1、 萬科棠樾 項目研究報告 2008-10-14 目錄目錄 1萬科棠樾項目概況 . 3 2土地屬性研究. 5 2.1 地塊屬性分類說明. 5 2.2 適合此地塊的開發理念. 5 3項目客戶定位. 6 4項目產品定位與產品分析. 6 4.1 產品定位. 6 4.2 產品分析. 6 4.2.1 規劃思想. 6 4.2.2 文化主題分析. 7 4.2.3 景觀環境分析. 9 4.2.4 建筑規劃實體分析. 10 5.項目可借鑒之處. 10 5.1 合適的開發模式與理念. 10 5.2 明確、精準的定位. 11 5.3 項目主題極為明確并具有鮮明文化性. 11 6.4 具有視覺沖擊力的賣場. 13 5.
2、5 適量的產品預留空間-品位與超值共存. 14 5.6 低開高走的價格策略. 14 6項目的反思. 14 6.1“地王”之困. 14 6.1.1 高價格拿地. 14 6.1.2 面向未來的風險意識不強. 14 6.2 成本之高. 14 6.3 產品之憾. 14 6.3.1 地下室設計采光、通風欠佳. 14 6.3.2 戶型設計不盡合理. 15 6.4 外圍導示包裝缺點. 15 附件：萬科棠樾戶型圖. 15 萬科棠樾項目研究萬科棠樾項目研究 1 1萬科棠樾萬科棠樾項目項目概況概況 萬科棠樾項目原名“雙城水岸” ，是一個現代居住高端項目。融入 濃厚的中式徽派建筑底蘊，伴有深厚的風水學理論，萬科棠樾
3、營造出了 獨具一格的東方美墅風格。 萬科萬科棠樾概況棠樾概況表表 該地塊是深圳和東莞交界處的郊野地塊，距莞深高速塘廈鎮大坪出 入口約 2 公里，沒有直達公交，公共交通不方便。 交通區位圖交通區位圖 該地塊周邊荒野，沒有配套。但周邊及地塊內部環境優美。此項目 最大亮點在于，西面的觀讕高爾夫球會東莞球場和山水景觀資源。 物業類別物業類別 別墅 建筑類別建筑類別 低層、聯排別墅、雙拼別墅 裝修狀況裝修狀況 毛坯 物業地址物業地址 東莞塘廈大坪觀讕高爾夫球會旁 價格價格 2.3 萬元/m2 占地面積占地面積 60 萬平米 綠化率綠化率 40% 建筑面積建筑面積 40 萬平米 大一期容地率大一期容地率 0.8 大二期容地率大二期容地率 0.5 2 2土地屬性研究土地屬性研究 土地屬性是指土地綜合的或某一方面性質的描述。由于土地的兩重 性，決定了土地不僅具有自然屬性，還有社會經濟屬性。 萬科棠樾項目位
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