1、中建三局葛店雙創谷項目規劃方案設計暨中建三局菁英系產品線研究2020對于葛店板塊市場的預期如何？市場存量分析預計投放量分析板塊內產品分析開發企業策略分析第一章 落子有聲 葛店房地產市場產品同質，中短期內競爭加劇購房剛性需求占據主導地位2019年葛店市場成交情況呈現下滑趨勢，從6月的月均94套降至12月份的月均23套。2020年葛店區域市場預計供應約140.06萬方，產品面積以90-115為主，同質化嚴重，市場競爭持續加劇。伴隨疫情的影響，預計2020年市場競爭慘烈。區域內產品以90-115平三房為主力產品，競爭激烈，少量90平以下及120平以上產品。本案所在新城板塊兩房毛坯總價段64-78萬，

2、緊湊三房毛坯總價段80-97萬，舒適三房毛坯總價段94-130萬，四房毛坯門檻107萬。葛店新城地塊01 地塊02地塊08金地063地塊2020年推售16萬方中海錦城2020年推售11.8萬方面積段：89-106紫菱東岸2020年推售7萬方光谷新都2020年推售3萬方面積段：92-123金地夢想+2020年推售14萬方面積段：90-110金地棠境2020年推售13萬方面積段：90-115萬科五彩城2020年推售9萬方面積段：90-106錦繡香江2020年推售10.2萬方面積段：107-133中建壹品瀾悅2020年推售13.8萬方面積段：95-135金地藝境2020年推售14萬方面積段：95-1

3、30競品分布競品分布項目周邊開發商云集，2020年預計推售140.06萬方住宅 錦繡香江錦繡香江周邊周邊主力競品主力競品8585-9999面積段：面積段：85852+12+1房房2 2廳廳2 2衛衛 2 2面寬面寬萬科五彩城萬科五彩城90902+12+1房房2 2廳廳1 1衛衛 3 3面寬面寬金地中梁棠境金地中梁棠境90902+12+1房房2 2廳廳1 1衛衛 3 3面寬面寬中海國際錦城中海國際錦城89892+12+1房房2 2廳廳1 1衛衛 2.52.5面寬面寬紫菱東岸紫菱東岸99993 3房房2 2廳廳1 1衛衛2 2面寬面寬2+12+1房房2 2廳廳1 1衛：衛：花樣年花郡花樣年花郡98

4、982+12+1房房2 2廳廳1 1衛衛 2.52.5面寬面寬花樣年花郡花樣年花郡7575-8080面積段：面積段：75752 2房房2 2廳廳1 1衛衛 2 2面寬面寬紫菱東岸紫菱東岸83832 2房房2 2廳廳1 1衛衛 2.52.5面寬面寬中海國際錦城中海國際錦城80802 2房房2 2廳廳1 1衛衛 2 2面寬面寬錦繡香江錦繡香江76762 2房房2 2廳廳1 1衛衛 2 2面寬面寬2 2房房2 2廳廳1 1衛：衛：朝向為東戶型朝向為東戶型朝向為東戶型朝向為東戶型高層產品：高層產品：市場上市場上2 2房及房及2+12+1房剛需產品房剛需產品集中在集中在7575-100100面積段，面積

5、段，2 2-3 3面寬！面寬！金地中梁棠境金地中梁棠境110110-125125面積段：面積段：1101103 3房房2 2廳廳2 2衛衛 3 3面寬面寬花樣年花郡花樣年花郡1141143 3房房2 2廳廳2 2衛衛 3 3面寬面寬中海國際錦城中海國際錦城1101102+12+1房房2 2廳廳1 1衛衛 2 2面寬面寬奧海水岸新城奧海水岸新城1251253 3房房2 2廳廳2 2衛衛 3 3面寬面寬3 3房房2 2廳廳2 2衛：衛：奧海水岸新城奧海水岸新城1151153 3房房2 2廳廳2 2衛衛 3.53.5面寬面寬紫菱東岸紫菱東岸100100-105105面積段：面積段：1021023 3

6、房房2 2廳廳1 1衛衛 2 2面寬面寬萬科五彩城萬科五彩城1061063 3房房2 2廳廳2 2衛衛 3 3面寬面寬奧海水岸新城奧海水岸新城1051053 3房房2 2廳廳1 1衛衛 3 3面寬面寬錦繡香江錦繡香江1011012+12+1房房2 2廳廳2 2衛衛 2 2面寬面寬3 3房房2 2廳廳1 1衛：衛：朝向為東戶型朝向為東戶型紫菱東岸紫菱東岸1141143 3房房2 2廳廳2 2衛衛 2 2面寬面寬高層產品：高層產品：周邊周邊主力競品主力競品市場上市場上3 3房剛改產品房剛改產品集中在集中在100100-125125面積段，面積段，3 3面寬！面寬！金地藝境金地藝境125125-15

7、0150面積段：面積段：1301304 4房房2 2廳廳2 2衛衛 4 4面寬面寬錦繡香江錦繡香江1511514 4房房2 2廳廳3 3衛衛 3 3面寬面寬金地藝境金地藝境1251253 3房房2 2廳廳2 2衛衛 3 3面寬面寬3/43/4房房2 2廳廳2 2衛：衛：中建壹品瀾悅中建壹品瀾悅125125-130130面積段：面積段：1251253+13+1房房2 2廳廳2 2衛衛 3 3面寬面寬新城匯雋新城匯雋92923 3房房2 2廳廳2 2衛衛 2+12+1面寬面寬金地中梁棠境金地中梁棠境91913 3房房2 2廳廳2 2衛衛 2+12+1面寬面寬花樣年花郡花樣年花郡1301303+13

8、+1房房2 2廳廳2 2衛衛 3 3面寬面寬3+13+1房房2 2廳廳2 2衛：衛：錦繡香江錦繡香江1461464 4房房2 2廳廳3 3衛衛 3 3面寬面寬高層復式產品：高層復式產品：洋房產品：洋房產品：高層產品：高層產品：周邊周邊主力競品主力競品市場上將出現市場上將出現9090復式產品，復式產品，2+12+1面寬！面寬！以及以及3 3-4 4房房125125-150150面積段的面積段的稀缺洋房產品稀缺洋房產品，3 3-4 4面寬！面寬！2 2面寬面寬1 1面寬面寬2 2面寬面寬1 1面寬面寬+中海國際錦城中海國際錦城1101102+12+1房房2 2廳廳1 1衛衛 2 2面寬面寬中海國際

9、錦城中海國際錦城89892+12+1房房2 2廳廳1 1衛衛 2.52.5面寬面寬經典經典產品產品競品總結競品總結品牌品牌開發商產品分析開發商產品分析萬科五彩城萬科五彩城/萬科橙萬科橙90902+12+1房房2 2廳廳1 1衛衛 3 3面寬面寬1061063 3房房2 2廳廳2 2衛衛 3 3面寬面寬品牌開發商針對當地時局的品牌開發商針對當地時局的操盤方式操盤方式，控總價經典產品！控總價經典產品！減少產品多樣性，快速去化減少產品多樣性，快速去化！快進快出！快進快出！萬科五彩城萬科五彩城/萬科橙萬科橙萬科橙（老城區）萬科橙（老城區）占地面積：占地面積：2.852.85萬平米萬平米容積率：容積率：

10、4.444.44萬科五彩城（新城區）萬科五彩城（新城區）占地面積：占地面積：12.612.6萬平米萬平米容積率：容積率：2.42.4中海國際錦中海國際錦城（城（新城區）新城區）占地面積：占地面積：12.3712.37萬米萬米容積率：容積率：2.82.8產品：產品：9090、106106產品：產品：8989、110110 金地藝境金地藝境1301304 4房房2 2廳廳2 2衛衛 4 4面寬面寬金地藝境金地藝境1251253 3房房2 2廳廳2 2衛衛 3 3面寬面寬創新躍層產品創新躍層產品競品總結競品總結品牌品牌開發商產品分析開發商產品分析金地中梁棠境金地中梁棠境9090躍層躍層3 3房房2

11、2廳廳2 2衛衛 2+12+1面寬面寬新城匯雋新城匯雋92923 3房房2 2廳廳2 2衛衛 2+12+1面寬面寬品牌開發商針對當地時局的品牌開發商針對當地時局的操盤方式操盤方式，高高溢價溢價稀缺洋房產品，稀缺洋房產品，提升提升樓盤品質！高贈送創新躍層產品，增加樓盤亮點！樓盤品質！高贈送創新躍層產品，增加樓盤亮點！稀缺洋房產品稀缺洋房產品金地藝境（新城區）金地藝境（新城區）占地面積：占地面積：4.94.9萬平米萬平米容積率：容積率：2.82.8產品：產品：高層高層9595、105105洋房洋房125125、130130產品：產品：9090躍層躍層9090平層平層110110平層平層金地中梁棠境

12、（新城區）金地中梁棠境（新城區）新新城匯雋（老城區）城匯雋（老城區）占地面積：占地面積：2.782.78萬平米萬平米容積率：容積率：3.23.2產品：產品：9292躍層躍層9999平層平層 競品等級項目名稱推售面積面積段2房2廳1衛2+1房2廳1衛3房2廳1衛3房2廳2衛3+1房2廳2衛4房2廳2衛（萬方）面積面寬面積面寬面積面寬面積面寬面積面寬面積面寬一級競品金地藝境14/952105312531304金地中梁棠境1390-1159031103萬科五彩城990-1069031063錦繡香江10.2107-133762852101314641513中海國際錦城11.889-1068028921

13、1021203中建壹品瀾悅13.895-1351253紫菱東岸7未定832.599210031142奧海水岸新城4.86101-140105311531253二級競品新城匯雋194-112923花樣年花郡875-12875298311431303海倫堡7.278-100洋房產品高層產品集中供應1.市場已有產品均相對成熟2.項目的品牌優勢和產品優勢有助于去化3.未來大量入市產品及存量產品集中于面積段90-110，且去化緩慢4.小面積段洋房為稀缺產品，但是目前入市不算成熟，難以實現預期溢價競品競品總結總結？第二章 謀篇布局雙創谷項目應該采用怎樣的通盤布局和打法？資源分析強排研究三大策略 雙創谷區位

14、分析區位分析項目位于葛店核心區擔負著城市發展及景觀延續的使命，雙創谷區位比葛店之星優越，先發優勢，建議先開雙創谷，創建品牌效應。葛店南站文體公園五四湖城 市 發 展 軸Site葛店之星雙創谷景觀綠軸葛店CBD 地塊地塊價值分析價值分析葛店南站地塊01地塊02地塊08招商中心南站廣場雙創谷雙創谷1.交通樞紐的拉動效應明顯，本區域為“武鄂一體化”的“橋頭堡”意識已經深入人心2.雙創谷為板塊區域注入活力，形成產業聚集，拉動產業人群外溢；3.雙創谷“中央城鐵”廣場核心的打造，有利于形成配套優勢，極大提升02地塊的土地價值；4.人工超級綠帶的打造，為三宗地提供的景觀價值面5.五城市展示廳/招商中心作為區

15、域地標形成項目的“精神堡壘”6.葛店之星和本項目形成聯動關系，打法上相互配合，形成多維度的營銷策略葛店之星 用地條件用地條件住宅用地指標可以相互平衡3個地塊建設用地面積共計123477商業占比5%，住宅占比95%容積率：2.6 計容面積：321039密度：35%建筑高度：不大于100m綠地率：30%退界：地塊南側與工業用地共同退讓40m寬城市景觀帶，但可在兩個地塊之間相互平衡(盡可能利用此條規則，保證可售產品最優)地塊0140m397m103m10m20m10m10m高層退界線360m高層退界線高層退界線103m10m20m164m10m10m103m10m20m224m地塊02地塊08139

16、m276m 以105+95+95+105標準層測算，邊戶中間戶均為3面寬產品，面寬暫定38.4m,進深為15.5米，山墻間距極限15m.高層退界線38.4m15.5m用地條件用地條件高層退界線高層退界線360m139m224m地塊01高層退界線高層退界線高層退界線地塊02地塊08360m139m224m（北側排7棟T4，累計面寬268.8m,山墻間距為90m）結論：多梯戶比更有利于釋放地塊的面寬資源方向一：單棟T4戶型排布方向二：T4雙拼戶型排布15m15m15m15m15m15m15m15m15m15m15m25m15m15m15m15m15m15m（北側排2.5棟T4，累計面寬100m,山

17、墻間距為30m）（北側排4棟T4，累計面寬153.6m,山墻間距為45m）（北側排8棟T4，累計面寬307.2m,山墻間距為45m）（北側排3棟T4，累計面寬115.2m,山墻間距為15m）（北側排5棟T4，累計面寬192m,山墻間距為30m）用地條件用地條件地塊01、地塊02和地塊08的進深一樣，圖中以地塊01作為案例分析。根據建筑間距計算法則1.L=(H-20)*0.4+20*1.22.百米高層最小間距50米結論：1.地塊排布高層產品，可排布2排，進深方向有余量，有資源排布大花園方案。2.地塊排布9層洋房產品，可排布3排，進深用足，有資源排布高低配方案。高層退界線地塊01進深方向排布2排百

18、米高層，間距有22米余量方向一：全高層103m50m22m高層退界線地塊01進深方向排布1排高層+2排洋房,進深用足(需與工業用地平衡40米寬綠化帶)方向二：高層+洋房103m27m27m 1.幼兒園位置推導地塊地塊0101地塊地塊0202地塊地塊0808綜合因素下的適建位置2.商業位置推導地塊地塊0101地塊地塊0202地塊地塊0808方案推導方案推導15m15ma.優勢資源集中，配套先行，給顧客信心b.放置此處對住宅影響小c.同時兼顧3個地塊使用，臨近次干道，開口便利a.建議盡量少的設置商業，商業進深為12-15m，僅設置在首層，總量為0.8萬b.地塊內僅配置生活配套,剩余配套可通過與雙創

19、谷互動解決 方案推導方案推導在滿足日照、間距等設計條件下，以3面寬105+95+95+105標準層測算地塊最大容量最大容量:極限計容面積：40.8萬平方米計容面積：32萬平方米方案余量：8.8萬平方米根據規劃的指標要求，本地塊的極限容積率可做到3.3；超出的容量可以轉化為三種方向：極限容積率：3.318F T434F T4容積率：2.6實際需要:=1.利用地形的面寬優勢，做產品力的極致升級2.將超出的容量作為贈送的產品附加值，全部投放到產品之中3.“拉高拍低”為“時間換溢價”的策略留出調整的空間 方案推導過程方案推導過程34F+18F34F+18F+9F34F+18F34F復式+18F復式34

20、F+合院34F+9F34F+9F34F+疊拼34F平層+復式34F+洋房最大化34F復式+18F復式34F復式+18F復式34F+9F 方案對比方案對比(高低配高低配)140 合院135 疊拼115 洋房(三面寬)合院總量少，占用資源較多95(3面寬)110(3面寬)高層：277500合院：20000 總貨值：36.51億95(3面寬)90(3面寬)105(3面寬)設定單價：高層 1.15萬元/平方米洋房 1.4萬元/平方米疊拼 1.7萬元/平方米合院 2.3萬元/平方米100(3面寬)高層：242500疊拼：55000 總貨值：37.24億高層：104500洋房：193000 總貨值：39.

21、04億115 18F(三面寬)控制面寬的前期下洋房最大化，貨值最高，產品力一般土地進深資源利用率低，貨值一般 1PLAN 1策略一全面下沉產品面積段，嚴控總價同時盡最大程度提升產品品質，形成爆款 地塊01戶型配比戶型陽臺開間比例75兩房兩廳一衛1210%92三房兩廳兩衛1325%105三房兩廳兩衛2325%115三房兩廳兩衛2325%128四房兩廳兩衛2410%140四房兩廳三衛245%100%地塊08戶型配比戶型陽臺開間比例105三房兩廳兩衛2320%115三房兩廳兩衛2325%129四房兩廳兩衛2425%140四房兩廳三衛2420%160五房兩廳三衛2410%100%地塊02戶型配比戶型陽

22、臺開間比例95三房兩廳兩衛2330%105四房兩廳兩衛2335%115四房兩廳兩衛2425%140四房兩廳三衛2410%100%與營銷給出的面積段相比，全面下沉產品面積段,嚴控總價地塊地塊0101地塊地塊0202地塊地塊0808營銷建議戶型配比營銷建議戶型配比方案一戶型配比方案一戶型配比（下沉面積段，降低總價，減少產品種類，快進快出）（下沉面積段，降低總價，減少產品種類，快進快出）地塊01戶型配比戶型陽臺開間戶數比例65兩房兩廳一衛1240823%85三房兩廳兩衛1392251%95三房兩廳兩衛2334019%110四房兩廳兩衛231368%1806100%地塊02戶型配比戶型陽臺開間戶數比例

23、120四房兩廳兩衛24268100%268100%地塊08戶型配比戶型陽臺開間戶數比例85三房兩廳兩衛1368056%95三房兩廳兩衛2327222%110四房兩廳兩衛2327222%1224100%補充市場小面積段產品，同類型產品，比競品總價低 面寬大VSVS1.補充65平2房小面積段產品65面積段T4（2房2廳1衛）85面積段T4（3房2廳1衛）110面積段T4（4房2廳2衛）115-130面積段T4（3-4房）VS2.85平3房戶型對位市場100平產品3.110戶型升級為4面寬產品主推戶型70-83面積段(2房）90-100面積段(3房）新城匯雋：993室2廳1衛萬科五彩城：903室2廳

24、1衛紫菱東岸：832室2廳1衛紫菱東岸：752室2廳1衛中建壹品瀾悅：1251254室2廳2衛錦繡香江：1331334室2廳2衛周邊競品 2PLAN 2策略二利用當地可“套內挑空”的政策優勢做最大可能的產品附加值 利用套內挑空打造爆品引爆市場，比同級競品至少多15%的贈送面積1.推出爆品85戶型4面寬，比同級競品多贈送142.比同級競品多贈送24半面積贈送全面積贈送VS（空中MINI墅）85戶型 4面寬80戶型 2.5面寬83戶型 2.5面寬VS（空中墅）110戶型 4面寬110戶型 3面寬114戶型 3面寬主推戶型周邊競品錦繡香江：802室2廳1衛紫菱東岸：832室2廳1衛金地中梁棠境：11

25、03室2廳2衛花樣年花郡：1143室2廳2衛 3PLAN 3策略三規劃采用“拉高拍低”的打法但是要從項目整盤操作出發，在時間軸上合理分布 從時間的角度充分挖掘地塊的溢價能力地塊地塊0101地塊地塊0808地塊地塊0202容積率：容積率：3.023.02高層面積：高層面積：15.515.5萬萬商業面積：商業面積：1.251.25萬萬容積率：容積率：1.41.4洋房面積：洋房面積：3.53.5萬萬地塊地塊0101地塊地塊0202地塊地塊080830萬方總量，正常去化周期在3-4年時間首期地塊一定以快速回籠現金流，保去化為首要目標，同時適當拉高本地塊指標，為后續地塊的操作騰挪空間;中期地塊，視市場而

26、定，預留彈性空間，可放可收；尾期地塊，隨著產業園區的建設及配套的完善，加上“武鄂一體化”紅利的進一步釋放，適當做產品升級，確保核心地塊的溢價；尾期地塊尾期地塊首期地塊首期地塊中期中期地塊地塊容積率：容積率：2.752.75洋房面積：洋房面積：3.53.5萬萬高層面積：高層面積：6.96.9萬萬商業商業：0.70.7萬萬時間軸時間軸？第三章 系統論戰“菁英系”客群分析“菁英系”設計導則用系統論的方式打好品牌仗基于市場研判和未來客群分析，如何為三局投資量身打造相應的產品線？首次提出“菁英系”產品線概念 保證去化是實現利潤的關鍵，產品面積段取小化的配比是實現市場盈利的手段滿足市場接受度，保證戶型基本

27、功能使用的前提下，低總價和產品舒適度，是影響菁英系客群的重要因素為什么做小面積段的標準化產品？市場方面 客戶方面 價值傳導管控工具設計方法論菁英系產品線研發目標打造中建三局IP，實現品牌價值傳遞成為與營銷客研、成本合約、技術審核、工程進度等板塊的連接平臺成為集團對接各區域公司的核心管控工具，保證項目落地品質標準化作為一個動態的、可持續升級的體系，成為指導項目落地的方法論建立產品線價值體系完成標椎化模塊可持續升級體系動態循環 菁英系客戶臨摹菁英菁英系系扎根者扎根者客戶象征特征：客戶象征特征：有技能，有拼勁、積極努力、尋求精彩的都市生活講究實用性，對價格的敏感度高25-30歲，城市移民為主，經濟壓

28、力大，工作忙碌2-5口之家核心購房動機核心購房動機安家落戶，扎根城市追求快樂高效的都市生活關注品質感的同時關心性價比，實用至上崇尚便捷、舒適的生活理念需要快樂、健康的生活氛圍及體面的生活關注居家生活的同時，樂于鄰里及親友間的社交互動注重生活質量，懷揣生活夢想沉于理想，源于快樂，勤于工作，舒于體面 菁英系產品核心關鍵詞性價比、總價、配套、體面、互動、體驗、舒適度儀式感、安全感充足的停車位，便捷、安全希望有社區生活空間和多樣的活動功能關注基本生活配套，希望有公立教育資源關注戶型，在意得房率，關注戶內多過公區人行歸家場景車行歸家場景景觀活動場景社區配套服務戶內生活場景 活力街區復合型社區入口露天劇場

29、社區代收智能引導親子樂園星光跑道社區自行車社區會客廳社區日租社區果園體驗商店 菁英系產品線客戶關注點 菁菁英系英系客戶敏感點客戶敏感點95的四面寬高層產品周邊競品基本為三面寬面寬數面寬數面寬數量越多，越容易在市場形成降維打擊優勢，形成產品爆點房間核房間核支付能力受限，無法購買大房子的情況下，所承受面積段中房間數量最多客餐廳客餐廳在面積嚴格限制下，市場上出現的產品中餐廳大部分受到擠壓，甚至遠小于廚房面積，客戶期望更舒適的餐客廳空間衛生間衛生間剛需產品中，衛生間數量和家庭人口數有較大矛盾，設計高效衛浴體系可以較好地解決這個問題收納系統收納系統越小的戶型越需要全屋必要的收納空間，建立從玄關到主臥全屋

30、收納系統，增加空間的生活屬性 菁菁英系英系客戶敏感點客戶敏感點小面積段要盡可能房間多，功能配置全面寬數面寬數面寬數量越多，越容易在市場形成降維打擊優勢，形成產品爆點房間核房間核支付能力受限，無法購買大房子的情況下，所承受面積段中房間數量最多客餐廳客餐廳在面積嚴格限制下，市場上出現的產品中餐廳大部分受到擠壓，甚至遠小于廚房面積，客戶期望更舒適的餐客廳空間衛生間衛生間剛需產品中，衛生間數量和家庭人口數有較大矛盾，設計高效衛浴體系可以較好地解決這個問題收納系統收納系統越小的戶型越需要全屋必要的收納空間，建立從玄關到主臥全屋收納系統，增加空間的生活屬性 菁菁英系英系客戶敏感點客戶敏感點餐客廚一體化橫向

31、雙廳的極致體驗面寬數面寬數面寬數量越多，越容易在市場形成降維打擊優勢，形成產品爆點房間核房間核支付能力受限，無法購買大房子的情況下，所承受面積段中房間數量最多客餐廳客餐廳在面積嚴格限制下，市場上出現的產品中餐廳大部分受到擠壓，甚至遠小于廚房面積，客戶期望更舒適的餐客廳空間衛生間衛生間剛需產品中，衛生間數量和家庭人口數有較大矛盾，設計高效衛浴體系可以較好地解決這個問題收納系統收納系統越小的戶型越需要全屋必要的收納空間，建立從玄關到主臥全屋收納系統，增加空間的生活屬性 菁菁英系英系客戶敏感點客戶敏感點公衛干濕分離，高效實用面寬數面寬數面寬數量越多，越容易在市場形成降維打擊優勢，形成產品爆點房間核房

32、間核支付能力受限，無法購買大房子的情況下，所承受面積段中房間數量最多客餐廳客餐廳在面積嚴格限制下，市場上出現的產品中餐廳大部分受到擠壓，甚至遠小于廚房面積，客戶期望更舒適的餐客廳空間衛生間衛生間剛需產品中，衛生間數量和家庭人口數有較大矛盾，設計高效衛浴體系可以較好地解決這個問題收納系統收納系統越小的戶型越需要全屋必要的收納空間，建立從玄關到主臥全屋收納系統，增加空間的生活屬性 菁菁英系英系客戶敏感點客戶敏感點全屋收納系統面寬數面寬數面寬數量越多，越容易在市場形成降維打擊優勢，形成產品爆點房間核房間核支付能力受限，無法購買大房子的情況下，所承受面積段中房間數量最多客餐廳客餐廳在面積嚴格限制下，市

33、場上出現的產品中餐廳大部分受到擠壓，甚至遠小于廚房面積，客戶期望更舒適的餐客廳空間衛生間衛生間剛需產品中，衛生間數量和家庭人口數有較大矛盾，設計高效衛浴體系可以較好地解決這個問題收納系統收納系統越小的戶型越需要全屋必要的收納空間，建立從玄關到主臥全屋收納系統，增加空間的生活屬性 菁英系產品標準從專業角度，落實客戶需求，并給于客戶更多更好的關懷 菁英系導則規劃系統產品系統形象系統景觀系統配套系統精裝系統智能系統地庫系統示范區歸家系統中軸對稱中軸對稱間距控制間距控制小區入口小區入口空間組織空間組織會所會所中央花園中央花園單元入口單元入口底層架空底層架空地庫入口地庫入口休閑廣場休閑廣場戶型布局戶型布

34、局空間尺度空間尺度功能級配功能級配門窗系統門窗系統建筑風格建筑風格體量關系體量關系比例尺度比例尺度材料材料色彩色彩重點部位重點部位部品部品綠色建材綠色建材行車流線行車流線設備、消設備、消防防人防設計人防設計管線布置管線布置照明系統照明系統車庫凈高車庫凈高柱網尺寸柱網尺寸地下大堂地下大堂位置選擇位置選擇面積要求面積要求兒童樂園兒童樂園下沉會所下沉會所泛光照明泛光照明戶外系統戶外系統流線組織流線組織導視系統導視系統入口廣場入口廣場會客廳會客廳社區社區出口出口單元單元大堂大堂中央花園中央花園運動公園運動公園酒店式酒店式落區落區會所會所組團花園組團花園訪客車位訪客車位管線系統管線系統家居系統家居系統安

35、防系統安防系統物管系統物管系統地下大堂地下大堂植被植被環形跑道環形跑道球類場地球類場地陽光草坪陽光草坪鄰里空間鄰里空間親子樂園親子樂園景觀客廳景觀客廳水景水景雙流線雙流線精工細節精工細節智能家居智能家居廚衛系統廚衛系統玄關系統玄關系統廳房系統廳房系統公共部位公共部位教育醫療教育醫療基本元素價值提升元素中西雙廚中西雙廚核心筒核心筒洄游空間洄游空間家政空間家政空間收納空間收納空間獨立玄關獨立玄關配套商業配套商業流線系統流線系統泛光照明泛光照明圍墻圍墻照明系統照明系統標示系統標示系統會所會所會客廳會客廳社區工坊社區工坊物業管理物業管理其他配套其他配套圖書館圖書館設備系統設備系統精細收納精細收納社區服

36、務社區服務學堂學堂地面鋪裝地面鋪裝功能流線功能流線前場空間前場空間售樓處售樓處后場空間后場空間？第四章 琢璞成玉基于產品線的思考，推出三大方案及其靈活變體“公園里”“天空墅”“花園城”方案一“公園里”打造全面升級的具有品牌價值的產品線做面向未來市場客群的極致品質小戶型 方案一鳥瞰圖方案一鳥瞰圖 方案一總圖方案一總圖綜合技術經濟指標表用地面積123477容積率2.60總建筑面積427961.83 地上總建筑面積321040.2 地上計容建筑面積321040.2配套7639.00 其中幼兒園3600物業管理用房870開閉所300公變配電房720公廁100垃圾中轉站100社區服務1649治安管理用房

37、300商業16052住宅297350其中34F高層26519018F高層0洋房32160建筑密度35%綠地率30%戶數3298機動車停車位3407其中住宅3298商業97地面停車位340地下停車位3055地下建筑面積106920.828 地塊01綜合技術經濟指標表用地面積57548.8容積率2.93總建筑面積227713.38 地上總建筑面積168745.00 地上計容建筑面積168745.00配套6113.00 其中幼兒園3600.00 物業管理用房450.00開閉所300.00公變配電房360.00公廁100.00垃圾中轉站100.00社區服務903.00治安管理用房300.00商業110

38、02.00住宅151630.00其中34F高層151630.018F高層0.0 洋房0.00 建筑密度35%綠地率30%戶數1806機動車停車位1872其中住宅1806商業66地面停車位187地下停車位1685地下建筑面積58968.4地塊02綜合技術經濟指標表用地面積25109.3容積率1.30總建筑面積41016.00 地上總建筑面積32574.0 地上計容建筑面積32574.00配套414.00 其中幼兒園0.00 物業管理用房100.00開閉所0.00公變配電房180.00公廁0.00垃圾中轉站0.00社區服務134.00治安管理用房0.00商業0.00住宅32160.0其中34F高層

39、0.018F高層0.0 洋房32160.00 建筑密度35%綠地率30%戶數268機動車停車位268其中住宅268商業0地面停車位27地下停車位241地下建筑面積8442.0地塊08綜合技術經濟指標表用地面積40818.9容積率2.93總建筑面積159232.45 地上總建筑面積119722.0 地上計容建筑面積119722.00配套1112.00 其中幼兒園0.00 物業管理用房320.00開閉所0.00公變配電房180.00公廁0.00垃圾中轉站0.00社區服務612.00治安管理用房0.00商業5050.00住宅113560.0其中34F高層113560.018F高層0.0 洋房0.00

40、 建筑密度35%綠地率30%戶數1224機動車停車位1254其中住宅1224商業30地面停車位125地下停車位1129地下建筑面積39510.5方案一技術經濟指標方案一技術經濟指標地塊01技術經濟指標地塊02技術經濟指標地塊08技術經濟指標 視距分析視距分析370m60m285m2萬中央花園1.5萬中央花園40m寬城市綠軸60m南側視野無遮擋南側視野無遮擋 方案方案一一公園里公園里產品分布產品分布65658 85 59595110110120120戶型配比表戶型配比表戶型圖例戶型圖例戶型戶數面積總和戶數占比面積占比654082815212.37%9.42%85160213565048.57%4

41、5.37%956125814018.56%19.45%1104084488012.37%15.01%120268321608.13%10.76%合計3298298982100.00%100.00%高層高層6565標準平面標準平面 2室2廳1衛 2面寬（T6邊戶/中間戶）基本信息關鍵指標戶型結構2室2廳1衛套型預計面積段65平方米（得房率72%）套內面積49.5平方米面寬情況6.3米（軸線到軸線）進深情況10.6米（軸線到軸線）拼接部位邊戶/中間戶功能布局戶型4大特點：2房2廳1衛入戶收納系統衛生間干濕分離設計，節約時間成本，提高使用效率全飄窗設計，提高舒適體驗戶型控制：客廳面寬不得小于3.3米

42、主臥面寬不得小于3.0米陽臺進深不得小于1.5米門窗選型：公公衛衛書書房房臥臥室室起居室起居室玄玄關關廚廚房房餐廳餐廳名稱型號應用部位尺寸(w*h)數量形式門RHM-010入戶1.05*2.41平開門M-010臥室0.9*2.22M-020廚房、衛生間0.8*2.22LM-011陽臺1.8*2.41推拉門窗LC-010次臥1.2*1.81推拉窗LC-011主臥1.8*1.81LC-030廚房1.2*1.51LC-040衛生間0.6*1.51平開窗 高層高層8585標準平面標準平面 3室2廳1衛 3面寬（T6邊戶、中間戶）基本信息關鍵指標戶型結構3室2廳1衛套型預計面積段85平方米（得房率77%

43、）套內面積67.74平方米面寬情況9.0米（軸線到軸線）進深情況9.9米（軸線到軸線）拼接部位邊戶/中間戶功能布局戶型5大特點：3房2廳1衛南向3面寬，雙臥朝南入戶獨立玄關衛生間干濕分離設計，節約時間成本，提高使用效率全飄窗設計，提高舒適體驗戶型控制：客廳面寬不得小于3.3米主臥面寬不得小于3.0米陽臺進深不得小于1.5米餐廳餐廳玄玄關關廚廚房房公公衛衛臥臥室室臥臥室室臥臥室室起居室起居室門窗選型：名稱型號應用部位尺寸(w*h)數量形式門RHM-010入戶1.05*2.41平開門M-010臥室0.9*2.23M-020衛生間0.8*2.21LM-010廚房0.8*2.21推拉門LM-011陽臺

44、1.8*2.41窗LC-010次臥1.5*1.82推拉窗LC-011主臥1.8*1.81LC-030廚房0.9*1.51LC-040衛生間0.8*1.51平開窗 高層高層9595標準平面標準平面 3室2廳2衛 4面寬（T6邊戶、中間戶/T4中間戶）基本信息關鍵指標戶型結構3室2廳2衛套型預計面積段95平方米（得房率77%）套內面積75.9平方米面寬情況11.2米（軸線到軸線）進深情況8.65米（軸線到軸線）拼接部位邊戶/中間戶功能布局主主衛衛玄玄關關廚廚房房公公衛衛書書房房主主臥臥臥臥室室餐客廳餐客廳戶型8大特點：南向4面寬創新產品3房2廳2衛入戶獨立對景玄關橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受

45、主臥套間，私密性套房公衛干濕分離設計，節約時間成本，提高使用效率全飄窗設計，提高舒適體驗動靜分區明確戶型控制：餐客廳面寬不得小于5.5米主臥面寬不得小于3.0米陽臺進深不得小于1.5米門窗選型：名稱型號應用部位尺寸(w*h)數量形式門RHM-010入戶1.05*2.41平開門M-010臥室0.9*2.23M-020衛生間0.8*2.22LM-010廚房1.8*2.21推拉門LM-011陽臺3.6*2.41窗LC-010次臥1.8*1.81推拉窗LC-011主臥1.8*1.81LC-021書房1.5*1.81LC-030廚房1.2*1.51LC-040衛生間0.8*1.52平開窗 高層高層110

46、110標準平面標準平面 4室2廳2衛 4面寬（T4邊戶）基本信息關鍵指標戶型結構4室2廳2衛套型預計面積段110平方米（得房率77%）套內面積87.8平方米面寬情況11.7米（軸線到軸線）進深情況10.1米（軸線到軸線）拼接部位邊戶功能布局戶型8大特點：南向4面寬創新產品4房2廳2衛入戶獨立洗消區，達到入戶潔污分流橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受主臥套房，獨立衣帽間，增強私密性公衛干濕分離設計，節約時間成本，提高使用效率全飄窗設計，提高舒適體驗動靜分區明確，書房可改為開敞式，形成南北通透戶型控制：餐客廳面寬不得小于5.7米主臥面寬不得小于3.2米陽臺進深不得小于1.5米玄玄關關洗消區洗消區廚

47、廚房房書書房房公公衛衛臥臥室室主主衛衛衣帽間衣帽間主主臥臥臥臥室室餐客廳餐客廳衣帽間進深凈尺寸不得小于1.5米門窗選型：名稱型號應用部位尺寸(w*h)數量形式門RHM-010入戶1.05*2.41平開門M-010臥室、書房0.9*2.24M-020衛生間、北陽臺0.8*2.23LM-010廚房1.6*2.21推拉門LM-011陽臺4.0*2.41窗LC-010次臥1.8*1.82推拉窗LC-011主臥2.1*1.81LC-021書房1.5*1.81LC-030廚房1.2*1.51LC-040衛生間0.8/1.2*1.52平開窗 高層高層110110標準平面（擴展戶型）標準平面（擴展戶型）3/4

48、室2廳2衛 4面寬（T4邊戶）基本信息關鍵指標戶型結構3/4室2廳2衛套型預計面積段110平方米（得房率77%）套內面積87.8平方米面寬情況11.7米（軸線到軸線）進深情況10.1米（軸線到軸線）拼接部位邊戶功能布局戶型8大特點：南向4面寬創新產品4房2廳2衛入戶獨立洗消區，達到入戶潔污分流橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受主臥套房，獨立衣帽間，增強私密性公衛干濕分離設計，節約時間成本，提高使用效率全飄窗設計，提高舒適體驗雙兒童房，可分可合，靈動空間洗消區洗消區玄玄關關廚廚房房公公衛衛雙兒童房雙兒童房主主衛衛衣帽間衣帽間主主臥臥臥臥室室餐客廳餐客廳戶型控制：餐客廳面寬不得小于5.7米主臥面寬

49、不得小于3.2米陽臺進深不得小于1.5米衣帽間進深凈尺寸不得小于1.5米門窗選型：名稱型號應用部位尺寸(w*h)數量形式門RHM-010入戶1.05*2.41平開門M-010臥室0.9*2.23/4M-020衛生間、北陽臺0.8*2.23LM-010廚房1.6*2.21推拉門LM-011陽臺4.0*2.41窗LC-010次臥1.8*1.83推拉窗LC-011主臥2.1*1.81LC-030廚房1.2*1.51LC-040衛生間0.8/1.2*1.52平開窗 洋房洋房120120標準平面標準平面 4室2廳2衛 4面寬（T2邊戶）基本信息關鍵指標戶型結構4室2廳2衛套型預計面積段120平方米（得房

50、87%）套內面積105.5平方米面寬情況12.8米（軸線到軸線）進深情況11.5米（軸線到軸線）拼接部位邊戶功能布局戶型8大特點：南向4面寬創新產品4房2廳2衛入戶獨立洗消區，達到入戶潔污分流回游空間，增強舒適體驗感橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受全屋收納系統，增加空間的生活屬性全飄窗設計，提高舒適體驗戶型控制：餐客廳面寬不得小于6.4米主臥面寬不得小于3.4米陽臺進深不得小于1.5米洗消區洗消區玄玄關關廚廚房房公公衛衛主主衛衛衣衣帽帽間間主主臥臥臥臥室室餐餐廳廳家家政政房房臥臥室室書書房房起起居居室室主臥套房，增強私密性門窗選型：名稱型號應用部位尺寸(w*h)數量形式門RHM-010入戶1

51、.05*2.41平開門M-010臥室0.9*2.23M-020衛生間、北陽臺0.8*2.23LM-010廚房/家政0.8/1.6*2.23推拉門LM-011陽臺1.8/2.4*2.42窗LC-010次臥1.8*1.82推拉窗LC-011主臥3.4*1.81LC-030廚房1.8*1.51LC-040衛生間0.8*1.52平開窗 高層戶型競品高層戶型競品分析分析菁英系產品：菁英系產品：85853室2廳1衛對標對標產品：產品：9090-100100產品優勢產品優勢1、配置可以與市場上90-100產品競爭新城匯雋：993室2廳1衛 中萬科五彩城：903室2廳1衛 中中海錦城國際：893室2廳1衛 中

52、金地中梁棠境：903室2廳1衛 中2、全臥室飄窗設計3、衛生間干濕分離，尺度舒適3室2廳1衛 高層戶型競品高層戶型競品分析分析菁英系產品：菁英系產品：9 95 53室2廳2衛對標對標產品：產品：100100-110110產品優勢產品優勢1、配置可以與市場上100-110產品競爭,并存在面寬優勢2、全臥室飄窗設計3、公衛干濕分離，高效實用紫菱東岸：1003室2廳2衛 中金地中梁棠境：1103室2廳2衛 端萬科五彩城：1063室2廳2衛 端花樣年花郡：1103室2廳2衛 中3室2廳2衛3、橫向雙廳極致體驗 高層戶型競品高層戶型競品分析分析菁英系產品：菁英系產品：1101103/4室2廳2衛對標對標

53、產品：產品：125125-130130產品優勢產品優勢1、配置可以與市場上125-130產品競爭3、入戶獨立洗消區，潔污分流4、主臥室獨立衣帽間4室2廳2衛5、橫向雙廳極致體驗富力金禧悅城：1244室2廳2衛 端中建壹品瀾悅：1254室2廳2衛 端奧海水岸新城：1304室2廳2衛 端錦繡香江：1334室2廳2衛 端6、雙兒童房，可分可合，靈動空間2、南向四面寬配置 洋房洋房戶型戶型競品競品分析分析菁英系產品：菁英系產品：1201204室2廳2衛對標對標產品：產品：125125-130130產品優勢產品優勢1、入戶獨立洗消區，潔污分流2、玄關家政餐廚回游空間體驗,增強舒適體驗感3/4室2廳2衛金

54、地東方藝境：1253室2廳2衛 端金地東方藝境：1304室2廳2衛 端 高層高層-T6T6-6565產品標準層產品標準層 高層高層-T6T6-8585產品標準層產品標準層 高層高層-T4T4-110+95110+95產品標準層產品標準層 洋房洋房-T2T2-120120產品標準層產品標準層 方案二“天空墅”極致利用“套內挑空”形成全復式的小戶型產品，將附加值做到極致 方案二鳥瞰圖方案二鳥瞰圖 方案二總圖方案二總圖綜合技術經濟指標表用地面積123477容積率2.60總建筑面積416558.83 地上總建筑面積321040.2 地上計容建筑面積321040.2配套7428.00 其中幼兒園3600

55、物業管理用房840開閉所300公變配電房720公廁100垃圾中轉站100社區服務1468治安管理用房300商業16052住宅297561其中34F高層26840118F高層29160洋房0建筑密度35%綠地率30%戶數2936機動車停車位3045其中住宅2936商業97地面停車位304地下停車位2730地下建筑面積95517.828 方案二技術經濟指標方案二技術經濟指標地塊01技術經濟指標地塊02技術經濟指標地塊08技術經濟指標地塊01綜合技術經濟指標表用地面積57548.8容積率3.03總建筑面積227712.33 地上總建筑面積174499.00 地上計容建筑面積174499.00配套60

56、26.00 其中幼兒園3600.00 物業管理用房450.00開閉所300.00公變配電房360.00公廁100.00垃圾中轉站100.00社區服務816.00治安管理用房300.00商業9552.00住宅158921.00其中34F高層158921.018F高層0.0 洋房0.00 建筑密度35%綠地率30%戶數1632機動車停車位1689其中住宅1632商業57地面停車位169地下停車位1520地下建筑面積53213.3地塊02綜合技術經濟指標表用地面積25109.3容積率1.26總建筑面積38710.00 地上總建筑面積31528.0 地上計容建筑面積31528.00配套368.00 其

57、中幼兒園0.00 物業管理用房80.00開閉所0.00公變配電房180.00公廁0.00垃圾中轉站0.00社區服務108.00治安管理用房0.00商業2000.00住宅29160.0其中34F高層0.018F高層29160.0 洋房0.00 建筑密度35%綠地率30%戶數216機動車停車位228其中住宅216商業12地面停車位23地下停車位205地下建筑面積7182.0地塊08綜合技術經濟指標表用地面積40818.9容積率2.82總建筑面積150136.50 地上總建筑面積115014.0 地上計容建筑面積115014.00配套1034.00 其中幼兒園0.00 物業管理用房310.00開閉所

58、0.00公變配電房180.00公廁0.00垃圾中轉站0.00社區服務544.00治安管理用房0.00商業4500.00住宅109480.0其中34F高層109480.018F高層0.0 洋房0.00 建筑密度35%綠地率30%戶數1088機動車停車位1115其中住宅1088商業27地面停車位112地下停車位1004地下建筑面積35122.5 方案二方案二天空墅天空墅產品分布產品分布8 85 59595110110135135戶型配比表戶型圖例戶型圖例戶型戶數面積總和戶數占比面積占比85136115604.63%3.88%95176816708160.22%56.15%1108168976027

59、.79%30.17%135216291607.36%9.80%合計2936297561100.00%100.00%空中空中MINIMINI墅墅8585疊墅二層疊墅二層疊墅一層疊墅一層立體生活場景立體生活場景 基本信息關鍵指標（改造后）戶型結構3室2廳2衛套型預計面積段100平方米（得房率76.62%）套內面積76.62平方米面寬情況11.8米（軸線到軸線）進深情況8米（軸線到軸線）拼接部位邊戶/中間戶功能布局復式挑空復式挑空8 85 5標準平面標準平面 3室2廳2衛 4面寬（T8中間戶）玄關玄關廚廚房房公公衛衛書書房房主主臥臥臥臥室室餐客廳餐客廳戶型6大特點：改造后3房2廳2衛餐客廳一體化橫向

60、雙廳，改造后雙層陽臺，寬闊視野感受南側全飄窗設計，提高舒適體驗樓上樓下，動靜分區明確戶型控制：餐客廳面寬不得小于5.9米主臥面寬不得小于3.1米陽臺進深不得小于1.5米改造后二層平面圖公公衛衛雙倍開窗面積，雙層采光樓樓梯梯樓樓梯梯名稱型號應用部位尺寸（w*h)數量形式門RHM-010入戶1.0*2.41平開門M-010臥室0.9*2.22M-020衛生間0.8*2.21LM-011 廚房、衛生間0.8*2.22推拉門LM-011陽臺2.1*2.42窗LC-010次臥1.5*1.81平開窗LC-021書房1.2*1.81LC-030廚房1.2*1.81推拉窗LC-041衛生間0.6*1.52平開

61、窗改造前一層平面圖改造前二層平面圖門窗控制：空中空中墅墅9595空中空中墅墅二層二層空中墅空中墅一層一層立體生活場景立體生活場景 基本信息關鍵指標（改造后）戶型結構3室2廳2衛套型預計面積段107平方米（得房率82.51%）套內面積88.35平方米面寬情況11.1米（軸線到軸線）進深情況10米（軸線到軸線）拼接部位邊戶/中間戶功能布局復式挑空復式挑空9595標準平面標準平面 3室2廳2衛 3面寬（T6中間戶）廚廚房房公公衛衛客廳客廳戶型7大特點：戶型控制：客廳面寬不得小于3.3米主臥面寬不得小于3.3米陽臺進深不得小于1.5米餐廳餐廳公公衛衛臥室臥室玄玄關關樓梯樓梯書房書房主臥主臥樓梯樓梯名稱

62、型號應用部位尺寸（w*h)數量形式門RHM-010入戶1.0*2.41平開門M-010臥室0.9*2.22M-020衛生間0.8*2.22LM-011廚房0.8*2.21推拉門LM-011陽臺2.1*2.43窗LC-021書房1.5*1.81平開窗LC-030廚房0.9*1.81推拉窗LC-041衛生間0.9*1.52平開窗改造后3房2廳2衛餐客廳一體化橫向雙廳，改造后雙層陽臺，寬闊視野感受南側全飄窗設計，提高舒適體驗樓上樓下，動靜分區明確雙倍開窗面積，雙層采光改造前一層平面圖改造前二層平面圖改造后二層平面圖多功能收納空間門窗控制：基本信息關鍵指標戶型結構4室2廳3衛套型預計面積段128平方米

63、（得房80.99%）套內面積103.91平方米面寬情況12.8米（軸線到軸線）進深情況9.4米（軸線到軸線）拼接部位邊戶功能布局復式挑空復式挑空11110 0標準平面標準平面 4室2廳3衛 4面寬（T6邊戶）客廳客廳戶型9大特點：戶型控制：客廳面寬不得小于3.4米主臥面寬不得小于3.4米陽臺進深不得小于1.5米廚房廚房主主衛衛臥室臥室玄玄關關樓梯樓梯書房書房主臥主臥樓梯樓梯公衛公衛餐廳餐廳臥室臥室公衛公衛名稱型號應用部位尺寸（w*h)數量形式門RHM-010入戶1.0*2.41平開門M-010臥室0.9*2.23M-020衛生間0.8*2.23LM-011廚房0.8*2.21推拉門LM-011

64、陽臺2.1*2.44窗LC-021書房1.2*1.81平開窗LC-030廚房1.2*1.81推拉窗LC-041衛生間0.9*1.53平開窗改造前一層平面圖改造前二層平面圖改造后二層平面圖改造后4房2廳3衛餐客廳一體化橫向雙廳，改造后雙層陽臺，寬闊視野感受南側全飄窗設計，提高舒適體驗樓上樓下，動靜分區明確雙倍開窗面積，雙層采光多功能收納空間主臥套房，私密空間門窗控制：入戶獨立對景玄關 空中寬墅空中寬墅135135寬墅二層寬墅二層寬墅一層寬墅一層立體生活場景立體生活場景 基本信息關鍵指標（改造后）戶型結構4室2廳3衛套型預計面積段165平方米（得房率77.87%）套內面積129.13平方米面寬情況

65、19.6米（軸線到軸線）進深情況7.7米（軸線到軸線）拼接部位邊戶功能布局復式挑空復式挑空135135標準平面標準平面 4室2廳3衛 6面寬（T2邊戶）戶型10大特點：戶型控制：餐客廳面寬不得小于6.8米主臥面寬不得小于4米陽臺進深不得小于1.5米廚房廚房開敞開敞書房書房玄玄關關樓梯樓梯衣帽間衣帽間臥室臥室公衛公衛餐客廳餐客廳主臥主臥公衛公衛樓梯樓梯主主衛衛名稱型號應用部位尺寸（w*h)數量形式門RHM-010入戶1.0*2.41平開門M-010臥室0.9*2.23M-020衛生間0.8*2.21LM-011廚房、衛生間 0.8*2.23推拉門LM-011陽臺2.1*2.43窗LC-010次臥

66、1.8*1.81平開窗LC-021兒童房1.2*1.81LC-030廚房1.5*1.81推拉窗LC-041衛生間0.9*1.53平開窗改造前一層平面圖改造前二層平面圖改造后二層平面圖改造后4房2廳3衛餐客廳一體化，極致寬廳，多功能化橫向雙廳，改造后雙層陽臺，寬闊視野感受南側全飄窗設計，提高舒適體驗樓上樓下，動靜分區明確雙倍開窗面積，雙層采光多功能收納空間主臥套房，私密空間空閑尺度大，極致空間享受門窗控制：入戶獨立對景玄關兒童房兒童房 高層復式高層復式-T8T8-8585產品標準層產品標準層下復標準層平面圖下復標準層平面圖上復上復標準層標準層平面圖平面圖 高層復式高層復式-T6T6-9595產品

67、標準層產品標準層下復標準層平面圖下復標準層平面圖上復上復標準層標準層平面圖平面圖 高層復式高層復式-T6T6-110110產品標準層產品標準層下復標準層平面圖下復標準層平面圖上復上復標準層標準層平面圖平面圖 高層復式高層復式-T2T2-135135產品標準層產品標準層下復標準層平面圖下復標準層平面圖上復上復標準層標準層平面圖平面圖 方案三“花園城”“拉高拍低”通過花園洋房產品的入市，提升項目的品質與貨值 方案三鳥瞰圖方案三鳥瞰圖 方案方案三三總圖總圖綜合技術經濟指標表用地面積123477容積率2.60總建筑面積412022.83 地上總建筑面積321040.2地上計容建筑面積321040.2配

68、套7356.00 其中幼兒園3600物業管理用房840開閉所300公變配電房720公廁100垃圾中轉站100社區服務1396治安管理用房300商業16052住宅297633其中34F高層17207318F高層0洋房125560建筑密度35%綠地率30%戶數2792機動車停車位2901其中住宅2792商業97地面停車位289地下停車位2600地下建筑面積90981.828 方案三技術經濟指標方案三技術經濟指標地塊01技術經濟指標地塊02技術經濟指標地塊08技術經濟指標地塊01綜合技術經濟指標表用地面積57548.8容積率3.03總建筑面積224544.38 地上總建筑面積174585.00 地上

69、計容建筑面積174585.00配套5970.00 其中幼兒園3600.00 物業管理用房450.00開閉所300.00公變配電房360.00公廁100.00垃圾中轉站100.00社區服務760.00治安管理用房300.00商業11002.00住宅157613.00其中34F高層105773.018F高層0.0 洋房51840.00 建筑密度35%綠地率30%戶數1520機動車停車位1586其中住宅1520商業66地面停車位159地下停車位1427地下建筑面積49959.4地塊02綜合技術經濟指標表用地面積25109.3容積率1.40總建筑面積43676.00 地上總建筑面積35234.0 地上

70、計容建筑面積35234.00配套394.00 其中幼兒園0.00 物業管理用房80.00開閉所0.00公變配電房180.00公廁0.00垃圾中轉站0.00社區服務134.00治安管理用房0.00商業0.00住宅34840.0其中34F高層0.018F高層0.0 洋房34840.00 建筑密度35%綠地率30%戶數268機動車停車位268其中住宅268商業0地面停車位27地下停車位241地下建筑面積8442.0地塊08綜合技術經濟指標表用地面積40818.9容積率2.72總建筑面積143802.45 地上總建筑面積111222.0 地上計容建筑面積111222.00配套992.00 其中幼兒園0

71、.00 物業管理用房310.00開閉所0.00公變配電房180.00公廁0.00垃圾中轉站0.00社區服務502.00治安管理用房0.00商業5050.00住宅105180.0其中34F高層66300.018F高層0.0 洋房38880.00 建筑密度35%綠地率30%戶數1004機動車停車位1034其中住宅1004商業30地面停車位103地下停車位931地下建筑面積32580.5 方案三方案三花園花園城城產品分布產品分布8585110110120120130130戶型配比表戶型配比表戶型圖例戶型圖例戶型戶數面積總和戶數占比面積占比858847514031.66%25.25%110884969

72、3331.66%32.57%1207569072027.08%30.48%130268348409.60%11.71%合計2792297633100.00%100.00%高層高層8585標準平面標準平面 3室2廳1衛 3面寬（T6邊戶、中間戶）基本信息關鍵指標戶型結構3室2廳1衛套型預計面積段85平方米（得房率77%）套內面積67.74平方米面寬情況9.0米（軸線到軸線）進深情況9.9米（軸線到軸線）拼接部位邊戶/中間戶功能布局戶型5大特點：3房2廳1衛南向3面寬，雙臥朝南入戶獨立玄關衛生間干濕分離設計，節約時間成本，提高使用效率全飄窗設計，提高舒適體驗戶型控制：客廳面寬不得小于3.3米主臥面

73、寬不得小于3.0米陽臺進深不得小于1.5米餐廳餐廳玄玄關關廚廚房房公公衛衛臥臥室室臥臥室室臥臥室室起居室起居室門窗選型：名稱型號應用部位尺寸(w*h)數量形式門RHM-010入戶1.05*2.41平開門M-010臥室0.9*2.23M-020衛生間0.8*2.21LM-010廚房0.8*2.21推拉門LM-011陽臺1.8*2.41窗LC-010次臥1.5*1.82推拉窗LC-011主臥1.8*1.81LC-030廚房0.9*1.51LC-040衛生間0.8*1.51平開窗 高層高層110110標準平面標準平面 4室2廳2衛 4面寬（T4邊戶）基本信息關鍵指標戶型結構4室2廳2衛套型預計面積段

74、110平方米（得房率77%）套內面積87.8平方米面寬情況11.7米（軸線到軸線）進深情況10.1米（軸線到軸線）拼接部位邊戶功能布局戶型8大特點：南向4面寬創新產品4房2廳2衛入戶獨立洗消區，達到入戶潔污分流橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受主臥套房，獨立衣帽間，增強私密性公衛干濕分離設計，節約時間成本，提高使用效率全飄窗設計，提高舒適體驗動靜分區明確，書房可改為開敞式，形成南北通透戶型控制：餐客廳面寬不得小于5.7米主臥面寬不得小于3.2米陽臺進深不得小于1.5米玄玄關關洗消區洗消區廚廚房房書書房房公公衛衛臥臥室室主主衛衛衣帽間衣帽間主主臥臥臥臥室室餐客廳餐客廳衣帽間進深凈尺寸不得小于1.

75、5米門窗選型：名稱型號應用部位尺寸(w*h)數量形式門RHM-010入戶1.05*2.41平開門M-010臥室、書房0.9*2.24M-020衛生間、北陽臺0.8*2.23LM-010廚房1.6*2.21推拉門LM-011陽臺4.0*2.41窗LC-010次臥1.8*1.82推拉窗LC-011主臥2.1*1.81LC-021書房1.5*1.81LC-030廚房1.2*1.51LC-040衛生間0.8/1.2*1.52平開窗 洋房洋房120120標準平面標準平面 4室2廳2衛 4面寬（T2邊戶）基本信息關鍵指標戶型結構4室2廳2衛套型預計面積段120平方米（得房87%）套內面積105.5平方米面

76、寬情況12.8米（軸線到軸線）進深情況11.5米（軸線到軸線）拼接部位邊戶功能布局戶型8大特點：南向4面寬創新產品4房2廳2衛入戶獨立洗消區，達到入戶潔污分流回游空間，增強舒適體驗感橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受全屋收納系統，增加空間的生活屬性全飄窗設計，提高舒適體驗戶型控制：餐客廳面寬不得小于6.4米主臥面寬不得小于3.4米陽臺進深不得小于1.5米洗消區洗消區玄玄關關廚廚房房公公衛衛主主衛衛衣衣帽帽間間主主臥臥臥臥室室餐餐廳廳家家政政房房臥臥室室書書房房起起居居室室主臥套房，增強私密性門窗選型：名稱型號應用部位尺寸(w*h)數量形式門RHM-010入戶1.05*2.41平開門M-010臥

77、室0.9*2.23M-020衛生間、北陽臺0.8*2.23LM-010廚房/家政0.8/1.6*2.23推拉門LM-011陽臺1.8/2.4*2.42窗LC-010次臥1.8*1.82推拉窗LC-011主臥3.4*1.81LC-030廚房1.8*1.51LC-040衛生間0.8*1.52平開窗 洋房洋房130130標準平面標準平面 4室2廳2衛 4面寬（T2邊戶）基本信息關鍵指標戶型結構4室2廳2衛套型預計面積段130平方米（得房率90%）套內面積119.82平方米面寬情況13.6米（軸線到軸線）進深情況11.5米（軸線到軸線）拼接部位邊戶功能布局戶型10大特點：南向4面寬創新產品4房2廳2衛

78、儀式感獨立入戶玄關入戶獨立洗消區，達到入戶潔污分流回游空間，增強舒適體驗感橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受主臥套房，獨立衣帽間，增強私密性全飄窗設計，提高舒適體驗戶型控制：餐客廳面寬不得小于7.0米主臥面寬不得小于3.6米陽臺進深不得小于1.5米全屋收納系統，增加空間的生活屬性玄玄關關洗消區洗消區廚廚房房公公衛衛主主衛衛衣帽間衣帽間主主臥臥臥臥室室餐餐廳廳臥臥室室書書房房起起居居室室吧吧臺臺西廚吧臺區，提供視線交流門窗選型：名稱型號應用部位尺寸(w*h)數量形式門RHM-010入戶1.05*2.41平開門M-010臥室0.9*2.23M-020衛生間0.8*2.22LM-010廚房/家政1.

79、6*2.21推拉門LM-011陽臺2.4/2.7*2.42窗LC-010次臥1.8*1.82推拉窗LC-011主臥3.6*1.81LC-030廚房1.8*1.51LC-040餐廳1.8*1.81LC-040衛生間1.2*1.52平開窗 高層高層-T6T6-8585產品標準層產品標準層 高層高層-T4T4-110+85110+85產品標準層產品標準層 洋房洋房-T2T2-120120產品標準層產品標準層 洋房洋房-T2T2-130130產品標準層產品標準層 方案一“公園里”打造全面升級的具有品牌價值的產品線做面向未來市場客群的極致品質小戶型(遠期溢價能力不足）方案二“天空墅”極致利用“套內挑空”

80、形成全復式的小戶型產品，將附加值做到極致（存在報批風險）方案三“花園城”“拉高拍低”通過花園洋房產品的入市，提升項目的品質與貨值總貨值：35.02億設定單價：高層 11500元/平方米洋房 14000元/平方米總貨值：37.19億空中墅 12500元/平方米總貨值：37.35億高層面積：265300洋房面積：32200 空中墅面積：297500高層面積：171900洋房面積：125600 01地塊（原方案一）02地塊（原方案三）08地塊（原方案三）01地塊（原方案二）02地塊（原方案三）08地塊（原方案三）延伸延伸方案一方案一（原方案一+原方案三）首開01地塊采用小面積段產品入市，快速去化，0

81、2地塊及08地塊采用洋房產品，遠期提升溢價首開01地塊采用復式產品，大贈送引爆市場，遠期如果政策收緊，02地塊及08地塊可采用洋房產品提升溢價延伸延伸方案方案二二（原方案二+原方案三）小面積段高層洋房高層+洋房空中墅洋房高層+洋房 115 洋房 9F (3面寬)90 高層 34F(3面寬)100 高層 24F(3面寬)高層面積：104500洋房面積：193000 115 洋房 18F(3面寬)控制面寬的前提下，洋房最大化，高層、洋房全為三面寬產品，產品力一般且產品線單一，貨值最高延伸方案三延伸方案三設定單價：高層 1.15萬元/洋房 1.4萬元/？第五章 一舉兩得“菁英系”產品線總結產品體系梳

82、理產品立面設計 菁英系產品線菁英系產品線Y1Y1戶型戶型Y2Y2戶型戶型G1G1戶型戶型G G2 2戶型戶型G G3 3戶型戶型G G4 4戶型戶型G4G4-1 1戶型戶型GF1GF1戶型戶型GF2GF2戶型戶型GF3GF3戶型戶型GF4GF4戶型戶型產品總結產品總結菁英系菁英系主力主力產品線：產品線：菁英系補充產品線菁英系補充產品線1 1：（復式（復式挑空挑空）菁英系補充產品線菁英系補充產品線2 2：（洋房）（洋房）65652/2/12/2/185853/2/13/2/19 95 53/2/23/2/21101104/2/24/2/21101103 3（4 4）/2/2/2/285853/2

83、/23/2/295953/2/23/2/21101104/2/34/2/31351354/2/34/2/31201204/2/24/2/21301304/2/24/2/2 適應性辨識度品質感菁英系產品立面目的菁英系產品立面目的打造出具有適應性、辨識度、品質感的產品打造出具有適應性、辨識度、品質感的產品 立面設計指導原則品質提升技術可行成本可控整體效果設計邏輯節點處理口部設計構件控制材料控制保證立面設計在實際項目中的展示效果通過對建筑形體、比例及線條的推敲，保證建筑的整體效果及品質通過不同材質構造節點研究，保證施工完成度，控制完成面效果口部重點部位采用石材精細打磨，細化節點，提升項目品質通過對門

84、窗、欄桿、百葉等構件的標準化管控，統計集采，節約成本控制石材、真石漆、質感涂料在不同尺度的精準投放，控制成本立立面標準化指導原則面標準化指導原則 客戶對立面所關注的價值點客戶對立面所關注的價值點對客戶的關注點及需求做精準的捕捉，通過精細化控制，確保立面效果及提升客戶體驗度單元門頭建筑基座陽臺門窗尺度材料細節 菁英菁英系產品的風格特征系產品的風格特征1.形體關系明確強調立面的比例與體塊關系，形體關系明確2.強調水平延伸性和框體感受整理立面以框體為主要是元素，同時強調水平方的延續性，保證室內和室外最大互動3.強調簡潔實用現代住宅的形體基于平面，無過多的繁雜裝飾，以室內空間舒適為優先考慮原則 方案一立面方案一立面 方案一立面方案一立面 方案二方案二立面立面 方案二方案二立面立面 立面效果圖立面效果圖 入戶大堂方案一入戶大堂方案一 入戶大堂方案二入戶大堂方案二 玻璃門窗鋁合金百葉（灰）玻璃欄桿仿金屬氟碳漆（淺灰）仿金屬氟碳漆（灰）標準層材質玻璃門窗玻璃欄桿仿金屬氟碳漆（淺灰）屋頂層材質立面材質立面材質 方案一陽臺構造做法方案一陽臺構造做法 方案方案一一飄窗構造做法飄窗構造做法 方案二陽臺構造做法方案二陽臺構造做法 方案二飄窗構造做法方案二飄窗構造做法 謝謝聆聽