1、營銷策劃部2011年6月武漢深鴻潤國際文化科技城武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告整合營銷策劃報告深鴻潤深鴻潤第四章、營銷策略 操盤原則、營銷思路、推廣策略、推廣渠道第三章、項目分析及定位 項目概況、價值梳理、項目定位、視覺形象第一章、市場發展與競爭 宏觀經濟、微觀政策、宏觀樓市第二章、區域發展與競爭 區域概況、區域房地產發展概況第五章、銷售執行 銷售籌備、執行計劃目目 錄錄第一章、市場發展與競爭宏觀經濟宏觀政策宏觀樓市宏觀經濟 2010年，面對極為復雜的國內外經濟環境和極為嚴峻的各類自然災害和各種重大挑戰，國民經濟運行態勢總體良好。全年國內生產總值397983億元，按可比價格計算，比上

2、年增長10.3%，增速比上年加快1.1個百分點。分季度看，一季度同比增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%，四季度增長9.8%。分產業看，第一產業增加值40497億元，增長4.3%；第二產業增加值186481億元，增長12.2%；第三產業增加值171005億元，增長9.5%。另外，從歷年GDP走勢來看，07-08年受國際金融危機的影響，國民經濟處于下行通道，進入09-10年，整體經濟回暖，趨于向上發展態勢。我國2005-2010年GDP走勢圖國民經濟運行良好，整體經濟回暖，國民經濟運行良好，整體經濟回暖，GDP趨于向上發展態勢趨于向上發展態勢20112011年年5 5月，月，

3、CPICPI同比增長同比增長5.5%5.5%，仍保持高位運行，通脹壓力較大，仍保持高位運行，通脹壓力較大 根據國家政府網公布數據統計顯示，2011年5月份，居民消費價格（CPI）同比上漲5.5%。CIP保持高位運行，貨幣通脹壓力較大，政府先后出臺“16條”措施穩定物價。歷年全社會固定投資保持較快增長，投資結構繼續改善歷年全社會固定投資保持較快增長，投資結構繼續改善 2010年全社會固定資產投資278140億元，比上年增長23.8%，增速比上年回落6.2個百分點，扣除價格因素，實際增長19.5%。其中，城鎮固定資產投資241415億元，增長24.5%，回落5.9個百分點；農村固定資產投資3672

4、5億元，增長19.7%，回落7.6個百分點。在城鎮投資中，第一產業投資增長18.2%，第二產業投資增長23.2%，第三產業投資增長25.6%。分地區看，東部地區投資增長22.8%，中部地區增長26.9%，西部地區增長26.2%。另外，從歷年全社會固定資產投資情況來看，我國整體投資形勢及投資環境較好，并保持較快的投資增速，從2007-2010年四年發展周期內，投資增速實現翻番，有力推動我國經濟大力發展。2007-2010年全社會固定資產投資情況圖表年全社會固定資產投資情況圖表單位：億元全國房地產開發投資受調控政策影響，增幅或將趨緩全國房地產開發投資受調控政策影響，增幅或將趨緩 自2005年以來，

5、中國房地產開發投資一直保持較快增長。2008全年房地產投資30006萬億，比上年同比增長11.2%；2009全年房地產投資36232萬億，比上年同比增長16.1%；2010全年房地產開發投資48267億元，比上年同比增長33.2%。預計2011年，房地產投資增幅將有所回落，主要受國家地產調控政策影響所致。增幅：增幅：16.1%增幅：增幅：33.2%增幅（預計）：增幅（預計）：15-20%房地產投資增幅圖表房地產投資增幅圖表單位：億元央行緊縮銀根，信貸市場逐步吃緊，地產開發央行緊縮銀根，信貸市場逐步吃緊，地產開發“資金鏈資金鏈”成關鍵成關鍵 單位：億元2010.1-2011.2新增信貸數據圖表新

6、增信貸數據圖表 自2010年4月份以來，國家先后三記重拳對房地產史無前例的調控，對房地產發展造成深遠影響。尤其是，央行多次調整存款準備金率，目前高達20%比例，超過歷史最高水平，大大減少貨幣流通性，使信貸市場更加吃緊，開發貸款及按揭貸款受到嚴格的限制。宏觀政策 2010年政策頻出，國家先后三記重拳對房地產史無前例的調控，對房地產發展造成深遠影響。此次調控目的主要為加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。并且收效明顯，一二線城市價量進入下行通道，市場進入市場觀望階段。開發商囤地現象和利用貸款投資和投機住宅的需求得到了初步控制。2010年調控政策頻出，收效明顯年調控政策頻出，收

7、效明顯國十條國十條 ：吹響：吹響20102010史上最嚴調控的號角史上最嚴調控的號角 新聞鏈接：2010年4月17日，國務院發布關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，通知要求對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。二套房：控制購房熱，扼制炒房投資行為二套房：控制購房熱，扼制炒房投資行為 新聞鏈接：2011.01.26 國務院出臺“新國八條”，要求二套房首付提高至60%，省會居民暫停購買第三套房，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。加息：控制購房抗通脹加息：控制購房抗通脹

8、新聞鏈接：央行分別于2010年10月20日、12月25日，2011年2月9日上調金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整，調整后一年期存款利率為3%，一年期貸款利率為6.06%2010年調控政策關鍵詞解讀年調控政策關鍵詞解讀存款準備金率存款準備金率 ：減少貨幣流通性：減少貨幣流通性，控制開發和購房信貸控制開發和購房信貸 新聞鏈接：央行分別于2010年1月18日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日、12月20日，2011年1月20 日、2月24日、3月25日、5月18日上調存款準備金率0.5個百分點，調整后的存款準備金率達到21%。限

9、購令：史上最嚴殺手锏，效果最佳，部分城市價量齊跌限購令：史上最嚴殺手锏，效果最佳，部分城市價量齊跌 新聞鏈接（武漢）：2011年2月23日起，對已擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無法提供當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停向其售房;對已擁有1套住房的本地戶籍居民家庭、能夠提供當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。限購范圍將7個中心城區和兩個開發區擴大至遠城區。對違反規定購房的，將不予辦理房地產相關登記手續。房產稅：上海、重慶試點，效果未顯房產稅：上海、重慶試點，效果未顯 新

10、聞鏈接：2011年1月27日，上海重慶宣布次日開始試點房產稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。保障房保障房 ：20112011年年10001000萬套保障上市，對商品房市場沖擊較大萬套保障上市，對商品房市場沖擊較大 新聞鏈接：保障房覆蓋率將達20%，今明兩年將各建1000萬套保障房；在十二五期間將實現城鄉社保全覆蓋；保持物價穩定；以及節能減排分責到企業等問題。公積金貸款：提高門檻，增加購房支出，為樓市降溫公積金貸款：提高門檻，增加購房支出，為樓市

11、降溫 新聞鏈接：對首套房、二套房和三套房公積金貸款政策，進行了詳細區分。職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）貸款購買首套普通自住房政策調整為：在90平方米以下的，首付款比例不得低于20%，即個人貸款最高額度不超過實際購房款的80%（購二手房最高貸款比例不超過70%）；面積在90平方米以上的，購房首付款比例不得低于30%，即個人貸款額度不超過實際購房款的70%。且購買首套普通自住房的個人住房貸款，最高限額為60萬元（購二手房最高限額40萬元）。閑置土地：打擊囤地行為，加速市場供給閑置土地：打擊囤地行為，加速市場供給 新聞鏈接：3月10日，國土部發布通知要求加快住房建設用地供應計劃編制、

12、促進住房建設用地有效供應、切實加強房地產用地監管等；9月27日，國土部聯合住建部發表關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知，要求貫徹落實“國10號文”確定的工作任務，進一步加強房地產用地和建設的管理調控，積極促進房地產市場繼續向好發展，對閑置土地一年以上的企業禁止拿地。從兩會期間提出的堅決遏制房價過快上漲勢頭的基調來看，2011年國家房地產政策仍將趨緊，原本是短期舉措或將常態化，市場將長期面臨偏緊的政策環境，房地產調控以“鞏固”為主，保障房和房產稅或是未來調控的主要方向，房市發展將實現由過快增長到維持穩步發展的轉變。2011年調控政策仍將趨緊，市場面臨偏緊政策環境年調控政策仍將趨緊，市場

13、面臨偏緊政策環境宏觀樓市土地交易：開發商拿地謹慎，土地供應銳減土地交易：開發商拿地謹慎，土地供應銳減 由于受國家調控政策額的影響，一二線城市土地交易市場受到較大影響，土地供應量降幅較大，跨過2010年最后一波峰值供應后，2011年首季就步萎縮供應態勢。另外，土地成交樓面地價也隨著土地供應和開發商拿地熱情銳減，價格開始松動。銷量走勢：市場觀望期，整體步入下行通道銷量走勢：市場觀望期，整體步入下行通道 從數據圖表看出，近六個月以來，一二線城市房屋銷量和成交金額一直保持下行態勢，市場進入觀望期，房地產整體行情不容樂觀。2011年1-2月，全國商品房銷售面積0.81億m2，同比增長13.8%，增幅比2

14、010年12月提高2.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長13.2%，辦公樓增長26.4%，商業營業用房增長8.7%。數據顯示，1-2月的商品住宅銷售面積的增長較之2010年12月的增速提升2.3個百分點。價格走勢：量降價挺，降價或需時日價格走勢：量降價挺，降價或需時日 從數據圖表看出，近六個月以來，一二線城市房屋銷售價格在銷量急劇下滑的情況下價格依然堅挺，甚至部分城市房價呈現上升的態勢，房地產價格下行或需時日。開發投資：保持快速增長態勢開發投資：保持快速增長態勢 2011年1-2月，全國房地產開發投資4250億元，同比增長35.2%，其中，商品住宅投資3014億元，增長34.9%，占房地產

15、開發投資的比重為70.9%。2010年1-2月，房屋新開工面積同比增長27.9%，房屋施工面積同比增長39.3%，房屋竣工面積同比增長13.9%，其中住宅竣工面積同比增長12.1%。相對于剛剛過去的2010年，2月的新開工速度有所下滑，而竣工速度有所加快。景氣指數：止跌回升的態勢景氣指數：止跌回升的態勢 2011年2月，全國房地產國房景氣指數為102.9，比2010年12月份回升1.11點，比上年同期回落2.57點。總體上看，2月的國房景氣指數結束了2010年3月觸頂以后持續多月的回落態勢，有所止跌，接下來是樓市的傳統銷售旺季“金三銀四”的季節，國房景氣指數預計會保持止跌回升的態勢。武漢城市經

16、濟武漢樓市政策武漢市城市經濟武漢市歷年來國民經濟發展良好，武漢市歷年來國民經濟發展良好，GDP呈穩步上升態勢呈穩步上升態勢 2010年武漢全年實現地區生產總值5240.15億元，同比增長14.9%。城市居民入均可支配收入20400元，增長11%；“十一五”期間，武漢市經濟總量連續跨越3000億元、4000億元、5000億元三個臺階，五年年均增長14.8%，在15個副省級城市中排名較2005年上升5位，整體國民經濟發展良好，GDP呈穩步上升趨勢。武漢市武漢市2005-2010年年GDP走勢圖走勢圖單位：億元PMI指數為指數為52%，五個分類指數均有所回落，五個分類指數均有所回落 PMI指數為52

17、%，五個分類指數均有所回落 2011年5月份，中國物流與采購聯合會發布的中國制造業采購經理指數(PMI)為52%，環比回落0.9個百分點。數據顯示，各分項指數均不同程度回落，其中新訂單指數、積壓訂單指數、購進價格指數、原材料庫存指數回落較明顯，回落幅度超過1個百分點，尤其以購進價格指數回落幅度為最大，達到5.9個百分點。同時，5月生產指數為54.9%，比上月回落0.4個百分點。武漢市歷年來固定資產投資力度逐步增強，投資結構更趨合理武漢市歷年來固定資產投資力度逐步增強，投資結構更趨合理 2010年，武漢市全年全社會固定資產投資3753.17億元，比上年增長25.1%，其中，城鎮固定資產投資365

18、1.45億元，增長25.0%。在城鎮固定資產投資中，第一產業投資14.41億元，比上年下降21.2%；第二產業投資876.14億元，增長19.2%，其中，工業投資843.47億元，增長19.7%；第三產業投資2760.90億元，增長27.3%。2005-2010年全社會固定資產投資情況圖表年全社會固定資產投資情況圖表單位：億元武漢市歷年來房地產開發投資保持較快增長武漢市歷年來房地產開發投資保持較快增長 自2005年以來，武漢市房地產開發投資一直保持較快增長。2010年，武漢市全年房地產開發完成投資1017.4億元，同比增長30.7%，增幅與上年相比下降8.2個百分點，但總體保持在較高水平。從分

19、月數據看，房地產開發投資與全社會固定資產投資聯動作用明顯，二者都呈現前高后低的態勢，房地產開發投資由年初90%高增長率逐步調整至30%的水平，既有對比基數高低不同的影響，也一定程度上體現了此輪房地產政策調控的效果。武漢市武漢市2005-2010年房地產投資情況表年房地產投資情況表單位：億元武漢市樓市政策2011年，隨著國家新一輪宏觀調控政策展開，武漢市分別出臺“限購令”、“漢九條”“限價”等政策，調控武漢市房地產市場。2010年，國家樓市宏觀調控政策頻出，武漢市嚴格執行國家政策，規范房地產市場，并取得了良好效果。2011年1月14日，武漢市正式出臺限購令規定，本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未

20、成年子女，下同)及能夠提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭只能在本市中心城區(七個主城區和東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區)新購一套商品住房；不能提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市中心城區購買新建商品住房。限購令出臺，本地家庭限新購一套房限購令出臺，本地家庭限新購一套房 武漢限購令升級，擁有兩套住房將不能再買房武漢限購令升級，擁有兩套住房將不能再買房 2011年2月22日，武漢市房管局發布了新版限購令。新限購令嚴格落實1月26日國務院發布的“國八條”要求，從2月23日起，武漢本地家庭禁購第三套房，外地人最多只能買一套房，限購包括新房和二

21、手房，區域則覆蓋主城區和遠城區。武漢樓市武漢樓市“漢九條漢九條”出爐出爐 二套房首付六成二套房首付六成 3月9日，樓市調控漢版“國八條”(關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知)細則“漢九條”應聲落地，細則明確規定：已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，在購買第二套房時按“首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率1.1倍”政策執行。與“國八條”相比，“漢九條”更為精細。土地供應土地供應 武漢市商品房土地供應量近年來逐年堅守，2008高達444萬，2009年為422萬，2010年為312萬，2011年300萬，2012年為282萬。武漢市房地產市場開發供應開發供

22、應 2008年，武漢市商品房供應面積為1031萬，2009年為1004萬，2010年為722萬，2011年為695萬，2012年為648萬。2011年是房地產市場持續穩定發展的一年，調控或將常態化，在住宅市場受到“三限”的情況下，發展相對艱難；商業商場暫未受到政策嚴格限制，尚有發展空間；而工業地產市場是受到追捧和扶持，迎來新的機遇。第一章小結：第二章、區域發展與競爭區域概況區域房地產發展概況 蔡甸區位于武漢西南，全區版圖面積約1100.8平方公里。現轄6個街道辦、3個鎮區、1鄉、1農場共11個街鎮，42個自然村，11個社區居委會和1個省級經濟開發區（蔡甸經濟開發區），總人口約50萬人。蔡甸城區

23、蔡甸城區漢川市漢川市漢南區漢南區東西湖區東西湖區仙桃市仙桃市行政版圖行政版圖項目概況板塊劃分板塊劃分 2020年時，逾千萬武漢人中只有500多萬人能住在市中心，其他人將分流到6大衛星城。這6個衛星城將是武漢城鎮化的發展區，承接中心城區疏散的人口和功能，帶動區域一體化發展。按照規劃，6個衛星城將可以承接370萬居住人口。未來五年，資源高度整合，西南與周邊衛星城資源共享，發展前景更廣闊。本案 項目所處姚家山經濟開發區為蔡甸區愿景規劃六大區之一，與南湖生態旅游度假區、沌口小區、常福經濟發展區、軍山商貿物流園區、洪北農業觀光示范園區并列。隨著武漢經濟開發區經濟地位不斷提高，與之相鄰的蔡甸后發優勢越發明

24、顯。區域規劃區域規劃交通體系交通體系區域周邊交通環境：滬蓉高速、京珠高速、武漢城際高速、武漢三環線；區域內干道：漢陽大道、蔡甸大街、文興路、新福路、公園路、蔡河街；主要公交站點：至漢陽王家灣的公交路線3101路、26路。本案武漢三環線武漢三環線武漢城際高速武漢城際高速滬蓉高速滬蓉高速京珠高速京珠高速市政配套市政配套1、區域醫療機構蔡甸：中醫院、血防醫院、武漢市十三醫院；2、教育機構：蔡甸第二、第三小學，精英中學，第五中學，漢陽一中等；3、購物場所：中百倉儲、白馬購物；4、金融機構：工商銀行、武漢農村商業銀行、建設銀行、郵局蔡甸支行；5、行政機構：蔡甸區法院、蔡甸區教育局、蔡甸政府等；6、公共娛

25、樂：蔡甸廣場。稅務局稅務局中國移動大樓中國移動大樓蔡甸廣場蔡甸廣場蔡甸政務中心蔡甸政務中心蔡甸政務中心蔡甸政務中心國土資源和規劃局國土資源和規劃局土地市場土地市場地塊編號土地坐落土地總面積（畝）成交價（萬）土地性質競得單位200921奓山街龍王村108.6 1305工業中外運湖北有限責任公司200922奓山街龍王村、沌口街石嶺村22.8 275工業武漢市天賜氣體有限公司200923奓山街龍王村133.6 1605工業武漢特種工業泵廠有限公司200926奓山街龍王村、沌口街石嶺村73.5 835工業武漢東創汽車新技術孵化器有限公司200927奓山街星光村、聯誼村100.8 1180工業武漢華夏玻

26、璃制品有限公司200928奓山街大東村、新屋村106.8 1260工業永利汽車零部件（武漢）有限公司200929蔡甸街紅光村14.4 170工業武漢捷能新型建材有限公司200931奓山街奓山村29.2 330工業武漢菲弗爾新材料有限公司200932奓山街康灣、毛灣村14.8 175工業武漢縱橫交通工程有限公司200933奓山街康灣、毛灣村43.7 510工業武漢建元汽車工業有限公司200934奓山街毛灣村114.1 1305工業武漢中坤照明科技發展有限公司200935奓山街龍王村、沌口街石嶺村13.1 155工業武漢利豐熱處理有限公司200936奓山街龍王村6.3 80工業武漢高強工貿有限公司

27、200937蔡甸街新天村4.6 55商服武漢市市政工程總公司房產經營開發公司200953桐湖辦事處香爐山20.0 225工業武漢大名金屬鍍鋅有限公司200955蔡甸街幺鋪、紅光村248.4 2940工業武漢裕大華集團股份有限公司200960大集街天星、溪水、鳳凰村842.1 16860商服、住宅武漢世茂嘉年華置業有限公司200961張灣街嵩陽林場、官塘村、柏林漁場、雄嶺村506.7 6070工業武漢天峽鱘都科技有限公司房地產發展概況住宅市場住宅市場板塊價格板塊價格 區域住宅市場由東向西，樓盤開發品質及價格逐步減弱，也體現出當前蔡甸區尚未完全被主城區客戶接受，反之與蔡甸相鄰沌口經濟開發區新增項目

28、增多，已逐步成為開發熱點區域。蔡甸區蔡甸區均價均價2700-51002700-5100元元/新天板塊新天板塊均價均價4700-55004700-5500元元/王家灣板塊王家灣板塊均價均價8000-8000-1000010000元元/景天苑東方御景城南明珠蓮花湖板塊蓮花湖板塊蔡甸新城板塊蔡甸新城板塊蔡甸老城板塊蔡甸老城板塊住宅市場住宅市場區域樓盤區域樓盤代表樓盤300040005000價格價格時間時間20072007年年20062006年年20082008年年20092009年年20102010年年錦繡星辰知音人家天賜家園建新花園同馨花園馨新花園麗水新城 廣場花城 金家六號陽光新城 東方御景景天

29、苑本地需求開始被重視，大戶供應量增加，樓盤平質不斷提升滿足基本居住需求品質飛躍，物業類型多樣化，價格穩中有升金家新都會一品蓮花錦獅麗苑帶動置業需求，價格穩步上升2000住宅市場住宅市場開發歷程開發歷程 本項目地塊附近的小區主要有西山林語，蔡甸的有金家新都匯，天下峰景、摩天逸品、景天苑、東方御景等幾個項目，其中景天苑、東方御景為舊城改造項目。下面主要對幾個典型項目進行分析。天下峰景天下峰景景天苑景天苑本項目本項目西山林語西山林語城南明珠城南明珠金家新都匯金家新都匯東方御景東方御景摩天逸品摩天逸品周邊典型樓盤分析周邊典型樓盤分析樓盤名稱西山林語地理位置漢陽大道延長線建筑形式小高層、高層交房時間20

30、11年12月占地面積50000平方米 建筑面積110000平方米容積率1.98配套情況商業依托王家灣，中小學有德才小學、德才中學、玫瑰園小學、二橋中學 醫療藥店 中日友好醫院二橋分院、第五醫院、婦幼保健醫院 建筑風格現代簡約式銷售情況一期售完，二期目前在售98平米綠化率35%客戶群體主要為王家灣的周邊企業員工、教師、拆遷戶等目前期數一期已結束，二期在售發展商武漢世紀萬通地產開發有限公司工程進度整體已經開工7萬方左右物業管理世通物業 主力戶型二期目前推出95，。預計9月推出75、88平方米戶型。均價二期目前在售均價5080，一期尾盤4700面積主要戶型 75平米兩房，89-129平米三房，151

31、平米四房二期目前主要在售9號樓98平方米戶型西山林語西山林語項目特色項目特色項目定位漢陽中心商圈王家灣西10分鐘車程生活社區。周邊恒大綠洲、加之本項目，小高層錯落分布，居住氛圍初現，項目周圍目前除了零散的幾個小賣部，幾乎沒有必備的生活設施，配套仍有欠缺經過項目的公交線路并不多，僅266路和26路兩條公交線路。西山林語的戶型標榜一梯兩戶純板式小高層，這在全市都非常少見。項目樓與樓之間的間距十分寬闊，保證視野小區的“林語”系景觀值得期待。開發商品牌開發商品牌世紀萬通是從原湖北人信分出去部分人馬成立的小型開發商，知名度十分有限。樓盤名稱金家 新都匯地理位置漢蔡甸新城區蔡甸廣場以南建筑形式塔樓、高層交

32、房時間2011-5占地面積20096平米建筑面積104888.2平方米 容積率4.5配套情況小區配套有中百倉儲，周邊有工商銀行、建設銀行、中國銀行等，幼兒園有知音育才幼兒園、小明星幼兒園、宋慶齡幼兒園，中小學有蔡甸第五小學、武漢市蔡甸區幸福路中學。醫療藥店有蔡甸區紅十字會醫院、中醫院。公交有3101、1、2、4路建筑風格現代簡約銷售情況二期在售綠化率45%客戶群體教師、公務員、醫生、生意人壟斷國企、一般職員、退休目前期數二期發展商武漢金家房地產開發有限公司工程進度現房物業管理武漢市安家物業管理有限公司主力戶型89-200均價4900面積89的兩房，109、127、137、140的三房。整體偏向

33、于三房。金家新都匯金家新都匯項目特色項目特色打造蔡甸城關“城市核心圈層生活”。項目共6棟高層商住樓，宣傳為蔡甸城市綜合體項目。45%的高綠化率。小區內含一個1.5萬平方米的大型商業街區，項目定位涵蓋大型商場、銀行、辦公、餐飲娛樂、高尚住宅、停車配套、私人會所等項目。蔡甸區域首次引入分戶式新風系統和地板采暖。地中海風情園林，500平方米2雙層會所，600平方米泳池。開發商品牌開發商品牌金家房地產開發有限公司在蔡甸的知名度較高。樓盤名稱天下峰景地理位置蔡甸區工農路慶齡幼兒園旁建筑形式高層交房時間2011-05 占地面積76390平米建筑面積350000平米容積率4.97配套情況公交有1、2、4路

34、中小學有蔡甸第五小學、武漢市幸福路中學幼兒園：知音育才幼兒園、小明星星幼兒園 綜合商場：中百倉儲 銀行:工商銀行、建設銀行、中國銀行 醫院:蔡甸區紅十字會醫院、中醫院 區內：多功能國際化會所、雙語幼兒園、新加坡水岸風情園林建筑風格現代簡約式銷售情況備案網顯示目前136套可售綠化率25%客戶群體蔡甸原住居民為主、周邊鄉鎮居民為輔目前期數二期發展商武漢天下置業集團有限公司工程進度高層封頂物業管理 武漢新世紀鴻光物業服務有限公司主力戶型80平米兩房，118平米三房均價3800面積80.12、90.88、91.84、96.52兩房，117.89、117的三房，總體以三房為主。天下峰景天下峰景項目特色項

35、目特色項目為天下置業在蔡甸開發第四個項目，以蓮花湖景為賣點，是目前蔡甸區域銷售進度最快項目之一。蔡甸城市CLD中央打造的國際級水岸地標社區。一線正臨蓮花湖，5分鐘即可到達江邊。是區域內唯一擁有私家自然湖景的純高層社區。由八棟高層組成，建成后將成為蔡甸首個純高層項目。多功能國際化會所、雙語幼兒園、新加坡水岸風情園林。開發商品牌開發商品牌天下置業在武漢市開發過數個樓盤，知名度在行業內處中上水平。樓盤名稱城南明珠地理位置蔡甸區蓮花湖城南路建筑形式18層高層交房時間2011-11-30占地面積14077平米建筑面積42578平米容積率4配套情況中小學:蔡甸一小，蔡甸二小，蓮花湖中學 綜合商場:中百倉儲

36、 銀行:建行，農行，工商，信合 醫院:十三醫院 其他:五層街集貿市場，東方市場，三五酒店，蓮花湖酒店公交1路，2路，3路，4路 3101 建筑風格現代簡約銷售情況僅有少量80-128平米房源綠化率21%客戶群體蔡甸原住居民為主、周邊鄉鎮居民為輔目前期數一期發展商武漢鵬信城市建設工程有限公司 工程進度現房物業管理 武漢市佳捷物業管理有限公司主力戶型67-74平米兩房，86平米三房、145平米四房均價3700面積66.89、74.52、86.53、82.92、86.61、99.53兩房118.73、121.92、128.48、127.85、145.36三房城南明珠城南明珠項目特色項目特色位于蔡甸城

37、區中心，蓮花湖畔。自然湖景優美，交通便捷通達，生活配套完善。18層鄰湖高層。戶型多樣(66-145)，共13種戶型，能充分滿足不同人群的居住要求。為了配合區政府蓮花湖綜合治理改造工程，開發商打造的核心區鄰湖住宅。開發商品牌開發商品牌開發商武漢鵬信城市建設工程有限公司，知名度較低。樓盤名稱景天苑地理位置蔡甸區樹藩大道與漢馬路交匯處建筑形式高層交房時間2011-10占地面積57000平米建筑面積160000平米容積率2.8配套情況中小學：長江大學、漢陽一中、蔡甸五中、育才幼兒園綜合商場：中百倉儲、春桃集貿市場、建新集貿大市場幼稚園：育才幼兒園銀行：中國銀行、農業銀行、工商銀行醫院：蔡甸中醫院、武漢

38、第十三醫院其他：樹藩體育館、運鐸公園、沿江景觀大道小區內部超市建筑風格現代簡約銷售情況2010.12.18開盤至今半年多，一期128戶仍未售完綠化率35%客戶群體蔡甸原住居民為主、周邊鄉鎮居民為輔目前期數一期發展商武漢華頂置業工程進度高層封頂物業管理武漢市四方通物業管理有限公司主力戶型101-106平方米兩房和122平方米三房 均價3900面積106.92、104.65、101.32、122.87平米，以大兩房為主景天苑景天苑項目特色項目特色11棟精致高層體現幽雅而現代。坡地風情園林小區。中心區，配套較為豐富，樹藩體育館、運鐸公園、沿江景觀大道近在咫尺。背靠湖北省重點高中漢陽一中。可以觀漢江。

39、開發商品牌開發商品牌開發商武漢華頂置業主要以工業園項目較為知名。樓盤名稱東方御景地理位置蔡甸區義勇路480號建筑形式高層交房時間2011-06占地面積8307.6平米建筑面積36250平米容積率3.8配套情況中小學：蔡甸第二、第三小學，精英中學，第五中學，漢陽一中綜合商場：樓下自帶7000平米的生鮮超市，中百倉儲幼稚園：親親幼兒園 銀行：工商銀行、武漢農村商業銀行、建設銀行郵局：郵局蔡甸支行 醫院：蔡甸中醫院、血防醫院、武漢市十三醫院建筑風格現代簡約銷售情況開盤86-125房源銷售較好，12月后加推97-164，去化緩慢綠化率35.16%客戶群體蔡甸原住居民為主、周邊鄉鎮居民為輔目前期數一期發

40、展商武漢齊聯房產開發有限公司工程進度已經封頂，準現房目前物業管理武漢齊聯物業有限公司 主力戶型120左右三房均價3600面積91、97兩房，120、130三房，164四房東方御景東方御景項目特色項目特色蔡甸東方市場改造而來，背靠10000平米蓮花湖。3000平米純正法蘭西風情的屋頂空中花園。景觀上配合音樂雕塑、噴泉為中心的音樂廣場，構建一定格調。棟距達30多米，每戶享受陽光。二期東方國際廣場配套有多業態商業，提升小區自身配套豐富性。開發商品牌開發商品牌開發商武漢齊聯地產是一家具有國家三級房產開發資質的集體企業，實力與知名度相對較小。樓盤名稱摩天逸品地理位置蔡甸大街810號（新客運站旁）建筑形式

41、高層交房時間2011-09-01占地面積11394平米 建筑面積33013平米容積率3配套情況中小學:武漢市蔡甸區幸福路中學、新漢陽一中、幸福路中學、蔡甸中專、蔡甸第五小學 幼兒園:知音育才幼兒園、小明星幼兒園、宋慶齡幼兒園、小明星、紅蘋果 綜合商場:中百倉儲、假日酒店、蔡甸廣場 銀行:工商銀行、建設銀行、中國銀行、人民銀行 醫院:蔡甸區紅十字會醫院、中醫院、區醫院 建筑風格新古典主義銷售情況一期尾盤綠化率30.35%客戶群體蔡甸區國有企業職工、民營企業中高階層、高級白領，以及其它片區輔助客群。目前期數一期發展商武漢天韻房地產開發有限公司工程進度準現房物業管理天樂物業管理有限公司 主力戶型10

42、1-139平米均價4900面積101、104的大兩房，115、123、139的三房摩天逸品摩天逸品項目特色項目特色向蔡甸中高端市場的，集中高檔住宅、商業等于一體的綜 合地產開發項目。地理區位得天獨厚，蔡甸新區商業中心，周邊配套豐富。運用板式的設計手法和現代的建筑色彩搭配，體現明朗的住宅建筑風格，采光通風俱佳。自身配套齊全，專設綜合性文化特色商業街外，提升項目價值，便利業主生活。開發商品牌開發商品牌開發商武漢天韻房地產開發有限公司，是一家新成立的房地產開發公司，其公司知名度遠不如其開發的項目摩天逸品，公司品牌有待提升。蔡甸商業布局體現為以中百倉儲為代表的漢陽大街沿線老城區商業，以金家購物廣場為代

43、表的蔡甸大道新區商業格局。商業格局商業格局 蔡甸老城區商業屬于純粹的社區商業，圍繞居住人口日常消費發展而成，成片的住宅小區氛圍促進了商業的發展和成熟，區域商業供應量大，呈現社區商業形態，總體商業經營檔次低，無規劃，經營方式以出租為主，租金在30-120元/月。老城區商業老城區商業老城區商業概況老城區商業概況新興商業概況新興商業概況蔡甸新區商業蔡甸新區商業 蔡甸大道為蔡甸新城改造區域，集中了大量行政事業單位和新開發商住項目，新區商圈成長迅速，但商業氛圍暫未成熟，購鋪多為長線投資，目前輻射區域有限，新區商業以中檔住宅底商為主，經營方式租售并舉，銷售價格在15000-26000元/。蔡甸區發展相對滯

44、后，區域整體發展亟待升級與補差，在現有區域內開發的房地產項目多以純住宅為主，尚未有建成或在建的大型商業或工業項目。老城區原有的商業形態和模式業已落后，亟待升級。因此在該區域內的50萬人口需要有新興的商業項目來填補消費空白，而在該區域內，政府規劃了大面積工業用地，因此適合的工業及商業項目在該區域內具備發展機遇。第二章小結：第三章、項目分析及定位項目概況及分析價值梳理項目定位大區位：蔡甸區姚家山產業園小區位：蔡甸城關東3KM，跟市區14KM園區整體處于初步建設階段，生活、交通配套不成熟；交通基礎設施較好；項目所在區域目前市場認知較低，整體區域價值與客戶接受度有待提升，需要一個區域板塊的概念，例如“

45、后官湖新城”項目地段項目地段項目概況項目總46萬方，一期開發約13萬方（紅色范圍）.總體平面方案已定，施工細案待定建筑產品種類包括商業、退臺、獨棟、小高層，詳見下頁面表。已確定的方案對后續的工作具有不可調整性。產品類型產品類型產品棟數面積層建面(估值)功能特色商業2棟9000180001-5F：1800集中商業退臺2棟14000280001-3F：30004F：25005F：2000工業/商業獨棟4棟4100164001F：2300商業2-4F：共600辦公(居住)小高層5棟10500525001-2F：1900商業3-11F：950居住/辦公LOFT2棟10500210001-2F：1900

46、 商業3-11F：950辦公(居住)層高5.6合計15棟135900產品線產品線產品功能面積備注商業集中商業18000酒店、餐飲退臺集中生產28000生產線獨棟底商9200底商、車位別墅7200聯排/獨棟別墅辦公小高層底商95001-2層底層商業住宅43000普通住宅LOFT底商38001-2層底層商業LOFT172005.6米空高LOFT合計135900功能劃分功能劃分商業：底商+集中商業，約30%工業：集中生產，21%住宅：平層住宅+LOFT+別墅，49%物業比例物業比例合作開發合作開發三宗地塊，三個公司廠房建設廠房建設對外界，項目為工業廠房建設復合地產開發復合地產開發本質是復合型地產開發

47、，涵蓋工業、住宅、商業開發分期開發分期開發分多期開發開發模式開發模式項目項目SWOT分析分析優勢（優勢（S S）企業實力雄厚企業實力雄厚項目由深鴻潤集團投資開發,集團擁有多類實業，在蔡甸投資產業園項目，獲得政府大力支持，對于政策和社會資源依賴比較大的工業地產開發而言意義重大；項目規模較大項目規模較大項目總用地面積372畝，規劃總建筑面積約46萬平方米，分多期開發；生態環境優越生態環境優越相對于市內區域的寫字樓和公寓，本項目擁有后官湖濕地公園，自然氧吧，自然生態環境得天獨厚。劣勢（劣勢（W W）配套欠缺配套欠缺項目周邊當前購物、休閑、商業 配套設施較為欠缺，特別是生活配套。公共交通不發達公共交通

48、不發達項目南鄰漢陽大道的延長線，北邊緊鄰姚家山工業園路，東邊為幺鋪村，西鄰裕大華紡織廠；京珠高速、漢蔡高速路在附近交匯，目前周邊公共交通欠缺，僅2條公交線路抵達項目所在地，公共設施不齊全。機會（機會（O O）政策優勢政策優勢沿海產業轉移：隨著沿海勞動力成本的日益攀升等諸多因素的影響，沿海產業轉移將進一步加劇，內地特別是內地一二線城市將面臨更多機遇。作為承襲沿海產業轉移的中部城市武漢，將得到更多政策支持。兩型社會積極推進兩型社會積極推進兩型社會試驗區向縱深方向發展，城際交通、區域管理的逐步一體化、電信并網等一些實質性的舉措逐一得到落實，本項目作為區域重要項目地位日趨顯現。住宅商業房產發展受限，工

49、業房產將成為新寵住宅商業房產發展受限，工業房產將成為新寵隨著住宅商業房產進一步受到政策的打壓，房地產市場宏觀調控的大勢已經逐步明朗，未來工業地產的快速發展將是大勢所趨。其對于地方可持續發展的財政支撐作用不言而喻。大力發展工業經濟和現代商貿服務將成為地方各級政府解決經濟發展之道。同時，民間資本和其他社會逐利資本由于投資渠道局限，將有可能轉向工業地產。威脅（威脅（T T）項目地處武漢遠城區，商業氛圍較為滯后。在項目周邊幾乎沒有商業項目，周邊人群商業消費觀念較為滯后，與規劃的國際化的商業工業項目的定位暫存一定的差距。小結：整體來看，本項目優勢非常明顯，機會眾多。同時也面臨著一定的市場挑戰。因此，如何

50、充分發揮本項目特色，做好配套開發、營銷及運營管理工作將是本項目開發的重中之重。中國之弓、1+8城圈核心、九省通衢、中國第四大城市圈核心對接“退二進三、中部崛起、產業轉型”等國家戰略吻合蔡甸作為“生態、休閑、科普教育、文化、商務功能”城市功能規劃定位中部樞紐優勢：亞洲最大火車編組站、國際空港、陽邏水港城市價值城市價值價值梳理比鄰武漢市副中心、四新組團中心，臨地鐵三號線站點兩條城市快速路交匯：漢蔡及京珠，驅車至漢陽中心僅需20分鐘未來區內將建設大規模區域級商業中心、旅游中心、工業中心、服務配套設施還將啟動六湖連通、四新大道，建成后的承載輻射能力將拓展區域價值區域價值區域價值四新大道六湖連通軌道三號

51、線首席地位：蔡甸區域內首個大規模工業商業項目，填補區域空白。產業先驅：規劃的產業園內首個高科技、文化、創意產業中心地位價值地位價值現代產業園效果示意圖1現代產業園效果示意圖2工業：點式行列布局，配備連廊式裙樓。商業：現代街景，穿插聯排和獨立別墅，曲徑通幽，營造不同于傳統工業園的度假式生態商業休閑環境。LOFT及別墅：區域名副其實的城市后花園，生態宜居。商務價值商務價值復合功能：區域內傳統工業污染大、功能單一，本項目的建成將提供更為全面、完善和人本的集成化功能。倉儲物流：立體化布局、集中式設計，倉庫、停車場、運輸等功能結合，統一電子化管理。生產、加工中心：依照國際標準設計，節能環保。生活配套：消

52、費購物、休閑、居住、文化交流等規劃，為產業中心提供了更為完善的配套功能。功能價值功能價值核心價值概括核心價值概括國際級文化產業中心國際級文化產業中心項目核心價值項目核心價值地位價值規劃價值功能價值功能定位功能定位立足區域副中心，面向全國，為湖北省高新企業提供辦公、居住及配套服務的產業中心，產業中心將集生產、加工、物流、配送、商業、居住等功能于一體，全面推進武漢西打造城市核心產業群的國際化進程。名義以三維光電掃描成像儀、助視聽一體機、MPR有聲讀物為主業的文化科技類產品工業園區深鴻潤集團蔡甸項目本質以工業廠房建設名義進行的復合型地產開發項目項目定位工業行業選擇工業行業選擇行業選擇定向：依托深鴻潤

53、的企業資源發展相關行業，如：電子、文電子、文教體育用品、印刷、出版、發行、科技等行業。教體育用品、印刷、出版、發行、科技等行業。關鍵詞：綜合型、中小企業、輕工業、武漢圈、產業關聯案名：深鴻潤國際文化科技城過于冗長，不易記憶，難以傳播深鴻潤國際科技城深鴻潤國際科技城建議案名：視覺形象本案是一個以科技文化產業為核心的城市綜合體項目，涵蓋了商業及配套居住。整合項目特點及優勢，建成后項目還將具備生態、旅游、物流、展示、文化等多元功能，繼而在武漢西南板塊形成強有力的綜合競爭力。第三章小結：第四章、營銷策略操盤原則營銷思路推廣策略推廣渠道工業用地屬性工業用地屬性 廣告的口徑廣告的口徑 廣告的渠道與力度廣告

54、的渠道與力度 土地證的分割，房產證分割辦理、房產證轉讓均受土地性質影響土地證的分割，房產證分割辦理、房產證轉讓均受土地性質影響推廣過程中，不宜按常規的房地產方式進行，推廣口徑應以招商、推廣過程中，不宜按常規的房地產方式進行，推廣口徑應以招商、工業、生產、辦公、研發為主，不能出現投資、居住的字眼。工業、生產、辦公、研發為主，不能出現投資、居住的字眼。廣告的渠道會有限制，不宜上報紙廣告等常規主流媒體的硬廣，廣告的渠道會有限制，不宜上報紙廣告等常規主流媒體的硬廣，同時廣告的力度不宜大同時廣告的力度不宜大營銷難點與限制營銷難點與限制現金流優先原則銷售物業占80%，自持20%快速實現資金回籠，提高資金周

55、轉率。主力業態自持原則對節部分用于生產、加工工業物業自持，三五年之后銷售，利于項目統一經營規劃，利于提升物業銷售價值。價值最大化原則商業招商先行；帶租約銷售。價格中開高走原則合理定價，分期銷售；操盤原則整體包裝樹立形象分組團、分期銷售；整體包裝、樹立專業形象；分組團深化推廣。面世：一期銷售分組團銷售：商務、居住、配套招商、銷售蓄客深化形象針對經營人群解析產品針對經營人群解析產品針對投資人群整體思路整體思路營銷思路口碑形象：具備影響力的國際產業園各類物業形態：包括工業廠房、商業配套、住宅配套、辦公樓。花園式退臺廠房商業街區 集中形商業獨棟式辦公樓配套住區 LOFT辦公 國際文化科技城物業分類物業

56、分類工業商業居住客群分類客群分類明線暗線科技、教育、創意等企業單位零售、餐飲、休閑、娛樂商家購房消費者銷售不運營住宅住宅+商業商業+工業綜合物業工業綜合物業操作模式操作模式帶租約銷售以租代售售后返租運營借勢造勢推廣策略借政府對本項目的扶持宣傳營造勢力宣傳項目 以政府對本項目的扶持宣傳項目，一方面確立項目在蔡甸區的重要地位以及項目對區域外的輻射重要作用；另一方面通過政府作為“后盾”，增強投資者的信心，降低對本項目風險評估，為項目成功奠定基礎。宣傳點：區域內首個文化科技城武漢西大門重點改造工程動工；借政府之“勢”借勢借勢造勢通過網絡宣傳，提升項目知名度，吸引投資關注，促進項目招商、銷售及后期運營。

57、通過現場營銷體驗，強化并確立項目形象。通過概念引入、價值滲透，確立本項目價值和地位。通過多種活動，宣傳造勢，擴大知名度及影響力。造勢造勢網絡營銷活動營銷概念營銷體驗營銷概念引入：復合型高端商業工業項目；概念傳播：通過“國際文化科技城”、“一站式服務平臺等概念傳播，建立項目價值體系（交通、配套、倉儲等）、功能體系（集生產、旅游、購物、休閑、居住等功能于一體），規劃的唯一性，確立項目發展前景；價值確立：通過項目概念傳播，發展前景分析，確立項目多元價值，突出項目投資價值；概念營銷概念營銷通過營銷中心和現場包裝，建立營銷體驗體系。示意圖示意圖體驗營銷體驗營銷項目營銷類：客戶答謝會，招商洽談會、節日促銷

58、活動等政府資源類：各類儀式：奠基儀式、區域發展論壇等行業交流類：中部城市產業高峰論壇、工業商業發展趨勢研討等活動營銷活動營銷利用網絡進行項目展示、信息傳播、招商、推介、運營等全程宣傳,讓客戶全面了解項目及其發展前景，最終推動項目營銷、招商、運營。示意圖網絡營銷網絡營銷亮中心：亮中心：營銷中心內外包裝亮化，營造氛圍；踞要塞：踞要塞：占據城際高速、市內核心區戶外廣告位，對外樹立形象，發布項目信息；網受眾：網受眾：利用主流媒體、專業媒體進行項目概念炒作、價值傳播，鎖定目標受眾。推廣渠道 對營銷中心內部及門口廣場、工地圍擋等充分亮化，加強項目昭示性。示意圖示意圖亮中心亮中心在推廣上搶占要塞和咽喉地段，

59、如在京珠高速、漢蔡高速路口、市區交通要道等位置設置戶外廣告，加強廣告穿透性。示意圖踞要塞踞要塞利用主流媒體進行概念炒作，對投資客群進行宣傳網受眾網受眾第五章、銷售執行銷售籌備執行計劃15棟開發量，13.59萬方的開發面積，不低于11萬方的銷售面積；約4.6個億的總銷額，保留部分集中商業，價值約1個億，項目的總可售額約3.6億。營銷目標具化為3.6個億總銷的實現與完成。1年的銷售周期內爭取實現50%以上的銷售任務，完成總銷1.8個億。項目開工時間預計為2011年6月份，銷售進場時間為7月份，預計可售時間為2011年9月份，1年的銷售周期為12個月，自2011年7月份至2012年6月份。13.59

60、13.59萬方萬方萬方萬方3.63.6億億億億總銷總銷總銷總銷1111萬方萬方萬方萬方可售可售可售可售1.81.8億億億億任務任務任務任務銷售籌備銷售目標與周期銷售目標與周期策劃經理（1人）策劃師（2人）策略文案（1人）平面設計（2人）銷售經理（1人）銷售助理（1人）置業顧問（6人）客戶專員（1人）策劃支持銷售一線營銷團隊構建營銷團隊構建營營銷銷策策劃劃部部產品功能面積價格總銷（萬）備注商業集中商業18000600010800暫不售退臺集中生產2800025007000獨棟底商920040003680別墅720035002520小高層底商950040003800住宅43000250010750

61、LOFT底商380040001520LOFT1720040006880合計1359003454.746950按照集中商業暫不出售考慮，可售總銷額為3600036000萬元。萬元。推貨量、預估價格、預估銷售總額推貨量、預估價格、預估銷售總額銷售面積：1111萬平方米萬平方米銷售價格：34003400元元/平米平米銷售總收入：3.63.6億元億元銷售階段收入：1.81.8億元億元營銷費用：營銷費用：約約270270萬萬取費取費1.5%1.5%按工業地產推廣的一般規律，高端項目的推廣費用一般為銷售總額的2%-3%，而普遍住宅產品，推廣費用1%-2%不等。考慮本項目在形象包裝和推廣的力度，以及結合項目

62、自身的銷售要求，建議推廣費用以1.5%為宜。銷售費用預算銷售費用預算根據整個的市場形勢，以及項目推進的節奏，我們認為項目應在爭取在10月份前實現可售條件，以保證順利銷售，最大限度爭取到市場的主動性，因此，我們選取今年的國慶節前后作為本項目的主要營銷節點，即開盤時間。以此時間節點將整個項目的營銷發展基調確定，為此，需要工程方面的全力配合。重點節點預期如下：開工時間：2011年06月銷售外展場時間：2011年7月開盤時間：2011年10月（或不開盤，直接銷售）銷售節點控制銷售節點控制按照工程先行的原則，根據主要節點的設置，把握工程與營銷兩根主線互相配合的項目發展準則，我們認為項目主要的發展階段如下

63、：籌備階段：項目開工前，6月以前準備階段：項目開工后至項目外展場進場前，8月以前蓄勢階段：項目進場后至項目開盤前，10月以前開盤階段：項目開盤起，10月起核心階段劃分核心階段劃分關鍵節點關鍵節點 營銷階段營銷階段 籌備期籌備期準備期準備期蓄勢期蓄勢期產品價值說明暨簽約儀式產品價值說明暨簽約儀式 品牌新聞發布會品牌新聞發布會 企業路演企業路演 行業觀摩會行業觀摩會 開盤至開盤至1212月完成月完成30%30%銷售目標銷售目標實現實現350350組登記客戶組登記客戶開盤銷售開盤銷售1.51.5萬方萬方戶外、車身、網絡戶外、車身、網絡海報海報戶外、短信、車身戶外、短信、車身海報、雜志、活動海報、雜志

64、、活動 網絡、活動、短信網絡、活動、短信 1212月月1010月月9 9月月8 8月月5 5月月7 7月月6 6月月開銷期開銷期企業家酒會企業家酒會 科技成果展科技成果展 1111月月1010月月1 1日日開盤開盤6 6月月2828日日開工開工 7 7月月1515日日銷售進場銷售進場營銷排期營銷排期銷售目標銷售目標 活動推廣活動推廣 媒體推廣媒體推廣 項目籌備項目籌備 時間段：2011年5月6月階段說明：這一階段主要是項目的動工前的準備工作，工作重點是在工程方面，結合工程進度安排，逐步開展營銷前期的部分籌備工作。工程主要工程主要工作安排工作安排 工程圖紙的提交，如：項目總平圖、鳥瞰圖、交通組織

65、圖、園林景觀圖、戶型設計圖等；相關證件的獲取，如：建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證；場地平整，七通一平；樁基礎工程建設。營銷主要營銷主要工作安排工作安排 項目總體營銷策略報告，針對項目整體如何操作，項目的總體定位以及營銷的戰略部署做出詳細規劃；提交產品布局建議，包括產品分區、戶型配比、面積分布、戶型創新設計等，最終確定戶型產品在項目總體發展戰略及定位確定的基礎上，提交總體推廣方案，從而對項目分階段的宣傳推廣的主題、方式、力度及節奏進行合理規劃；外展場的選址及布置，外展點及現場售樓部的裝修方案；銷售團隊的組建，銷售人員的招聘與培訓，管理制度的設置，控制性表單的制作；根據階段性推廣方案，進行基礎物料的設計制作，包括：銷售手冊、前期宣傳的戶外、報廣、DM、展板、道旗等；根據項目動工的節奏和營銷部署的計劃，準備階段性活動方案。執行計劃預祝項目取得圓滿成功預祝項目取得圓滿成功！End thanks