1、2013年6月北京永聯恒泰商業管理機構北京永聯恒泰商業管理機構商洛西街商業項目策劃方案西街商業項目西街商業項目 商洛介紹1項目介紹2業態分布4招商策略5銷售與自持比例分配銷售與自持比例分配7推廣方案6定位分析3項目背景與工作進展商洛介紹1西街商業項目西街商業項目商洛概況介紹商洛概況介紹地理位置地理位置商洛市商洛市 商洛市位于陜西省東南部，地處秦嶺山地。東臨河南，東南臨湖北，北、西北、西南分別與本省渭南市、西安市、安康市接壤.截至截至20122012年末，商洛市轄年末，商洛市轄1 1個市轄區、個市轄區、6 6個縣。商洛市面積個縣。商洛市面積1929219292平方千米，全市在冊戶籍人口平方千米，

2、全市在冊戶籍人口248.80248.80萬人萬人v 商州區面積2672平方千米，人口約55萬v 洛南縣面積2562平方千米，人口約45萬v 丹鳳縣面積2438平方千米，人口約30萬v 商南縣面積2307平方千米，人口約24萬v 山陽縣面積3514平方千米，人口約44萬v 鎮安縣面積3477平方千米，人口約30萬v 柞水縣面積2322平方千米，人口約15萬 截至2010年末，商洛市下轄縣、面積、人口如下：商洛概況介紹商洛概況介紹人口及面積人口及面積商洛概況介紹商洛概況介紹文化旅游文化旅游 商洛市商洛市商洛市概況介紹商洛市概況介紹交通網絡交通網絡 商洛市交通狀況現已大大改善，有312國道連通西安、

3、潼關；隨著西商高速建成通車，商洛和西安兩地往來更加快捷，促進商洛市的經濟和旅游業的發展。高速公路商洛商業市場分析2西街商業項目西街商業項目項目城市商場商業現狀分析項目城市商場商業現狀分析形態形態中小型傳統百貨、商業街、住宅底商中小型傳統百貨、商業街、住宅底商檔次檔次中低端為主中低端為主業態業態零碎不成規模零碎不成規模市區人口市區人口現有商業不足支持現有商業不足支持商業發展成熟度不夠，市場呼喚品牌高檔商業街、商業發展成熟度不夠，市場呼喚品牌高檔商業街、高檔購物中心的出現。高檔購物中心的出現。旅游城市旅游城市旅游經濟旅游經濟快速發展快速發展人群流動穩定人群流動穩定旅游產業旅游產業高速發展高速發展旅

4、游配套設施差，象樣的酒店少旅游配套設施差，象樣的酒店少商務度假酒店、酒店式公寓商務度假酒店、酒店式公寓現狀現狀需求需求商洛旅游要快速發展，商業定位業態旅游配套的支持！商洛旅游要快速發展，商業定位業態旅游配套的支持！城市中的其他產業城市中的其他產業餐飲現狀餐飲現狀休閑娛樂現狀休閑娛樂現狀較為分散，檔次較低、小店面較多，缺少主題較為分散，檔次較低、小店面較多，缺少主題特色化餐飲特色化餐飲包括：電影院、健身會館、電玩城、包括：電影院、健身會館、電玩城、KTV、酒吧、美容、酒吧、美容美體、兒童體驗、兒童游藝等較為滯后。商業主題美體、兒童體驗、兒童游藝等較為滯后。商業主題缺少缺少“體驗式體驗式”消費消費

5、城市中的餐飲、休閑娛樂行業城市中的餐飲、休閑娛樂行業未來商業一定是“體驗式商業”，是區別于傳統商業的以零售為主的業態組合形式，更注重消費者的參與、體驗和感受。該項目位于商洛市中心區域該項目位于商洛市中心區域 西接工農路，東依中心街 南鄰蓮湖公園，北靠西背街 項目經濟指標：項目經濟指標：項目用地面積：總用地112899.48m2項目規劃總建筑面積:419897.7m2地上建筑面積：357218.4m2地下建筑面積：62679.31m2建筑密度：44.15%綠地率：19.2%容積率：3.16項目介紹項目介紹 項目歷史現狀項目歷史現狀 五十年前建設的土木結構的門面房目前已拆遷五十年前建設的土木結構的

6、門面房目前已拆遷 項目未來期盼項目未來期盼 p 改善城市環境、提升城市品位改善城市環境、提升城市品位p 建成集商業、生活為一體的現代城市生活圈建成集商業、生活為一體的現代城市生活圈1、投資經營客群認知、投資經營客群認知 項目項目客群分析與認知客群分析與認知 本區域或周邊臨近區域的客群看中項目未來的商機而落戶本項目 老城區的業主 通過宣傳而受吸 引來的周邊人群投資經營 外來投資人群 項目項目客群分析與認知客群分析與認知 范圍：本案商業的輻射范圍為商洛市區及周邊縣的居民。范圍：本案商業的輻射范圍為商洛市區及周邊縣的居民。人群：以商洛城居民為主力消費群體；外來務工人員以游客為輔助消費層。人群：以商洛

7、城居民為主力消費群體；外來務工人員以游客為輔助消費層。層次：商洛市區內以中高等收入家庭及層次：商洛市區內以中高等收入家庭及20-5020-50歲為主。歲為主。2、消費群體認知、消費群體認知項目價值分析項目價值分析定位優勢定位優勢p 我們與市場互補互融的基礎上，尋求差異化發展，主打我們與市場互補互融的基礎上，尋求差異化發展，主打購物、餐飲、休閑娛樂、文化為主題，聯合締造以吃、喝、購物、餐飲、休閑娛樂、文化為主題，聯合締造以吃、喝、玩、樂等于一體的綜合性超強的城市商業街中的金街。玩、樂等于一體的綜合性超強的城市商業街中的金街。p 西街商業即將成為未來商洛中高端餐飲、休閑、娛樂新領西街商業即將成為未

8、來商洛中高端餐飲、休閑、娛樂新領地，將重點吸納具有國內知名百貨公司、大型主力超市、品地，將重點吸納具有國內知名百貨公司、大型主力超市、品牌專賣、中高端特色餐飲、高端娛樂會所等特色品牌商家、牌專賣、中高端特色餐飲、高端娛樂會所等特色品牌商家、休閑會館商家。休閑會館商家。首家以專業的商業手法進行運作首家以專業的商業手法進行運作的商業項目，統一定位、統一招的商業項目，統一定位、統一招商、統一營銷、統一管理商、統一營銷、統一管理項目價值分析項目價值分析 根據政府未來規劃建設，本案將打造根據政府未來規劃建設，本案將打造“綜合體綜合體+特色街區特色街區”，點線面發展思路，點線面發展思路，為未來商洛打造最具

9、有特色的城市中央區。為未來商洛打造最具有特色的城市中央區。未來的商業凸顯特色、突出文化主題，一定未來的商業凸顯特色、突出文化主題，一定會吸引更多消費者的到來。會吸引更多消費者的到來。項目價值分析項目價值分析未來優勢未來優勢商業定位商業定位3西街商業項目西街商業項目 經營戶經營戶品牌連鎖店，有品牌連鎖店，有一定經營能力和一定經營能力和抗風險能力的商抗風險能力的商戶戶 消費者消費者項目周邊的企事項目周邊的企事業單位、城市高端業單位、城市高端消費人群及外地旅消費人群及外地旅游的游客游的游客我們服務于誰我們服務于誰經營戶、消費者經營戶、消費者能給城市帶來什么能給城市帶來什么 帶來更多的下崗人員在就業，

10、提升了整個城市的經濟發展帶來更多的下崗人員在就業，提升了整個城市的經濟發展 為城市地產項目起了引領作用，樹立了城市商業地產的發展為城市地產項目起了引領作用，樹立了城市商業地產的發展方向。方向。為當地消費者提供了生活便利和享受的空間、提高了他們對為當地消費者提供了生活便利和享受的空間、提高了他們對生活文化的一種追求。生活文化的一種追求。那么項目如何定位，才能滿足城市那么項目如何定位，才能滿足城市的標桿及城市的消費群體？的標桿及城市的消費群體？西街商業項目西街商業項目 隨著舊城改造，中高檔消費場所的建立勢在必行，不可或缺。隨著舊城改造，中高檔消費場所的建立勢在必行，不可或缺。本案周邊商業業態分布及

11、商業經營狀況。本案周邊商業業態分布及商業經營狀況。作為老城區高品質商業項目，商業部分定位與城市規劃及運營有機結合。作為老城區高品質商業項目，商業部分定位與城市規劃及運營有機結合。1 1、定位背景、定位背景步行街是領域項目的重要組成部分，因此對該區域定位主要依照下面幾個因素考慮：步行街是領域項目的重要組成部分，因此對該區域定位主要依照下面幾個因素考慮：2 2、定位依據、定位依據 項目位于中心輻射范圍，定位以服務于項目自身及區域周邊為目的，打造以百貨、項目位于中心輻射范圍，定位以服務于項目自身及區域周邊為目的，打造以百貨、休閑、娛樂、購物、餐飲、為主題的商業步行街、服務整個區域商業的發展。休閑、娛

12、樂、購物、餐飲、為主題的商業步行街、服務整個區域商業的發展。極大提高城區的商業發展和人氣。極大提高城區的商業發展和人氣。目前商洛商業市場氛圍仍不成熟，暫無具有影響力的中高檔商業項目，本項目亮相目前商洛商業市場氛圍仍不成熟，暫無具有影響力的中高檔商業項目，本項目亮相將完善目前商洛的商業現狀，同時與本案整體定位相吻合。將完善目前商洛的商業現狀，同時與本案整體定位相吻合。隨著西商線和榆商線的貫通，商洛人民出行將更加便捷，與西安的時間距離進一步隨著西商線和榆商線的貫通，商洛人民出行將更加便捷，與西安的時間距離進一步縮短，所以本案受限于體量規模而應大力拓展休閑娛樂，餐飲，中端品牌專賣，追求縮短，所以本案

13、受限于體量規模而應大力拓展休閑娛樂，餐飲，中端品牌專賣，追求精而全。精而全。商業定位和規劃商業定位和規劃商業定位商業定位 關鍵詞關鍵詞多功能多功能 一站式消費一站式消費 多元化、品質的、多元化、品質的、風情的風情的 打造商洛最具風格化最精致的商業中心，同時具備多種功能：品質化、家庭打造商洛最具風格化最精致的商業中心，同時具備多種功能：品質化、家庭化的購物功能、綜合化的休閑娛樂功能、公共性的活動功能。化的購物功能、綜合化的休閑娛樂功能、公共性的活動功能。本項目商業定位：本項目商業定位：為消費者提供“娛樂休閑為主題”的中高端購物享受，將購物、餐飲、休閑、娛樂等多種元素有機結合，重點推出娛樂性和全方

14、位娛樂性和全方位的感官享受，逐步提升消費者的依賴性，有效的延長消費者的逗留時間和來訪率。本項目商業主題：本項目商業主題：依托主力店的品牌和特色，構建真正的“娛樂購物”概念，充分適應綜合消費的趨勢，滿足和提升消費者的生活品質，營造美好生活的新理念的消費體驗。3 3、區域定位、區域定位 商業定位和規劃商業定位和規劃商業定位商業定位業態特點布局規劃 經營思路消費客群以餐飲，娛樂，品牌購物為中心聚集人氣，從而發展其他業態。商業均以購物、餐飲、娛樂休閑、專賣店、運動、文化等為主要業態選擇。增加街區的停留空間，讓客流有充分的停留時間消費者以本地居民為主，周邊區縣及游客為輔，形成新的商圈商業定位和規劃商業定

15、位和規劃商業定位商業定位打造商洛集購物、餐飲、休閑、娛樂，運動、文化于一體中高檔的商業MALL中高檔百貨 +風情步行街使西街成為商洛的焦點，商洛的典范、商洛的使西街成為商洛的焦點，商洛的典范、商洛的一顆璀璨明珠。一顆璀璨明珠。商業定位和規劃商業定位和規劃功能定位功能定位功能定位功能定位為顧客提供休閑購物為顧客提供休閑購物的全方位服務的全方位服務單擊添加單擊添加為客戶提供散步、為客戶提供散步、游玩和觀光場所游玩和觀光場所引導消費時尚引導消費時尚商業定位和規劃商業定位和規劃形象定位形象定位 新區域、新生活、新體驗，突出現代化、創新化、復合型的現代都市新形象商業定位和規劃商業定位和規劃客群定位客群定

16、位整個區域消費群體整個區域消費群體客戶特征：客戶特征：游玩旅客游玩旅客 ，就近消費就近消費 商務會客商務會客 ，定向消費定向消費 長住居民長住居民 ，日常消費日常消費 區外市民區外市民 ，定向消費定向消費商業定位和規劃商業定位和規劃總體定位總體定位 商洛頂級的主題特色商業中心商洛頂級的主題特色商業中心多功能、多功能、高檔次消費理念高檔次消費理念 全業態、全天候、一站式，商業服務綜合體全業態、全天候、一站式，商業服務綜合體主題延伸主題延伸：打造知名購物場所集聚地，滿足全天候全家娛樂，社交聚打造知名購物場所集聚地，滿足全天候全家娛樂，社交聚會、休閑時光、創意前沿、品味文化需求，在這里不僅僅會、休閑

17、時光、創意前沿、品味文化需求，在這里不僅僅是購物，更是心靈社交地。是購物，更是心靈社交地。打造商洛城市首家集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、打造商洛城市首家集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、運動于一體的運動于一體的“體驗式體驗式”特色主題步行街特色主題步行街 打造西街步行街的動力街、魅力場，啟動商洛特色商街的夜打造西街步行街的動力街、魅力場，啟動商洛特色商街的夜生活生活打造商洛所沒有的特色街區，填補新區市場空白打造商洛所沒有的特色街區，填補新區市場空白商業定位和規劃商業定位和規劃整體定位整體定位業態定位業態定位4 4西街商業項目西街商業項目銷售與自持比例分配銷售與自持比例分配F區：品牌主力百貨A區

18、：提升商業價值，品牌形象主力展示廳B區：家庭軟裝飾C區：社區服務配套D區：品牌形象購物G2區：餐飲休閑娛樂中心1234G1業態業態品牌建議品牌建議數量占數量占比比A區區文化主題區-工藝禮品、婚紗攝影、各式寫真館、珠寶、玉器、陶瓷、茶具、文體水繪陶茶、散花書屋、創意盒子、崔玉閣、蜀江錦院、譚木匠、魔力獅、古今屋語、蓮上蓮、10%D區區精品購物區二層:女孩商城數碼、電訊、花店、箱包、皮具、化妝品、流行飾品、內衣、十字繡、DIY、淘寶街、兒童天地等；45%一層;服裝品牌男女服裝、運動休閑服飾、淑女裝、韓國時尚服飾、流行服裝、品牌鞋；G區區集中式商業一、二、三層大型餐飲+會所、專業電器10%G區區美食

19、娛樂區二層;西餐大食代、豪客來、棒約翰、一茶一坐、德克士、百力咖啡、太平洋咖啡、星巴克、兩岸咖啡、Ktv、足療、茶樓；35%一層;燒烤漢拿山、巴西烤肉、金漢斯一層;中餐萬州烤魚、田園雞、麻辣誘惑、眉州東坡、順峰、小肥羊總體西街商業業態分布比例總體西街商業業態分布比例F區：品牌百貨區：品牌百貨F F區地上四層：區地上四層：我司建議：引進當地或者國內較為知名的百貨公司來運營，這樣可提升商業的品牌形象及渲染力。業態分布業態分布FF區業態規劃區業態規劃F區建議百貨公司品牌建議百貨公司品牌B1 業態以生活配套為主，主要為精品超市以以“生活配套生活配套”為主題為主題 F F區負一層建議輔助主力超市區負一層

20、建議輔助主力超市 F F區負一層建議主力超市區負一層建議主力超市業態分布業態分布AA區業態規劃區業態規劃A A區：區：主要臨街商業、品牌裝修形象較為重要、與寺廟相結合，所以我司建議業態：奢侈品牌、工藝品、古董展示、陶瓷、玉器、珠寶、煙嘴、手鐲、書畫、文具婚紗攝影、兒童寫真、其他寫真館等。A區：提升商業價值，品牌形象主力展示廳提升商業價值，建議業態：麥當勞、德克士、肯德基42A區建議品牌建議品牌藍孔雀工藝禮品店、韓國水晶制品、譚木匠、魔力獅、古今屋語.婚紗影樓：薇薇新娘、蒙娜麗莎、巴黎春天、大臺北。無名火餐飲：麥當勞、德克士、肯德基、豪享來.業態分布業態分布DD區業態規劃區業態規劃D區：名品為主

21、題一層規劃：為提升商業形象、提升消費檔次，主要經營業態：品牌男女裝、運動休閑裝、淑女裝、鞋、皮具、黃金等。二層規劃：中低檔消費水平，針對性18-35歲年齡層次，主要業與女性相關的，比如：淘寶街、流行飾品、皮具、箱包、化妝品、女性潮流服飾、韓國城、美甲、DIY手工制作、眼鏡、數碼、手機。D區：品牌形象購物3142局部三層：1、網吧 2、電子市場專賣3、家用電器專賣4、兒童娛樂天地D D區一層區一層品牌服飾建議品牌服飾建議D D區一層區一層品牌服飾建議品牌服飾建議ShoppinShopping g購購樂樂ShoppingShopping 購樂D區步行街業態分布圖區步行街業態分布圖D區步行街業態分布

22、圖區步行街業態分布圖D區步行街業態分布圖步行街業態分布圖D區步行街業態分布圖步行街業態分布圖D區步行街業態分布圖步行街業態分布圖童童趣趣館館兒兒童童玩玩樂樂 小孩子的湯姆小孩子的湯姆BearBear、恐龍蛋等，適應、恐龍蛋等，適應0-120-12歲年齡歲年齡階層，充分體現商業的人性化。據此可延伸至：階層，充分體現商業的人性化。據此可延伸至：兒童玩具、兒童書籍、早教機構等；兒童玩具、兒童書籍、早教機構等；D區域局部三層業態分布圖區域局部三層業態分布圖業態分布業態分布GG區業態規劃區業態規劃B區：家庭軟裝飾G2區：餐飲休閑娛樂中心G G區區:一層：一層：品牌西餐、中餐、烤肉、特色小吃、火鍋。二層二

23、層：休閑娛樂、商務會館、足療、KTV、咖啡、茶樓、SPA、打造西街大都會唯一、一條特色餐飲、休閑娛樂不夜城的夜生活。約1萬多平米，可分割三家做品牌特色休閑娛樂（健身、餐飲、KTV)G1G G區餐飲品牌區餐飲品牌建議建議H-Eat餐飲是主題的核心，務必做出餐飲是主題的核心，務必做出良好環境、風情、文化、品位、良好環境、風情、文化、品位、品牌，方能滿足現代人的食樂品牌，方能滿足現代人的食樂需求，引八方來客。需求，引八方來客。G區業態分布圖區業態分布圖55美容美容SPASPA桑拿足浴桑拿足浴 美容美容SPASPAG區休閑娛樂業態分布圖區休閑娛樂業態分布圖健康是健康是2121世紀人們追逐的潮世紀人們追

24、逐的潮流，設置不同男女類別的運流，設置不同男女類別的運動健身設施，以體現健康之動健身設施，以體現健康之樂。樂。G G區休閑娛樂業態分布圖區休閑娛樂業態分布圖休閑休閑娛樂娛樂休閑茶樓、休閑茶樓、特色茶樓特色茶樓G區休閑娛樂業態分布圖區休閑娛樂業態分布圖業態分布業態分布CC區業態規劃區業態規劃C區：社區服務配套G區：餐飲休閑娛樂中心C區為社區服務：銀行、中國移動、聯通、電信、電子通訊數碼、藥店、便利超市。以滿足周邊配套功能及小區客戶的需要。業態分布業態分布BB區業態規劃區業態規劃B區：家庭軟裝飾B區家庭軟裝飾：布藝、窗簾、家居、針織、內衣、生活館、小百貨、服務與整個家庭生活必需品。商業定位和規劃商

25、業定位和規劃商業業態規劃建議商業業態規劃建議商業街的廣場入口處，必須用商業街的廣場入口處，必須用醒目、夸張、藝術的手法、通醒目、夸張、藝術的手法、通過建筑或構筑物表現出商業街過建筑或構筑物表現出商業街的整體氣勢，吸引人流關注、的整體氣勢，吸引人流關注、駐足，同時也能成為西街商業駐足，同時也能成為西街商業街的地理標志；街的地理標志；商業定位和規劃商業定位和規劃商業業態規劃建議商業業態規劃建議廣場處缺少，精神堡壘廣告牌、是霓虹燈、或是廣場處缺少，精神堡壘廣告牌、是霓虹燈、或是“什么樣什么樣”的商業街？例的商業街？例如下圖：如下圖：62商業定位和規劃商業定位和規劃商業布局規劃建議商業布局規劃建議步行

26、街中空位步行街中空位置，充分體現置，充分體現人與人之間的人與人之間的交流與互動，交流與互動，可以設立休息可以設立休息區、水吧、情區、水吧、情景小品、綠色景小品、綠色植物等。植物等。1、尺寸一致的招牌2、意式街燈統一廣統一廣告宣傳告宣傳燈光效果體驗燈光效果體驗性性燈光設計創造更好的夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓客戶的燈光設計創造更好的夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓客戶的好奇心保持最強。好奇心保持最強。商業體總體外觀概念規劃建議商業體總體外觀概念規劃建議商業定位和規劃商業定位和規劃步行街步行街主題概念主題概念打造特色風情街區打造特色風情街區-休閑娛樂中心 體驗式現代休閑娛樂感受時尚消費總體定位

27、總體定位:基本概念基本概念生活質量的改變和消費觀念的改變；生活質量的改變和消費觀念的改變；引導健康和時尚的生活方式，創造新的消費觀念；引導健康和時尚的生活方式，創造新的消費觀念；滿足消費者從物質型消費向娛樂型消費轉變的需要。滿足消費者從物質型消費向娛樂型消費轉變的需要。65 統一的風格、科學的業態。統一的風格、科學的業態。商業定位和規劃商業定位和規劃步行街步行街主題概念主題概念66 縱觀成熟成功的商業街，無一不在其產品建筑上有著鮮明的特色縱觀成熟成功的商業街，無一不在其產品建筑上有著鮮明的特色步行街外觀設計步行街外觀設計主題概念建議主題概念建議現代風格現代風格招商策略招商策略5西街商業項目西街

28、商業項目招商策略招商策略本項目期望結果分析本項目期望結果分析外部環境對項目成功開外部環境對項目成功開發利弊參半發利弊參半自身條件優劣明顯，如何自身條件優劣明顯，如何突出與歸避突出與歸避外外內內形成項目品牌，創新模式的搭建，完成招商，良性運營形成項目品牌，創新模式的搭建，完成招商，良性運營非期望結果非期望結果期望結果期望結果 進行差異化競爭，找到市場相對空白點和機會點。準確鎖定目標客戶，定制產品，產生強有力的客戶引導力，降低競爭風險。有效的價格和貨量控制，創造后期較高的收益塑造品牌，通過品牌帶動后期開發，通過項目品牌帶動公司品牌，創新經營模式的搭建。陷入于惡性競爭的被動。定位出現偏差，陷入激烈的

29、客戶爭奪戰中。陷入后期貨量銷售乏力的局面。競爭競爭收益收益客戶客戶品牌品牌招商策略招商策略 主力店先行，樹立強勢依托的招商策略主力店先行，樹立強勢依托的招商策略u 通過項目出彩的概念、定位、地緣位置等綜合優勢，吸引主力商家先行入駐，依靠大通過項目出彩的概念、定位、地緣位置等綜合優勢，吸引主力商家先行入駐，依靠大品牌商家的強大勢能，贏得其他商家信賴，帶領一大批商家抱團發展。品牌商家的強大勢能，贏得其他商家信賴，帶領一大批商家抱團發展。u 大型主力商家的招商成功是項目成功營銷的前提，務必先招大商家、后招小商家，先大型主力商家的招商成功是項目成功營銷的前提，務必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家

30、必然聞風而來。大而后小商家必然聞風而來。整體策略整體策略招商策略招商策略第二階段第二階段主力商家洽談期主力商家洽談期為期為期3-63-6個月個月第三階段第三階段強力招商期強力招商期為期為期6-96-9個月個月第四階段第四階段二次商裝期二次商裝期為期為期3-53-5個月個月第一階段第一階段蓄水期蓄水期為期為期3 3個月個月20132013年年7 7月月20152015年年4 4月月 招商策略招商策略對所有目標商家進行接觸對所有目標商家進行接觸在報告的基礎上，確定商業主要品牌的招商路線在報告的基礎上，確定商業主要品牌的招商路線時尚時尚感性感性第一階段第一階段 重點對頂級品牌服飾及重點商戶進行推介品

31、牌級別最高在市場上具極大號召力品牌尚未在商洛市場上經營 第一階段第一階段 招商策略招商策略 簽訂5家以上從未進入商洛或極具市場影響力之頂級品牌 以頂級品牌作為招攬，為第三階段全面招商建立穩固基礎 對所有零售類別客戶進行深入接觸 確定高樓層的餐飲客戶 確定高檔生活超市第二階段第二階段 招商策略招商策略 進入全面招商進入高潮階段 主要客戶簽訂合作文件 進入全面的合作文件簽訂期 主要客戶開始出具裝修文件、設計圖樣等及開始進場 對服裝類零售品牌進行篩選第三階段第三階段 招商策略招商策略 招商最后沖刺 實施租金最高價值 全部商戶入場裝修 商戶上貨階段 物業管理公司配合 招商策略招商策略第四階段第四階段風

32、險保障風險保障 一一 引入永聯恒泰品牌經營管理公司統一銷售、統一招商、統一管理，保障經營；目的：通過永聯恒泰商管公司對商業街的統一經營運作，吸引消費者，保證經營前景；操作關鍵點：引入知名品牌的經營公司，給客戶以信心；明確發展商、經營公司、之間的權責和利益關系；風險保障風險保障 二二引進主力品牌，帶旺人氣；目的目的：通過品牌商家入駐樹立項目形象，并給客戶及其它商家以信心，產生聚集效應；發揮營銷作用；操作關鍵點：確定商業街主題；通過永聯恒泰商業管理機構品牌推介實現永續經營管理。招商策略招商策略暫定暫定20152015年年1010月開業月開業招商策略招商策略招商時間招商時間由于招商任務較重，我們對招

33、商時間提前安排，其中商家招商要事先做好相關工作，在項目策劃方案出來后正式按業態分布確定商家主力店，根據商家的具體要求進行方案策劃的修改與完善，避免方案被迫修改所造成的損失。招商目標招商目標1、總體目標：時間：2013年月7份2015年4月份，共計時間22個月。u 項目自招商團隊進場之日起至10個月內招商率達50%（含首期推廣）；u 15個月內招商率達 85%；u 20個月內招商達 95%。招商策略招商策略招商總監招商總監1 1名名：負責統管全局，制定招商方案和進度，安排招商人員的日常工作。招商經理招商經理2 2名：名：分區域、分品類推進招商方案和進度，安排招商人員的日常工作。招商主管招商主管2

34、 2名：名：由經理安排具體分區域、分業態的招商工作。招商專員招商專員5 5名：名：負責接待、洽談客戶、簽約招商人事招商人事1 1名名：文件、合同、檔案、信息等的收集和保管。平面平面+文案文案+設計設計3 3名名招商人員人數招商人員人數1414人：人：招商策略招商策略 招商組建招商組建準備：準備：為保障商家利益，要做好細致的準備工作。確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、主要招商活動、招商費用。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家品類、規模。招商條件招商條件招商計劃招商計劃 條件名稱條件名稱 具體內容具體內容 租金商業體：租金、聯營扣點。步行街統一租金，進場后收取保證金，

35、免租期根據大小進行1-3個月。主力店可根據實際情況在進行協商 稅收爭取政府對商業街商家的優惠政策，免工商管理費。賣場保證三年以上的經營期，裝修費自理。支持與服務后期物業的跟進和管理。招商策略招商策略項目項目 時間進度表時間進度表 2013 2013年年7 7月份月份20152015年年4 4月份，共計時間月份，共計時間2222個月個月2013.7.12013.7.15 52013.8.12013.8.12013.92013.92013.102013.102014.52014.52014.82014.82015.22015.22015.42015.4簽訂合同簽訂合同前期準備工作前期準備工作一鋪一

36、價表的制定一鋪一價表的制定設定內部動線設定內部動線 平面布局平面布局 業態組合業態組合員工培訓員工培訓正式啟動招商正式啟動招商廣告投放廣告投放主力店客戶的談判主力店客戶的談判商務條款的磋商商務條款的磋商租賃合同條款的簽約租賃合同條款的簽約招商率達招商率達50%50%招商率達招商率達85%85%招商率達招商率達95%95%招商結束招商結束招商策略招商策略招商進度安排招商進度安排 推廣方案6推廣方案-推廣策略建議推廣包裝策略推廣包裝策略包裝形象適當高于項目形象空間聯想效應：空間聯想效應：包裝的關鍵在于建立起客戶對項目的想像空間。具體而言，就是要塑造出良好的項目形象和發展前景，以吸引租客和買家。調性

37、：調性：總體體現時尚、明快、大氣的風格，滲入大量歐美文化元素和符號，烘托熱烈、歡樂的氣氛。色塊上使用鮮艷的紅、橙、黃等顏色，形成視覺爆炸效果。形象體現：形象體現：模型、效果圖、招商手冊、樓書、海報、廣告等各個方面，項目中高檔次形象始終貫穿其中。推廣策略推廣策略品牌傳播手段整合品牌傳播手段整合通過營銷創新策略、廣告營銷策略、活動營銷策略三位一體的整合行銷手段展開全方位、立體式的推廣。品牌信息的有效統一有助于核心承諾更強而有力！營銷創新策略營銷創新策略廣告營銷策略廣告營銷策略活動營銷策略活動營銷策略西街商業步行街西街商業步行街價值投資價值投資現場部分現場部分 樓盤現場裝飾 工地圍墻廣告 售樓部裝飾

38、布置廣告制作及媒體投放廣告制作及媒體投放招商書 廣告雜志投資手冊 電視廣告片制作 電視廣告發布 報紙廣告 宣傳單張DM單刀期短信室外效果圖噴畫其他 現場促銷活動 公關活動 禮品 大型活動推廣構成推廣構成推廣方案推廣方案市場教育市場教育形象導入形象導入品牌建立品牌建立情感訴求情感訴求品牌提升品牌提升進度拉動進度拉動強勢促銷強勢促銷公關互動公關互動品牌招商品牌招商推進策略推進策略推廣方案推廣方案銷售與自持比例分配7銷售與自持比例分配銷售與自持比例分配F區：品牌主力百貨A區：提升商業價值，品牌形象主力展示廳B區：家庭軟裝飾C區：社區服務配套D區：品牌形象購物G2區：餐飲休閑娛樂中心1234G1自持與

39、銷售部分如何計劃才能使開發風險最低且利潤最大化？自持與銷售部分如何計劃才能使開發風險最低且利潤最大化？銷售與自持比例分配銷售與自持比例分配以穩定整體商業體為目標盡量提高銷售面積A、文化區F區百貨G2美食娛樂區B、家庭軟裝飾區G1區和步行街局部三層全部銷售全部銷售售后返租，給售后返租，給予返租比例予返租比例全部自持帶租約銷售，帶租約銷售，后續經營后續經營自持部分過多自持部分過多自持部分過少自持部分過少銷售面積減少，則短期之內回籠資金較少，會對初期開發商帶來很大壓力，不利于后期滾動開發銷售較多，則導致招商困難，開發商不能充分把控主力商家，不利于商業后期經營管理。銷售與自持比例分析銷售與自持比例分析

40、A區A區G2區A A區、區、G2G2區全部銷區全部銷售：售：1 1、考慮商業的價、考慮商業的價值最高點及沿街商值最高點及沿街商業，招商難度系數業，招商難度系數低。低。2 2、商業格局好，、商業格局好，利用點高，對未來利用點高，對未來投資者來講，是首投資者來講，是首選之地。選之地。銷售與自持比例分析銷售與自持比例分析B區B區售后返租給予返租比例：集中商業，涉及以后商場運營問題，對于投資者擔心，經營出現問題或者招租難度大。他們投資時會較為冷靜。采取方法：小鋪位劃分10-20平米，總額小、投資低。給予投資者3-5年回報。F F區主力百貨全部自持：商區主力百貨全部自持：商業價值最高點，及整個商業業價值

41、最高點，及整個商業代表性建筑。樓體外觀及形代表性建筑。樓體外觀及形象包裝較為重要。象包裝較為重要。采取方法：采取方法：先自持，待一定年限商業價先自持，待一定年限商業價值超到頂峰，劃分小面積、值超到頂峰，劃分小面積、進行帶租約銷售，后續經營進行帶租約銷售，后續經營開發商把握主動權開發商把握主動權銷售與自持比例分析銷售與自持比例分析 F區區 主力百貨主力百貨銷售與自持比例分析銷售與自持比例分析G1區和步行街局部三層帶租約銷售：G1區，步行街局部三層、商鋪格局進深長，展示效果差，對于招商和銷售有一定的難度、那么首先，招商先行，銷售在后，才能把G1區、步行街局部三層銷售出去。采取方法：小鋪位劃分10-

42、20平米，招商時大鋪位租賃、比如：步行街局部三層：網吧、教育培訓、兒童娛樂場、健身俱樂部G1區：1、大型中餐+商務會館+酒店。2、專業市場（電器、家具)3412G1運營管理運營管理整體定位、統一管理統一推廣、分段培育經營原則運營管理運營管理商業績效的優劣，無法擺脫商業績效的優劣，無法擺脫“經營經營”與與“管理管理”的各自并相互作用。根據我們在的各自并相互作用。根據我們在商業咨詢方面的經驗，商業之經營不應僅商業咨詢方面的經驗，商業之經營不應僅僅是經營者需要承擔的角色，物業之參與僅是經營者需要承擔的角色，物業之參與配合亦具有同樣的重要性。配合亦具有同樣的重要性。v 物業管理是保障商業經營的基礎；物

43、業管理是保障商業經營的基礎；v 善于以創造性手段對商場進行管理是善于以創造性手段對商場進行管理是商業經營出績效的催化劑商業經營出績效的催化劑。v 提供物業基礎服務，諸如保安、清提供物業基礎服務，諸如保安、清潔、設施維修養護等；潔、設施維修養護等；v 制定合理的商戶、顧客服務內容，制定合理的商戶、顧客服務內容，協助經營者吸引、挽留客戶；協助經營者吸引、挽留客戶；v 配合經營者的促銷推廣活動，確保配合經營者的促銷推廣活動，確保達到預期活動目標；達到預期活動目標；v 配合經營者對商戶運營的監測，指配合經營者對商戶運營的監測，指正任何不統一于商業整體經營的現象發正任何不統一于商業整體經營的現象發生。生

44、。運營管理運營管理經營管理策略經營管理策略商業的長期良性經營有賴于經營管理公司明確的經營及管理策略。商業的長期良性經營有賴于經營管理公司明確的經營及管理策略。在有別于一般意義上的商業中心的經營管理形態下，在我們實際在有別于一般意義上的商業中心的經營管理形態下，在我們實際經營管理的案例中，通常遵循以下幾個原則：經營管理的案例中，通常遵循以下幾個原則：u 堅持統一定位堅持統一定位u 長期有依可循的商戶經營監測長期有依可循的商戶經營監測u 制定有效并具充分經濟實效性的推廣、促銷計劃制定有效并具充分經濟實效性的推廣、促銷計劃u 優質的人性化服務優質的人性化服務運營管理運營管理經營管理中的統一原則經營管

45、理中的統一原則統一營銷推廣：統一營銷推廣：經營管理公司統一進行營銷策劃、宣傳推廣、進行促銷活動的開展，經營管理公司統一進行營銷策劃、宣傳推廣、進行促銷活動的開展，費用按銷售額相應比例分攤，營銷效果共享；費用按銷售額相應比例分攤，營銷效果共享；統一營業管理：統一營業管理：所有經營戶要求統一營業時間，統一營業紀律所有經營戶要求統一營業時間，統一營業紀律統一物業管理：統一物業管理：本項目所有經營戶均由本項目成立的專業物業管理公司進行統一物業全本項目所有經營戶均由本項目成立的專業物業管理公司進行統一物業全面管理，包括衛生、水電、保安、維修等項目，免去投資者和經營者的后顧之憂；面管理，包括衛生、水電、保

46、安、維修等項目，免去投資者和經營者的后顧之憂；統一形象管理：統一形象管理：經營要素的軟硬件全部由經營管理公司進行統一審核設計形象，并進行經營要素的軟硬件全部由經營管理公司進行統一審核設計形象，并進行形象的監督管理；形象的監督管理；統一培訓考核：統一培訓考核：本案所有經營戶的營業導購人員、基層管理人員均由商場統一本案所有經營戶的營業導購人員、基層管理人員均由商場統一組織培訓習組織培訓習,進行定期考核，確保步行街的營銷力度和服務質量。進行定期考核，確保步行街的營銷力度和服務質量。關于我們關于我們有關于項有關于項目定位、目定位、策略等方策略等方面工作的面工作的確定和實確定和實施施VI體系設體系設計、

47、團隊計、團隊組建、賣組建、賣點提煉等點提煉等執行準備執行準備工作工作完成項目完成項目整體招商整體招商工作工作完成項目完成項目可售部分可售部分的銷售工的銷售工作并快速作并快速回款回款組建后期組建后期運營管理運營管理團隊進行團隊進行對商業的對商業的管理和維管理和維護，保證護，保證良好經營良好經營統一服務統一服務統一管理統一管理統一培訓統一培訓統一推廣統一推廣統一經營統一經營 運營管理運營管理我們可以做什么我們可以做什么后期運營管理后期運營管理永聯恒泰簡介永聯恒泰簡介項目產品項目產品 永聯恒泰在進行大量的實踐操作及理論積累的同時，也積淀了深厚的商業管理資源和商業市場實戰經驗，形成了多種成熟、完備的管

48、理系統，建立了一支高效、團結、具有極強戰斗力與核心競爭力的專業團隊，在行業中已形成良好的品牌效應，業務延伸多個城市，業態涉及綜合體、超市、大賣場、購物中心、主題百貨、商業街、寫字樓、住宅、酒店式公寓、小商品市場、售后返租模式型商業、名品折扣、商品專業市場、農貿類市場等，是國內資深的金牌商業管理機構。永聯恒泰商業管理機構依托豐富的商業地產運作、商業零售業策劃咨詢和商業運營全程管理經驗，成熟的專業管理技術，高效率的客戶服務體系，全面為客戶提供商業地產項目策劃定位、商業規劃、商業布局、商業銷售、商鋪售后招商、商業經營管理、商業地產運營、商業經營管理診斷、商業管理輸出、品牌管理、商業空間規劃設計、商業

49、市場調研、酒店管理、旅游地產、商業管理軟件開發、技術支持、廣告策劃設計及相關專業培訓等全方位、高效優質的全程服務。金牌管理機構金牌管理機構永聯恒泰簡介永聯恒泰簡介 北京永聯恒泰商業管理顧問有限公司（簡稱：永聯恒泰）自成立以來，一直以豐富的地產及商業地產資源和專業的商業管理經驗，為成功運作商業項目提供了堅實的保障與指導。面對國內激烈的商業競爭，永聯恒泰不斷尋求與國內外先進商業管理企業的合作，吸收國外先進業態的經營理念和技術，結合中國特點，不斷創新研發新型商業模式，使其本土化，更好地滿足中國企業現階段的發展需求，為國內商業咨詢管理企業做出榜樣.公司介紹公司介紹永聯恒泰簡介永聯恒泰簡介我們能給貴司帶

50、來什么我們能給貴司帶來什么 首先，我們有豐富的商家庫商家庫“龐大商業資源網絡”的資源庫，我們分二十個業態大類，追蹤近五百家品牌商家，通過定期舉辦商家創富聚會，重點商家定期拜訪的方式，了解他們的年度開店計劃，熟知品牌商家的標準店類型及面積，開店地理位置及周邊環境要求、層數門面層高柱間水電消防等物業要求、加盟裝修設備投入等投資要求以及日常營運費用、投資回報年限、租金承受能力等等信息。我司資源：投資客我司資源：投資客+使用客使用客我們能給貴司帶來什么我們能給貴司帶來什么 其次，我們還有商鋪庫商鋪庫基于所在城市若干商業區域，我們將每一商業區域按一平方公里的單位劃為若干板塊，項目所在城市共計若干個板塊，

51、每個板塊的各業態商鋪戶數及比例，品牌與品牌商鋪戶數及比例都在商鋪庫予以統計，同時我們在每一板塊確定二三家有影響的商鋪作為我們的信息采集點，這樣項目所在城市共有若干個信息點，作為我們商鋪庫的基石，我們定期的業內聚會將從中了解各業態的基本開店物業要求及投資回報情況，租金承受能力以及現時經營平效變化。中國商業步行街委員會中國商業地產門戶網大連對外經濟交流協會四季青服裝集團駐北京聯絡授權中心中國（香港）特許經營協會CEPA商機發展聯合會溫州商會中國光彩會臺商委員會連鎖會館北京執行長單位青島建材裝飾材料協會北京市工商聯（總商會）連鎖經營商會及其下屬分會餐飲連鎖委員會北京市商業網點建設管理委員會商業地產委員會休閑娛樂委員會我們的戰略伙伴我們的戰略伙伴n 一個即將閃亮登場的西街商業項目 n 一個厚積薄發、創造傳奇并將與您相濡以沫的n 西街商業項目尊貴的代名詞，秉承“黃金地段、專業管理、財富保證”的優勢原則，成為商洛現代化、經典化、創新的商業形象n 無限空間里，感恩著你我的勤奮進取、風雨同舟結束語結束語北京永聯恒泰商業管理機構聯系電話：（010）56201389 網 址：地 址：北京市朝陽區永安里長安驛大廈7層郵政編碼：100101謝謝欣賞！協作共贏 共同發展