1、三明梅列貴溪洋地塊、東霞城市綜合體地塊市調(diào)報告三明*梅列區(qū)貴溪洋、東霞城市綜合體地塊市調(diào)提案 Vland中國 2011.11前言.任務(wù)說明：本次市調(diào)通過對三明城市基本概況的了解、住宅、商業(yè)市場現(xiàn)狀的調(diào)查及地塊現(xiàn)狀分析等方式，來對梅列貴溪洋地塊、東霞城市綜合體地塊進(jìn)行土地價值測評。Part4Part4匯報框架Part1Part1Part2Part2Part3Part32.東霞城市綜合體地塊（同上）1.三明商、住市場基本研判三明宏觀環(huán)境.梅列貴溪洋地塊結(jié)論分析項目分析a.b.地塊分析（落位現(xiàn)狀及四至范圍周邊環(huán)境）所處區(qū)域分析地塊價值測評2.物業(yè)開發(fā)建議Part1三明宏觀環(huán)境Part1Part1三明

2、宏觀環(huán)境城市地理三明市，是福建九個地級市之一，位于福建中西部山區(qū)，經(jīng)濟(jì)以鋼鐵、化工、紡織等國有經(jīng)濟(jì)為主。三明依山傍水，在山水之間的平地形成了如下的城市帶。三明下轄十二縣市，其中梅列區(qū)和三元區(qū)共同組成了三明市區(qū)。Part1Part1三明宏觀環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃“永三沙一體化永三沙一體化”，實施中心城市“三城整合、多點聯(lián)動、中心提升、特色支撐”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，“三沙永”相向發(fā)展，形成帶狀組團(tuán)式的空間形態(tài)，拓展中心城市的發(fā)展框架，形成“雙城、雙核”的開放式空間布局結(jié)構(gòu)?！皟蓞^(qū)四組團(tuán)，兩區(qū)四組團(tuán)，空間布局結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)”兩區(qū)：梅列-三元主城區(qū)、三明新區(qū)四組團(tuán)：洋溪組團(tuán)、荊西組團(tuán)、莘口組團(tuán)、巖前組團(tuán)三明宏觀環(huán)

3、境Part1Part1主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃強(qiáng)化主軸、壯大兩翼、塊狀推進(jìn)、連片發(fā)展主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃通過吸引民資回歸，推動產(chǎn)業(yè)升級，從而發(fā)展壯大市區(qū)經(jīng)濟(jì)、做大做強(qiáng)中心城市，增強(qiáng)中心城（即三明市區(qū)）對下屬各縣工商產(chǎn)業(yè)及資金的吸引、輻射、提升、和帶動作用。三明宏觀環(huán)境Part1Part1城市交通規(guī)劃南三龍鐵路南三龍鐵路是杭廣高鐵的重要組成部分，連接福建省南平、三明、龍巖三地市，也是福建省“三縱六橫九環(huán)”鐵路網(wǎng)規(guī)劃中的一縱。規(guī)劃擬按國家級雙線氣化，時速250km/h,項目2010年已開工建設(shè)。新五路大橋、臺江大橋相繼通車，三明沙縣機(jī)場、陸地港、三明北站、三明南站及快速通道等大型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)將帶動各區(qū)域的開發(fā)，

4、使得大規(guī)模實施新區(qū)、外圍組團(tuán)建設(shè)的條件和時機(jī)趨于成熟。城市交通脈絡(luò)日趨成熟三明宏觀環(huán)境Part1Part1城市人口規(guī)劃三明市總?cè)丝诩s270萬，市區(qū)常住人口總數(shù)約為30萬左右根據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，城市年均商品住宅銷售面積約為人均1M左右，由此可推導(dǎo)三明市區(qū)商品住宅的年均消容量在30萬M三明市轄2個市轄區(qū)，9個縣，代管1個縣級市；三明市面積22929平方千米，人口約為270萬人；三明市區(qū)，即梅列區(qū)和三元區(qū)的人口總各約為30萬左右；三明宏觀環(huán)境Part1Part1區(qū)域板塊人口分析列東：主要以政府機(jī)關(guān)職員，普通公司員工為主。列西白沙主要以三鋼、三化、水廠等大型國有企業(yè)的員工為主。下洋城關(guān)主要以政體機(jī)關(guān)職員、

5、批發(fā)行業(yè)中小生意人為主，本地人多集中居住于此，外地打工者也占一部分比例。Part2商住市場基本研判商圈分析PartPart列東商業(yè)中心城關(guān)商業(yè)中心從目前三明的商業(yè)發(fā)展來看，城市形成列東商業(yè)中心和城關(guān)商業(yè)中心兩大商圈。列東商業(yè)中心位于梅列區(qū)，東靠新市北路，南至麒麟山，西鄰江濱北路，北接?xùn)|新五路。城關(guān)商業(yè)中心位于三元區(qū)，東靠新市南路，南至沙洲路，西鄰中山路，北接南永一路。商圈劃分商圈分析PartPart商圈結(jié)構(gòu)從三明目前的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，整體檔次不高，專賣店作為三明目前主要零售業(yè)態(tài)，街鋪、底商是主要建筑形態(tài)，但隨著東方偉業(yè)城市廣場、捷龍城市廣場、陽光時代廣場等大中型商業(yè)的相繼引進(jìn)，整體商業(yè)正處在

6、傳統(tǒng)向現(xiàn)代升級的階段。商圈分析PartPart商圈結(jié)構(gòu)公共、商業(yè)設(shè)施示意捷龍城市廣場東方偉業(yè)城市廣場陽光時代廣場梅園國際酒店火車南站山明汽車南站三明市政府臺江大橋項目地項目地商圈分析PartPart區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析具有參考性周邊主要商業(yè)街區(qū)一覽表街區(qū)名稱物業(yè)構(gòu)成重點品牌租金出租率列東街（南段）集中式+街鋪業(yè)態(tài)較雜亂，包含家居、建材、家紡、餐飲等，整體檔次不高。130-150元/月/90%列東街（中段）集中式+街鋪業(yè)態(tài)較為統(tǒng)一，多為服飾鞋帽等。耐克、阿迪、萬斯、李維斯、寶島眼鏡、七匹狼、達(dá)芙妮、森馬等、肯地、蘋果專賣。230-350元/月/100列東街（北段）集中式+街鋪業(yè)態(tài)較雜亂，檔次低。

7、兩岸咖啡，永和豆?jié){70-120元/月/95%東新2路（西段）集中式+街鋪業(yè)態(tài)雜亂，包含服飾、便利、餐飲等。中低檔次.麥當(dāng)勞250-400元/月/95%東新3路集中式+街鋪業(yè)態(tài)雜亂，包含服飾，餐飲等。中低檔次。150-250元/月/100%東新4路街鋪業(yè)態(tài)雜亂，中低檔次。蘋果50-80元/月/100%三元步行街集中式+街鋪檔次低，多為服飾、小商品批發(fā)三元街街鋪業(yè)態(tài)雜軟，中低檔次。200-300/月/85%經(jīng)營狀況小結(jié)：除了主要商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營狀況良好（出租率接近滿鋪，特殊路段的租金高達(dá)400元/月/平方米），主要商業(yè)街到轉(zhuǎn)讓費10-15萬。商業(yè)街現(xiàn)時情景商圈分析PartPart三元步街左海家具廣場

8、列東街三元街東新四路東新三路東新二路商圈分析PartPart區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析具有參考性周邊大中型商業(yè)一覽表項目名稱區(qū)位體量檔次主要經(jīng)營業(yè)態(tài)租金元/月/出租率東方偉業(yè)城市廣場列東街6萬中檔服裝、鞋類、飾品、超市等150-180（內(nèi)街）180-230（沿街）3.5-4.5萬/M280%梅園國際酒店列東街8萬中高檔五星級酒店、娛樂、百貨一層120-150元/M2一層120-150元/M2招商中陽光時代廣場列東街6萬中檔百貨、超市、家居建材，餐飲、兒童游樂二層140-180元/m2一層200-250元/m280%捷龍城市廣場江濱中路5.2萬中低檔超市、百貨、電影院主題餐飲及相關(guān)配套100（內(nèi)街），

9、超市路口哦100-200元/M2,百貨18-25%扣點90%左海家具廣場新市北路5萬中檔家具建材35-40元/M295%金色陽光家居廣場列東街（陽光時代廣場-1F）2萬中低檔家居建材45-55元/M295%大中型商業(yè)項目現(xiàn)時情景商圈分析PartPart梅園國際大酒店項目名稱梅園國際大酒店區(qū)位列東街業(yè)態(tài)五星級酒店、娛樂、百貨體量8萬房價標(biāo)間948元租售價一層120-150元/M2一層120-150元/M2大中型商業(yè)項目現(xiàn)時情景商圈分析PartPart陽光時代廣場東方偉業(yè)城市廣場項目名稱陽光時代廣場區(qū)位列東街業(yè)態(tài)百貨、超市、家居建材，餐飲、兒童游樂體量6萬租售價二層140-180元/m2一層200

10、-250元/m2項目名稱東方偉業(yè)城市廣場區(qū)位列東街業(yè)態(tài)服裝、鞋類、飾品、超市等體量6萬租售價150-180（內(nèi)街）180-230（沿街）3.5-4.5萬/M2大中型商業(yè)項目現(xiàn)時情景商圈分析PartPart捷龍城市廣場項目名稱捷龍城市廣場區(qū)位江濱中路業(yè)態(tài)超市、百貨、電影院主題餐飲及相關(guān)配套體量2.5萬租售價100（內(nèi)街），超市路口哦100-200元/M2,百貨18-25%扣點大中型商業(yè)項目現(xiàn)時情景商圈分析PartPart左海家具廣場金色陽光家居廣場項目名稱金色陽光家居廣場區(qū)位列東街業(yè)態(tài)家居建材體量2萬租售價45-55元/M2項目名稱左海家具廣場區(qū)位新市北路業(yè)態(tài)家居建材體量5萬租售價45-55元/

11、M2住宅售價PartPart樓盤名稱所屬區(qū)位售價吉祥福邸城區(qū)（列東街北側(cè)）起價：71007200元/平方均價：78008200元/平方美地大道城區(qū)（列東街北側(cè)）起價：8000-10000元/m2山水御園城關(guān)三元區(qū)起價：61006200元/平方均價：68007000元/平方左岸名都城交三元區(qū)起價：63006400元/平方均價：66006700元/平方府中大廈市政府對面均價：12000元/平方小結(jié)：從市調(diào)結(jié)果看，同等位置，三明城區(qū)較城關(guān)的房價平均高出1000元不等，房價整體上漲，但銷售情況佳，所調(diào)樓盤十有八九就售罄Part項目分析梅列區(qū)貴溪洋地塊項目分析Part3Part3梅列區(qū)貴溪洋地塊該地塊地

12、處梅列區(qū)貴溪洋組團(tuán)核心位置，東靠城市主干道新市南路，北靠東快速通道，西側(cè)距福銀高速路口不到500米，南靠東新六路，是對外出勤交通和聯(lián)系三明市區(qū)的交通軸向，由此往三明市政府僅有3公里，交通十分便捷。項目落位地塊分析梅列區(qū)貴溪洋地塊現(xiàn)狀及四至范圍北面西面南面東面新市北路京福高速規(guī)劃路福清商會大廈地塊現(xiàn)狀項目分析Part3Part3大配套分析高高速速路路口口項目地塊位于梅列區(qū)（城區(qū)）貴溪洋新區(qū)核心區(qū)位，處于城市北部新城，符合城市北拓，構(gòu)建“三沙一體化”發(fā)展方向。區(qū)域距離分析直線距離市體育中心北側(cè)約100米市政府約3公里列東商業(yè)中心約2.5公里高速路口500米江濱公園500米項目分析Part3Part

13、3梅列區(qū)貴溪洋地塊大配套分析梅列區(qū)貴溪洋地塊項目地塊目前配套較為齊全，待北總新城開發(fā)結(jié)束后配套設(shè)施將進(jìn)一步更新、完善。商業(yè)左海家具廣場于2011年5月運營，商業(yè)面積5萬平方米，為三明目前最大的家具建材專業(yè)賣場。景觀項目地沿三明城市景觀帶江濱公園僅500米。交通項目地塊東靠城市主干道新市北路，南臨江濱路，北接?xùn)|快速通道通住沙縣。市體育中心惠康購物廣場汽車交易中心左海家具廣場江濱路快速通道新市北路項目地大配套分析項目分析Part3Part3小配套分析商業(yè)配套分析梅列貴溪洋地塊項目周邊沿街商鋪租金70-80元/M2,商場內(nèi)部租金30-40元/M2目前項目周邊業(yè)態(tài)以建材、汽車等專業(yè)市場為主，社區(qū)服務(wù)配

14、套的業(yè)種為輔。汽車4S店左海家具廣場惠康購物廣場街鋪項目分析Part3Part3商業(yè)配套分析136524項目所處的貴溪洋片區(qū)北至沙溪、西至徐碧新城、東南至東快速通道及貴溪洋二路，總規(guī)劃面積2.4平方公里，以行政、體育、商業(yè)、商務(wù)、居住和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能為主，聯(lián)動洋溪、半路、樹壟，打造市級高端服務(wù)中心。主要公共設(shè)施規(guī)劃1、市體育中心 2、貴溪洋公園3、城市文化廣場（含會議中心、博物館、城市展覽館）4、公交樞紐站 5、公交首末站6、中小學(xué)商業(yè)配套分析梅列貴溪洋地塊項目分析Part3Part3區(qū)域配套分析東霞城市綜合體地塊東霞城市綜合體地塊該地塊地處三元區(qū)東霞社區(qū)，東靠城市主干道新市南路，西靠江濱大道，

15、南至八三0五工廠宿舍，距三明南高速路口不到300米，交通便利，從目前區(qū)位，處在三元區(qū)商業(yè)核心邊緣。項目分析Part3Part3項目落位項目分析地塊分析東霞城市綜合體地塊現(xiàn)狀及四至范圍東面北面西面南面江濱南路項目地塊現(xiàn)狀新市南路卷煙廠東牙溪8035廠宿舍項目分析大配套分析區(qū)域距離分析直線距離臺江大橋北側(cè)約50米三無區(qū)政府約3公里三明第三醫(yī)院約500米三明南汽車站約1公里三明火車南站約1公里三明南高速路口約400米項目地塊位于三元區(qū)（城關(guān)）東霞社區(qū)，處于三明城市南部新城，符合城市南進(jìn)，構(gòu)建大三明“永三沙永三沙一體化一體化”發(fā)展方向站在大三明城市發(fā)展角度來看，地塊恰好處于三明市區(qū)南大門，地塊西側(cè)距三

16、明南高速入口不到500米，與規(guī)劃的三明汽車南站、三明火車南站隔河相望。三明南火車站三明汽車南站項目地塊小配套分析東霞城市綜合體地塊東霞實驗小學(xué)宏葉大酒店華三中學(xué)商業(yè)目前項目地塊周圍商業(yè)業(yè)態(tài)缺失，多為日常性消費，周邊分布著100多家大大小小的物流公司。交通項目地塊東靠城市主干道新南路，南靠江濱南路，北面泉三高速路。項目分析Part3Part3商業(yè)配套分析東霞城市綜合體地塊項目周邊沿街商鋪多為舊榴房的街鋪、臨時搭蓋街鋪，租金15-20元/M2。目前項目以工廠、物流公司為主，商業(yè)氛圍不甚濃厚，業(yè)態(tài)缺失，檔次低，客群多以工人為主，消費力不強(qiáng)。物流報檢中心家副產(chǎn)品批發(fā)市場物流站項目分析Part3Part

17、3商業(yè)配套分析發(fā)展規(guī)模規(guī)劃區(qū)總用地1063公頃，其中建設(shè)用地1005.9公頃，水域及其他用地57.1公頃，規(guī)劃可容納居住人口約10.010.0萬人。功能定位打造具備“都市引擎、城市之窗、都市引擎、城市之窗、宜居家園宜居家園”等功能的城市新區(qū)?？臻g布局組團(tuán)式的聯(lián)動發(fā)展模式，規(guī)劃形成“一心三組團(tuán)十一片區(qū)”空間布局結(jié)構(gòu)，依托高鐵車站，以臺江、東霞作為南部新城的核心，提升三明南部門戶地區(qū)形象。主要公共設(shè)施規(guī)劃1、三明汽車南站2、三明火車南站3、臺區(qū)區(qū)政府123商業(yè)配套分析項目分析Part3Part3東霞城市綜合體地塊區(qū)域配套分析Part4結(jié)論分析土地價值評測比較內(nèi)容比較因子權(quán)重梅列區(qū)貴溪洋地塊東霞城市

18、綜合區(qū)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)占地大小6%地塊形狀4%規(guī)劃檔次8%容積率10%商服繁華狀況商業(yè)繁華度6%生活便利度6%交通條件道路通達(dá)度6%對外交通便利度5%公共交通便利度5%基礎(chǔ)設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況7%社會服務(wù)設(shè)施5%環(huán)境質(zhì)量狀況綠地覆蓋度2%自然條件狀況8%環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度5%規(guī)劃前景區(qū)域規(guī)劃8%策略規(guī)劃4%物業(yè)開發(fā)建議 從這次市調(diào)的結(jié)果來看，目前三明商業(yè)分散，業(yè)態(tài)規(guī)劃雜亂，沒有城市綜合體，整體城市缺少一種向心力，隨著“永三沙”一體化城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，三明城市迅速擴(kuò)容，城市亟待升級，目前落后的商業(yè)形態(tài)與城市發(fā)展背道而馳。結(jié)合項目地塊屬性、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，我們可以為項目導(dǎo)入先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)，為三明商業(yè)注入新活力，打造屬于三明人的首座城市綜合體，提高三明整體商業(yè)品質(zhì)。有溝通，更精彩THANKS