1、謹呈：謹呈：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司有限公司報告主要內容定位篇：項目整體定位產品篇：產品設計建議策略篇：項目開發及操作建議項目定位決策模型項目定位決策模型Q1 Q1 地塊條件地塊條件Q2 Q2 開發目標開發目標 Q4 Q4 客戶需求客戶需求視野高度視野高度限制條件限制條件發展空間發展空間項目定位項目定位發展策略發展策略Q3 Q3 市場現狀市場現狀Q5 Q5 案例價值案例價值項目本體具備怎樣的資質條件？項目本體具備怎樣的資質條件？Q1Q1u項目位于安徽淮南山南新區東北部，屬于山南新區的核心地帶；u淮南市城市空間發展戰略為“東進、南擴”。本項目位

2、于南擴方向，是未來政務新區和新城居住區，區域認知程度高；u項目北側臨近淮南龍脈舜耕山，可近觀山體；u項目與老城區田家庵區距離較近，車程3公里，通過洞山隧道即可到達；u山南新區開發還處于啟動階段，本地塊周邊配套尚不成熟【項目區位項目區位】本項目位于淮南山南新區東北部，距離老城區較近，本項目位于淮南山南新區東北部，距離老城區較近，規劃為未來政務新區和新城居住區，區域認知程度高規劃為未來政務新區和新城居住區，區域認知程度高山南新區山南新區開發區開發區謝八區田家庵區田家庵區大大通通區區南擴南擴東進東進洞山隧道洞山隧道舜耕山脈u現狀交通：現狀交通：地塊所處區位通達性良好，經北環路，過洞山隧道，即可到達老

3、城區；北側緊臨北環路，為雙向四車道的城市次干道南側臨近南緯二路；東側緊臨中興南路，為雙向八車道；u規劃交通：規劃交通：地塊西側為市政規劃路，南北貫穿南緯一路和南緯三路，正在修建中；地塊的東北方向有北環線的延長線，城市次干道，正在修建中，起于南經十四路，終點于南經十五路，全長621米。【交通狀況交通狀況】地塊周邊交通通達性良好，出入老城區便利，但目地塊周邊交通通達性良好，出入老城區便利，但目前公共交通不足前公共交通不足中興南路北環路延長線北環路延長線(修建中修建中)洞山隧道洞山隧道南緯二路南緯二路淮河大道淮河大道中興南路（南經十四路）中興南路（南經十四路）市政規劃路市政規劃路北環路市政規劃路北環

4、路（南緯一路）北環路（南緯一路）南經十三路南經十三路u四至：地塊北臨南緯一路，南臨南緯二路，東至南經十四路；u現狀：地塊地勢基本平整，地塊內部為農田、樹苗和待拆遷房屋（政府負責平地，項目以凈地考慮）【地塊四至及現狀地塊四至及現狀】地塊地塊地勢整體平坦，地塊內有農田、樹苗和地勢整體平坦，地塊內有農田、樹苗和待拆遷房屋待拆遷房屋農田行政規劃綠色景觀帶南經十四路南緯一路農田水溝樹苗123生活配套景觀資源市政配套【周邊配套及景觀資源周邊配套及景觀資源】項目所在區域周邊市政配套齊全，但項目所在區域周邊市政配套齊全，但基本生活配套缺乏，舜耕山為項目增加了生態宜居意向基本生活配套缺乏，舜耕山為項目增加了生態

5、宜居意向區域內奧體、會展等市政配套完善，市委市政府將于今年7、8月份搬遷至此；教育資源充分，2011.09月份淮南二中即將正式投入使用，供水、供電、供氣與排污等市政設施齊全缺乏相應的醫療和商業配套，目前難以滿足居民的日常生活需求；項目北側緊鄰舜耕山，是淮南市的龍脈所在，擁有獨特的人文歷史資源與生態景觀資源，為項目增添了生態宜居氛圍；舜耕山國投集團職工宿舍國投員工宿舍國投員工宿舍【規劃指標規劃指標】項目地塊分為兩塊，總占地面積約項目地塊分為兩塊，總占地面積約2727萬平方米，規萬平方米，規劃容積率劃容積率1.01.0，可提供多種物業類型組合，可提供多種物業類型組合獨棟R=1聯排疊拼洋房小高層12

6、345地塊地塊用地用地性質性質占地占地()容積容積率率建筑建筑密度密度綠綠地地率率建筑建筑面積面積()建筑建筑高度高度 1號地二類居住141082 13050%14108212米2號地36米3號地二類居住125396 13050%12539612米4號地36米5號地本次重點研究地塊近400畝項目后期儲備發展用地生態綠化帶【屬性界定屬性界定】三線能源城市、城市重點發展區域、中等規模低密三線能源城市、城市重點發展區域、中等規模低密度住宅開發項目度住宅開發項目三線能源城市三線能源城市u淮南是中國的能源之都；u煤、電、化工是城市支柱產業。城市重點發展城市重點發展區域區域u項目所在區域山南新區，處于城市

7、發展南擴方向，是未來政務新區和新城居住區；u客戶對新區認知程度高；中等規模低密中等規模低密度項目度項目u項目總建面約14萬平米，整體容積率為1.0，決定了項目的屬性是低密度社區九城對項目的期望？九城對項目的期望？Q2Q2【開發背景開發背景】開發商引入開發商引入“物聯網物聯網”小鎮的概念，展現科技住小鎮的概念，展現科技住宅給城市、客戶帶來的全新生活方式，以此打動政府獲取土地宅給城市、客戶帶來的全新生活方式，以此打動政府獲取土地開發商簡介u開發商為北京九城口岸軟件科技有限公司，隸屬九城集團。u九城集團成立于1995年，2004年12月成為美國納斯達克上市企業。憑借十多年對產品質量在供應鏈上的風險控

8、制經驗和能力積累，九城打造出以“透明供應鏈”為代表的質量智能控制體系和核心能力。u開發商首個房地產開發項目。拿地背景u九城公司憑借其在軟件行業的專業特長，以“物物聯網聯網”小鎮小鎮的概念為索引，通過將智能化技術引入住宅，系統展現了未來科技住宅的全新生活方式。開發愿景1、雙一流：u建筑和規劃設計達到一流水平；u物聯網技術應用要達到一流水平；2、雙結合u將該項目社區和淮南的歷史文化底蘊相結合；u將住宅和旅游結合兼具旅游體驗和技術展示功能的標簽性和先鋒性物聯網展示館成為項目兌現對政兼具旅游體驗和技術展示功能的標簽性和先鋒性物聯網展示館成為項目兌現對政府承諾的關鍵舉措；府承諾的關鍵舉措；【開發商目標梳

9、理開發商目標梳理】做淮南市場的引領者成為項目的最核心做淮南市場的引領者成為項目的最核心目標目標u我們以“物聯網物聯網”的概念取地，后期還將有千畝的土地供應。u目前淮南市場上的滟瀾山、西湖春天、山南印象在規劃、立面、戶型設計、配置和建筑風格等都領先平臺水平，本項目在產品定位和價格產品定位和價格都要超越以上四個項目。u1、項目啟動階段：一方面，快見形象，讓政府盡早看到該項目的產品力水平和項目形象，保證后期土地取得的順利；另一方面，資金快速周轉，為后期項目運作提供資金上的保證和信心；2、項目中間階段：通過產品的升級實現產品價值的快速提升；3、項目后期階段：結合整個項目的后期具體戰略目標，最大化體現整

10、合項目的運作能力。u企業戰略層面：“物聯網”成為企業房地產開發的核心能力u市場占位層面 占位市場頂級位置，成為市場的引領者u財務層面 前期以 快速周轉、回籠資金為主，后期實現項目價值最大化王總原話還原王總原話還原開發目標梳理開發目標梳理項目目標體系：成為市場的引領者可以實現較快的資金回現和利潤最大化，形成項目目標體系：成為市場的引領者可以實現較快的資金回現和利潤最大化，形成項目的品牌，經過項目品牌積累，最終促進企業品牌的形成和物聯網核心能力的項目的品牌，經過項目品牌積累，最終促進企業品牌的形成和物聯網核心能力的形成；形成；【研究工作界定研究工作界定】基于物聯網前提的項目核心能力和開發策基于物聯

11、網前提的項目核心能力和開發策略研究，最終指導產品設計略研究，最終指導產品設計王總關于物聯網的闡釋王總關于物聯網的闡釋項目分為三部分來做：一部分是公建，即：純粹的物聯網技術要在其中表現的淋漓盡致；一部分是集物聯網技術和住宅相結合的混合型居住社區，即，將環保、低碳和智能產品創新性的融入住宅；第三部分是還原住宅本質，即與物聯網無關的普通住宅；開發商需求重點開發商需求重點著重研究項目三部分建筑應該體現的程度，具體有：科技含量是否帶來客戶價值；物聯網的加入所能實現的項目溢價水平；客戶對物聯網科技含量的認知程度和感知度，例如：潛在客戶對物聯網產品、物聯網系統和物聯網的運行模式的認知等；研究市場上類似成功產

12、品，結合風險和成本控制，以及摸清客戶感知，得出本項目可借鑒點和可改善點；融合生態科技智能建筑的物聯網與市場、客戶的匹配度分析成為項目的研究重點！融合生態科技智能建筑的物聯網與市場、客戶的匹配度分析成為項目的研究重點！市場給予了項目怎樣的發展空間？市場給予了項目怎樣的發展空間？Q3Q3基于項目本體基于項目本體1.01.0容積率的低密度社區意向尋找市場的可比項目容積率的低密度社區意向尋找市場的可比項目1243編號項目產品形式容積率建面1泉山湖多層、洋房、聯排、獨棟、小高、高層0.99138萬2滟瀾山洋房、疊拼、聯排、獨棟1.0243嶺秀山南聯排、雙拼、獨棟0.6114澤潤園小高、洋房、聯排、獨棟1

13、.1875【金地金地滟瀾山滟瀾山】處于山南核心區，高品質低密社區處于山南核心區，高品質低密社區，成為淮南市場的引領者，成為淮南市場的引領者1規模規模占地360畝，地上總建面積24萬容積率1.0，與本項目相同風格風格托斯卡納產品形產品形式式洋房疊拼聯排獨棟套數套數10002283087戶型面戶型面積積90-145170-220220-260420均價均價570075001100015000銷售情銷售情況況售罄65%，剩80套50%，剩150套剩4套客戶客戶教師、礦業中層企業中高層、私營業主頂級財富人士 區位優勢明顯：緊鄰淮河大道（淮南通往合肥等地的主干道，雙向六車道），交通便利；市場表現良好：從

14、去年9月份開始銷售，到目前已售別墅300多套，洋房1000套，是市場消化最快速度【核心能力核心能力】社區制勝：社區制勝：高品質風情化社區高品質風情化社區成交客戶劉女士（45歲，全職太太）訪談摘要：認為滟瀾山的小區很漂亮，整個社區有一種感染力。喜歡這種園林和建筑風情。制勝法寶：制勝法寶：“社區感染力社區感染力”客戶多被滟瀾山建筑風格、園林景觀、外立面等綜合打造出來的“社區感”打動。五重景觀：景觀均仿自龍湖，實五重景觀：景觀均仿自龍湖，實現了高品質復制，形成盎然情趣現了高品質復制，形成盎然情趣形式感規劃：南高北低，由商形式感規劃：南高北低，由商業街區隔為兩組團，水系穿插，業街區隔為兩組團，水系穿插

15、，整體、生態整體、生態精致外立面：涂料、拱門、紅精致外立面：涂料、拱門、紅屋頂，打造原汁原味的地中海屋頂，打造原汁原味的地中海風情風情豪華會所：提供項目有恒溫游泳豪華會所：提供項目有恒溫游泳池、棋牌室、健身器材室、臺球池、棋牌室、健身器材室、臺球室室【提升點提升點】在供暖和安防上無法滿足客戶需求，可進一步提升在供暖和安防上無法滿足客戶需求，可進一步提升客戶對供暖和安防有需求，認客戶對供暖和安防有需求，認為金地滟瀾山可進一步提升為金地滟瀾山可進一步提升成交客戶張女士（40歲，丈夫是私營業主）訪談摘要：我非常關注安防系統，因為我丈夫經常在礦井里呆著不怎么在家，我又要上班，平時都是老人照顧孩子，所以

16、我希望能在單位辦公的時候通過現代的科技住宅看到家里的情況，在這方面我愿意支付一部分溢價。滟瀾山銷售代表訪談摘要：很多客戶關注小區的供暖，因為淮南正好位于南北方的分界線，冬天挺冷的，政府又不集中供暖，自己家用空調又不劃算，所以都想要暖氣。金地金地.滟瀾山采用智能化系統滟瀾山采用智能化系統 為可為可視對講視對講/紅外報警系統紅外報警系統/小區小區2424小時小時巡更巡更別墅：每家設有紅外幕簾系統和周近紅外系統，另外，房間內還有一鍵報警系統洋房：周近紅外報警系統可提升點：可提升點：供暖、安防成為項目可以提升的關鍵點供暖、安防成為項目可以提升的關鍵點【泉山湖泉山湖】大規模復合型社區，具備強勢的山湖環境

17、大規模復合型社區，具備強勢的山湖環境資源，但地塊存在高壓線等不利因素資源，但地塊存在高壓線等不利因素2規模占地面積177.34公頃，總建面137.8萬，容積率1.0，與本地塊相同風格簡歐產品形式高層小高多層洋房聯排獨棟套數50006000150035090戶型面積70-11080-120130-190208-255300-500均價460050008000未售銷售情況未售一期500套售罄一期300套售罄一期40套售75%未售客戶礦業職工為主企業領導層、政府公務員私企老板、礦業老板區位圖區位交通水庫不利因素 極致的山湖資源：項目內部三面環山，山體植被茂盛，20余公里的舜耕山脈，500余畝的泉山湖

18、水庫，自然資源得天獨厚；用地范圍內存在高壓線等不利因素多；位于山南新區西北部，離市政府所在的中心區域較遠，區位相對較偏。【核心能力核心能力】強勢的山湖自然資源強勢的山湖自然資源銷售代表訪談摘要：買別墅的大都是礦業老板，作為度假休閑的地方，很多都喜歡釣魚放松心情。最喜歡的是這兒的山和水，他們大多比較低調，非常追求生活的品質。買多層的一般都是周邊礦上的職工，住在礦邊，工資較高，每月有大概2000元/人的公積金，希望改善居住條件，看重這里的湖景和環境，覺得有水就有靈氣。自然資源極致：項目依山而建，圍湖而設，依山傍水圍湖產品打造：臨湖內圈打造獨棟觀湖別墅，向外輻射打造聯排別墅，充分合理利用湖景資源，提

19、升項目品質配套：利用山湖資源打造的水景會所、風情商業街、觀景臺等商業街核心能力：山湖自然資源核心能力：山湖自然資源以及對資源的充分合理利用以及對資源的充分合理利用【嶺秀山南嶺秀山南】純別墅社區，將于下半年入市，會對本項純別墅社區，將于下半年入市，會對本項目產生分流影響目產生分流影響3規模占地274畝，總建面11萬，容積率0.6風格英倫產品形式聯排雙拼、類雙拼獨棟套數17616826戶型面積350400-500600-700配套6000的會所蓄客情況目前，客戶積累情況不是特別理想外部客戶不多，主要是老板的朋友 位于本項目的西側，與本項目共享區位及環境資源；以純粹別墅社區為項目核心價值，打造市場上

20、沒有出現的英倫風情，但產品打造并不純粹；戶型面積偏大，總價偏高，客群受限；將于下半年入市，早于本項目，會形成一定的客戶分流產品特色優勢：區位、純別墅不是很純粹，面積較大淮河大道淮河大道本項目本項目嶺秀嶺秀山南山南【順發順發澤潤園澤潤園】大規模低密社區，以良好的環境資源大規模低密社區，以良好的環境資源和產品品質為核心，但大通區域認知較差和產品品質為核心，但大通區域認知較差4位置大通區九大路與合徐高速連接線交匯處規模占地面積3800畝，其中生態公園2200畝；總建面75萬風格地中海風情小城，一期西班牙風格產品形式小高洋房聯排獨棟套數（一期）一期200套一期800套800畝戶型面積70-11088-

21、145配套2300會所、九年制學校、2所幼兒園客戶老板關系客戶、因限購等原因來到淮南購房的合肥等外地客戶、本地居民。配套齊全：2300 會所、九年制學校、2所幼兒園、商業豐富的環境資源：2200畝生態公園，生態宜居濃郁的地中海風情小鎮：狹窄曲折的臺階，石板路，街頭的雕塑，米色疊彩的墻面，突出的露臺，營造濃郁的地中海氣息主要基于以下四個維度對低密度市場開發水平進行評判主要基于以下四個維度對低密度市場開發水平進行評判1234市場規劃水平市場規劃水平產品力水平產品力水平智能化、智能化、物業管理水平物業管理水平園林景觀水平園林景觀水平四大維度評判四大維度評判市場開發水平市場開發水平【規劃規劃】依托資源

22、通過水系的穿插以及組團布局來強調規劃的依托資源通過水系的穿插以及組團布局來強調規劃的形式感形式感資源型低密度項目資源型低密度項目u泉山湖，借助自身項目的湖景資源，采用組團式排布以強化規劃的形式感；u順發澤潤園通過高爾夫以及森林公園的打造，營造生態景觀低密大盤的意向；非資源型低密度項目非資源型低密度項目u嶺秀山南通過組團布局體現規劃形式感；u金地滟瀾山通過水系的穿插和商業街的規劃布局以體現規劃的形式感泉山湖澤潤園滟瀾山嶺秀山南【園林景觀園林景觀】注重以水景為核心的園林景觀的打造，金地注重以水景為核心的園林景觀的打造，金地滟滟瀾山通過五重立體園林打造的風情化景觀體系，引領市場瀾山通過五重立體園林打

23、造的風情化景觀體系，引領市場u 因規劃要求，市場在售的低密度項目綠化率較高，均達到50%以上；u市場產品在園林景觀營造上注重水景的打造，滿足高端客戶的需求；u金地滟瀾山仿照龍湖的景觀體系，通過喬木、灌木、花卉的搭配，形成五重的立體綠化層次。同時穿插水系，成為市場上的亮點。金地金地滟瀾滟瀾山山澤潤園澤潤園泉山湖泉山湖泉山湖以水系為核心組織景觀體系泉山湖以水系為核心組織景觀體系金地金地滟瀾山五重立體景觀體系滟瀾山五重立體景觀體系金地金地滟瀾山大型水面滟瀾山大型水面【立面形象立面形象】市場上建筑風格以對舶來的建筑風格模仿為主，市場上建筑風格以對舶來的建筑風格模仿為主，并逐漸成為市場的主流認知并逐漸成

24、為市場的主流認知金地.滟瀾山托斯卡納嶺秀山南英倫山南印象art deco泉山湖簡歐u 淮南低密度項目的建筑風格呈現多樣化的發展趨勢，托斯卡納、英倫、簡歐等；歐美舶來的建筑風格成為主流；u雖然各個項目的建筑風格各異，但淮南高端客戶接受創新的能力較強，對于歐美舶來的建筑風格均較為認可，原汁原味的異域風情很容易獲得客戶的認可；洋房成交客戶劉女士：外立面要板磚和石材的最好，顯檔次，不能是涂料的，因為后期外立面很容易臟舊聯排成交客戶張先生：喜歡暖色調洋氣一點的建筑風格,不喜歡簡歐風格金地.滟瀾山成交客戶訪談【戶型設計戶型設計】情景空間的設置和面積贈送成為戶型設計亮點，情景空間的設置和面積贈送成為戶型設計

25、亮點，戶型尊崇禮遇空間的設置成為戶型的可提升點戶型尊崇禮遇空間的設置成為戶型的可提升點面積全贈送面積半贈送約約150150平米平米u 洋房戶型通過陽臺、露臺等大面積的情景空間戶型設計的亮點，并且形成實惠的面積贈送；u聯排戶型通過多重院落的設置強化情景空間；u戶型設計的尊崇度（如主臥套間的處理）可以成為戶型設計的提升點；約約131131平米平米金地金地滟瀾山滟瀾山泉山湖泉山湖約約239239平米平米【社區配套社區配套】社區配套以滿足業主基本生活為主，會所成為高社區配套以滿足業主基本生活為主，會所成為高端低密度項目的標配端低密度項目的標配項目項目社區配套社區配套功能功能金地金地.滟瀾山滟瀾山300

26、0平米皇家會館、5900平米風情商業街和1800平米幼兒園p會所：乒乓球室，桌球室、健身器材和室內恒溫游泳池；p商業街：沿東西向市政路布置會所及1-2層獨立商業，通過形體的錯動圍合形成多個城市廣場，為居民提供休閑、娛樂、聚會的場所，成為真正的”城市客廳；p幼兒園：為社區業主孩子的教育提供便利；山南印象山南印象800平米會所面積、455平米的商業建筑，450平米的幼托和800平米的菜市場p30000平米的專屬公園私享與半開放組團景觀、私密庭院景觀構成大庭院私家院館生活；p另有國際流行的情景式街區生活依托公園動線貫穿其中；p數字化閱覽室、影院，健身房、游泳池等全數位化社區休閑配套點綴分布；西湖春天

27、西湖春天2000平米的精英會所、近2000平米的雙語幼兒園p引用“泛會所”概念，專為小區業主設立娛樂、健身、商務設施、是業主休閑聚會和交流的高檔平臺，由休閑會所和運動會所兩部分組成，僅供小區業主專用；泉山湖泉山湖半島水晶會所，水岸風情商業街【物業物業】物管處于較低的水平，少數項目開始出現管家式物業物管處于較低的水平，少數項目開始出現管家式物業管理服務，但是營銷概念價值較大管理服務，但是營銷概念價值較大項目項目物業管理公司物業管理公司服務內容以及理念服務內容以及理念金地.滟瀾山青島雅園物業管理公司山南印象安徽恒宇物業管理有限公司物業管理服務等級標準為高層三級、多層五級，物業服務費標準暫定為高層1

28、.10元/平米.月,多層0.50元/平米.月。嶺秀山南西湖春天浙江綠城物業管理公司24小時管家式周到服務為業主日常生活提供常規性、針對性和委托性的公共服務和轉向特約服務。小到家政清潔，送奶送報，大到代辦中介、房屋維修聯華.泉山湖港聯物業“金鑰匙聯盟”成員，港聯物業進行社區直管，同步國際的服務品質，星級酒店的服務標準【科技與智能化科技與智能化】市場上產品的科技與智能化水平還處于初級市場上產品的科技與智能化水平還處于初級階段，可提升的空間很大階段，可提升的空間很大項目項目科技、智能化水平科技、智能化水平內容內容西湖春天智能安防系統“慧銳通”家居便利：家居便利：水電氣等表具遠程抄收與管理或IC卡電子

29、計量；安防系統：安防系統：門禁一卡通，可視對講系統讓您在家里即能看到小區入口、車庫入口和單元入口的來訪者，兼備訪客頭像采集系統；停車場內部安裝50個探頭，近130個探頭分布在各出入口、休閑區域、各單元口、各電梯轎廂；閉路監控系統對供電設備、公共照明、電梯、供水等設備實施24小時全方位監控管理；鉑藍美地5大現代科技人居價值體系新風系統供暖系統24h生活熱水成品家裝全系家電金融世家智能安防/新風系統/地熱金地.滟瀾山可視對講/紅外報警系統/小區24小時巡更別墅：每家設有紅外幕簾系統和周近紅外系統，另外，房間內還有一鍵報警系統洋房：周近紅外報警系統【結論一結論一】淮南低密度市場起步晚，起點高，水平提

30、升較快淮南低密度市場起步晚，起點高，水平提升較快代表項目代表項目發展特點發展特點09年年11年年文明村（聯排、疊拼）山水居（疊拼）淮河新城（疊拼）公園2010（聯排、疊拼）核心能力核心能力萌芽期萌芽期起步發展期起步發展期快速發展期快速發展期 城市中心別墅產品形式客戶客戶私營業主為主要客群（少量內部消化的淮礦領導）產品形式主要以疊拼為主；處于混合社區中，數量較少；產品力水平一般；溢價能力較低；金地滟瀾山（獨棟、聯排、疊拼、洋房）泉山湖（獨棟、聯排、洋房、小高、高層）私營業主、礦業領導通過模仿品牌開發商的成熟產品，產品水品提升較快；風情化低密度社區開始形成；建筑風格處于對歐美建筑的模仿階段；產品形

31、式呈多樣化趨勢；注重資源利用和景觀打造；可以實現較高溢價；低密度項目開始增多，并依托自身能力形成不同的核心能力別墅社區（金地滟瀾山、澤潤園）別墅形式（嶺秀山南）、別墅資源（泉山湖）嶺秀山南（獨棟、雙拼、聯排）順發澤潤園（獨棟、聯排、洋房、小高高層）【結論二結論二】低密度項目進入低密度項目進入“社區制勝社區制勝”階段，金地階段，金地滟瀾山滟瀾山通過風情化社區的營造成為淮南市場的引領者通過風情化社區的營造成為淮南市場的引領者價值梯度文明村文明村保障因素：依托城市核心保障因素：依托城市核心區位和別墅產品形式區位和別墅產品形式作為核心競爭力和差異點；激勵因素激勵因素：以人工打造景人工打造景觀觀為主，產

32、品水平一般保障因素較好：保障因素較好：注重營營造別墅社區感造別墅社區感，比如通過風情化立面、園林景觀、通過社區邊界、通過物業安保服務等；激勵因素較好：激勵因素較好：擁有一一定資源，但不強勢。定資源，但不強勢。保障因素：依托自然資保障因素：依托自然資源形成景觀型別墅社區，源形成景觀型別墅社區，凸現項目特色和亮點；激勵因素激勵因素：以自然資源以自然資源作為規劃設計的核心作為規劃設計的核心，綜合建筑立面、景觀設計；泉山湖泉山湖金地滟瀾山金地滟瀾山客觀性：依托客觀的區位、自然景觀資源較多，產品主動打造稍客觀性：依托客觀的區位、自然景觀資源較多，產品主動打造稍微欠缺，社區感不足微欠缺，社區感不足主動性：

33、產品發力，通過立面、主動性：產品發力，通過立面、園林、服務等營造別墅社區園林、服務等營造別墅社區【結論三結論三】市場項目軟性價值層面凸顯不足，科技與智能化體市場項目軟性價值層面凸顯不足，科技與智能化體系存在市場空間系存在市場空間發展階段發展階段需求層次需求層次需求層次需求層次“局部”到“整體”功能化功能化關注戶型、面積、朝向、通風等基本生活功能指標住區化住區化開始考慮住區環境、景觀、安全度、人群勻質化等方面的因素品質化品質化關注產品細節、材質、設備和工藝所帶來的舒適度和人性化程度，開發專業化加強特色化特色化定制化定制化產品充分契合個體客戶的功能、身份和個性需求產品開始對位客戶行為特征和精神需求

34、，客戶需求趨向多元化“粗放”到“精致”“標準”到“自我”生存需求自我實現需求住宅購買需求發展模型住宅購買需求發展模型將淮南低密度市場的發展特點對位于世聯住宅需求模型，發現目前淮南市場處于住區化發展階段；市場的提升方向為以關注產品細節和居住舒適度和人性化為主的品質化發展階段；軟性價值的提升，符合市場客戶未被滿足的需求，同樣也符合成熟市場的發展趨勢；淮南低密度市場的發展狀況淮南低密度市場的發展狀況VS通過風情化立面、園林景觀、通過社區邊界營造風情化社區產品風情化、社區化產品風情化、社區化軟性價值層面凸顯不足軟性價值層面凸顯不足科技或者智能化層面僅停留在可視對講/紅外報警系統/小區24小時巡更系統上

35、；客戶從對安防的需求強烈客戶從對安防的需求強烈淮南的低密度置業客戶主要以私營業主和政府公務員為主，對安防等軟性價值層面需求強烈；針對前述競爭環境的分析，本項目的競爭策略如下：針對前述競爭環境的分析，本項目的競爭策略如下：相對于順發相對于順發澤潤園，依托山南新區的發展趨勢，主動強化區域澤潤園，依托山南新區的發展趨勢，主動強化區域價值，凸顯城市別墅的形象，在區域的競爭中強勢超越；價值，凸顯城市別墅的形象，在區域的競爭中強勢超越；相對于泉山湖的單純依托山湖景觀資源，通過立面、景觀以及社相對于泉山湖的單純依托山湖景觀資源，通過立面、景觀以及社區邊界等形成的全方位綜合性的社區感制勝；區邊界等形成的全方位

36、綜合性的社區感制勝；以金地滟瀾山以金地滟瀾山的的產品力水平為價值平臺，產品力水平為價值平臺，塑造與不同的價值主張塑造與不同的價值主張，實現差異競爭；，實現差異競爭；抓住其在采暖和安防等抓住其在采暖和安防等方面方面的不足，利用科技智的不足，利用科技智能化能化實現軟性增值實現軟性增值；客戶的需求層面如何被滿足？客戶的需求層面如何被滿足？Q4Q4從山南新區在售項目來看，礦業人群、政府機關、私營業主、從山南新區在售項目來看，礦業人群、政府機關、私營業主、教師、企業中高層為購房主力教師、企業中高層為購房主力項目項目產品類型產品類型客戶情況客戶情況金地.滟瀾山獨棟礦業集團高層、周邊礦井的礦長、政府高層、頂

37、層個體聯排、疊拼企業中高層、小私營業主洋房教師、公務員、企業中層泉山湖聯排私企營業主和礦業老板洋房企業領導層和政府公務員多層礦業職工山南印象多層公務員小高教師、小部分外地投資客西湖春天洋房頂層個體、礦上中高層、政府機關中層、企業中高層多層市區老師、中層個體、政府基層人員、企業中層高層中基層個體、教師、礦井人員、政府基層、企業中層通過調研發現，按照支付總價區分，目前淮南山南新區物業的通過調研發現，按照支付總價區分，目前淮南山南新區物業的置業客戶主要包括以下幾種類型：置業客戶主要包括以下幾種類型：200-400萬70-160萬700萬以上40-70萬客戶類型客戶類型客戶來源客戶來源購買產品類型購買

38、產品類型頂級財富客戶高端財富客戶中上產階層中下產階層支付總價支付總價私企老板礦主礦業、電力高層獨棟聯排疊拼私營業主礦業、電力中高層企事業中高層礦業、電力中層類公務員小私營業主教師等礦業、電力等普通職工洋房多層多層小高高層【頂級財富階層頂級財富階層】以能源系統高管、私企業主為主，以稀缺以能源系統高管、私企業主為主，以稀缺產品形式占有為目的，低調、注重私密性和身份的彰顯產品形式占有為目的，低調、注重私密性和身份的彰顯置業目的：置業目的：稀缺產品形式占有稀缺產品形式占有，資產優化，資產優化置業關注點：置業關注點：資源占有資源占有獨棟的產品形式獨棟的產品形式標簽價值標簽價值標志性會所標志性會所身份感身

39、份感物業環境與檔次（園林、立面等）物業環境與檔次（園林、立面等）核心驅動因素：核心驅動因素：標簽價值、面子與身份感標簽價值、面子與身份感需求產品：需求產品：獨棟獨棟艷瀾山是市場最先出現的風情別墅，一開始也擔心客戶不認，但是后來發現經過引導，客戶接受能力很強經過引導，客戶接受能力很強。別墅一推出，就別墅一推出，就賣了好多套賣了好多套。艷瀾山銷售經理一共7套獨棟，賣了3套，我們也不知道是誰買的不知道是誰買的。艷瀾山銷售代表愿意往上走、愿意追新；愿意往上走、愿意追新；創新接受能力強；創新接受能力強；低調，注重私密性，自我保護意識強；低調，注重私密性，自我保護意識強；看中身份的彰顯及尊貴感；看中身份的

40、彰顯及尊貴感；目前有意向買我們這房子的，都是老板打過招呼的，基本上都是老板的朋友，或者就是老板關系比較近的人老板的朋友，或者就是老板關系比較近的人。具體是做什么的，我們不知道。嶺秀山南銷售代表他們很低調很低調，在合肥開寶馬X5，但是在淮南只開廣本。西湖春天銷售經理買聯排的客戶都想要邊套，說明他們對獨棟有需求對獨棟有需求。有客戶（報喜鳥老板）想買400萬的獨棟，但市場沒有，可以抓300-500萬的空檔。反正，市場一旦出現契合他們居住夢想的房子，他們就會表現出極強的支付意愿極強的支付意愿。金地國際城銷售經理基本特征基本特征行業構成：私營老板、礦業電力高層、礦主行業構成：私營老板、礦業電力高層、礦主

41、家庭生命周期：家庭生命周期：4545歲左右歲左右經濟狀況：多次置業，收入不詳，但經濟狀況：多次置業，收入不詳，但支付力無支付力無明顯上限明顯上限行為特征行為特征【高端財富階層高端財富階層】私營業主，企業中高層為主，為別墅首置客私營業主，企業中高層為主，為別墅首置客戶，注重別墅的產品形式、空間感受與院落的生活體驗戶，注重別墅的產品形式、空間感受與院落的生活體驗置業目的：置業目的：感受并擁有別墅生活感受并擁有別墅生活，資產保值，資產保值置業關注點：置業關注點：產品形式產品形式聯排聯排居住升級居住升級別墅院落的生活體驗、空間感受別墅院落的生活體驗、空間感受社區環境社區環境立面、園林景觀、會所立面、園

42、林景觀、會所核心驅動因素：核心驅動因素：產品形式、居住升級、品質升級產品形式、居住升級、品質升級需求產品：需求產品：聯排聯排行業構成：私營業主、礦業電力中高層、企事業行業構成：私營業主、礦業電力中高層、企事業中高層中高層家庭生命周期：家庭生命周期：4040歲左右歲左右經濟狀況：擁有一套或多套住房，多次置業，有經濟狀況：擁有一套或多套住房，多次置業，有一定的經濟實力，但屬于一定的經濟實力，但屬于別墅首次置業別墅首次置業淮南高端客戶好面子，有炫富心理好面子，有炫富心理。只要有一定的經濟實力，都會買30萬以上的車。艷瀾山銷售代表之前搞暖場活動，我們都認為別墅客戶是不會參加的，結果好多聯排客戶都來了，

43、而且幾乎每場暖場活動都來每場暖場活動都來，有的還帶朋友來參加帶朋友來參加，感覺生怕別人不知道他在艷瀾山買了別墅。艷瀾山銷售經理山南這邊地段好，環境和配套都不錯環境和配套都不錯，不足之處是，覺得聯聯排產品面積稍微有點小，樓間距不大排產品面積稍微有點小，樓間距不大。不喜歡疊拼，疊拼私疊拼私密性較差，沒有車庫，院落空間也小密性較差，沒有車庫，院落空間也小；社區的環境要好，社區的環境要好，草坪要多一些，要有一些樹，最好是每個季節每個季節 都有不同的綠都有不同的綠色色；一定要有水一定要有水，因為從風水的角度來看，水能生財，這樣社區才能活起來艷瀾山聯排成交客戶基本特征基本特征行為特征行為特征我覺著整個小區

44、挺好的，我個人比較喜歡淺色明亮的外立面淺色明亮的外立面，還有我去看了會所會所，只對業主開放，覺著挺有檔次的挺有檔次的艷瀾山聯排客戶好面子，喜歡炫富；好面子，喜歡炫富；樂于社交，喜歡扎堆；樂于社交，喜歡扎堆；講究品質，追求情調生活；講究品質，追求情調生活；行業構成：類公務員、礦業電力中層、小私營業主行業構成：類公務員、礦業電力中層、小私營業主家庭生命周期：家庭生命周期：3535歲左右歲左右經濟狀況：事業進入發展期，收入穩定，已有一套經濟狀況：事業進入發展期，收入穩定，已有一套住房，住房，二次置業，以改善升級需求為主二次置業，以改善升級需求為主社會特征：社會主流人群，受過良好教育社會特征：社會主流

45、人群，受過良好教育置業目的：置業目的：居住升級改善居住升級改善，保值增值，保值增值置業關注點：置業關注點：區域環境區域環境區域發展、配套區域發展、配套居住品質居住品質社區環境的品位、居住空間的舒適度社區環境的品位、居住空間的舒適度性價比性價比有品質的同時，控制總價有品質的同時，控制總價核心驅動因素：核心驅動因素：居住升級，品質升級居住升級，品質升級 需求產品：需求產品：洋房洋房、多層、多層【中上產階層中上產階層】客戶有一定的經濟實力，需要低密產品帶來的客戶有一定的經濟實力，需要低密產品帶來的居住升級，對居住環境、生活品質有較高的要求居住升級，對居住環境、生活品質有較高的要求喜歡艷瀾山的地段、配

46、套和整個社區的園林綠化配套和整個社區的園林綠化，性價比性價比很關鍵很關鍵，另外比較重要的是露臺和庭院露臺和庭院，家里有個露臺或者庭院，居住起來不僅氣派而且愜意氣派而且愜意；外立面喜歡漂亮的，要板磚和石材，一定要從視覺上感覺有氣派、有檔次要板磚和石材，一定要從視覺上感覺有氣派、有檔次艷瀾山退臺洋房成交客戶基本特征基本特征行為特征行為特征崇尚居住的舒適度；崇尚居住的舒適度；講究生活品位講究生活品位，有一定的小資情調；，有一定的小資情調；講求品質，關注細節；講求品質，關注細節；崇崇“洋洋”、有顯闊的心理；、有顯闊的心理；以前住的老房子，環境不好，艷瀾山的整體環境好，社區社區園林挺精致的，感覺比較優雅

47、園林挺精致的，感覺比較優雅，洋房有露臺庭院，這點挺好，有時在庭院休息，看看書喝喝茶挺愜意的庭院休息，看看書喝喝茶挺愜意的高中老師、洋房客戶不想住高層的，買肯定想買洋房買肯定想買洋房，再次就買多層，洋房在洋房在市場上稀缺，有退臺什么的，看上去就有檔次市場上稀缺，有退臺什么的，看上去就有檔次艷瀾山攔訪客戶以后這邊發展會很好，政府學校什么的都搬到這邊，以后配套什么的都會慢慢成熟起來以后配套什么的都會慢慢成熟起來艷瀾山攔訪客戶行業構成：礦業、電力等企事業單位普通職工行業構成：礦業、電力等企事業單位普通職工家庭生命周期：家庭生命周期：3030歲左右，青年之家或小太陽家庭歲左右，青年之家或小太陽家庭經濟狀

48、況：事業剛起步，收入穩定，首次置業或者經濟狀況：事業剛起步，收入穩定，首次置業或者首次改善首次改善置業目的：置業目的：婚房、教育、剛性改善婚房、教育、剛性改善置業關注點：置業關注點：總價總價滿足居住功能基礎上，控制總價滿足居住功能基礎上，控制總價生活的便利性生活的便利性區域位置、交通、配套區域位置、交通、配套產品的實用性產品的實用性功能合理、住房質量功能合理、住房質量核心驅動因素：性價比，交通、基礎配套核心驅動因素：性價比，交通、基礎配套需求產品：需求產品：多層多層、小高、高層、小高、高層【中下產階層中下產階層】客戶以首置或首改為主，關注產品功能空間的客戶以首置或首改為主，關注產品功能空間的分

49、布、交通的便捷，對總價敏感分布、交通的便捷，對總價敏感這一部分客戶他們對每一分錢的使用都很謹慎和珍惜，因為他們財富水平決定了他們的消費習慣，他們在購置房產時，不僅考慮產品的性價比產品的性價比，還會考慮后續的投入使用費后續的投入使用費用用，具體表現是同樣產品會選擇低樓層（價格低），對面面積贈送和一些附加的優惠和后續物業費上會特別敏感積贈送和一些附加的優惠和后續物業費上會特別敏感。西湖春天銷售經理基本特征基本特征行為特征行為特征精明，做決定較為謹慎精明，做決定較為謹慎實在，講究實用性、功能性實在，講究實用性、功能性他們經常來看，也在比較樓盤比較樓盤，有時會和我們說西湖春天的房子怎么樣、山南印象的房

50、子怎么樣，我們艷瀾山的房子又怎么樣。也難怪，他們掙錢都是拿命換的，所以很謹慎艷瀾山銷售代表我還是比較關注房子的質量房子的質量的，畢竟幾十萬的事，金大地老板開的房子，還是比較放心的，他在淮南做了不少樓盤了艷瀾山多層客戶客戶置業特征總結客戶置業特征總結財富財富等級等級職業特征職業特征支付能力支付能力置業特征置業特征置業目的置業目的典型項目典型項目購買購買物業物業關注點關注點頂級頂級財富財富階層階層礦業、電力高礦業、電力高層，私企老板層，私企老板、礦主、礦主700700萬以萬以上，無明上，無明顯上限顯上限多次置業，在合多次置業，在合肥、南京等地有肥、南京等地有置業經歷，彰顯置業經歷，彰顯身份身份稀缺

51、產品形稀缺產品形式占有、身式占有、身份彰顯，資份彰顯，資產優化產優化金地金地滟瀾山滟瀾山領秀山南領秀山南獨棟獨棟資源占有、資源占有、社區環境、社區環境、私密性與身私密性與身份感份感高端高端財富財富階層階層私營業主、礦私營業主、礦業電力中高層業電力中高層、企事業中高、企事業中高層層200-400200-400萬萬擁有一套或多套擁有一套或多套住房，多次置業住房，多次置業，改善需求為主，改善需求為主追求別墅的追求別墅的生活體驗與生活體驗與空間感受，空間感受，資產保值資產保值金地金地滟瀾山滟瀾山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天聯排聯排疊拼疊拼產品形式、產品形式、社區品質、社區品質、區域環境區域環境中上中上

52、產階產階層層普通的類公務普通的類公務員、教師、礦員、教師、礦業、電力中層業、電力中層、小私營業主、小私營業主70-16070-160萬萬已有一套住房，已有一套住房，二次置業，以改二次置業，以改善升級需求為主善升級需求為主居住升級改居住升級改善，保值增善，保值增值值金地金地滟瀾山滟瀾山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天洋房洋房多層多層產品形式、產品形式、社區品質、社區品質、情景空間、情景空間、性價比性價比中下中下產階產階層層礦業、電力等礦業、電力等普通職工普通職工40-7040-70萬萬首次置業或首次首次置業或首次改善改善婚房、教育婚房、教育、剛性改善、剛性改善廣弘城廣弘城山南印象山南印象西湖春天西湖

53、春天多層多層小高小高高層高層總價、總價、面積贈送、面積贈送、社區環境社區環境淮南市場客戶對新鮮事物的接受度較強，對科技住宅有初步的淮南市場客戶對新鮮事物的接受度較強，對科技住宅有初步的感知感知 目前市場上有些常規性的普通科技滲透在住宅里，但是并沒有發展成一種特色。現在市場上有個科技住宅市場上有個科技住宅，叫鉑藍美地。項目前期宣傳打出科技住宅的口號，就是安裝了新風系統，市場反應不錯，銷售市場反應不錯，銷售速度也很快速度也很快。但是后期只采用了低端的技術如空氣凈化器低端的技術如空氣凈化器等，并沒有將科技住宅的理念真實地貫徹到產品上，科技的呼聲不了了之。不過他們做科技住宅，主要是因為項目旁邊有個化工

54、廠，環境不好。西湖春天銷售代表 淮南人喜歡新鮮的事物喜歡新鮮的事物，愛面子，接受新鮮事物的能力還是比較接受新鮮事物的能力還是比較強的強的，我覺得只要是市場上出現比較稀缺的，比如建筑形式，在適當的引導下他們都是能接受的。山南印象銷售代表基本特征基本特征客戶特征：客戶特征：愛面子，喜愛面子，喜歡新鮮的事物，接受能歡新鮮的事物，接受能力強力強客戶感知：客戶感知：因市場出現因市場出現加入科技概念的住宅，加入科技概念的住宅，故有初步的感知故有初步的感知在感知和需求層面上，淮南客戶對安防和采暖的需求較為強烈在感知和需求層面上，淮南客戶對安防和采暖的需求較為強烈，對新風系統感知較差，對新風系統感知較差 我覺

55、得恒溫很有必要恒溫很有必要，在淮南冬天一般都是開空調取暖，用暖氣的非常少，我目前在市中心的房子是集中供暖，比空調取暖舒服多了，因為這的別墅沒有集中供暖，所以我打算自己改造下。我覺著在淮南做有暖氣的高端社區是個大趨勢有暖氣的高端社區是個大趨勢，如果你們項目能做到這點，應該能吸引不少客戶。至于恒濕我覺得我不會為此買單，因為淮南濕度還是可以的，生活這么多年基本都習慣了。艷瀾山聯排成交客戶 我對目前淮南的高端社區的安防系統都不太滿意安防系統都不太滿意，我覺得安全系數比較低，什么人都能進來，讓我感覺很不安全，沒什么保障，你們應該花大力氣在這方面，因為很多顧客會為此買單艷瀾山洋房成交客戶 淮南人對新風系統

56、沒什么感覺新風系統沒什么感覺，畢竟淮南氣候挺好的，大家都習慣開著窗子，而且如果做了新風系統，后期的維護也是個問題，通風道進了灰塵還好，要是細菌長期不能清理，反而對客戶的健康造成了威脅艷瀾山銷售代表基本特征基本特征客戶感知：客戶感知：客戶對科技客戶對科技住宅的認知局限在恒溫住宅的認知局限在恒溫恒濕、智能安防、新風恒濕、智能安防、新風系統、智能家居等方面系統、智能家居等方面客戶需求：客戶需求：恒溫、安防恒溫、安防需求較為強烈，對新風需求較為強烈，對新風系統感知較差系統感知較差總結：這一群人共性精英文化意識他們，是淮南的社會精英階層；他們，是淮南的社會精英階層；有錢，有錢，并渴望得到認同；并渴望得到

57、認同；好扎堆，好扎堆，有自己的圈子文化和圈子語言；有自己的圈子文化和圈子語言；主流，但標榜自我；主流，但標榜自我；性格直率、豪爽，性格直率、豪爽，愿意接受新的事物；愿意接受新的事物；好面子，好面子，追求豪華、健康、精致生活；追求豪華、健康、精致生活；極強的精英意識極強的精英意識向往并努力擁有精致的生活方式及形態；向往并努力擁有精致的生活方式及形態；相似的操作案例給到怎樣的啟示？相似的操作案例給到怎樣的啟示？Q5Q5選擇標準選擇標準案例選擇標準：案例選擇標準：城市新區；具備一定的景觀資源；融合生態、科技、智能化系統；高端居住項目；案例案例合肥合肥綠地綠地內森莊園內森莊園區域：合肥政務區新區；具備

58、天鵝湖景觀資源；融合九大科技系統，八大智能化系統；站位合肥高端項目梯隊；借鑒點借鑒點以科技生態智能化為以科技生態智能化為基礎的項目的核心能基礎的項目的核心能力以及核心發展策略力以及核心發展策略；項目的產品價值體系項目的產品價值體系如何構建；如何構建；基礎價值：政務新區的區位資源成就其豪宅價值的基調基礎價值：政務新區的區位資源成就其豪宅價值的基調物業地址物業地址 政務區翡翠路與南二環交匯處西南角 交通狀況交通狀況 公交13路、20路、156路、162路等至東懷路口站建筑類別建筑類別 聯排、獨棟、高層 容容 積積 率率/綠綠 化化 率率 1.50（別墅區0.62）,40%均價均價20000元/平方

59、米戶戶 數數總共 808 戶項目地處合肥政務新區，距市政府1.5公里項目周邊自然景觀豐富，地塊東南的天鵝湖，景色宜人，為項目重要的景觀資源交通便利，雙向貫通的金寨路高架橋，規劃中的換乘中心和3號輕軌，5分鐘直達城市核心區；項目周邊配套完善教育資源：雙語幼兒園、西園小學、50中，新八中；文化藝術資源：合肥大劇院、藝術中心文博園關鍵動作一：依托天鵝湖水系，營造綠色、生態、尊貴的英倫關鍵動作一：依托天鵝湖水系，營造綠色、生態、尊貴的英倫皇家園林風范，成為客戶可體驗感知的價值皇家園林風范，成為客戶可體驗感知的價值以天鵝湖水系為基礎，組織景觀園林體系：以天鵝湖水系為基礎，組織景觀園林體系：引水入社區，將

60、水景貫穿社區，盡量擴大物業臨水面通透的視覺走廊：通透的視覺走廊：小區綠化和道路入口景觀與集中綠化景觀帶相結合，內部主要景觀軸線為主入口的景觀大綠地及延伸的步行系統形成人們公共活動的步道，各個步行廣場把整個小區景觀聯系起來；組團化布局實現集中綠地和私享園林的融合組團化布局實現集中綠地和私享園林的融合：小區綠地系統分為集中綠地和別墅私家花園，入口集中設置大型集中綠地和貫穿的綠軸，使之成為公眾交流活動的中心；同時盡量拉大建筑間距，使得宅前屋后綠地擴大，形成私享園林，與中心綠地連片；通過水系的營造，通透的視覺走廊集，中央通過水系的營造，通透的視覺走廊集，中央綠地與私享園林的融合營造生態、綠色、尊綠地與

61、私享園林的融合營造生態、綠色、尊貴的居住社區意向；貴的居住社區意向；尊貴的英式皇家園林風范：尊貴的英式皇家園林風范：景觀設計依據地形變化，將建筑巧妙融入緩坡、花海、樹陣和湖泊之中，全冠移植，多重立體園林，構筑英式皇家園林；精心設置充滿皇家氣息建筑小品，廣場噴泉、社區標識，強化了社區皇家尊貴氣息；關鍵動作二：新古典主義奢華立面形成彰顯其豪宅形象的關鍵動作二：新古典主義奢華立面形成彰顯其豪宅形象的“豪豪宅眼宅眼”新古典主義建筑風格：新古典主義建筑風格：精雕細琢的新古典主義建筑風格，奢華而兼具現代感、歷久彌新，古典、穩重，具有價值感的豪宅風格；立面細節的處理：立面細節的處理：項目立面采用干掛石材和涂

62、料相結合，形成豪宅認知；立面強化柱式、線腳以及檐口的處理；關鍵動作三：通過九大科技系統八大智能化系統的使用，形成關鍵動作三：通過九大科技系統八大智能化系統的使用，形成差異化亮點，客戶感受到高舒適度、低碳、安全的莊園生活差異化亮點，客戶感受到高舒適度、低碳、安全的莊園生活地源熱泵地源熱泵（低碳）空（低碳）空調技術系統調技術系統Text in here智能化配智能化配置置家庭安全家庭安全防范報警防范報警系統系統科技系統科技系統配置配置離線式智離線式智能巡更系能巡更系統統 地下停車地下停車管理系統；管理系統；公共背景公共背景音樂系統音樂系統 室內智能室內智能終端對講終端對講系統系統 彩色彩色LCD高

63、清晰廚高清晰廚房電視電房電視電話系統話系統 彩色彩色LCD高清晰廚高清晰廚房電視電房電視電話系統話系統 電子圍欄電子圍欄周界報警周界報警系統系統頂棚輻射制頂棚輻射制冷系統；冷系統；地板輻射制地板輻射制熱系統熱系統置換新風系置換新風系統；統；太陽能熱水太陽能熱水（低碳）供（低碳）供應系統應系統抗干擾隔音抗干擾隔音降噪系統；降噪系統；節能外墻保節能外墻保溫系統溫系統;高效節能隔高效節能隔熱外窗系統熱外窗系統；高效節能隔高效節能隔熱外窗系統熱外窗系統；家庭安全防范報警系統包括：紅外報警、窗磁報警、煤氣報警、緊急按鈕；品牌：美國Honeywell（室內智能終端對講系統、廚房電視電話系統、浴室專用對講電

64、話系統 ）法國萊克米（電子圍欄周界報警系統）項目不僅在價格上領先競爭對手，更在成交量上成為濟南別墅項目不僅在價格上領先競爭對手，更在成交量上成為濟南別墅市場的主力，項目市場的主力，項目“賣的火賣的火”，從而代言區域，從而代言區域20092009年同類項目價格比較年同類項目價格比較3 3月月2121日，首次開盤，首期別墅產品熱賣九成，創濟日，首次開盤，首期別墅產品熱賣九成，創濟南記錄。南記錄。5 5月月2828日，一期開盤日，一期開盤480480套房源，套房源，3 3小時熱銷小時熱銷418418套，銷套，銷售近九成。售近九成。6 6月月2727日，東區別墅開盤推出日，東區別墅開盤推出4646套房

65、源，當天銷售套房源，當天銷售4040套，銷售逾八成。套，銷售逾八成。7 7月月2525日，二期開盤日，二期開盤468468套，套，2 2小時狂銷小時狂銷429429套，銷售逾套，銷售逾九成。九成。8 8月月1010日，加推日，加推9696套，套，1 1小時勁銷小時勁銷8787套，銷售逾九成。套，銷售逾九成。9 9月月1313日，三期開盤推日，三期開盤推192192套，一小時銷售套，一小時銷售178178套，銷套，銷售逾九成。售逾九成。1010月月3131日，推售風景樓王日，推售風景樓王8 8號樓，當日開盤推售號樓，當日開盤推售144144套，套，成功認購成功認購9898套。套。1212月月12

66、12日，日，7 7號樓風景王座開盤，當日推售號樓風景王座開盤，當日推售7272套臻品套臻品房源，銷售近八成，成為東部樓盤品質標桿。房源，銷售近八成，成為東部樓盤品質標桿。項目每期開盤均能在當天實現八成以上的銷售率項目每期開盤均能在當天實現八成以上的銷售率元元/平平紫御東郡紫御東郡1700017000國華東方美郡國華東方美郡1400014000千佛山熙園千佛山熙園120001200020000200001000010000項目在濟南市場中實現較高的價格和市場影響力項目在濟南市場中實現較高的價格和市場影響力20092009年項目在濟南別墅市場占比年項目在濟南別墅市場占比 20092009年濟南全市

67、成交別墅約年濟南全市成交別墅約700700套，本項目套，本項目168168套全部售罄套全部售罄沒有溢價、消化速度快慢案例啟示案例啟示啟示一啟示一政務新區的區位資源，綠色、尊貴的園林以及奢華的立政務新區的區位資源，綠色、尊貴的園林以及奢華的立面等社區感的構建成為綠地內森莊園的產品價值基礎；面等社區感的構建成為綠地內森莊園的產品價值基礎；低密度豪宅的產品價值體系的基本是社區感的營造。低密度豪宅的產品價值體系的基本是社區感的營造。啟示二啟示二生態、科技智能化系統的運用構成項目市場競爭突破的差生態、科技智能化系統的運用構成項目市場競爭突破的差異化亮點；異化亮點；城市中央城市中央 低碳高舒適度豪宅低碳高

68、舒適度豪宅 傳世莊園傳世莊園 綠地內森莊園核心策略：綠地內森莊園核心策略：依托區域，產品制勝，科技亮點依托區域，產品制勝，科技亮點核心策略指導的項目定位核心策略指導的項目定位 禮獻淮南的禮獻淮南的環保節能名片環保節能名片項目市場環境盤點項目市場環境盤點市場環市場環境盤點境盤點競爭客戶案例綠地綠地內森莊園核心策略：內森莊園核心策略：依托區域，產品制勝，科技亮點；依托區域，產品制勝，科技亮點；產品價值體系的構建：產品價值體系的構建：產品價值體系的基本是社區感的營造；產品價值體系的基本是社區感的營造；生態、科技智能化系統的運用構成項目市生態、科技智能化系統的運用構成項目市場競爭突破的差異化亮點；場競

69、爭突破的差異化亮點；市場發展階段：市場發展階段：低密度項目進入低密度項目進入“社區制勝社區制勝”階段；階段；軟性價值層面凸顯不足；軟性價值層面凸顯不足；競爭策略：競爭策略：客戶特征：客戶特征：好扎堆，圈層導向；好扎堆，圈層導向；愿意接受新鮮事物；愿意接受新鮮事物；好面子，追求豪華、健康、精致生活；好面子，追求豪華、健康、精致生活；對科技的感知：對科技的感知：有認知、對安防、采暖需求強烈；有認知、對安防、采暖需求強烈；【發展策略一發展策略一】依托區域優勢，營造尊崇感社區，以構筑項目產依托區域優勢，營造尊崇感社區，以構筑項目產品價值基礎，對標客戶需求品價值基礎，對標客戶需求競爭競爭市場發展階段：市

70、場發展階段：低密度項目進入低密度項目進入“社區社區制勝制勝”階段；階段；競爭策略：競爭策略：關鍵策略關鍵策略依托區域價值、社區制勝、尊崇化的產品價值主張依托區域價值、社區制勝、尊崇化的產品價值主張（滿足客戶追求豪華的心理）（滿足客戶追求豪華的心理）本體本體項目所在區域山南新區項目所在區域山南新區，處于城市發展南擴方，處于城市發展南擴方向，是未來政務新區和向，是未來政務新區和新城居住區；新城居住區；客戶對新區認知程度高客戶對新區認知程度高；案例案例綠地綠地內森莊園核心策內森莊園核心策略：略：依托區域，產品制勝，依托區域，產品制勝，產品價值體系的構建：產品價值體系的構建：產品價值體系的基本是產品價

71、值體系的基本是社區感的營造；社區感的營造；客戶客戶客戶特征：客戶特征：好扎堆，圈層導向；好扎堆，圈層導向；好面子，追求豪華、健好面子，追求豪華、健康、精致生活；康、精致生活；【發展策略二發展策略二】物聯網的極致展示，樹立項目先鋒性和標簽價值物聯網的極致展示，樹立項目先鋒性和標簽價值；物聯網；物聯網系統在成本可控的前提下形成項目競爭突破差異化亮點系統在成本可控的前提下形成項目競爭突破差異化亮點開發背景開發背景競爭競爭客戶客戶案例案例兼具旅游體驗和技術展示功能的標簽性和先鋒性物聯網兼具旅游體驗和技術展示功能的標簽性和先鋒性物聯網展示館成為項目兌現對政府承諾的關鍵舉措；展示館成為項目兌現對政府承諾的

72、關鍵舉措；市場發展階段：軟性價值層面凸顯不足；市場發展階段：軟性價值層面凸顯不足；競爭策略：競爭策略：客戶特征：客戶特征：愿意接受新鮮事物；愿意接受新鮮事物；對科技的感知：對科技的感知：有認知、對安防、采暖需求強烈有認知、對安防、采暖需求強烈綠地綠地內森莊園核心策略：內森莊園核心策略：科技亮點；科技亮點；產品價值體系的構建：產品價值體系的構建：生態、科技智能化系統的運用構成項目市場競爭突破的差異化亮點；生態、科技智能化系統的運用構成項目市場競爭突破的差異化亮點；關鍵策略關鍵策略極致展示、極致展示、標簽價值標簽價值市場需求的市場需求的科技運用、科技運用、產異化亮點產異化亮點綜上分析，項目的發展策

73、略體系綜上分析，項目的發展策略體系站站得穩得穩打得打得贏贏本報告是嚴格保密的。尊崇、華貴的居住生活體驗尊崇、華貴的居住生活體驗本報告是嚴格保密的。先鋒、前沿的低碳建筑先鋒、前沿的低碳建筑本報告是嚴格保密的。安全、舒適的居住感受與享受安全、舒適的居住感受與享受項目核心價值體系項目核心價值體系尊崇、華貴尊崇、華貴的低密度物業產品形象的低密度物業產品形象先鋒、前沿的先鋒、前沿的低碳社區形象低碳社區形象安全、安全、隱私、無憂的生活享受隱私、無憂的生活享受綠郡綠郡舒適舒適的空間居住感受的空間居住感受產品定位：根據市場表現、客戶需求結合開發商目標，確定產品定位：根據市場表現、客戶需求結合開發商目標，確定項

74、目物業類型項目物業類型獨棟獨棟聯排聯排疊拼疊拼洋房、多層洋房、多層小高層小高層市場市場機會機會市場供應稀缺市場供應層面上存在400-600萬總價空檔具有較高的溢價能力市場供應較少，溢價能力不及洋房和聯排洋房多層為市場供應的主力回現回現能力能力消化速度很慢，很少有市場行為消化高品質產品可以實現超越洋房小高的回款回現能力不及洋房和聯排洋房、多層回款速度最快小高層回款速度與洋房相差不大客群客群情況情況屬于淮南的頂級財富客戶，置業視野開拓，強調對資源的占有，客戶較窄，需要強勢的資源和產品力支撐高端財富客戶，以私營業主和礦主為主，追求品質生活，支付能力較強，總價受一定限制跟聯排客戶大體一致，但是總價承受

75、能力低于聯排客戶，由于產品的情景空間劣于聯排，總價相差不大的情況下，客戶會選擇購買聯排中上產客戶，客戶范圍較廣，涵蓋普通的類公務員、教師、礦業電力中層、小私營業主，支付力較強客群廣泛，礦業、電力等企事業單位普通職工，支付能力稍弱物業物業策略策略抓住市場空當，以小獨棟產品作為項目的形象標桿，控制規模以高形象塑造為主主流產品，兼具形象和利潤功能現金主力，保證項目的持續、滾動開發為了維持低密度社區的形象，盡量不排布小高層，必要時可做平衡容積率使用物物業業類類型型客戶定位：客戶定位：中下產（包括礦業、電力等普通職工）中下產（包括礦業、電力等普通職工）領袖客戶領袖客戶主要客戶主要客戶補充客戶補充客戶頂級

76、財富客戶（包括私營業主和礦頂級財富客戶（包括私營業主和礦業、電力高層領導）業、電力高層領導）高端財富客戶、中上產客戶（包括高端財富客戶、中上產客戶（包括私營業主、礦業、電力中高層私營業主、礦業、電力中高層企事業中高層、公務員、類公務員、企事業中高層、公務員、類公務員、教師等）教師等）客戶類別客戶類別客戶需求客戶需求基本策略基本策略產品選型產品選型產品作用產品作用產品定位產品定位尋找 城市中 “稀缺、標簽稀缺、標簽性好房子性好房子”頂級財富客戶明確的產品形式明確的產品特色或標簽通過提供具有標簽性的科技科技元素元素以及別墅的形別墅的形式式吸引小獨棟產品項目形象標簽高溢價攫取市場明星市場明星尋找 城

77、市中 “更好品質生更好品質生活體驗活體驗”與面子相關（私營業主）別墅形式、生活品質通過提供尊崇感的社區形象以及科技標簽元素，實現對客戶吸引聯排產品與身份相關（礦業、電力中高層、企事業中高層）生活品質、社區環境兼具形象和利潤功能主流產品主流產品尋找 城市中“可支付范圍可支付范圍內舒適居住方內舒適居住方案案”企事業中高層、公務員、類公務員、教師區域、配套、情景化、性價比通過提供具有風情化、尊貴感得產品吸引洋房產品（面積較大或者退臺）現金流貢獻尋找 城市中“可支付范圍可支付范圍內最佳居住方內最佳居住方案案”礦業、電力等普通職工性價比、區域、配套通過提供具有總價優勢的產品吸引小洋房產品平衡風險產品、現

78、金流產品快銷品快銷品ConsumerProductsC-PC-P客戶客戶-產品推演表產品推演表客戶置業特征總結客戶置業特征總結財富財富等級等級職業特征職業特征支付能力支付能力置業特征置業特征置業目的置業目的典型項目典型項目購買購買物業物業關注點關注點頂級頂級財富財富階層階層礦業、電力高礦業、電力高層，私企老板層，私企老板、礦主、礦主700700萬以萬以上，無明上，無明顯上限顯上限多次置業，在合多次置業，在合肥、南京等地有肥、南京等地有置業經歷，彰顯置業經歷，彰顯身份身份稀缺產品形稀缺產品形式占有、身式占有、身份彰顯，資份彰顯，資產優化產優化金地金地滟瀾山滟瀾山領秀山南領秀山南獨棟獨棟資源占有、

79、資源占有、社區環境、社區環境、私密性與身私密性與身份感份感高端高端財富財富階層階層私營業主、礦私營業主、礦業電力中高層業電力中高層、企事業中高、企事業中高層層200-400200-400萬萬擁有一套或多套擁有一套或多套住房，多次置業住房，多次置業，改善需求為主，改善需求為主追求別墅的追求別墅的生活體驗與生活體驗與空間感受，空間感受，資產保值資產保值金地金地滟瀾山滟瀾山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天聯排聯排疊拼疊拼產品形式、產品形式、社區品質、社區品質、區域環境區域環境中上中上產階產階層層普通的類公務普通的類公務員、教師、礦員、教師、礦業、電力中層業、電力中層、小私營業主、小私營業主70-1607

80、0-160萬萬已有一套住房，已有一套住房，二次置業，以改二次置業，以改善升級需求為主善升級需求為主居住升級改居住升級改善，保值增善，保值增值值金地金地滟瀾山滟瀾山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天洋房洋房多層多層產品形式、產品形式、社區品質、社區品質、情景空間、情景空間、性價比性價比中下中下產階產階層層礦業、電力等礦業、電力等普通職工普通職工40-7040-70萬萬首次置業或首次首次置業或首次改善改善婚房、教育婚房、教育、剛性改善、剛性改善廣弘城廣弘城山南印象山南印象西湖春天西湖春天多層多層小高小高高層高層總價、總價、面積贈送、面積贈送、社區環境社區環境報告主要內容定位篇：項目整體定位產品篇：產品設

81、計建議策略篇：項目開發及操作建議產品價值體系構建：產品價值體系構建：安全安全 尊崇尊崇低碳低碳項目核心價值項目核心價值先鋒、前沿的先鋒、前沿的低碳社區形象低碳社區形象尊崇、華貴尊崇、華貴的低密度物業產品形象的低密度物業產品形象安全、安全、隱私、無憂的生活享受隱私、無憂的生活享受舒適舒適舒適舒適的空間居住感受的空間居住感受：通過規劃、園林營造低碳社：通過規劃、園林營造低碳社區形象；區形象；：尊崇、華貴的低密度物業產尊崇、華貴的低密度物業產品形象品形象：生態智能科技系統運用提升居：生態智能科技系統運用提升居住舒適度住舒適度：通過物聯網展示中心展示項通過物聯網展示中心展示項目的先鋒價值目的先鋒價值產

82、品價值體系產品價值體系通過規劃、園林營造低碳社區形象；通過規劃、園林營造低碳社區形象；l低碳社區意向低碳社區意向整體規劃整體規劃l 低碳園林低碳園林園林景觀園林景觀71項目的規劃理想項目的規劃理想花園社區花園社區“花園社區花園社區”+“+“生態居住生態居住”=“有機小鎮有機小鎮”休閑品質休閑品質復合產品復合產品低密度產品低密度產品產品的人文情結產品的人文情結開發強度開發強度空間形態空間形態規劃理念規劃理念親近自然親近自然社區領域社區領域生態居住生態居住生態：基于項目較佳的山景資源，以環境景觀設計為先導，使居民獲得勻質生態居住景觀體驗；容積率：基于項目容積率的較低，整體打造小鎮意向社區形式，布置

83、不同產品，放大景觀原生資源，形成花園住區意向；72中世紀的歐洲小鎮，是從環境中自然生長的，親切宜人，與環中世紀的歐洲小鎮，是從環境中自然生長的，親切宜人，與環境天然契合，具有濃郁小鎮風情境天然契合，具有濃郁小鎮風情科瑪小鎮科瑪小鎮從空間結構來看，道路、綠化帶河流等從空間結構來看，道路、綠化帶河流等邊界將標志物、廣場、街區及其他公共邊界將標志物、廣場、街區及其他公共空間連接起來，形成小鎮的基本構架空間連接起來，形成小鎮的基本構架73項目規劃設計原則：項目規劃設計原則：1生態化原則：利用水系和綠化作為空間分割的媒介，以“溪林”作為社區景觀體系的重要依托，形成生態社區意象；2小鎮意向：通過規劃引導，

84、將道路、綠化帶河流等邊界與標志物、廣場、街區及其他公共空間連接起來，形成小鎮的基本構架；3組團化布局；增強規劃形式感，實現集中綠地和私享園林的融合；融合中低密度融合中低密度“花園社區花園社區”和和“生態居住生態居住”的的“有機小鎮有機小鎮”規劃理想規劃理想74生態化原則：利用水系和綠化作為空間分割媒介，以生態化原則：利用水系和綠化作為空間分割媒介，以“溪溪林林”作為社區景觀體系的重要依托，形成生態社區意象；作為社區景觀體系的重要依托，形成生態社區意象；萬源城萬源城御溪御溪以“水軸”和“綠軸”兩條軸線控制住區規劃，活躍了整個社區空間，強化社區的形式感；通過基地中部的綠島設置作為輻射全盤的生態核，

85、將生態的意向層層滲透至各組團內部；沿主軸展開四個大小不一的節點，利用節點的收放和風格處理使人們感受到豐富多變的景觀環境；綠島森林步道花架長廊線性水系景觀節點75小鎮意向：界定邊界，控制小鎮肌理，樹立小鎮標志物，標定小鎮意向：界定邊界，控制小鎮肌理，樹立小鎮標志物，標定區域感，營造生態小鎮風情區域感，營造生態小鎮風情邊界邊界標志物標志物小鎮肌理的表現 強度與高度的控制，緊湊而富有變化的建筑布局、自由生成的城市肌理。城鎮中心與主要建筑，社區的精神堡壘，自由延伸的曲折街道。l標志物、邊界、肌理、城鎮中心及曲折的街道，散發著小鎮的濃濃的味道。l休閑風情的建筑細節與符號原木/石材/stucco/露臺76

86、組團化布局：增強規劃形式感，實現集中綠地和私享園林的融合組團化布局：增強規劃形式感，實現集中綠地和私享園林的融合組團布局的意義：組團布局的意義：團狀布局有利于適應多變的地形地貌、保障分期開發的靈活性；組團間以原生態的植被區隔，容易保持高端社區必要的尺度感和私密性，同時也便于不同形式、風格的產品進行銜接；組團布局，組團之間通過人為設置景觀節點相連，從市場角度出發有利于后期營銷“講故事”，同時便于銷售“定價”會所會所組組院院式式獨獨棟棟別別墅墅老街靜鎮老街靜鎮廊院別墅廊院別墅多庭院獨棟別墅多庭院獨棟別墅納帕溪谷產品均具有鮮明的特點納帕溪谷產品均具有鮮明的特點：多庭院多庭院獨棟別墅獨棟別墅 組院式組

87、院式獨棟別墅獨棟別墅老老街街靜鎮靜鎮 廊院廊院別墅別墅項目組團分布通過規劃、園林營造低碳社區形象；通過規劃、園林營造低碳社區形象；l低碳社區意向低碳社區意向整體規劃整體規劃l 低碳園林低碳園林園林景觀園林景觀78項目景觀設計原則：項目景觀設計原則：1園林規劃上，強化生態意向：突出南北核心景觀軸的打造；并通過東西兩條風情體驗軸強化生態意向；2組團景觀的處理上，打造自然、浪漫的主題景觀，實現共享園林與私享園林的融合；3細節處理彰顯精致；79“以綠為王以綠為王”的景觀構圖特色：平面構圖的流動美學，園林的景觀構圖特色：平面構圖的流動美學，園林水體形成曲線設計水體形成曲線設計彎曲的水系配合夾岸的植物和步

88、道。這樣，有曲線的水系，即使是靜態的，也如同流動一樣具有張力，寓動于靜，相得益彰。景觀的平面設計如同一副圖畫，按照曲線形的構圖，道路、水系、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”80小鎮中心廣場：社區的形象統領，標定社區的氣質小鎮中心廣場：社區的形象統領，標定社區的氣質提高整個社區的品質，聚集人氣，增強建筑的吸引力與親和力，形成區域中心化。體驗式中心廣場：可與水結合，可設置旱地噴泉或者可進入式水面。小鎮中心廣場兩邊設置集中商業，會所、座椅和景觀小品，形成濃郁的休閑氛圍，購物之外亦是交往、放松之所。81社區風情商業街：迂回曲折的社區商業街，魅力四射社區風情商業街：迂回曲折的社區商業街，魅力四

89、射商業街規劃布局上“宜曲不宜直”，打破傳統的“一條直街兩面鋪”的單調空間模式，通過建筑的曲折錯落，形成多節點的線性空間，延長營業面，創造適合駐留的休閑漫步商街。錯落的建筑物形成獨具風情的景觀面。打造尺度宜人的共享空間，作為商業街的活力空間。商業形式，以社區底商為主。82綠島：以大面積綠地結合高大喬木打造社區綠核，結合智能化綠島：以大面積綠地結合高大喬木打造社區綠核，結合智能化的水園營造，標定社區的生態價值的水園營造，標定社區的生態價值結合項目高端會所，強化節點高尚、而富藝術氣質的核心特征內部打造“水園”，著重表現水的物理特征，水的霧化景觀與電腦控制的水簾、跌水或滴水景觀經過精心安排，同樣富有觀

90、賞性；內部打造微地形變化，增加景深，豐富景觀層次；以大面積的綠地配以高大的喬木，結合景觀軸線打造，突出體量感；83社區入口：通過樹陣及主賓道路規劃，體現儀式感和尊貴感展社區入口：通過樹陣及主賓道路規劃，體現儀式感和尊貴感展示社區高端意向示社區高端意向入口標志彰顯專屬感、標簽感；從社區入口開始形成內部的主景觀軸線；以偏向儀式感和莊重感的設計體現項目的高端氣質。主入口設置禮賓道，兩側種植高大樹木，締造身份感；建議采用厚重色彩的石材鋪設。84線形水系：以線形水系作為景觀組織線索，突出設計感和趣味性，線形水系：以線形水系作為景觀組織線索，突出設計感和趣味性，串聯整個社區串聯整個社區以線性水系作為社區骨

91、架，串聯整個社區景觀；線形水系，降低維護成本，以的加強體現品質提升；水系底部鋪上鵝卵石，內部或駁岸處加入一定的小品或雕塑，充分；85花架長廊：兼具生態和時尚氣息，絢爛的色彩，時尚的造型，花架長廊：兼具生態和時尚氣息，絢爛的色彩，時尚的造型，給項目帶來時尚的新奇感與生態性給項目帶來時尚的新奇感與生態性一路鮮花，相伴而行，花香襲人；花海中感受生態和時尚的氣息；86森林步道：依托社區的生態綠化帶，通過原生喬木的移植，成森林步道：依托社區的生態綠化帶，通過原生喬木的移植，成為步行體驗軸；為步行體驗軸；l路的盡頭，家在等候我的到來；l路，靜謐，家與成功之間，我的專署，我的領域；l樹葉飄落，投入大地懷抱，

92、一路有你，溫情相伴；l慵懶的腳步，與葉間嬉戲，陽光灑落，親吻你的發間；87項目景觀設計原則：項目景觀設計原則：1園林規劃上，強化生態意向：突出南北核心景觀軸的打造；并通過東西兩條風情體驗軸強化生態意向；2組團景觀的處理上，打造自然、浪漫的主題景觀，實現共享園林與私享園林的融合；3細節處理彰顯精致；88 景觀節點強化自然、浪漫主題，植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富；以花卉、生態為主，穿插異域風情的雕塑小品；景觀節點主題選擇原則：自然、浪漫的景觀主題景觀節點主題選擇原則：自然、浪漫的景觀主題龍湖滟瀾山景觀主題龍湖滟瀾山景觀主題龍湖的景觀設計通常會利用項目周邊自然環境設置森林走廊、森林河谷等景

93、觀概念的專屬園林。在社區內部，布置香草叢林、薰衣草園等富有浪漫元素的主題園，主題園一般作為示范區的一部分提前主題園一般作為示范區的一部分提前展示，起到震撼的景觀展示作用。展示，起到震撼的景觀展示作用。89主題景觀主題景觀1 1：自然、生態：自然、生態原型原型-日本小石川后樂園日本小石川后樂園選擇多種類的變色樹種，跟隨季節變化形成不同的景致；設置小體量的集中水面，通過人工島、小橋等元素提升水面體驗感90主題景觀主題景觀2 2：浪漫：浪漫作用：在地塊靠近中興南路，通過主題花園以及點綴其中的小型酒吧/咖啡廳打造一個浪漫、風情的休閑場所；主題載體：郁金香園/玫瑰園/薰衣草/油菜花、小型酒吧/咖啡廳；9

94、1主題節點主題節點3 3：峽谷景觀：峽谷景觀通過坡地景觀與住宅產品實現有機結合，提升產品價值峽谷景觀峽谷景觀-整體效果示意整體效果示意景觀示意-主動營造高差，設置不同高度觀景步道和觀景臺等設施，打造多層次特色谷地景觀；92主題節點主題節點4 4：風情體驗：風情體驗通過各種小品、重要節點的主題設施等強化體驗感；Exotic SQUAREExotic SQUARE：異國風情廣場異國風情廣場功能：功能：n增強區域的風情體驗感受，提升項目形象及價值n與特色餐飲街相結合，作為其入口廣場和展示區，帶動商業價值提升北歐神話主題噴泉北歐神話主題噴泉臨街處的主題標示臨街處的主題標示安徒生安徒生93通過住宅邊界的

95、綠化處理，實現綠地園林的私享化通過住宅邊界的綠化處理，實現綠地園林的私享化私家花園邊界處理：私家花園邊界處理：采用豐富的喬、灌木形成屏障：喬木品種：桂花、香樟、天竺、桂、小葉榕灌木品種：海桐球、花葉良姜、棕竹、毛葉、丁香球私家花園鄉鄰小徑方案：私家花園鄉鄰小徑方案：道路：花園間采用石汀步設置（50厚青石，70元/平米）；門牌：每戶設置木制腰門配入戶一個別墅間景觀處理案例：龍湖睿城94用高冠樹木對別墅進行軟隔斷，提高私密性用高冠樹木對別墅進行軟隔斷，提高私密性采用軟隔斷，保護臥室等私密空間。95項目景觀設計原則：項目景觀設計原則：1園林規劃上，強化生態意向：突出南北核心景觀軸的打造；并通過東西兩

96、條風情體驗軸強化生態意向；2組團景觀的處理上，打造自然、浪漫的主題景觀，實現共享園林與私享園林的融合；3細節處理彰顯精致；96自然親切的景觀風格意向自然親切的景觀風格意向低碳園林特點是以發揮和表現自然美出發，在園景布置上增加了隨意性，具備了自然親切感，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，大草地之中的孤植物、樹叢、樹群均可以成為園林的一景；97以同緯度選樹為原則進行全冠移植全冠移植的樹木，保證所有的植物都保持原汁原味的生長形態。每株樹木360度景觀定位，確保展示的是最美的風姿全冠移植的樹木、高覆蓋立體綠化全冠移植的樹木、高覆蓋立體綠化采用徹底的人車分流，機動車直接入庫，減少地面的道路面積，保

97、證高綠化覆蓋率高綠化覆蓋率。垂直綠化體系：在龍湖的項目內，可以看到，墻上、欄桿上都有花草覆蓋，或懸掛花盆花籃，或種植爬藤植物。車庫入口車庫入口98層次豐富的五重立體景觀層次豐富的五重立體景觀第一重：高第一重：高7-157-15米，冠幅米，冠幅5-5-1010米大喬木米大喬木第二重：高第二重：高4-54-5米，大灌木、米，大灌木、小喬木小喬木第三重：第三重：2-32-3米高的灌木米高的灌木第四重：花卉、小灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等第五重：草坪、地被等99布滿花香，布滿花香，曲徑通幽的景觀小徑曲徑通幽的景觀小徑 彎曲的景觀小徑可以營造曲徑通幽的氣質，小道兩旁的鮮花都經過了精心布置

98、。硬質鋪裝與周圍景觀和諧相融，曲徑通幽，營造出獨有的私密感和溫馨感。北京滟瀾山北京滟瀾山北京花香盛醍北京花香盛醍重慶江與城重慶江與城100嚴謹的細節處理嚴謹的細節處理低矮的花壇周邊低矮的花壇周邊用植物包圍用植物包圍垃圾桶也有綠化裝飾垃圾桶也有綠化裝飾尊貴的感覺在不尊貴的感覺在不經意間顯露經意間顯露曲線段的鋪裝地面，曲線段的鋪裝地面，弧形采用板過渡。弧形采用板過渡。101彰顯尊貴彰顯尊貴的情景化小品的情景化小品通過景觀小品的精巧設計和布置，體現住區的厚重、大氣和尊貴感，在細節處理上打造尊崇感和舒適意向；石材、雕塑感小品，制造尊貴感隨處可見的小品，增加生活情趣102社區社區DISDIS系統：處處彰顯細節的完美和生活的尊貴感受系統：處處彰顯細節的完美和生活的尊貴感受統一視覺符號的反復運用塑造統一的社區形象；別致的樓牌標識分布于各組團內部，增強不同區域的可識別性，并建立統一的視覺識別體系。尊崇、華貴的低密度物業產品形象；尊崇、華貴的低密度物業產品形象；l建筑風格建筑風格l單體建筑單體建筑