1、Outlet China 佛山商業項目策劃定位報告（下）配套商業產品策劃配套商業美食文化中心夜游項目p作為項目整體餐飲配套p延伸消費時段，實現全天候消費社區商業p區域內便捷的生活配套超市社區配套商業服務人群n服務在本項目居住、工作及前來購物休閑消費的人群；業態背景n本項目將成為整個區域的消費中心，其中市區消費人群、周邊常住人群及本項目自身人群存在對生鮮菜品及日常生活用品的必要需求，因此中型超市較好地滿足此類需求。超市選擇一：中型便利超市配套商業產品策劃超市山姆會員店是美國沃爾瑪百貨公司的會員制連鎖店，是專門服務于會員的倉儲式購物俱樂部。一家典型的山姆會員店面積在660012000之間，主營商品

2、約3,500多種。服務特色:免費停車,糕點房,電子產品免費咨詢,商務中心等超市選擇二：倉儲會員超市n篩選大眾化實用品銷售，實行庫存和銷售結合、批零兼營，向會員讓利銷售質優價廉的商品；n本項目地理位置適合倉儲超市選址特點；同時隨著私人交通工具的普及，倉儲超市這一零售模式將進一步受到中國消費者青睞。社區配套商業配套商業產品策劃根據市場經驗，各種社區商業業態參考社區配套商業配套商業產品策劃根據市場經驗，各種社區商業業態參考社區配套商業配套商業產品策劃業態布局及規模建議n與寵物主題合并在一座單體建筑內，位于首層、二層；n室內面積4000平米；生活商業2000平米倉儲超市2000平米小型倉儲超市4000

3、平米寵物主題3500平米露天部分500平米其他商業產品策劃社區配套商業業態規模匯總業態規模匯總業態規模匯總業態規模匯總消費循環本項目中設置不同功能的業態類型，各業態間形成相互關聯和促進的關系，共同的繁榮為區域帶來多方面的發展帶動。【四】設計建議花開三水的花開三水的“由來由來”設計建議設計建議方案采用一朵怒放的花朵作為設計的思想來源，用花的怒放兆示活力新城的內在含義。佛家曰：一花一世界，在三水這片地方，我們將會打造一個新的“世界”，她將集萬國的薈萃，浪漫的體驗，靜謐的養神，超活力的娛樂與美食的天堂于一體的姿態呈現出來。這朵花就開在佛山三水的蘆苞鎮。花開三水的位置花開三水的位置設計建議設計建議本案

4、處于廣東佛山三水區，地處珠三角核心區域本案處于廣東佛山三水區，地處珠三角核心區域本案花開三水的布局花開三水的布局設計建議設計建議從平面布局上看，本案像一朵盛開的花，呈現流線弧型與旁邊奧特從平面布局上看，本案像一朵盛開的花，呈現流線弧型與旁邊奧特萊斯方形布局形成很好的呼應萊斯方形布局形成很好的呼應花開三水業態布局花開三水業態布局設計建議設計建議美食文化中心寵物、配套商業車行線分析車行線分析設計建議設計建議活力新城主要位于高爾夫大道旁邊，由主力活力新城主要位于高爾夫大道旁邊，由主力城市廣州過來的車輛由西向東將會直接看到城市廣州過來的車輛由西向東將會直接看到標志建筑物標志建筑物-教堂教堂入口與步行線

5、分析入口與步行線分析設計建議設計建議主入口設在停車場中間，以輔助入口的配合形成合理主入口設在停車場中間，以輔助入口的配合形成合理而流暢的步行東線，并且由聯接奧萊的主入口將奧萊而流暢的步行東線，并且由聯接奧萊的主入口將奧萊和活力城聯接成了一個整體；奧萊的主廣場與活力城和活力城聯接成了一個整體；奧萊的主廣場與活力城的入口廣場由一條長長的步行通道聯接，使景觀節點的入口廣場由一條長長的步行通道聯接，使景觀節點形成了欲揚先抑，豁然開朗的效果。形成了欲揚先抑，豁然開朗的效果。入口分析入口分析步行線分析步行線分析景觀廣場與步行線分析景觀廣場與步行線分析設計建議設計建議廣場被建筑物環繞形成，走在其中，虛實相現

6、，層次廣場被建筑物環繞形成，走在其中，虛實相現，層次富有變化，步步為景，構成購物，休憩，攝影的美好富有變化，步步為景，構成購物，休憩，攝影的美好空間。從內部空間再次點題空間。從內部空間再次點題-花開三水。花開三水。景觀廣場節點分析景觀廣場節點分析步行線分析步行線分析主要展示面和戶外游樂場的分析主要展示面和戶外游樂場的分析設計建議設計建議建筑主要展示面主要面臨高爾夫大道，無論從哪個方建筑主要展示面主要面臨高爾夫大道，無論從哪個方向過來的人將會很直接的看到活力新城，戶外游樂場向過來的人將會很直接的看到活力新城，戶外游樂場的摩天輪和過山車不但起到娛樂作用，還將會起到標的摩天輪和過山車不但起到娛樂作用

7、，還將會起到標志性的作用，不但會吸引奧萊的購物人群，而且還讓志性的作用，不但會吸引奧萊的購物人群，而且還讓車輛從很遠就會一眼看到它。車輛從很遠就會一眼看到它。戶外游樂廣場分析戶外游樂廣場分析主要展示面分析主要展示面分析動靜分析動靜分析設計建議設計建議方案由小區形象道路道路劃分為動靜兩個區域，靜區方案由小區形象道路道路劃分為動靜兩個區域，靜區域主要以養生，婚禮教堂構成，由于這個區域將會有域主要以養生，婚禮教堂構成，由于這個區域將會有很多綠植以及生態物，可以形成美麗的小區形象入口；很多綠植以及生態物，可以形成美麗的小區形象入口；動區域主要以玩過薈萃和兒童主題以及動漫構成，將動區域主要以玩過薈萃和兒

8、童主題以及動漫構成，將會形成熱鬧，燈火輝煌的景象。會形成熱鬧，燈火輝煌的景象。靜區域外立面建議靜區域外立面建議動區域外立面建議動區域外立面建議生態綠地生態綠地建筑聯接分析建筑聯接分析設計建議設計建議建筑形式從外觀上來看是分棟建筑，但從內部看是采用下沉廣場和局部連建筑形式從外觀上來看是分棟建筑，但從內部看是采用下沉廣場和局部連廊的形式聯接，使整個建筑群體上下錯落，層層疊疊，猶如一朵花團錦簇廊的形式聯接，使整個建筑群體上下錯落，層層疊疊，猶如一朵花團錦簇的花綻放。的花綻放。廣場設計建議廣場設計建議設計建議設計建議廣場分為下沉和地面兩層，由局部連廊廣場分為下沉和地面兩層，由局部連廊聯接聯接廣場設計建

9、議廣場設計建議設計建議設計建議下沉廣場中間可以中間的建筑物可以作為酒吧，展示，也可以作下沉廣場中間可以中間的建筑物可以作為酒吧，展示，也可以作為旱冰場地，而周圍是萬國薈萃各個商鋪為旱冰場地，而周圍是萬國薈萃各個商鋪廣場設計建議廣場設計建議設計建議設計建議戶外娛樂廣場，摩天輪起到醒目的標志戶外娛樂廣場，摩天輪起到醒目的標志作用作用本案概念效果圖本案概念效果圖設計建議設計建議商業氣氛營造建議商業氣氛營造建議白天白天設計建議設計建議商業氣氛營造建議商業氣氛營造建議晚上晚上設計建議設計建議商業氣氛營造建議萬國薈萃局部角度商業氣氛營造建議萬國薈萃局部角度設計建議設計建議一層業態布局一層業態布局設計建議設

10、計建議二層業態布局二層業態布局設計建議設計建議三層業態布局三層業態布局設計建議設計建議外立面建議外立面建議設計建議設計建議一層內部人流動線一層內部人流動線設計建議設計建議二層內部人流動線二層內部人流動線設計建議設計建議三層內部人流動線三層內部人流動線設計建議設計建議設計建議設計建議公共空間的利用公共空間的利用活力城有主要有兩個廣場，其中下活力城有主要有兩個廣場，其中下沉廣場結合萬國薈萃形成熱鬧的氣沉廣場結合萬國薈萃形成熱鬧的氣氛，可以用以酒吧，旱冰和展覽展氛，可以用以酒吧，旱冰和展覽展示等等，戶外娛樂廣場主要以動漫示等等，戶外娛樂廣場主要以動漫戶外娛樂設施為主戶外娛樂設施為主其余小廣場除作為展

11、示形象外，還其余小廣場除作為展示形象外，還是一些形象標志物的建設點，用以是一些形象標志物的建設點，用以吸引容納客流吸引容納客流主廣場主廣場小廣場小廣場南西北停車位停車位如圖所示：停車由主入口進來向兩側分散停車并一部分進入地下停車場,也可由輔助入口直接進入地下車庫設計建議設計建議地下停車場入口地下停車場出口輔助入口主入口燈光的渲染對于營造購物環境十分重要。可以利用強烈的燈光感染力刺激消費，櫥窗內產品需要調整投射光和漫射光比例來表現商品的立體感。建建議項目燈光設計立意于明亮、自然的議項目燈光設計立意于明亮、自然的設計效果。設計效果。商場的內飾要設計師深刻理解玩過薈萃和浪漫主題的內涵以及其他主題的內

12、涵，結合本案外立面造型，具有獨特的性格。內部裝修建議內部裝修建議設計建議設計建議外部裝修能夠在完成基本引導功能的同時，盡量新穎別致。根據衛生間空間情況，可考慮設置化妝間，使項目在細節之處體現人性化特點，滿足年輕人時刻滿足年輕人時刻“變裝變裝”的需要的需要。此外，衛生間地面采用防滑地磚，墻面采用拋光磚或瓷磚，潔具為知名高檔品牌，石材水臺、洗手盆和小便器為感應式。通過整體的打造，服務的針對性，贏得更多年輕消費者的青睞。通過整體的打造，服務的針對性，贏得更多年輕消費者的青睞。外部導視及門板設計外部導視及門板設計 干手器干手器 化妝臺化妝臺衛生間衛生間設計建議設計建議本項目可設置此類導示牌,附上樓層平

13、面圖、鋪位號及店鋪名稱，便于客戶尋找店鋪。此外，還可設置個別展示面較差的店鋪的單獨引導牌。尤其是項目南側的大型店鋪，可視性較差，盡量尤其是項目南側的大型店鋪，可視性較差，盡量通過導視性的指引給其創造更佳的推廣作用。通過導視性的指引給其創造更佳的推廣作用。導視系統導視系統設計建議設計建議可為商戶提供統一店招位置，經商戶申請，發展商審核同意后，在適當的位置由商戶自行施工完成店招；招牌的預埋件由發展商完成，招牌所需用電將從商戶租賃區線路或配電箱接入，但商戶需將招牌照明方式及用電量書面通知甲方，店招施工前須將施工圖報甲方批準后實施，有關店招的所有手續、連帶責任及費用由商戶自理，如在施工過程中對物業現有

14、的建筑造成損害，商戶負責修復或給予補償。通過給租戶的設計任務書，讓租戶在業主可控的范圍內進行一些動通過給租戶的設計任務書，讓租戶在業主可控的范圍內進行一些動感、時尚的設計；感、時尚的設計；招牌位招牌位設計建議設計建議立柱式廣告立柱式廣告柱面的包裝建議采用直接噴涂或燈箱的形式，前期可作為吸引商戶入住的附加價值贈送給商戶，后期在項目逐步成熟之后，可作為廣告位出租給商戶，為商戶提供展示的平臺。當然，引入一些當然，引入一些時尚的動感圖片（動漫圖片）可以起到與周圍更好的融合。時尚的動感圖片（動漫圖片）可以起到與周圍更好的融合。內部廣告位內部廣告位設計建議設計建議站立式廣告位站立式廣告位在項目內可設置站立

15、式的廣告柱體，可作為引導消費者的公益性指示系統的一部分，也可作為廣告位進行出租。建議設置在扶梯上下客區附建議設置在扶梯上下客區附近。近。掛旗式廣告位掛旗式廣告位在項目內的中庭內建議設置掛旗式廣告位，以營造良好的商業氛圍。內部廣告位內部廣告位設計建議設計建議考慮到商業項目的展示性，一般都會充分利用建筑的外立面設立廣告位和LED屏，從而擴大項目的展示性，并提升項目的商業價值。廣告位的設置能夠使消費者更加了解項目的具體位置，帶動消費者前來本項目。本項目應該通過本項目應該通過LEDLED屏的設置，將項目內部的時尚活動引導到室外，屏的設置，將項目內部的時尚活動引導到室外，爭取內外互動。爭取內外互動。外部

16、廣告位及外部廣告位及LEDLED屏屏設計建議設計建議項目商業部分在交房時按照毛坯交房，各種能源如水、電、燃氣等接口預留在店鋪內部即可。在商戶進行店鋪的二次裝修時，店鋪周圍需用圍擋將其隔離開來。如商戶可自行將現場圍擋設計并搭建起來，則發展商可對其設計方案進行審核，尺寸則以從地面到天花，并以店鋪的外延作為分界線；如商戶沒有自己設計的意愿，則可要求其按照發展商的統一設計方案進行搭建即可。建建議發展商規劃統一的圍擋，這樣可盡量體現項目的商業特點，營造良好的時尚氛圍。議發展商規劃統一的圍擋，這樣可盡量體現項目的商業特點，營造良好的時尚氛圍。內部圍檔建議內部圍檔建議設計建議設計建議【五】項目運作模式建議合

17、作開發租賃模式保底+扣點綜合建議-有利于吸引有一定資金實力、具有相關領域開發建設、豐富運營管理經驗的投資機構共同進行項目開發，強強聯合，減少項目直接投資，降低開發風險；-合作雙方利益分享，風險共擔，有利于項目長期穩定經營，降低解約風險；項目運營的成功將會引起開發商收入新的突破。S-收益分成方式對于大型商戶來說是談判的焦點之一，前期為了引入大型的品牌主力商戶，會出現讓利的可能性，對開發商來說存在一定的收益損失。-運營收入的波動使開發商收益具有不穩定性，財務核算控制的復雜性，需要投入更多成本。Wp對于合作模式我司建議考慮大型主題館，如動漫樂園、兒童職業體驗中心等。模式一合作開發模式開發商與運營商合

18、資、合作開發或以土地參股，收益分成。合作開發模式二租賃模式以租金標準對外出租，對于租戶來說前期經營存在一定的經營風險，但是對于開發商的穩定收益較有保障，而且容易控制租金收取的固定性。財務結算方面，租金模式相對較為簡單，結算有固定標準，對于財務控制方面比較有利。S租金模式對于大型商戶來說是談判的焦點之一，前期為了引入大型的品牌主力商戶，在租金方面會出現讓利的可能性，對開發商來說存在一定的收益損失。Wp純租金模式適合街區、財務控制難度較大型商戶及中小型面積商鋪，如餐飲、超市、萬國薈萃、寵物、文化藝術館等。開發商開發建設，運營商承租，開發商享有固定租賃收益，可分為長期租賃和短期租賃。長期租賃租賃模式

19、模式二租賃模式開發商可充分利用項目場地資源，對一些一次性投資較大，形象建筑項目，采用短期場地租賃經營模式，減少商戶風險，增加項目浮動收入。財務結算方面，短期租賃模式相對較為簡單，且收入與市場同步，可調整空間較大，對于收入增長方面比較有利。S短期租賃模式收入具有不確定性，不可作為項目主要收入來源；短期租賃模式隨時需要面臨銷售市場風險，需要項目運營期間增加銷售壓力。Wp對于承包經營模式我司建議用于浪漫主題館內的教堂和攝影廣場等，可與當地宗教機構、各大型婚慶公司、影樓聯系采用短期租賃模式經營。短期租賃租賃模式模式三保底租金與營業扣點兩者取高值對于部分客戶，如電玩、影視文化中心等，保底租金+營業扣點的

20、模式較為容易被其所接受，有利于縮短談判周期，促進合作成功，加快招商周期。開發商同客戶共同分擔營業收益，在商業發展中后期進入成熟高峰期后，有利于獲得高額度的分成收益。S前期開發商將會同商戶共同分擔經營風險，增加了開發商前期的商業操作風險。對于財務控制上較為復雜，需要設立特別的財務監控以保證商戶正常的營業分成，避免商戶通過財務方法規避營業賬面收益，減少開發商分成收入，造成收益的損失。Wp保底租金與營業扣點兩者取高值，我司建議可用于影視文化中心、文化藝術衍生館等商鋪。保底+扣點p由于本項目業態以單體及街區形式體現，財務控制難度較大，故我司建議本項目除動漫主題公園及職業體驗中心以股份合作模式開發，其他

21、業態以長期租賃模式為主，個別業態輔之以保底租金與營業扣點倆者取其高模式，項目運營期間結合短期租賃方式拓寬其他收入渠道。p針對不同的商戶租金水平讓利幅度不同，針對主力和次主力客戶，租金方面適當優惠，營造出共同成長“雙贏”的感覺；針對中小型商戶，租金方面則不會給予優惠；總體而言，根據不同租戶對于項目影響力的不同，去“平衡”各方面的收益關系；綜合建議綜合建議【六六】投資規模估算投資規模估算合作開發項目投資規模合作開發項目收益分析租賃項目收益分析整體投資效益分析物業管理費用建議合作經營項目投資規模各主題公園因規模、游樂項目設置及設備差異，其投資成本也會出現較大差別。以中小型主題公園為例，其投資額度、設

22、備及項目設置見下圖：本項目動漫主題公園室內以動漫產品、影院和商家、戶外運動用品為主，結合項目消費人群特征及需求，建議大型游樂項目選用進口設備，小型游樂項目可選用國產設備，預計投資總額約為2.4億，其中設備投入約為1.6億。動漫主題公園 合作開發項目投資規模合作經營項目投資規模兒童職業體驗中心根據場館面積、場館檔次不同，其投資成本會出現較大差別。以中等檔次為例，其投資額度、場館面積及體驗項目設置見下圖：本項目兒童職業體驗館的規模為10000平方米，總投資規模約為1億，不含土建約為7000萬元，比例如下：兒童職業體驗中心合作開發項目投資規模合作經營項目收入分析收入模式：門票收入：國內中小游樂主題公

23、園的票價大致在50-100元之間，建議本項目門票價 格根據不同時期在 60-100元之間浮動。CS野戰拓展基地收費門票 80-120元/人/半天，120-180元/人/全天，學生 一般6折。建議本項目門票可參考此價。出租商亭、商業用房收入：利用消費集中的優勢，大量進行招商，出租商業用房，既活躍了園區，同時又可以減少投資，擴大收益。餐飲：公園園中的餐飲店、咖啡屋、風味小吃和快餐供應常常是生意興隆。可以將娛樂和餐飲結合，作為經營策劃的一個環節，相互推動。購物：購物在公園園中大有生意可做，而且和娛樂內容結合緊密。廣告收入：利用樂園游客密集和定期活動的有利條件，吸引商界來樂園做廣告。動漫主題公園合作開

24、發項目收益分析合作經營項目收入分析國內目前該項目最大收入渠道是門票，門票以節假日和平時區分，照此計算，該類項目的節假日接待時間約為114天，平時接待時間約為250天。商業部分租金依據行業規律預測，下表為動漫主題公園年營業收益估算：動漫主題公園合作開發項目收益分析合作經營項目收益預測收入模式：門票收入：國內幾個開業項目的票價大致在120-200元；各場館冠名權收入：通常一個行業只選一家知名商家冠名。例如快餐、銀行、醫 院等等；場地臨時出租收入：將場地出租給未設場館的非長期合作單位，用于主題緊貼兒 童品牌推廣 等，例如兒童電影、酸奶、迪士尼樂園、兒童 英語培訓的推廣活動。廣告植入收入：結合門票、“

25、護照”、“工資單”與交通工具進行廣告植入。衍生商品、餐飲銷售收入：衍生商品購買率可達20%，餐飲消費可達50%。生日派對、企業包場等特殊活動收入兒童職業體驗中心合作開發項目收益分析合作經營項目收合作經營項目收益分析益分析兒童兒童職業體體驗中心中心合作開發項目收益分析合作經營項目收益分析國內行業發展下一階段，當兒童職業體驗館的品牌效應聚集到一定程度，其自身的盈利結構將逐漸重新分配布局，兒童職業體驗館將成為一個以兒童消費群為核心的場館化產業鏈。兒童職業體驗中心合作開發項目收益分析合作經營項目收益預測國內目前該項目最大收入渠道是門票，門票收入有兩種形式：團客和散客。國內大部分項目經營時間為周一停館維

26、護，周二周五團客，周六周日為散客，其中寒暑假及假日均是散客接待時間。照此計算，該類項目的團客接待時間約為127天，散客接待時間約為159天。下表為職業體驗館年營業收益預測：兒童職業體驗中心合作開發項目收益分析租賃項目收益分析租賃項目收益分析依據對租賃區域及行業租金標準對本項目租賃年收入綜合計算結果如下：建筑面積：66000平方米年租金收入計算結果：6021萬元（見后附租金預測表）年經營收益：考慮項目所處區域，設置20%空置率，實際租金收入約為4817萬元，可實現年經營收益約為4095萬元。租賃項目投資規模約為4.36億（不含土地），投資回收期約為11-12年。租賃項目收益分析租賃項目收入預測租

27、賃項目收入預測表合作開發項目收益分析整體投資效益分析經濟效益分析:項目總投資約7.76億，年可產生經營收益9395萬元，預計投資回收期為8-9年，滿足商業運營投資回收行業標準，項目定位具可行性。社會價值分析：項目打造領先于周邊物業的集休閑、娛樂、購物為一體的超活力消費體驗中心，與奧特萊斯不僅功能上互補，而且互相帶動消費人群，留住短期購物者腳步；項目成功運營后平均年可吸引上百萬消費群體，迅速集聚人流，形成市場霸主地位及品牌效應，促進地塊其他業態發展，有力提升整體地塊價值。整體投資效益分析物業管理收費建議物業管理費用計算標準租賃項目收益分析物業管理收費建議商業項目費用參考統計表租賃項目收益分析【七

28、七】總結總結項目定位：目標消費群體 結合奧萊與旅游休閑人群，以家庭消費為主流 主題定位 時尚生活+超值+歡樂 購 功能布局：六大主題區域 動漫、兒童、生命、浪漫、萬國、寵物 配套商業 餐飲、超市、夜總會+洗浴、社區生活配套 總體規模 19.13萬平米 （含地下7.5萬平方米，戶外2.55萬平方米）項目投資：項目總投資規模7.76億（不含土地成本），預計年經營收益可達 9395萬，8-9年收回投資，達到商業項目行業平均收益水平。項目打造領先于周邊物業的集休閑、娛樂、購物為一體的超活力消費體驗中心，將成為城市新的亮點；項目與奧特萊斯不僅功能上互補，而且互相帶動消費人群，留住短期購物者腳步,通過消費的延續性提高客戶群體人均消費水平及回頭率;項目成功運營后平均年可吸引上百萬全年齡層覆蓋的中高端消費群體，迅速集聚人流，形成市場主導地位及品牌效應，促進地塊其他業態發展，有力提升整體地塊價值！THANKS