1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010泰河盛世104國(guó)道北側(cè)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議山東中原物業(yè)顧問有限公司 ShanDong.03.2011Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010往哪個(gè)方向走？做什么？怎么做？項(xiàng)目的操盤思路城市審視項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找城市經(jīng)濟(jì)研究城市發(fā)展格局行業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目區(qū)域解析項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng)及競(jìng)品樓盤分析泰安低密住宅商業(yè)寫字樓市場(chǎng)研究項(xiàng)目客群尋找及客群特征研究可能性可行性篩選條件：市場(chǎng)空間開發(fā)商期望值對(duì)企業(yè)盈利性的促進(jìn)作用項(xiàng)目操盤思路探討項(xiàng)目整體定位項(xiàng)

2、目產(chǎn)品打造項(xiàng)目發(fā)展條件研究項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩苑治鲰?xiàng)目交通屬性分析項(xiàng)目宗地發(fā)展分析商業(yè)商務(wù)立地條件客戶需求項(xiàng)目整體定位及形象 功能定位項(xiàng)目低密住宅部分建議項(xiàng)目商業(yè)部分建議項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園部分建議如何賣？項(xiàng)目營(yíng)銷策略價(jià)值體系梳理項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷部署價(jià)格策略建議思考過程思考過程Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010A.整體發(fā)展策略及定位B.物業(yè)發(fā)展建議C.營(yíng)銷策略執(zhí)行D.財(cái)務(wù)測(cè)算43468111報(bào)告內(nèi)容頁碼Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010整體發(fā)展策略及定位整體

3、發(fā)展策略及定位1基礎(chǔ)研究結(jié)論回顧基礎(chǔ)研究結(jié)論回顧SWOT分析分析整體發(fā)展策略整體發(fā)展策略發(fā)展定位體系發(fā)展定位體系Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010開發(fā)企業(yè)審視開發(fā)企業(yè)審視是香港黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)發(fā)展公司、山東新泰山水置業(yè)投資有限公司兩家公司合資在泰安市注冊(cè)成立的合資公司，負(fù)責(zé)中華盛世文化博覽園項(xiàng)目即本項(xiàng)目的投資建設(shè)。山東泰河盛世旅游開發(fā)有限公司Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010項(xiàng)目概況及發(fā)展期望項(xiàng)目概況及發(fā)展期望n 項(xiàng)目位置：泰安市泰山學(xué)院西鄰。n 項(xiàng)目指標(biāo)：總

4、用地940畝，地上容積率1。n 項(xiàng)目資源：所在區(qū)域東側(cè)為泰山學(xué)院，北靠泰山，南臨天平湖。n 項(xiàng)目階段：目前處于物業(yè)類型可行性論證階段。n 通過對(duì)項(xiàng)目資源的整合，確定符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品發(fā)展策略，突破區(qū)域局限，實(shí)現(xiàn)良好的利潤(rùn)回收。項(xiàng)目概況發(fā)展期望Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010發(fā)展目標(biāo)界定發(fā)展目標(biāo)界定n 地塊開發(fā)承載的財(cái)務(wù)目標(biāo)決定地塊開發(fā)需在保證去化速度及快速回款的基礎(chǔ)上具備高端項(xiàng)目形象；n 財(cái)務(wù)目標(biāo)：利潤(rùn)最大化的基礎(chǔ)上保證項(xiàng)目快速銷售和快速回款，有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；n 開發(fā)商：商業(yè)、酒店與低密度住宅等各物業(yè)類型相互借勢(shì)整合、促

5、進(jìn)，并通過地塊成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌在泰安本土落地；n 最終目標(biāo)：以本地塊開發(fā)為契機(jī)，通過地塊的成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌的進(jìn)一步升華。開發(fā)目標(biāo)多元化：多種產(chǎn)業(yè)整合開發(fā)、企業(yè)品牌落地、高開發(fā)目標(biāo)多元化：多種產(chǎn)業(yè)整合開發(fā)、企業(yè)品牌落地、高端產(chǎn)品形象進(jìn)一步強(qiáng)化等多方面開發(fā)目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)端產(chǎn)品形象進(jìn)一步強(qiáng)化等多方面開發(fā)目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌的進(jìn)一步升華。品牌的進(jìn)一步升華。Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010項(xiàng)目屬性界定回顧項(xiàng)目屬性界定回顧三線城市中心城區(qū)的邊緣地帶、依山傍水、具有豐富景觀資源的大規(guī)模低密度項(xiàng)目n 三線城市：泰安

6、是山東近年來發(fā)展迅猛的三線城市，旅游業(yè)發(fā)達(dá)。n 中心城區(qū)的邊緣地帶：項(xiàng)目位于城區(qū)西北方向，與東岳大街以北區(qū)域同屬于近山板塊，可視作中心城區(qū)與西部旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的結(jié)合部及延伸區(qū)域。n 泰山、天平湖具有豐富景觀資源：項(xiàng)目北靠泰山，南臨天平湖，具有山水資源優(yōu)勢(shì)，位于經(jīng)濟(jì)旅游開發(fā)區(qū)，市政規(guī)劃及政府引導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目具有一定的拉動(dòng)作用。n 大規(guī)模低密度項(xiàng)目：項(xiàng)目建設(shè)用地940畝，容積率為1，是泰安市大規(guī)模低密度項(xiàng)目，且為區(qū)域先期入市項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目的所在城市特點(diǎn)、區(qū)域條件、本體條件、可依托資源，可以將項(xiàng)目界定為：Code of this report|9 Copyright Centaline Group,201

7、0附加價(jià)值：泰山山景資源提升居住價(jià)值但與近山板塊中段相比不具備比較優(yōu)勢(shì)、毗鄰泰山學(xué)院提升地塊人文居住氛圍但對(duì)地塊高端物業(yè)形象樹立促進(jìn)有限本體條件回顧本體條件回顧C(jī)ode of this report|10 Copyright Centaline Group,2010本體條件回顧本體條件回顧項(xiàng)目北靠泰山，南望天平湖將極大提升地塊居住環(huán)境；西部旅游區(qū)的打造將有效樹立項(xiàng)目形項(xiàng)目北靠泰山，南望天平湖將極大提升地塊居住環(huán)境；西部旅游區(qū)的打造將有效樹立項(xiàng)目形象；生活配套不完善、交通不便利、產(chǎn)權(quán)象；生活配套不完善、交通不便利、產(chǎn)權(quán)4040年、未來競(jìng)爭(zhēng)激烈都會(huì)給項(xiàng)目帶來一定的挑戰(zhàn)年、未來競(jìng)爭(zhēng)激烈都會(huì)給項(xiàng)目帶來

8、一定的挑戰(zhàn)Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010市場(chǎng)格局市場(chǎng)格局板塊分析：泰安各住宅板塊差異明顯，呈現(xiàn)板塊分析：泰安各住宅板塊差異明顯，呈現(xiàn)“南低北高，東尊西貴南低北高，東尊西貴”的市場(chǎng)格局的市場(chǎng)格局市政規(guī)劃的CBD區(qū)，隨著政府西遷的帶動(dòng)，配套不斷完善，以中端中小戶型項(xiàng)目為主泰安最南端的居住板塊，泰安主要的工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較差，房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)滯后，住宅品質(zhì)相對(duì)較低緊鄰泰山，風(fēng)景宜人，項(xiàng)目品質(zhì)高，以高端低密度住宅為主，是泰安的高端居住區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)起步最早，是泰安的老城區(qū)，配套完善，目前供應(yīng)量有限，以中端高層住宅為主自然資源豐富，

9、景觀資源僅次于北部近山板塊，區(qū)域短板為新區(qū)發(fā)展時(shí)間短，生活配套尚不完善，現(xiàn)區(qū)域以中端低密度住宅為主。Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010n 泰安房地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在西部、長(zhǎng)城路和東部三大板塊，近山板塊有效供應(yīng)有限，房地產(chǎn)開發(fā)逐步向西部板塊轉(zhuǎn)移；長(zhǎng)城路板塊受政府西遷帶動(dòng)明顯；高新區(qū)板塊起步較晚，項(xiàng)目品質(zhì)較低。板塊板塊板塊特點(diǎn)板塊特點(diǎn)近山板塊泰山緊鄰，風(fēng)景宜人，產(chǎn)品以花園洋房和別墅為主，項(xiàng)目品質(zhì)很高，售價(jià)最高，為泰安的高端居住區(qū)長(zhǎng)城路板塊市政規(guī)劃的CBD區(qū)，隨著政府西遷的帶動(dòng)，配套不斷完善，供應(yīng)量不斷增多，高層項(xiàng)目集中涌現(xiàn)，多中

10、端品質(zhì)項(xiàng)目東部板塊房地產(chǎn)開發(fā)起步最早，是泰安的老城區(qū)，配套完善，目前產(chǎn)品供應(yīng)有限，住宅品質(zhì)為中端西部板塊自然資源豐富，是僅次于近山板塊的高端產(chǎn)品選擇區(qū)，目前項(xiàng)目品質(zhì)有待提升，區(qū)域內(nèi)多中高端產(chǎn)品高新區(qū)板塊泰安最南端的居住板塊，泰安主要的工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較差，房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)滯后，住宅品質(zhì)相對(duì)較低板塊區(qū)域劃分及特點(diǎn)板塊區(qū)域劃分及特點(diǎn)近山板塊供應(yīng)稀缺，西部板塊潛在供應(yīng)量大，高端客戶將轉(zhuǎn)向西部高端項(xiàng)目；長(zhǎng)城路板塊隨著市近山板塊供應(yīng)稀缺，西部板塊潛在供應(yīng)量大，高端客戶將轉(zhuǎn)向西部高端項(xiàng)目；長(zhǎng)城路板塊隨著市政府的搬遷也涌現(xiàn)出大量住宅項(xiàng)目；高新區(qū)板塊發(fā)展水平相對(duì)較低政府的搬遷也涌現(xiàn)出大量住宅項(xiàng)目；高新區(qū)板塊發(fā)展

11、水平相對(duì)較低Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010【在售樣本數(shù)量】共18個(gè)在售樣本選取標(biāo)準(zhǔn)：泰安市區(qū)在售，銷售相對(duì)較好，并且是具有一定規(guī)模和影響力的樓盤。【潛在樣本數(shù)量】共15個(gè)樣本選取樣本選取選取了在泰安市場(chǎng)上有影響力的，具有參考價(jià)值的樓盤進(jìn)行調(diào)查研究，共計(jì)選取了在泰安市場(chǎng)上有影響力的，具有參考價(jià)值的樓盤進(jìn)行調(diào)查研究，共計(jì)3333個(gè)樓盤個(gè)樓盤容郡國(guó)際中齊國(guó)山墅東尊優(yōu)山美地山景疊院華府天地三合御都御泉大院福盈天際圣地國(guó)際公寓山景尚宅名士尚座圣山帝景華易青年城碧云華庭泰安恒大城志高國(guó)際福源嘉苑安居上上城大安綠世界皇冠河濱園奧林匹

12、克花園華新新城海普鳳凰城新興園天平湖一號(hào)新湖綠園花園洲龍灣別墅泰山龍曦玉都國(guó)際中心國(guó)際書香名邸Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010各板塊對(duì)比分析各板塊對(duì)比分析各板塊對(duì)比分析總表板塊板塊樣本樣本項(xiàng)目項(xiàng)目代表項(xiàng)目規(guī)代表項(xiàng)目規(guī)模總量模總量供應(yīng)供應(yīng)量量項(xiàng)目品項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)品主力面積主力面積價(jià)格價(jià)格板塊板塊均價(jià)均價(jià)銷售去化狀況銷售去化狀況(萬萬平）平）客群客群典型大盤項(xiàng)目典型大盤項(xiàng)目長(zhǎng)城路板塊445.4一般中端項(xiàng)目小高層90-12059005994較好0.41以泰安本地居民為主，還有部分肥城新泰的私營(yíng)業(yè)主福盈天際、圣地國(guó)際公寓高層1

13、00-1405500-6000較好近山板塊541.3一般高端高層140-3001200012551較好0.16以泰安市區(qū)本地高收入人群為主，下屬縣市區(qū)從事煤礦及鋼材生意人容郡國(guó)際洋房140-1807200-11000很好別墅250-330加權(quán)16000一般東部板塊355.4較大中端項(xiàng)目高層90-13065006832很好0.94泰安本地居民及周邊縣市區(qū)個(gè)體戶和企事業(yè)單位職工為主。志高國(guó)際小高層85-1206500較好洋房1404700較好西部板塊364很大中高端項(xiàng)目高層87-19260006176較好0.19客群多為泰安市公務(wù)員及周邊縣市區(qū)生意人泰山新興園多層94-1574300-5200較好

14、別墅230-2607500較差高新區(qū)板塊254較大中端項(xiàng)目高層77-1244500-50004500較好0.39客群多為高新區(qū)職員及項(xiàng)目周邊居民。奧林匹克花園小高層89-2304500較好多層83-1505000較好別墅150-2305000較差Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010各板塊住宅整體均價(jià)分析各板塊住宅整體均價(jià)分析資源占有程度與地段屬性，將市場(chǎng)由高至低分為三個(gè)價(jià)格梯度：近山板塊；東部、西部和長(zhǎng)城路資源占有程度與地段屬性，將市場(chǎng)由高至低分為三個(gè)價(jià)格梯度：近山板塊；東部、西部和長(zhǎng)城路板塊；高新區(qū)板塊；各板塊價(jià)格跨度較大

15、板塊；高新區(qū)板塊；各板塊價(jià)格跨度較大n 泰安市場(chǎng)在售供應(yīng)產(chǎn)品的加權(quán)平均銷售均價(jià)為6839元/。n 近山板塊擁有泰安最稀缺的山景資源，其均價(jià)最高，為12551元/平米，但該板塊根據(jù)景觀及配套水平的不同，項(xiàng)目銷售價(jià)格差距較大，市中心部分樓盤售價(jià)在10000-19000元/平米之間，而東西兩段的樓盤售價(jià)下滑明顯，集中在7000-9000元/平米之間。n 長(zhǎng)城路板塊、東部板塊、西部板塊價(jià)格相對(duì)集中，在6000元/平米左右n 高新區(qū)板塊因距市區(qū)較遠(yuǎn)，自然環(huán)境較差，板塊項(xiàng)目售價(jià)最低，為4500元/平米。Code of this report|16 Copyright Centaline Group,201

16、0近山板塊近山板塊長(zhǎng)城路板塊長(zhǎng)城路板塊東部板塊東部板塊西部板塊西部板塊高新區(qū)板塊高新區(qū)板塊主要以城市具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高端和中高端客戶為主，多為二次置業(yè)或多次置業(yè)者，主要目的為改善居住環(huán)境中高端客戶為主，首次置業(yè)和二次置業(yè)達(dá)到1：1的比例，投資和自住均有中端和中高端客戶為主，自住為主，兼顧投資客群多為購(gòu)買力中高端的泰安市公務(wù)員及周邊縣市區(qū)生意人客群多為購(gòu)買力中低端的高新區(qū)職員及項(xiàng)目周邊居民各板塊客群構(gòu)成分析各板塊客群構(gòu)成分析流向：購(gòu)房者逐步由中心及老城區(qū)流向外圍區(qū)域，其中西部板塊和高新區(qū)板塊是未來成交重點(diǎn)流向：購(gòu)房者逐步由中心及老城區(qū)流向外圍區(qū)域，其中西部板塊和高新區(qū)板塊是未來成交重點(diǎn)n地域輻

17、射：地域輻射：整體來看泰安市區(qū)在售樓盤客群均以泰安籍客戶為主，外來購(gòu)房者較少。近山板塊：近山板塊：主要定位為高端客群，泰安本地高收入人群及周邊縣市從事鋼材和煤炭行業(yè)的生意人。東部板塊：東部板塊：輻射范圍較為狹窄，主要以區(qū)域周邊居民、私營(yíng)業(yè)主和企事業(yè)單位職工為主。西部板塊、長(zhǎng)城路板塊：西部板塊、長(zhǎng)城路板塊：輻射范圍相對(duì)廣泛，隨著認(rèn)可度的不斷提高，可輻射本地及周邊縣市如肥城、新泰的購(gòu)房客戶。高新區(qū)板塊：高新區(qū)板塊：受發(fā)展水平的局限，目前輻射范圍比較狹窄，主要以高新區(qū)職員和項(xiàng)目周邊居民為主。Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010本項(xiàng)

18、目潛在客群價(jià)值回顧本項(xiàng)目潛在客群價(jià)值回顧本項(xiàng)目位于近山板塊與西部板塊交匯本項(xiàng)目位于近山板塊與西部板塊交匯處，主要目標(biāo)客戶來自于以上兩個(gè)板處，主要目標(biāo)客戶來自于以上兩個(gè)板塊，該部分客群購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)塊，該部分客群購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值要求高品價(jià)值要求高n 來自于無力購(gòu)買北部近山板塊核心地段的高價(jià)別墅及花園洋房、但又向往低密度住宅、購(gòu)買力處于中高端客戶。泰安市區(qū)本地高收入人群為主，下屬縣市區(qū)從事煤礦及鋼材生意人選擇近山板塊高端產(chǎn)品；n 來自于西部板塊的中高端收入群體：對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域熟悉、看好其自然環(huán)境及未來發(fā)展?jié)摿Α?duì)區(qū)域配套尚不完善不抵觸。n 主力總價(jià)承受力集中在100-200萬元之間，

19、對(duì)產(chǎn)品性價(jià)比關(guān)注度高西部板塊會(huì)對(duì)北部近山板西部板塊會(huì)對(duì)北部近山板塊的客群產(chǎn)生一部分分流塊的客群產(chǎn)生一部分分流長(zhǎng)城路板塊會(huì)對(duì)東部板塊長(zhǎng)城路板塊會(huì)對(duì)東部板塊的客群產(chǎn)生一部分分流的客群產(chǎn)生一部分分流高新區(qū)板塊會(huì)對(duì)長(zhǎng)城路板高新區(qū)板塊會(huì)對(duì)長(zhǎng)城路板塊的客群產(chǎn)生一部分分流塊的客群產(chǎn)生一部分分流Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境回顧市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境回顧區(qū)域分流：非開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域及傳統(tǒng)高端項(xiàng)目分布區(qū)域，項(xiàng)目面臨西部板塊同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)及未來高端大盤競(jìng)爭(zhēng)形成的客戶分流n 近山板塊東岳大街中段，集中分布目前市場(chǎng)高端項(xiàng)目，吸引高端購(gòu)房客群主要流

20、向；n 西部板塊潛在供應(yīng)豐富，且與本項(xiàng)目同質(zhì)性項(xiàng)目較多，吸引市場(chǎng)中高端購(gòu)房客群置業(yè)流向。競(jìng)品項(xiàng)目高速發(fā)展的泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)上，高端新秀項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)明顯，高端客群分流嚴(yán)重0707年前年前龍灣別墅龍灣別墅優(yōu)山美地優(yōu)山美地御泉大院御泉大院容郡國(guó)際容郡國(guó)際0808年年0909年年1010年年1111年年國(guó)山墅國(guó)山墅Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010n泰安市民成交總價(jià)呈現(xiàn)泰安市民成交總價(jià)呈現(xiàn)“正金字塔正金字塔”結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)需求以總價(jià)在結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)需求以總價(jià)在100100萬以下中小面積房源為主，高端客戶群萬以下中小面積房源為主，高

21、端客戶群體雖有較強(qiáng)購(gòu)買力，但總量有限體雖有較強(qiáng)購(gòu)買力，但總量有限n需求特征分化明顯，針對(duì)剛性置業(yè)的總價(jià)在需求特征分化明顯，針對(duì)剛性置業(yè)的總價(jià)在100100萬以下普通住宅和針對(duì)高端需求的萬以下普通住宅和針對(duì)高端需求的100-200100-200萬之間的低密萬之間的低密度住宅為市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品，總價(jià)在度住宅為市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品，總價(jià)在200200萬以上的房源供應(yīng)量小，購(gòu)買群體有限，銷售速度慢萬以上的房源供應(yīng)量小，購(gòu)買群體有限，銷售速度慢潛在需求特征回顧潛在需求特征回顧100萬以下100-200萬200萬元以上100100萬元以下普通住宅房源為成交主力萬元以下普通住宅房源為成交主力100-200100-200

22、萬元高端花園洋房供應(yīng)豐富，客群規(guī)模大，成交萬元高端花園洋房供應(yīng)豐富，客群規(guī)模大，成交火熱火熱200200萬元以上別墅供應(yīng)稀缺，銷售速度慢萬元以上別墅供應(yīng)稀缺，銷售速度慢 在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，普通購(gòu)房者以剛性需求的首次置業(yè)和首次改善為主，客群主要為個(gè)體、企事業(yè)單位普通職員、出租車司機(jī)等。銷售速度快，為5811平方米/月。高端低密度產(chǎn)品中的花園洋房因供應(yīng)量較大，地段較好，且相比于在售別墅有明顯的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，銷售速度快，為2587平米/月，說明中高端市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)分化現(xiàn)象明顯，需求呈現(xiàn)多元化；這部分客群主要為私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位高管、公務(wù)員及大學(xué)教師等。泰安總價(jià)在200萬元以上的別墅因供應(yīng)量小，高端

23、主力客戶集中于下屬地市從事煤炭、鋼鐵行業(yè)的私營(yíng)業(yè)主。這部分群體消費(fèi)能力較高，但總量有限，銷售速度慢，僅為701平方米/月。泰安商品住宅成交比例圖90%7%3%Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010n不同產(chǎn)品客戶特征不同產(chǎn)品客戶特征主流客戶群，受區(qū)域影響較大，對(duì)學(xué)區(qū)房要求高，對(duì)住房舒適度有一定要求，通常客廳要求開間4.2米，主臥3.9米左右，客臥3.3-3.6米。小三房110-130平米改善型客戶為主，客群以專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主及市區(qū)中產(chǎn)為主，對(duì)產(chǎn)品的尺度要求通常客廳開間為4.2-4.5米，主臥4.2-4.5米。大三房及四房140-19

24、0平米客戶受區(qū)域影響小，關(guān)注產(chǎn)品本身、區(qū)域發(fā)展?jié)摿拔飿I(yè)升值空間。以從事煤炭、鋼材等生意的私營(yíng)業(yè)主居多。大平層或別墅潛在需求特征回顧潛在需求特征回顧剛性需求，受地域影響大，傾向于在工作區(qū)域附近居住，總價(jià)承受能力較弱，受價(jià)格影響較大。二房Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010n對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知：對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知：項(xiàng)目所在位置距市區(qū)有一定距離，但并不遙遠(yuǎn)，隨著城市西部居住區(qū)的發(fā)展，區(qū)域認(rèn)可度將得到明顯提升；n4040年產(chǎn)權(quán)：年產(chǎn)權(quán)：泰安市場(chǎng)對(duì)40年產(chǎn)權(quán)住宅有一定抗性，但可憑借項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)、自然環(huán)境資源、合理的價(jià)格，抵消部分抗性；n項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

25、：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：近山項(xiàng)目具有較大稀缺性；北靠泰山，南望天平湖，自然資源豐富；隨著西部居住區(qū)的發(fā)展，項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值提升空間較大；n項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目劣勢(shì)：區(qū)域生活配套稀缺，市場(chǎng)對(duì)40年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品具有一定抗性n對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的承受度：對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的承受度：洋房（70年產(chǎn)權(quán)）產(chǎn)品總價(jià)不超過100萬，聯(lián)排（40年產(chǎn)權(quán)）產(chǎn)品總價(jià)不超過200萬潛在需求特征回顧潛在需求特征回顧C(jī)ode of this report|22 Copyright Centaline Group,2010基礎(chǔ)研究回顧之后的項(xiàng)目定位發(fā)展之路Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010整

26、體發(fā)展策略及定位整體發(fā)展策略及定位1基礎(chǔ)研究結(jié)論回顧基礎(chǔ)研究結(jié)論回顧SWOTSWOT分析分析整體發(fā)展策略整體發(fā)展策略發(fā)展定位體系發(fā)展定位體系Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010S S（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)）n鄰近泰山及天平湖，具有較好景觀資源的支撐n開發(fā)商有一定的社會(huì)關(guān)系及客戶積累n相比其他項(xiàng)目具備項(xiàng)目配套優(yōu)勢(shì)n項(xiàng)目所在區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)近山板塊中心段有價(jià)格優(yōu)勢(shì)n既在近山板塊又能借助西部旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的雙重優(yōu)勢(shì)W W（劣勢(shì)）（劣勢(shì)）n地處泰安的近郊，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，公共配套較為缺乏n內(nèi)外部的交通進(jìn)入性均有待改善n產(chǎn)權(quán)40年，

27、市場(chǎng)有一定抗性n項(xiàng)目體量大，市場(chǎng)上同質(zhì)產(chǎn)品去化速度慢，去化面臨時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)0 0（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）n泰安快速發(fā)展，利好房地產(chǎn)發(fā)展n未來城市交通不斷完善有利吸引周邊客群n區(qū)域市場(chǎng)處于初級(jí)階段，有發(fā)展空間n位于西部旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，可借助有效的政府引導(dǎo)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮骉 T（威脅（威脅）n在近山板塊東岳大街中段及西部板塊內(nèi)高端物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈n競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：西部板塊未來會(huì)有很多同質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)，潛在供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈n政策風(fēng)險(xiǎn)：由于目前政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)力度空前，且對(duì)高端產(chǎn)品的影響較大，本項(xiàng)目未來將面臨一定的政策壓力 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)借勢(shì)借勢(shì)借勢(shì)泰山及天平湖景觀以及開發(fā)商借勢(shì)泰山及

28、天平湖景觀以及開發(fā)商客戶積累等優(yōu)勢(shì)資源，打造高價(jià)值客戶積累等優(yōu)勢(shì)資源，打造高價(jià)值的住宅物業(yè)體系的住宅物業(yè)體系利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)聯(lián)動(dòng)聯(lián)動(dòng)緊貼市場(chǎng)，吸引近山板塊中段及西部緊貼市場(chǎng)，吸引近山板塊中段及西部板塊高端客戶，并通過資源優(yōu)勢(shì)以及板塊高端客戶，并通過資源優(yōu)勢(shì)以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引下屬縣區(qū)客戶價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引下屬縣區(qū)客戶項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，化解威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，化解威脅突破突破差異化競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展近山板塊市場(chǎng)空差異化競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展近山板塊市場(chǎng)空白的別墅及花園洋房產(chǎn)品，通過產(chǎn)白的別墅及花園洋房產(chǎn)品，通過產(chǎn)品、性價(jià)比、品、性價(jià)比、配套等來突破配套等來突破弱化劣勢(shì)，避免威脅弱化劣勢(shì)，避免

29、威脅引領(lǐng)引領(lǐng)必要配套首先啟動(dòng)，以高端配套和高必要配套首先啟動(dòng)，以高端配套和高端物業(yè)來構(gòu)筑項(xiàng)目的高端形象，以高端物業(yè)來構(gòu)筑項(xiàng)目的高端形象，以高端形象來引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展端形象來引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010基于SWOT分析，建議本項(xiàng)目的整體發(fā)展策略：借勢(shì)資源、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、價(jià)值突破、形象引領(lǐng)借勢(shì)資源、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、價(jià)值突破、形象引領(lǐng)產(chǎn)品策略：豐富產(chǎn)品線：初期以高性價(jià)比的市場(chǎng)主流產(chǎn)品洋房入市，通過適當(dāng)乃至最大的價(jià)值讓渡，以高品質(zhì)、高性價(jià)比為賣點(diǎn)引爆市場(chǎng)；中遠(yuǎn)期加大物業(yè)開發(fā)強(qiáng)度，以體現(xiàn)形象、資源占有型的別墅類產(chǎn)品為主導(dǎo)，最大化

30、兌現(xiàn)區(qū)域價(jià)值以及獲取溢價(jià)價(jià)值;以泰山、天平湖進(jìn)行差異化打造，最大化資源價(jià)值；在產(chǎn)品水平和服務(wù)上實(shí)現(xiàn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的超越;產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品為報(bào)規(guī)所需，實(shí)際操作中產(chǎn)品形式設(shè)計(jì)為聯(lián)排別墅，后期對(duì)外出售。n客戶策略：緊貼市場(chǎng)，吸引近山板塊中段及西部板塊的高端客群，并吸納周邊縣市區(qū)希望提升居住環(huán)境的客戶。n配套策略：前期積極借勢(shì)影視長(zhǎng)廊及商業(yè)配套，確立區(qū)域最高端住宅社區(qū)的形象，改變區(qū)域陌生，逐漸提升區(qū)域價(jià)值；中遠(yuǎn)期營(yíng)造成熟的高端景觀社區(qū)的氣勢(shì)和氛圍，進(jìn)一步鞏固和拉升項(xiàng)目形象，逐步釋放價(jià)值。整合低密住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園組合及功能定位，相互借勢(shì)支撐項(xiàng)目及區(qū)域發(fā)展，完善區(qū)域的高端價(jià)值體系。n形象策略：突出項(xiàng)目低密度高端景

31、觀社區(qū)形象，走高端路線，初期以洋房產(chǎn)品入市，中遠(yuǎn)期以別墅產(chǎn)品為主導(dǎo)，樹立項(xiàng)目形象。基于SWOT分析，建議本項(xiàng)目的整體發(fā)展策略：Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010通過優(yōu)勢(shì)資源、產(chǎn)品創(chuàng)新以及高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品，樹立泰安城區(qū)外生活圈高端住宅的新標(biāo)準(zhǔn)！成為泰安高端住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)者！市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角色占位：領(lǐng)導(dǎo)者資源不可復(fù)制性樹立市場(chǎng)標(biāo)桿產(chǎn)品的難以超越追隨者搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值追隨者挑戰(zhàn)者突出泰山山景+天平湖水

32、景+性價(jià)比產(chǎn)品等價(jià)值建立市場(chǎng)新的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)改變市場(chǎng)原有規(guī)則通過“泰山+天平湖景觀”雙重資源結(jié)合，打造成為泰安依山傍水的高品質(zhì)大盤，構(gòu)筑自身的核心價(jià)值，從而樹立區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿為區(qū)域高端人群營(yíng)造一種新的高端生活方式Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010整體發(fā)展策略及定位整體發(fā)展策略及定位1基礎(chǔ)研究結(jié)論回顧基礎(chǔ)研究結(jié)論回顧SWOT分析分析整體發(fā)展策略整體發(fā)展策略發(fā)展定位體系發(fā)展定位體系Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010住宅物業(yè)發(fā)展定位影視長(zhǎng)廊及商業(yè)配套豐富的產(chǎn)品線住

33、宅物業(yè)發(fā)展定位泰山泰山 首席首席 天平湖天平湖 品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)社區(qū) 泰山天平湖景觀資源景觀優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)特色價(jià)值產(chǎn)品力n泰山：拔高項(xiàng)目高度，以領(lǐng)先者姿態(tài)跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，有效規(guī)避區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)及區(qū)域配套劣勢(shì)；同時(shí)，項(xiàng)目位于西部旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，并擁有泰山及天平湖景觀雙重優(yōu)勢(shì)，其目標(biāo)市場(chǎng)占位可鎖定大泰山地區(qū)。n首席：區(qū)域內(nèi)第一個(gè)低密度大盤，也是區(qū)域內(nèi)第一個(gè)物業(yè)形態(tài)如此豐富的大規(guī)模項(xiàng)目；n天平湖：突出項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)，彰顯項(xiàng)目的核心價(jià)值及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，打造低密度別墅及居住社區(qū)；n品質(zhì)社區(qū)：這是本項(xiàng)目的發(fā)展方向，致力于打造成高端居住社區(qū)，結(jié)合水資源優(yōu)勢(shì)、泰山景觀，以高檔次的、標(biāo)桿性的產(chǎn)品，豐富項(xiàng)目的核心價(jià)值體系，提

34、升社區(qū)品質(zhì)，以應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。低密度高端物業(yè)社區(qū)Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010住宅物業(yè)客戶定位目標(biāo)客群演變：首期客群以泰安中心城區(qū)高端客及下屬縣市區(qū)高端自住客群為主，中遠(yuǎn)期目標(biāo)客群仍以這部目標(biāo)客群演變：首期客群以泰安中心城區(qū)高端客及下屬縣市區(qū)高端自住客群為主，中遠(yuǎn)期目標(biāo)客群仍以這部分客群為主，但濟(jì)南及其他省內(nèi)城市的中高端客的比重不斷增大，并逐步輻射擴(kuò)大到北京等省外城市的中高分客群為主，但濟(jì)南及其他省內(nèi)城市的中高端客的比重不斷增大，并逐步輻射擴(kuò)大到北京等省外城市的中高端客群。中遠(yuǎn)期外地客群增多主要由于隨著時(shí)間的推

35、移，項(xiàng)目的影響力將不斷增大，且泰安暫無限購(gòu)令，將端客群。中遠(yuǎn)期外地客群增多主要由于隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目的影響力將不斷增大，且泰安暫無限購(gòu)令，將對(duì)外地客群有很大的吸引力。對(duì)外地客群有很大的吸引力。核心客戶群核心客戶群次要客戶群偶得客戶近期客戶定位中遠(yuǎn)期客戶定位次要客戶群泰安城區(qū)高收入人群、泰安下屬縣市區(qū)中高端自住客群濟(jì)南及其他省內(nèi)城市投資客群或?yàn)轲B(yǎng)老所用的自住客群泰安城區(qū)高收入人群、泰安下屬縣市區(qū)中高端自住客群濟(jì)南及其他省內(nèi)城市投資客群或?yàn)轲B(yǎng)老所用的自住客群，比例有所增大北京等其他省外城市投資客群偶得客戶北京等其他省外城市投資客群Code of this report|30 Copyright

36、Centaline Group,2010商業(yè)物業(yè)發(fā)展定位休閑方式的追求與社區(qū)整體風(fēng)格協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)發(fā)展定位中式風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)中式風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)主導(dǎo)功能市場(chǎng)需求立面風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)n中式風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)：結(jié)合區(qū)域發(fā)展，迎合區(qū)域消費(fèi)者對(duì)于休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。主要以休閑時(shí)尚為目的，包括餐飲、娛樂、酒吧、茶館、休閑等設(shè)施，可考慮設(shè)立特色餐飲或酒吧一條街，使消費(fèi)者遠(yuǎn)離都市的喧囂，通過環(huán)境、建筑及裝修的風(fēng)格營(yíng)造出別致的休閑消費(fèi)場(chǎng)所，與居住區(qū)相協(xié)調(diào)。與區(qū)域形象檔次相符Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010產(chǎn)業(yè)

37、園發(fā)展定位政府要求標(biāo)志性公建與整體風(fēng)格統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)園發(fā)展定位聯(lián)排別墅產(chǎn)品低密產(chǎn)品n產(chǎn)業(yè)園價(jià)值：為立項(xiàng)所需，后期可對(duì)外出售。n產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品：產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品應(yīng)與項(xiàng)目整體感覺匹配；以聯(lián)排別墅為佳，風(fēng)格依然為中式古典，即可實(shí)現(xiàn)與整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)格統(tǒng)一，又可實(shí)現(xiàn)政府建設(shè)標(biāo)志性公建規(guī)劃要求。快速回款Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010整體發(fā)展策略及定位整體發(fā)展策略及定位1基礎(chǔ)研究結(jié)論回顧基礎(chǔ)研究結(jié)論回顧SWOT分析分析整體發(fā)展策略整體發(fā)展策略發(fā)展定位體系發(fā)展定位體系Code of this report|33 Copyright Centaline

38、Group,2010整體發(fā)展定位體系低密住宅低密住宅中式風(fēng)情休閑商業(yè)街中式風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)區(qū)商業(yè)商業(yè)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園依山傍水依山傍水景觀品質(zhì)社區(qū)景觀品質(zhì)社區(qū)聯(lián)排別墅產(chǎn)品聯(lián)排別墅產(chǎn)品首期客群以泰安中心城區(qū)高端客及下屬縣市區(qū)高端自住客群為主，中遠(yuǎn)期目標(biāo)仍為此部分客群，但濟(jì)南等其他省內(nèi)城市的客群比重不斷增大，并逐步輻射擴(kuò)大到北京等省外城市的中高端客群泰安本地高收入人群為主，下屬縣市區(qū)希望改善居住條件的高端客群，少量外地投資客或?yàn)轲B(yǎng)老所用的自住客。區(qū)域休閑娛樂中心為主導(dǎo)，社區(qū)功能配套為輔助，決定商業(yè)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)檔次；消費(fèi)檔次及購(gòu)買客群支付能力較高。建筑與社區(qū)整體風(fēng)格一致；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)滿足區(qū)域及社區(qū)配套

39、業(yè)態(tài)要求；控制單鋪面積以控制總價(jià)。增加低密度別墅物業(yè)比例；首期以花園洋房高性價(jià)比物業(yè)為主，中遠(yuǎn)期逐漸拉大產(chǎn)品線，以體現(xiàn)形象、資源占有型的別墅產(chǎn)品為主導(dǎo)建筑滿足政府標(biāo)志公建要求；建筑與社區(qū)整體風(fēng)格一致；對(duì)外銷售的別墅產(chǎn)品發(fā)展定位物業(yè)類型客群特點(diǎn)物業(yè)發(fā)展方向Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議2指標(biāo)分析及物業(yè)選取指標(biāo)分析及物業(yè)選取土地利用策略土地利用策略配套發(fā)展策略配套發(fā)展策略開發(fā)時(shí)序建議開發(fā)時(shí)序建議建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議景觀園林建議景觀園林建議戶型配比建議戶型配比建議Code of this repo

40、rt|35 Copyright Centaline Group,2010n項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地指標(biāo)分析及物業(yè)選取類型指標(biāo)備注說明總用地面積()626800626800項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)總面積項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)總面積綠地用地面積()319668319668可建設(shè)用地面積()626800626800容積率1 1按可建設(shè)用地面積計(jì)算按可建設(shè)用地面積計(jì)算總建筑面積()626800626800住宅（住宅（63%63%）各類配套及商業(yè)各類配套及商業(yè)（37%37%）建筑密度28%28%綠地率51%51%停車位數(shù)量花園洋房花園洋房384384個(gè)個(gè)此為下限值，具體數(shù)量需依據(jù)此為下限值，具體數(shù)量需依據(jù)設(shè)計(jì)方案往上調(diào)設(shè)

41、計(jì)方案往上調(diào)商業(yè)商業(yè)882882個(gè)個(gè)n物業(yè)初判：可選別墅類、花園洋房、商業(yè)等物業(yè)形態(tài)組合開發(fā)Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010n用地指標(biāo)前提用地指標(biāo)前提可建設(shè)用地：626800 626800 容積率：1 1n物業(yè)選取標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)選取標(biāo)準(zhǔn)有利于對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值拉升及產(chǎn)品溢價(jià)；有利于對(duì)外部景觀的最大化利用；有較高的土地利用率；有利于對(duì)內(nèi)部園林空間的營(yíng)造；有利于市場(chǎng)及客戶的認(rèn)可及接受；合理的物業(yè)開發(fā)及建設(shè)成本；n物業(yè)類型選取物業(yè)類型選取雙拼別墅：價(jià)值標(biāo)竿，項(xiàng)目形象代表價(jià)值標(biāo)竿，項(xiàng)目形象代表聯(lián)排別墅：提升項(xiàng)目形象、品質(zhì)，以高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)加快

42、銷售速度提升項(xiàng)目形象、品質(zhì)，以高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)加快銷售速度電梯洋房：最大化利用景觀資源，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金有效滾動(dòng)最大化利用景觀資源，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金有效滾動(dòng)指標(biāo)分析及物業(yè)選取雙拼別墅聯(lián)排別墅情景洋房小高層洋房高層洋房?jī)?yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)一般一般一般一般一般一般較好較好較好較好優(yōu)優(yōu)一般一般一般一般一般一般良良優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)較好較好較好較好較好較好一般一般較差較差優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)良良一般一般一般一般較低較低較低較低一般一般較高較高較高較高Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010n住宅物業(yè)測(cè)算前提住宅物業(yè)測(cè)算前提類型設(shè)定：別墅類產(chǎn)品電梯洋房別墅類產(chǎn)品電梯洋房目標(biāo)

43、：在保證花園洋房規(guī)劃布局的總體靈活舒適情況下，提高別墅體量n測(cè)算數(shù)值參考測(cè)算數(shù)值參考n測(cè)算數(shù)值取值測(cè)算數(shù)值取值指標(biāo)分析及物業(yè)選取產(chǎn)品類型戶型面積（m2）層數(shù)別墅類物業(yè)別墅類物業(yè)220220350 350 2 23 3電梯洋房電梯洋房140140200 200 5+15+1產(chǎn)品類型戶數(shù)（戶）層數(shù)雙拼雙拼2602602 23 3聯(lián)排聯(lián)排7577572 23 3洋房洋房5765765+15+1用地面積：用地面積：62.6862.68萬萬 mm2 2容積率：容積率：1 1總建面：總建面：62.6862.68萬萬 mm2 2Code of this report|38 Copyright Centali

44、ne Group,2010一期全部為花園洋房產(chǎn)品；二期為產(chǎn)業(yè)園（聯(lián)排別墅產(chǎn)品）與商業(yè)配套（即星光餐廳和影視長(zhǎng)廊）；三期為別墅產(chǎn)品（以雙拼別墅為主）加商業(yè)配套，即商業(yè)街區(qū);別墅產(chǎn)品占項(xiàng)目總體量的63%,能在保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。n住宅物業(yè)測(cè)算前提住宅物業(yè)測(cè)算前提類型設(shè)定：別墅類產(chǎn)品電梯洋房別墅類產(chǎn)品電梯洋房目標(biāo)：在保證花園洋房規(guī)劃布局的總體靈活舒適情況下，別墅類產(chǎn)品占比盡可能的多土地利用策略Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010酒店及商業(yè)入口：酒店設(shè)有單獨(dú)的出入口，以滿足車輛進(jìn)出以及臨時(shí)停車的需求。商業(yè)則依據(jù)

45、規(guī)范，間隔適當(dāng)?shù)木嚯x設(shè)置車行入口以及人行入口。文化產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)廊是項(xiàng)目的亮點(diǎn)所在，為提高形象，設(shè)置獨(dú)立的出入口;別墅及產(chǎn)業(yè)園區(qū)入口:別墅為高端住宅，主要布置在沿山的區(qū)域，應(yīng)保證別墅區(qū)域的獨(dú)立性，設(shè)置獨(dú)立的主出入口。同時(shí)為滿足用戶需求，應(yīng)保證別墅區(qū)域與其他部分的可達(dá)性，方便的到達(dá)項(xiàng)目的其他區(qū)域;花園洋房入口：花園洋房集中在項(xiàng)目東部，南北兩邊臨路，南北兩側(cè)均后退紅線，有較多的用地可以布置入口景觀，且南側(cè)設(shè)有項(xiàng)目售樓處，因此在南北兩側(cè)設(shè)置兩個(gè)主要出入口。配套策略n項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：泰山泰山首席首席天平湖天平湖品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)社區(qū)n配套策略配套策略1 1：確定形象入口，樹立高端項(xiàng)目形象確定形象入口，樹立高端項(xiàng)

46、目形象Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010n項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：泰山泰山首席首席天平湖天平湖品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)社區(qū)n配套策略配套策略2 2：打造星光餐廳，凸顯項(xiàng)目特色打造星光餐廳，凸顯項(xiàng)目特色星光餐廳結(jié)合社區(qū)中央綠地及公共綠化，園林景觀，泰山資源及天平湖景觀，打造專屬于業(yè)主的優(yōu)良戶外活動(dòng)空間；利用山丘的有利地形打造的星光餐廳可以提升居住者的生活品質(zhì)。配套策略星光餐廳星光餐廳Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010n項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：泰山泰山首席首席天平湖天平湖品質(zhì)

47、社區(qū)品質(zhì)社區(qū)n配套策略配套策略3 3：構(gòu)建商業(yè)街區(qū)，完善生活配套構(gòu)建商業(yè)街區(qū)，完善生活配套商業(yè)街區(qū)為保證居住者的生活品質(zhì)及一定的居住配套；構(gòu)建中式風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)，集餐飲、休閑娛樂為主配套策略商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)沿街商業(yè)開間(m）進(jìn)深(m)層高(m)層數(shù)面積區(qū)間主力面積建面()5105108-208-204.54.52424層層8040080400300400300400約約125866125866Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010n項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：泰山泰山首席首席天平湖天平湖品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)社區(qū)n配套策略配套策略4 4：營(yíng)造

48、優(yōu)美園林，親近自然生態(tài)營(yíng)造優(yōu)美園林，親近自然生態(tài)點(diǎn)：營(yíng)造細(xì)節(jié)景觀，充分利用一切可以利用的土地，創(chuàng)造精致的景觀環(huán)境；線:通過軸線營(yíng)造有機(jī)地連接內(nèi)部園林空間，并通過綠軸將商業(yè)、洋房與別墅等區(qū)分開；面：利用道路與退后紅線之間的區(qū)域，創(chuàng)造小區(qū)集中景觀。結(jié)合小區(qū)內(nèi)部公建，創(chuàng)造小區(qū)中心景觀。配套策略Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010n項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：泰山泰山首席首席天平湖天平湖品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)社區(qū)n配套策略配套策略5 5：明晰道路層級(jí)，方便區(qū)內(nèi)管理明晰道路層級(jí)，方便區(qū)內(nèi)管理道路管理對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部道路進(jìn)行層級(jí)化管理，以達(dá)到控制區(qū)內(nèi)車流方向及

49、數(shù)量，保持社區(qū)內(nèi)組團(tuán)的的相對(duì)完整性與私密性的目的；小區(qū)路：保持區(qū)內(nèi)組團(tuán)間的必要連接，對(duì)外連接市政道路;組團(tuán)路：保證各組團(tuán)之間的相互獨(dú)立性，并連接各個(gè)組團(tuán)；宅前路：組團(tuán)路與建筑之間的道路；配套策略Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010n通過全方位多層次的配套打造，全面提升項(xiàng)目形象檔次，極大拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值通過全方位多層次的配套打造，全面提升項(xiàng)目形象檔次，極大拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值配套策略總結(jié)Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010洋房洋房聯(lián)排聯(lián)排雙拼雙拼n通過合理的戶型配比，不

50、同層級(jí)資源在不同檔次產(chǎn)品間的合理分配，達(dá)至項(xiàng)目?jī)r(jià)值的良好闡釋通過合理的戶型配比，不同層級(jí)資源在不同檔次產(chǎn)品間的合理分配，達(dá)至項(xiàng)目?jī)r(jià)值的良好闡釋住宅產(chǎn)品落位物業(yè)類型面積區(qū)間()套數(shù)比例面積比例洋房140-160140-16083%83%80%80%20020017%17%20%20%別墅聯(lián)排220-300220-30074%74%70%70%雙拼300-350300-35026%26%30%30%Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010規(guī)劃布局意向Code of this report|47 Copyright Centaline

51、 Group,2010規(guī)劃布局意向Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010規(guī)劃布局意向Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010規(guī)劃布局意向Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010規(guī)劃布局意向Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010n項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：泰山泰山首席首席天平湖天平湖品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)社區(qū)n開發(fā)策略：開發(fā)策略：鑒于項(xiàng)目之高端定位

52、屬性，建議采用平開高走平開高走的項(xiàng)目總體開發(fā)策略，打造市場(chǎng)的標(biāo)竿；開發(fā)時(shí)序及物業(yè)選取首期首期：以花園洋房產(chǎn)品入市，以高品質(zhì)、高性價(jià)比為賣點(diǎn)迅速引爆市場(chǎng)。二期二期 ：以體現(xiàn)形象、資源占有型的別墅類產(chǎn)品為主導(dǎo)，最大化兌現(xiàn)區(qū)域價(jià)值以及獲取溢價(jià)價(jià)值；并打造影視長(zhǎng)廊，凸顯項(xiàng)目特色。三期三期：繼續(xù)加大物業(yè)開發(fā)強(qiáng)度，仍以別墅產(chǎn)品為主導(dǎo)，最大化資源價(jià)值，在產(chǎn)品水平上實(shí)現(xiàn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的超越，與此同時(shí)，開發(fā)商業(yè)產(chǎn)品，打造中式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。開發(fā)時(shí)序開發(fā)時(shí)序Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010n項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：泰山泰山首席首席天平湖

53、天平湖品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)社區(qū)n物業(yè)選取：物業(yè)選取：不同的開發(fā)時(shí)期，搭配不同的物業(yè)類型進(jìn)行組合開發(fā)，達(dá)致資金的持續(xù)滾動(dòng)及地塊價(jià)值的最大釋放；開發(fā)時(shí)序及物業(yè)選取首期物業(yè)：首期物業(yè)：花園洋房二期物業(yè)：二期物業(yè)：產(chǎn)業(yè)園（聯(lián)排別墅）+影視長(zhǎng)廊三期物業(yè)：三期物業(yè)：別墅類物業(yè)沿街商業(yè)街區(qū)開發(fā)時(shí)序開發(fā)時(shí)序Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010開發(fā)策略總結(jié)豐富產(chǎn)品線：初期以高性價(jià)比的市場(chǎng)主流產(chǎn)品洋房入市，過適當(dāng)乃至最大的價(jià)值讓渡，以高品質(zhì)、高性價(jià)比為賣點(diǎn)引爆市場(chǎng)；中遠(yuǎn)期加大物業(yè)開發(fā)強(qiáng)度，以體現(xiàn)形象、資源占有型的別墅類產(chǎn)品為主導(dǎo)，最大化兌現(xiàn)區(qū)域價(jià)值以及

54、獲取溢價(jià)價(jià)值;以泰山、天平湖進(jìn)行差異化打造，最大化資源價(jià)值；在產(chǎn)品水平和服務(wù)上實(shí)現(xiàn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的超越;產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品為報(bào)規(guī)所需，實(shí)際操作中產(chǎn)品形式設(shè)計(jì)為聯(lián)排或者雙拼，后期對(duì)外出售。物業(yè)：花園洋房開發(fā)量：約9.6萬m2物業(yè)：產(chǎn)業(yè)園（聯(lián)排別墅）/商業(yè)（影視長(zhǎng)廊）開發(fā)量：約19.08萬m2物業(yè)：別墅/商業(yè)開發(fā)量：約21.64萬m2開發(fā)時(shí)間開發(fā)時(shí)間2012.10-2015.22012.10-2015.2高值高值低值低值區(qū)域未成熟區(qū)域未成熟區(qū)域成熟區(qū)域成熟1#2#3#產(chǎn)品價(jià)值高性價(jià)比作賣點(diǎn)產(chǎn)品價(jià)值高性價(jià)比作賣點(diǎn)物業(yè)價(jià)值資源展示作賣物業(yè)價(jià)值資源展示作賣點(diǎn)點(diǎn)綜合價(jià)值作賣點(diǎn)綜合價(jià)值作賣點(diǎn)2011.9-2012.92

55、011.9-2012.92015.3-2017.112015.3-2017.11地塊價(jià)值地塊價(jià)值Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010開發(fā)策略總結(jié)物業(yè)類型一期二期三期車位數(shù)量產(chǎn)品建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積花園洋房三室兩廳76803 96004000038496004四室三廳19201 00別墅雙拼00012174184399 159588 1017281329 聯(lián)排012174175189 商業(yè)文化長(zhǎng)廊0069056690560568101260125866傳統(tǒng)商業(yè)0056810地下面積車位面積13440（洋房車位384

56、個(gè)）16940（商業(yè)車位484個(gè)）13930（商業(yè)車位398個(gè)）4431099996地下室面積15360（洋房）20865（別墅）19461（別墅）55686地下分期建筑面積288003780533391地上分期建筑面積96004190797216398 Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010n項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：泰安首席泰安首席低密大盤低密大盤山水景觀山水景觀品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)社區(qū)n風(fēng)格選取原則：風(fēng)格選取原則：有利于項(xiàng)目標(biāo)竿性的想象樹立與體現(xiàn)；有利于外部景觀的最大化利用；有利于項(xiàng)目所在市場(chǎng)的接受；建筑風(fēng)格中式風(fēng)格中式風(fēng)格中式風(fēng)格中

57、式風(fēng)格Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010建筑風(fēng)格中式風(fēng)格中式風(fēng)格Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010n項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：泰安首席泰安首席低密大盤低密大盤山水景觀山水景觀品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)社區(qū)n風(fēng)格選取原則：風(fēng)格選取原則：有利于與項(xiàng)目建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)項(xiàng)目高端屬性；有利于提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，創(chuàng)造優(yōu)良的區(qū)內(nèi)環(huán)境；有利于項(xiàng)目所在市場(chǎng)的接受；園林風(fēng)格中式園林中式園林中式園林中式園林Code of this report|58 Copyright Centaline

58、 Group,2010n中式園林中式園林借助泰山及天平湖天然的景觀資源優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目獨(dú)有的特色園林景觀；每個(gè)分區(qū)打造內(nèi)在關(guān)聯(lián)的園林景觀區(qū)，給分區(qū)業(yè)主不同的視覺感受；在打造自然景觀的同時(shí)，更賦予景觀以人文色彩，提升項(xiàng)目整體形象；園林風(fēng)格Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010n“情景花園洋房情景花園洋房”設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)采用層層退臺(tái)結(jié)構(gòu)，每一層都有獨(dú)特亮點(diǎn)，每戶擁有私家花園或景觀露臺(tái)；獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展。樓臺(tái)沒有頂蓋，區(qū)別于陽臺(tái)更有花園感；每個(gè)樓臺(tái)和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動(dòng)，半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)

59、的私家感，且樓臺(tái)和花園均由廳進(jìn)出，方便使用。產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)之花園洋房Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2010n填補(bǔ)市場(chǎng)空白：戶型設(shè)計(jì)合理、功能齊全；總價(jià)款低、贈(zèng)送面積多填補(bǔ)市場(chǎng)空白：戶型設(shè)計(jì)合理、功能齊全；總價(jià)款低、贈(zèng)送面積多戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)：通過對(duì)市場(chǎng)在售樓盤的研究，避免戶型設(shè)計(jì)劣勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，使戶型設(shè)計(jì)更為合理總價(jià)款低：總價(jià)款低：從價(jià)格優(yōu)勢(shì)尋找市場(chǎng)突破口，并贈(zèng)送一定面積，成為目前市場(chǎng)上總價(jià)在200萬左右的稀缺別墅產(chǎn)品；產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)之別墅Code of this report|61 Copyright Centaline

60、 Group,2010n中式風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)中式風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)主要為休閑娛樂性消費(fèi)為主；特色餐飲、酒吧、茶館、KTV、休閑等；可考慮設(shè)計(jì)為特色餐飲一條街或酒吧一條街產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)之商業(yè)酒吧一條街酒吧一條街特色餐飲一條街特色餐飲一條街Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010n實(shí)例一（聯(lián)排別墅）實(shí)例一（聯(lián)排別墅）約220 m220 m2 2/五房三廳三衛(wèi)功能價(jià)值 豎向功能分區(qū)明確，上下干擾少；交通流線簡(jiǎn)潔緊湊，戶型實(shí)用率高；通過內(nèi)庭花園解決進(jìn)深采光問題，同時(shí)增加戶內(nèi)情景氛圍；特色亮點(diǎn) 贈(zèng)送前后花園；贈(zèng)送地下功能空間；露臺(tái)/陽臺(tái)/花園

61、等空間形式多樣；主臥體系獨(dú)立、私密感強(qiáng)，內(nèi)部功能完整；戶型參考多功能多功能區(qū)區(qū)地下一層平面地下一層平面次臥區(qū)次臥區(qū)二層平面二層平面主臥區(qū)主臥區(qū)三層平面三層平面會(huì)客區(qū)會(huì)客區(qū)首層平面首層平面就餐區(qū)就餐區(qū)Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010n實(shí)例二（聯(lián)排別墅）實(shí)例二（聯(lián)排別墅）約250 m250 m2 2/四房三廳四衛(wèi)功能價(jià)值 豎向及同層功能分區(qū)較明確，相互干擾較少；交通流線簡(jiǎn)潔緊湊，戶型實(shí)用率高；一宅三院設(shè)計(jì)，有天有地，予回家以三道自然禮遇；特色亮點(diǎn) 會(huì)客廳動(dòng)靜分離，布局合理；贈(zèng)送前后大面積花園；贈(zèng)送地下功能空間，空間方正實(shí)用；

62、露臺(tái)/陽臺(tái)/花園等空間形式多樣；主臥設(shè)置獨(dú)立、私屬感強(qiáng)，內(nèi)部功能完善；戶型參考地下一層平面地下一層平面二層平面二層平面三層平面三層平面首層平面首層平面就餐區(qū)就餐區(qū)會(huì)客區(qū)會(huì)客區(qū)次臥區(qū)次臥區(qū)主臥區(qū)主臥區(qū)多功能區(qū)多功能區(qū)Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010n實(shí)例三（雙拼別墅）實(shí)例三（雙拼別墅）約300 m300 m2 2/四房三廳三衛(wèi)功能價(jià)值 豎向及同層功能分區(qū)較明確，相互干擾較少；交通流線簡(jiǎn)潔緊湊，戶型實(shí)用率高；客廳三面采光，入戶方便且不產(chǎn)生通視，減少外部干擾；特色亮點(diǎn) 客廳中空，尺度舒適大氣；贈(zèng)送前后大面積花園；贈(zèng)送地下功能空

63、間，空間方正實(shí)用；露臺(tái)/陽臺(tái)/花園等空間形式多樣；主臥設(shè)置獨(dú)立、私屬感強(qiáng)，內(nèi)部功能完善；戶型參考地下一層平面地下一層平面二層平面二層平面三層平面三層平面首層平面首層平面Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010n實(shí)例四（雙拼別墅）實(shí)例四（雙拼別墅）約350 m350 m2 2/四房三廳三衛(wèi)功能價(jià)值 豎向及同層功能分區(qū)較明確，相互干擾較少；交通流線簡(jiǎn)潔緊湊，戶型實(shí)用率高；客廳三面采光，入戶方便且不產(chǎn)生通視，減少外部干擾；特色亮點(diǎn) 客廳中空，尺度舒適大氣；贈(zèng)送前后大面積花園；贈(zèng)送地下功能空間，空間方正實(shí)用；露臺(tái)/陽臺(tái)/花園等空間形式多

64、樣；主臥設(shè)置獨(dú)立、私屬感強(qiáng)，內(nèi)部功能完善；戶型參考地下一層平面地下一層平面二層平面二層平面三層平面三層平面首層平面首層平面Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010n實(shí)例一（萬科天津水晶城實(shí)例一（萬科天津水晶城 花園洋房花園洋房140-160 m140-160 m2.2./三房?jī)蓮d）三房?jī)蓮d）戶型參考Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010n實(shí)例二（北京龍湖實(shí)例二（北京龍湖花盛香醒花盛香醒 花園洋房）花園洋房）約200 m200 m2 2/四房三廳二衛(wèi)功能價(jià)值南北均

65、設(shè)陽光花園，陽光花園直接入戶闊綽主臥貫穿南北、設(shè)衣帽間，獨(dú)立盥洗間附贈(zèng)大尺度私家庭院及南向花園層花園層放映廳、藏書間、珍藏酒窖等生活空間戶型參考一層一層花園層花園層Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2010營(yíng)銷策略執(zhí)行營(yíng)銷策略執(zhí)行3價(jià)值體系梳理價(jià)值體系梳理項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷部署整體營(yíng)銷部署價(jià)格策略建議價(jià)格策略建議Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010項(xiàng)目核心價(jià)值提煉區(qū)位區(qū)位資源資源地段地段屬性屬性交通交通產(chǎn)品產(chǎn)品p區(qū)位：西部旅

66、游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，未來政府主導(dǎo)發(fā)展方向區(qū)位：西部旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，未來政府主導(dǎo)發(fā)展方向p地段：泰山及天平湖景觀帶核心地段地段：泰山及天平湖景觀帶核心地段p產(chǎn)品：別墅、洋房、產(chǎn)業(yè)園、影視長(zhǎng)廊及商業(yè)街多復(fù)合產(chǎn)品組合，低密度社區(qū)產(chǎn)品：別墅、洋房、產(chǎn)業(yè)園、影視長(zhǎng)廊及商業(yè)街多復(fù)合產(chǎn)品組合，低密度社區(qū)p屬性：肩負(fù)區(qū)域產(chǎn)品的領(lǐng)導(dǎo)者，并將成為區(qū)域級(jí)的標(biāo)志性項(xiàng)目屬性：肩負(fù)區(qū)域產(chǎn)品的領(lǐng)導(dǎo)者，并將成為區(qū)域級(jí)的標(biāo)志性項(xiàng)目p交通：交通：104104國(guó)道、環(huán)山路均為項(xiàng)目帶來便利的交通路網(wǎng)國(guó)道、環(huán)山路均為項(xiàng)目帶來便利的交通路網(wǎng)p資源：良好的自然景觀資源、五星級(jí)酒店資源、影視長(zhǎng)廊及泰山學(xué)院人文環(huán)境資源資源：良好的自然景觀資源、五星

67、級(jí)酒店資源、影視長(zhǎng)廊及泰山學(xué)院人文環(huán)境資源產(chǎn)品、資源及其屬性產(chǎn)品、資源及其屬性是本案區(qū)別其它項(xiàng)目的最大的核心價(jià)值所在是本案區(qū)別其它項(xiàng)目的最大的核心價(jià)值所在核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2010泰山學(xué)院人文環(huán)境產(chǎn)業(yè)園配套整體形象定位整體形象定位城市首席城市首席 山景墅級(jí)山景墅級(jí) 中式人文景觀社區(qū)中式人文景觀社區(qū) 景觀資源山景水景優(yōu)勢(shì)人文優(yōu)勢(shì)附加價(jià)值附加價(jià)值花園洋房中式風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)聯(lián)排、雙拼別墅5星級(jí)酒店形象價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值配套價(jià)值附加價(jià)值核心價(jià)值提煉核心價(jià)值提煉影視長(zhǎng)廊Code of this report|71

68、 Copyright Centaline Group,2010城市首席城市首席 山景墅級(jí)山景墅級(jí) 中式人文景觀社區(qū)中式人文景觀社區(qū) 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2010將其用于項(xiàng)目案名，突出項(xiàng)目規(guī)模及優(yōu)美的自然環(huán)境資源，寓意項(xiàng)目將其用于項(xiàng)目案名，突出項(xiàng)目規(guī)模及優(yōu)美的自然環(huán)境資源，寓意項(xiàng)目濃郁的中式情調(diào)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目獨(dú)具的標(biāo)志性濃郁的中式情調(diào)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目獨(dú)具的標(biāo)志性案名建議案名建議備選案名：山水銘邸、泰山別苑山水銘邸、泰山別苑山山 水水 郡郡Code of this report|73 Copyright C

69、entaline Group,2010營(yíng)銷策略執(zhí)行營(yíng)銷策略執(zhí)行3價(jià)值體系梳理價(jià)值體系梳理項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷部署整體營(yíng)銷部署價(jià)格策略建議價(jià)格策略建議Code of this report|74 Copyright Centaline Group,2010項(xiàng)目企業(yè)成為“區(qū)域標(biāo)桿性項(xiàng)目”成就高端物業(yè)形象及價(jià)值快速回籠資金，確保資金鏈塑造項(xiàng)目品牌成為“責(zé)任房企、城市價(jià)值創(chuàng)造者”企業(yè)品牌落地及價(jià)值呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園及影視長(zhǎng)廊資源整合項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2010之一：非熱門區(qū)

70、域，作為區(qū)域先行者如何吸引市場(chǎng)關(guān)注及客戶購(gòu) 買？之二：如何最大限度降低40年產(chǎn)權(quán)別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)抗性？之三：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的同時(shí)，保證去化速度？之四：如何對(duì)各物業(yè)類型產(chǎn)品進(jìn)行合理布局？營(yíng)銷難點(diǎn)歸納營(yíng)銷難點(diǎn)歸納Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2010營(yíng)銷策略執(zhí)行營(yíng)銷策略執(zhí)行3價(jià)值體系梳理價(jià)值體系梳理項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷部署整體營(yíng)銷部署價(jià)格策略建議價(jià)格策略建議Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2010整合資源，景觀優(yōu)勢(shì)/充分利用

71、泰山及天平湖景觀資源高低銜接，相互借勢(shì)/合理控制不同物業(yè)推售節(jié)奏高端覆蓋，形象領(lǐng)先/精準(zhǔn)化、立體化媒體推廣組合營(yíng)銷策略建議營(yíng)銷策略建議Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010價(jià)值體系梳理價(jià)值體系梳理項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷部署整體營(yíng)銷部署價(jià)格策略建議價(jià)格策略建議營(yíng)銷策略執(zhí)行營(yíng)銷策略執(zhí)行3Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010n銷售策略：銷售策略：鑒于項(xiàng)目之高端定位屬性，建議采用平開高走平開高走的項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略，打造市場(chǎng)的標(biāo)竿；銷

72、售時(shí)序及物業(yè)組合首期首期：以花園洋房產(chǎn)品入市，以高品質(zhì)、高性價(jià)比為賣點(diǎn)迅速引爆市場(chǎng)。二期二期 ：以體現(xiàn)形象、資源占有型的別墅類產(chǎn)品為主導(dǎo)，最大化兌現(xiàn)區(qū)域價(jià)值以及獲取溢價(jià)價(jià)值；并打造影視長(zhǎng)廊，凸顯項(xiàng)目特色。三期三期：繼續(xù)加大物業(yè)開發(fā)強(qiáng)度，仍以別墅產(chǎn)品為主導(dǎo)，最大化資源價(jià)值，在產(chǎn)品水平上實(shí)現(xiàn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的超越，與此同時(shí)，開發(fā)商業(yè)產(chǎn)品，打造中式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。銷售時(shí)序銷售時(shí)序Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2010n物業(yè)選取：物業(yè)選取：不同的銷售時(shí)期，搭配不同的物業(yè)類型進(jìn)行組合開發(fā)，達(dá)致資金的持續(xù)滾動(dòng)及地塊價(jià)值的最大釋放；銷

73、售時(shí)序及物業(yè)組合首期物業(yè)：首期物業(yè)：花園洋房二期物業(yè)：二期物業(yè)：產(chǎn)業(yè)園（聯(lián)排別墅）+影視長(zhǎng)廊三期物業(yè)：三期物業(yè)：別墅類物業(yè)沿街商業(yè)街區(qū)銷售時(shí)序銷售時(shí)序Code of this report|81 Copyright Centaline Group,2010銷售周期及推售時(shí)序 銷售速度確定：花園洋房n花園洋房花園洋房市場(chǎng)上花園洋房產(chǎn)品的加權(quán)平均銷售速度為2587平方米/月；基于本項(xiàng)目的花園洋房產(chǎn)品將填補(bǔ)泰安市場(chǎng)的空白，極大程度上將情景洋房和層層退臺(tái)發(fā)揮的淋漓盡致，因而推斷會(huì)受到市場(chǎng)歡迎；本項(xiàng)目的花園洋房產(chǎn)品將以高性價(jià)比最大程度的搶占市場(chǎng)。推斷每月去化約：推斷每月去化約：70007000平方米平方

74、米Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2010銷售周期及推售時(shí)序 銷售速度確定：別墅、商業(yè)n別墅別墅市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品的加權(quán)平均銷售速度為701平方米/月；基于本項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品總價(jià)多控制在200萬以下，為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，且地處近山板塊，憑借泰山和天平湖天然的景觀優(yōu)勢(shì)，將實(shí)現(xiàn)良好的銷售速度。推斷每月去化約：推斷每月去化約：45004500平方米平方米n商業(yè)商業(yè)由于本項(xiàng)目的商業(yè)采取了中式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)的形式，主要以休閑、娛樂為主營(yíng)方向，借助優(yōu)越的天然環(huán)境，將極大限度的吸引消費(fèi)者前來，因而推斷該商業(yè)產(chǎn)品會(huì)較受市場(chǎng)歡迎。推斷每月去化約：推斷每月

75、去化約：30003000平方米平方米Code of this report|83 Copyright Centaline Group,20102011.92011.9一期開盤三期開盤20122012.102015.032015.03二期開盤二期開盤形象形象導(dǎo)入期營(yíng)銷階段階段主題營(yíng)銷策略終極目標(biāo)20112011.5項(xiàng)目規(guī)模景觀資源別墅+洋房概念營(yíng)銷借勢(shì)別墅形象高尚生活方式包裝別墅物業(yè)高端形象塑造區(qū)域價(jià)值拉升投資價(jià)值挖掘社區(qū)生活方式包裝高端切入資源整合電梯洋房熱銷造勢(shì)國(guó)際級(jí)城市山景別墅泰山腳下影視長(zhǎng)廊近山觀水電梯洋房城市首席山水景觀近山別墅中式風(fēng)情休閑商業(yè)街首席城市山景別墅提升形象高品質(zhì)電梯洋房樹

76、立項(xiàng)目形象城市首席景觀大盤形象導(dǎo)入別墅區(qū)瞰景高層形象樹立景觀、產(chǎn)品賣點(diǎn)演繹不同物業(yè)相互借勢(shì)，多元目標(biāo)整合實(shí)現(xiàn)線上推廣線上推廣成熟社區(qū)生活方式展現(xiàn)業(yè)主、會(huì)員聯(lián)動(dòng)活動(dòng)高尚全層系列活動(dòng)高尚生活元素聯(lián)展會(huì)員制蓄客活動(dòng)客戶投資理財(cái)講座整體營(yíng)銷部署整體營(yíng)銷部署2017.112017.11Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2010形象導(dǎo)入期：2011.52011.09階段目標(biāo)“城市首席景觀大盤”形象導(dǎo)入、會(huì)員前期蓄客整合啟動(dòng)階段策略系統(tǒng)展示 提前蓄客階段主題作為項(xiàng)目所處區(qū)域的先行者，項(xiàng)目規(guī)模為目前泰安市最大項(xiàng)目，本項(xiàng)目勢(shì)必對(duì)泰安高端市場(chǎng)格局形成

77、強(qiáng)有力挑戰(zhàn)，因此在開始項(xiàng)目推廣前，應(yīng)該充分表明項(xiàng)目所處地位以及項(xiàng)目所獨(dú)有的景觀資源優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌及地產(chǎn)別墅級(jí)物業(yè)形象全方位的高端切入。項(xiàng)目意向客戶積累整合啟動(dòng)，憑借會(huì)員制客戶組織，避免政策撞線，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目提前蓄客。階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行Code of this report|85 Copyright Centaline Group,2010啟動(dòng)區(qū)選擇：花園洋房n 首期花園洋房樣板區(qū)：建議結(jié)合項(xiàng)目形象入口先行建設(shè)花園洋房樣板區(qū)，包括形象入口、園林示范區(qū)。n 實(shí)體樣板間：選擇合適戶型，打造實(shí)體樣板間。能夠給客戶以真實(shí)、形象的感覺。在客戶直觀了解項(xiàng)目的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目銷售速度有明顯的促進(jìn)作用啟動(dòng)

78、區(qū)建議階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行形象導(dǎo)入期：2011.52011.09Code of this report|86 Copyright Centaline Group,2010n 園林示范區(qū)：首期開發(fā)花園洋房，景觀先行，先行開發(fā)園林景觀示范區(qū)，實(shí)景吸引客戶。階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行形象導(dǎo)入期：2011.52011.09Code of this report|87 Copyright Centaline Group,2010階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行形象導(dǎo)入期：2011.52011.09Code of this report|88 Copyright Centaline Group,2010階段訴求

79、：借勢(shì)電梯洋房高端形象，依托首期快速去化，迅速樹立社區(qū)高端形象階段策略 突破區(qū)域突破區(qū)域 引導(dǎo)市場(chǎng)引導(dǎo)市場(chǎng) 依托產(chǎn)品依托產(chǎn)品 全面引領(lǐng)全面引領(lǐng)階段貨量n 一期花園洋房面積：約96004n 戶型面積區(qū)間：140-160三室兩廳、200四室三廳n 銷售周期：13個(gè)月階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行一期花園洋房銷售期：2011.092012.09Code of this report|89 Copyright Centaline Group,2010階段主題“城市首席近山觀水高品質(zhì)電梯洋房”形象樹立突出緊靠泰山、可觀天平湖的自然資源優(yōu)勢(shì)，電梯洋房的高端社區(qū)價(jià)值，建立市場(chǎng)新的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，改變區(qū)域原有競(jìng)爭(zhēng)格局，依

80、托產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，迅速實(shí)現(xiàn)高端物業(yè)形象導(dǎo)入，支撐首期花園洋房的快速去化。推廣配合A：報(bào)紙/雜志形象宣傳高姿態(tài)樹立形象B：戶外大牌有效截留引導(dǎo)全方位立體展現(xiàn)一種屬于領(lǐng)袖階層的生活形態(tài)：DM、短信、大客戶針對(duì)對(duì)集中分布學(xué)校、集團(tuán)客戶進(jìn)行針對(duì)性訴求：房展會(huì)聚焦社會(huì)關(guān)注點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的高效到達(dá)，及時(shí)傳達(dá)項(xiàng)目利好。：現(xiàn)場(chǎng)包裝及物料支持配合工程進(jìn)度，展示電梯洋房生活形態(tài)、氛圍一期花園洋房銷售期：2011.092012.2011.092012.0909階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行Code of this report|90 Copyright Centaline Group,2010主題示意：“泰安城市首席山水景觀大盤”形象

81、樹立綻放生活姿彩，兼容自然空間綻放生活姿彩，兼容自然空間夕陽西下的午后，北靠泰山，向南望去波光粼粼的天平湖反射著柔和的陽光，在私家花園中，賞山水美景，享溫馨生活賞山水美景，享溫馨生活。一期花園洋房銷售期：2011.092012.09階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行Code of this report|91 Copyright Centaline Group,2010花園洋房針對(duì)性活動(dòng)：會(huì)員尊享服務(wù)體系 三期別墅、商業(yè)街銷售期：2015.032017.11n針對(duì)會(huì)員客戶：針對(duì)已積累會(huì)員客戶，就花園洋房房源推出針對(duì)優(yōu)惠，客戶購(gòu)買后可享受項(xiàng)目會(huì)員的各項(xiàng)溫馨服務(wù)。階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行Code of th

82、is report|92 Copyright Centaline Group,2010針對(duì)性活動(dòng)：高尚元素生活博物館一期花園洋房銷售期：2011.092012.09n生活博物館：從尊重生活、發(fā)掘生活的生活鑒賞家角度出發(fā)，將一些獨(dú)特的生活味道搜集起來，建立生活博物館，在傳達(dá)項(xiàng)目尊崇生活姿態(tài)的同時(shí)，提升項(xiàng)目形象。階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行Code of this report|93 Copyright Centaline Group,2010針對(duì)性活動(dòng)：高端客戶派對(duì)一期花園洋房銷售期：2011.092012.09n客戶派對(duì)：針對(duì)積累的相當(dāng)?shù)囊庀蚩蛻艏皶?huì)員，定期舉行派對(duì)，在培養(yǎng)項(xiàng)目好感度的同時(shí)傳播項(xiàng)目

83、信息促成成交。階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行Code of this report|94 Copyright Centaline Group,2010階段訴求：依托花園洋房快速去化塑造的項(xiàng)目形象，整合5星級(jí)酒店、山水景觀等資源，實(shí)現(xiàn)別墅的價(jià)格拉升及快速去化階段策略 借勢(shì)別墅形象，高尚生活方式包裝，塑造別墅物業(yè)高端形象階段貨量二期別墅、影視長(zhǎng)廊銷售期：2012.102015.02階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行n 二期別墅面積：約121741；影視長(zhǎng)廊面積：約69056n 戶型面積區(qū)間：220-300聯(lián)排n 銷售周期：29個(gè)月Code of this report|95 Copyright Centaline

84、 Group,2010階段主題國(guó)際級(jí)城市山景別墅 泰山腳下影視長(zhǎng)廊突出城市新標(biāo)桿，近山景觀的稀缺性等優(yōu)勢(shì)資源，綜合發(fā)力，塑造二期別墅“泰安首席城市山景別墅”物業(yè)形象，有效支撐二期別墅高于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格水平，并實(shí)現(xiàn)別墅物業(yè)快速去化。推廣配合A：報(bào)紙/雜志形象宣傳高姿態(tài)樹立形象，差異化定義二期別墅區(qū)價(jià)值B：戶外大牌有效截留引導(dǎo)立體化截留城市主要干道，保持市場(chǎng)關(guān)注和競(jìng)爭(zhēng)截留：DM、短信、大客戶針對(duì)對(duì)集中分布專業(yè)市場(chǎng)、集團(tuán)客戶進(jìn)行針對(duì)性訴求：老帶新客戶聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮成熟別墅社區(qū)優(yōu)勢(shì)，發(fā)動(dòng)老業(yè)主重復(fù)或介紹購(gòu)買：現(xiàn)場(chǎng)包裝及物料支持配合工程進(jìn)度，展示別墅級(jí)成熟社區(qū)生活形態(tài)、氛圍階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行二期別墅

85、、影視長(zhǎng)廊銷售期：2012.102015.02Code of this report|96 Copyright Centaline Group,2010主題示意：景觀及產(chǎn)品發(fā)力，塑造“首席城市山景別墅”價(jià)值形象逸品中國(guó)逸品中國(guó) 典藏別墅典藏別墅階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行二期別墅、影視長(zhǎng)廊銷售期：2012.102015.02品味品味淡定儒雅，氣勢(shì)，氣勢(shì)為尚不驕，韻致，韻致歷久彌香Code of this report|97 Copyright Centaline Group,2010現(xiàn)場(chǎng)展示：樓體展示、實(shí)體樣板間n樓體展示：提前搶出樓體的外立面施工，將項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)樓體風(fēng)格和立面效果進(jìn)行直觀展示;n實(shí)

86、體樣板間：先期施工樣板間進(jìn)行實(shí)地設(shè)置，給業(yè)主以直觀體驗(yàn)。最大化整合二期別墅物業(yè)多重景觀資源價(jià)值，支撐相對(duì)較高價(jià)格水平及去化速度。階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行二期別墅、影視長(zhǎng)廊銷售期：2012.102015.02Code of this report|98 Copyright Centaline Group,2010階段訴求：別墅及商業(yè)產(chǎn)品投資價(jià)值，支撐快速銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體收官階段策略 借勢(shì)區(qū)域價(jià)值拉升、社區(qū)整體成熟度提高，強(qiáng)化投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)別墅及商業(yè)街有效去化及價(jià)格拉升階段貨量三期別墅、商業(yè)街銷售期：2015.032017.11階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行n 三期面積：別墅約159588、商業(yè)街約56

87、810n 銷售周期：33個(gè)月Code of this report|99 Copyright Centaline Group,2010商業(yè)階段主題：“泰安首席中式風(fēng)情街”經(jīng)營(yíng)價(jià)值及投資價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：西部城區(qū)大型商業(yè)街周邊區(qū)域未來發(fā)展前景商業(yè)中式風(fēng)情商業(yè)街設(shè)計(jì)。經(jīng)營(yíng)價(jià)值社區(qū)本身配套需要帶來的高檔消費(fèi)；區(qū)域商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)投資價(jià)值基于周邊區(qū)域未來不斷成熟發(fā)展的投資前景；基于商業(yè)街本身中式設(shè)計(jì)的投資價(jià)值；三期別墅、商業(yè)街銷售期：2015.032017.11階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行Code of this report|100 Copyright Centaline Group,2010別墅針對(duì)性活

88、動(dòng)：會(huì)員一卡通，打造會(huì)員專享服務(wù)體系 三期別墅、商業(yè)街銷售期：2015.032017.11n針對(duì)會(huì)員客戶：針對(duì)已積累會(huì)員客戶，就別墅房源推出針對(duì)性特殊優(yōu)惠，會(huì)員客戶購(gòu)買后房卡可與會(huì)員卡綁定，吸引潛在客戶購(gòu)買同時(shí)，亦可享受項(xiàng)目會(huì)員的各項(xiàng)VIP服務(wù)。階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行Code of this report|101 Copyright Centaline Group,2010商業(yè)主題示意：“中式風(fēng)情商業(yè)街”形象塑造 商業(yè)名片、時(shí)尚地標(biāo)締造泰安城市級(jí)商業(yè)街區(qū)；階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行三期別墅、商業(yè)街銷售期：2015.032017.11Code of this report|102 Copyrig

89、ht Centaline Group,2010商業(yè)針對(duì)性活動(dòng)：產(chǎn)品說明會(huì)、投資理財(cái)講座（針對(duì)成交業(yè)主及銀行客戶）n產(chǎn)品說明會(huì)暨投資理財(cái)講座：組織已成交業(yè)主舉行針對(duì)商業(yè)步行街產(chǎn)品的產(chǎn)品說明會(huì)及投資理財(cái)講座，重點(diǎn)推介基于未來發(fā)展年前景的投資價(jià)值屬性，配合一定的針對(duì)性優(yōu)惠措施，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街的銷售。階段推廣執(zhí)行階段推廣執(zhí)行三期別墅、商業(yè)街銷售期：2015.032017.11Code of this report|103 Copyright Centaline Group,20105 5大營(yíng)銷推大營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略廣戰(zhàn)略戰(zhàn)略戰(zhàn)略1 1：品牌戰(zhàn)略，借勢(shì)營(yíng)銷：品牌戰(zhàn)略，借勢(shì)營(yíng)銷精英團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，強(qiáng)勢(shì)打造區(qū)域龍頭項(xiàng)

90、目；高綜合品質(zhì)、獨(dú)特的景觀優(yōu)勢(shì)拉動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升。戰(zhàn)略戰(zhàn)略2 2：差異化戰(zhàn)略：差異化戰(zhàn)略 形成項(xiàng)目產(chǎn)品與地段的對(duì)接，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，建立核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，差異化的推廣手段和策略是項(xiàng)目致勝的保證 戰(zhàn)略戰(zhàn)略4 4：直銷戰(zhàn)略：直銷戰(zhàn)略根據(jù)目標(biāo)客戶的“層次”特征，進(jìn)行圍合細(xì)分、洞悉其需求，制定相應(yīng)的銷售策略和公關(guān)營(yíng)銷活動(dòng)。戰(zhàn)略戰(zhàn)略3 3：渠道戰(zhàn)略：渠道戰(zhàn)略利用開發(fā)商特有渠道，與中原地產(chǎn)良好的業(yè)內(nèi)關(guān)系，配合客戶渠道，獲得有利的開發(fā)軟環(huán)境和暢通的銷售渠道。戰(zhàn)略戰(zhàn)略5 5：信息化戰(zhàn)略：信息化戰(zhàn)略建立信息收集、加工、整理、分析平臺(tái)，增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷能力、銷售能力，建立客戶資源平臺(tái)。推廣戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略Code of t

91、his report|104 Copyright Centaline Group,2010報(bào)紙廣告網(wǎng)絡(luò)廣告媒體選擇策略媒體選擇策略憑借搜房、樂居等主流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)形成的專業(yè)影響力及口碑傳播，形成對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)推廣，利用專欄、新聞、軟文、論壇、樓盤展示等綜合形式，深度報(bào)道項(xiàng)目進(jìn)展情況，形成與客戶的持續(xù)互動(dòng)。報(bào)紙廣告是樹立項(xiàng)目形象的必要途徑，也是快速形成項(xiàng)目認(rèn)知的方式之一。報(bào)紙廣告以平面和軟文的形式，樹立項(xiàng)目的高品質(zhì)形象，并可以快速在目標(biāo)客戶群中形成對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知。可通過軟文炒作，樹立項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值感。前期以打企業(yè)形象為主,后期配合銷售節(jié)點(diǎn),以促進(jìn)銷售為目的,在此基礎(chǔ)上考慮形象提升。Code of this

92、 report|105 Copyright Centaline Group,2010DM/短信戶外廣告分眾、框架媒體選擇策略媒體選擇策略直指目標(biāo)客戶，成本低，直效，性價(jià)比高，配合營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)進(jìn)行視覺沖擊力及信息沖力強(qiáng)項(xiàng)目南側(cè)工地圍墻廣告的利用前期以企業(yè)形象為主,后期提升項(xiàng)目形象為主,突出項(xiàng)目差異化記憶點(diǎn),配合銷售節(jié)點(diǎn)針對(duì)目標(biāo)客群出入辦公空間,在等待電梯過程中,通過CF片斷,提升項(xiàng)目形象,訴求自然生態(tài)完美的生活方式Code of this report|106 Copyright Centaline Group,2010價(jià)值體系梳理價(jià)值體系梳理項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略整體

93、營(yíng)銷部署整體營(yíng)銷部署價(jià)格策略建議價(jià)格策略建議營(yíng)銷策略執(zhí)行營(yíng)銷策略執(zhí)行3Code of this report|107 Copyright Centaline Group,2010平開：n區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分類對(duì)比，確定開盤價(jià)格，建立價(jià)格優(yōu)勢(shì)。首期花園洋房產(chǎn)品以產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格優(yōu)勢(shì)促進(jìn)銷售，樹立項(xiàng)目形象，并為后期別墅產(chǎn)品銷售奠定基礎(chǔ)，采用“平開”的策略。高走：n充分借勢(shì)首期熱銷水平，通過推售節(jié)奏控制，使后續(xù)別墅、商業(yè)等物業(yè)類型產(chǎn)品推售的綜合品質(zhì)逐步提升，結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)行中價(jià)值的提升，逐步拉升價(jià)格。合理銷控、精準(zhǔn)定位，同時(shí)“短蓄短爆，小步快跑”，快速蓄客，在持續(xù)熱銷的同時(shí)價(jià)格穩(wěn)步拉升。價(jià)格策略價(jià)格策略Code

94、of this report|108 Copyright Centaline Group,20101.設(shè)定對(duì)比分項(xiàng)：根據(jù)目前項(xiàng)目現(xiàn)狀分別為位置、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、交通、周邊環(huán)境、周邊配套等八個(gè)要素進(jìn)行加權(quán)分析。2.參照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目容郡國(guó)際、志高山景疊院、御泉大院市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算結(jié)合本項(xiàng)目參考加權(quán)值分析結(jié)果花園洋房?jī)r(jià)格定位：7000元/價(jià)格制定價(jià)格制定花園洋房花園洋房參考項(xiàng)目參考項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重容郡國(guó)際容郡國(guó)際志高山景疊院志高山景疊院御泉大院御泉大院擬合程度擬合程度 比較系數(shù)比較系數(shù) 擬合程度擬合程度 比較系數(shù)比較系數(shù) 擬合程度擬合程度 比較系數(shù)比較系數(shù)地理位置30%90%0.270 5

95、0%0.150 60%0.162 周邊配套25%95%0.238 50%0.125 50%0.119 產(chǎn)品設(shè)計(jì)15%110%0.165 100%0.150 110%0.182 道路交通10%100%0.100 60%0.060 80%0.080 項(xiàng)目規(guī)模5%105%0.053 110%0.055 110%0.058 園林景觀5%95%0.048 70%0.035 85%0.040 建筑類型5%105%0.053 95%0.048 100%0.053 開發(fā)商5%105%0.053 90%0.045 90%0.047 合計(jì)100%0.98 0.67 0.74 樣本現(xiàn)價(jià)格7200110009000各

96、樣本修正后價(jià)格70387342.56661.125本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)價(jià)格70137013花園洋房?jī)r(jià)格測(cè)算表Code of this report|109 Copyright Centaline Group,20101.設(shè)定對(duì)比分項(xiàng)：根據(jù)目前項(xiàng)目現(xiàn)狀分別為位置、產(chǎn)權(quán)年限、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、道路交通、周邊配套、規(guī)模、建筑類型、園林景觀、開發(fā)商品牌等九個(gè)要素進(jìn)行加權(quán)分析。2.參照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目龍灣別墅、東尊優(yōu)山美地市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算結(jié)合本項(xiàng)目參考加權(quán)值分析結(jié)果聯(lián)排別墅價(jià)格定位：8000元/雙拼產(chǎn)品僅優(yōu)山美地一個(gè)在售項(xiàng)目，雙拼與聯(lián)排產(chǎn)品差價(jià)為1000元/，建議雙拼別墅價(jià)格定位：9000元/價(jià)格制定價(jià)格

97、制定別墅別墅參考項(xiàng)目參考項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重龍灣別墅龍灣別墅東尊優(yōu)山美地東尊優(yōu)山美地?cái)M合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)地理位置25%105%0.263 65%0.163 產(chǎn)權(quán)年限15%70%0.105 100%0.150 產(chǎn)品設(shè)計(jì)15%110%0.165 110%0.165 道路交通10%105%0.105 80%0.080 周邊配套10%85%0.085 65%0.065 園林景觀10%105%0.105 85%0.085 項(xiàng)目規(guī)模5%110%0.055 110%0.055 建筑類型5%100%0.050 100%0.050 開發(fā)商5%105%0.053 95%0.04

98、8 合計(jì)100%0.99 0.86 樣本現(xiàn)價(jià)格750010000各樣本修正后價(jià)格7387.58600本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)價(jià)格79937993聯(lián)排別墅價(jià)格測(cè)算表Code of this report|110 Copyright Centaline Group,20101.設(shè)定對(duì)比分項(xiàng)：根據(jù)目前項(xiàng)目現(xiàn)狀分別為位置、交通、商業(yè)氛圍等六個(gè)要素進(jìn)行加權(quán)分析。2.參照市場(chǎng)在售項(xiàng)目銀座城市廣場(chǎng)市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算結(jié)合本項(xiàng)目參考加權(quán)值分析結(jié)果商業(yè)價(jià)格定位：8500元/價(jià)格制定價(jià)格制定商業(yè)商業(yè)參考項(xiàng)目參考項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重銀座城市廣場(chǎng)銀座城市廣場(chǎng)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)地理位置45%30%0.135 道

99、路交通25%35%0.088 商業(yè)氛圍15%25%0.038 面積劃分5%40%0.020 周邊配套5%40%0.020 項(xiàng)目規(guī)模5%110%0.055 合計(jì)100%0.36 樣本現(xiàn)價(jià)格24000各樣本修正后價(jià)格8520本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)價(jià)格85208520Code of this report|111 Copyright Centaline Group,2010財(cái)務(wù)測(cè)算財(cái)務(wù)測(cè)算4靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算Code of this report|112 Copyright Centaline Group,2010地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)規(guī)劃總用地面積（平方米）571952

100、.5地上容積率1.00地下容積率0.16總建筑面積（平方米）603195.30地上建筑面積（平方米）503199.30地下建筑面積（平方米）99996.00建筑密度28%道路面積（平方米）57195.25綠化率51%物業(yè)類型物業(yè)類型物業(yè)類型物業(yè)類型總面積（單位：）總面積（單位：）花園洋房96004聯(lián)排別墅196930.3雙拼別墅84399商業(yè)125866銷售車位（個(gè)）1266花園洋房人防面積（平方米）1920車位面積（平方米）44310地下室面積（平方米）53766注：以上指標(biāo)不含酒店注：以上指標(biāo)不含酒店塊指標(biāo)塊指標(biāo)Code of this report|113 Copyright Centa

101、line Group,2010項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資（萬元）項(xiàng)目總投資（萬元）296022.80 296022.80 其中，土地成本（萬元）59176.08 前期費(fèi)用（萬元）30861.40 建安成本（萬元）121604.12 附屬設(shè)施及室外工程費(fèi)（萬元）19997.77管理費(fèi)用（萬元）4632.79 財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬元）7644.10 不可預(yù)見費(fèi)用（萬元）6949.18 銷售費(fèi)用（萬元）9407.79 營(yíng)業(yè)稅及附加（萬元）26106.61 印花稅（萬元）235.19土地增值稅（萬元）9407.79 Code of this report|114 Copyright Centaline G

102、roup,2010銷售收入銷售收入銷售產(chǎn)品銷售產(chǎn)品上市單價(jià)上市單價(jià)（元（元/）銷售面積銷售面積（）（）金額（萬元）金額（萬元）花園洋房70009600467202.80花園洋房車位1500003845760.00洋房地下室2000153603072.00聯(lián)排別墅8400196930.3165421.45雙拼別墅114878439996945.20商業(yè)9371125866117952.18 商業(yè)車位15913588214035.71合計(jì)470389.33 470389.33 財(cái)務(wù)假設(shè)財(cái)務(wù)假設(shè) 根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)銷售情況預(yù)計(jì)花園洋房產(chǎn)品每年漲幅達(dá)到8%，別墅、商業(yè)產(chǎn)品的漲幅為5%，地下室和車位的漲幅為3

103、%物業(yè)類型物業(yè)類型當(dāng)前市價(jià)當(dāng)前市價(jià)（元（元/）年度漲幅年度漲幅上市時(shí)間上市時(shí)間首次上市銷售首次上市銷售價(jià)格（元價(jià)格（元/）花園洋房70008%2011.097000洋房車位150000元/個(gè)3%2011.09150000地下室20003%2011.092000聯(lián)排別墅80005%2012.108400商業(yè)85005%2013.049371商業(yè)車位1500003%2013.04159135雙拼別墅90005%2016.0711487Code of this report|115 Copyright Centaline Group,2010靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益匯總表靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益匯總表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)金額金

104、額投資總成本296022.80萬元銷售收入470389.33 萬元銷售費(fèi)用9407.79萬元營(yíng)業(yè)稅及附加26106.61萬元印花稅235.19萬元土地增值稅9407.79 萬元利潤(rùn)總額174366.53 萬元所得稅43591.63 萬元稅后利潤(rùn)130774.90 萬元稅前成本利潤(rùn)率59%稅后成本利潤(rùn)率44%Code of this report|116 Copyright Centaline Group,2010財(cái)務(wù)測(cè)算財(cái)務(wù)測(cè)算4靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算Code of this report|117 Copyright Centaline Group,2010銷售周期銷

105、售周期物業(yè)類型物業(yè)類型20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年一期花園洋房地下車位地下室二期聯(lián)排別墅商業(yè)商業(yè)車位三期聯(lián)排別墅雙拼別墅商業(yè)商業(yè)車位Code of this report|118 Copyright Centaline Group,2010動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量表動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量表20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年洋房產(chǎn)品20677.78 50247.02 0.00 0.00 0.00 0.0

106、0 0.00 別墅產(chǎn)品0.00 10578.87 44431.27 46652.83 53860.60 63004.65 65865.71 商業(yè)產(chǎn)品0.00 0.00 25322.91 35452.07 6204.11 23967.11 39545.74 地下室945.23 2190.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 車位1772.31 4107.32 3013.88 4139.06 710.54 2691.45 4356.30 現(xiàn)金流入小計(jì)現(xiàn)金流入小計(jì)23395.32 23395.32 67123.79 67123.79 72768.06 72768.06 86243.

107、96 86243.96 60775.25 60775.25 89663.22 89663.22 109767.75 109767.75 土地費(fèi)用59176.08 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 前期費(fèi)用30861.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 建安工程費(fèi)13488.00 32183.86 18983.06 18983.06 18983.06 18983.06 0.00 小區(qū)配套費(fèi)0.00 0.00 6665.92 6665.92 6665.92 0.00 0.00 管理費(fèi)用（2%）2070.51 643.68 512.98 512

108、.98 512.98 379.66 0.00 財(cái)務(wù)費(fèi)用（6.6%）3416.34 1062.07 846.42 846.42 846.42 626.44 0.00 經(jīng)營(yíng)成本（3%）3105.76 965.52 769.47 769.47 769.47 569.49 0.00 銷售費(fèi)用（2%）467.91 1342.48 1455.36 1724.88 1215.50 1793.26 2195.35 印花稅（0.05%）11.70 33.56 36.38 43.12 30.39 44.83 54.88 銷售稅金及附加（5.55%）1298.44 3725.37 4038.63 4786.54 3

109、373.03 4976.31 6092.11 土地增值稅(2%)467.91 1342.48 1455.36 1724.88 1215.50 1793.26 2195.35 現(xiàn)金流出小計(jì)現(xiàn)金流出小計(jì)114364.04 114364.04 41299.01 41299.01 34763.59 34763.59 36057.27 36057.27 33612.28 33612.28 29166.33 29166.33 10537.70 10537.70 每年凈現(xiàn)金流量（萬元）-90968.71 25824.78 38004.47 50186.69 27162.97 60496.89 99230.0

110、4 累計(jì)凈現(xiàn)金流（萬元）-90968.71-65143.94-27139.47 23047.22 50210.19 110707.08 209937.13 所得稅（萬元）0005761.816790.7415124.2224807.51所得稅后年凈現(xiàn)金流量-90968.71 25824.78 38004.47 44424.89 20372.23 45372.67 74422.53 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)33%33%稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)￥86,615.3986,615.39Code of this report|119 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!