1、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司德州市又一村酒廠地塊可行性研究報(bào)告 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 二零一零年七月目 錄項(xiàng)目決策背景及摘要4一、項(xiàng)目背景4（一）地緣4（二）城市人口5（三）城市規(guī)劃5（四）產(chǎn)業(yè)發(fā)展6（五）德州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況7（六）城市發(fā)展與地塊關(guān)系9（七）項(xiàng)目淵源9二、項(xiàng)目投資的必要性9第一部分：項(xiàng)目地塊概況11一、宗地位置11二、宗地現(xiàn)狀12三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套13（一）、周邊2000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套13（二）、宗地周邊2000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀14四、項(xiàng)目周邊環(huán)境21五、大市政配套22六、規(guī)劃控制要點(diǎn)22七、土地價(jià)格23八、土地升值潛力初步

2、評(píng)估23九、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析24十、項(xiàng)目前期進(jìn)展概況24第二部分 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及結(jié)論25一、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)25二、可行性研究結(jié)論及建議25第三部分 市場(chǎng)研究27一、德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)概況27（一）土地供應(yīng)量逐漸增加，政府調(diào)控效果明顯27（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化27（三）房屋施工面積快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積高速擴(kuò)大27（四）德州市房地產(chǎn)價(jià)格上升原因28二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況30三、德州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢(shì)30（一）市場(chǎng)現(xiàn)狀特征30（二）市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)34四、德州市住宅市場(chǎng)項(xiàng)目特征30五、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查36（一）頤河上筑36（

3、二）、東方明珠37（三）、長(zhǎng)河明珠39（四）、天衢名郡39（五）、華騰御城39（六）、泰和名仕港40（七）、瑞隆天玉銘城40六、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究41（一）、項(xiàng)目消費(fèi)群定位住宅41（二）項(xiàng)目消費(fèi)群定位榮盛大廈48七、項(xiàng)目擬定位方案51（一）、可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查51（二）項(xiàng)目SWOT分析51（三）產(chǎn)品定位及建議項(xiàng)目52第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析58一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析58二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念58第五部分 工程及銷售計(jì)劃64一、工程建設(shè)計(jì)劃64二、銷售計(jì)劃64第六部分 投資收益分析65一、成本預(yù)測(cè)65二、稅務(wù)分析67三、經(jīng)濟(jì)效益分析68（一）項(xiàng)目利潤(rùn)率、盈利能力等主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)68（二）

4、、敏感性分析68（三）、盈虧平衡分析69四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)69第七部分 管理資源配置70一、機(jī)構(gòu)設(shè)置70二、人力資源需求70三、人力資源缺口及解決70第八部分 綜合分析與建議71一、優(yōu)勢(shì)71二、劣勢(shì)71三、機(jī)會(huì)71四、項(xiàng)目結(jié)論71第九部分 競(jìng)拍策略72一、主要指標(biāo)測(cè)算72二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析77項(xiàng)目決策背景及摘要一、項(xiàng)目背景（一）地緣1、德州市城市概況：德州名之曰“德”。“德”是中國(guó)傳統(tǒng)文化的一個(gè)核心理念。我們的祖先歷來把“厚德載物”作為一種十大的民族精神來弘揚(yáng)。只有“厚德”才能兼容，只有兼容才能開放，只有開放才能具有可持續(xù)發(fā)展的生命力。也許因?yàn)椤暗隆弊值膬?nèi)涵至廣至大這個(gè)原因吧，自西漢設(shè)安德縣，這個(gè)

5、城市便開始與“德”字結(jié)緣。2、地理位置：德州市位于北緯3624-380、東經(jīng)11545-11724之間，黃河下游北岸，山東省西北部。北依河北省，南鄰省會(huì)濟(jì)南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、黃河三角洲以及“大京九”經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯區(qū)內(nèi)，兼具沿海與內(nèi)陸有著“南北借力、東西逢源”的地緣優(yōu)勢(shì)。德州自古就有“九達(dá)天衢”、“神京門戶”之稱，是華東、華北重要的交通樞紐。京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯，5條國(guó)道、14條省道在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)，京福高速公路貫穿南北，濟(jì)聊、青銀高速公路穿境而過。從德州到濟(jì)南國(guó)際空港僅需一小時(shí)，到天津海港也只用兩個(gè)小時(shí)。四通八

6、達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，交通設(shè)施的發(fā)達(dá)為德州經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。德州市轄德城區(qū)、樂陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑、寧津、慶云一區(qū)二市八縣，總面積10356平方公里。（二）城市人口：年末全市戶籍總?cè)丝?69.0萬人，其中農(nóng)業(yè)人口402.41萬人，非農(nóng)業(yè)人口166.59萬人。全年出生人口7.05萬人，出生率12.4；死亡人口3.03萬人，死亡率5.3；人口自然增長(zhǎng)率7.1。市區(qū)人口56.82萬人。（三）城市規(guī)劃：按照德州市城市總體規(guī)劃（2005-2020）的設(shè)想： 城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)為：“強(qiáng)化軸向骨架生長(zhǎng)，構(gòu)建指狀城鎮(zhèn)空間”，最終形成“一帶兩翼”的城鎮(zhèn)空間格局。“一帶”指德濟(jì)城鎮(zhèn)密集發(fā)

7、展帶，依托省級(jí)城市發(fā)展軸和山東半島城市群，培育德濟(jì)城鎮(zhèn)發(fā)展帶的形成；“兩翼”指在德州東北方向和西南方向的兩條規(guī)劃高速和現(xiàn)狀腹地聯(lián)系的基礎(chǔ)上，構(gòu)造次級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸，滿足德州自身的腹地要求。規(guī)劃確定德州城市性質(zhì)為：魯西北地區(qū)重要的交通樞紐和以工貿(mào)為主的區(qū)域中心城市；確定城市用地發(fā)展的方向?yàn)椋撼鞘锌臻g向東跨越發(fā)展，規(guī)劃形成“老城組團(tuán)、新城組團(tuán)、東部組團(tuán)”三大組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)；確定城市主要職能為冀魯兩省交界地區(qū)的門戶；魯西北、冀東南物資集散、交通運(yùn)輸中心和信息樞紐；中國(guó)太陽能源基地；山東省重要的電力能源基地；魯西北重要的制造業(yè)基地；德州市域的政治經(jīng)濟(jì)和文化中心。規(guī)劃確定了近期建設(shè)用地方向：重點(diǎn)是開發(fā)河?xùn)|新

8、城，未來幾年內(nèi)，新城將圍繞行政中心、長(zhǎng)河公園以及商業(yè)金融中心等建設(shè)進(jìn)行配套設(shè)施的完善，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和天衢工業(yè)園繼續(xù)發(fā)展，老城區(qū)逐步進(jìn)行改造。遠(yuǎn)景德州的城市空間將跨過市區(qū)東部京滬客運(yùn)專線，向東進(jìn)一步拓展，陵縣成為城市新的發(fā)展組團(tuán)。（四）產(chǎn)業(yè)發(fā)展德州的城市品牌：中國(guó)太陽城2005年中國(guó)太陽能學(xué)會(huì)、中國(guó)資源綜合利用協(xié)會(huì)、中國(guó)農(nóng)村能源行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合授予德州市“中國(guó)太陽城”稱號(hào)。皇明太陽谷 太陽谷的興建，除了能夠?yàn)榈轮輲硇乱惠啺l(fā)展以外，也將先進(jìn)的建筑理念率先引入，讓原本默默無聞的市場(chǎng)有了積極良好的發(fā)展契機(jī)。 2010年世界太陽能大會(huì)主會(huì)場(chǎng)中國(guó)功能糖城2005年禹城市被中國(guó)輕工聯(lián)合會(huì)授予“中國(guó)功能糖城”稱號(hào)

9、。德州市已將建設(shè)“功能糖城”作為打造“城市品牌”工程之一。中國(guó)中央空調(diào)城2006年中國(guó)制冷空調(diào)工業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)認(rèn)真審查認(rèn)定，正式命名德州為“中國(guó)中央空調(diào)城”。山東萊鋼永鋒鋼鐵有限公司年銷售收入過百億；也是魯西北地區(qū)唯一的鋼鐵聯(lián)合生產(chǎn)企業(yè)。雙匯火腿德州生豬常年產(chǎn)量近200萬頭，是雙匯火腿肉制品等企業(yè)的穩(wěn)定供應(yīng)基地。（五）德州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況總體尚屬薄弱, 市場(chǎng)逐漸成熟2009年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1545.35億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.7%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值191.0億元，增長(zhǎng)3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值844.09億元，增長(zhǎng)12.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值510.26億元，增長(zhǎng)16

10、.6%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的12.1：55.9：32.0調(diào)整為12.4：54.6：33.0。以上數(shù)據(jù)顯示德州正逐步向第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 市場(chǎng)轉(zhuǎn)向成熟， 但目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況仍然停留在較為薄弱的狀態(tài)。 2004-2009年GDP總量及增長(zhǎng)速度全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3138家，實(shí)現(xiàn)增加值835.98億元，增長(zhǎng)15.2%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成926.92億元，比上年增長(zhǎng)25.0%。全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入31.11億元，增長(zhǎng)23.0%；接待國(guó)內(nèi)游客783.9萬人，增長(zhǎng)19.8%。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額567.04億元，比上年增長(zhǎng)19.1%。全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額14.36億美元，下降7.2%。其中，出口9.55

11、億美元，下降21.7%；進(jìn)口4.81億美元，增長(zhǎng)46.5%。全市境內(nèi)財(cái)政總收入106.7億元，增長(zhǎng)10.3%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入55.3億元，增長(zhǎng)17.4%。全市市區(qū)建成區(qū)面積46.5平方公里。全市城市居民人均可支配收入15706.13元，增長(zhǎng)8.0%；城市居民人均消費(fèi)性支出10164.29元，增長(zhǎng)6.6%。全市農(nóng)民人均純收入達(dá)到5659.36元，比上年增加673.36元，增長(zhǎng)13.5%。2003年至2008年人均收入變化見下圖：（六）城市發(fā)展與地塊關(guān)系德州市城市發(fā)展方向是由德城區(qū)向東發(fā)展，即流向河?xùn)|新區(qū)，而酒廠項(xiàng)目位于德城區(qū)與河?xùn)|新區(qū)的交界處，是連接未來發(fā)展方向的中間紐帶，地理位置非常優(yōu)越，對(duì)

12、項(xiàng)目的開發(fā)、銷售非常有利。（七）項(xiàng)目淵源德州酒廠項(xiàng)目屬于“二進(jìn)三”項(xiàng)目，德州又一村酒廠已經(jīng)搬遷至德州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目原屬?gòu)S房正在拆除，屬于凈地掛牌，項(xiàng)目規(guī)模適中，比較適合“短平快”的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。二、項(xiàng)目投資的必要性1、德州市屬于中等規(guī)模城市，處于華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、黃河三角洲以及“大京九”經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯區(qū)內(nèi)，兼具沿海與內(nèi)陸有著“南北借力、東西逢源”的地緣優(yōu)勢(shì)。符合現(xiàn)階段目標(biāo)以及中期發(fā)展目標(biāo)。2、德州市是公司持續(xù)發(fā)展、覆蓋環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃發(fā)展城市，占領(lǐng)德州房地產(chǎn)市場(chǎng)，除擴(kuò)大公司的市場(chǎng)覆蓋率外，還會(huì)大大提升公司品牌形象，擴(kuò)大社會(huì)影響力。第一部分 項(xiàng)目地塊概況一、宗

13、地位置又一村酒廠項(xiàng)目位于德州市的城區(qū)德城區(qū)與政務(wù)新區(qū)開發(fā)區(qū)的交界處。南鄰東風(fēng)路，東接德興路，北側(cè)是文化路，西側(cè)是規(guī)劃居住小區(qū)。該項(xiàng)目三面臨街，其中東風(fēng)路是貫穿德州市德城區(qū)、開發(fā)區(qū)的核心要道。東距德州市新建市政府約2000米，西邊距離德州市最繁華的商業(yè)中心德州百貨大樓約500米，地段位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善。該地塊已屬周邊絕版的地塊，位置、環(huán)境、周邊配套設(shè)施等等非常優(yōu)越。具體用地規(guī)劃圖見附件。本項(xiàng)目在市區(qū)的位置示意圖二、宗地現(xiàn)狀：1、該宗地南鄰德州市城市交通命脈-東風(fēng)路，東靠德興路，北接文化路，交通條件非常優(yōu)越。2、地塊現(xiàn)狀為即將拆除完畢的德州又一村舊廠房，地勢(shì)平坦，沒有明顯的溝渠、河道、墳?zāi)埂⒏?/p>

14、壓線等影響施工的因素。原六層高的辦公樓已經(jīng)完全拆除完畢，其余廠房正在拆除中。預(yù)計(jì)7月份該項(xiàng)目能夠全部拆除完畢。3、目前又一村酒廠的廠房拆遷工作正在進(jìn)行中，德州市國(guó)土資源局給予拆遷公司的拆遷期限是2個(gè)月全部拆除完畢。該項(xiàng)目已經(jīng)于2010年6月30日發(fā)布了招標(biāo)公告。4、酒廠地塊平面位置圖77榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊2000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況本項(xiàng)目位于城市主干道東風(fēng)路、文化路、德興路三條道路的交匯處，往西300米是東地路，有16、17、18、26、101路等數(shù)條公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目，交通極為便利，所以本項(xiàng)目在交通方面是一大買點(diǎn)。2、周邊配套設(shè)施又一村酒

15、廠項(xiàng)目所處地段，是大型居住區(qū)積聚地，附近的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，銀行、小學(xué)、中學(xué)、商店、菜市場(chǎng)等等一應(yīng)俱全。這樣不僅能夠減少小區(qū)配套設(shè)施的投入，而且對(duì)于日后小區(qū)的宣傳將會(huì)起到非常大的作用。（1）項(xiàng)目周邊教育設(shè)施（2）項(xiàng)目周邊銀行等金融機(jī)構(gòu)（3）項(xiàng)目周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)（4）項(xiàng)目周邊菜市場(chǎng)（5）項(xiàng)目周邊超市及購(gòu)物中心（6）項(xiàng)目周邊通訊機(jī)構(gòu)（7）項(xiàng)目周邊其他配套設(shè)施具體配套見下表：項(xiàng)目配套詳情道路東風(fēng)東路，貫穿德州市區(qū)、開發(fā)區(qū)東西向最主要的干道，文化路較為繁華的市區(qū)內(nèi)道路東風(fēng)路雙向6車道，文化路雙向四車道德興路，是市區(qū)內(nèi)南北向干道雙向4車道公交公交11路、18路、101路等多條公交路線東風(fēng)路商業(yè)德州市百貨大樓

16、半徑1.5公里范圍德州集貿(mào)市場(chǎng)新華書店德百家具廣場(chǎng)金融中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等數(shù)家金融機(jī)構(gòu)半徑1.5公里范圍教育幼兒園、東風(fēng)東路小學(xué)、二中、九中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)半徑1.5公里范圍衛(wèi)生十三局醫(yī)院、康佳醫(yī)院、市口腔醫(yī)院半徑1.5公里范圍行政事業(yè)單位市公安局、河務(wù)局、水利局、農(nóng)機(jī)局半徑1.5公里范圍景觀岔河風(fēng)景區(qū)、中心廣場(chǎng)半徑1.5公里范圍地標(biāo)距離本項(xiàng)目約700米的中心廣場(chǎng)具體區(qū)位分布圖見下頁：四、項(xiàng)目周邊環(huán)境1、治安情況本項(xiàng)目屬于城市中心區(qū)域，周邊治安狀況良好，不存在治安方面的隱患。2、周邊景觀該項(xiàng)目緊靠德州市核心風(fēng)景區(qū)錦繡川、新湖風(fēng)景區(qū)的交界處：又一村酒廠項(xiàng)目東距德州市錦繡川

17、風(fēng)景區(qū)600米，自然景觀條件非常優(yōu)越；西距德州市中心廣場(chǎng)800米，新湖風(fēng)景區(qū)1000米，自然景觀條件無比秀美。3、其他環(huán)境項(xiàng)目周邊屬于大型居住區(qū)，沒有噪聲污染，也沒有化工廠、河流湖泊等方面的污染，周邊居住氛圍、居住環(huán)境比較良好。五、大市政配套本項(xiàng)目位于城市核心居住區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全，各種雨水、污水排放，管線布局，水電暖、通訊設(shè)施等遍布項(xiàng)目的周邊。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：道路紅線內(nèi)用地面積約 52600 平方米（約78.9畝），道路綠線內(nèi)用地面積約 平方米（ 畝），（準(zhǔn)確面積以實(shí)際測(cè)量成果為準(zhǔn)）。（注：土地出讓公告面積為52464）2、用地使用強(qiáng)度（1）容積率 不大于3.0 ；（

18、2）建筑密度（建筑系數(shù)）30% ；容積率、建筑密度計(jì)算規(guī)則參照德州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（修訂稿）的相關(guān)規(guī)定。（3）綠地率：不小于 30 %；（4）集中公共綠地：宜在小區(qū)中心位置設(shè)置，占地面積不小于 1200 平方米。3、建筑規(guī)模：總建筑面積157392，其中沿東風(fēng)中路鼓勵(lì)建設(shè)大型商業(yè)、辦公等公共設(shè)施、沿文化路可設(shè)置商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施總建筑面積不大于50000平方米。4、建筑限高：（1）建筑高度要求沿東風(fēng)路主樓建筑高度不小于50米，建筑層數(shù)要求 ；（2）地塊北側(cè)設(shè)計(jì)周邊現(xiàn)有住宅正向及側(cè)向日照問題，宜建設(shè)多層建筑。5、其他：（1）主要出入口方位：文化路；道路開口地段： 。（2）小汽車停車位不小于

19、：住宅 0.6 車位/戶，地面停車率不超過10%，商業(yè)建筑 0.5 車位/100平方米建筑面積，辦公建筑 車位/100平方米建筑面積， 建筑 車位/100平方米建筑面積。（3）居民健身設(shè)施一處：宜結(jié)合中心綠地處設(shè)置；4班幼兒園一處：用地面積不小于1200平方米，宜結(jié)合小學(xué)設(shè)置。（4）公共公廁一處：建筑面積不小于50平方米，沿東風(fēng)路與文化路設(shè)置，需對(duì)外服務(wù)；（5）農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)一處：沿文化路設(shè)置，建筑面積不小于1500平方米，建筑形式需設(shè)置大開間，應(yīng)與小區(qū)開發(fā)建設(shè)同時(shí)完成，且不對(duì)外銷售。便民超市等服務(wù)設(shè)施宜結(jié)合商業(yè)設(shè)置。（6）社區(qū)物業(yè)用房一處：宜設(shè)置在小區(qū)中心綠地附近，建筑面積不小于200平方米，

20、與小區(qū)建設(shè)同步完成。七、土地價(jià)格2010年6月25日確定本項(xiàng)目的出讓底價(jià)是150萬元/畝，而2007年政府補(bǔ)償給德州又一村酒廠的費(fèi)用為93萬元/畝。據(jù)內(nèi)部消息稱，德州市國(guó)土資源局、財(cái)政局以及分管副市長(zhǎng)還握有出讓保留價(jià)的權(quán)力，政府會(huì)根據(jù)報(bào)名情況，在最后時(shí)刻確定出讓的保留價(jià)。根據(jù)政府以往出讓土地的情況，都會(huì)在出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上增加2030萬元/畝地，所以本項(xiàng)目的成交價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在180萬元/畝左右，理性價(jià)格不會(huì)超過200萬元/畝地。八、土地升值潛力初步評(píng)估1、由于本項(xiàng)目總占地面積78.696畝，建筑規(guī)模157392，總體規(guī)模不大，項(xiàng)目分期一期就可以開發(fā)建設(shè)完畢，所以，從建設(shè)周期上來分析，在短期內(nèi)，土地

21、的升值潛力不明顯。2、從項(xiàng)目的地理位置、周邊近期土地供應(yīng)量、配套設(shè)施等方面來分析，該項(xiàng)目的升值潛力很大，在該項(xiàng)目的周邊，已經(jīng)不具有相類似的項(xiàng)目。可以說，本項(xiàng)目是周邊的絕版地段，升值潛力無限。九、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析1、本項(xiàng)目作為榮盛發(fā)展在德州房地產(chǎn)市場(chǎng)的處女做，必須立即開發(fā)，以彰顯公司實(shí)力、企業(yè)品牌，為后續(xù)發(fā)展揭開序幕。2、項(xiàng)目規(guī)模小，建設(shè)周期短，適合短平快的經(jīng)營(yíng)模式，快速回收成本、盈利是本項(xiàng)目的決勝之本。所以，本項(xiàng)目應(yīng)該立即開發(fā)，不宜作為土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。十、項(xiàng)目前期進(jìn)展概況1、德州房地產(chǎn)市場(chǎng)是我公司新開辟的又一房地產(chǎn)領(lǐng)域，在上報(bào)本項(xiàng)目之前，聊城分公司已經(jīng)上報(bào)了德州市長(zhǎng)河公園南側(cè)地塊

22、的投資意向書，所以對(duì)德州房地產(chǎn)市場(chǎng)已有了初步的了解。2、項(xiàng)目投資意向書已經(jīng)上報(bào)，且獲得總公司項(xiàng)目委員會(huì)的批復(fù)，準(zhǔn)予立項(xiàng)。3、由于本項(xiàng)目是公司在德州拓展的第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況仍需進(jìn)一步調(diào)研，為公司后續(xù)拓展其他項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。4、對(duì)政府職能部門如國(guó)土資源局、規(guī)劃局、房管局等部門關(guān)系仍需進(jìn)一步維護(hù)，以使項(xiàng)目的開發(fā)、銷售等工作得以順利的開展。第二部分 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及結(jié)論一、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范2、德州市城市拆遷管理?xiàng)l例3、城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定4、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范5、住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)6、建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)7、城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范

23、8、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范9、德州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（草案修改稿四）（見附件）10、德州市涉及房地產(chǎn)行政事業(yè)收費(fèi)手冊(cè)二、可行性研究結(jié)論及建議1、市場(chǎng)研究聊城公司市場(chǎng)部經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)研和分析，認(rèn)為德州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，市場(chǎng)潛力巨大，需求旺盛，德州又一村酒廠項(xiàng)目位于城市核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅瞎緫?zhàn)略發(fā)展的要求。2、開發(fā)方案由于本項(xiàng)目的總體規(guī)模較小，建議采用短平快的經(jīng)營(yíng)理念，立即開發(fā)、銷售，2年內(nèi)項(xiàng)目全部結(jié)束。3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目地塊()52464.00 合78.696畝容積率3.00 建筑密度30建筑總規(guī)模()157392.00 商業(yè)設(shè)施()50000.00 住宅()107392.

24、00 4、綜合評(píng)價(jià)德州市地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心位置，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且城市經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展期，城市居民生活水平較高，消費(fèi)能力強(qiáng)，但目前城市居民居住上水平還比較低，預(yù)計(jì)未來德州商品住宅市場(chǎng)需求還將保持一個(gè)較長(zhǎng)的增長(zhǎng)期，該項(xiàng)目開發(fā)所面臨的大的市場(chǎng)環(huán)境較好。地塊所處區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的成熟區(qū)，但周邊在售項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)較低，為我公司進(jìn)駐德州房地產(chǎn)市場(chǎng)且占領(lǐng)該區(qū)域市場(chǎng)，樹立產(chǎn)品品牌提供了良好的契機(jī)。區(qū)域商品住宅供應(yīng)量較少，項(xiàng)目開發(fā)所面臨的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境較為寬松。 該項(xiàng)目地塊地處主城區(qū)與開發(fā)區(qū)的結(jié)合處，地質(zhì)條件優(yōu)良，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、到達(dá)市區(qū)交通便利，且臨近政府重點(diǎn)改造的錦繡川風(fēng)景區(qū)，具有一定的景觀資

25、源優(yōu)勢(shì)。經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，資金利用效率相對(duì)較高，項(xiàng)目具體運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較小。5、研究結(jié)論與建議德州市又一村酒廠地塊所處城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多，地塊自然條件優(yōu)越，項(xiàng)目測(cè)算盈利水平較高，屬優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，建議公司取得該宗土地，并早日開發(fā)。第三部分 市場(chǎng)研究一、德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)概況：（一）土地供應(yīng)量逐漸增加，政府調(diào)控效果明顯德州房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于初步發(fā)展階段，整體發(fā)展勢(shì)頭較快，2009年德州市城區(qū)及開發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)供應(yīng)量238萬平米，折合3575畝，其規(guī)劃建筑面積為585萬平方米，在未來3年內(nèi)會(huì)陸續(xù)上市。而2010年第一季度的供應(yīng)量為135萬平米，折合2030畝地，其規(guī)劃建筑面積為3

26、15萬平方米。2010年第一季度的土地供應(yīng)量就達(dá)到2009年全年土地供應(yīng)量的57。有此可見，2010年全年的土地供應(yīng)會(huì)比去年有較大幅度的提高。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資73.30億元，比2008年增長(zhǎng)14.9%，增速環(huán)比下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資61.56億元，同比增長(zhǎng)11.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為84.0%，依然占房地產(chǎn)投資的主導(dǎo)地位；辦公樓完成投資0.26億元，同比下降3.3%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為0.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資額7.61億元，增長(zhǎng)49%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為10.4%；其他商品房完

27、成投資額3.88億元，增長(zhǎng)27.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為5.3%。 （三）房屋施工面積快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積高速擴(kuò)大 2009年全市商品房屋施工面積709.95萬平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，增速環(huán)比回落7.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積為627.39萬平方米，增長(zhǎng)18.8%。其中經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為22.13萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)263.7%，呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的情況；辦公樓施工面積2.10萬平方米，同比增長(zhǎng)69.7%；商業(yè)用房施工面積63.34萬平方米，比去年同期下降20.3%。 （四）、德州市房地產(chǎn)價(jià)格上升原因 1、啟動(dòng)內(nèi)需是2007年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支

28、柱，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需作用明顯，因此房地產(chǎn)仍是投資和消費(fèi)的熱點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)投資和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)起推動(dòng)作用。 2、土地調(diào)控力度加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地受到嚴(yán)格控制，建設(shè)占用農(nóng)用地的指標(biāo)壓縮，供求矛盾客觀上帶動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。房?jī)r(jià)的基本構(gòu)成要素如地價(jià)、建材價(jià)格、貸款利率、勞動(dòng)力價(jià)格、產(chǎn)品品質(zhì)成本的上升，對(duì)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)形成支撐。 3、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的快速增長(zhǎng)，使居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力進(jìn)一步增強(qiáng)。與國(guó)內(nèi)某些大城市畸高的房?jī)r(jià)相比，德州市城鎮(zhèn)居民收入水平與房?jī)r(jià)基本相符，是房?jī)r(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵。 4、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)實(shí)行宏觀調(diào)控，調(diào)控總體上仍將繼續(xù)在有保有壓、區(qū)別對(duì)待的原則下進(jìn)行，調(diào)控下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、金融政

29、策和財(cái)政稅收政策都將促使投資、房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況：總體上來說，2009年德州市商品房無論是銷售速度還是銷售量來說，都是歷年來最快、最高的。 2009年全市商品房銷售面積292.53萬平方米，同比增長(zhǎng)41.6%，增速比1-11月下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，仍呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。現(xiàn)房銷售面積85.17萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)56.6%，期房銷售面積207.36萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)36.2%；2009年全市商品房銷售額為62.27億元，比上年同期增長(zhǎng)47.0%，增速比上月上升8個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)房銷售額16.94億元，同比增長(zhǎng)78.4%，期房銷售額45.33億元，同比增長(zhǎng)37.9%

30、；2009年全市商品房空置面積為22.13萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)167.3%，環(huán)比下降221.6個(gè)百分點(diǎn)。 三、德州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢(shì)： （一）市場(chǎng)現(xiàn)狀特征根據(jù)德州市的城市現(xiàn)狀和項(xiàng)目特征，本報(bào)告認(rèn)為可以將德州的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為城區(qū)中心區(qū)、南部城區(qū)、北部城區(qū)、北部工業(yè)區(qū)、鐵西區(qū)以及河?xùn)|新區(qū)和開發(fā)區(qū)六個(gè)市場(chǎng)板塊來加以概括、認(rèn)識(shí)和分析，以下對(duì)這六個(gè)市場(chǎng)板塊的區(qū)域特征進(jìn)行概括性描述。 城區(qū)中心板塊： 城區(qū)中心板塊指天衢路以南，東風(fēng)路以北，鐵路以東，漳衛(wèi)河以西的市區(qū)傳統(tǒng)核心區(qū)域，是德州市的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、休閑娛樂中心。市委市政府、區(qū)委區(qū)政府、軍分區(qū)等核心黨政機(jī)關(guān)，德百、解放路等核心商圈，人民

31、醫(yī)院、一中、九中等質(zhì)量最好配套設(shè)施，中心廣場(chǎng)、新湖公園、美麗華、德州大酒店等休閑娛樂場(chǎng)所均位于該區(qū)域。該區(qū)域西部為火車站以及以餐飲、賓館、中低檔娛樂、小商品為主的迎賓路商業(yè)街，流動(dòng)人口眾多，居民結(jié)構(gòu)雜亂。中部主要為黨政機(jī)關(guān)駐地、解放路和德百商圈以及新湖風(fēng)景區(qū)。住宅區(qū)主要分布于區(qū)域北部及東部，居民以機(jī)關(guān)干部、企事業(yè)單位員工及傳統(tǒng)居民為主，人口結(jié)構(gòu)層次較好。 南部城區(qū)板塊：南部城區(qū)板塊指東風(fēng)路以南，鐵路以東，漳衛(wèi)河以西的城區(qū)范圍。是居住區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)商貿(mào)區(qū)和工業(yè)區(qū)的混合區(qū)域，由于臨近火車站且長(zhǎng)途汽車站位于該區(qū)域內(nèi)，使得該區(qū)域在某種意義上也成為德州的對(duì)外交通門戶。區(qū)域居民以傳統(tǒng)歷史居民、產(chǎn)業(yè)工人、事業(yè)單位

32、職工為主，同時(shí)眾多的專營(yíng)市場(chǎng)也帶來了較大量的流動(dòng)人口。北部板塊：以城隍廟商業(yè)街、天豐廣場(chǎng)、迎賓大市場(chǎng)等為主的商業(yè)項(xiàng)目主要分布于西部，金谷園、和平公寓、市直機(jī)關(guān)小區(qū)、東方家園等為代表的近年開發(fā)住宅項(xiàng)目主要分布于區(qū)域北部和東部，同大多數(shù)城市一樣，目前該區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)得的土地較少，主要分布于區(qū)域東部和北部偏東方向；區(qū)域內(nèi)開發(fā)熱點(diǎn)順序?yàn)橹胁浚形鞑浚瑬|部，除鐵西和河?xùn)|區(qū)域外，其他幾個(gè)區(qū)域的開發(fā)熱點(diǎn)順序和該區(qū)域大致類似。這是因?yàn)榈轮菔兄饕獧C(jī)能設(shè)施偏于中西部，所以若僅從生活便利性及現(xiàn)狀配套的角度來看的話，在前一段時(shí)期中西部的地塊價(jià)值應(yīng)高于東部和東北部，而隨著德百天衢超市的開建、德百家居廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)等，東部的

33、機(jī)能設(shè)施得到了一定程度的完善，尤其是岔河風(fēng)景區(qū)的初步成型和城市東進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施，大大提高了東部區(qū)域的地塊價(jià)值，也使得開發(fā)熱點(diǎn)逐漸東移。 區(qū)域內(nèi)主要在售的住宅項(xiàng)目有金都花園、德達(dá)鑫龍家園、金茂豪庭、聯(lián)興皇錦園、三和公寓、金旭花園、天衢名庭等，多層均價(jià)33003600元/，小高層均價(jià)35003800元/。 鐵西區(qū)板塊：鐵西區(qū)板塊指鐵路以西的城區(qū)區(qū)域，是以大中型工業(yè)、商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)為主的混合區(qū)域；與城市中心區(qū)域雖然相對(duì)距離不遠(yuǎn)但干線鐵路的壁壘型隔絕危害極大的消弱了該區(qū)域的區(qū)域吸納力。區(qū)域內(nèi)機(jī)能配套功能單薄，居民生活較為不便。區(qū)域居民主要由傳統(tǒng)歷史居民、較多流動(dòng)人口、以及產(chǎn)業(yè)工人構(gòu)成；區(qū)域內(nèi)在售和即將推出的住

34、宅項(xiàng)目主要有時(shí)代花園，鳳凰雅園，德興新港灣，新港花園，健康家園等，多層均價(jià)30003500元/左右。該板塊的項(xiàng)目多集中于鐵西路兩側(cè)，自去年以來價(jià)格提升較快，銷售速度也是趨緩最為明顯的一個(gè)區(qū)域。河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊： 四橫三縱的道路網(wǎng)絡(luò)基本成型，新區(qū)建設(shè)正處于啟動(dòng)期，主要在進(jìn)行“七通一平”的基礎(chǔ)配套工作，醫(yī)療中心、婦幼保健院、新華書店、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、市政公園等配套設(shè)施也已在施工中；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)、行政區(qū)已具備一定規(guī)模，居住區(qū)業(yè)已具雛形，開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀中心為晶華路、東風(fēng)路、東方紅路段，機(jī)關(guān)事業(yè)單位、配套設(shè)施及居住區(qū)多集中于此，與其他區(qū)域相比該區(qū)域人口稀少居民構(gòu)成單純。 雖然從城市規(guī)劃和發(fā)展進(jìn)程來看，

35、這一區(qū)域具備極大的發(fā)展前景和較大的升值潛力，但是作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)不是太發(fā)達(dá)的地級(jí)市的從無到有的新區(qū)建設(shè)，必將有一個(gè)較長(zhǎng)而漸進(jìn)的過程，在現(xiàn)狀以及一定時(shí)期內(nèi)該區(qū)域居民因配套匱乏、與市區(qū)的距離的原因造成的生活不便是一個(gè)不容回避的問題，也必將在較大程度上客戶的接受程度和價(jià)值認(rèn)知，客戶在現(xiàn)狀下選擇這一區(qū)域一個(gè)較大的誘因既是對(duì)這一區(qū)域升值空間的預(yù)期，而開發(fā)商往往會(huì)把這一空間中的大部分變現(xiàn)到項(xiàng)目認(rèn)知之中，兩者是一個(gè)針鋒相對(duì)的矛盾。因此本報(bào)告認(rèn)為，在政府和企業(yè)合力炒作河?xùn)|的背景下，在該區(qū)域運(yùn)作項(xiàng)目怎樣平衡現(xiàn)實(shí)價(jià)值、開發(fā)商的心理期望、客戶的價(jià)值虛高接受度以及項(xiàng)目利潤(rùn)與去化速度之間的關(guān)系是必須要重視的問題。 區(qū)域內(nèi)在

36、售和即將推出的住宅項(xiàng)目主要有天玉名城，名士港，蔚來城，御城等，高層均價(jià)35004300元/，其中概念性炒作樓盤蔚來城的均價(jià)是6600元/。 （二）市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增大，供大于求。德州市土地實(shí)行招拍掛政策后，土地價(jià)格急劇上升。住宅土地的投資熱情上漲迅速。08年，土地共出讓33宗土地，其中大半為住宅用地，而商品房成交量明顯無法跟上供應(yīng)的腳步。市場(chǎng)供大于求態(tài)勢(shì)明顯。板塊優(yōu)勢(shì)明顯， 高品質(zhì)項(xiàng)目過于集中。受到城市規(guī)劃影響，市區(qū)與河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤在該區(qū)域大量集中上市。如何跳脫出目前運(yùn)作的固有模式，是新興項(xiàng)目能否立足的重要關(guān)鍵。 樓盤品質(zhì)逐步上升， 客戶需求多元化

37、。市場(chǎng)升溫、地價(jià)上升迫使開發(fā)商自律提高產(chǎn)品水平，規(guī)模大盤，多元化產(chǎn)品開始扎堆出現(xiàn)。樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)于市場(chǎng)客群的精準(zhǔn)判斷以及項(xiàng)目品質(zhì)的個(gè)性競(jìng)爭(zhēng)。 四、德州市住宅市場(chǎng)項(xiàng)目特征內(nèi)容品項(xiàng)共性描述我公司切入點(diǎn)項(xiàng)目立面風(fēng)格現(xiàn)有項(xiàng)目立面風(fēng)格表現(xiàn)均較單一， 缺乏特色引入時(shí)下較新穎的外立面小區(qū)景觀基本無小區(qū)景觀規(guī)劃，景觀表現(xiàn)單一小區(qū)景觀規(guī)劃將成為一大亮點(diǎn)供應(yīng)產(chǎn)品以滿足剛性需求的2、3房為主， 但戶型面積偏大建議規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型，戶型面積偏小的2房、3房成交產(chǎn)品成交仍然以偏小戶型為主， 主流客戶群體對(duì)過大戶型抗性大面積段主力成交面積集中在100-120左右80100的戶型更貼合市場(chǎng)剛性需求的產(chǎn)品價(jià)格主力均價(jià)集中在

38、3500元/左右區(qū)段價(jià)格不可偏高，應(yīng)確實(shí)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整銷售去化去化速度均較緩慢品質(zhì)和價(jià)格正確預(yù)判是影響去化速度的關(guān)鍵現(xiàn)場(chǎng)售樓處選址及裝修均較簡(jiǎn)陋，不能突出項(xiàng)目特色現(xiàn)場(chǎng)售樓處的裝修設(shè)計(jì)及選址應(yīng)綜合考慮人員銷售技巧單一加強(qiáng)銷售技巧的培訓(xùn)企劃媒體當(dāng)?shù)赝茝V所選媒體基本局限在戶外廣告以活動(dòng)和媒體廣告為輔助， 強(qiáng)勢(shì)增加項(xiàng)目的美譽(yù)度活動(dòng)目前房地產(chǎn)商對(duì)于推廣活動(dòng)做的比較少五、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查由于又一村酒廠項(xiàng)目北、西、南方向2公里范圍內(nèi)僅有頤河上筑、長(zhǎng)河明珠、東方明珠三個(gè)在售項(xiàng)目以及潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目天衢名郡，所以周邊個(gè)案對(duì)比分析除選擇上述項(xiàng)目外，部分項(xiàng)目選擇距又一村酒廠約2.5公里范圍內(nèi)的開發(fā)區(qū)項(xiàng)目做對(duì)比分析。（

39、一）頤河上筑1、項(xiàng)目概況：安然頤河上筑位于德興路與文化路交界處，距離又一村酒廠項(xiàng)目約500米。該項(xiàng)目是由山東安然集團(tuán)有限公司開發(fā)，總占地面積1.88萬平方米，規(guī)劃建設(shè)5幢16層和1幢8層的住宅樓，總建筑面積62199平方米，地上建筑面積55937平方米，地下面積6262平方米，規(guī)劃總居住戶數(shù)428戶。總綠地面積為7033.78平方米，綠化率41.77%。此項(xiàng)目于2009年11月15日開盤，現(xiàn)處于清盤期。2、項(xiàng)目鳥瞰圖戶型面積從94-157兩居、三居組成。3、戶型配比面積區(qū)間（）戶型套數(shù)（套）所占面積比重（）95.84-100二室二廳一衛(wèi)6011.45100.93-109.74二室二廳一衛(wèi)214

40、44.30132.53156.46三室二廳二衛(wèi)15444.254、銷售均價(jià)2010年6月份的銷售均價(jià)達(dá)到4000元/平米。目前僅剩余20多套房源，一套90多平米的頂層，4套130多平的14、15、16、17層等高價(jià)位的樓層，其余是150多平的大面積房源，項(xiàng)目屬于清盤期。5、建材配置電梯采用東芝或同檔次品牌電梯，地?zé)崾焦┡瑪鄻蚋魺徜X合金窗，雙層中空玻璃， 256個(gè)全部為車庫(kù)設(shè)計(jì)（地上、地下），智能化安防系統(tǒng)上采用閉路監(jiān)控、電子巡更、周界防范、可視對(duì)講等。（二）東方明珠位于三八路與東地路交匯處西南原德州技校，占地面積3.5萬，總建筑面積近15萬，其中地上建筑面積13萬，地下建筑面積2萬，容積率3

41、.7，規(guī)劃由2棟25層、5棟21層共8棟高層住宅組成，一梯三戶，兩部電梯。于2007年上半年開始預(yù)售。目前剩余30多套130-150多平米的大戶型房源，項(xiàng)目處于清盤期。 公司組合：投 資 商：德州市天宇集團(tuán) 開發(fā)商：德州市天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè) 計(jì) 商：澳大利亞彼得斯各設(shè)計(jì)有限公司 物業(yè)管理：3年內(nèi)天宇物業(yè)自管 目前現(xiàn)房?jī)r(jià)格：價(jià)格區(qū)間42005000元/，均價(jià)4800元/，物業(yè)管理費(fèi)1元/； 綠化景觀：以新文化景觀為主題，借鑒江南園林的造園手法； 車 位：地下車位，車位配比1：1左右，價(jià)格9萬元/個(gè)； 產(chǎn)品定位：“彰顯品質(zhì)、體現(xiàn)價(jià)值、蘊(yùn)含文化的新文化地產(chǎn)”； 推廣主題：“東方明珠理想家園”、

42、“貴族之家、精睿之家、文化之家、實(shí)用之家、溫馨之家” 戶型面積：二室二廳100左右，占總戶數(shù)的三分之一；三室二廳138，三室二廳153，四室二廳188，分布較均勻。 裝修配套：公共部分結(jié) 構(gòu)：現(xiàn)澆鋼混框剪結(jié)構(gòu) 外立面：二層以下黑色大理石面層，三層以上為面磚及外墻涂料 單元門：可視對(duì)講門 樓梯間：一層電梯前室大理石地面，瓷磚墻面踢腳線，乳膠漆頂棚；二層以上電梯前室大理石地面，瓷磚踢腳線，乳膠漆墻面、頂棚戶內(nèi)部分 門 窗：防盜分戶門，無內(nèi)門，雙玻內(nèi)平開鋁合金噴塑窗，封閉陽臺(tái)廚 衛(wèi)：坐便器，洗手盆 地 面：地磚 頂 棚：刮仿瓷墻 面：廚衛(wèi)墻面瓷磚到頂，其余刮仿瓷設(shè)備設(shè)施：市政供暖，地板采暖，管道天然

43、氣，寬帶入戶，客廳、主臥設(shè)有線插口，客廳、主臥、主衛(wèi)預(yù)設(shè)電話插口； 社區(qū)配套：小型會(huì)所簡(jiǎn) 評(píng)：該項(xiàng)目位置優(yōu)越，產(chǎn)品基本面較好，是目前德州公共空間及外立面用材最好的公寓類項(xiàng)目，為了充分展示這一優(yōu)勢(shì)，東方明珠在德州首次采用了樣板樓銷售道具。在常規(guī)樣板間展示內(nèi)部構(gòu)造的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和質(zhì)感直觀的展現(xiàn)在客戶面前，對(duì)銷售有較好促進(jìn)作用，這一措施值得借鑒。 （三）長(zhǎng)河明珠該項(xiàng)目位于天衢路與岔河風(fēng)景區(qū)的交界處，項(xiàng)目占地面積40畝，建筑面積7萬平方。規(guī)劃建設(shè)5棟17層的高層住宅組成，項(xiàng)目共分3期開發(fā)建設(shè)，每期2棟樓，目前1期已經(jīng)交房，2期已竣工，三期剛開始挖槽。目前該項(xiàng)目1、2期已經(jīng)全部銷售完畢，3期預(yù)計(jì)1

44、0月份開盤，預(yù)計(jì)均價(jià)3800元/。項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻保溫，內(nèi)墻乳膠漆，塑鋼門窗；衛(wèi)生間、廚房潔具到位，瓷磚到頂；客廳、臥室鋪地板磚；門口、窗口裝飾包邊，室內(nèi)門為成品裝飾門；（四）天衢名郡該項(xiàng)目屬于潛在競(jìng)爭(zhēng)性的商住用地項(xiàng)目，由德州市天翔置業(yè)開發(fā)公司于2009年12月31日通過拍賣的方式以1個(gè)億的價(jià)格競(jìng)得的土地，折合土地單價(jià)308萬元/畝。項(xiàng)目占地面積32.46畝，容積率6.0，規(guī)劃總建筑面積13萬平方。目前該項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了施工條件，售樓處正在裝修，預(yù)計(jì)9月份開始接受客戶咨詢。（五）華騰御城 開發(fā)商為山東華騰投資置業(yè)集團(tuán)有限公司，規(guī)劃設(shè)計(jì)為青島地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)院，景觀設(shè)計(jì)為D+D地爾國(guó)際景觀設(shè)計(jì)有限公

45、司，全程營(yíng)銷策劃是正奇房產(chǎn)。該小區(qū)總占地面積24萬平米，建筑面積47萬平米，綠化率40%，規(guī)劃為高層、小高層（10F33F）44棟，起價(jià)3700元/，最高價(jià)4300元/，均價(jià)4000元/左右。于2009年11月18日開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，推出了兩棟21層高層，一梯3戶，11層的小高層1棟，共296戶，從銷售人員透露的消息來看，其認(rèn)購(gòu)情況并不理想，也許是價(jià)格過高因素，而且小區(qū)內(nèi)有回遷戶，人員良莠不齊。主推廣告語：高宅、闊院、瞰天下，一個(gè)顛峰階層的私享。小區(qū)西邊靠近錦繡川河，北臨長(zhǎng)河公園，地理環(huán)境很好，小區(qū)內(nèi)樓間距很大（宣傳書上寫的是80120米）。（六）泰和名仕港 位于德州市東風(fēng)東路錦繡川風(fēng)景區(qū)以東60

46、0米路南。開發(fā)商：德州泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，施工單位：德州宏圖，監(jiān)理單位：德州建設(shè)監(jiān)理，規(guī)劃設(shè)計(jì)：山東中大建筑設(shè)計(jì)院、青島市旅游規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院，整合營(yíng)銷：世紀(jì)萬邦。小區(qū)總建筑面積12萬平米，規(guī)劃為10 棟小高層和高層建筑，建筑面積從68到144不等近10種精品戶型。該項(xiàng)目是3月份開的盤，888套房源銷售率達(dá)70%，均價(jià)3100元/，2010年10月左右交房。宣傳力度不是很大，主打廣告語：東區(qū)1英里，上河翡翠城。（七）瑞隆天玉銘城 位于東風(fēng)東路百德大賣場(chǎng)東行300米路北，廣川大道東側(cè)，東距市委市政府辦公大樓約500米。開發(fā)商：德州市瑞隆置業(yè)有限公司。總建筑面積21萬平米，17棟高層，兩

47、棟商務(wù)樓宇，35000余平米庭院式中心花園。計(jì)劃于12月份推出3棟高層，共200多套房子對(duì)外開放，其中有13棟樓已經(jīng)團(tuán)購(gòu)?fù)戤叄鋱F(tuán)購(gòu)價(jià)格在27002800元/之間，最高價(jià)格約3400元/，開盤均價(jià)在3300元/左右。主打廣告語：精雕細(xì)琢新城核心區(qū)“高層”生活品質(zhì)之城!六、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究(一)項(xiàng)目消費(fèi)群定位住宅消費(fèi)群定位思路：根據(jù)市場(chǎng)分析，依據(jù)項(xiàng)目具體情況，特別是結(jié)合我公司以往對(duì)類似項(xiàng)目操作的成功經(jīng)驗(yàn)，確立“以客源定位為靈魂、以項(xiàng)目定位為中心、以產(chǎn)品建議為關(guān)鍵、以營(yíng)銷思路為立足點(diǎn)”的定位思路，以期使客戶定位具有針對(duì)性，規(guī)劃具有指導(dǎo)性、銷售具有可行性，整體操作具有統(tǒng)一連續(xù)性。對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作，

48、應(yīng)該無條件的聽市場(chǎng)說話，聽消費(fèi)者說話。簡(jiǎn)而言之，就是首先要解決造什么樣的房子，誰來買房子這兩大問題，然后再是考慮賣什么樣的價(jià)格，怎樣去賣的問題。為此，我們做了：關(guān)于本案的4W動(dòng)機(jī)分析1、買什么（WHAT）？（1）就業(yè)主最注重商品房哪些因素，以及哪些因素能夠成為業(yè)主最終拍板的誘因？某專業(yè)地產(chǎn)代理公司曾做過專門的市場(chǎng)調(diào)研，其分析、結(jié)論具有一定的參考意義。業(yè)主做出購(gòu)買決定的因素重要性依次為：地段、價(jià)格、小區(qū)周邊環(huán)境、交通、房型、建筑質(zhì)量、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、物業(yè)管理、配套設(shè)施、開發(fā)商。對(duì)以上因素的重視程度可以用下圖表示。 2、隨著德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民購(gòu)房的觀念越趨理性，對(duì)住房的戶型設(shè)計(jì)、朝向、景觀、

49、規(guī)劃等越苛刻。開發(fā)商一般以需求為導(dǎo)向，為迎合市場(chǎng)需求而打造賣點(diǎn)。但本項(xiàng)目作為德州市城市核心區(qū)項(xiàng)目，必須以買點(diǎn)來引領(lǐng)業(yè)主的住房觀念，才能統(tǒng)領(lǐng)德州市的房地產(chǎn)新航向。針對(duì)本項(xiàng)目的自身情況，買點(diǎn)策劃因素及比重可以用下圖表示：由上圖可知，本案的買點(diǎn)有別于其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品質(zhì)量、地段等等都是其他樓盤難以比擬的。2、誰來買（WHO）?高端項(xiàng)目所面對(duì)的目標(biāo)客戶一定是在個(gè)人事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成就，完全有能力用大額的資金購(gòu)買舒適住宅。他們喜歡生活在城市中，或以其經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚不足以購(gòu)置綜合水平較高的別墅，所以會(huì)在城區(qū)尋找高端物業(yè)作為自己的居所。對(duì)于這樣的消費(fèi)群來講，絕大多數(shù)人已經(jīng)不止

50、一次購(gòu)買過房產(chǎn)，所以他們對(duì)住宅的特點(diǎn)十分了解。出于通過購(gòu)買高檔次住宅來得到高雅、舒適的生活，使自己在緊張的工作之外獲得生活上的享受的目的，加上他們十分注重個(gè)人生活品質(zhì)、關(guān)心自身健康與安全，因此對(duì)住宅產(chǎn)品的方方面面有著異乎尋常的挑剔。這些客戶所需要的“豪宅”，特點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)合理、配套設(shè)施齊全、智能化方案先進(jìn)、物業(yè)配套完善、社區(qū)環(huán)境幽雅、服務(wù)體貼周到。總之，由于購(gòu)買高端產(chǎn)品的客戶對(duì)銷售價(jià)格彈性并不大，也就是說對(duì)于高端客戶而言，價(jià)格因素不是其購(gòu)房關(guān)注因素的首要點(diǎn)，其排序相對(duì)在地段、物業(yè)、景觀、戶型、品質(zhì)等之后，在一定總價(jià)范圍內(nèi)已經(jīng)基本超越了根據(jù)價(jià)格做購(gòu)買決定階段。所以對(duì)產(chǎn)品本身和周邊環(huán)境是否滿意是他

51、們做出購(gòu)買決策的關(guān)鍵因素。（1）消費(fèi)群定位：中央地段鎖定高端投資型客戶高級(jí)白領(lǐng)階層轄縣富有階層本 項(xiàng) 目政界名流、國(guó)企高管、知識(shí)分子商界名流客戶細(xì)分及其特性詳解：政界名流、國(guó)企高管、知識(shí)分子政府職能部門中高層領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)企高管等，這些業(yè)主文化層次、生活品位高，身居要職，一般比較講究交際圈，追求積極向上的生活，善于交流。年齡35-50歲之間，該階段人群比較注重價(jià)值感，身份體現(xiàn)。人生閱歷豐富，已取得一定成就，尊貴和身份是他們追求的方向。商界名流包括收入頗豐的私營(yíng)戶和民營(yíng)企業(yè)家，他們一般已經(jīng)擁有住房，但戶型、環(huán)境、建筑品質(zhì)等已不能滿足其居住要求。教育程度一般不高，從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但收入較高。金融、通信、電

52、力、醫(yī)院等行業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)階層年齡階段在3045歲之間，思想活躍，消費(fèi)觀念比較前衛(wèi)。這些客戶群收入高且穩(wěn)定，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。購(gòu)房目的既為居住又為工作便利，愿意選擇在他們工作的活動(dòng)區(qū)域內(nèi)。追求舒適性生活，講究智能化，建筑和戶型漂亮、前衛(wèi)和實(shí)用。轄縣富有階層：政府高官、暴富人士等德州對(duì)其有一定吸引力，在市內(nèi)安家居住的欲望比較強(qiáng)。置業(yè)目的或許是工作便利、安置親屬等。投資型客戶具有閑余資金看好本項(xiàng)目的潛力，有前瞻性目光的人士。消費(fèi)群對(duì)大市充滿向往的轄縣成功人士具有前瞻性的投資客通過事業(yè)追求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)地位人生社會(huì)價(jià)值的追求者、執(zhí)行者較高的文化品味，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)（2）消費(fèi)群購(gòu)房目的分析：居住投資追求上流

53、社會(huì)生活彰顯尊貴身份自我實(shí)現(xiàn)（3）從馬斯洛需求層次模式看本項(xiàng)目：本項(xiàng)目客戶群安 全歸 宿身份地位自我實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)生 存所以，我們的項(xiàng)目為目標(biāo)消費(fèi)群的功能實(shí)現(xiàn)：身份地位自我實(shí)現(xiàn)3、為什么買（WHY BUY）?相對(duì)于多層產(chǎn)品而言，高層項(xiàng)目在當(dāng)前德州市場(chǎng)上仍存在著諸如得房率較低、售價(jià)高于同區(qū)域多層等固有缺點(diǎn)，在這種情況下客戶為什么認(rèn)同、選擇購(gòu)買高層產(chǎn)品呢？首先高層產(chǎn)品方面的優(yōu)勢(shì)已被越來越多的購(gòu)房者所認(rèn)同： 高層節(jié)約用地，尺度適宜。它同多層住宅相比，容易形成居住建筑的特點(diǎn)和氛圍。從觀賞角度看，比較接近自然，不太壓抑。 在具有良好戶內(nèi)布局的同時(shí)，通風(fēng)、采光、觀景效果、私密性等方面更為優(yōu)越，外部噪

54、音、污染、視線干擾等對(duì)人的影響相應(yīng)減少。 框架結(jié)構(gòu)具有易于二次裝修、穩(wěn)定的抗震性能等多層不能比擬的優(yōu)點(diǎn)。 提高了生活質(zhì)量。仍以單元式為例，雖然高層住宅增加了電梯，但作用不可小看。據(jù)調(diào)查，在許多大城市，老人問題已十分突出。高層住宅的電梯，將給老、弱、病、殘、孕居民上下樓以及居民搬運(yùn)重物等帶來極大方便，提高了生活質(zhì)量。就標(biāo)準(zhǔn)而言，基本達(dá)到歐美國(guó)家四層以上住宅設(shè)電梯的規(guī)定。其次，作為近兩年來新興中高端住宅代表之一的小高層、高層住宅，在滿足中、高端客群的現(xiàn)代消費(fèi)需求方面存在較大的可塑性。例如建筑拔高以后，綠化面積較多層住宅多，同時(shí)建筑立面豐富等優(yōu)勢(shì)利于社區(qū)內(nèi)環(huán)境以及相對(duì)高尚、個(gè)性化的生活品位的塑造，也

55、更容易成為一種社會(huì)地位和身份的象征。通過我司市場(chǎng)部對(duì)售樓處走出來的客戶問訪，結(jié)果表明：客戶群對(duì)總價(jià)的關(guān)注程度明顯高于產(chǎn)品單價(jià)，對(duì)中等戶型面積需求較為旺盛：受訪者易于接受和慣于表達(dá)的描述方式為“用多少錢去買一套幾室的房子”，后者的差異在于“大幾室”或“小幾室”。較難接受和較少表達(dá)的方式為“用多少錢每平方米去買一套幾室的房子”、“用多少錢去買一套多少平方的房子”。極難接受和極少表達(dá)的方式為“用多少錢每平方米去買一套多少平方的房子”。這說明德州消費(fèi)群體對(duì)總價(jià)和套型概念理解清晰、表達(dá)準(zhǔn)確，而相對(duì)于面積概念認(rèn)知模糊、表述隨意。這說明現(xiàn)在的消費(fèi)者在考慮購(gòu)房的時(shí)候在套型面積的角度，他們首先考慮的是適用性而不

56、是具體的平方數(shù)，事實(shí)上，對(duì)于一套滿足了客戶適用要求的房子來說，如果戶型設(shè)計(jì)的好，多幾個(gè)或者少幾個(gè)平方對(duì)客戶來講并沒有太多的實(shí)際感受，其最大的作用就是讓他感覺這套房子更貴一些還是比較實(shí)惠而已。從價(jià)格認(rèn)知角度來看，高層心理總價(jià)多集中于3035萬元左右的區(qū)段內(nèi)，需求房型以三房戶型為主。在對(duì)戶型面積進(jìn)行相應(yīng)解釋性訪問后，其需求面積多集中于110130區(qū)段內(nèi)。4、為什么不買（WHY DONT BUY）?總體來看德州的小高層、高層產(chǎn)品自推出以來，銷售情況一般，除非在市場(chǎng)非常好的情況下。 結(jié)合德州的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平等宏觀背景，可以估測(cè)作為小高層、高層產(chǎn)品消費(fèi)主體的社會(huì)高端階層，在德州的總量也是較為客觀的，那么，

57、在客源基礎(chǔ)比較雄厚的德州市場(chǎng)上，為什么小高層、高層產(chǎn)品的銷售表現(xiàn)卻并不是強(qiáng)勁勢(shì)頭呢？這些理論上會(huì)選擇和應(yīng)該選擇小高層、高層產(chǎn)品的客戶為什么沒有選擇呢？我司們認(rèn)為主要原因有以下幾個(gè)方面： （1）現(xiàn)有產(chǎn)品不完善，與多層相比除了一部電梯外沒有什么過人之處，更沒有把小高層、高層產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來。比如前期小高層、高層產(chǎn)品的外立面大多比較單調(diào)呆板，沒有形成建筑拔高后豐富、新穎、富于節(jié)奏感的立面景觀。（2）德州高層產(chǎn)品的戶型面積普遍過大，總價(jià)過高。主力戶型的面積多在150以上，甚至達(dá)到了180200左右，如頤河上筑、東方明珠等的尾盤全部是大戶型房源，總價(jià)接近100萬元左右，無形中就阻礙了一部分客戶。（3）

58、從另一個(gè)角度來看，目前德州的小高層、高層銷售不暢還有一個(gè)主要的原因，就是有相當(dāng)一部分客源被開發(fā)區(qū)的高端多層產(chǎn)品所分流，目前德州相對(duì)高端的傳統(tǒng)多層住宅，三房產(chǎn)品的主力總價(jià)多集中于3550萬元區(qū)間，而小高層三房產(chǎn)品的主力總價(jià)多集中于40萬元以上的區(qū)間內(nèi)，存在這一價(jià)格差，所以造成了潛在客源的分流，這批客戶不是不認(rèn)可高層住宅的種種優(yōu)越性，不是不想購(gòu)買高層，也不是不愿意為這種優(yōu)越性多付出一部分錢，但是這存在一個(gè)度的問題，一輛車甚至是另一套房的差距的確容易讓人望而卻步。更何況市場(chǎng)上的高層產(chǎn)品還有相當(dāng)多的不盡人意的地方，有的也無非就是多了部電梯和框架結(jié)構(gòu)而已。（二）項(xiàng)目消費(fèi)群定位榮盛大廈1、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶主

59、要分兩類：自用型、投資型，另外加上團(tuán)購(gòu)客戶（1）區(qū)域內(nèi)的中小型公司2002年8月7日“住宅禁商”制度解封后，許多中小型企業(yè)紛紛選擇了住宅樓或群樓作為寫字樓用途，但是早期的商住物業(yè)在功能、門面、硬件設(shè)施（空調(diào)、電梯等）、交通、辦公環(huán)境及物業(yè)整體形象等都顯得不合時(shí)宜，因此已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量企業(yè)將選擇商務(wù)樓作為辦公用途。德州市是民營(yíng)或私營(yíng)中小型公司較集中的區(qū)域，貿(mào)易類、電子類、咨詢類、廣告宣傳類為主，他們對(duì)改善辦公環(huán)境的需求也比較旺盛，而本案的寫字樓作為辦公成本低廉的寫字樓物業(yè)，預(yù)計(jì)將成為其首要選擇。（2）區(qū)域內(nèi)的自由職業(yè)者和專業(yè)人士德州市蘊(yùn)藏了大量的自由職業(yè)者和專業(yè)人士，他們從事的行業(yè)主要集中在廣告宣

60、傳和制作、法律、裝修設(shè)計(jì)、教育咨詢、投資咨詢等，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)能夠提升自身形象的辦公樓有較大的興趣。本案的寫字樓符合其辦公的要求。（3）投資型買家項(xiàng)目所在區(qū)域是德州市的商業(yè)、政治中心區(qū)域，對(duì)本項(xiàng)目的升值潛力有較強(qiáng)的支撐力，因此能吸引部分投資買家購(gòu)買。（4）周邊企事業(yè)和單位機(jī)關(guān)該區(qū)域分布了眾多的單位機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位，隨著城市改造及自身的發(fā)展，他們都有一定的尋求新辦公場(chǎng)所的需求。總結(jié)：本案榮盛大廈目標(biāo)客戶將以周邊貿(mào)易、建材、電子、廣告、咨詢、裝飾、汽車、律師行業(yè)等中小型企業(yè)為主。2、項(xiàng)目消費(fèi)群定位底層商鋪底商的客戶群：主要為投資型客戶和經(jīng)營(yíng)型客戶。1、投資型客戶：主要指購(gòu)置物業(yè)并出租或轉(zhuǎn)賣獲

61、利的客戶。出租型的投資客：看好本地段的一些經(jīng)濟(jì)較富裕的人。如政府的一些科、處級(jí)公務(wù)員、銀行的職員等，他們有一定的資金積蓄，他們極度看好本地段，認(rèn)為以后出租不成問題，這類目標(biāo)客戶占較大的比例。轉(zhuǎn)賣型投資客：這部分人專業(yè)性較強(qiáng)，看好本地段的商業(yè)潛力，做投資用，基本上屬于等待漲價(jià)后再出售的一種。本項(xiàng)目作為德州市商業(yè)圈的核心區(qū)，對(duì)于這些投資客來說具有較強(qiáng)的吸引力。2、經(jīng)營(yíng)型客戶：購(gòu)置商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)的商家。占少數(shù)比例，他們認(rèn)同本地段商圈氛圍、人流效應(yīng)，認(rèn)為本項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越性。一般是個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)類型主要包含精品店、餐飲、娛樂、品牌店等。七、項(xiàng)目擬定位方案（一）可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查又一村酒廠項(xiàng)目周邊可

62、類比項(xiàng)目并不多，選擇三個(gè)相類似項(xiàng)目進(jìn)行各項(xiàng)權(quán)重分析、比較，來權(quán)衡本項(xiàng)目的各項(xiàng)因素優(yōu)劣勢(shì)。地段位置配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)管理交通情況樓盤規(guī)模產(chǎn)品外觀戶型設(shè)計(jì)發(fā)展商實(shí)力營(yíng)銷水平綜合比重頤河上筑35%9.50%9%7.50%3%3%4%8.00%1%3.50%84%東方明珠45%12%9%10%5%3%5%8.50%1%4%102%長(zhǎng)河明珠35%9%7%6%5%3%4%9%1%2.50%83%注：1、以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，其他項(xiàng)目與本項(xiàng)目比較。2、比較內(nèi)容的比重如下：地段位置40，配套設(shè)施10，規(guī)劃設(shè)計(jì)10，物業(yè)管理10，交通情況5，樓盤規(guī)模3，產(chǎn)品外觀5，戶型設(shè)計(jì)10，發(fā)展商實(shí)力2，營(yíng)銷水平5。（二）項(xiàng)目

63、SWOT分析1、地塊優(yōu)勢(shì)分析（1）交通條件本項(xiàng)目位于城市主干道東風(fēng)路、文化路、德興路三條道路的交匯處，往西300米是東地路，有數(shù)條公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目，交通極為便利，所以本項(xiàng)目在交通方面也是一大買點(diǎn)。（2）周邊配套設(shè)施又一村酒廠項(xiàng)目所處地段，是大型居住區(qū)積聚地，附近的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，銀行、小學(xué)、中學(xué)、商店、菜市場(chǎng)等等一應(yīng)俱全。這樣不僅能夠減少小區(qū)配套設(shè)施的投入，而且對(duì)于日后小區(qū)的宣傳將會(huì)起到非常大的作用。（3）文化氛圍本項(xiàng)目周邊除了緊靠的東風(fēng)路小學(xué)外，還有德州二中、九中、實(shí)驗(yàn)高中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等等諸多教育機(jī)構(gòu)，尤其是東側(cè)的東風(fēng)路小學(xué)是本項(xiàng)目的最大買點(diǎn)，對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好教育的家

64、長(zhǎng)來說，無疑是置業(yè)的最佳選擇。2、地塊劣勢(shì)分析本項(xiàng)目的南側(cè)是堤嶺村，雖有計(jì)劃但尚未改造，所以目前治安、環(huán)境并不是最佳。3、項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析本項(xiàng)目周邊1.5公里范圍內(nèi)除了將近銷售完畢的頤河上筑以外，目前尚沒有其他在售項(xiàng)目，因此，只要我們盡快拿下該項(xiàng)目，走短平快的發(fā)展策略，盡快找準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)并推向市場(chǎng)，其發(fā)展的機(jī)會(huì)還是非常大的。4、項(xiàng)目的威脅分析目前雖然周邊還沒有項(xiàng)目開發(fā)，但是項(xiàng)目南側(cè)的堤嶺村一直在招商引資，尋求資金實(shí)力較大的開發(fā)商進(jìn)行舊村改造。如果又一村酒廠項(xiàng)目未能盡快開發(fā)，一旦堤嶺村舊村改造啟動(dòng)，則對(duì)本項(xiàng)目的威脅性是最大的。（三）產(chǎn)品定位及建議項(xiàng)目1、市場(chǎng)定位及分析本項(xiàng)目是我司進(jìn)入德州市場(chǎng)的第一項(xiàng)

65、目，德州市民對(duì)我司尚不熟悉，而我司要想在德州拓展開局面，打開市場(chǎng)，必須以“塑形象、拓市場(chǎng)”為根本，將榮盛與當(dāng)?shù)仄渌_發(fā)公司不同的一面展現(xiàn)給德州市民。（1）項(xiàng)目市場(chǎng)定位：綜合考慮本項(xiàng)目的區(qū)域位置、交通條件、生活配套和區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)，以及本項(xiàng)目所屬板塊項(xiàng)目的總體定位，本項(xiàng)目主體定位為：本項(xiàng)目市場(chǎng)定位支撐點(diǎn)為： 從項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析：本項(xiàng)目交通便利，地理位置優(yōu)越，以高端的產(chǎn)品定位，憑借公司的品牌效應(yīng)、實(shí)力、戶型設(shè)計(jì)、自身配套、物業(yè)管理等方面提升本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，從而弱化項(xiàng)目因規(guī)模小而無法打造大型景觀社區(qū)的劣勢(shì)。 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要分析：本項(xiàng)目屬于城市中心區(qū)的高端產(chǎn)品，與開發(fā)區(qū)的蔚來城等高端項(xiàng)目在區(qū)位、客戶

66、理念等方面有著一定的差異，但是潛在的天衢名郡、堤嶺村改造等項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目具有一定的威脅。（2）項(xiàng)目形象定位根據(jù)德州市高端住宅的風(fēng)向標(biāo)的市場(chǎng)定位，結(jié)合項(xiàng)目定位的基本原則，本項(xiàng)目以小高層和高層的產(chǎn)品形式，小型分散水景景觀為主體的景觀規(guī)劃，合理進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)，將本項(xiàng)目的形象定位為：2、戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)鍵之所在，也是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)考慮的最主要因素，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟以及人們生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境與住宅設(shè)計(jì)提出了更高的要求。又一村酒廠項(xiàng)目作為高端住宅，建議其戶型應(yīng)該滿足以下三點(diǎn)：、其一，滿足高端住宅的使用要求。從這一點(diǎn)來看是指，戶型的合理性和先進(jìn)性應(yīng)該不次于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，

67、滿足了日常生活需要。其二，滿足心理需求。每個(gè)人都有被尊重的需求，成功人士也是如此，通過一些人性化的設(shè)計(jì)，充分考慮了一些細(xì)小的需求，使得客戶感到了尊重。比如雙層陽臺(tái)、復(fù)式挑空、露臺(tái)設(shè)計(jì)等等細(xì)節(jié)方面的設(shè)計(jì)，以彰顯主人的尊貴身份。其三，引領(lǐng)消費(fèi)。也就是戶型設(shè)計(jì)有足夠的超前性，能夠引領(lǐng)城市的消費(fèi)理念。 根據(jù)以人為本計(jì)的理念和前文中對(duì)客源及其喜好的分析，對(duì)戶型配比建議如下：戶 型面 積（平方米）比 例二 房859015%15%小 三 房9010020%80%三 房10011020%三 房110-12020%大 三 房120-13020%四 房140以上5%5%3、產(chǎn)品價(jià)格定位（1）住宅部分可比項(xiàng)目因素權(quán)

68、重分析地段位置配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)管理交通情況樓盤規(guī)模產(chǎn)品外觀戶型設(shè)計(jì)發(fā)展商實(shí)力營(yíng)銷水平綜合比重頤河上筑35%9.50%9%7.50%3%3%4%8.00%1%3.50%84%東方明珠45%12%9%10%5%3%5%8.50%1%4%102%長(zhǎng)河明珠35%9%7%6%5%3%4%9%1%2.50%83%注：1、以本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，其他項(xiàng)目與本項(xiàng)目比較。2、比較內(nèi)容的比重如下：地段位置40，配套設(shè)施10，規(guī)劃設(shè)計(jì)10，物業(yè)管理10，交通情況5，樓盤規(guī)模3，產(chǎn)品外觀5，戶型設(shè)計(jì)10，發(fā)展商實(shí)力2，營(yíng)銷水平5。目前頤河上筑的銷售均價(jià)在4000元/，東方明珠在4500元/，長(zhǎng)河明珠3800元/。由上述分

69、析各項(xiàng)權(quán)重因素，可以得出又一村酒廠項(xiàng)目的市場(chǎng)比較法價(jià)格為4583元/。根據(jù)項(xiàng)目所在位置、周邊配套、交通情況等等各方面的因素，參照公司發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合建筑成本、土地成本，建議住宅部分的均價(jià)為4300元/，以便公司迅速打開德州的房地產(chǎn)市場(chǎng)。（2）榮盛大廈及底商部分底商：經(jīng)過對(duì)東風(fēng)東路、文化路兩側(cè)店鋪訪談，周邊轉(zhuǎn)租、銷售的案例比較少。租賃：項(xiàng)目周邊的底層商業(yè)都是2層的，大小在80160之間，其租賃價(jià)格基本上3600元/月，但是東風(fēng)路及文化路幾乎沒有租賃或者轉(zhuǎn)租的店鋪，轉(zhuǎn)租的都有37000-55000元的轉(zhuǎn)租費(fèi)。由此可見，該項(xiàng)目周邊的底層商業(yè)比較緊俏。銷售：2009年10月在距離又一村酒廠項(xiàng)目西側(cè)約30

70、0米處發(fā)生一起店鋪轉(zhuǎn)讓案例，2層底商110平米，轉(zhuǎn)讓價(jià)格100萬元成交。折合單價(jià)9100元/。綜合分析周邊商鋪的供應(yīng)與出租情況，建議沿東風(fēng)東路的底層商業(yè)銷售價(jià)格為12000元/，沿文化路的底層商業(yè)的銷售價(jià)格為10000元/。商務(wù)辦公A、需求情況：近年來德州市政府制定的大力扶持和發(fā)展中小企業(yè)的一系列發(fā)展措施，使德州經(jīng)濟(jì)尤其是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)呈高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。催生了一大批新興小企業(yè)，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3年間小企業(yè)的數(shù)量每年成倍遞增，截至2009年德州共有規(guī)模以上企業(yè)3197家，其中大中型企業(yè)僅有260家，中小企業(yè)占90以上，對(duì)商辦物業(yè)需求較為旺盛。 但是，以下幾方面的原因阻礙著商辦物業(yè)的銷售： 大型企業(yè)一般都有

71、國(guó)企或政府背景，大部分會(huì)選擇自建辦公樓的方式解決辦公場(chǎng)所問題，很少有購(gòu)買或租賃辦公樓的現(xiàn)象； 外來知名企業(yè)一般是商辦物業(yè)的主力消費(fèi)群體，但是德州市外來企業(yè)比較少，這一需求主體在德州比較少； 中小型企業(yè)由于受到自身資金支付能力和經(jīng)營(yíng)理念的約束，德州大多數(shù)中小企業(yè)選擇租用辦公場(chǎng)所； 從目前商辦物業(yè)市場(chǎng)上的售價(jià)與租金對(duì)比來看，租金的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)銷售價(jià)格，可以說商辦物業(yè)是有價(jià)無市，所以低廉的租金價(jià)格，從根本上激勵(lì)著目標(biāo)消費(fèi)群只租不買的市場(chǎng)導(dǎo)向。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，德州市區(qū)辦公物業(yè)整體出租率一般在80左右。 B、供應(yīng)情況：目前德州商務(wù)辦公物業(yè)供應(yīng)量比較少，檔次低，無論在硬件配套、辦公環(huán)境還是物業(yè)管理上，

72、都較落后，不能有效滿足市場(chǎng)的需求，例如目前最高檔的辦公場(chǎng)所之一新華大廈，其寫字間都是由客房改建，物業(yè)管理和配套距離真正意義上的寫字樓還有一定差距。相應(yīng)的商辦物業(yè)租金一直保持低水平狀態(tài)，目前德州市的辦公物業(yè)租金較高的是德百附近的新華大廈和德百商務(wù)樓，日租金在1.2元左右（含物業(yè)管理費(fèi)），這和一個(gè)快速發(fā)展中的三線城市是不相符的。商辦物業(yè)潛在和新增供應(yīng)如東城國(guó)際和新湖商務(wù)港等多分布于開發(fā)區(qū)，而老城區(qū)卻是小企業(yè)聚集的區(qū)域，供應(yīng)結(jié)構(gòu)具有一定不合理性。C、德州未來幾年辦公樓發(fā)展趨勢(shì)隨著企業(yè)辦公多元化需求的提升，為適應(yīng)市場(chǎng)的不同需求，辦公樓的發(fā)展也將呈多元化、多功能化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，目前德州市辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出以

73、下幾種新的變化趨勢(shì)：甲級(jí)寫字樓將供不應(yīng)求；可24小時(shí)辦公的公寓式辦公樓缺乏；生態(tài)概念開始流行；智能化是必然的趨勢(shì)；辦公樓功能多樣化；辦公樓也根據(jù)用戶的檔次不同而開始細(xì)分。綜合來看，隨著城市建設(shè)步伐的加快和小企業(yè)的蓬勃發(fā)展，德州對(duì)商辦物業(yè)的市場(chǎng)需求將會(huì)日益旺盛，雖然辦公樓總體價(jià)格不高，但優(yōu)質(zhì)辦公樓價(jià)格仍然堅(jiān)挺，高檔商辦物業(yè)具有較大的發(fā)展空間。但在目前需求層次相對(duì)較低和低水平租金市場(chǎng)環(huán)境下，受城市載體客觀因素及歷史發(fā)展的雙重影響，高檔商辦物業(yè)的市場(chǎng)空間尚需進(jìn)一步培育。D、商務(wù)辦公部分價(jià)格定位整體銷售價(jià)格：5000元/租賃價(jià)格：1.0元/日第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定

74、的容積率、建筑密度、綠地率、控制高度等技術(shù)指標(biāo)下，能夠設(shè)計(jì)出符合德州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定要求的產(chǎn)品是最基本的原則。據(jù)了解，德州市現(xiàn)屬于中小城市，政府多次申報(bào)大城市，因其戶籍人口未能達(dá)到50萬，所以一直沒有批復(fù)。根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，中小城市的日照在大寒日的最小時(shí)間是3小時(shí)，目前德州市規(guī)劃局在圖紙審查時(shí)也是按照該要求執(zhí)行的。但據(jù)德州市規(guī)劃局規(guī)劃科科長(zhǎng)透露，目前規(guī)劃局正往市政府報(bào)批調(diào)整市區(qū)內(nèi)日照時(shí)間為2小時(shí)、而開發(fā)區(qū)為3小時(shí)的報(bào)告。據(jù)該科長(zhǎng)表示，到酒廠項(xiàng)目上報(bào)圖紙審查時(shí)，基本可以按照2小時(shí)做日照分析。但到目前為止，該說法還沒有得到字面的落實(shí)。所以，本項(xiàng)目3.0的容積率能否達(dá)到，尚需設(shè)計(jì)公司進(jìn)一步的做

75、草規(guī)。2、本項(xiàng)目周邊其他環(huán)境對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的影響分析本項(xiàng)目土地本身地勢(shì)平整，沒有溝渠、河流、水塘等方面因素的影響，污染、噪音、危險(xiǎn)源等方面的因素也不存在，本項(xiàng)目地處城市中心城區(qū)，周邊居住小區(qū)較多，市政配套設(shè)施齊全，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面的制約因素。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1、住宅部分（1）外立面根據(jù)項(xiàng)目周邊已有建筑物的特點(diǎn)，結(jié)合目前市場(chǎng)消費(fèi)者習(xí)慣，采用標(biāo)新立異、排除同質(zhì)性的原則，建筑風(fēng)格采用簡(jiǎn)歐式，以其簡(jiǎn)潔、線條分明、講究對(duì)稱、運(yùn)用色彩的明暗、鮮淡來對(duì)視覺進(jìn)行沖擊。建議本項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)如下：建議采用簡(jiǎn)歐式風(fēng)格建筑，以下幾種建筑風(fēng)格不妨可以拿來試用。沈陽公司建筑外立面唐山公司建筑風(fēng)格 蚌埠公司建筑風(fēng)

76、格南京公司建筑風(fēng)格（2）園林景觀總體上來說景觀規(guī)劃主題為動(dòng)靜相宜江南園林式小區(qū)。水景形態(tài)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議本案不采用大面積水面的噴泉和湖面水景，而是采用環(huán)繞整個(gè)小區(qū)的狹窄而蜿蜒的溪流景觀，并結(jié)合坡地景觀形成若干小飛瀑，使整個(gè)景觀體系更為靈動(dòng)。這樣做一方面能使整個(gè)小區(qū)的景觀更為生動(dòng)，不死板，另一方面能強(qiáng)調(diào)整個(gè)小區(qū)景觀布置的“均好性”原則，使每位住戶都能將美景收藏在自己的家中。坡地景觀坡地景觀是目前比較常用的小區(qū)景觀布置方式，由于本案建筑以高層住宅為主，在施工中將會(huì)開挖出較多的土方量，將這些土方堆積營(yíng)造出坡地來，再進(jìn)行系統(tǒng)的綠化，并結(jié)合水系形成小飛瀑，將大大提高小區(qū)內(nèi)景觀系統(tǒng)的層次感，另外如

77、果根據(jù)實(shí)際情況在坡地景觀下建造車庫(kù)，不但不影響景觀，還提高了使用價(jià)值。綠化綠化是園林住宅構(gòu)成的基本要素，以往居住區(qū)域的綠化僅僅停留在“披上綠化不見土”的低層次階段，沒有太多的特色和藝術(shù)性，建議本小區(qū)的綠化應(yīng)注意如下方面：a、種植綠化喬木、灌木花、草結(jié)合，高低錯(cuò)落，遠(yuǎn)近分明，疏密有秩、綠化景觀層次豐富。b、種植綠化平面與立體結(jié)合，追求構(gòu)圖、色彩、對(duì)比、質(zhì)感，進(jìn)而形成綠點(diǎn)、綠帶、綠廊、綠坡等綠色景觀。c、同時(shí)講究與硬質(zhì)景觀結(jié)合，注意綠化的維護(hù)和保養(yǎng)，豐富綠化的內(nèi)涵。根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相

78、互搭配，互相組合。以獨(dú)具特色的園林風(fēng)格增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。道路道路是居住區(qū)不可或缺的構(gòu)成框架，一方面可以疏導(dǎo)居住區(qū)域的交通組織居住空間，另一方面，好的道路規(guī)劃設(shè)計(jì)本身也可以成為一道獨(dú)特的風(fēng)景線，居住區(qū)域道路特別是宅間路，往往和路牙、塊石、休閑坐椅、植物配置、燈具等共同構(gòu)成居住區(qū)內(nèi)最基本的景觀，因此對(duì)道路的平曲線、豎曲線、窄寬和分幅、材質(zhì)以及綠化裝飾進(jìn)行綜合考慮以賦予路美觀別致的形式。小品小品在小區(qū)硬質(zhì)景觀中具有舉足輕重的作用，精心設(shè)計(jì)的小品往往成為人們視覺的焦點(diǎn)和小區(qū)的標(biāo)識(shí)。2、商務(wù)辦公部分-榮盛大廈德州市在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占據(jù)及其重要的地理位置，同時(shí)也是2010年國(guó)務(wù)院批

79、準(zhǔn)的黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重點(diǎn)城市之一。拓展德州房地產(chǎn)市場(chǎng)，并長(zhǎng)久發(fā)展，對(duì)于我公司的整體區(qū)域發(fā)展也具有極其重要的意義：連接公司總部廊坊與山東聊城、臨沂、濟(jì)南的紐帶，同時(shí)也是銜接長(zhǎng)江南北的中轉(zhuǎn)站。而又一村酒廠項(xiàng)目的交通極其便利，三面臨路，且東風(fēng)路直達(dá)京滬高速路的出入口，距離僅僅6公里，所以在本項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一座象征公司實(shí)力、形象的商務(wù)辦公樓-榮盛大廈是十分必要的。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，建議榮盛大廈的建筑層數(shù)不低于18層，高度不小于50米。榮盛大廈參考效果圖：第五部分 工程及銷售計(jì)劃一、工程建設(shè)計(jì)劃1、7月30日簽訂土地成交確認(rèn)書，10日內(nèi)簽訂出讓合同；2、8月30日辦理完畢土地證手續(xù)，11月15

80、日前辦理完畢建設(shè)工程規(guī)劃許可證，11月30日辦理開工手續(xù)；二、銷售計(jì)劃2011年1月1日開盤銷售。一期開發(fā)建設(shè)，1.5年內(nèi)除商務(wù)辦公樓外的住宅、臨街商業(yè)全部銷售完畢。第六部分 投資收益分析一、成本預(yù)測(cè)本項(xiàng)目由德州市規(guī)劃局發(fā)給德州市國(guó)土資源局的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件函中，土地使用面積是52600平方米，而德國(guó)土資告字（2010）8號(hào)公告文中的土地面積是52464平方米，本次投資分析以土地公告為準(zhǔn)。拋棄日照分析的因素，暫按容積率3.0核算，其中住宅建筑面積107392平方米，商業(yè)、辦公面積50000平方米，本次測(cè)算不包含地下部分。項(xiàng)目成本明細(xì)表編號(hào)分項(xiàng)名稱總成本（元）單位成本（元/）備注一前期費(fèi)用42991

81、53.5927.311規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1573920.0010.00建筑面積2施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)1888704.0012.00建筑面積1)住宅1288704.0012.00全部按高層12元/核算2)商業(yè)600000.0012.00建筑面積3外線設(shè)計(jì)費(fèi)157392.001.00建筑面積4景觀設(shè)計(jì)費(fèi)157800.7910.00景觀面積（30綠地率）5造價(jià)咨詢費(fèi)78696.000.50按0.50元/估算6地質(zhì)勘探115420.802.20土地面積7三通一平262320.005.00土地面積8放線、測(cè)繪費(fèi)64900.002596.00每棟2596元，按25棟核算二綜合規(guī)費(fèi)35308165.80224.33（一）辦

82、規(guī)證交納2515023.2015.98建筑面積1用地技術(shù)服務(wù)費(fèi)330523.202.10土地面積2規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)（住宅）247001.602.30建筑面積規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)（非住宅）160000.003.20建筑面積3環(huán)境檢測(cè)費(fèi)157392.001.00建筑面積4日照分析費(fèi)500000.00估計(jì)值5開發(fā)管理費(fèi)857786.405.45建筑面積6水土保持費(fèi)104928.002.00以土地面積為依據(jù)7污水處理費(fèi)157392.001.00建筑面積（二）辦開工證交納14862699.5094.431散裝水泥基金314784.002.00建筑面積2勞保基金9154525.12總造價(jià)的2.63交易服務(wù)費(fèi)246

83、467.98總造價(jià)的0.074防雷檢測(cè)審核費(fèi)393480.002.50建筑面積5消防咨詢費(fèi)786960.005.00建筑面積6圖紙審查費(fèi)472176.003.00建筑面積7地震局安評(píng)報(bào)告110174.400.70建筑面積8考古勘探費(fèi)78900.001000.0078.9畝9招標(biāo)服務(wù)費(fèi)1731312.0011.00建筑面積10墻改基金1573920.0010.00建筑面積（三）辦竣工手續(xù)繳納1154217.607.331規(guī)劃竣工驗(yàn)收測(cè)量費(fèi)47217.600.30建筑面積2防雷裝置安裝費(fèi)117000.003000.0013棟樓，按照39個(gè)單元核算3電檢費(fèi)412500.002.50建筑面積4消防安全

84、評(píng)估費(fèi)165000.001.00建筑面積5消防監(jiān)理費(fèi)（住宅）165000.001.00建筑面積消防監(jiān)理費(fèi)（非住宅）247500.001.50建筑面積（四）辦理預(yù)售許可證繳納204680.781.301信息費(fèi)47217.600.30建筑面積2外業(yè)費(fèi)78696.000.50建筑面積3預(yù)收費(fèi)78696.000.50建筑面積4預(yù)售資金監(jiān)管費(fèi)71.181預(yù)售收入（五）辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)繳納1074838.726.83建筑面積1確權(quán)測(cè)繪費(fèi)（住宅）146053.121.36建筑面積確權(quán)測(cè)繪費(fèi)（非住宅）102000.002.04建筑面積2產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)204609.601.30建筑面積3產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)（住宅）322176

85、.003.00建筑面積產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)（非住宅）300000.006.00建筑面積（六）工程相關(guān)1407506.008.94建筑面積監(jiān)理費(fèi)786960.005.00建筑面積造價(jià)咨詢費(fèi)372327.601.5工程造價(jià)竣工結(jié)算咨詢費(fèi)248218.401工程造價(jià)（七）配套費(fèi)14089200.0089.521基礎(chǔ)配套費(fèi)及配套補(bǔ)助費(fèi)(住宅)10739200.00100.00配套費(fèi)80元/平方米；配套補(bǔ)助費(fèi)20元/平方米2基礎(chǔ)配套費(fèi)(非住宅)3350000.0067.00經(jīng)營(yíng)性用房按標(biāo)準(zhǔn)的2/3（配套費(fèi)80元/平方米；配套補(bǔ)助費(fèi)20元/平方米）三建筑工程成本213592160.001357.071建筑工程1

86、98870400.001263.54建筑面積1)小高層、高層住宅128870400.001200.00建筑面積2)商業(yè)、辦公70000000.001400.00建筑面積2電梯10000000.0063.54平均20.00萬/部，50部3樁基4721760.0030.00建筑面積四安裝工程34626240.00220.001供暖11017440.0070.00建筑面積2智能化2360880.0015.00建筑面積3消防聯(lián)動(dòng)786960.005.00建筑面積4強(qiáng)電工程16526160.00105.00建筑面積5給排水消防外線3934800.0025.00建筑面積五人防建設(shè)費(fèi)103878720.00

87、2200.00規(guī)劃人防面積(按照自建且銷售測(cè)算)六環(huán)境配套費(fèi)7863863.5849.961環(huán)境綠化4716023.5829.96以景觀面積計(jì)算,300元/2零星配套工程3147840.0020.00零星配套按10元/預(yù)估七管理費(fèi)用3147840.0020.00建筑面積八銷售費(fèi)用4221760.0026.82住宅40元/，商業(yè)20元/九財(cái)務(wù)費(fèi)用10800000.0068.62土地出讓金（初步按1.5億核算）的70%的2年期5.4年貸款十不可預(yù)見費(fèi)6295680.0040.00建筑面積合計(jì)424,033,582.972694.12注：?jiǎn)挝怀杀?694.12元/包含折合660元/的人防異地建設(shè)費(fèi)，

88、在實(shí)際操作時(shí)，一般是開發(fā)公司自建人防設(shè)施，以租賃、銷售使用權(quán)的方式收回成本。二、稅務(wù)分析住宅銷售單價(jià)按照4300元/、商務(wù)辦公銷售單價(jià)按照5000元/進(jìn)行測(cè)算。土地的出讓底價(jià)雖然是150萬元/畝，但是考慮到政府有保留價(jià)的權(quán)力，以及各項(xiàng)因素的影響，測(cè)算時(shí)按照170萬元/畝地進(jìn)行測(cè)算。1、 營(yíng)業(yè)稅及附加：3950.41萬元（按照銷售收入的5.55合計(jì)）2、所得稅：項(xiàng)目利潤(rùn)的25，即5358.25萬元3、土地增值稅：住宅：銷售收入的1.5，即692.68萬元商業(yè)：銷售收入的2.5，即625萬元土地增值稅合計(jì)：1317.68萬元。三、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）項(xiàng)目利潤(rùn)率、盈利能力等主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、銷售收入

89、住宅：46178.56萬元商務(wù)辦公：25000萬元合計(jì)：71178.56萬元2、總投資：45795.16萬元3、稅前利潤(rùn)：25383.40萬元4、稅后利潤(rùn)：14757.07萬元5、銷售利潤(rùn)率：35.666、銷售凈利潤(rùn)率：20.737、利潤(rùn)地價(jià)比：110.31（二）敏感性分析項(xiàng)目銷售均價(jià)變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)影響程度表變動(dòng)率-5.00%-3.00%-1.00%0.00%1.00%3.00%5.00%銷售收入67620 69043 70467 71179 71890 73314 74737 營(yíng)業(yè)稅及附加4767 4868 4968 5018 5068 5169 5269 項(xiàng)目總成本45795 45795 45

90、795 45795 45795 45795 45795 所得稅4264 4595 4926 5091 5257 5588 5918 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)12793 13785 14778 15274 15770 16763 17755 項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率32.28%33.67%35.01%35.66%36.30%37.54%38.73%盈虧平衡點(diǎn)81.08%80.03%79.03%78.54%78.06%77.14%76.24%項(xiàng)目總成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)影響程度表變動(dòng)率-5.00%-3.00%-1.00%0.00%1.00%3.00%5.00%項(xiàng)目總成本41778439774533745795462534764

91、150023銷售收入71178.56 71178.56 71178.56 71178.56 71178.56 71178.56 71178.56 營(yíng)業(yè)稅及附加5018501850185018501850185018所得稅6096554652065091497746304034項(xiàng)目稅后利潤(rùn)18287166381561715274149311389012103項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率41.31%38.22%36.30%35.66%35.02%33.07%29.72%盈虧平衡點(diǎn)74.31%76.63%78.06%78.54%79.02%80.49%83.00%（三）盈虧平衡分析盈虧平衡分析平均銷售價(jià)格單位成本

92、盈虧平衡點(diǎn)安全邊際率（元/）（元/）保本銷售價(jià)格(元/)保本銷售率4522.37 2,909.62 3584.78 79.27%20.73%注：1、按照土地價(jià)格170萬/畝測(cè)算2、安全邊際率是指正常售價(jià)超過盈虧臨界點(diǎn)售價(jià)的差額與正常售價(jià)的比值，它表明銷售價(jià)格下降多少投資項(xiàng)目仍不致虧損。四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)1、土地出讓金：由于本項(xiàng)目的保證金按照100的出讓底價(jià)繳納，所以7月20日之前繳納保證金11800萬元。實(shí)際成交價(jià)款在一個(gè)月內(nèi)補(bǔ)交齊全。2、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施、建安配套等費(fèi)用在2011年元旦按照建設(shè)總成本的20投入，即8300萬元。3、銷售回款計(jì)劃：2011年元旦項(xiàng)目達(dá)到開盤銷售條件，1月20日即

93、可達(dá)到回款條件。至2010年6月底銷售率達(dá)到60，則回款達(dá)到42707萬元。第七部分 管理資源配置一、機(jī)構(gòu)設(shè)置德州又一村酒廠計(jì)劃按照成立項(xiàng)目公司的模式進(jìn)行運(yùn)作，即成立德州分公司，按照榮盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司聊城分公司項(xiàng)目部的管理模式進(jìn)行管理。其主要部門設(shè)置如下：項(xiàng)目經(jīng)理、人事行政部、開發(fā)部、采購(gòu)部、工程部、銷售部五個(gè)職能部門。二、人力資源需求德州分公司人員配置共計(jì)18名，具體每個(gè)職能部門人員設(shè)置建議如下：1、項(xiàng)目經(jīng)理：1名2、人事行政部：人事行政專員、司機(jī)、廚師各1名3、開發(fā)部：經(jīng)理1名4、采購(gòu)部：招投標(biāo)采購(gòu)主管1名5、工程部：工程部經(jīng)理1名 土建工程師2名 水電工程師1名預(yù)算員1名 6、營(yíng)銷部

94、：營(yíng)銷經(jīng)理1名 策劃專員1名客服專員1名置業(yè)顧問4名保安2名保潔2名三、人力資源缺口及解決以上人員基本能夠負(fù)責(zé)完成德州又一村酒廠項(xiàng)目，若有新的項(xiàng)目拓展，則按照獨(dú)立分公司設(shè)置或者仍按照項(xiàng)目公司管理但需另行配置其他人員。第八部分 綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：1、地塊規(guī)模適中，適宜于房地產(chǎn)開發(fā)的“短平快”開發(fā)理念，能夠迅速回籠資金。2、到土地摘牌日，該項(xiàng)目基本拆遷完畢，且地勢(shì)平坦，可以即刻開工建設(shè)。3、本項(xiàng)目位于市中心城區(qū)與開發(fā)區(qū)政務(wù)中心的結(jié)合處，交通條件發(fā)達(dá)，周邊各項(xiàng)配套設(shè)施相對(duì)齊全。進(jìn)、出極為便利，發(fā)展?jié)摿^大。4、項(xiàng)目西側(cè)的城市中心廣場(chǎng)、新湖風(fēng)景區(qū)大大提高了本項(xiàng)目周邊的居住環(huán)境，錦繡川風(fēng)景區(qū)的亮化

95、，使得本項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿艽蟆６⒘觿?shì)： 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)是我公司拓展的又一新的市場(chǎng)，德州市民對(duì)于榮盛房地產(chǎn)公司來說，是一張新的面孔，公司的企業(yè)文化理念、品牌作用力等方面因素需要展現(xiàn)給當(dāng)?shù)厥忻瘢绾卧诋?dāng)?shù)貥淞⒘己玫墓拘蜗螅潜卷?xiàng)目與公司其他在售項(xiàng)目相比較來說的一個(gè)劣勢(shì)。三、機(jī)會(huì)： 1、德州經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展期，預(yù)計(jì)未來德州商品住宅市場(chǎng)需求仍將保持一個(gè)較長(zhǎng)的增長(zhǎng)期，該項(xiàng)目開發(fā)所面臨的大環(huán)境較好。2、地塊所處區(qū)域市場(chǎng)2公里范圍內(nèi)在售項(xiàng)目較少，房源供應(yīng)不足，市場(chǎng)需求空間較大，且缺少品牌開發(fā)商項(xiàng)目，在售項(xiàng)目普遍品質(zhì)不高，占領(lǐng)市場(chǎng)難度較小，有利于我公司在德州迅速打開局面，樹立品牌。四、項(xiàng)目結(jié)論意向地塊從開

96、發(fā)規(guī)模、戰(zhàn)略區(qū)位等方面符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際情況，項(xiàng)目的開發(fā)有利于公司拓展環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈領(lǐng)域，擴(kuò)大環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的市場(chǎng)占有率，提高公司的知名度和美譽(yù)度，也有利于公司市場(chǎng)拓展經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步積累。同時(shí)，地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景很好。經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目收益水平較高，因此，該項(xiàng)目是可行的，建議拿下該地塊。第九部分 競(jìng)拍策略一、主要指標(biāo)測(cè)算1、預(yù)測(cè)直接建造成本（不包含地價(jià)）、售價(jià)項(xiàng)目成本明細(xì)表編號(hào)分項(xiàng)名稱總成本（元）單位成本（元/）備注一前期費(fèi)用4299153.5927.311規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1573920.0010.00建筑面積2施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)1888704.0012.00建筑面積1)住宅12887

97、04.0012.00全部按高層12元/核算2)商業(yè)600000.0012.00建筑面積3外線設(shè)計(jì)費(fèi)157392.001.00建筑面積4景觀設(shè)計(jì)費(fèi)157800.7910.00景觀面積（30綠地率）5造價(jià)咨詢費(fèi)78696.000.50按0.50元/估算6地質(zhì)勘探115420.802.20土地面積7三通一平262320.005.00土地面積8放線、測(cè)繪費(fèi)64900.002596.00每棟2596元，按25棟核算二綜合規(guī)費(fèi)35308165.80224.33（一）辦規(guī)證交納2515023.2015.98建筑面積1用地技術(shù)服務(wù)費(fèi)330523.202.10土地面積2規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)（住宅）247001.602

98、.30建筑面積規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)（非住宅）160000.003.20建筑面積3環(huán)境檢測(cè)費(fèi)157392.001.00建筑面積4日照分析費(fèi)500000.00估計(jì)值5開發(fā)管理費(fèi)857786.405.45建筑面積6水土保持費(fèi)104928.002.00以土地面積為依據(jù)7污水處理費(fèi)157392.001.00建筑面積（二）辦開工證交納14862699.5094.431散裝水泥基金314784.002.00建筑面積2勞保基金9154525.12總造價(jià)的2.63交易服務(wù)費(fèi)246467.98總造價(jià)的0.074防雷檢測(cè)審核費(fèi)393480.002.50建筑面積5消防咨詢費(fèi)786960.005.00建筑面積6圖紙審查費(fèi)47

99、2176.003.00建筑面積7地震局安評(píng)報(bào)告110174.400.70建筑面積8考古勘探費(fèi)78900.001000.0078.9畝9招標(biāo)服務(wù)費(fèi)1731312.0011.00建筑面積10墻改基金1573920.0010.00建筑面積（三）辦竣工手續(xù)繳納1154217.607.331規(guī)劃竣工驗(yàn)收測(cè)量費(fèi)47217.600.30建筑面積2防雷裝置安裝費(fèi)117000.003000.0013棟樓，按照39個(gè)單元核算3電檢費(fèi)412500.002.50建筑面積4消防安全評(píng)估費(fèi)165000.001.00建筑面積5消防監(jiān)理費(fèi)（住宅）165000.001.00建筑面積消防監(jiān)理費(fèi)（非住宅）247500.001.50

100、建筑面積（四）辦理預(yù)售許可證繳納204680.781.301信息費(fèi)47217.600.30建筑面積2外業(yè)費(fèi)78696.000.50建筑面積3預(yù)收費(fèi)78696.000.50建筑面積4預(yù)售資金監(jiān)管費(fèi)71.181預(yù)售收入（五）辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)繳納1074838.726.83建筑面積1確權(quán)測(cè)繪費(fèi)（住宅）146053.121.36建筑面積確權(quán)測(cè)繪費(fèi)（非住宅）102000.002.04建筑面積2產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)204609.601.30建筑面積3產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)（住宅）322176.003.00建筑面積產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)（非住宅）300000.006.00建筑面積（六）工程相關(guān)1407506.008.94建筑面積監(jiān)理費(fèi)78

101、6960.005.00建筑面積造價(jià)咨詢費(fèi)372327.601.5工程造價(jià)竣工結(jié)算咨詢費(fèi)248218.401工程造價(jià)（七）配套費(fèi)14089200.0089.521基礎(chǔ)配套費(fèi)及配套補(bǔ)助費(fèi)(住宅)10739200.00100.00配套費(fèi)80元/平方米；配套補(bǔ)助費(fèi)20元/平方米2基礎(chǔ)配套費(fèi)(非住宅)3350000.0067.00經(jīng)營(yíng)性用房按標(biāo)準(zhǔn)的2/3（配套費(fèi)80元/平方米；配套補(bǔ)助費(fèi)20元/平方米）三建筑工程成本213592160.001357.071建筑工程198870400.001263.54建筑面積1)小高層、高層住宅128870400.001200.00建筑面積2)商業(yè)、辦公70000000

102、.001400.00建筑面積2電梯10000000.0063.54平均20.00萬/部，50部3樁基4721760.0030.00建筑面積四安裝工程34626240.00220.001供暖11017440.0070.00建筑面積2智能化2360880.0015.00建筑面積3消防聯(lián)動(dòng)786960.005.00建筑面積4強(qiáng)電工程16526160.00105.00建筑面積5給排水消防外線3934800.0025.00建筑面積五人防建設(shè)費(fèi)103878720.002200.00規(guī)劃人防面積(按照自建且銷售測(cè)算)六環(huán)境配套費(fèi)7863863.5849.961環(huán)境綠化4716023.5829.96以景觀面積

103、計(jì)算,300元/2零星配套工程3147840.0020.00零星配套按10元/預(yù)估七管理費(fèi)用3147840.0020.00建筑面積八銷售費(fèi)用4221760.0026.82住宅40元/，商業(yè)20元/九財(cái)務(wù)費(fèi)用10800000.0068.62土地出讓金（初步按1.5億核算）的70%的2年期5.4年貸款十不可預(yù)見費(fèi)6295680.0040.00建筑面積合計(jì)424,033,582.972694.122、投資收益分析由于本項(xiàng)目的出讓底價(jià)是150萬元/畝，政府的保留價(jià)到最后時(shí)刻才能得知，根據(jù)以往政府出讓土地的規(guī)律，預(yù)計(jì)土地的出讓保留價(jià)會(huì)高出地價(jià)20萬元，所以，本項(xiàng)目的最佳拿地價(jià)格為170萬元/畝，即投標(biāo)價(jià)

104、。此時(shí)的樓面地價(jià)為850元/，總成本45795.16萬元，稅前利潤(rùn)25383.40萬元，稅后利潤(rùn)14757.07萬元，銷售利潤(rùn)率35.66，銷售凈利率20.73。經(jīng)分析，我公司市場(chǎng)部認(rèn)為，拿地最高價(jià)格不能超過300萬元/畝，即最高競(jìng)價(jià)。此時(shí)的樓面地價(jià)為1500元/，總成本56332.55萬元，稅前利潤(rùn)14846.01萬元，稅后利潤(rùn)6854.02萬元，銷售利潤(rùn)率20.86，銷售凈利率9.63。具體由于土地價(jià)格變動(dòng)而引起其他經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變動(dòng)的幅度見下表所示。平均成本（萬元/畝）土地出讓金（萬元）樓面價(jià)（元/）土地契稅（萬元）土地總成本（萬元）項(xiàng)目總成本（萬元）項(xiàng)目利潤(rùn)（萬元）毛利潤(rùn)率（%）營(yíng)業(yè)稅（

105、萬元）所得稅（萬元）土地增值稅（萬元）稅后利潤(rùn)（萬元）銷售利潤(rùn)率（%）凈利潤(rùn)率（%）利潤(rùn)地價(jià)比（%）100.007,869.60500236.098,105.6940,121.1731,057.3943.63%3,950.416,776.741,317.6819,012.5543.63%26.71%241.59%110.008,656.56550259.708,916.2640,931.7430,246.8242.49%3,950.416,574.101,317.6818,404.6342.49%25.86%212.61%120.009,443.52600283.319,726.8341,74

106、2.3129,436.2541.36%3,950.416,371.461,317.6817,796.7041.36%25.00%188.45%130.0010,230.48650306.9110,537.3942,552.8828,625.6840.22%3,950.416,168.821,317.6817,188.7740.22%24.15%168.02%140.0011,017.44700330.5211,347.9643,363.4527,815.1139.08%3,950.415,966.181,317.6816,580.8539.08%23.29%150.50%150.0011,80

107、4.40750354.1312,158.5344,174.0227,004.5437.94%3,950.415,763.531,317.6815,972.9237.94%22.44%135.31%160.0012,591.36800377.7412,969.1044,984.5926,193.9736.80%3,950.415,560.891,317.6815,364.9936.80%21.59%122.03%170.0013,378.32850401.3513,779.6745,795.1625,383.4035.66%3,950.415,358.251,317.6814,757.0735.

108、66%20.73%110.31%180.0014,165.28900424.9614,590.2446,605.7224,572.8434.52%3,950.415,155.611,317.6814,149.1434.52%19.88%99.89%190.0014,952.24950448.5715,400.8147,416.2923,762.2733.38%3,950.414,952.961,317.6813,541.2133.38%19.02%90.56%200.0015,739.201,000472.1816,211.3848,226.8622,951.7032.25%3,950.414

109、,750.321,317.6812,933.2932.25%18.17%82.17%210.0016,526.161,050495.7817,021.9449,037.4322,141.1331.11%3,950.414,547.681,317.6812,325.3631.11%17.32%74.58%220.0017,313.121,100519.3917,832.5149,848.0021,330.5629.97%3,950.414,345.041,317.6811,717.4329.97%16.46%67.68%230.0018,100.081,150543.0018,643.0850,

110、658.5720,519.9928.83%3,950.414,142.401,317.6811,109.5128.83%15.61%61.38%240.0018,887.041,200566.6119,453.6551,469.1419,709.4227.69%3,950.413,939.751,317.6810,501.5827.69%14.75%55.60%250.0019,674.001,250590.2220,264.2252,279.7118,898.8526.55%3,950.413,737.111,317.689,893.6526.55%13.90%50.29%260.0020,

111、460.961,300613.8321,074.7953,090.2818,088.2825.41%3,950.413,534.471,317.689,285.7325.41%13.05%45.38%270.0021,247.921,350637.4421,885.3653,900.8417,277.7224.27%3,950.413,331.831,317.688,677.8024.27%12.19%40.84%280.0022,034.881,400661.0522,695.9354,711.4116,467.1523.13%3,950.413,129.181,317.688,069.87

112、23.13%11.34%36.62%290.0022,821.841,450684.6623,506.5055,521.9815,656.5822.00%3,950.412,926.541,317.687,461.9522.00%10.48%32.70%300.0023,608.801,500708.2624,317.0656,332.5514,846.0120.86%3,950.412,723.901,317.686,854.0220.86%9.63%29.03%二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、經(jīng)了解，到德州市國(guó)土資源局咨詢過酒廠項(xiàng)目的公司有德州嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山東德百房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、德州高

113、地置業(yè)有限公司以及我公司。經(jīng)過與德州市國(guó)土資源局分析，并與德州嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司談話了解，嘉誠(chéng)置業(yè)只是由于關(guān)注市場(chǎng)的原因而咨詢?cè)擁?xiàng)目，況且該項(xiàng)目在2007年出讓時(shí)就是該公司操作的，由于嫌棄地價(jià)太高而放棄。山東德百房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家新公司，由于總公司有部分資金，但是其主要業(yè)務(wù)還是購(gòu)物中心、超市等，所以總公司基本上不可能給予該公司大量的資金支持。德州高地置業(yè)有限公司在德州2005年開始僅僅開發(fā)了一個(gè)30萬平米的高地世紀(jì)城項(xiàng)目，目前項(xiàng)目仍在進(jìn)行清盤銷售。最近幾年該公司一直沒有拓展項(xiàng)目，從公司發(fā)展需要以及資金實(shí)力上來看，該公司很有可能參與競(jìng)爭(zhēng)。2、競(jìng)爭(zhēng)策略經(jīng)與國(guó)土資源局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)分析、商議，規(guī)避拍賣、排擠其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略如下：（1）提高競(jìng)買的門檻。競(jìng)買保證金提高到出讓底價(jià)的100。該門檻基本上能夠把當(dāng)?shù)貙?shí)力小的開發(fā)公司阻擋在外；（2）公告范圍隱蔽。德州其他項(xiàng)目的土地出讓公告基本上全部是在當(dāng)?shù)氐牡轮萑請(qǐng)?bào)或者長(zhǎng)河晨刊上發(fā)布，經(jīng)過努力做工作，酒廠項(xiàng)目的土地出讓公告發(fā)布在了大眾日?qǐng)?bào)，其看到的范圍更加縮小，有利地規(guī)避了大量的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。（3）后期競(jìng)買期間，還將采用其他方式來排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，使該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)程度降到最低。榮盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司聊城分公司2010-7-2