1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。2023-11-232023-11-232023-11-232023-11-23謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：智策地產(chǎn)智策地產(chǎn) 上海嘉定南翔項(xiàng)目住宅部分本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。2南翔鎮(zhèn)區(qū)域板塊劃分南翔鎮(zhèn)區(qū)域板塊劃分南翔分為銀南 翔文化商務(wù)區(qū)、大型居住社區(qū)、歷史風(fēng)貌區(qū)為核心區(qū)域。綠洲星城大型居住區(qū)南翔老鎮(zhèn)南翔文化商務(wù)區(qū)南翔站銀南翔文化商務(wù)區(qū)是政府規(guī)劃的商務(wù)中心，在此興建了很多寫字樓和商務(wù)中心。南翔老鎮(zhèn)是南翔的行政、文化、旅游中心。綠洲星城主要是圍繞著菁青湖進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，華潤(rùn)、路勁等眾多品牌開發(fā)商云集此處。此版塊將是未來的高檔住宅區(qū)

2、。大型居住區(qū)現(xiàn)在有很多安置房在興建。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。020000400006000080000100000020000040000060000080000010000001200000寶山 嘉定 松江 奉賢 南匯 浦東 閔行 青浦 金山 普陀 楊浦 閘北 崇明 虹口 徐匯 長(zhǎng)寧 盧灣 黃浦 靜安 2011年1-10月上海各區(qū)縣商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖總面積（）均價(jià)（元/）u上海2011年1-10月嘉定成交量位居全市第二，僅次于寶山區(qū)，成交量巨大，主要由于軌道交通的帶動(dòng)和新城的有利規(guī)劃u價(jià)格方面，嘉定由于位于外郊環(huán)，較為偏遠(yuǎn)，均價(jià)在20000元/，處于全市均價(jià)之下嘉定商品住

3、宅成交量占據(jù)全市總成交的14.36%，去化驚人，每月保持8.5萬(wàn)平方米平穩(wěn)的去化量，整體均價(jià)有所下滑u上海2011年1-10月嘉定月均成交量保持在8.5萬(wàn)平方米，在2011年較為僵持的樓市當(dāng)中，成交可人集中供應(yīng)在4-5月份u供求比基本維持在1.5,成交價(jià)格方面，受近期樓市降價(jià)打折影響，出現(xiàn)下滑局面，不足20000元/1400015000160001700018000190000500001000001500002000002500003000002015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2011

4、年1-10月嘉定商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖供應(yīng)面積成交面積（）成交均價(jià)(元/)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。嘉定新城三大板塊商品住宅供求博弈狀態(tài)，價(jià)格有走低趨勢(shì)，南翔板塊開發(fā)時(shí)期靠后，后期供應(yīng)主要以南翔板塊為主，均價(jià)高于嘉定區(qū)整體水平，成交主要以公寓為主050001000015000200002500030000350000200004000060000800001000001200001400002015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2011年1-10月南翔板塊商品住宅月度量?jī)r(jià)走勢(shì)圖

5、供應(yīng)面積（）成交面積（）成交均價(jià)（元/）0200040006000800010000120001400016000180000200004000060000800001000001200002015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2011年1-10月安亭板塊商品住宅月度量?jī)r(jià)走勢(shì)圖供應(yīng)面積（）成交面積（）成交均價(jià)（元/）050001000015000200000200004000060000800001000001200001400001600001800002015年1月2015年2月2015

6、年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2011年1-10月嘉定主城區(qū)商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖供應(yīng)面積（）成交面積（）成交均價(jià)（元/）月份公寓成交面積（）總體成交面積（）占比2011年1月152421714189%2011年2月3946445988%2011年3月4721497795%2011年4月88298829100%2011年5月344683809490%2011年6月183792322479%2011年7月8142951186%2011年8月2856513956%2011年9月113521330485%2011年10月8973

7、1152878%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。51300015000170001900021000230002500027000290002016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月20122012年年7 7月月-2013-2013年年7 7月月上海、嘉定、南翔上海、嘉定、南翔商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖上海嘉定南翔月份月份成交宗數(shù)成交宗數(shù)（塊）（塊）成交面積成交面積（）成交均價(jià)成交均價(jià)（元（元/）樓面價(jià)樓面價(jià)（元（元/）2012

8、-112012-11632178366.806694.2938672012-122012-12662762087.808542.1645162013-012013-01581727265.203502.9220482013-022013-02471674202.403794.3220472013-032013-03301158179.208802.2749452013-042013-04592252640.406424.393654上海供應(yīng)數(shù)據(jù)上海供應(yīng)數(shù)據(jù)0 02000200040004000600060008000800010000100000 05050100100150150200200

9、25025030030020122012年年1111月月20122012年年1212月月20132013年年1 1月月20132013年年2 2月月20132013年年3 3月月20132013年年4 4月月上海供應(yīng)數(shù)據(jù)上海供應(yīng)數(shù)據(jù)成交面積（萬(wàn)）成交面積（萬(wàn)）價(jià)格（元價(jià)格（元/）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。6南翔已售樓盤匯總南翔已售樓盤匯總金地格林世界金地格林春曉茗馨公寓中冶祥騰菁英尚都金地格林世界綠洲古猗新苑金地格林春曉茗馨公寓漪園新村中冶祥騰菁英尚都駿豐嘉驪花園本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。7南翔已售樓盤匯總南翔已售樓盤匯總項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱物業(yè)物業(yè)類型類型建筑

10、面建筑面積積（）開盤開盤時(shí)間時(shí)間總戶數(shù)總戶數(shù)容積容積率率商業(yè)商業(yè)配套配套綠洲古猗綠洲古猗新苑新苑小高層370192011年2222郵局、銀行金地格林金地格林世界世界高層;小高層;多層；聯(lián)排15000002006年20000.67金域廣場(chǎng)茗馨公寓茗馨公寓小高層280662010-2月1571.87古猗園商圈駿豐嘉驪駿豐嘉驪花園花園小高層1860782009-103742.5古猗園商圈漪園新村漪園新村多層9572008-03121.2古猗園商圈金地格林金地格林春曉春曉聯(lián)排、雙拼、疊加別墅1400002004-014360.70 中冶祥騰城市廣場(chǎng)中冶祥騰中冶祥騰菁英尚都菁英尚都酒店式公寓330002

11、012-06/2.75中冶祥騰城市廣場(chǎng)南翔已售樓盤區(qū)位都比較靠近老鎮(zhèn)，除了金地格林世界、金地格林春曉、駿豐嘉儷花園的建筑面積在10萬(wàn)平米以上，其他的都在3萬(wàn)左右；金地格林世界三期項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到150萬(wàn)平米，是最早進(jìn)入南翔的品牌開發(fā)商，其優(yōu)質(zhì)品質(zhì)在南翔形成了較好的口碑。金地的成功也吸引了更多的實(shí)力開發(fā)商紛至沓來。這些已售項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套都比較齊全，至少有一個(gè)商圈來支撐。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。8南翔在售樓盤匯總南翔在售樓盤匯總?cè)A潤(rùn)中央公園朗詩(shī)綠色街區(qū)新城公館寶華櫟庭綠地葳廉公館路勁翡麗灣中建溪岸瀾庭駿豐嘉峰匯世盟壹天地板塊產(chǎn)品以改善型為導(dǎo)向，剛需產(chǎn)品較少，部分樓盤規(guī)劃有

12、高端產(chǎn)品，板塊價(jià)格整體居高不下，樓盤去化能力有限，該區(qū)樓盤小戶型去化較快。南翔綠洲星城板塊圍繞菁青湖開展建設(shè)，云集了一大批像華潤(rùn)、路勁、郎詩(shī)等品牌開發(fā)商，配套日益成熟，區(qū)位價(jià)值凸顯。這里將成為南翔甚至嘉定片區(qū)的高檔住宅區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。9項(xiàng)目名稱建筑類型建筑面積（萬(wàn)）價(jià)格（均價(jià)）開盤時(shí)間主力戶型總戶數(shù)容積率商業(yè)配套華潤(rùn)中央公園高層+別墅46250002011.580-150平米30001.44金地格林食街路勁翡麗灣高層+聯(lián)排9.38260002012.1292-156平米2至3房，別墅230-290平米715184金地格林食街朗詩(shī)綠色街區(qū)小高層+高層8.223000

13、2010.1284-100平米6661.8金地格林食街中建溪岸瀾庭塔樓+小高層+高層16210002012.1288平米16642.0無(wú)新城公館高層10.4226000大平局，19000SOHO2011.945-653401.6金域廣場(chǎng)綠地葳廉公館小高層+高層28.923000（毛坯，已優(yōu)惠）2011.12二房85-88平米，三房130平米18002.0古猗園商圈、中冶祥騰城市廣場(chǎng)寶華櫟庭獨(dú)棟別墅2.82000萬(wàn)/套2011.5400平米920.45金域廣場(chǎng)、中冶祥騰城市廣場(chǎng)世盟壹天地高層11.0176002013.630-89平米精裝公寓6002.0嘉天下廣場(chǎng)、古猗園商圈駿豐嘉峰匯小高層+板

14、樓4.37140002010.1049-76/2.0嘉天下廣場(chǎng)、古猗園商圈南翔板塊在售項(xiàng)目在建的盤主要是以10萬(wàn)方以上的中盤為主，大盤或者特大盤相對(duì)較少其中一半的盤容積率都在1.7、1.8左右，以公寓為主，配以少量的別墅項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。10南翔未來供應(yīng)項(xiàng)目南翔未來供應(yīng)項(xiàng)目湖畔天下季景銘郡通用國(guó)際同濟(jì)城市融景雅苑南翔未來的供應(yīng)項(xiàng)目大都集中在西南部，即南翔文化商務(wù)區(qū)。這里空地多，方便開發(fā)，而且周邊興建了大量辦公樓和商業(yè)廣場(chǎng)，將為樓盤提供完善的生活配套。而且這里離老鎮(zhèn)更近，交通業(yè)十分便利，離規(guī)劃中的17號(hào)線非常近。湖畔天下位于菁英湖國(guó)際社區(qū)，這里聚集著大量的品牌開發(fā)商

15、，和記黃埔將和華潤(rùn)、路勁一起將這里打造成為南翔高檔住宅區(qū)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。11南翔未來供應(yīng)項(xiàng)目南翔未來供應(yīng)項(xiàng)目項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱物業(yè)類物業(yè)類別別建筑面建筑面積（萬(wàn)積（萬(wàn)）價(jià)格價(jià)格預(yù)計(jì)開預(yù)計(jì)開盤時(shí)間盤時(shí)間主力戶主力戶型型總戶數(shù)總戶數(shù)商業(yè)配套商業(yè)配套湖畔天下湖畔天下普通住宅，普通住宅，別墅別墅4848400004000020132013下半下半年年/133133綠洲星城購(gòu)綠洲星城購(gòu)物中心，寶物中心，寶翔菜市場(chǎng)翔菜市場(chǎng)通用國(guó)際通用國(guó)際普通住宅，普通住宅，別墅，酒店別墅，酒店式公寓式公寓1313/20132013下半下半年年30-8030-8012001200中冶祥騰城中冶祥

16、騰城市廣場(chǎng)市廣場(chǎng)季景銘郡季景銘郡公寓公寓1818/20132013下半下半年年90-12590-12512721272禧福匯廣場(chǎng)、禧福匯廣場(chǎng)、古猗園商圈古猗園商圈同濟(jì)城市融景雅苑普通住宅普通住宅9.49.4/78-13678-136/禧福匯廣場(chǎng)禧福匯廣場(chǎng)這四個(gè)項(xiàng)目中，除了湖畔天下有別墅外，其他的都是 普通住宅，而且開盤時(shí)間大都在2013年下半年，建面都在10萬(wàn)平米以上，總戶數(shù)預(yù)計(jì)能達(dá)到3000戶，將會(huì)成為我們項(xiàng)目潛在的消費(fèi)群體。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。南翔核心客戶主要通過中環(huán)導(dǎo)入的普陀、閘北、虹口、楊浦、長(zhǎng)寧、徐匯和閔行客戶，改善性需求，三口之家，年齡在30-40歲，穩(wěn)定高

17、收入從客戶來源地分析：均價(jià)20000元/以上的項(xiàng)目主要通過中環(huán)高架、地鐵11號(hào)線導(dǎo)入的普陀、閘北、虹口、楊浦、長(zhǎng)寧、徐匯和閔行客戶，在20000元/以下樓盤主要是本區(qū)居民去化為主從年齡角度來看：中高端項(xiàng)目主要是30-40年齡段購(gòu)買，中低端產(chǎn)品吸引著25-30歲年輕人剛性需求置業(yè)，這部分人經(jīng)濟(jì)能力有限0%10%20%30%40%50%60%70%80%新城公館 寶華櫟庭 華潤(rùn)置地菁英苑 朗詩(shī)綠色家園 茗馨公寓.中冶祥騰城市佳園駿豐嘉天下 上雋嘉苑金地格林風(fēng)范城 所占比例南翔板塊內(nèi)項(xiàng)目客戶來源占比市區(qū) 南翔本地嘉定其他 其他 0%10%20%30%40%50%60%25-30 30-40 40以上

18、 客戶各年齡段所占比重本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。綜合比較綜合比較從整體規(guī)劃上來說：主打交通優(yōu)勢(shì)，雙地鐵規(guī)劃，大多自帶商業(yè)配套，解決區(qū)域配套缺乏困境，社區(qū)規(guī)劃容積率在1.8左右，目前在售以精裝平層為主從建材裝修上來說：南翔板塊年內(nèi)的項(xiàng)目多以精裝交房，報(bào)價(jià)在6000元/左右，但是從樣板間中不難發(fā)現(xiàn)，品牌家配較少，其精裝標(biāo)準(zhǔn)并不足6000元/，近期樓市降價(jià)風(fēng)潮嚴(yán)重，開發(fā)商會(huì)選擇抬高精裝報(bào)價(jià)從主力戶型上來說：板塊內(nèi)主力戶型基本在140左右，平層官邸，選擇贈(zèng)送面積吸引客戶，主打改善性住房，但是從幾大樓盤中看出，該板塊內(nèi)推出的小戶型70-90都一售而空，去化較快，說明板塊內(nèi)剛需客較多本報(bào)告是嚴(yán)格保密的,版權(quán)歸深圳智策地產(chǎn)所有。區(qū)域較為成熟，客戶有一定認(rèn)知度；區(qū)域已有產(chǎn)業(yè)支撐，具備客源基礎(chǔ)。11號(hào)線、17號(hào)線雙規(guī)配套優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak產(chǎn)品較為單一，客戶選擇度不高；周邊配套設(shè)施有待加強(qiáng)；周邊大范圍建設(shè)，渣土車出行。安全隱患區(qū)域內(nèi)少有針對(duì)剛需客戶的戶型，在新政背景下非常具有競(jìng)爭(zhēng)力；區(qū)域漸趨成熟，地鐵人口導(dǎo)入量大；地鐵沿線，可導(dǎo)入11、17號(hào)線市區(qū)首置、首改客戶。新政影響；周邊存在大量待開發(fā)土地，未來存在競(jìng)爭(zhēng)；SWOT分析機(jī)會(huì) Opportunity威脅 Threaten未來趨勢(shì)未來趨勢(shì)