1、2011-12-8深度觀點(diǎn)深度觀點(diǎn)深度觀點(diǎn)深度觀點(diǎn)深度觀點(diǎn)深度觀點(diǎn)吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同德路商業(yè)街全程建議報(bào)告紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同德路商業(yè)街全程建議報(bào)告吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第一部分：經(jīng)典步行街欣賞第一部分：經(jīng)典步行街欣賞第二部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)街概況第三部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位第四部分：第二部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)街概況第三部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位第四部分：步行街市場(chǎng)招商綱要第六部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)街經(jīng)濟(jì)分析第十部分：商業(yè)街的建筑設(shè)計(jì)要素第五部分：第六部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)街經(jīng)濟(jì)分析第十部分：商業(yè)街的建筑設(shè)計(jì)要素第五部

2、分：商業(yè)管理模式第七部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)街招商執(zhí)行第八部分：成功商業(yè)街建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)原則第九部分：國(guó)內(nèi)外特色商業(yè)街設(shè)計(jì)案例第七部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)街招商執(zhí)行第八部分：成功商業(yè)街建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)原則第九部分：國(guó)內(nèi)外特色商業(yè)街設(shè)計(jì)案例第十一部分：商業(yè)街商業(yè)氛圍的營(yíng)造第十一部分：商業(yè)街商業(yè)氛圍的營(yíng)造目錄目錄吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第一部分：經(jīng)典步行街欣賞第一部分：經(jīng)典步行街欣賞吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司通透式步行街吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司室內(nèi)步行街吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司中式室外步行街吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司歐式室外步行街吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司現(xiàn)代時(shí)尚室外步

3、行街吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司現(xiàn)代時(shí)尚室外步行街吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)室外步行街吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第二部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)街概況第二部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)街概況吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃總投資26億元，項(xiàng)目總占地面積4.8萬(wàn)平方米，總建筑面積約31.75萬(wàn)平方米，建筑高度100米；地上33層，地下2層。結(jié)構(gòu)形式：商業(yè)綜合體框架；居住區(qū)為框簡(jiǎn)、框剪。為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下最新的第三代城市綜合體產(chǎn)品，將顛覆城市商業(yè)格局，推進(jìn)商圈升級(jí)換代，打造全新的城市地標(biāo)性建筑，成為長(zhǎng)春商業(yè)地產(chǎn)的“定海神針”和長(zhǎng)春第一家“城市綜合體”。項(xiàng)目2009年5月10日開(kāi)

4、工建設(shè)，2010年10月29日已盛裝開(kāi)業(yè)。紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大型商業(yè)集群建筑面積約16萬(wàn)平方米，高層都會(huì)級(jí)住宅、精裝公寓約14萬(wàn)平方米，包含1200套精裝公寓、903套投資型住宅以及77套鉑金商鋪。目前為城市新貴們提供時(shí)尚空間，帶來(lái)國(guó)際水準(zhǔn)的生活享受。萬(wàn)達(dá)攜手世界500強(qiáng)企業(yè)打造國(guó)際級(jí)生活享受，率頂級(jí)零售巨頭、國(guó)際化影音基地、時(shí)尚購(gòu)物商場(chǎng)等締造城市“24小時(shí)不夜城”，成為引領(lǐng)長(zhǎng)春市新都市生活的先行者和新城市品質(zhì)生活的代表。紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)坐擁核心商圈、超大體量、首座城市綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)攜手中國(guó)最具潛力的時(shí)尚連鎖百貨萬(wàn)千百貨，中國(guó)第一五星級(jí)國(guó)際影城萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城，全球第一零售商、全國(guó)最大量販?zhǔn)竭B

5、鎖KTV大歌星KTV，奧運(yùn)電子合作商、全國(guó)最大室內(nèi)電玩城大玩家超樂(lè)場(chǎng)，中國(guó)最大家電連鎖國(guó)美電器，中國(guó)第一連鎖超市華潤(rùn)萬(wàn)家超市。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還成功地與國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，如：百勝餐飲（肯德基、必勝客）、漢拿山、巴貝拉、時(shí)尚服飾品牌綾致、GXG、太平鳥(niǎo)等，生活配套類(lèi)如屈臣氏、熱風(fēng)等12家品牌簽約，其中有70%以上的品牌均是首次登陸長(zhǎng)春；萬(wàn)千百貨也成功地與百麗、歐萊雅、EXR、耐克等國(guó)際國(guó)內(nèi)24家知名品牌達(dá)成合作。吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司同德路商街吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司優(yōu)惠政策，政府大力支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)操作空間巨大核心商圈，周邊超市、購(gòu)物廣場(chǎng)、零售店鋪林立，商業(yè)氛圍濃厚，是紅旗商圈的消

6、費(fèi)核心帶如織人流，歐亞超市、巴黎春天購(gòu)物廣場(chǎng)等帶來(lái)滾滾人流，商業(yè)圈正日益走向繁榮完美結(jié)構(gòu)，大開(kāi)間、短進(jìn)深，緩步行進(jìn)式休閑商業(yè)街，帶來(lái)完美的購(gòu)物休閑空間前景廣闊，周邊商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)日漸增多的人氣、商業(yè)前景無(wú)可限量政府支持地利天成人氣如虹麗質(zhì)天生潛力無(wú)限項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司不在城市主干道，主題？賣(mài)點(diǎn)？周邊的環(huán)境影響（同德路南側(cè)現(xiàn)狀）。二層商鋪使用，商鋪集中，數(shù)量多。產(chǎn)權(quán)人多，可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。項(xiàng)目面臨的問(wèn)題我們工作的關(guān)鍵不在城市主干道，主題？賣(mài)點(diǎn)？周邊的環(huán)境影響（同德路南側(cè)現(xiàn)狀）。二層商鋪使用，商鋪集中，數(shù)量多。產(chǎn)權(quán)人多，可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。項(xiàng)目面臨的問(wèn)題我們工作的關(guān)鍵項(xiàng)目發(fā)

7、展策略及定位對(duì)現(xiàn)有街區(qū)的重新規(guī)劃項(xiàng)目招商策略經(jīng)營(yíng)管理模式項(xiàng)目發(fā)展策略及定位對(duì)現(xiàn)有街區(qū)的重新規(guī)劃項(xiàng)目招商策略經(jīng)營(yíng)管理模式吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第三部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位第三部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司市場(chǎng)？市場(chǎng)？滿足社區(qū)生活的需要；進(jìn)駐商業(yè)發(fā)展的前瞻性、贏利性和持續(xù)經(jīng)營(yíng)性；目標(biāo)客流與商流的來(lái)源；吸納與聚散功能的具備；周邊商業(yè)形態(tài)的互補(bǔ)性；交通動(dòng)線的組織；滿足社區(qū)生活的需要；進(jìn)駐商業(yè)發(fā)展的前瞻性、贏利性和持續(xù)經(jīng)營(yíng)性；目標(biāo)客流與商流的來(lái)源；吸納與聚散功能的具備；周邊商業(yè)形態(tài)的互補(bǔ)性；交通動(dòng)線的組織；考慮因素考慮因素物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)地理位置地理位

8、置體量規(guī)模體量規(guī)模社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)濱江商業(yè)濱江商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模商業(yè)商鋪布局商鋪布局條狀臨街商業(yè)條狀臨街商業(yè)人流與交通人流與交通吸納性商業(yè)吸納性商業(yè)商業(yè)價(jià)值的提煉商業(yè)價(jià)值的提煉項(xiàng)目商業(yè)定位與規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)定位與規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)定位與規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)定位與規(guī)劃吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司商業(yè)價(jià)值的提煉商業(yè)價(jià)值的提煉+區(qū)域外向性商業(yè)區(qū)域外向性商業(yè)基于本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，我們從兩方面著手提煉本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，發(fā)掘切入點(diǎn)。基于本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，我們從兩方面著手提煉本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，發(fā)掘切入點(diǎn)。便利超市店、美容美發(fā)店、洗染店、銀行、社區(qū)醫(yī)療門(mén)診、甜品店、早餐店、花店、藥店、送水站、五金店、VCD出租店便利超市店、美容美發(fā)

9、店、洗染店、銀行、社區(qū)醫(yī)療門(mén)診、甜品店、早餐店、花店、藥店、送水站、五金店、VCD出租店主題特色型商業(yè)（以特色商業(yè)街形式出現(xiàn)）主題特色型商業(yè)（以特色商業(yè)街形式出現(xiàn)）商業(yè)功能定位社區(qū)服務(wù)的配套性商業(yè)社區(qū)服務(wù)的配套性商業(yè)主題特色商業(yè)的附屬聯(lián)帶補(bǔ)充型商業(yè)主題特色商業(yè)的附屬聯(lián)帶補(bǔ)充型商業(yè)周邊大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的寄居型商業(yè)周邊大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的寄居型商業(yè) 商業(yè)功能定位（整體規(guī)劃）商業(yè)功能定位（整體規(guī)劃）主題特色型商業(yè)定位（市場(chǎng)啟動(dòng)切入主題特色型商業(yè)定位（市場(chǎng)啟動(dòng)切入點(diǎn)）點(diǎn)）集聚和吸納客流集聚和吸納客流基于主題商業(yè)氛圍的營(yíng)造，對(duì)消費(fèi)功能及客流的補(bǔ)充基于主題商業(yè)氛圍的營(yíng)造，對(duì)消費(fèi)功能及客流的補(bǔ)充萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)的差

10、異性補(bǔ)充萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)的差異性補(bǔ)充社區(qū)生活消費(fèi)的滿足社區(qū)生活消費(fèi)的滿足功能吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 主題特色型商業(yè)定位萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引擎商業(yè)服務(wù)功能萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引擎商業(yè)服務(wù)功能融合精品專(zhuān)賣(mài)、美容、休閑、餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，集綜合商業(yè)、特色商業(yè)、配套商業(yè)于一體的集成商業(yè)街。融合精品專(zhuān)賣(mài)、美容、休閑、餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，集綜合商業(yè)、特色商業(yè)、配套商業(yè)于一體的集成商業(yè)街。目前傳達(dá)傳達(dá)客流吸納？客流聚散？商業(yè)市場(chǎng)？客流吸納？客流聚散？商業(yè)市場(chǎng)？剝離出一種特色業(yè)態(tài)集成新主題特色商業(yè)街新主題特色商業(yè)街某一類(lèi)特色業(yè)態(tài)的集成商業(yè)街。（通過(guò)此主題特色街市場(chǎng)切入，拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)啟動(dòng)）某一類(lèi)特色業(yè)態(tài)的集成商業(yè)街。

11、（通過(guò)此主題特色街市場(chǎng)切入，拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)啟動(dòng)）我們期望傳達(dá)傳達(dá)明確的目標(biāo)客流引納；單類(lèi)業(yè)態(tài)集成形成的客流聚散；業(yè)態(tài)集成形成的規(guī)模化市場(chǎng)；明確的目標(biāo)客流引納；單類(lèi)業(yè)態(tài)集成形成的客流聚散；業(yè)態(tài)集成形成的規(guī)模化市場(chǎng)；吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司主題特色商業(yè)街建議主題特色商業(yè)街建議酒吧街酒吧街酒吧街酒吧街+精致情調(diào)餐飲街精致情調(diào)餐飲街區(qū)別于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的大型餐飲集合；區(qū)別于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)MALL購(gòu)物中心的集合模式；同德路沿線形成差異的商業(yè)定位，作為此沿線商業(yè)帶的特色商業(yè)補(bǔ)充；充分利用地理和環(huán)境特性，與市內(nèi)其他同類(lèi)型商業(yè)集合形成差異；區(qū)別于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的大型餐飲集合；區(qū)別于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)MALL購(gòu)物中心的集合模式

12、；同德路沿線形成差異的商業(yè)定位，作為此沿線商業(yè)帶的特色商業(yè)補(bǔ)充；充分利用地理和環(huán)境特性，與市內(nèi)其他同類(lèi)型商業(yè)集合形成差異；精致情調(diào)餐飲街精致情調(diào)餐飲街吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司根據(jù)商業(yè)功能定位所作出的四大功能細(xì)分進(jìn)行規(guī)劃：（比例待定）根據(jù)商業(yè)功能定位所作出的四大功能細(xì)分進(jìn)行規(guī)劃：（比例待定）主題特色商業(yè)街主題特色商業(yè)街酒吧街酒吧街酒吧街+精致情調(diào)餐飲街酒吧街+精致情調(diào)餐飲街精致情調(diào)餐飲街精致情調(diào)餐飲街業(yè)種：娛樂(lè)俱樂(lè)部業(yè)種：娛樂(lè)俱樂(lè)部/會(huì)所、會(huì)所、KTV歌城、酒吧、啤酒館、酒廊、清吧、慢搖吧、熱舞吧等。類(lèi)似對(duì)象：歌城、酒吧、啤酒館、酒廊、清吧、慢搖吧、熱舞吧等。類(lèi)似對(duì)象：Falling愛(ài)上

13、、真愛(ài)、紐卡斯?fàn)枴?ài)爾蘭、至尚、小青蛙、彩虹愛(ài)上、真愛(ài)、紐卡斯?fàn)枴?ài)爾蘭、至尚、小青蛙、彩虹業(yè)種：咖啡西餐廳、私坊菜館、異域餐飲、概念餐廳等即具情調(diào)氛圍、餐飲文化和時(shí)尚裝修的個(gè)性時(shí)尚化餐廳。類(lèi)似對(duì)象：韻苑業(yè)種：咖啡西餐廳、私坊菜館、異域餐飲、概念餐廳等即具情調(diào)氛圍、餐飲文化和時(shí)尚裝修的個(gè)性時(shí)尚化餐廳。類(lèi)似對(duì)象：韻苑G3餐飲天地、餐飲天地、Face.Julia概念餐廳、布衣阿努概念餐廳、布衣阿努業(yè)種：一個(gè)主題下的兩種業(yè)態(tài)集成的組合，業(yè)種為前兩者綜合。類(lèi)似對(duì)象：同前。業(yè)種：一個(gè)主題下的兩種業(yè)態(tài)集成的組合，業(yè)種為前兩者綜合。類(lèi)似對(duì)象：同前。主題商業(yè)的補(bǔ)充主題商業(yè)的補(bǔ)充業(yè)種：火鍋店、中餐廳、茶樓、西餐

14、廳、夜宵店、足浴保健等。說(shuō)明：基于主題市場(chǎng)商業(yè)氛圍的形成，其他類(lèi)型商業(yè)有刻意營(yíng)造、也有自然形成，業(yè)種：火鍋店、中餐廳、茶樓、西餐廳、夜宵店、足浴保健等。說(shuō)明：基于主題市場(chǎng)商業(yè)氛圍的形成，其他類(lèi)型商業(yè)有刻意營(yíng)造、也有自然形成，業(yè)種：商務(wù)休閑茶樓、足浴保健、美容美體、健身中心、娛樂(lè)城等。說(shuō)明：主題商業(yè)氛圍的形成，對(duì)消費(fèi)客流形成吸納，同時(shí)也對(duì)其他關(guān)聯(lián)商家也會(huì)形成刺激。業(yè)種：商務(wù)休閑茶樓、足浴保健、美容美體、健身中心、娛樂(lè)城等。說(shuō)明：主題商業(yè)氛圍的形成，對(duì)消費(fèi)客流形成吸納，同時(shí)也對(duì)其他關(guān)聯(lián)商家也會(huì)形成刺激。業(yè)種：前兩者綜合；說(shuō)明：此兩種商業(yè)形態(tài)的集成，不會(huì)形成相互排斥。反而會(huì)促進(jìn)形成規(guī)模化效果，客流相

15、互吸納、聚散。業(yè)種：前兩者綜合；說(shuō)明：此兩種商業(yè)形態(tài)的集成，不會(huì)形成相互排斥。反而會(huì)促進(jìn)形成規(guī)模化效果，客流相互吸納、聚散。項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司解決問(wèn)題的思路與方法解決問(wèn)題的思路與方法資料收集資料收集實(shí)地調(diào)研實(shí)地調(diào)研問(wèn)卷調(diào)查問(wèn)卷調(diào)查客戶訪談客戶訪談市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目條件及相關(guān)案例分析項(xiàng)目條件及相關(guān)案例分析發(fā)展定位發(fā)展定位價(jià)格定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位功能功能/業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議主題主題我們的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)我們的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司繽紛名店街主題購(gòu)物街品牌折

16、扣街韓國(guó)風(fēng)情街休閑娛樂(lè)街流行風(fēng)情街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室內(nèi)商街服裝、皮革、鞋類(lèi)品牌店、工藝、禮品、珠寶、化妝品、美容美甲、食品、花卉、電器、音像等等，點(diǎn)綴部分韓國(guó)特色商品，韓國(guó)元素包裝、工藝、禮品、珠寶、化妝品、美容美甲、食品、花卉、電器、音像等等，點(diǎn)綴部分亞洲各國(guó)特色商品，多國(guó)元素包裝、以中國(guó)各地美食小吃為主，兼有韓國(guó)日本料理燒烤和異域風(fēng)情美食、設(shè)休閑中心、桑拿中心、KTV飚歌城、迪士科演藝廣場(chǎng)，以招商為主，如果銷(xiāo)售則為單層整體銷(xiāo)售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室內(nèi)商街吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司一個(gè)傳統(tǒng)又新穎的概念，正越來(lái)越多地闖進(jìn)人們的視野商圈經(jīng)濟(jì)。商圈經(jīng)濟(jì)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)跑者，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分；是資金

17、流、信息流、人才流的洼地，是帶動(dòng)和促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的極核；商圈經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和質(zhì)量。良性背景定位陷阱在“良性”發(fā)展的社會(huì)宏觀背景下，項(xiàng)目定位往往會(huì)被盲目抬高，以至于給招商帶來(lái)壓力；過(guò)高定位所而帶來(lái)的成本過(guò)高和品牌效應(yīng)難保障的弊病，且不適應(yīng)市場(chǎng)基本要求；不適應(yīng)市場(chǎng)的定位會(huì)減少“紅旗街”固有的、自發(fā)所形成的人流量，為其它街道的發(fā)展提供條件。定位導(dǎo)論定位以市場(chǎng)為本漸進(jìn)是發(fā)展之本吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司概念亮點(diǎn)用文化和時(shí)尚助推城區(qū)化發(fā)展進(jìn)程【概念立足點(diǎn)】文化鏈?zhǔn)浅菂^(qū)永續(xù)開(kāi)發(fā)、良性發(fā)展的基本根源，是一個(gè)城市固有的特色。文化鏈?zhǔn)浅菂^(qū)永續(xù)開(kāi)發(fā)、良性發(fā)展的基本根源，是一個(gè)城市固有的

18、特色。文化是長(zhǎng)久而穩(wěn)定的，時(shí)尚是短暫而善變的；文化是深厚的，時(shí)尚是膚淺的；文化是普遍的，時(shí)尚是獨(dú)特的；文化是中規(guī)中矩的，時(shí)尚是富于創(chuàng)造的。人們所生活的城區(qū)，不僅是文化生活區(qū)，更是時(shí)尚地。時(shí)尚鏈?zhǔn)浅菂^(qū)步入國(guó)際化、社會(huì)化發(fā)展的特色元素，是人民財(cái)富的方向標(biāo)。時(shí)尚鏈?zhǔn)浅菂^(qū)步入國(guó)際化、社會(huì)化發(fā)展的特色元素，是人民財(cái)富的方向標(biāo)。紅旗商圈的發(fā)展與建設(shè)是將獨(dú)特的文化氛圍與個(gè)性的時(shí)尚消費(fèi)結(jié)合的過(guò)程，只有這產(chǎn)才能把握市場(chǎng)的發(fā)展契機(jī)。紅旗商圈的發(fā)展與建設(shè)是將獨(dú)特的文化氛圍與個(gè)性的時(shí)尚消費(fèi)結(jié)合的過(guò)程，只有這產(chǎn)才能把握市場(chǎng)的發(fā)展契機(jī)。吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司項(xiàng)目服務(wù)的人群主要分為三類(lèi)：周邊常住居民、萬(wàn)達(dá)因定商戶

19、、定期的購(gòu)物游客等。我們認(rèn)為主要消費(fèi)群消費(fèi)的休閑性、體驗(yàn)式休閑性、體驗(yàn)式較強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下急需建設(shè)一個(gè)舒適優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境、輕松休閑的消費(fèi)享受地帶。以開(kāi)放式、多層次的空間開(kāi)放式、多層次的空間為特色，倡導(dǎo)以人為本的購(gòu)物環(huán)境，通過(guò)街區(qū)式街區(qū)式商業(yè)布局、戶外步行街道以及店招、店飾等細(xì)節(jié)，創(chuàng)造一個(gè)時(shí)尚的購(gòu)物購(gòu)物環(huán)境。購(gòu)物環(huán)境。鋪位采用多種類(lèi)、多樣化、多組合、多級(jí)化的店鋪組合多組合、多級(jí)化的店鋪組合，最大限度的吸引各大等級(jí)的品牌商家入駐，從而為各類(lèi)群居民家庭生活、學(xué)業(yè)生活、務(wù)農(nóng)勞作、商務(wù)工作的提供消費(fèi)需求。時(shí)尚的消費(fèi)模式時(shí)尚的購(gòu)物環(huán)境時(shí)尚的品牌商家時(shí)尚品牌商匯吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司體驗(yàn)

20、式商業(yè)體驗(yàn)式商業(yè)與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費(fèi)互動(dòng)性強(qiáng)，他的重要是重要再生體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，你可以購(gòu)物，也可以隨便看看，隨便吃吃，這是一種全新的都市化消費(fèi)模式；體驗(yàn)式消費(fèi)體驗(yàn)式消費(fèi)不是以購(gòu)物為消費(fèi)目的，它在傳統(tǒng)的功能基礎(chǔ)上，集餐飲、娛樂(lè)及其他休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂(lè)與購(gòu)物相結(jié)合的區(qū)域商業(yè)旗艦，不僅要滿足大眾的物質(zhì)需求，更要著眼于滿足大眾日益增強(qiáng)的精神和文化需求。體驗(yàn)式消費(fèi)量販?zhǔn)健⒄劭坌托∩唐贩N類(lèi)倉(cāng)儲(chǔ)式的供消模式不同與倉(cāng)庫(kù)，將二作為原料儲(chǔ)備庫(kù)和再加工基地，從而創(chuàng)作出款式類(lèi)同、但細(xì)節(jié)各樣款式類(lèi)同、但細(xì)節(jié)各樣的時(shí)尚商品。量販的概念是平價(jià)的、折扣的，為中低價(jià)格中低價(jià)格帶的商品為主的，符合

21、絕大多數(shù)的消費(fèi)群體的，綜合型商業(yè)經(jīng)營(yíng)。變目的型消費(fèi)為體驗(yàn)式消費(fèi)通過(guò)業(yè)態(tài)品牌打造、物業(yè)細(xì)節(jié)上的時(shí)尚點(diǎn)綴，吸引更多的時(shí)尚類(lèi)人群來(lái)此逛逛、看看、玩玩。適當(dāng)加入娛樂(lè)設(shè)備在部分運(yùn)動(dòng)類(lèi)、保健類(lèi)購(gòu)物區(qū)域中，適當(dāng)加入一些小型運(yùn)動(dòng)器械，以增加人群在中的購(gòu)物時(shí)間。時(shí)尚的消費(fèi)模式吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司時(shí)尚的品牌商家二層組合的商業(yè)布局設(shè)計(jì)，更有利于店家與商家之間協(xié)調(diào)，自由劃分，輕松經(jīng)營(yíng)，方便于不同品牌的商家需求。“以街旺鋪，以鋪養(yǎng)商”的黃金組合成就商品與消費(fèi)、餐飲與服務(wù)兼顧的綜合化業(yè)態(tài)發(fā)展；以一層匯集人流的沿街鋪面，帶動(dòng)二層的金鋪價(jià)值，通過(guò)多重組合擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積，如圖書(shū)批發(fā)美容美發(fā)、洗浴足浴等的業(yè)態(tài)；基本單元

22、內(nèi)街商鋪內(nèi)街商鋪外街商鋪外街鋪面內(nèi)街鋪面內(nèi)街鋪面文化時(shí)尚的業(yè)態(tài)服務(wù)類(lèi)的業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)“多業(yè)態(tài)、差別化、綜合主題性”的商業(yè)步行街。吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司1、風(fēng)格定位：現(xiàn)代簡(jiǎn)約2、功能定位：綜合消費(fèi)3、檔次定位：高中低端4、主題定位：時(shí)尚生活案名：萬(wàn)達(dá)伊斯蒂拉商街體驗(yàn)萬(wàn)達(dá)繽紛生活體驗(yàn)萬(wàn)達(dá)繽紛生活展現(xiàn)長(zhǎng)春商娛風(fēng)采展現(xiàn)長(zhǎng)春商娛風(fēng)采營(yíng)銷(xiāo)主題訴求內(nèi)容多元多元.體驗(yàn)體驗(yàn).互動(dòng)互動(dòng).豐富豐富.活力活力.快樂(lè)時(shí)尚商街（快樂(lè)時(shí)尚商街（City walk）1、王者之姿、展現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)尚2、現(xiàn)代時(shí)尚、體現(xiàn)都市潮流3、婉約溫馨、流動(dòng)青春魅力4、宛若天成、彰顯文化底蘊(yùn)定位綜合定位萬(wàn)達(dá)同德路商街吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限

23、公司補(bǔ)缺（配套）本項(xiàng)目先期應(yīng)該走以滿足周邊生活配套，填補(bǔ)商業(yè)空白為發(fā)展主戰(zhàn)略。后期以轉(zhuǎn)移爭(zhēng)奪市區(qū)內(nèi)名品店、品牌店為主策略。最終以業(yè)態(tài)、產(chǎn)品的規(guī)劃，豎立項(xiàng)目的獨(dú)特形象。本項(xiàng)目先期應(yīng)該走以滿足周邊生活配套，填補(bǔ)商業(yè)空白為發(fā)展主戰(zhàn)略。后期以轉(zhuǎn)移爭(zhēng)奪市區(qū)內(nèi)名品店、品牌店為主策略。最終以業(yè)態(tài)、產(chǎn)品的規(guī)劃，豎立項(xiàng)目的獨(dú)特形象。本項(xiàng)目先期應(yīng)該走以滿足周邊生活配套，填補(bǔ)本項(xiàng)目先期應(yīng)該走以滿足周邊生活配套，填補(bǔ)商業(yè)空白為發(fā)展主戰(zhàn)略。后期以轉(zhuǎn)移爭(zhēng)奪市區(qū)商業(yè)空白為發(fā)展主戰(zhàn)略。后期以轉(zhuǎn)移爭(zhēng)奪市區(qū)內(nèi)名品店、品牌店為主策略。最終以業(yè)內(nèi)名品店、品牌店為主策略。最終以業(yè)態(tài)、產(chǎn)品的規(guī)劃，豎立項(xiàng)目的獨(dú)特形象。態(tài)、產(chǎn)品的規(guī)劃，豎立

24、項(xiàng)目的獨(dú)特形象。?彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊商業(yè)功能的缺失，滿足次級(jí)商圈功能擴(kuò)張需求?為住宅和周邊日常生活消費(fèi)提供服務(wù)。?逐步轉(zhuǎn)移周邊客群商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣，成為新區(qū)域的商業(yè)中心、對(duì)長(zhǎng)嶺縣有主要特點(diǎn)的商家進(jìn)行引進(jìn)。?爭(zhēng)奪市區(qū)內(nèi)品牌店及其所有商客資源。成為次消費(fèi)的商業(yè)中心?爭(zhēng)奪周邊樓盤(pán)的消費(fèi)需求，商業(yè)街差異化功能定位商業(yè)街差異化功能定位轉(zhuǎn)移（特色店）爭(zhēng)奪（品牌店）吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司5、功能定位【最終功能模型】總體功能定位為：一個(gè)集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式風(fēng)情商業(yè)街其 風(fēng) 情 商 業(yè) 街 區(qū) 功 能服裝飾品一條街美食小吃一條街文化珠寶一條街家居裝飾一條街生活百貨一條街服裝、飾品、手表、皮鞋

25、、化妝品、內(nèi)衣、兒童裝、皮具、箱包等。地方餐館、小吃、半成品、小型百貨超市。運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、中西藥店、銀行電信、手機(jī)五金、美容足浴、美發(fā)美容、婚紗禮品，售票中心及相關(guān)服務(wù)中心。字畫(huà)古玩、珠寶玉器、兒童玩具、現(xiàn)代藝術(shù)品、小型書(shū)屋、書(shū)報(bào)亭。床上用品、衛(wèi)浴用品、窗簾家飾、燈飾、家電用品。吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第四部分：第四部分：步行街市場(chǎng)招商綱要吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司檔次、規(guī)模輻射面、客戶檔次、規(guī)模輻射面、客戶檔次、規(guī)模輻射面、客戶檔次、規(guī)模輻射面、客戶D.吸納量估算吸納量估算C.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方向項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方向B.盈利發(fā)展?jié)摿τl(fā)展?jié)摿.行業(yè)發(fā)展前景行業(yè)發(fā)展前景定位方案定位方案定位方案定

26、位方案定位考慮因素與邏輯框架吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司1、核心招商周期：、核心招商周期：2011年年12月月16至至2012年年4月月16，共，共4個(gè)月個(gè)月2、招商時(shí)間及招商目標(biāo)、招商時(shí)間及招商目標(biāo)開(kāi)業(yè)時(shí)間開(kāi)業(yè)時(shí)間項(xiàng)目項(xiàng)目最低開(kāi)業(yè)率最低開(kāi)業(yè)率完成任務(wù)時(shí)間完成任務(wù)時(shí)間社區(qū)店社區(qū)店90%90%2012.42012.4名品店名品店95%95%2012.32012.3特色店特色店80%2012.62012.62012年4月28日2012年4月28日核心招商周期/目標(biāo)吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司招商階段劃分及招商階段目標(biāo)第一階段：項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)劃分期（第一階段：項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)劃分期（2011.

27、12.16-2011.12.31）1 調(diào)查市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的可行性2 調(diào)查市場(chǎng)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析，確定經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的可能性3 調(diào)查周邊地市，進(jìn)行分析為將來(lái)招商做好前期鋪墊工作4 根據(jù)工作需要增加招商人員，做好市場(chǎng)分析和調(diào)研工作5 依托大市場(chǎng)為基礎(chǔ)，了解客戶資源，與商戶建立關(guān)系為招商搭建長(zhǎng)橋第二階段：制定招商政策與文件（第二階段：制定招商政策與文件（2012.1.12012.2.20）1階段目標(biāo)：結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，調(diào)查周邊市場(chǎng)及以未來(lái)招商的產(chǎn)區(qū)或?qū)I(yè)市場(chǎng)，依據(jù)實(shí)際需要制定招商條件以及各種法律文件，同時(shí)依據(jù)項(xiàng)目需要，尋找招商合作伙伴2 工作重點(diǎn) 完成招商準(zhǔn)備工作（法律文件宣傳物料部分人員組

28、織媒體宣傳計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)包裝）做好相關(guān)招商準(zhǔn)備，組建公司招商團(tuán)隊(duì)調(diào)查周邊地區(qū)，了解與掌握重點(diǎn)客戶，為啟動(dòng)招商作好準(zhǔn)備吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第三階段：重點(diǎn)商戶招商（第三階段：重點(diǎn)商戶招商（2012年年2月月26日日2012年年3月月1日）日）1階段目標(biāo)：組建招商團(tuán)隊(duì)，面向全市開(kāi)展招商的前期工作抓大放小，重點(diǎn)擊破，獵殺羊頭，完成具有強(qiáng)大示范效應(yīng)的商戶入住，為招商銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)火爆開(kāi)局奠定基礎(chǔ)2 工作重點(diǎn) 結(jié)合老市場(chǎng)的商家，觸動(dòng)新市場(chǎng) 在各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和生產(chǎn)區(qū)獵取有羊頭效應(yīng)的商家 配合銷(xiāo)售工作，做好自營(yíng)戶與投資客接待與委托招商工作積極接觸第三方具有羊頭效益或龍頭效果的商家入住協(xié)助招商四）第四階段：全面招商

29、（四）第四階段：全面招商（2012.3.12012.4.1）1階段目標(biāo)：通過(guò)開(kāi)盤(pán)前后的第一時(shí)段優(yōu)惠，通過(guò)羊頭商家重點(diǎn)引爆，開(kāi)展全面銷(xiāo)售和招商工作，完成第一階段的商家招商目標(biāo)，清理自營(yíng)戶與投資客，針對(duì)委托鋪位進(jìn)行招商工作2 工作重點(diǎn) 4月1日以前首批進(jìn)駐商家簽約手續(xù)辦理清理自營(yíng)戶與投資戶的鋪位明細(xì)確定倉(cāng)儲(chǔ)物流的規(guī)劃招商工作舉行中型規(guī)模（200人左右）招商銷(xiāo)商推介會(huì)，舉行商戶小規(guī)模（500人以內(nèi)）招商聯(lián)誼會(huì)吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第五階段第五階段:開(kāi)業(yè)階段開(kāi)業(yè)階段(2012.4.28-2012.5.8)1階段目標(biāo)階段目標(biāo)利用上一階段的招商成果和影響力進(jìn)行深度、廣度招商完成招商鋪位利用上一階

30、段的招商成果和影響力進(jìn)行深度、廣度招商完成招商鋪位85%，同時(shí)重點(diǎn)跟進(jìn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，然后以內(nèi)觸外的招商策略把不穩(wěn)定的商家拉過(guò)來(lái)，同時(shí)重點(diǎn)跟進(jìn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，然后以內(nèi)觸外的招商策略把不穩(wěn)定的商家拉過(guò)來(lái)團(tuán)隊(duì)全部搭建完畢團(tuán)隊(duì)全部搭建完畢動(dòng)員商家裝修，對(duì)剩余空鋪招商，保證開(kāi)業(yè)飽和度2 工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)商戶簽約工作商戶簽約工作市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)班子搭建市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)班子搭建組建第一屆商戶經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)委員會(huì)第一次會(huì)議，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理組建第一屆商戶經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)委員會(huì)第一次會(huì)議，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理 全面動(dòng)員商戶進(jìn)場(chǎng)裝修，進(jìn)行開(kāi)業(yè)籌備利用熱烈的裝修場(chǎng)面，完成最后的招商工作加大力度做最后招商收尾工作，為開(kāi)業(yè)沖刺商戶進(jìn)場(chǎng)裝修、布展、試營(yíng)業(yè)第一屆商戶

31、經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)委員會(huì)第二次會(huì)議，市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)業(yè)大演習(xí)吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司1.招商籌備：項(xiàng)目定位市場(chǎng)調(diào)研招商商務(wù)條件招商物料準(zhǔn)備租金、租賃年限、免租期限、租金遞增率物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)圖紙、租賃合同、租賃意向書(shū)、物業(yè)管理合同或條例招商流程招商流程：吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司2.客戶簽約：（重點(diǎn)客戶全流程，一般客戶無(wú)中間意向部分流程）工程整改要求客戶簽訂租賃意向客戶簽訂租賃合同及物業(yè)管理合同簽訂租賃意向并繳納保證金客戶邀約與接待招商條件的告知與客戶要求收集招商條件談判客戶要求談判其他個(gè)案要求客戶提供裝修方案及圖紙工程部審核客戶按審核結(jié)論修改圖紙直至審核通過(guò)，并在約定時(shí)間裝修完畢開(kāi)業(yè)

32、確定商務(wù)條件并通過(guò)工程部、物業(yè)管理部審核簽訂合同并繳納合同款租賃合同復(fù)印件、物業(yè)管理合同復(fù)印件、裝修圖紙復(fù)印件分別由運(yùn)營(yíng)公司、物業(yè)及工程部留底吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司3.客戶裝修與進(jìn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)：物業(yè)交付客戶裝修客戶進(jìn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)招商部按合同約定協(xié)助客戶通過(guò)工程整改流程工程部進(jìn)行工程整改，物業(yè)部配合工程部整改完畢，物業(yè)部負(fù)責(zé)與客戶辦理物業(yè)交付手續(xù)，并收取約定的應(yīng)收費(fèi)用。裝修過(guò)程相關(guān)問(wèn)題由物業(yè)部負(fù)責(zé)解決，招商部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)與客戶的關(guān)系工程部、物業(yè)部對(duì)裝修效果進(jìn)行監(jiān)督。運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶開(kāi)業(yè)相關(guān)事宜運(yùn)營(yíng)部、物業(yè)部、招商部相關(guān)人員到場(chǎng)祝賀吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司招商策略：招商策略：1.業(yè)態(tài)選擇要

33、滿足零售：娛樂(lè)：餐飲=52%:30%:18%的業(yè)內(nèi)公認(rèn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。2.業(yè)態(tài)選擇在功能和形式上要做到同業(yè)差異化，異業(yè)互補(bǔ)化。3.在業(yè)種布局上要注意人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)，不留商業(yè)死角。4.在運(yùn)營(yíng)上要懂得放水養(yǎng)魚(yú)，要先做人氣，再做生意。5.招商以主力店先行。6.招商對(duì)象以高附加值商戶為主，其它商戶為重點(diǎn)補(bǔ)充。7.招商節(jié)點(diǎn)安排：招商前期，著重對(duì)目標(biāo)業(yè)態(tài)的摸底，汰選。通過(guò)訪談，介紹項(xiàng)目基本情況，了解目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的看法，并進(jìn)行匯總。根據(jù)招商進(jìn)度及商家裝修進(jìn)度，確定開(kāi)業(yè)日期。8.充分利用租金價(jià)格杠桿，針對(duì)重點(diǎn)目標(biāo)客戶采取靈活策略。9.成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，為商鋪的增值提供軟件保障。吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

34、策劃有限公司第五部分：第五部分：商業(yè)管理模式吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司商業(yè)管理模式建議當(dāng)前形式考慮引進(jìn)管理公司或借鑒管理模式，現(xiàn)提出三種方案以供參考：方案一：方案一：全權(quán)委托商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行管理。全權(quán)委托商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行管理。特點(diǎn)：但限于商鋪分割銷(xiāo)售、項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜找有經(jīng)驗(yàn)的管理公司能很好的執(zhí)行商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很管理。方案二：方案二：尋求合作機(jī)構(gòu)，進(jìn)行管理的軟輸出。尋求合作機(jī)構(gòu)，進(jìn)行管理的軟輸出。特點(diǎn)：以合作的方式，尋求有品牌的商業(yè)公司，采取管理軟輸出分方式（如管理顧問(wèn)等），既能保證商業(yè)運(yùn)營(yíng)，又能降低雙方的風(fēng)險(xiǎn)。方案三：方案三：甲方組建商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司。甲方組建商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司。吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)

35、銷(xiāo)策劃有限公司商業(yè)管理公司招商部招商部（職能：負(fù)責(zé)對(duì)外招商）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部（職能：負(fù)責(zé)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理）物業(yè)部物業(yè)部（職能：負(fù)責(zé)保潔、安防、水電維修等）商業(yè)管理公司基本業(yè)務(wù)構(gòu)架吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)街需有一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列業(yè)態(tài)店組織在一起，提供飲食、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。商業(yè)街所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，形象上統(tǒng)一性。由此我們可以看出，商業(yè)街不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分散式的經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體，整體運(yùn)營(yíng)管理相對(duì)普通MALL來(lái)說(shuō)要求更高

36、。任何一種商業(yè)形式都是建立容易管理難。商業(yè)街更是如此。商業(yè)街管理包括物業(yè)管理、租戶管理、營(yíng)銷(xiāo)管理和財(cái)務(wù)管理等。1.物業(yè)管理的目標(biāo)是為入租店鋪和來(lái)商業(yè)街的顧客提供一個(gè)舒適而又安全的環(huán)境，具體內(nèi)容包括賣(mài)場(chǎng)環(huán)境設(shè)備的維護(hù)、安全保衛(wèi)管理等。2.租戶管理的目標(biāo)是造就優(yōu)良的店鋪，具體內(nèi)容包括教育輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理等。3.營(yíng)銷(xiāo)管理的目標(biāo)是提升商業(yè)街的客流量和銷(xiāo)售額，具體內(nèi)容包括對(duì)各店鋪進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)支援并舉辦統(tǒng)一的促銷(xiāo)活動(dòng)。4.財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是使商業(yè)街和入租店鋪取得良好效益，具體內(nèi)容包括收取租金和各項(xiàng)費(fèi)用，控制開(kāi)支，協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行效益評(píng)估和店鋪指導(dǎo)。5.商業(yè)街需按“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”原則經(jīng)營(yíng)。

37、“統(tǒng)一管理”，要求商業(yè)街必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理。“分散經(jīng)營(yíng)”，是商業(yè)街對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但商業(yè)街的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司商業(yè)街的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商業(yè)街招商銷(xiāo)售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。所謂“品牌審核管理”是指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格

38、委托書(shū)（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書(shū)（適用于專(zhuān)賣(mài)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)等。2、“統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。管理公司負(fù)責(zé)為商業(yè)街策劃好1年365天的天天營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”，組織策劃相關(guān)的促銷(xiāo)活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷(xiāo)售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。商業(yè)街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車(chē)輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第六部分：萬(wàn)達(dá)同德路

39、商業(yè)街經(jīng)濟(jì)分析第六部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)街經(jīng)濟(jì)分析吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司財(cái)務(wù)分析與建議財(cái)務(wù)分析與建議外側(cè)商街十年租金回收推算表第一年第一年(2012)第二年第二年(2013)第三年第三年(2014)第四年第四年(2015)第五年第五年(2016)第六年第六年(2017)第七年第七年(2018)第八年第八年(2019)第九年第九年(2020)第十年第十年(2021)初期培育期發(fā)展期成熟期元/月初期培育期發(fā)展期成熟期元/月2.002.202.502.803.203.604.004.505.005.503.53租金總額2.202.502.803.203.604.004.505.005.503

40、.53租金總額73000十年平均租金80300912501022001168001314001460001642501825002007501288450十年平均租金803009125010220011680013140014600016425018250020075012884501.十租走勢(shì)分析1.十租走勢(shì)分析4.846.906.405.905.405.004.504.003.703.404.846.906.405.905.405.004.504.003.703.403.20租金總額元/月成熟期發(fā)展期培育期初期116800十年平均租金第十年租金總額元/月成熟期發(fā)展期培育期初期116800十

41、年平均租金第十年(2021)第九年第九年(2020)第八年第八年(2019)第七年第七年(2018)第六年第六年(2017)第五年第五年(2016)第四年第四年(2015)第三年第三年(2014)第二年第二年(2013)第一年第一年(2012)內(nèi)側(cè)商街十年租金回收推算表12410013505014600016425018250019710021535023360025185017666001241001350501460001642501825001971002153502336002518501766600吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司2、免租期與裝修期2、免租期與裝修期業(yè)種裝修優(yōu)惠期免租

42、優(yōu)惠期備注生活配套個(gè)月個(gè)月中型餐飲2-3個(gè)月個(gè)月其它裝修1-3個(gè)月個(gè)月較早入場(chǎng)的商戶原則上可把優(yōu)惠期順延至所有配套齊全后起算租。500平米以上可適當(dāng)方寬免租優(yōu)惠期，公共事業(yè)部分原則上只有裝修優(yōu)惠期;如有大中型餐飲及娛樂(lè)可適當(dāng)免租到一(免租期)吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第七部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)街招商執(zhí)行第七部分：萬(wàn)達(dá)同德路商業(yè)街招商執(zhí)行吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司招商策及執(zhí)計(jì)劃招商策及執(zhí)計(jì)劃1招商處布置建議2招商策略及計(jì)劃擬定3招商團(tuán)隊(duì)組建4招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)管控5招商制作物設(shè)計(jì)完稿6業(yè)態(tài)組合面積調(diào)控7業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)整建議8人氣店招商9招商工作推展執(zhí)行1招商處布置建議2招商策略及計(jì)劃擬定3招商團(tuán)

43、隊(duì)組建4招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)管控5招商制作物設(shè)計(jì)完稿6業(yè)態(tài)組合面積調(diào)控7業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)整建議8人氣店招商9招商工作推展執(zhí)行吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司招商及相關(guān)文件1、招商手冊(cè)2、招商流程3、招商須知4、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖5、認(rèn)租申請(qǐng)書(shū)6、招商優(yōu)惠政策7、招商租控原則8、資質(zhì)審核表9、租賃合同10商戶管理公約吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第八部分：成功商業(yè)街建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)原則第八部分：成功商業(yè)街建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)原則吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司X短街短街X窄道窄道X曲徑曲徑X共享共享X焦點(diǎn)焦點(diǎn)X交通交通X停車(chē)停車(chē)X文化文化X氛圍氛圍吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第九部分：國(guó)內(nèi)外特色商業(yè)街設(shè)計(jì)案例第九部分：國(guó)內(nèi)

44、外特色商業(yè)街設(shè)計(jì)案例吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司一、日本多摩南大一、日本多摩南大La Fete TamaLa Fete Tama多摩法國(guó)購(gòu)物城（La多摩法國(guó)購(gòu)物城（LaFete Tama）按照法國(guó)南 部城鎮(zhèn)風(fēng)貌進(jìn)行設(shè)計(jì)的名 牌特價(jià)商品購(gòu)物中心，營(yíng) 業(yè)面積約）按照法國(guó)南 部城鎮(zhèn)風(fēng)貌進(jìn)行設(shè)計(jì)的名 牌特價(jià)商品購(gòu)物中心，營(yíng) 業(yè)面積約2.5萬(wàn)平方米主要經(jīng)銷(xiāo)商品：名牌時(shí) 裝、兒童服裝、包、鞋、服飾用品、雜貨、體育用品、戶外用品，商店數(shù)目萬(wàn)平方米主要經(jīng)銷(xiāo)商品：名牌時(shí) 裝、兒童服裝、包、鞋、服飾用品、雜貨、體育用品、戶外用品，商店數(shù)目75家實(shí)景照片實(shí)景照片吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司1、開(kāi)放的街道1、

45、開(kāi)放的街道吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司2、標(biāo)志物2、標(biāo)志物實(shí)景照片實(shí)景照片吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司3、公共設(shè)施3、公共設(shè)施吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司4、天橋、標(biāo)牌等4、天橋、標(biāo)牌等吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司二、北京蘋(píng)果二十二院街區(qū)位：北京CBD核心區(qū)東南，距國(guó)貿(mào)橋600 米；住區(qū)總建設(shè)規(guī)模近70萬(wàn)平方米；商業(yè)由蘋(píng)果商業(yè)街和 蘋(píng)果二十二院街組成，建筑面積約8萬(wàn)平方米。實(shí)景照片實(shí)景照片吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司三、上海新天地三、上海新天地功能定位：集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身功能定位：集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到

46、 達(dá)上海的中外游客客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到 達(dá)上海的中外游客提供一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為提供一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的一體的“一站式一站式”消費(fèi)的場(chǎng)所消費(fèi)的場(chǎng)所定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國(guó)際化定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國(guó)際化將餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn) 希望來(lái)到上海的人，一定要來(lái)看看上海新天地，將上海新將餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn) 希望來(lái)到上海的人，一定要來(lái)看看上海新天地，將上海新天地建成來(lái)上海必

47、到之地天地建成來(lái)上海必到之地一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn) 里會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn) 里會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)實(shí)景照片實(shí)景照片吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司實(shí)景照片實(shí)景照片吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司四、萬(wàn)科東莞運(yùn)河?xùn)|四、萬(wàn)科東莞運(yùn)河?xùn)|1號(hào)商業(yè)街號(hào)商業(yè)街1、320米臨街商業(yè)。1、320米臨街商業(yè)。看得到盡頭的是街景，看不到盡頭的是財(cái)富。看得到盡頭的是街景，看不到盡頭的是財(cái)富。2、8.1米超高層高。東莞商業(yè)罕有2、8.1米超高層高。東莞商業(yè)罕有8.1米層高，最大化增加經(jīng)營(yíng)空間的高附加值，節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。米層高，最大化增加經(jīng)營(yíng)空間的高附加值，節(jié)

48、約經(jīng)營(yíng)成本。3、二層商鋪街鋪化。臨街大鋪由一樓入口直接連通，享受尊貴的獨(dú)立客戶通道。在二層同樣獲得街鋪的價(jià)值，生意當(dāng)然更上一層樓。3、二層商鋪街鋪化。臨街大鋪由一樓入口直接連通，享受尊貴的獨(dú)立客戶通道。在二層同樣獲得街鋪的價(jià)值，生意當(dāng)然更上一層樓。4、超值商業(yè)建筑。部分臨街大鋪贈(zèng)送超大面積露臺(tái)，不僅擁有更多的額外經(jīng)營(yíng)面 積，更為不同的品牌商家，創(chuàng)作 別具一格的特色空間。、超值商業(yè)建筑。部分臨街大鋪贈(zèng)送超大面積露臺(tái)，不僅擁有更多的額外經(jīng)營(yíng)面 積，更為不同的品牌商家，創(chuàng)作 別具一格的特色空間。吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司實(shí)景照片實(shí)景照片吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第十部分：商業(yè)街的建筑設(shè)計(jì)

49、要素第十部分：商業(yè)街的建筑設(shè)計(jì)要素吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司歷史文化與建筑風(fēng)格的傳承1、天際線2、外立面3、建筑細(xì)部及材質(zhì)的運(yùn)用4、地面鋪裝、門(mén)窗、雨蓬、挑檐、燈具、欄桿吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司外商業(yè)街的建筑細(xì)節(jié)表現(xiàn)外商業(yè)街的建筑細(xì)節(jié)表現(xiàn)挑檐挑檐/雨蓬雨蓬/鐵藝鐵藝/壁燈壁燈/旗幟旗幟/招牌裝飾構(gòu)件招牌裝飾構(gòu)件吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司第十一部分：商業(yè)街商業(yè)氛圍的營(yíng)造第十一部分：商業(yè)街商業(yè)氛圍的營(yíng)造吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司1、1、廣告柱、廣告牌、招牌廣告柱、廣告牌、招牌2、2、燈箱、霓虹燈、LED燈等燈光工程燈箱、霓虹燈、LED燈等燈光工程3、旗幟等軟裝飾3、旗幟等

50、軟裝飾4、4、花壇、雕塑等小品花壇、雕塑等小品5、5、電話亭電話亭6、6、涼亭、座椅 路牌涼亭、座椅 路牌吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司1、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)地面鋪裝、花藝、壁燈、裝飾構(gòu)件1、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)地面鋪裝、花藝、壁燈、裝飾構(gòu)件吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司2、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)小品2、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)小品吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司3、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)3、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)文化景觀文化景觀吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司4、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)4、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)/配套性設(shè)施配套性設(shè)施郵箱、電話郵箱、電話亭、路牌、垃圾桶亭、路牌、垃圾桶吉林省深度房地產(chǎn)

51、營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司5、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)5、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)/配套性設(shè)施配套性設(shè)施休閑椅、吊床休閑椅、吊床吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司6、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)6、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)燈光工程燈光工程吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司7、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)7、商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)燈具燈具吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司8、公共廣告位的設(shè)立8、公共廣告位的設(shè)立廣告柱、立柱廣告、廣告牌、立柱招牌、立面招牌廣告柱、立柱廣告、廣告牌、立柱招牌、立面招牌吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司9、商戶招牌的設(shè)立9、商戶招牌的設(shè)立墻面招牌、立面招牌、立柱招牌、門(mén)頭招牌墻面招牌、立面招牌、立柱招牌、門(mén)頭招牌吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司10、街區(qū)園林綠化10、街區(qū)園林綠化吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司11、商業(yè)單元設(shè)計(jì)11、商業(yè)單元設(shè)計(jì)吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司地址：湖西路333號(hào) 電話0431-88060006 13804378118 Email-地址：湖西路333號(hào) 電話0431-88060006 13804378118 Email-THANK YOUTHANK YOU六合同輝地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)六合同輝地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)