1、1 1 株洲賓館項目株洲賓館項目 前期定位策劃報告前期定位策劃報告 2009.01 2 2 株洲賓館項目前期定位株洲賓館項目前期定位 策劃報告策劃報告 長沙思達房地產顧問有限公司長沙思達房地產顧問有限公司 20092009年年0101月月 3 3 地塊地理位置地塊地理位置/ /技術指標技術指標 2、原技術指標 1、地理位置： 東面建設路 / 南面株洲大橋 西面沿江路 / 北面七一路 序序 中心廣場中心廣場 規劃總用地面積（平米） 32977.9 總建筑面積（平米） 166193.8 住宅建筑面積（平米） 119149 商業建筑面積（平米） 20042 酒店（平米） 22680 公建（平米） 4
2、322.8 地下車庫面積（平米） 22152 建筑占地面積（平米） 10857 容積率 5.04 4 4 項目開發思考點項目開發思考點 項目本身為住宅項目，但住宅不是主要利潤點，而又不可拋棄，則應項目本身為住宅項目，但住宅不是主要利潤點，而又不可拋棄，則應 如何創新？如何創新？ 商業本來為配套，但因價值及利潤的最大化，怎么定位其業態。項目商業本來為配套，但因價值及利潤的最大化，怎么定位其業態。項目 地處中心商業區的相對尷尬的微觀位臵，可借勢的地方不多，如何差地處中心商業區的相對尷尬的微觀位臵，可借勢的地方不多，如何差 異化？異化？ 停車及交通組織解決項目商業部分的核心難點。停車及交通組織解決項
3、目商業部分的核心難點。 怎么兼顧政府的期望、開發商的利潤和市場的接受與支撐三個方面。怎么兼顧政府的期望、開發商的利潤和市場的接受與支撐三個方面。 5 5 株洲賓館項目前期定位策劃報告株洲賓館項目前期定位策劃報告 之一：之一：市場研究篇市場研究篇 之二：之二：定位篇定位篇 之三：之三：物業物業規劃篇規劃篇 目錄目錄 6 6 株洲賓館項目前期定位策劃報告株洲賓館項目前期定位策劃報告 之一之一市場研究篇市場研究篇 7 7 城市解讀城市解讀 0101 1、城市地位 2、城市規劃格局 3、城市經濟發展狀況 8 8 長株潭融城核心城市之一長株潭融城核心城市之一 （長沙、株洲、湘潭）（長沙、株洲、湘潭） 中南地區最大的服裝批發集散地中南地區最大的服裝批發集散地 中南地區最大的物流中心中南地區最大的物流中心 中南地區最大鐵路樞紐中南地區最大鐵路樞紐 由工業城市發展到集工業、商貿、物流功能型城市由工業城市發
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