1、項目位于共和新路、永和路。大寧國際生活版塊內！東靠粵秀路、南依彭江路、西臨共和新路高架、北近汶水路高架。小區一期大門的斜對面為閘北區人民法院。第一認知：項目地處上海中環線內，屬于上海豪宅圈范圍內，地段價值無不容小視！閘北汶水路共和新路3001號明園森林都市三期涵翠苑這一號碼：不僅是一種身份的標簽，更明確的傳達著一處上海豪宅的所在。這意味著本案天生就被打上了貴族的標簽！那么，我們是否能使這個 “可能”成為現實？不僅考驗著我們執行團隊的智慧！更考驗著開發企業的決心。關鍵點解讀：影響本案價格、銷售的決定性因素是什么？因此：產品力的呈現將是項目成功銷售，以及超價的關鍵！而，對產品的打造關鍵在于開發企業

2、的決心和見地。基于單純市場營銷學的觀點：1、擁有如此地段優勢的住宅產品，對于上海這個擁有2700萬人口的國際城市，銷售并不是問題，關鍵是我們想以什么價格銷售？2、而對于海納百川的上海而言，價格也不是問題！關鍵在于產品是否能呈現與價格等同的價值。除產品外，還有幾項因素將直接影響我們目標的達成！具體如下：壹、當前市場環境如何，是否具備生存空間；貳、我們的客戶是誰；叁、如何樹立購買信心，銷售包裝策略肆、如何控盤完成使命，銷售執行策略宏觀政策環境如何？政策調控下的上海市場銷售情況：由一線局部城市限購、逐步擴大到二線城市限購！并且沒有任何放松跡象。【一】宏觀政策情況：政策二：持續加息、二套貸款不低60%

3、以100萬貸款為例，20年貸款周期計算，每個月多還150元/月政策環境下，上海宏觀市場的成交情況、成交價格受到怎樣的影響？結論：1、限購政策出臺后，全國主要限購城市成交面積在2月份出現大幅下滑，遭到腰斬！2、3月份開始，上海成交面積開始反彈，隨后36月上海成交面積維持在100萬平方米左右；3、受到限購影響，上海購房客戶觀望情緒濃重，加上加息對投資客戶的資金控制，目前成交量同比1月份，減少69萬平方米每月。重要預期：面對限購，整體市場銷售量明顯放緩，本案半年內銷售速率很難提高，這一點是可以預期的。戰略上應采用理性穩步銷售的持久戰策略。全國主要城市成交面積情況結論：1、根據對上海重點板塊的檢測，全

4、市同比價格全面上漲！靜安漲幅最大，上漲143%；2、環比徐匯、靜安、長寧均出現價格上漲，盧灣、黃埔、楊浦價格小幅回落；重要預期：面對限購，整體市場價格保持上漲趨勢，高端產品依然受到追捧，市場資金充裕，在戰略上打造高品質產品將是下半年產品銷售的關鍵。上海主要板塊成交價格走勢情況小結：1、本輪宏觀調控具有長期性，短期內改變，因此下半年銷售因該做好政策調控環境下長期作戰的準備。2、受到政策影響，上海市場整體成交量下降，但銷售價格保持小幅上漲趨勢，因此可以預測本案下半年銷售速率也將放緩，高品質產品在高通脹預期下，將受到市場追捧。3、限購環境下，客源大幅度減少，投資客戶更是觀望，在戰略上因以自主剛需客戶

5、為主要目標，同時針對“非限購客戶群”應采用定點清楚的手法：精準圈定、精確誘導、案場全盤拿下的策略。珍惜每一個客戶、不放棄每一個客戶上海整體市場價格如何？當前市場對價格的接受情況怎樣。啟示：當前上海市場，新開盤價格普遍集中在3萬左右，已成為普遍現象這為本案3萬以上的銷售價格提供了市場生存空間。上海2011年新開盤住宅價格分布圖根據搜房指數研究院統計數據，2011年上海下半年即將開盤項目，城區只有4個項目，涉及長寧、浦東、楊浦區域，預期價格在4200068000元左右。啟示：本案下半年銷售，定價在45萬之間，從宏觀角度而言均具有市場空間。40000小結：1、中環線內在售、即將銷售樓盤價格普遍在3萬

6、以上，近期市中心開盤項目不多，普遍價格在46萬左右，這為項目的超價奠定了堅實的基礎。2、在戰略上，本案銷售均價不應超過4萬元/平方米，但在擁有絕對產品力支持的情況下，不排除較大超價可能；3、考慮到項目后期銷售體量較大，建議采用穩步拉升價格的策略，一次性申報一個較高的價格，然后根據不同銷售階段給出不同幅度的價格讓利、折扣、促銷等，臨近尾盤讓利越小。（目的是規避政府限價政策）項目所在區域板塊價值情況如何？大寧國際居住板塊優勢解析閘北、大寧板塊價值樹賣點模型共和新路高架、軌道地鐵配套驅車10分鐘可到達市中心時尚購物街南京西路、淮海路毗鄰上海大學、68萬平方米大寧綠地、上海馬戲城、閘北體育場比鄰70萬

7、平方米大寧綠地、大寧靈石公園、閘北公園構成的生態環境上海市風華中學、大寧國際幼兒園等名校云集板塊內，生活配套齊全，超市、銀行、購物、餐飲堪稱奢華板塊內知名樓盤云集、并且均為豪宅，板塊價值認同強閘北百年文脈之地，有無數傳奇故事的土地板塊優勢板塊劣勢n 天然氧吧優勢。閘北公園、廣中綠地、以及浦西最大的公園-大寧靈石公園都位于大寧。n生活配套設施齊全。大寧位于閘北中環地區，板塊內有大寧國際商業廣場、閘北體育場、上海馬戲城和第十人民醫院，購物、休閑、就醫都很方便。n出行交通方便。1號線汶水路站、上海馬戲城站和延長路站三個站點貫穿整個大寧板塊，共和新路沿線多條連接南北中心城區公交。居民出行比較方便。n南

8、部內環附近有上海長途汽車站、北區汽車站兩個交通樞紐站，人流較雜，治安容易有隱患。n大寧靈石公園西北區域有不少老工廠、汽配城，環境欠佳，商業配套欠缺。n大寧地區靠近內環的區域還有不少50年代左右建造的舊城區，居住環境較差，有待改善。板塊價值認定：國際生態居住板塊、國際都市中心領地高品質豪宅項目云集的價值地標！那么，我們要成為極致、就必須了解對手并超越他們。競品解析：本案所在區域大寧國際板塊，完全具備一個國際頂級生活設計的一切條件生活居住環境、地段、交通配套、商業設施無以倫比、堪稱極致！大寧板塊主要項目分布圖地塊信息在售項目n區域競爭市場目前主要在售項目共6個，另有2幅居住用途土地；n慧芝湖花園是

9、區域內標桿性項目；n上海灘大寧城、都薈豪庭、大寧瑞仕花園3項目后市供應量較大；區域的標桿，就是我們的超越目標，關注慧芝湖！在售項目悅公館高層/小高層1房712房122-14534000元/（毛坯）0.2萬-尾盤購房9折優惠慧芝湖花園小高層/高層/超高層1房742房89-10939000（毛坯）1.1萬-最高20萬禮金優惠大寧瑞仕花園高層3房120-14340000元/（含4000元/裝修）1.7萬6萬購房一次性付款97折，貸款99折和源祥邸瓏庭多層、小高層2房903房138的29800元/（毛坯）2.1萬-每可優惠200元，相當于99折上海灘大寧城高層2房93、3房90和934房1303400

10、0元/（毛坯）1.6萬14萬-都薈豪庭小高層、高層1房772房9440000元/（含5000元/裝修）0.7萬10萬-地塊閘北區279街坊（鋼琴廠）住宅-2.7萬-閘北區456街坊住宅-13萬-合計-7.4約46萬-區域競爭產品戶型基本雷同，主力戶型在120145之間，區域產品銷售價格基本在4萬以內。總體供應逐步減少！總結n，區域內競品主力面積段以90以下緊湊型戶型和120-140面積段舒適性戶型為主，但存量不多。n，區域內競品的主力單價毛坯30000-35000元之間，裝修產品單價38000-42000元之間；區域標桿樓盤慧芝湖花園均價37000-39000元/（毛坯）。n，目前競品存量不多

11、，僅7.4萬，后續待上市量近46萬（其中土地供應占16萬，在售項目未來上市量約30萬），市場缺乏競爭。n區域內競品尾盤項目基本采取優惠措施，但幅度有限。主要在售項目價格保持平穩，基本無優惠。結合大寧板塊在售項目基本情況來看，可以得出以下結論：重要啟示：1、在售產品、供應量有限的情況下，高價銷售具備可能！2、在產品戶型、產品類型基本相同的情況下，狹路相逢特色取勝！具有產品個性特色的項目是包裝的關鍵。3、區域目前最高價格在毛坯39000元左右，本項目前期可以采用緊跟區域標桿的保守定價策略，中后期根據產品接受情況依托產品支撐，超價成為區域標桿！穩中求勝、規避風險！競品解讀個案選取原則區域代表性樓盤去

12、化情況較好同本項目具有競爭關系選取個案：慧芝湖花園上海灘大寧城大寧瑞仕花園同為生態居住社區朗詩綠島Westwood慧芝湖花園三期嘉悅天地慧芝湖花園-嘉悅天地開發商：香港嘉華集團建筑面積：246000平米建筑類別：板樓小高層高層裝修情況：毛坯,總層數：31層棟數：5棟得房率：65%規劃戶數：1254戶當期930戶住宅容積率：2.66綠化率：50%開盤時間：2011-03-19入住時間：2012-12參考售價：均價39000元/平方米建筑風格：美式現代風格樓盤地址：閘北平型關路1083弄月均去化套數：35套慧芝湖花園三期嘉悅天地慧芝湖花園三期嘉悅天地在建筑上延續了慧芝湖的美式風格，并更加升華。總建

13、筑面積逾13萬平方米的嘉悅天地以4棟精致高層住宅和1棟四星級標準酒店式公寓及商業項目組成，所倡導的是一種HIPLIFE生活。（定制服務生活）產品規劃的啟示：1、產品形式更加豐富，在策略上考慮到限購住宅的政策因素，規劃1棟4星級酒店式公寓，并打出定制服務的領先生活模式，HIPLIFE，以酒店公寓產品規避限購市場風險。2、3期產品在一起的基礎上進行了品質升級，景觀大堂、高級會所、生態+水景成為主要賣點。那么，慧芝湖花園一期、二期產品如何，是否能為三期銷售帶來好口碑？慧芝湖花園一、二期產品實景慧芝湖花園一、二期產品實景超大棟距的板式高層設計，很好的解決了房型朝向，私密空間的雙重問題，國際生活感受極強

14、。慧芝湖花園一、二期產品實景水系、生態的完美呈現，營造了國際親水生態社區的品質，籃球、橄欖球場的引入體現國際社區的環境。慧芝湖花園-項目基地臨街概念售樓處天橋概念的售樓中心，很值得我們學習，加強客戶前來的興趣。小結：由于一期、二期，完美的產品呈現，樹立了香港國際品質開發企業的產品及項目品牌形象，三期升級產品開發擁有前期成熟的經驗，同時在銷售中慧芝湖將具備一件隱形的大規模殺傷性武器！前期產品卓越品質的市場客戶口碑！這件武器相當有效目前每月平均35套的的銷售成績就是例證！啟示：冰凍三尺非一日之寒、本案要在短期內超越這個強盜的對手，幾乎不可能，必須采用螞蟻搬家的長效策略！前期學習跟進、后期超越！三期

15、嘉悅天地有何不同、規劃特色怎樣？軟實力全面升級、酒店星級服務、奢華配套！項目具有4星級酒店公寓配套，商業、會所、高端酒店級服務禮儀全面配套酒店內配套豪華泳池及會員健身俱樂部大幅度提升了項目的軟實力！公寓入戶大堂全面升級！6米以上挑高精裝大堂，全面升級公寓產品的奢華居住感受，給予客戶最大的虛榮心理滿足，極致的尊崇、奢華、尊貴！啟示：這是價格、品質支持的巧妙方法。酒店頂層、天堂泳池！頂級生活的見證、貴族生活的完美演繹；作為項目社區的整體配套相信是很難超越的。超級會所配套是三期的最大特色通過資金的集約使用打造超級會所全面提升社區綜合生活品質十分巧妙！雪茄吧！超級會所配套紅酒坊、可以幫客戶寄存、訂購紅

16、酒會所功能定位極致生活品味體現項目的國際文化內涵！紅酒坊TVROOM會所會所snooker會所大型健身俱樂部會所大型健身俱樂部小結：三期產品主要通過資金集約使用策略。放大社區的綜合居住品質及服務。策略十分巧妙！啟示：本案如果在物業服務、會所服務內容軟實力上不能超越對手，那么，超越將成為一個夢想！1、慧芝湖花園三期首次開盤時間為2010年11月13日，第二次開盤2011年3月19日，每次開盤均銷售火爆，現三期只剩少量房源，月均去化37套左右。2、采用低開高走的控盤策略，開盤后漲幅在25003000元平方米，很好的營造了投資增資價值預期，保障了后續產品客戶的跟進及前期客戶的投資收益。慧芝湖花園三期

17、嘉悅天地開盤成交情況開盤成交情況小結：慧芝湖控案策略，給我們很好的啟示，在當前限購環境下，大盤操作應該遵循如下策略：啟示：1、低開高走、穩步拉升價格取得客戶收益的增值保障；2、建議本案的入市價格保持戰略平穩的獲益心態。讓利于民、情系于民；才是王道！戶型、樣板房解析：主力戶型解析：2室2廳1衛88.00戶型優勢分析：1、房型方正、南北通透、主臥朝南2、戶型最大的特色是靈動的承重墻設計廚房、衛生間、主臥、客廳、餐廳、次臥大小可根據客戶需要進行調整。3、客廳、主臥套陽臺、采光景觀好同時可以靈活便跟空間格局。主力戶型解析：2室2廳1衛88.00戶型優勢分析：1、該戶型的最大特色是贈送花園露臺面積2、客

18、廳、主臥空間可變；3、送操作陽臺、廚房面積可變；4、餐廳、花園露臺、次臥面積可變5、衛生間可變變形金剛空間設計！主力戶型解析：603室室A戶型圖戶型圖163.00 雙層可變組合房型設計雙層可變組合房型設計下層上層層主力戶型解析：下層戶型優勢分析：1、下層、上層結構完全相同，可以單層、單套出售，也可合并作為上下套房出售！通過巧妙的戶型設計規避政策調控風險總價可高、可低！163平方米，上下2套投資風險低、居住：住宅價格、別墅享受。主力戶型解析：下層戶型優勢分析：2、一樓為公共活動空間，客廳陽臺、書房、廚房、餐廳、儲藏室一個不少！3、衛生間可有、可無創意空間隨心而動。主力戶型解析：上層戶型優勢分析：

19、二層是雙臥室設計臥室、衛生間、陽臺、儲藏室更衣間均為可變空間設計。主力戶型解析：163.00 各種變化的演繹各種變化的演繹下層上層小小 結結1、戶型設計上非常巧妙，163平方米可變雙層戶型，可大、可小！單層可以面對剛性需求出售，雙層又可以體現豪宅的居住空間需要。2、此種設計值得我們學習和借鑒，如果我們在戶型設計上不能超越或看齊對手，那么最好跟著這位值得尊敬的老大！不要輕言超越、在銷售價格上最好采用跟進策略。樣板房解析：客廳、臥室、餐廳、采用具有國際居住氛圍的實態模擬設計裝修。加強親和力廚房、衛生間設備選用品牌十分考究小小 結結1、項目充分考慮到高端客戶的個性裝修需求，因此采用靈動空間的戶型策略

20、為客戶提供更寬廣的空間發揮調整余地；2、在裝修上采用毛坯銷售的策略，迎合客戶個性需求，但樣板房裝修極為考究。從而實現為產品加分，強化現場打動力的銷售策略。3、樣板房裝修的最大特點是采用了玻璃空間放大策略！利用玻璃最大限度的呈現戶型的空間尺度。國際時尚的居住品位與奢華并舉、空間尺度的放大使得產品物超所值！對于樣板房設計機構的選擇、裝修資金投入的大小將決定我們產品在客戶眼中的產品價值！上海灘大寧城上海灘大寧城開發商：上海屹申房產開發有限公司建筑面積：246000平米建筑類別：小高層,高層裝修情況：毛坯,精裝修規劃戶數：1600戶住宅容積率：2.4綠化率：35%開盤時間：2011-04-29入住時間

21、：2011-12-31參考售價：35000元/平米建筑風格：ArtDeco樓盤地址：閘北 新客站 中山北路933號、普善路口.上海灘大寧城規劃優勢要點解析：1、上海灘大寧城的整體規劃采用ArtDeco 風格，建筑以高層為主，品質感極強！2、超大棟距、加上堆坡造景，社區內規劃的3萬平方米超大生態綠地，該小區內還引進了一所初級中學，24萬平方米的規模優勢，構成了獨特的產品品質優勢。3、3條軌道交通配套、地段優勢成為項目最大的價值優勢。近期銷售推盤情況：n2011年6月13日訊：推出400套左右房源，n戶型為2房93平米、3房90和93平米、4房130平米，n毛坯標準交房，現均價為35000元/平米

22、n與之前38000元/平米相比，有所下跌。主力戶型解析：B戶型2室2廳1衛參考面積：93.00平米C戶型3室2廳1衛參考面積：93.00平米A戶型4室2廳2衛參考面積：140.00平米上海灘大寧城在戶型上選擇并不多，有93平米的2房1種、90-93平米3房2種和140平的四房1種。其中以90-95平米精致三房為主，還有140-145平米四房房源。1、主力戶型為9095平方米的三房為主，戶型設計緊湊，并無太大亮點；2、部分四房空間設計合理，兩主臥均實現洗浴間套房，但廚房、餐廳空間局促，通道過長。戶型最大賣點解析：通過雙入戶花園設計，實現部分面積贈送，彌補了空間的局促不足。3室2廳1衛4室2廳2衛

23、3室2廳1衛上海灘大寧城：銷售中心實景位于項目基地的銷售中心同樣采用ArtDeco 風格，整體端莊大氣，呈現出城市豪宅的尊貴品質。為項目的高價銷售奠定了堅實的基礎。同時也樹立了客戶的購買信心。上海灘大寧2房樣板間采用中式與裝飾風格的結合體現出項目的時尚尊貴1、上海灘大寧城與4月29日推出其三期房源總計425套，房型包括93二房、三房，130四房，銷售情況良好，并且成交價格持續走高。2、7月近期成交量有明顯受政策影響減少，價格控制同樣是低開高走。上海灘大寧城上海灘大寧城 最近一次開盤成交情況最近一次開盤成交情況上海灘大寧城：距離項目步行5分鐘，共和新路上的地鐵1號線中山北路站上海灘大寧城所屬大寧

24、板塊：n擁有三條軌道線路的板塊軌道交通1、3、8號線在板塊內縱橫交錯穿過，出行便利程度顯而易見。n其中，項目離軌道交通一號線中山北路站僅200米路程。上海灘大寧城生活配套項目西面談家橋路上的生活配套項目西面的談家橋菜市場項目南面芷江西路上的生活配套項目南面普山路上的茶葉批發市場上海灘大寧城生活配套大寧靈石公園是上海浦西最大的一個公園，全國AAA景區，2005年度上海市文明公園，上海十大魅力景點之一。特別引人注目的是大寧靈石公園北面的一座高達19米的人造山。，占地面積50萬平方米，公園總面積為68萬平方米，總投資達9.6億元，項目評判：直擊項目的【價值核心】90140平方米的緊湊戶型，算不上很有

25、特色！靠什么體現35000平方米的價格？1、閘北區大寧國際生活圈、3條地鐵配套的地段價值；2、ArtDeco 風格的建筑立面呈現出豪宅具有的品質感受；3、售樓處、樣板房、以及系統包裝的價值呈現。大寧瑞仕花園大寧瑞仕花園大寧瑞仕花園開發商：上海城銘置業有限公司建筑面積：100000平方米建筑類別：洋房,公寓裝修情況：全裝修規劃戶數：716戶住宅容積率：2.00綠化率：50.00%開盤時間：2011年04月27日入住時間：2013年3月參考售價：38000元/建筑風格：ArtDeco樓盤地址：閘北延長中路727弄大寧瑞仕花園規劃優勢要點解析：1、大寧瑞仕花園整體規劃采用ArtDeco 風格，建筑以

26、高層為主配合少量洋房，立面品質感極強！2、項目具有臨河景觀優勢，高達50%的綠化率屬于城區生態大盤，幼兒園、亞力山大主理奢適會所配套，體現出項目高品質豪宅的特有尊崇生活配套。3、地段優勢、產品綜合規劃品質成為項目最大的價值優勢。近期銷售推盤情況：n2011年6月13日訊：推出270多套，n房型以121-142平米的3房戶型，得房率為76%，n全裝修交付，均價為38000元/平米，裝修標準4000元平米n現在購房全款享96折，貸款98折優惠。現在項目有樣板房可看。主力戶型解析：B1戶型3室2廳2衛參考面積：123.50平米B4戶型3室2廳2衛參考面積：142.50平米B3戶型3室2廳2衛參考面積

27、：121.50平米共推出4個戶型，均為3房戶型，面積為123-142平米左右。所有戶型都為南北通戶型。3房2廳2衛。南向戶型的采光效果較好，明廚明衛設計。1、戶型最大的賣點是空間格局方正正氣，均做到2衛設計，體現出高端豪宅的特點；2、客廳、餐廳套陽臺設計，戶型可以進行擴充改建。大寧瑞仕花園：銷售中心實景位于項目基地的銷售中心同樣采用ArtDeco 風格，整體端莊大氣，呈現出城市豪宅的尊貴品質。為項目的高價銷售奠定了堅實的基礎。同時也樹立了客戶的購買信心。大寧瑞仕花園：項目基地實景基地圍墻全部實體圍墻，全部具有一定哥特風格的設計，結合廣告畫面呈現出高端品質物業所具有的華貴、莊重。為高價銷售奠定了

28、堅實的現場基礎！B3戶型121.5平米3房2廳2衛樣板間餐廳典型的奢華主義并無太多亮點采用簡單的金錢堆砌手法打造略顯俗套。B4戶型143.5平米3房2廳2衛樣板間餐廳143平方米樣板間設計處理略有特色主要體現豪宅氛圍4月27日首次開盤，面積區間121-142三房，開盤成交火爆，后日趨平緩大寧瑞仕花園大寧瑞仕花園最近一次開盤成交情況最近一次開盤成交情況大寧瑞仕花園：項目邊上的自然河流大寧瑞仕花園東面擁有彭越浦天然景觀河道，在市中心地段擁有天然河景資源，無疑更加體現出項目的稀缺性。同時也為高價格銷售提供了支撐！大寧瑞仕花園：距離項目步行月10分鐘的地鐵1號線延長路站北面滬太路上金海馬家具店步行約1

29、5-20分鐘大寧路上的大寧國際廣場大寧瑞仕花園生活配套大寧瑞仕花園生活配套延長路上上海市第十人民醫院距離項目步行不足10分鐘，延長路上蘇寧電器項目評判：直擊項目的【價值核心】靠什么體現38000平方米的價格？1、市中心天然河景資源豪宅、地段、景觀資源無法復制；2、高品質的產品規劃、高端物業生活會所配套；3、精裝修、大手筆的前期包裝投入，實景售樓中心、實景圍墻呈現體現出成熟開發商的實力。5、瑞士花園的品牌效應。朗詩綠島朗詩綠島朗詩綠島朗詩綠島 典型科技生態住宅典型科技生態住宅開發商：朗詩地產建筑面積：75431平米建筑類別：住宅、公寓、聯排別墅裝修情況：毛坯,精裝修規劃戶數：652戶住宅容積率：

30、1.20綠化率：35%開盤時間：2011-03-28入住時間：2011-08參考售價：均價18500元/平方米建筑風格：北美鄉村坡頂樓盤地址：寶山羅店新鎮羅芬路1199弄該項目屬于典型生態概念盤活項目！產品規劃并無參考價值。該項目不在同一版塊內因此對其戶型規劃不做深入研究考慮到本案的生態、科技環抱借鑒性，主要研究其科技環抱技術系統。別墅樣板房裝修實景別墅樣板房裝修實景n 利用常溫水不斷循環，調節混凝土樓板溫度。避免空調帶來的吹風及噪音；n 一年四季室內溫度保證在20-26度，溫度統一調節，二期系統進行改善，可根據客戶需求分戶調節，調節幅度在1度左右；n 排管道前已經提前預留燈具的安裝位置，可放

31、心安裝吊燈等；常溫水冷熱媒n 置入地下常溫層提取地暖，從地下盤管循環流動的水為冷（熱）源，附帶生活熱水;n 比一般中央空調節能高達百分之四十以上，但比一般中央空調投資高約百分之四十左右；n 在上海，地源熱泵系統已在多個樓盤中使用，如涵璧灣采用美國美意水源熱泵系統；地源熱泵朗詩綠島十大科技系統朗詩綠島十大科技系統n 雙層鋁板構成，中間還填充了阻隔媒介，而且非常堅固；n 遮陽效果很好，完全放下卷簾后，屋內無陽光可進入；n 公寓的外遮陽簾可在室內進行手動調節，別墅的外遮陽簾由電子裝置調節；外遮陽系統n 外窗采用隔熱保溫窗，窗框邊采用密封膠條，密閉效果較好；n 玻璃為5mm+15mm+5mm的中空玻璃

32、，隔條生產厚度一般有6mm、9mm和12mm三種規格，但本案中間隔條卻有15mm，更好的起到阻隔空氣的作用，并鍍有LOW-E涂層，內充惰性氣體，降低熱能量傳遞；n 開窗方向打破傳統更加人性化，由外推式改為內側拉式，便于窗戶的清洗，還可垂直向內開啟，既安全又可阻擋雨水進入；外窗系統外遮陽簾朗詩綠島十大科技系統朗詩綠島十大科技系統n 女兒墻、屋頂、地面都具有保溫板，形成一體的保溫隔熱體系；n 女兒墻具有0.7公分的保溫板，屋頂采用10公分的保溫板；全方位立體保溫n 增厚的外墻保溫層，可以做到保溫隔熱的作用，降低住宅的制冷采暖能耗；外墻保溫朗詩綠島十大科技系統朗詩綠島十大科技系統n 同層排水技術在上

33、海已經應用較多，目的是要打造完全獨立的衛生空間，不會受到上層住戶的干擾；n 該系統采用的潔具為掛墻式，所有管道均整合在墻體或地面下，視覺上有很強的整體感；同層排水n經過改良后的朗詩新風系統在起居室、臥室等各個房間都在地面設有進風口，出風口設置在廚房、衛生間，通常由于此區域的廢氣濕氣較多，當空氣排出時可一同排出；n改良后的進風口由側面進入空氣，空氣沒有直接從進風口排出使得進風口不易落灰，并且排進空氣更為柔和，打開蓋子后便可進行清洗；n濕度控制在30%-70%，現場感受較為明顯，室內空氣比室外空氣更加清爽舒適；置換新風系統進風口朗詩綠島十大科技系統朗詩綠島十大科技系統n 外墻的保溫隔熱也具有阻隔噪

34、音的作用，再加上中空玻璃的合理設計，起到了全面隔音的作用。從現場樣板房來看，隔音降噪效果十分明顯；隔音降噪系統n 24小時熱水供應，最高水溫50度，收費按18元/噸計費；生活熱水系統朗詩綠島十大科技系統朗詩綠島十大科技系統小結朗詩綠島最大的借鑒價值在于，利用生態+“科技”的概念成功克服了項目地段不利的劣勢，成為具有獨特賣點的生態環保住宅生態+科技的概念既然可以幫助朗詩扭轉地段的不利！1、說明這個概念是具有市場價值認同度的2、科技概念其實是簡單技術的疊加；對于本案來說，具有很好的借鑒意義。市場生存環境總結1、大寧國際居住板塊內，屬于認知度很高的高端國際居住社區，區域價值認同非常高，具備超級豪宅誕

35、生的一切條件。2、政策環境雖然惡劣，但區域高端品質產品銷售情況依然不錯由于短期內客戶將持續觀望，因此，開盤既封盤的黃金時代已經過去。3、項目區域內供應量有限，競爭對手不多，但競爭對手水準很高，具備資深的國際房地產開發經驗，而且合作團隊均是高手，慧芝湖將成為我們有史以來遇到的最強大的銷售對手。版塊優勢、區域配套對于同區項目而言是共有資源因此，競爭的關鍵將是產品力的對抗！對手如此強大！我們的產品是否有能力與他們逐鹿大寧？本案的最大特質壹：明園森林都市最大的特點就是在其5萬多平方米的集中綠地中、有2000余株50年左右的原生態樹林、充分體現了森林都市的生態特色。城市里的森林傳奇、生態綠色家園！項目產

36、品呈現的情況如何？是否具備森林的生態環境感染力。項目基地保留的花園及百年成樹，非常難能可貴，但僅此一大生態亮點，說服力略顯不足。基地現狀基地現狀對于價格35000萬的別墅社區，生態景觀目前還未呈現，這將造成客戶信心不足，也可能導致住宅購買客戶的觀望。基地現狀本案產品所面臨的問題壹：產品樣板段、工地、周邊環境、別墅區，目前還未呈現應有的環境品質，導致生態景觀與宣傳存在落差。解決方案：種樹其實很容易，關鍵是我們是否認識到它對于銷售的重要性。本案的最大特質貳：關鍵詞：藝術！“明園森林都市”座落在曾經是上海機械工業基地上海造紙機械廠的廠址上。這是一片具有現代工業特定意義并留下工業社會集體記憶的土地，是

37、一個飽含著“場地文脈主義”意蘊的“歷史地點”。目前最大的特色是結合工業遺存進行了藝術景觀設計。項目產品是否具備藝術感染力。就建筑本身立面，結構、色彩、組團分布、天際線而言，項目當前高層產品、別墅產品在規劃設計上，并無強烈的藝術氣質。反而有幾分簡約、清雅、樸實的的中國水墨之風骨！項目景觀示意圖：設計規劃意向就景觀設計而言，融合了強烈的工業情節的元素，也體現了工廠遺跡城市博物館概念。項目景觀示意圖：項目景觀示意圖：項目景觀示意圖：項目景觀示意圖：項目景觀示意圖：項目景觀實景照片本案產品所面臨的問題貳：產品立面設計、建筑規劃、景觀設計具有強烈的工廠、機械遺跡風格，藝術感染力有所欠缺。解決方案：以真正

38、的藝術賦予建筑、景觀非凡的品質魅力。本案除了上述問題外，還有哪些不足?產品包裝手段解析售樓處具有藝術氣質，但品質感不強。項目基地圍板、圍墻、樣板段道路、周邊道路嚴重缺乏品質支撐，廣告形象設計不專業，未能傳導生態、藝術大盤的應有形象。別墅樣板房設計，缺乏品質及藝術感染力，設計水準一般。1、本案主力戶型面積在88140平方米之間，部分面積房源面積在160平方米左右，總體以剛需中小戶形為主。2、但與競爭對手慧芝湖相比，優勢并不明顯，如有可能因該借鑒調整。舒適型戶型設計：主臥套間設計，大尺度客廳設計氣派感強戶型亮點套間附送面積附送面積附送面積附送面積套間可改進點20.1M18Mn主臥室采用套間設計，人

39、性化設計；n餐廳、客廳一體化設計，總面積達到約50，設計大氣，氣派感強；n南北附送雙陽臺，具有一定附加值；n房型進深過深，導致南向采光面略顯不足；n140、168尺度采用3房設計，功能性一般；8.9M8.1M建筑面積：約140建筑面積：約168緊湊型戶型設計：88做到3房設計，房型功能性強戶型亮點n88小三房設計，功能性強；n南北通透、采光好；n臥室、書房、衛生間面積可變，贈送陽臺面積、入戶花園建筑面積：約88戶型設計并無明顯優勢情況下，并且無調整可能情況下，建議采用樣板房裝修彌補品質差距。產品銷售抗性分析小結：三大捆局有待破局！1、產品生態、藝術缺失導致產品價值支撐；2、基地、售樓中心包裝品

40、質差，現場感染力不足；3、戶型設計與競爭對手相比優勢不明顯；“明園森林都市”不僅是藝術經典、更是一座”可以收藏的城市記憶！“難道是方向錯了？我們規劃立意是將項目打造成一座城市中的藝術品：答案是肯定的，生態、藝術家園是每個人向往的生活，在城市中心這樣的住宅不僅是夢想，也是極致稀缺的收藏品！生態、藝術無罪！是我們沒有打造出真正的生態藝術居所，讓我們以藝術的魅力化腐朽為神奇，重塑一個明園森林都市。項目企劃包裝推廣建議策略：借【蘇荷】之勢，演繹當代藝術建筑典范社區；一種神奇的藝術形式，之所以稱它為蘇荷，因為其曾經以獨特的藝術魅力，使得紐約蘇荷工業園區起死回生，煥發全新的價值生命，成為當今世界最具商業及

41、居住價值的地標。【蘇荷】國外蘇荷藝術街區示意圖。上海明園藝術中心明園：作為一個開創、探索藝術居住空間的企業，上海藝術地產首創者明園，一家擁有大型專業藝術綜合資源、展覽館的企業，也是獨一無二的！因此，借助蘇荷藝術的魅力、結合生態環境的特色，并適當引入科技概念，打造上海首個傳承美國蘇荷藝術魅力的生態環保科技家園，將是明園不二之選，同時她也將是建筑的藝術瑰寶，生態+藝術+科技=無價的城市遺產，住宅之中的藝術品！使命1-開發商形象塑造“從量販式造房 的開發商”成為“蘇荷藝術品牌地產模式開發商”！上海“蘇荷藝術居住的締造者”使開發模式、產品開發品牌化、為企業的全國開發的規模化托張、及藝術地產輸出奠定基礎

42、。明園企業品牌定位：中國“蘇荷藝術品牌地產模式開發商”！上海“蘇荷藝術居住的締造者”明園森林都市項目定位：中國首個蘇荷藝術、生態科技國際社區使命2-項目形象塑造、SLOGN明園森林都市精神價值內核：可以居住的藝術品；可以收藏的城市記憶！案名建議：明園.森林大第案名建議：明園.水墨中國案名建議：明園.蘇荷新天地產品推廣目前有專業廣告公司負責，因此本次不做深入探討僅就推廣策略定位提出解決建議。產品規劃建議蘇荷藝術魅力，點亮生活品質、明園打造可以居住的青花瓷；大賞之宅！社區主入口規劃示意，加強圍欄、社區精神雕塑的藝術表現力。建議藝庫，規劃為社區高端會所，只要功能為一樓，藝術畫廊、當代藝術博物館；前期

43、作為項目第二接待中心。2樓6樓的規劃為，餐廳、酒吧、茶館、泳池、圖書館、TVROMM等。藝庫 概念規劃立面示意。項目別墅產品立面需要進行藝術調整，建議以生態裝飾藝術改造。別墅立面改造示意圖高層進行環保的隔熱第二立面設計，強化藝術氛圍。項目高層產品窗體可以進行藝術化處理別墅、高層窗體、中庭景觀處理示意。別墅空間的藝術處理示意別墅花園的藝術處理示意住宅樣板房裝修風格示意當代藝術與中國水墨情節中國風骨、禪文化的導入共和新路售樓處改造風格示意共和新路售樓處外部形象示意藝庫、第二銷售貴賓會所裝修示意藝庫、第二銷售貴賓會所內部裝修示意藝庫、大堂生態元素的應用裝修示意藝庫、第二銷售貴賓會所內部裝修示意藝庫、

44、第二銷售貴賓會所內部裝修示意藝庫、第二銷售貴賓會所布置藝庫、銷售結束后，一樓為藝術博物館藝庫、會所茶館藝庫、會所圖書館藝庫、會所花園休閑西餐廳藝庫、會所酒吧、雪茄吧藝庫、頂層游泳池示意藝庫、中式風格示意藝庫、中式風格示意藝庫、生態、藝術的完美結合典范項目小區涼亭、花郎、親水平臺設計示意項目瀑布景觀示意項目文化藝術小品示意廣場景觀住宅公共區間開放景觀、生態樹木布局示意硬地景觀、小品、雕塑臨時售樓生態館示意在永和路附近項目基地，拆除部分圍墻、設置，吸引眼球物聯聘請高力物業、全面導入管家定制服務！1、別墅，送英國皇家管家團，由高力培訓提供，費用打入房價；2、社區全面實行特種部隊保鏢安保服務；3、小區

45、安保采用一卡到戶的智能識別管理系統；4、免費訂餐、洗衣、保姆、保潔、保安、寵物托管服務；一座可以居住的藝術品躍然紙上、可居、可賞、可藏！生態、藝術、科技的完美演繹，基于產品特征的客戶DNA這樣的居所誰會買？客戶地圖本地客戶投資型客戶長三角城市群體（南京、昆山、杭州、寧波）客戶分析：具有一定財富的上海關系客層購買上海城市經濟地位客戶動機：投資及為下一代客戶通路：國際板塊，大盤效應全市級客戶客戶類型：覆蓋全市的（主要為浦西）的客戶客戶動機：剛需或長期投資客戶通路：板塊認同，藝術吸引力、大盤效應上海大北區客戶客戶類型：閘北/虹口/寶山/楊浦的剛性需求客戶（小戶型）；梯度深級客戶（大戶型）客戶動機：自

46、住或為下一代客戶通路：地段熟知，大盤效應全市型客戶核心主力輔助抓取典型DNA客戶形成榜樣效應新銳藝術家創意產業設計師知名演員/導演娛樂圈娛樂產業形成最終的客戶羊群效應行業延伸行業延伸藝術情懷年輕群體客戶特征：1、80后新銳型2、結婚型剛需群體3、具備財力購買4、感性型群體，喜歡附庸藝術浪漫情懷改善型中青群體客戶特征：1、70-60后穩重型2、具備相當經濟實力，以小換大比較容易。2、綜合購房因素多，但子女將來最為關注，文化藝術教育給予他們希望投資型群體客戶特征：1、70-50后全覆蓋2、典型的長投群體3、全國版圖在上海的城市購買4、考慮將來孩子在上海的教育問題。購房兼具投資及教育問題銷售目標明確

47、2011年底實現銷15個億指標分解：銷售45000，預計400套2012年1-7月內實現銷售17個億指標分解：銷售41000，預計346套目標與客戶轉換期數總套數客戶總數有效率意向客戶總數成交率第一批374150065%10001：3第二批372100070%7001：2.5根據上表敘述，第一期自2011年8月份進場至2011年12月底，共有5個月時間，約150天，平均每周來訪量須有約80-100組左右客戶。銷售計劃擬定8月9月10月11月12月1-3月4-5月6-7月階段蓄勢階段第二強銷階段第三強銷階段9/30開盤12底加推4月下旬加推節點銷售重點銷售1#、2#樓374套房源重點針對1#、2

48、#房源客戶積累加推3#房源186套做好客戶蓄水及銷售加推4#房源186套價格推高，追求利潤率目標意向客戶積累600組意向客戶積累400組1、2#銷售320套意向客戶積累250組1、2#銷售45套3#銷售100套意向客戶積累450組3#銷售86套4#銷售186套資金銷售資金12個億銷售資金3+3個億銷售資金14個億第一強銷階段實現資金回籠70%（11億）短期內實現銷售奇跡資源注入是本項目成敗的關鍵面對現今調控市場，傳統營銷模式難以取勝引領市場風向、運營特種渠道、把握消費終端，促進樓盤銷售，唯有資源型營銷才能決勝當今的市場。華燕多年培育整合各方資源，引領房地產資源型營銷新趨勢。資源型營銷引領者華燕

49、八大資源投入保障銷售成功華燕資源平臺電子商務平臺資源房盟中國網絡平臺中介聯動資源房盟中國中介聯盟銀行合作資源23家銀行合作華燕會員資源25萬華燕客戶會按揭貸款資源解決資金回款幫助大寧客戶資源3盤運作5000組客戶精英團隊資源年銷售數十億團隊操盤長三角聯動資源昆山南京城際合作華燕資源之客戶大召集終端資源-銀行合作作為國內排名第一的按揭貸款服務商，華燕獨有23家戰略合作銀行金融關系網，囊括各收入階層多達1600萬人次數據庫，有銀行1000萬以上存款50萬以上VIP客戶詳盡資料以及豐富的銀行客戶俱樂部活動資源。25萬購房會員、40萬中小企業會員、80萬中高端客戶資源特有400-820-1302客服熱

50、線及短信發送平臺,華燕會會刊、華商視線等多本期刊客戶資源-華燕數據庫華燕資源之客戶大召集我們更具豐富區域操盤的經驗，我們更具市場敏銳把握度現有樓盤進入銷售尾期，我們將全心全力將經驗投入到貴司項目中成功的操盤需要豐富的經驗，更需要一心一意的投入積累多達5000組的客戶資源，可直接助力客戶蓄水2000家中介門店聯動搭建二三級聯動渠道引發全城信息發布規模及聯動效應華燕資源之多渠道營銷實現外區客戶快速導入電子商務網絡平臺按揭貸款服務優勢專業的新房、二手房聯動網絡平臺與諸多外網平臺的信息合作，可提供網絡客戶攔截、看房團活動服務針對現有限貸政策，提供新型貸款服務模式，提升資金回款率華燕昆山、南京等長三角城

51、市的分公司資源，為客戶外拓提供資源與長三角地區的商會具有良好的合作和溝通渠道。利用臺商、浙商、溫商等形成群體口碑效應傳播。華燕資源之多渠道營銷華燕資源之成功案例銷售業績：開盤當日實現銷售6個億，9個月內實現銷售15個億東方帕堤歐位于顧村中高檔住宅板塊核心區域，規劃由12棟14-18層的小高層、一棟6層的多層建筑,26棟聯排別墅,5棟雙拼別墅組成。這是個典型的將西班牙異域風情運用于建筑風格的項目。項目整體規劃面積：12萬平方米。項目銷售價格：17000元/平方米開發商：上海農工商地產東方帕提歐主策劃思路：立足區域拓展，打造西班牙風情的庭院思想家華燕資源之成功案例銷售業績：開盤當日實現銷售6個億，

52、現銷售突破10個億明泉璞院位于閔行金虹橋，規劃為純聯排別墅社區。項目運用江南園林的常用造景方式，并且融入現代景觀設計元素。同時項目旁還有26000私家園林。項目整體規劃面積：65000萬平方米。項目銷售價格：54000元/平方米開發商：上海明泉地產明泉璞院主策劃思路：虹橋公園隱墅，以私藏西郊賓館為啟發，塑造西區收藏級豪宅現象華燕資源之成功案例銷售業績：開盤當周實現銷售14個億，單月銷售19個億項目位于是上海長寧區天山板塊，規劃總建筑面積14.6萬平方米的高層公寓，其中集中綠化面積超過1萬平方米，綠地率達41%。開發商提出“先建公園，后建家園”的開發理念。充分利用蘇州河景觀資源。項目整體規劃面積

53、：140000萬平方米。項目銷售價格：40000元/平方米開發商：上海新長寧集團新天地河濱花園主策劃思路：板塊提升策略塑造泛古北樓盤形象，實現區域價格標桿華燕資源之成功案例銷售業績：2011年宏觀調控之下，開盤當周實現銷售120套正陽世紀星城位于奉賢南橋中心鎮，汽車站往西面兩百米。項目總用地99.6萬平方米，規劃總建筑面積約為90.2萬平方米。整個小區分三期開發。規劃有公寓、別墅及商業。是區域內的標桿大盤項目整體規劃面積：1000000萬平方米。項目銷售價格：15000元/平方米開發商：上海正陽地產正陽世紀新城主策劃思路：延續口碑效應，引爆區域客戶購買力，通過營銷節奏把控實現熱銷營銷執行策略

54、銷售未動 品牌先行60天尋找當代藝術瑰寶活動！品牌形象明園期蘇荷可居、可賞、可藏！的無價藝術瑰寶在那里？源 起明園蘇荷：一座可以居住的藝術品躍然紙上、可居、可賞、可藏！生態、藝術、科技國際人文官邸。依托明園藝術中心在全上海聯合專家評審團，發起全上海藝術瑰寶的尋找活動，借此活動樹立明園藝術地產開發企業的品牌地位同時吸引藝術工作者對本案的關注。品牌形象想表達1、通過電視、網絡、藝術刊物、戶外廣告全面發布項目活動征詢評選活動信息；2、組織新聞記者對活動組委會、評委、藝術收藏者進行采訪。藝術品征集及評選在售樓處現場舉辦鑒寶入圍評選，篩選200件入圍作品，廣告發布：誰是當代最具價值的藝術品擁有者？明園、

55、蘇荷：當代藝術品價值締造者！當代藝術品征集，入圍200件稀世珍寶。藝術品評定并拍賣在明園藝術中心舉行200件入圍作品的終審評定評出國寶1件、藝術瑰寶10件，國寶評出后當場委托上海拍賣行拍賣。明園地產將其拍下，并將其永久收藏在項目藝庫！國寶落戶明園.蘇荷。發動廣告確立項目藝術瑰寶的品牌形象揭秘廣告明園蘇荷：藝術國寶所在地一座可以居住的藝術品！可居、可賞、可藏！當代藝術國寶永久落戶會所；生態、藝術、科技國際人文官邸。品牌謀定 銷售為本階段實施1-蓄勢階段強勢媒體制造市場關注度8月9月10月11月12月1-3月4-5月6-7月蓄勢階段第一強銷階段第二強銷階段第三強銷階段9/30開盤12下旬加推4月下

56、旬加推品牌線長三角線上海線藝術居住締造者電視波士堂/大眾媒體當代藝術評計劃網絡視頻/藝庫展示/小眾網絡媒體強勢投放區域巡展奪取客戶SP活動羊群效應快速蓄客逼定策略長三角報刊投放南京、昆山城市巡展看房團籌備網絡數據庫高端雜志電視媒體大眾媒體航空雜志戶外戶外媒體高端雜志航空雜志數據庫投放戶外的陣地，高炮、廣告牌、圍墻；LP、中華寶艇、尊翔、福布斯、望等；航空港、絲路、南方航空等;彩信、短信+直投；網絡媒體搜房、網易、鳳凰等財經頻道；大眾媒體東方早報、新聞晨報、新民晚報保持1-2次/周的亮相率媒體投放選擇電視媒體第一地產今日房產借助藝庫效應，讓客戶參與到藝術中來8月下旬，新銳藝術作品展8月上旬，藝庫

57、開庫儀式活動場地：藝庫場地內9月上旬，藝術奢侈品聯動開拓新戰場，兩大戰場同步運營面對長三角喊出來利用長三角財經類媒體的如經濟觀察報、浙商等長三角覆蓋力，實現其客戶信息外拓，并通過其資源以活動形式進行聚攏。必須走出去，建立外聯營銷團隊針對幾大經濟重地，作分步推介（南京江蘇富商/昆山臺灣富商/杭州浙江富商/寧波甬商）華燕有這樣的分公司資源，可進行聯動運作。積累階段藝術護照優惠連連看開盤優惠早到早買早優惠快速蓄客逼定策略將二期開盤的活動與曾經十分熱門的世博會護照結合利用護照形式進行收集章，提升現場客戶的來訪量、以及回訪量，增進客戶感情活動時間：開盤前一個月開始，直至開盤。活動方式：每組客戶可發明園森

58、林都市護照1本每周每本“護照”限集章1個，每本護照盡可購買一套房源優惠幅度：20元/平方米/章面對客戶：所有來訪客戶（護照采用實名制）積累階段-客戶護照客戶登記入會，發放優惠護照，并蓋初次開盤時出示優惠護照，并認購，在簽約時進行優惠根據客戶每周前來現場的次數加蓋優惠章流程說明利用開盤當日遞進式優惠的方式，保證開盤當日的客戶加快成交活動時間：開盤當天開始，截至時間可根據現場成交情況進行制定活動方式：開盤當天認購前50名客戶給予92折優惠，前100名客戶給予95折優惠，前200名客戶給予98折優惠。客戶優惠隨銷售層層遞減。面對客戶：所有認籌客戶開盤階段-早買早優惠開盤前高位蓄水營造熱銷氣氛前提：擁

59、有充足的蓄水時間目的：通過充分的客戶積累，保證儲蓄大量意向客戶，對外營造推出房源“供不應求”氛圍，為項目火爆開盤打下良好基礎現場以辦理金卡形式收取意向金鎖定意向客戶灌輸客戶開盤當日憑金卡以“先到先得”模式認購按推案量，以“3進一”比例辦理發放金卡9 9月月1010日日8 8月月2020日日8 8月月8 8日日認購認購VIPVIP優惠卡，收優惠卡，收取意向金取意向金9 9月月2222日日首批開盤首批開盤9 9月月2828日日9 9月月3030日日開盤開盤價格價格確認確認價格測試價格測試意向落點意向落點意向金意向金收取截收取截止止 9 9月月1717日日相關相關VIPVIP活活動動接待中心接待中心

60、啟動運行啟動運行合理安排開盤前營銷動作項目價格預判 項目預計2011年第四季度推出三期產品首批房源，鑒于目前市場大環境不容樂觀，建議項目定價貼近市場價格，同時采取“低開高走”策略，伺機提升項目溢價空間。建議價格：34000-42000元/階段實施2-強銷階段耳語策略持續營造人氣8月9月10月11月12月1-3月4-5月6-7月蓄勢階段第一強銷階段第二強銷階段第三強銷階段9/30開盤12下旬加推4月下旬加推品牌線長三角線上海線藝術居住締造者電視媒體/大眾媒體當代藝術藝路計劃網絡視頻/藝庫展示/小眾網絡媒體強勢投放區域巡展奪取客戶SP活動羊群效應快速蓄客逼定策略長三角報刊投放南京、昆山城市巡展看房

61、團籌備老帶新策略運用媒體優勢選擇暖場活動營造人氣長三角報刊投放杭州、寧波城市巡展看房團籌備區域巡展爭奪全市客戶百聯中環巡展龍之夢巡展徐家匯外場搶奪西區客戶搶奪長寧、普陀客戶搶奪徐匯、莘莊客戶活動時間：周末參與對象：成交客戶活動內容：客戶成交后現場工作人員鳴放禮炮，客戶即可參加“幸運轉盤”抽獎從而獲得相應的幸運禮品，并與家人開啟暢飲香檳人氣保鮮策略周末暖場活動成交客戶抽獎、香檳塔、禮炮促進成交活動時間：周末參與對象：上門客戶及業務員邀約誠意客戶活動內容：水果拼盤DIY、時尚蛋糕DIY、現場音樂表演、新銳設計師畫像等人氣保鮮策略周末暖場活動水果DIY等小型暖場活動，駐留人氣已購老帶新已購老客戶回饋

62、耳語效應運用購房券傳遞老帶新策略運用利用銷售過程中成功率最高的客戶老帶新方式進行第二步的優惠手段活動時間：開盤當天開始，截至時間可根據現場成交情況進行制定活動方式：老客戶帶來新客戶成交，根據簽約時間與認購產品不同進行獎金回饋獎金幅度：認購一套90平米公寓給予2000元/套，認購一套160平米公寓給予10000元/套（購物卡或現金）面對客戶：已經落定或認籌客戶強銷階段-老帶新優惠采用發放給老客戶或業主￥10000元、￥5000元、￥3000面值的購房券使用說明：此券僅限明園都市森林三期產品抵用購房款使用；此券不記名，不掛失，不兌現金，遺失不補；此券限時簽約時使用有效，過期作廢。策略目的：目的旨在

63、于利用老客戶的口口相傳的形式為項目作出推廣，同時利用購房券炒熱現場看房或客戶購買的熱情。策略執行辦法：僅將購房券發放給已購老客戶，利用客戶心理進行口口相傳，推薦朋友或親戚前來購買并使用購房券。耳語效應-購房券策略階段實施3-第二強銷階段路徑接觸，多渠道制勝8月9月10月11月12月1-3月4-5月6-7月蓄勢階段第一強銷階段第二強銷階段第三強銷階段9/30開盤12下旬加推4月下旬加推品牌線長三角線上海線藝術居住締造者電視媒體/大眾媒體當代藝術評計劃網絡視頻/藝庫展示/小眾網絡媒體強勢投放區域巡展奪取客戶SP活動羊群效應快速蓄客逼定策略長三角報刊投放南京、昆山城市巡展看房團籌備老帶新策略運用媒體

64、優勢選擇暖場活動營造人氣長三角報刊投放杭州、寧波城市巡展看房團籌備特定群體開拓優勢媒體持續臺商/浙商推介老客戶維護特定客戶拓展n老業主及已訪業主老業主：以開發商或者物業的名義定期郵寄家書，邀請老業主參加活動、發布產品及促銷信息，以及送上溫馨祝福。n高端客戶拓展1）銀行VIP客戶拓展：合作銀行內網廣告；VIP客戶郵件；銀行客戶經理作為關鍵人帶客成交，給予激勵2）奔馳、寶馬汽車4S店客戶拓展在附近汽車4S店擺放項目資料；3）上海高爾夫客戶資源拓展高爾夫場內廣告位、資料架擺放項目資料主要客戶名單1、市北工業園客戶名單2、寶山工業園客戶名單3、大寧周邊老社區客戶名單4、上海市中心動遷名單5、大華主要客

65、戶名單針對不同的產業客戶制定全新的銷售說辭進行直接的電話拜訪。上海主要產業的客戶電話專CALL臺商浙商大型召集活動昆山臺商客戶進行集中推介會n主要客戶：臺灣客戶n接待點：五星級酒店n人員配置：十名，提供專業銷售顧問（現場產品介紹），另聘一名空姐級服務人員專司活動組織和社交、商務服務。n報紙媒體配合、戶外媒體的投放階段實施4-第三強銷階段品質形象傳遞8月9月10月11月12月1-3月4-5月6-7月蓄勢階段第一強銷階段第二強銷階段第三強銷階段9/30開盤12下旬加推4月下旬加推品牌線長三角線上海線藝術居住締造者電視媒體/大眾媒體當代藝術評計劃網絡視頻/藝庫展示/小眾網絡媒體強勢投放區域巡展奪取客

66、戶SP活動羊群效應快速蓄客逼定策略長三角報刊投放老帶新策略運用媒體優勢選擇暖場活動營造人氣長三角報刊投放杭州、寧波城市巡展看房團籌備特定群體開拓優勢媒體持續臺商/浙商推介老客戶維護南京、昆山城市巡展看房團籌備優勢媒體強勢投放老客戶維護實景展現品質魅力參與對象：上門客戶及誠意客戶活動主題：明園醇美園林開放日活動內容：明園園林內設水吧，“管弦樂四重奏”、以社區園林為背景的“全家福留念照”活動讓客戶充分體驗項目園林價值；成交業主還可認領園林中的植物實景活動園林開放日，結合4#的全新亮相實景活動愜意園林下午茶活動地點：社區主題園林區活動內容：現場美甲、兒童游玩、燒烤參與客戶：前期成交客戶、老客戶及其邀

67、請朋友媒體預算安排根據項目強銷特點，建議媒體預算為總銷金額0.5-0.8%媒體預算表內容內容日期日期數量數量總價總價小計小計道具道具樓書樓書8 8月月/4/4月月1000010000 200,000 200,000 650,000 650,000 視頻網站視頻網站8 8月月/100,000 100,000 客戶通訊客戶通訊8 8月月-12-12年年8 8月月5000050000 150,000 150,000 包袋、紙杯類包袋、紙杯類8 8月月2000020000 200,000 200,000 內容內容日期日期路段路段總價總價小計小計戶外戶外高炮高炮8 8月月-12-12年年8 8月月 待定

68、待定 800,000 800,000 戶外廣告牌戶外廣告牌8 8月月-12-12年年8 8月月 待定待定 引導旗引導旗8 8月月/10/10月月/3/3月月 600,000 600,000 圍墻圍墻8 8月月-12-12年年8 8月月 200,000 200,000 品牌宣傳品牌宣傳波士堂波士堂9 9月月 1,000,000 1,000,000 1,500,000 1,500,000 當代藝術評活動當代藝術評活動9-129-12月月 500,000 500,000 媒體選擇媒體選擇日期日期頻率頻率總價總價小計小計媒體媒體報媒報媒東方早報東方早報8 8月月-12-12年年5 5月月8 8次次/整

69、版整版 1,000,000 1,000,000 4,900,000 4,900,000 新民晚報新民晚報8 8月月-12-12年年6 6月月8 8次次/整版整版 1,000,000 1,000,000 新聞晨報新聞晨報8 8月月-12-12年年7 7月月1010次次/整版整版 2,000,000 2,000,000 經濟觀察報經濟觀察報8 8月月/12/12月月/4/4月月4 4次次/整版整版 300,000 300,000 2121世紀財經世紀財經8 8月月/12/12月月/5/5月月4 4次次/整版整版 300,000 300,000 浙商浙商8 8月月/12/12月月/6/6月月4 4次

70、次/整版整版 300,000 300,000 雜志雜志絲路絲路8 8月月/9/9月月/11/11月月/12/12月月4 4次次/整版整版 400,000 400,000 1,600,000 1,600,000 南方航空南方航空8 8月月/9/9月月/11/11月月/12/12月月4 4次次/整版整版 400,000 400,000 租售情報租售情報8 8月月/9/9月月/11/11月月/12/12月月4 4次次/整版整版 300,000 300,000 LPLP地標地標8 8月月/4/4月月2 2次次/整版整版 300,000 300,000 福布斯福布斯8 8月月/4/4月月2 2次次/整版

71、整版 200,000 200,000 網絡網絡搜房網搜房網8 8月月-12-12年年7 7月月150150天天 1,000,000 1,000,000 1,200,000 1,200,000 愛房網愛房網8 8月月/9/9月月/11/11月月/12/12月月3030天天 200,000 200,000 數據庫數據庫短信短信8 8月月-12-12年年9 9月月150150萬份萬份 150,000 150,000 450,000 450,000 直郵直郵8 8月月-12-12年年9 9月月100100萬份萬份 300,000 300,000 電視電視第一地產第一地產8 8月月/9/9月月/11/1

72、1月月/12/12月月6060天天 800,000 800,000 1,400,000 1,400,000 今日房產今日房產8 8月月/9/9月月/11/11月月/12/12月月6060天天 600,000 600,000 活動活動開庫儀式開庫儀式8 8月月1 1次次 300,000 300,000 1,820,000 1,820,000 藝術奢侈品聯動藝術奢侈品聯動8-98-9月月2 2次次 400,000 400,000 暖場活動暖場活動10-1210-12月月4 4次次 120,000 120,000 客戶推介活動客戶推介活動12-412-4月月3 3場場 600,000 600,000

73、 區域巡展區域巡展9-129-12月月3 3次次 300,000 300,000 實景活動實景活動4-84-8月月2 2次次 100,000 100,000 二三級聯動二三級聯動8-108-10月月/3-5/3-5月月 2,000,000 2,000,000 2,000,000 2,000,000 總計總計 16,320,000 明園集團精耕上海十余年的品牌開發商開創上海藝術地產的先驅者曾數次創造明園系列佳績今天將成為上海當代藝術居住的締造者華燕置業上海十余年的品牌代理商倡導“你贏我才贏”服務理念上海渠道營銷的代表者曾數次實現上海諸多銷售奇跡上海地產界再次銷售奇跡的起點2011年12月內實現銷售15個億在有限的時間內，華燕是否能再次實現這個奇跡？華燕，是少數擁有這樣能力、專業技術的企業。2009年12月6日虹橋璞院首期別墅正式對外銷售，創下上海千萬級豪宅當日售罄的奇跡，以及6.4億的成績成為上海銷售冠軍！虹橋璞院銷售現場對于這次戰役我們已經準備好了大幕拉開在即，我們蓄勢待發