房地產商業項目商鋪投資收益率的計算方法（3頁）.doc
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房地產商業項目商鋪投資收益率的計算方法（3頁）.doc
1、商鋪投資收益率的計算方法商鋪投資收益率的計算方法 方法一：租金回報率分析法 公式：（稅后月租金每月物業管理費） 12 購買房屋總價 這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。 優點： 考慮了租金、 房價及兩種因素的相對關系， 是選擇“績優地產”的簡捷方法。 弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資 金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。 對按揭付款不能提供具體的分析。 方法二：租金回報率法 公式：（稅后月租金按揭月供款） 12（首 期房款期房時間內的按揭款） 優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比 租金回報法適用范圍更廣， 可估算資金回收期的長短。 弊病： 未考慮前期的其它投入、
2、 資金的時間效應。 不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的 片面性，不能作為理想的投資分析工具。 方法三：IRR 法（內部收益率法） 房產投資公式為：IRR累計總收益累計總投 入月租金 投資期內的累計出租月數按揭首期房 款保險費契稅大修基金家具等其它投入累 計按揭款累計物業管理費（備注：上述公式以按揭 為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、 投入均考慮在投資期范圍內。） 優點： IRR 法考慮了投資期內的所有投入與收益、 現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。 IRR 收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按 單利計算，而 IRR 則是按復利計算。 不過，通過計算 I
3、RR 判斷物業的投資價值都是以 今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個 未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確 定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、 貶值哪種可能性大了。 作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通 過對 IRR 的分析發現相關性最高的是房價、租金以及 能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準確預 告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。 當然， 如果你覺得上面的方法太專業， 比較復雜， 想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業的投資價 值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估 一處物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的 計算原則， 衡量一處物業價格合理與否的基本公式為： 如果該物業的年收益 15 年房產購買價，則認 為該物業物有所值。 如果該物業的年收益 15 年房產購買價，則表 明該投資項目尚具升值空間
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