1、廣州奧特萊斯購物公園項目可行性研究廣州市置業有限公司二OO九年六月目 錄第一章 項目概述第二章 投資環境及市場分析第三章 項目建設計劃第四章 項目的策劃第五章 投資估算與資金籌措第六章 財務評價第七章 社會效益分析第八章 結論第一章 項目概述一、項目的地理位置奧特萊斯購物公園項目位于番禺區石樓鎮南派村、裕豐村，臨規劃中的蓮灣南路。二、項目開發的背景1地塊位置及現狀項目地塊屬于番禺區石樓鎮南派村與裕豐村村經濟發展用地；項目地塊目前空置，現為未施工，由村政府將地塊圍蔽。地塊現狀2周邊環境與設施該項目位于番禺石樓鎮南派村與裕豐村，項目緊鄰廣州亞運村，周邊大多數為農田，亞運村目前正進行建設并頗具規模，

2、運動員村同主場館都主體結構基本完成，主路網已經完成。亞運村詳細規劃圖亞運村3項目的提出該項目由廣東佳潤地產有限公司（以下簡稱佳潤公司）和廣州市廣百置業有限公司（以下簡稱置業公司）合作，按股比佳潤公司51%，置業公司49%成立項目公司，由項目公司向石樓鎮南派村與裕豐村租賃地塊，興建廣州奧特萊斯購物公園。4投資總額與注冊資本 投資總額經估算為2.41億（詳見附表1投資總額估算）注冊資金為5000萬元，自有資金占投資總額的比例為：21%，三、 項目的建設規模、 總征地面積：20萬平方米、 實際可開發凈用地面積： 18萬平方米、 建筑密度： 50%（以規劃設計條件為準）、 容積率：2.6、 擬建建筑面

3、積：24萬平方米（初步擬定）、 綠化率：30%四、 項目開發經營模式分兩期建設，第一期9萬平方米作為奧特萊斯主題公園；第二期15萬平方米作為購物公園的配套，開發時間視第一期經營情況而定。項目以出租物業為主。l 第一期出租建筑面積：90000l 目標商家： 廣百股份有限公司第二章 投資環境及市場分析一、投資環境1、2009年經濟環境近年來，廣州市委、市政府堅持以科學發展觀統領工作全局，圍繞建設帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現代化大都市的總目標和營造“兩個適宜”城市環境的要求，一手抓經濟發展，一手抓環境建設，廣州綜合經濟實力邁上新臺階，城市環境面貌發生深刻變化，經濟社會發展步入新階段?！笆濉逼?/p>

4、間，廣州堅持“以城帶鄉、以工促農”，加大“三農”工作力度，加快社會主義新農村建設，促進了農業增效、農民增收、農村穩定。2005年，全市實現農林牧漁業總產值220.81億元，比2000年增長26.9%。人民生活水平不斷提高。2005年，全市職工平均工資為33853元，城市居民人均可支配收入18287元，農村居民人均純收入7080元，分別比2000年增長77.3、50.8和36.8%。2投資環境廣州，中國的南大門，已建城 2213 年，是中國 “ 海上絲綢之路 ” 的發祥地，歷來都是重要的港口城市。經貿繁盛，萬商云集，每年春秋兩季的中國出口商品交易會至今在此已舉辦了 83 屆。作為世界大都市協會的

5、會員城市，廣州提出了建設現代化國際城市的宏偉目標，致力于建設成為區域性，國際性的金融中心，商貿中心、信息中心、旅游中心和交通通訊樞紐，成為環境優美、設施完備、布局合理的現代化國際城市。改革開放以來，廣州經濟建設取得了顯著成績。工農業生產持續穩定地增長，對外經濟貿易蓬勃發展。十多年來，全市國民經濟以年均 13% 的速度持續增長，綜合經濟實力居全國大城市第三位。廣州已成為工業基礎較雄厚，第三產業發達，國民經濟綜合協調發展的中心城市。3廣州經濟前景從目前中國社會經濟的發展現狀和發展前景來看，中國將出現3個大的社會經濟發展區域，即：長江三角洲經濟區、珠江三角洲經濟區、環渤海灣經濟區。以后整個中國社會經

6、濟的發展主要將受這3大社會經濟發展區域的影響，或者由這3大社會經濟發展區域帶動向前推進。這3大經濟區的中心城市也就會當然地成為整個中國社會經濟生活中的3大中心城市。而廣州市正處于珠江三角洲經濟區和長江三角洲經濟區之間激烈競爭的中心。在長江三角洲經濟區目前正占有天時、地利、人和這3大優勢的情況下，珠江三角洲經濟區要立于不敗之地，要與長江三角洲經濟區齊頭并進、共同發展，就只能在，同時也必須在“人和”這一方面作出更加積極的努力。長江三角洲經濟區有上海這樣一個現成的區域中心，不管該區域的范圍怎么確定，也不管該區域內其他地方的政府作什么樣的認識和理解，整個國際社會都會、而且已經把上海作為該區域的中心城市

7、，國際資本和國際企業都會把上海作為它們登陸該區域，甚至是登陸整個中國大陸的橋頭堡。而在珠江三角洲經濟區，目前還沒有一個像上海這樣確定的、其地位難以動搖的中心城市，因此，廣州要率先成為一個不可動搖的中心城市。二、番禺發展成績（一）番禺區的人口狀況 番禺區南轄市橋、沙頭、東環、橋南等4個街道，大石、南村、石基、沙灣、鐘村、新造、化龍、石樓、欖核、靈山、大崗、東涌、魚窩頭、黃閣、橫瀝、萬頃沙、等16個鎮和南沙經濟技術開發區，區人民政府設在市橋，全區總人口94.44萬人，其中農業人口55.1萬人,另有海外華僑、港、澳、臺同胞30多萬人。（二）番禺區的商業規劃番禺區商業發展空間結構體系將由兩大系統、三條

8、發展軸、四級網絡商業功能區和五大重點發展區為主體，構建多中心、多層次、均衡分布的組團式布局。兩大體系具體是批發與零售兩大系統；三條發展軸是地鐵三號線發展軸線、地鐵四號線發展軸線和沙灣中心城區石基商業發展軸線；四級網絡則由包括易發商業步行街商業中心、番禺廣場羅家現代商業中心、漢溪現代商業中心在內的區級中心區。中心城區發展區區內核心為易發步行街以及繁華路、大北路一帶區域和番禺廣場羅家購物中心為代表的城市商業中心；北部重點建設區建設區級副商業中心區，依托主要快速干道發展大中型專業（批發）市場，提升所在范圍的鎮級和社區商業中心，發展以零售和服務為主導的商業網點；東部重點發展區包括石基、石樓、東涌（魚窩

9、頭），將以建設廣州新城為契機，發展區級零售和休閑服務為主導的商業功能區；南部引導發展區該區將定位為番禺片區的中部都市能源發展區，依托南部農業生產的比較優勢，打造南部農副產品交易中心；大學城重點發展區該區將按照主要為大學生和教職工服務的宗旨進行發展，滿足該區域的商業需求并輻射周邊區域。 （三）番禺區的區域優勢番禺區處于廣州、香港、澳門這個“小三角”的中心，是珠江三角洲腹地。中國的第三大河-珠江流經廣州，沿著番禺流入南海，使番禺擁有25.3公里長的河海岸線，成為珠江主航道的出?？凇Ｒ苑疄橹行?，畫一個半徑為100公里的圓，那么，香港、澳門、廣州、深圳、珠海、江門等華南都市圈里的14個城市都在這個圓

10、圈內，其人口一半以上具有比較高的消費能力。從番禺出發，在2小時車程內，可抵達這個都市圈內的所有城市。所以，番禺的地理位置得天獨厚，區位優勢明顯，是一個最適合投資創業的地區。番禺是嶺南文化發源地之一，素有“嶺南畫派發祥地”之稱，又被譽為“廣東音樂之鄉”、“粵劇之鄉”。東臨獅子洋，與東莞市隔洋相望；西及西南以陳村水道和洪奇瀝為界，與南海區、順德區、中山市相鄰；北隔瀝（滘）水道，與廣州市區相接；南濱珠江出?？?，距香港38海里，距澳門42海里, 番禺四周江環水繞，境內河網縱橫，水陸交通四通八達，已成為溝通珠江三角洲東西兩岸和連接廣州、深圳、香港、珠海、澳門等大中城市的重要交通樞紐。蓮花山港和南沙港每日

11、來往香港的客輪九進九出，航程一個多小時。南沙港是天然良港，已興建1個萬噸級碼頭和兩個2.5萬噸級綜合貨運碼頭。三、亞運會改善促進商業的發展（一）區域交通優勢盡顯與廣州市中心區的交通聯系也十分方便，城內道路亦“四通八達”。目前，亞運村的西側已建成京珠高速公路，東側規劃建另外一條南北向高速公路，北側清河路將拓寬為80米寬的城市快速路，并直接連通南部快速干線。屆時地鐵四號線、直達公交均可方便快捷“進城”。交通線網由四條線路組成，分別是地鐵三號線、地鐵四號線、 以及規劃中的地鐵七號線、紫坭輕軌線，番禺片區內設8個大型換乘樞紐站。 軌道交通三號線：是北起廣州新機場，南到南沙經濟技術開發區的快線，串聯著廣

12、州新城市中心和番禺片區的一系列發展熱點，在番禺片區通過大石、鐘村、市橋、石碁、石樓、東涌、黃閣及南沙經濟技術開發區，是現狀廣州市舊城功能疏解和拓展的主要地區； 軌道交通四號線：從廣州科學城、琶洲國際會展中心、廣州生物島、廣州大學城到廣州新城，匯接軌道交通三號線，輻射南沙經濟技術開發區和南沙新港區，是廣州市未來新的城市功能布局的策略性增長地區； 規劃中的軌道交通七號線：也將貫穿番禺區；（二）區域優勢及利好消息番禺鐘村新客站將形成的新火車站商圈和2010年廣州亞運村附近將打造的亞運商圈以及早已規劃的萬博商圈則是番禺商業發展的三大龍頭。目前番禺區共有五大項目對外招商引資，其中最引人關注的項目包括廣州

13、新火車客運站商貿區和亞運美食城等,其中亞運村美食城番禺區石樓鎮超 23 萬（占地面積） 特色飲食文化公園 2010 年亞運會開幕前完成一期工程建設 并投入使用，廣州新客站商貿區番禺鐘村 以區域性商貿為主的高端服務業集聚中心。亞運會結束后，亞運村內三大居住區將向市民出售。（三）亞運的舉辦令到該區域有可能成為新商圈亞運會的舉辦一定使該區發生翻天覆地的變化,從一個郊區變成當地的商業中心.現在位于廣州最旺商圈之一的天河城商圈后面的六運小區,就是當年為六運會而建設的運動村. 亞運會的規模及影響力比全運全有過之無不及,可見預見未來2010年亞運會將對番禺的樓市帶來新的契機.四、項目的發展前景預測（一）地理

14、位置優越地理位置：奧特萊斯公園項目位于番禺區石樓鎮南派村，緊臨亞運主會場和運動員村。該地塊位置處于未來的廣州新城，未來區域發展規模及人口規模將會有大的增量，且隨著城市進程的發展，交通等市政配套會日趨完善，該區位的影響力將不斷加強；消費群體：廣州白領階層、番禺區居民、珠三角西南部的消費者及周邊東莞、中山、珠海、江門地區的客流為主。交通：該項目可通過地鐵（3、4號線）以及高速公路（華南快速路、南沙快速路、京珠高速）快捷到達，交通便利。（二）項目規劃的優勢：（）該項目處于廣州亞運村中，若正常施工建設，商業部分可以在亞運會之前面世，屆時該區域的被關注度會大大提高，這是該區域及其范圍內商家不可多得的宣傳

15、自己，提高品牌影響力、社會影響力的時機。（2）規模：從現場考察和了解的情況來看，項目區域占地面積較大，整個商業規劃分為兩部分，約180000平方米，其中奧特萊斯規劃約90000平方米；（三）項目的消費群廣闊可以覆蓋番禺區、廣州市區、順德、東莞、南沙、珠海、江門、中山、深圳、香港、澳門等消費群體。（四）、經營策略主要的奧特萊斯購物公園由廣百股份公司承租，以廣百的商業經營的優勢，運用亞運的國際聲譽與認知度，結合廣州旅游資源，依托完善的交通網絡，新火車站、京珠高速、地鐵網絡等，擴大輻射范圍，引來四方賓客。特別針對旅游團購客群，保證商品品牌高知名度，提供專享服務和團購優惠。同時在第二期配套以餐飲為主，

16、開發配套的休閑娛樂場所、酒店、公寓或寫字樓，致力打造廣州奧特萊斯的品牌。由此可見，從項目所處的優越的地理位置、便利的交通、消費群體覆蓋面廣，和精心打造的經營策略，以廣百商業營運的金漆招牌，該項目完全可行。第三章 項目建設進度計劃一、本項目的建設進度（估算）1、 項目的前期籌備工作：由佳潤公司和置業公司聯合向土地擁有方向南派村、裕豐村簽署租賃地塊合同，再共同成立項目公司對項目進行全程開發。前期的規劃和建筑設計以廣百股份的經營策略要求為主進行設計，該過程大約150天。2、 項目的實際施工建設期:從取得施工許可證開始180天內完成主體工程，120天進行室內裝修。第四章 項目的策劃一、本項目的主要賣點

17、 消費者對奧特萊斯品牌店消費需求的大型購物場所尚屬空白，如我司成功運營該項目，可占領市場先機，通過項目整體拉力以及自身品牌在省內市場的號召力，為本項目取得可持續穩定的投資回報，提高廣百的品牌影響力二、租賃對象廣百股份有限公司、其他飲食娛樂。三、租賃價格第一期奧特萊斯購物中心由廣百股份承租，第二、第三年的租金為15元/m2，第四、第五年的租金為25元/m2，第六年租金為30元/m2，其后租金至第5年遞增至76.72元/m2；第6年后按第15年的租金90%計租，第1720年遞降20。第二期由其他飲食娛樂承租，租金待定。第五章 投資估算與資金籌措一、估算依據：第一期建設90000平方米的奧特萊斯購物

18、公園。二、估算范圍本估算包括正常的項目生命周期內，為完成該項目所需投入的工程建設費用，不包括匯率可能發生變動而增加的費用。三、投資估算中其它費用的取費原則：其他費用為建設總投資中固定資產投入以外的所有費用。、 市政配套設施建設費商業：65元/M(以建筑面積計)。、 建筑設計費按 30 元/M計(以建筑面積計)。、 工程監理費按建安造價的1%計。、 項目管理費按30萬元/月計。、 不可預見費按工程固定資產投資加項目無形資產投資和開辦費的3%計。、 年利率按7.128%計。、 其它籌集資金為項目前期投入，項目結束后全額返還部分。四、投資估算整個項目直接投資估算為24185萬元人民幣，分別如下：(一

19、) 固定資產投資20313萬元；(二) 無形資產及開辦費2495萬元；(三) 公司辦公費用360萬元(四) 不可預見費684萬元；(五) 建設期利息697萬元；(六) 其他籌集資金5000萬元（項目投資估算詳見附表1）。五、資金使用計劃與資金籌措1、 資金使用計劃 結合本項目的建設進度，通盤考慮項目前期、設備采購、施工建安及項目營銷的時間和費用，制訂本項目資金使用計劃和借款計劃。（詳見利息表，附表2）2、 資金籌措項目首期建設所需資金，除資本金5000萬元外，所缺1.91億元有兩種方式解決：（1）項目公司股東按股比借資；（2）項目公司用商貿公司的租賃合同，向金融機構貸款。第六章 財務評價一、項

20、目的租賃收入估算、項目的可租賃面積計算：項目的可租賃商鋪面積為90000M。2、租賃收入估算)租賃價格第二、第三年的租金為15元/m2，第四、第五年的租金為25元/m2，第六年租金為30元/m2，其后租金至第5年遞增至76.72元/m2；第6年后按第15年的租金90%計租，第1720年遞降20。2）租賃收入19年租金收入總額：103352萬元三、項目稅賦、費用估算、 銷售營業稅及附加：其中營業稅為銷售額的5%，城市維護建設稅為營業稅的7%，教育費附加為營業稅的2%，教育專項基金為營業稅的4%。、 租賃經營稅費取綜合費率，按租金的17.63%計。、 所得稅按利潤的25計。四、項目經濟效益分析1、

21、財務經濟效益：項目投入總金額24,185萬元，19年稅后利潤總額24,805，年平均稅后利潤1,306萬元，投資利潤率7.20%，稅后投資回收期（靜態）13.1年，稅后投資回收期（動態）(i=6%)15.47年。置業公司占項目公司49%股權，則19年稅后利潤總額12,154萬元。2、不確定因素分析（1） 盈虧平衡分析項目租金收入確定，有固定的收入，不存在出租盈虧比例問題，故項目抗風險能力強。第七章 社會效益分析一、 推動府前效應，有助番禺區新商業中心的形成二、 提供良好的就業機會，促進經濟的發展三、 為經營者及投資者提供創業、投資的天地四、 完善區域的生活配套第八章 結論1、從地理位置、交通便利、投資估算等幾方面看該項目是完全可行；2、從發展戰略角度看，該項目不但帶來豐厚的收益，其影響力是不可估量，對提升廣百品牌有很大的幫助。3、從第一期經濟效益分析中可看出，置業公司在13年時間收回成本。第二期視第一期的經營情況開發，則第二期潛在的升值空間更大，項目公司獲利部分應在第二期得到充分體現。附表1：投資估算表附表2：收入估算附表3：利息表附表3：損益表附表3：現金流量表33