 頁 部區(qū)域，與本項目距離相對較近，生活便利，利于打造高品質(zhì)生活小區(qū)。目前，北部新區(qū)是重慶工業(yè)園區(qū)的領(lǐng)頭羊，但西部新城在 201

50、2 年之后，將是 3個北部新區(qū)的實力。目前西部新城已經(jīng)有了多個發(fā)展良好，產(chǎn)業(yè)區(qū)由芯片制造園、封裝測試園、軟件園、應(yīng)用產(chǎn)品園、科技創(chuàng)新區(qū)和生活配套區(qū)組成。到 2012 年，園區(qū)預(yù)計形成 1000 億元人民幣以上產(chǎn)值，建成中國西部門類最齊全、規(guī)模最大的集成電路制造研發(fā)基地和國家級軟件和服務(wù)外包基地，建成中國西部地區(qū)國際化研發(fā)產(chǎn)業(yè)城市，成為中國“西部硅谷”。而西永微電子園區(qū)所毗鄰大學(xué)城，至 08 年后年產(chǎn)業(yè)已超 200 億，按規(guī)劃發(fā)展進程已示，截止 2015 年，大學(xué)城整個城區(qū)人口將超 25 萬，而園區(qū)人口增長將上 50 萬。隨著工業(yè)區(qū)建設(shè)及教育業(yè)的逐步成熟，產(chǎn)業(yè)人口和收入都將快速增長，將帶動區(qū)域消

51、費快速增長。產(chǎn)業(yè)人口的迅速增長，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢所帶來的強大消費力，將成為項目的一個重要消費支撐。2 2、項目銷售目標(biāo)群定位項目銷售目標(biāo)群定位 本項目規(guī)劃為重慶地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：一類客戶：一類客戶：西永微電子園區(qū)中高層管理者、專業(yè)技術(shù)人員；高校教師、中校教師、區(qū)縣改善置業(yè)的中高收入客戶 二類客戶：二類客戶：西城改善置業(yè)的中高收入群體，周邊就讀的學(xué)生家庭、公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員 三類客戶：三類客戶：九龍坡、沙坪壩、本地居民等區(qū)拆遷客戶、普通白領(lǐng)，主城區(qū)投資客戶。客戶消費心理特征：我們項目的目標(biāo)客層雖然有些多元化，但整體來說相對收入或職業(yè)層次比較中等，大部分屬于小資階層。他們的主

52、要是以享受型、發(fā)展型為主的多元消費結(jié)構(gòu)。在消費上具有了更多的空間與自由，從而在生活方式的選擇上也有了趨于多樣化的可能性。享受性消費的理性化：有限的選擇與節(jié)制 這個階層的人群具有一種享受性消費的特征，具有一種隱形炫耀性消費特征。基本的生活必需性消費如住房、家用轎車、家庭耐用品的更新，都是享受性消費的表現(xiàn)，大學(xué)城項目可行性研究報告 第 21 頁 共 57 頁 隨著消費內(nèi)容的不斷擴大，娛樂消費、休閑消費的內(nèi)容也不斷加大。但需要注意的是，他們的享受性消費是有限的、或者說是有節(jié)制的，他們的收入不菲但顯然還不足以支持他們的欲求，他們對于以標(biāo)識經(jīng)濟、財富的符號消費并不很認(rèn)同，也就是他們的生活目標(biāo)有可能使他們

53、與無節(jié)制的純粹物質(zhì)享受拉開距離。而且，作為職業(yè)階層，他們的工作壓力與時間也使得享受性消費受到一定程度的限制。表現(xiàn)在房地產(chǎn)消費方面，他們中更大部分還是比較注重性價比，看重環(huán)境、物業(yè)形態(tài)、建筑立面等外在的直接表現(xiàn)是否體現(xiàn)出一種品質(zhì)感和檔次，在里面的生活是否舒適、自然和健康。投資性消費的增多 中產(chǎn)階層的收入已完全滿足最基本的生活需要，并有更多的剩余資金可用于滿足發(fā)展需求的其他消費項目或投資。他們的消費圈較大，而社交場合也多集中在消費場所，出于提升自己社會地位的要求會積極投身于時尚消費，以及由于對地位的恐慌而導(dǎo)致“地位消費”，因此他們社會流行時尚有更為強烈的愿望，而消費在此也自然成為他們可以加以運用的

54、一種手段。同時多余的錢財也使得他們也開始注重投資和理財，對房地產(chǎn)來說，具有較高的保值和增值的項目將備受青睞。休閑消費：時間與精力的掣肘 休閑在現(xiàn)代社會越來越緊張的生活中開始扮演積極的角色。杰弗瑞戈比認(rèn)為：“休閑是從文化環(huán)境和物質(zhì)環(huán)境的外在壓力中解脫出來的一種相對自由的生活方式，它使個體能夠以自己所喜愛的、本能地感到的有價值的方式，在內(nèi)心之愛的驅(qū)動下行動，并為信仰提供一個基礎(chǔ)。”而且，一個越來越明顯的現(xiàn)象是，“我們當(dāng)中的大部分人在休閑時所從事的活動總是要與花錢聯(lián)在一起，或者花錢成為休閑的必要條件。或者花錢本身就是休閑的表達方式。”當(dāng)休閑越來越成為生活的一部分而不是可有可無的工作的補充時，休閑的作

55、用會日漸突出，而且在現(xiàn)代社會，休閑也越來越與消費聯(lián)系在一起，于是一種新的消費形式休閑消費的出現(xiàn)也就自然而然了。2 2、銷售銷售計劃計劃 鑒于大學(xué)城項目工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。銷售量銷售量 本項目 1 至 4 號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 880 套，總建面積 60684，可銷售額約 2.6 億；大學(xué)城項目可行性研究報告 第 22 頁 共 57 頁 銷售進度銷售進度 本項目預(yù)計 2011 年 3 月底開盤：開盤后一個月內(nèi)，即至 2011 年 4 月底，完成總銷售任務(wù)的 30%，銷售金額約6000 萬；開盤后三個月內(nèi)，即至 2011 年 6 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，銷售金額約

56、1.4 億；開盤后六個月內(nèi)，即至 2011 年 9 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，銷售金額約1.60 億；開盤后九個月內(nèi)，即至 2011 年 12 月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，銷售金額約1.8 億；開盤后十二個月，即至 2012 年 3 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，銷售金額約2.6 億。3 3、銷售銷售收入預(yù)測收入預(yù)測 1）、周邊市場產(chǎn)品價格調(diào)查表 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 23 頁 共 57 頁 2）項目銷售價格定位：根據(jù)市場價格作為參考，得出本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 4300 元/；其中 1 號住宅樓銷售均價 4500 元/平方米，2 號

57、住宅樓銷售均價 4200 元/平方米，3 號住宅樓銷售均價 4300 元/平方米，4 號樓住宅樓銷售均價 4200元，1 號至4 號樓地下停車場 90000 元/個，3號樓一層商鋪銷售均價 12000元/平方米，3 號樓二層商鋪銷售均價 6500 元/平方米，本項目預(yù)測銷售總收入為26349.51 萬元，詳見附表四銷售收入及稅金估算表。項目 位置 物業(yè)形態(tài) 體量(萬方)主力面積（）價格 客戶群特征 08 年 10 月 09 年10 月 漲幅 富力城瀚湖 大學(xué)城（重師對面）高層 91.8 40-70 5800 6600 14%以家有子女就讀于大學(xué)城方便子女讀書的自住客戶和看好大學(xué)城發(fā)展的投資型客

58、戶為主 龍湖睿城 大學(xué)城（重大東門）別墅、高層、洋房 21 40-60（高層）160-180（洋房）5000 7200 44%以第二次置業(yè)的客戶為主，投資性客戶占相當(dāng)?shù)谋壤?龍湖東橋郡 大學(xué)城 聯(lián)排別墅、雙拼別墅 38 180-230 6500 7500 15%以大學(xué)城為依托的第二次及以上置業(yè)的客戶為主 東方劍橋 大學(xué)城（重大東門）高層 33 40-60 4200 4800 14%以家有子女就讀于大學(xué)城方便子女讀書的自住客戶和看好大學(xué)城發(fā)展的投資型客戶為主 融城華府 大學(xué)城科技大道 別墅 8.3 未開盤 以大學(xué)城為依托的第二次及以上置業(yè)的客戶為主 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 24 頁 共 5

59、7 頁 2.4.營銷策略 1 1、項目營銷戰(zhàn)略、項目營銷戰(zhàn)略 搭建社會高度平臺，拔升企業(yè)、項目形象搭建社會高度平臺，拔升企業(yè)、項目形象 從客戶角度出發(fā)，注重細節(jié)營造小資生活場從客戶角度出發(fā)，注重細節(jié)營造小資生活場 有節(jié)奏的制定銷售周期，挖掘階段賣點有節(jié)奏的制定銷售周期，挖掘階段賣點 通過特色化營銷，深度傳達項目價值點通過特色化營銷，深度傳達項目價值點 加強現(xiàn)場執(zhí)行能力、注重體驗營銷加強現(xiàn)場執(zhí)行能力、注重體驗營銷 合理利用價格杠桿調(diào)節(jié)價格與價值的對應(yīng)關(guān)系合理利用價格杠桿調(diào)節(jié)價格與價值的對應(yīng)關(guān)系 2 2、項目營銷模式、項目營銷模式 企業(yè)營銷 項目入市前應(yīng)對企業(yè)進行相關(guān)的營銷工作，通過企業(yè)實力的展示

60、樹立客戶的購買信心，加深項目的市場知名度。觀念營銷 把項目建筑、生活、居住、休閑、個性等等的“標(biāo)準(zhǔn)”灌輸給消費者，使其接受新的消費理念，改變傳統(tǒng)的思維，習(xí)俗，生活方式，使生活更上一個新的層次。本項目在項目初期建立品牌時，通過觀念營銷來引導(dǎo)行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，向客戶創(chuàng)造和引導(dǎo)需求，進而達到了讓客戶主動消費的目的。競合營銷 通過同項目周邊競爭對手之間的聯(lián)合，形成區(qū)域間的同盟，共同打造區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境，尋求營銷業(yè)績和效益的不斷擴大，共同創(chuàng)造更多的價值，從而降低競爭風(fēng)險，大學(xué)城項目可行性研究報告 第 25 頁 共 57 頁 增強企業(yè)競爭能力，進而實現(xiàn)“共贏”。渠道營銷 利用金潤公司專門為合作伙伴開辟的營銷渠

61、道，針對主城外重點區(qū)域進行定點的宣傳，對項目直銷起到輔助作用，擴展項目輻射區(qū)域，增加客源量。展示營銷 在重慶房屋展示交易中心設(shè)立項目分展，通過明顯形象效應(yīng)來吸引消費者注意力和項目影響力，使消費者能多次接觸到項目信息，給消費者留下深刻的印象，使消費者一旦產(chǎn)生消費的需求，首先想到的就是本項目。體驗式營銷 通過項目環(huán)境、產(chǎn)品的打造營造圈層生活氛圍和未來小區(qū)實際的生活場景，讓客戶身臨其境就能感受到以后的生活狀態(tài)；同時利用現(xiàn)場銷售中心的布局和設(shè)計讓客戶充分體驗項目價值點。品牌忠誠營銷 客戶會的建立讓客戶成為企業(yè)品牌的忠實追隨者，通過不定期的回訪互動，項目信息的及時傳達，第一時間讓客戶掌握項目的最新情況，

62、為客戶選擇和判斷提供最直接的方式。網(wǎng)絡(luò)營銷 目前市場上項目廣泛采用的營銷模式，利用企業(yè)網(wǎng)站、房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的平臺對項目客戶群進行項目信息傳達、銷售信息傳達。同時借助網(wǎng)絡(luò)的互動性，組織各類線上、線下活動，引起市場的關(guān)注，拓寬營銷渠道。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 26 頁 共 57 頁 第第3 3章章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 3.1.建設(shè)規(guī)模 本項目總占地面積 20228 平方米，總建筑面積為 60684 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為3，建設(shè)內(nèi)容為 4 棟(1-4 號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 54372 平方米，1-2 層商鋪面積 5026 平方米，地下停車場面積 978

63、7 平方米）。3.2.項目概況現(xiàn)狀 1 1、地點與地理位置、地點與地理位置 項目位于大學(xué)城腹地，屬該片區(qū)中心位置。其 5000 方商業(yè)有望與龍湖睿城商業(yè)形式互動，做為大學(xué)城中心的輔助配套。而項目周邊的原生態(tài)優(yōu)勢為項目兼?zhèn)渖鷳B(tài)宜居社區(qū)的概念提供了環(huán)境支持，而近在咫尺的教育資源及產(chǎn)業(yè)資源所聚集的發(fā)展型人群更為本項目的運動型社區(qū)的定位明確了指向。另，項目所在的大板塊有良好的生態(tài)綠色資源，現(xiàn)狀和規(guī)劃將形成的便捷完善的交通網(wǎng)絡(luò)，中高端項目所形成的高尚生態(tài)認(rèn)同感，與周邊的幾大核心商圈距離都在 20分鐘車程左右，加上區(qū)域的新區(qū)特性和政府的規(guī)劃引導(dǎo)，已有項目客戶來源，所有這一切都暗示了項目隨在的板塊是一個服務(wù)

64、于九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)及大學(xué)城自身的優(yōu)質(zhì)人居生活區(qū)，及區(qū)域的本性西城副中心配套生活區(qū)。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 27 頁 共 57 頁 軌道1號線步行約10分鐘軌道站點本項目本項目軌道7號線站點至沙坪壩至九龍坡 2 2、土地權(quán)屬類別、土地權(quán)屬類別和土地和土地狀況狀況 本項目開發(fā)建設(shè)的土地位于重慶沙坪壩區(qū)西永組團 U8-10-3/02 地塊，面積為20228 平方米。經(jīng)重慶市人民政府國用（）第 號國土使用證批準(zhǔn)為住宅用地。本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)重慶市規(guī)劃局審議通過。3.3.項目建設(shè)條件 1 1、地形、地貌地形、地貌情況情況 重慶地貌特征是山多河多，山脈連綿起伏，河流縱橫交錯。長江干流自

65、西向東橫貫全境，在重慶境內(nèi)流程 665 公里，以長江干流為軸線，匯集上百條大小支流。地勢沿河流、山脈起伏，形成南北高、中間低，從南北向河谷傾斜的地貌，構(gòu)成以山地、丘陵為主的地形狀態(tài)。地形高低懸殊，地貌結(jié)構(gòu)復(fù)雜，主要有 4 個特點：一是地勢起伏大，東部、東南部和南部地勢高，最高處大巴山的川鄂嶺海拔 2796.8米；西部地勢低，最低處巫山長江水面海拔 73.1 米。二是地貌類型多樣。全市地貌形態(tài)類型有中山、低山、高丘陵、中丘陵、低丘陵、大學(xué)城項目可行性研究報告 第 28 頁 共 57 頁 緩丘陵、臺地和平壩等 8 大類，其中山地（中山和低山）面積 62400 多平方公里，占幅員面積的 75.8%；

66、丘陵面積近 15000 平方公里，占幅員面積的 18.2%；臺地面積 2900多平方公里，占幅員面積的 3.6%；平壩面積近 2000 平方公里，占幅員面積的 2.4%。三是地貌形態(tài)組合的地區(qū)分異明顯。華鎣山-巴岳山以西為丘陵地貌；華鎣山至方斗山之間則為平行嶺谷區(qū)；北部為大巴山區(qū)中山山地；東部、東南部和南部則屬巫山大婁山山區(qū)。四是喀斯特地貌大量分布。在背斜條形山地中發(fā)育了渝東地區(qū)特有的喀斯特槽谷景觀。在東部和東南的喀斯特山區(qū)則分布著典型的石林、峰林、洼地、殘丘、落水洞、溶洞、暗河、峽谷等喀斯特景觀。2 2、氣候條件、氣候條件 重慶位于北半球副熱帶內(nèi)陸地區(qū)，其氣候特征恰如幾句俗諺：春早氣溫不穩(wěn)定

67、，夏長酷熱多伏旱，秋涼綿綿陰雨天，冬暖少雪云霧多。重慶年平均氣溫為 18。1 月份氣溫最低，月平均氣溫為 7，最低極限氣溫為零下 3.8。7 月至 8 月份氣溫最高，多在 2738之間，最高極限氣溫可達 43.8。因此，重慶與武漢、南京并稱長江流域三大“火爐”。重慶雨季集中在夏秋，年降雨量為 10001100 毫升。尤以夜雨為多，別有一番情趣，歷代詩人常以“巴山夜雨”為題吟詩填詞。重慶亦有“霧都”之稱。每年秋末至春初多霧，年均霧日為 68 天。每逢霧日，滿城云纏霧繞，大街小巷縹緲迷離，恍若仙境。重慶還是中國日照最少城市之一，年均日照時 1259.5 小時。7 月至 8 月份略高，月均日照時 2

68、30 小時。其他月份在 150 小時以下。重慶三面環(huán)山，溝壑縱橫，因此風(fēng)速較小。但在夏季雷陣雨天氣時，又一反常態(tài)，常常伴有大風(fēng)，風(fēng)速每秒可達 1027 米。3 3、施工條件施工條件 本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而重慶滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。4 4、政策環(huán)境、政策環(huán)境 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 29 頁 共 57 頁 本項目的建設(shè)符合重慶城市建設(shè)總體規(guī)劃和重慶市大學(xué)城總

69、體規(guī)劃，貫徹了重慶市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 30 頁 共 57 頁 第第4 4章章 建筑方案建筑方案 4.1.設(shè)計依據(jù) 1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 GB50180-93（2002 年版）2、民用建筑設(shè)計通則 GB50352-2005 3、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50045-95 4、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 GB50067-97 5、城市規(guī)劃編制辦法 4.2.項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 項目自身定位、中振企業(yè)戰(zhàn)略、市場競爭情況、消費者需求，確立本項目規(guī)劃 7大原則，為項目規(guī)

70、劃設(shè)計提供直接指導(dǎo)作用。創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn) 樹立中振的開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，一種超越目前周邊市場項目的不一樣的新標(biāo)準(zhǔn)。獨立融合 項目規(guī)模小，開發(fā)時序較短，地塊價值較弱，要精致化的社會打造，強調(diào)城市完整單元的互相流通性，規(guī)劃整體一個具有彈性可持續(xù)發(fā)展的成長架構(gòu)，以追求時尚個性化、生活環(huán)境人性化和運動健康可持續(xù)化。但由于功能定位與其環(huán)境結(jié)合，又具有一定的相對獨立性。如居住與活動、休閑等的相對隱私和分隔。生態(tài)科技 室內(nèi)居住環(huán)境與室外活動環(huán)境科技、智能化，構(gòu)建起一種健康、舒適的生活環(huán)境。至少按綠色生態(tài)住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)來打造。人性關(guān)懷 尊重消費者的生理和心理需求，通過深入研究不同人群的行為、心理與場所的關(guān)聯(lián)關(guān)系，在各種室外公

71、共空間和室內(nèi)生活空間體現(xiàn)中振對消費者的關(guān)懷。資源整合 整合周邊大盤的配套資源，以及沙坪壩及大學(xué)城內(nèi)區(qū)的教育資源，借其勢而為大學(xué)城項目可行性研究報告 第 31 頁 共 57 頁 我所用。在各種功能布局上考慮與資源的有效連接與利用。價值最大 項目地塊的價值和周邊資源、環(huán)境是不一樣的，地塊指標(biāo)不同所產(chǎn)生的產(chǎn)品打造的精細產(chǎn)生不同的價值。需要通更合理的功能布局，更合理的規(guī)劃布局來實現(xiàn)項目整體價值最大化。符號記憶 建筑是生活的承載。建筑要有符號性。同時各種景觀小品也要有特色，有中振的特色符號。4.3.項目總體規(guī)劃方案 1、規(guī)劃設(shè)計原則 1、規(guī)劃設(shè)計原則 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；以銷

72、售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作；節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。2、項目結(jié)構(gòu)和布局 2、項目結(jié)構(gòu)和布局 本項根據(jù)項目周邊的用地、形象、規(guī)劃以及項目地塊資源情況，項目整體可以規(guī)劃為高層：建筑布局建議 項目地塊分析 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 32 頁 共 57 頁 市政主干道支干道 項目地塊建筑紅線范圍內(nèi)總占地 30 畝，積率 3，可實現(xiàn)建筑面積約 6 萬平米。項目原地貌以坡地、梯田、坑地為主，地勢凹凸不坪，開發(fā)難度較大。項目地塊緊臨大學(xué)城內(nèi)市政主干道，可順利通往城內(nèi)各區(qū)域。項目地塊邊緣

73、處設(shè)有高壓電塔一處，高壓線貫穿項目地塊本身，增加建筑規(guī)劃難度。項目建筑布局 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 33 頁 共 57 頁 市政主干道支干道連往東方劍橋、龍湖睿城、重大校區(qū)等泛成熟區(qū)域重慶大學(xué)城第一中學(xué)2號樓小區(qū)主入口小區(qū)主入口預(yù)留大面積中預(yù)留大面積中庭綠化公園庭綠化公園1號樓4號樓3號樓景觀中軸線景觀中軸線商業(yè)連廊商業(yè)連廊商業(yè)連廊商業(yè)連廊 項目由于成三角形地塊狀分布，再由邊緣高壓電塔阻礙緣故。為保證項目容積率用滿，且滿足項目綠化率要求，以達到生態(tài)、宜居、環(huán)境打造等效果。因為項目建筑分布因考慮盡量遠離高壓線，利用中庭拉開樓體與高壓線直接距離，以達到經(jīng)濟指標(biāo)、居住環(huán)境、心理安慰一致的程度。

74、4.4.建筑設(shè)計 1 1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB50007-2002 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50010-2002 建筑抗震設(shè)計規(guī)范 GB50011-2001 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ94-94 地下工程防水技術(shù)規(guī)范 GB50108-2001 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 34 頁 共 57 頁 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50007-2002 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ3-2002 高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范 JGJ6-99 建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 JGJ79-2002 人民防空地下室設(shè)計規(guī)范 GB50038

75、-94 鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程CECS51：93 2 2、建筑風(fēng)格及立面特點建筑風(fēng)格及立面特點 依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將現(xiàn)代美學(xué)的精細、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。建筑風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，要充分體現(xiàn)出大盤開發(fā)的鮮明形象。色彩以白色和淺色 暖調(diào)為主，磚紅及深灰配搭，清爽、鮮明、亮挺。在體型、色彩搭配、質(zhì)感對比、高低錯落、進退懸挑的序列中精心推敲，再配以部分構(gòu)架勾勒造型，使立面造型更具個性化、現(xiàn)代感，打造出重慶高品質(zhì)的特色居住樓盤形象。3 3、建筑戶型特色、建筑戶型特色 細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。充

76、分考慮重慶的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。4.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 1、指導(dǎo)指導(dǎo)思路思路 在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容：、使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 35 頁 共 57 頁 2 2

77、、結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)設(shè)計 結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。3 3、結(jié)構(gòu)選型：結(jié)構(gòu)選型：6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，4-6 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4 4、地下室設(shè)計地下室設(shè)計 地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。5、使用工具及軟件 中國建科院 PKPM 系列結(jié)構(gòu)軟件 2005 年新規(guī)范版。4.6.

78、給排水設(shè)計 1 1、給、給排排水水 設(shè)計規(guī)范設(shè)計規(guī)范 1)建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 GB50015-2003（03 年版）2)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 GB50140-2005 3)自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB50084-2001（05 年版）4)建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50016-2006 5)室外給水設(shè)計規(guī)范 GB50013-2006 6)室外排水設(shè)計規(guī)范 GB50014-2006 7)國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 給水設(shè)計給水設(shè)計 水源概況 本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水 市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。用水量 大學(xué)城項目可行

79、性研究報告 第 36 頁 共 57 頁 生活用水量 Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量 Q=20L/S。給水系統(tǒng) 小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。消防系統(tǒng) 小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑 DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。排水設(shè)計排水設(shè)計 小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 37 頁 共 57 頁 第第5 5章章 節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施 5.1.

80、設(shè)計依據(jù) 為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護環(huán)境的法規(guī)和政策，改善居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，JCJ134-2001 制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。5.2.建筑部分節(jié)能設(shè)計 1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。淺色磁磚飾面。外加保溫隔熱構(gòu)造。采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱

81、損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 38 頁 共 57 頁 第第6 6章章 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價 6.1.編制依據(jù) 1)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-1996；2)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB3096-93；3)地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GHZB1-1999；4)大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB16297-96。6.2.項目建設(shè)對環(huán)境的影響 項目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。6.3.環(huán)境保護措施 1、設(shè)計依據(jù) 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)；大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)；室外排水

82、設(shè)計規(guī)范。2、設(shè)計原則 建設(shè)項目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。堅持經(jīng)濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施 污水治理 本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、大學(xué)城項目可行性研究報告 第 39 頁 共 57 頁 陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。噪聲治理 高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部

83、位采取隔音處理。各類水泵單獨設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。固體廢物治理 小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 40 頁 共 57 頁 第第7 7章章 勞動衛(wèi)生與消防勞動衛(wèi)生與消防 7.1.指導(dǎo)思想 以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的重要思想為指導(dǎo)，堅持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員的生命財產(chǎn)安全為根本出發(fā)點，以遏制重特大事故為重點

84、，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項目安全管理制度，落實安全責(zé)任，建立長效的安全機制，堅持安全消防與建筑工程同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用。7.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 1、安全施工保障措施 選擇先進、經(jīng)濟、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。建立項目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。建立健全項目安全施工應(yīng)急救援體系。建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。建設(shè)項目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時設(shè)計、同時施工，同時投入使用

85、。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施 建設(shè)項目的工作場所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。研究、推廣先進的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進項目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。落實有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。加強從業(yè)人員的勞動保護、有效防止職業(yè)危害。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 41 頁 共 57 頁 建設(shè)項目的職業(yè)病防護措施應(yīng)與建設(shè)項目工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。7.3.消防設(shè)計 1、設(shè)計依據(jù)與原則 1)建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50016-2006 2)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 GBJ140-90 3)自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范

86、 GB50084-2001 4)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB50016-98 5)建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范 GB50222-95 本項目防火設(shè)計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。2、總體消防設(shè)計 本工程為高層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火 室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計規(guī)范（GB50222-1995）

87、執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計 住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于 4 米的環(huán)狀道路。5、水量 室內(nèi)消火栓用水量：30L/S 室內(nèi)消火栓用水量：25L/S 自動噴水用水量：30L/S 6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 42 頁 共 57 頁 7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用 SN65 型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，保證設(shè)置間距不大于 50 米并有 2 股水柱同時達到室內(nèi)任何部位。8、自

88、動噴水系統(tǒng) 小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 43 頁 共 57 頁 第第8 8章章 組織機構(gòu)與人力資源配置組織機構(gòu)與人力資源配置 8.1.組織機構(gòu) 8.2.人力資源配置 大學(xué)城項目可行性研究報告 第 44 頁 共 57 頁 第第9 9章章 項目實施進度項目實施進度 9.1.項目開發(fā)期 2011 年 1 月至 2012 年 4 月為項目主體工程建設(shè)期。9.2.項目實施進度安排 項目總體工期時間為15個月，從2011年1月至2012年4月。2011年3月，完成項目規(guī)劃、報批、前期勘察設(shè)計和拆遷工作；2011年12月，1-4號樓商品住宅房項目主體完工；2012年

89、2月，1-4號樓公共停車場建設(shè)主體完工；2012年4月，完成項目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。9.3.項目實施過程控制措施 1、項目進度控制措施 在項目實施過程中,項目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對項目進度計劃實施情況進行檢查,并及時對檢查情況進行分析,找出影響進度的原因,做好進度計劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:(1)建立項目實施進度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。2、項目質(zhì)量控制措施 項目實施應(yīng)堅持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，

90、而又互相促進的管理網(wǎng)絡(luò)和有機的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。3、項目資金控制措施 在項目實施過程中，各有關(guān)單位要加強資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行專款專用、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)大學(xué)城項目可行性研究報告 第 45 頁 共 57 頁 開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 46 頁 共 57 頁 第第1010章章 項目項目招投標(biāo)招投標(biāo) 10.1.工程項目招標(biāo)投標(biāo)概

91、述 招標(biāo)投標(biāo)是國際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競爭手段。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運用競爭機制，使資金得到經(jīng)濟的、有效的使用，確保招標(biāo)項目質(zhì)量優(yōu)化。1、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進的成功性、實用性，激發(fā)企業(yè)的活力。改革開放以來，我國經(jīng)濟有了飛速發(fā)展。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標(biāo)了解和成功引進國內(nèi)外先進的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對市場新一輪競爭。2、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實，但投資決策并未

92、完全以市場為導(dǎo)向。由此，會產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。3、招標(biāo)制度能夠降低引進技術(shù)設(shè)備的價格。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各方面考慮，都力爭中標(biāo)，而價格是否較低是評標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競相壓價，爭取中標(biāo)。4、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡單、節(jié)省時間費用和勞動力。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過規(guī)范的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時間和精力。5、招標(biāo)制

93、度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化 公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性，是招標(biāo)過程的首要條件。隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進一步規(guī)范化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會越來越多來地運用于各個領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 47 頁 共 57 頁 10.2.工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 招投標(biāo)是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運而生的，一個成功的招標(biāo)項目往往意味著采購業(yè)主在時間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時也會為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財物力消耗。但是，影響一個招投標(biāo)項目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標(biāo)項目的

94、失敗。1、業(yè)主與招標(biāo)機構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項目成功的基礎(chǔ)。首先，業(yè)主應(yīng)對招投標(biāo)這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。其次，業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴，并時常就各自的想法進行相當(dāng)程度的相互溝通，從而保證在整個招標(biāo)項目實施過程中，采購業(yè)主與招投標(biāo)機構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時，如果采購業(yè)主與招標(biāo)機構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有

95、助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項目招標(biāo)過程中形成良好的競爭氛圍，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報價，增加設(shè)備的配置，實現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。2、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項目成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在項目納入招投標(biāo)前有時會與部分投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全了解，提供給招標(biāo)機構(gòu)的參數(shù)過于簡略。3、招投標(biāo)程序的規(guī)范運作是招標(biāo)項目成功的堅實支柱。近年來，我國招標(biāo)投標(biāo)法及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標(biāo)的

96、重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認(rèn)識，越來越多的機構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進入。他們對有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時急于占領(lǐng)招標(biāo)市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)大學(xué)城項目可行性研究報告 第 48 頁 共 57 頁 濟效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機構(gòu)帶來巨大的沖擊。4、招投標(biāo)機構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項目成功的基本保證。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)

97、主之所想。由于招標(biāo)機構(gòu)在招標(biāo)項目中位置的特殊性，參與主持評標(biāo)工作的招標(biāo)機構(gòu)成員往往會在評標(biāo)委員會中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守招標(biāo)投標(biāo)法和國家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評標(biāo)委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標(biāo)項目的成功提供有力的技術(shù)支持。招標(biāo)機構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，則在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)中，采購業(yè)主和招標(biāo)機構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)?/p>

98、參與投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評價，招標(biāo)項目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主則可在評標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標(biāo)項目的成功是一個有力的保障。6、做好招投標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項目成功的一個重要條件。一個招投標(biāo)項目的運作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡單過程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包含了項目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。也就是說：招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個過程，項目開展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標(biāo)順利實施。在項目定標(biāo)，采購業(yè)主與中標(biāo)人簽定購貨合同

99、乃至到貨過程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時跟蹤項目進展，在貨物驗收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。也就是說，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對待，招投標(biāo)這種采購方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點和益處。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 49 頁 共 57 頁 10.3.招標(biāo)依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法之規(guī)定，達到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：施工單項合同估算價在 100 萬元人民幣以上的；重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項合同估算價在 50 萬元人民幣以上的；勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)，單項合同估算價在 30 萬元人民幣以上的；單項合同估算價低于本條第項、第項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項目總投

100、資額在 1,000萬元人民幣以上的。10.4.招標(biāo)范圍 序序號號 名名 稱稱 招標(biāo)情況招標(biāo)情況 備備 注注 不招標(biāo)不招標(biāo) 招標(biāo)招標(biāo) 1 項目勘察、設(shè)計 招標(biāo) 2 土方工程 招標(biāo) 3 樁基工程施工 招標(biāo) 4 土建工程施工 招標(biāo) 5 裝修裝飾工程 招標(biāo) 6 水電工程 招標(biāo) 7 小區(qū)綠化、景觀塑造 招標(biāo) 8 小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施施工 招標(biāo) 9 重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購 招標(biāo) 10 項目監(jiān)理 招標(biāo) 10.5.招標(biāo)方式 項目招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。項目的勘察、設(shè)計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購，項目監(jiān)理宜采

101、用委托招標(biāo)的組織形式。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 50 頁 共 57 頁 第第1111章章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 11.1.投資估算 1、法律依據(jù)、國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；、國家發(fā)改委投資建設(shè)項目可行性研究指南（試用版）；、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的民用建筑可行性研究與快速報價；、國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部工程設(shè)計收費基價表；、中華人民共和國土地管理法；、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T 185082001城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。2、投資估算結(jié)果 項目總投資為 18518.68 萬元。詳見附表一總投資估算表 11.2.資金籌措

102、 1、資本金籌措 本項目自籌資本金為 10518.68 萬元（約占總投資的 57%），全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)。2、債務(wù)資本籌措 本項目債務(wù)資金約 8000 萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機構(gòu)融資解決，按 2 年期利率 7.56%上浮 40%計算，本金及利息擬用銷售款進行償還。3、資金來源落實情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金

103、比例提高到 35%及以上，本項目自有資金 10518.68 萬元(約占總投資的 57%)，向金融機構(gòu)融大學(xué)城項目可行性研究報告 第 51 頁 共 57 頁 資 8000 萬元(約占總投資的 43%)。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 52 頁 共 57 頁 第第1212章章 財務(wù)評價財務(wù)評價 12.1.項目評估依據(jù) 1、建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（第二版）；2、國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī)。12.2.財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 銷售價格按照建設(shè)成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅：稅率為 5%；城市維護建設(shè)稅：按實際繳納增值稅 7%計算；教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的 3%計算；所得稅：稅

104、率為 25%。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為 10%；12.3.財務(wù)評價 1、基本報表 損益和利潤分配表（見附表五）。財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（見附表七）。2、盈利能力分析 財務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，可以測算出所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為167.71%。財務(wù)凈現(xiàn)值 根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，在基準(zhǔn)收益率為 10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為 4930.74 萬元。投資回收期 根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，本項目投資動態(tài)回收期 0.9 年。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 53 頁 共 5

105、7 頁 根據(jù)損益和利潤分配表測算，本項目利潤總額為 5246.66 萬元，全投資投資利潤率為 28.33%。12.4.不確定性分析 1、敏感性分析 根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標(biāo)對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進行敏感性測試。測試結(jié)果表明：當(dāng)最不利因素商品房銷售下降 5%時,總投資不變的情況下，其收入下降 5%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值 4930 萬元，內(nèi)部收益率為 52.2%；當(dāng)項目成本增加 10%，在收入不變的情況下，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為 4521 萬元，內(nèi)部收益率 43.25%。均高于基準(zhǔn)收益率 10%，說明項目有很強的抗風(fēng)險能力。2、盈虧平衡分析 當(dāng)其他

106、條件不變，銷售均價下降 30%時，凈現(xiàn)值趨近于 0，也可以說，當(dāng)銷售率為 70%時（不考慮其他經(jīng)營性收入，如會所經(jīng)營等），就可以達到盈虧平衡。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升 43%時，也能保持盈虧平衡。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 54 頁 共 57 頁 第第1313章章 社會評價社會評價 13.1.項目對社會的影響分析 本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟效益，同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：1 1、引進先進的住宅開發(fā)理念，推動、引進先進的住宅開發(fā)理念，推動重慶重慶市市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 重慶中振土地綜合治理有限公

107、司在開發(fā)理念上首先強調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合，通過戶型設(shè)計、人車分流、景觀營造和星級物業(yè)等方面樹立企業(yè)的形象，通過在大學(xué)城核心地段的成功打造，使小區(qū)吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷，力爭建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤，貢獻于在重慶市房地產(chǎn)事業(yè)的長遠發(fā)展。2 2、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn) 本項目作為重慶中振土地綜合治理有限公司在重慶大學(xué)城地區(qū)建設(shè)的高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計當(dāng)中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進一步提高客

108、戶的人居水準(zhǔn)。通過本項目的建設(shè)，將一定程度上改善周邊居民的生活環(huán)境，為重慶市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為重慶中振土地綜合治理有限公司品牌文化建設(shè)的旗艦性樓盤。13.2.風(fēng)險分析 1、政策風(fēng)險及防范 近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠。為防范此類政策性風(fēng)險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。2、銷售風(fēng)險及防范 本項目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。因該項目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴(yán)格控制工程進度，嚴(yán)格控制大學(xué)城項目可行性研究報告 第 55

109、頁 共 57 頁 施工質(zhì)量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風(fēng)險。3、工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范 由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標(biāo)準(zhǔn)進行實時監(jiān)控。總之，該項目定位

110、較準(zhǔn)確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力，加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風(fēng)險控制到較低水平。13.3.社會評價結(jié)論 通過社會評價和風(fēng)險分析得出：本項目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔(dān)社會責(zé)任的同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級的影響。大學(xué)城項目可行性研究報告 第 56 頁 共 57 頁 第第1414章章 研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議 14.1.可行性研究結(jié)論 1、市場分析結(jié)論 通過對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形式、重慶市房地產(chǎn)市

111、場的調(diào)查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進入時機也已經(jīng)成熟，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟效益和社會效益顯著。2、經(jīng)濟分析結(jié)論 通過財務(wù)評價分析，項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 167.71%，大于基準(zhǔn)收益率10%；財務(wù)凈現(xiàn)值為 4930.74 萬元，大于 0；靜態(tài)投資收回期為 0.89 年，動態(tài)投資回期為 0.9 年，充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風(fēng)險能力，本項目在經(jīng)濟上是合理的。綜上所述，本項目的實施，其社會、經(jīng)濟效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計，投入開發(fā)建設(shè)。14.2.建議 1、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購

112、房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計方案盡快完成景觀、庭院詳細設(shè)計及施工。2、從資金來源看，銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對銷售回籠款的依賴性較強，公司密切關(guān)注市場變化，加強市場調(diào)研，針對目標(biāo)客戶，有針對性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。3、本項目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監(jiān)管力度，確保該項目按計劃正常施工；同時，還應(yīng)注意資金的大學(xué)城項目可行性研究報告 第 57 頁 共 57 頁 保障也是施工進度的有效保證。否則，施工進度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。4、為了降低市場風(fēng)險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發(fā)商的資金壓力，保障項目順利建設(shè)，貸款銀行對開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶，對銷售款進行監(jiān)管，保障銷售款及時償還貸款本利。附表：附表：附表一：總投資概算表 附表二：投資計劃與資金籌措表 附表三：總成本費用 附表四：銷售收入及稅金估算表 附表五：損益和利潤分配表 附表六：還本付息計劃表 附表七：財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）