1、-1-2-專題總綱專題總綱成都成都重慶重慶西安西安北京北京沈陽沈陽 無錫無錫天津天津 湖州湖州佛山佛山海南海南鎮江鎮江南京南京青島青島-3-國內養老地產開發機會及開發條件研究國內養老地產開發機會及開發條件研究-4-宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究現狀趨勢p到21世紀中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總人口的28%p20102040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%p截止2009年，我國60歲以上的老年人已達到1.67億，占全國總人口的12.5%p依據聯合國標準，當一個國家或地區60歲以上老年人口占總人口的10%，或65歲以上老年

2、人口占總人口的7%，即視為進入老齡化社會第一階段199020031990201020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)年份中國老齡化進程第二階段20032020第三階段20202050老齡化比率8.610.2%老齡化比率10.215.6%老齡化比率15.627.4%20202000-5-u第一階段：市場發展初期（1999 年-2010 年）老年住宅市場發展緩慢u老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經濟水平還遠遠沒有達到能夠支持老年人住房消費的能力，老年人不能構成老年住宅消費的主體，同時，傳統的家庭養老居住觀念還未轉

3、變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風險稍大，老年住宅市場發展緩慢。u第二階段：市場快速發展階段（2010 年-2025 年）老年住宅井噴式增長u一方面，我國經濟發展到一個新的水平，人均GDP 達到3000 美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗；u另一方面，目前年齡在35 45 歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；u同時，這一時期，老年人獨立居住的養老觀念已經形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現井噴現象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準，約在10%左右。u第三階段：市場成熟發展階段（從202

4、5 年-2055 年）處于較高水平穩定期u老年住宅市場的發展已進入一個穩定發展期，發展初期的消費需求釋放階段已經過去，市場發展漸趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現出品牌化、規模化的發展趨勢，因此，老年住宅市場的發展將穩定在一個較高的合理水平。目前我國養老地產的井噴式增長時期已經初步形成目前我國養老地產的井噴式增長時期已經初步形成 宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究-6-緩解緩解”421“421“家庭養老壓力家庭養老壓力p大力發展居家養老和社區服務養老居家養老和社區服務養老p使老年人既能生活在熟悉的生活環境里，又能發揮社區老年人互相幫助的優勢，這對老年人、對家庭、對社會都是最好的選擇。”

5、421“421“家庭養老壓力加大家庭養老壓力加大p一對夫妻，一個孩子，四個老人的新型家庭成為城鎮家庭結構的主要模式，城市家庭結構模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究-7-關于加快實現社會福利關于加快實現社會福利社會化的意見社會化的意見制定出臺促進老年社會福利事業發展的優惠政策；把養老服務尤其是“三無對象”和低保對象的養老服務提到工作議事日程。民政部關于開展“全國養老服務社會化示范單位”創建活動的通知民政部關于開展養老服務社會化示范活動的通知由點到面，逐步推開。省級民政部門要在試點的基礎上，樹立典型，命名一批養老服務社會化示范區（市）和養老機構示范單位

6、；民政部將在適當時機命名全國養老服務社會化示范區（市）和養老機構示范單位，以進一步深化示范活動，推進社會福利社會化。民政部公布關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見 一、支持社會辦福利機構的重要意義 二、支持社會辦福利機構的基本原則 三、制定優惠政策，抓好政策落實，支持社會辦福利機構的發展四、多渠道、多形式籌集資金，支持社會辦福利機構的發展五、發揮職能作用，維護社會辦福利機構的合法權益 建設部關于城市道路和建筑物無障礙設計規范規范為老年人服務的基礎設施建設和與老年人生活密切相關的無障礙設施建設 關于加快發展養老服務業的意見一、進一步發展老年社會福利事業；二、大力發展社會養老服務機構三、鼓勵發展

7、居家老人服務業務 四、支持發展老年護理、臨終關懷服務業務 五、促進老年用品市場開發 六、加強教育培訓，提高養老服務人員素質 中國老齡委出臺老齡事業發展“十一五”規劃一、繼續建立健全老齡政策法規體系 二、不斷健全和完善老年社會保障體系三、加快構建養老服務體系 四、努力豐富老年人精神文化生活 民政部轉發財政部、國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知法律政策及建筑規范 金融信貸政策（貸款的規模、期限、利率方面的優惠）財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等）財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等）稅收政策（優惠與減免等）稅收政策（優惠與減免等）宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究-8-p隨著房

8、地產市場的發展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了市場的細分。部分房地產開發商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發建設了適宜老年人居家養老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產品一經開盤銷售便取得了較好的銷售成績。親和源上海10現有20套尾房在售宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究-9-推動中國養老推動中國養老地產的發展地產的發展養老觀念轉變養老觀念轉變社會對養老住宅的關注社會對養老住宅的關注“421”421”家庭養老壓力家庭養老壓力社會老齡化趨勢社會老齡化趨勢宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究政策的優惠政策的優惠市場的需求

9、及供應缺口市場的需求及供應缺口-10-中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究人口狀況人口狀況判斷城市是否進入老齡社會的標準人均可支配收入人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發展養老地產的標準 世界衛生組織根據聯合國將世界衛生組織根據聯合國將“6060歲以上的人口占總人歲以上的人口占總人口比例達到口比例達到10%10%，或，或6565歲以上人口占總人口的比重達到歲以上人口占總人口的比重達到7%”7%”作為判斷一個地區是否進入老齡社會的標準作為判斷一個地區是否進入老齡社會的標準 國際標準為人均可支配收入達到國際標準為人均可支配收入達到30003000美元（約美元（約2000020000人民幣

10、）以上具備發展養老地產的條件人民幣）以上具備發展養老地產的條件擬進入城市是否適宜發展養老地產？擬進入城市是否適宜發展養老地產？從社會經濟指標層面兩維度進行判斷從社會經濟指標層面兩維度進行判斷-11-中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究-12-中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究注：65歲人口占常住人口比例數據來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統計年鑒數據。-13-中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究注：65歲人口占常住人口比例數據來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統計年鑒數據。-14-中觀視角開發條件研

11、究中觀視角開發條件研究注：65歲人口占常住人口比例數據來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統計年鑒數據。-15-中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究注：65歲人口占常住人口比例數據來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統計年鑒數據。-16-中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究注：65歲人口占常住人口比例數據來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統計年鑒數據。-17-微觀視角開發條件研究微觀視角開發條件研究養老地產養老地產民政系統項目民政系統項目 （社會福利用地）非福利用地非福利

12、用地“養老養老”地產項目：地產項目：前期通過一般渠道取得土地，以養老概念為主打銷售住宅產品綜合型地產項目：綜合型地產項目：通過醫院養老等項目捆綁，以低成本取得大規模土地開發開發商有土地使開發商有土地使用權用權開發商無土地使開發商無土地使用權用權通過醫院等養老通過醫院等養老元素獲取土地元素獲取土地通過一般地產項通過一般地產項目開發渠道獲取目開發渠道獲取土地土地“養老養老”經營項目：經營項目：利用政策擦邊球，在集體土地上建設養老經營型項目農村集體農村集體建設用地建設用地-18-微觀視角開發條件研究微觀視角開發條件研究交通條件：交通條件：較為便利，便于子女探望自然環境：自然環境：環境優美，最好有溫泉

13、、森林、自然水體等自然資源地塊條件：地塊條件：方正，可利用空間大，便于整體規劃拿地方式：拿地方式：通過招、拍、掛形式土地性質：土地性質：綜合用地優惠條件：優惠條件：土地出讓金應比周圍 同等條件住宅用地低廉土地出讓政策方面地塊微觀條件方面-19-微觀視角開發條件研究微觀視角開發條件研究拿地方式拿地方式現有項目大部分都是通過公開市場上招、拍、掛取得土地土地性質土地性質綜合用地，大部分采用住宅+商業的模式，住宅用地與其它性質用地（養老配套用地)建筑面積比例大致為8：2優惠條件優惠條件土地出讓金應比周圍同等條件住宅用地便宜 大部分成功項目拿地價格都較低大部分成功項目拿地價格都較低-20-微觀視角開發條

14、件研究微觀視角開發條件研究交通條件：交通條件：較為便利，便于子女探望自然環境：自然環境：環境優美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源地塊條件地塊條件方正，可利用空間大，便于整體規劃 良好的交通條件是項目成功的重要先決條件綠化率高、溫泉能有效提升項目檔次土地方正便于規劃-21-養老地產開發機會及開發條件總結養老地產開發機會及開發條件總結-22-養老地產案例研究養老地產案例研究燕園燕園-23-我國老年住宅模式分類我國老年住宅模式分類政府政府收益收益型型政府政府福利福利型型企業企業贏利贏利型型主要是由政府相關部門聯合組織開發和經營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式如：匯晨老年公寓匯晨老年公

15、寓主要由政府組織開發和經營管理的社會福利性老年機構，即屬于傳統的養老院與福利院如：北京第一社會福利院北京第一社會福利院由企業投資開發建設及運營的初級大型老年綜合社區，擁有基本的老年社區設計配套設施如：東方太陽城東方太陽城商品房概念化時期，開發商為能鶴立雞群尋找更好的營銷模式，部分開發商打出來養老牌。如：東方太陽城東方太陽城 烏鎮雅園烏鎮雅園養老概念型養老概念型地產地產旅游休閑養旅游休閑養老社區老社區開發商選擇自然環境優美或氣候條件優質的地區，適合侯鳥式養老的城市。如：烏鎮雅園烏鎮雅園 海南親和源海南親和源居家型活力居家型活力老人社區老人社區農業觀光型農業觀光型養老社區養老社區醫療全程化醫療全程

16、化養老社區養老社區保險行業嫁保險行業嫁接養老社區接養老社區著重打造社區內養老配套設施，為居住于此的活力老人提供學習、展示的平臺。如：上海親和源上海親和源 北京溫都水城北京溫都水城村企合作的養老項目中，除建設應有的養老設施外，開發商還會利用農業用地的先決條件，打造農業種植及采摘。豐富老人娛樂生活之余解決農民就業問題。如：天津寶坻云杉鎮天津寶坻云杉鎮 奤夿屯新區奤夿屯新區屬于生物科技類養老產品，更加重視醫療設施，三甲醫院、醫保的嫁接。且屬于全程無憂型養老社區，完善的半自理、不能自理區。如：燕達國際健康城燕達國際健康城 隨著全國老齡化的速度發展，保險行業也紛紛進軍養老產業，保險與養老有機結合。如：北

17、京泰康之家北京泰康之家燕園燕園-24-“銷售銷售+持有運營持有運營”的方式運作，“銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養老配套設施持有運營相結合方式 典型案例：北京太陽城 采取會員制管理模式會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式 典型案例：上海親和源老年社區 只租不售，只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區別對待，收取不同租金 典型案例：燕達國際健康城 以老年住宅概念，出售房屋產權出售房屋產權為主，區域級別配套并舉 典型案例：東方太陽城“全部出售全部出售”模式模式養老概念住宅超配套設施養老概念住宅超配套設施“只租不售只租不售”模式模式醫療健康社區，全部持有運營醫療健康社區，

18、全部持有運營“會員制管理會員制管理”模式模式銷售會籍銷售會籍“銷售銷售+持有持有”模式模式養老概念住宅養老地產養老概念住宅養老地產我國老年住宅模式分類我國老年住宅模式分類-25-全部出售模式全部出售模式北京東方太陽城北京東方太陽城-26-北京東方太陽城北京東方太陽城主體配套建筑概況：主體配套建筑概況：規劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區中央，主要以社區中心、康體中心、度假酒店、商業中心和酒店公寓等四大功能區為主，集文化、娛樂、商業、醫療、康體、度假休閑等多種功能于一身。太陽城社區醫院：太陽城社區醫院：規模：太陽城醫院面積1.6萬平米；專業醫師和設備：醫護人員由北京市老年病研究中心選派，設施和醫

19、療水平高于國家二級醫院標準（社區擬引進中日友好醫院）；定期體檢提出保健計劃：醫院對每位業主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業醫師為業主量身定做保健方案；全覆蓋的應急呼叫系統：緊急呼叫系統將醫院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內設立急救站。-27-北京東方太陽城北京東方太陽城大型康體中心：大型康體中心：康體中心接近8000平米，室內、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網球場、舞蹈房、室內跑道、溫泉，均針對老年人特別設計。社區農莊：社區農莊：在社區內開辟可以耕作的農莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜

20、歡這種農家樂的感覺.老年大學老年大學:是北京市第一家社區內申辦的老年大學，開設多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區中的老年人擔當教師。開敞空間：開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園。-28-北京東方太陽城北京東方太陽城u其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人u很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住u在市區都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區，方便照料

21、u本項目離機場較近，機場的工作人員和飛行員會在此買房養老一族養老一族準養老一族準養老一族地緣性客戶地緣性客戶養老族子女養老族子女-29-u四層電梯公寓u共600套，170-250 u聯排u共230套，222-260 u獨棟u共118套，268-380 u四合院u共7套，424-716 u一期、二期、三期分批開盤后均已售罄北京東方太陽城北京東方太陽城開盤時間：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年歷史價格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米-30-北京東方太陽城北京東方太陽城-31-北京東方太陽城北京東方太陽城無障礙設計：無

22、障礙設計：四層公寓均設電梯并設無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預埋扶手，陽角抹圓戶內緊急呼叫與電子安防系統居室充分考慮朝向、采光和通風衛生間離臥室不遠并設有防滑扶手插座、開關都相應地降低高度感應門鎖替代旋轉式鑰匙采用明亮的顏色，增強環境的可識別性戶型設計各有側重：戶型設計各有側重：老年人渴望交流：有些別墅設了雙客廳；中國傳統觀念子女與父母同住：大戶型多臥室老人需要照顧：有些戶型設計了保姆間。環境設計方便交流：環境設計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設計強調可交互性：在園林區里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間；-32-北京東方太陽城北京東方太陽城精彩紛呈社區文化、休閑、娛

23、樂活動：精彩紛呈社區文化、休閑、娛樂活動：舉辦過3屆國際風箏節舉行了3次新年音樂會社區運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓、交流活動數不勝數社區組織的俱樂部：社區組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；業主自發的俱樂部：業主自發的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動.-33-北京東方太陽城北京東方太陽城優美的景觀環境完善的養老配套復合的產品形式養老住宅應將環境和養養老住宅應將環境和養老配套并重老配套并重以全項目為養老地產之以全項目為養老地產之名，做純銷售，打造全齡名，做純銷售，打造全齡社區概念

24、社區概念-34-“銷售銷售+持有持有”模式模式北京太陽城北京太陽城。-35-太陽城醫院太陽城醫院購物中心購物中心出租老年公寓出租老年公寓銷售別墅銷售別墅銷售住宅銷售住宅銷售住宅銷售住宅酒店酒店度假村度假村中醫院中醫院北京太陽城北京太陽城-36-北京太陽城北京太陽城一、二期公寓和聯排別墅已售罄，目前正在銷售的是三期公寓（戶型面積60-70平方米為主），銷售均價在81008100元元/左右，精裝修，左右，精裝修，總價約為總價約為5151萬萬/套左右。套左右。銷售情況銷售情況-37-北京太陽城北京太陽城銀鈴公寓收費標準采取會員制會員制（目前只針對健康老人包括會會員費員費+房費房費+服務費服務費），會

25、費從2萬到30萬不等，會費在老人退宿時返還，會費越高每月房租也就越低。-38-主要配套設施面積指標主要配套設施面積指標北京太陽城北京太陽城-39-北京太陽城北京太陽城-40-北京太陽城北京太陽城 昌平是北京城市總體規劃中重點發展的衛星城，小湯山為示范鎮 開發商拿出一定比例的住宅面積進行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實現可持續運營 由財政和民政部門劃撥部分資金，與房地產開發和銷售企業以及物業服務企業合作開發、銷售 以養老為重要功能的商業住宅區，并提供全套專門的老年物業服務“銷售銷售+持有運持有運營營”的運作方式的運作方式區位處于城市發區位處于城市發展方向展方向多方合作開發多

26、方合作開發完善的養老配套完善的養老配套 本項目雖然打著老年社區的名義，但主流客戶仍以中青年人為主客群基礎多元化客群基礎多元化-41-“會員制管理會員制管理”模式模式上海親和源上海親和源-42-上海親和源上海親和源-43-上海親和源上海親和源-44-上海親和源上海親和源u長期租賃長期租賃u短期租賃短期租賃A A卡：卡：銷售概念的長租性質銷售概念的長租性質需一次性支付一筆89萬元入會費，可以在親和源社區自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬6.98萬元不等的會費（根據房型不同）B B卡：卡：租

27、賃概念的短租性質租賃概念的短租性質該卡對應大、中、小三種戶型，一次性支付價格從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會費。不能轉讓有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過部分免費項目一期于2007年開盤，二期于2010年1月開盤截止到2011年5月，共售出450張卡-45-新建橋新建橋（親和源前身）（親和源前身）上海市南匯區康橋上海市南匯區康橋鎮政府鎮政府南匯區康橋鎮集體資產南匯區康橋鎮集體資產管理有限公司管理有限公司土地出讓土地出讓工業用地（工業用地（50萬萬/畝）畝）合資公司合資公司政府政府1875

28、萬元入股萬元入股上海市南匯區康橋上海市南匯區康橋鎮政府鎮政府新建橋新建橋（親和源前身）（親和源前身）出讓出讓殼公司殼公司+上海康橋公共事業投上海康橋公共事業投資有限公司資有限公司立項開發立項開發變更用地性質變更用地性質工業用地工業用地公共建筑用地公共建筑用地融資融資抵押貸款抵押貸款用首批建成的用首批建成的房產獲得房產獲得7500萬元的萬元的銀行抵押貸款銀行抵押貸款 上海親和源上海親和源-46-u親和源項目用地是工業用地，出讓年限僅為50年，由于項目性質特殊，親和源養老公寓所處地塊于2006年辦理土地使用權出讓，出讓的土地性質變更為公共建筑用地u土地性質的轉變取決于當地政府的大力支持u租售并舉，

29、其中以租為主，但是租期長，實際為變相出售u運營模式為會員制加管理費，會員費的收入將投入到下一次的老年公寓開發，管理費作為日常服務運營費用u彩色標識u風雨連廊u無障礙設施u寬敞過道上海親和源上海親和源-47-“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-48-海南親和源老年度假酒店作為實現親和源秘書式養老新生活、候鳥式養老體系秘書式養老新生活、候鳥式養老體系的第一站，成為中國高端老年群體養老生活俱樂部的一個小家庭。酒店采用五星級裝修標準建設，擁有一線海景，周邊生活、娛樂配套俱全，提供24小時專業服務秘書。“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-49-“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-50-

30、“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-51-“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-52-“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-53-“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-54-“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-55-“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-56-“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-57-“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-58-“輪轉輪轉”模式模式海南親和源海南親和源-59-只租不售模式只租不售模式燕達國際健康城燕達國際健康城n宏觀背景：宏觀背景：我國成熟的、高水平的醫院大多集中在大型城市的市中心，人流過于集中，醫療空間狹小，環境擁擠不堪n

31、項目背景：項目背景：在燕郊設立燕達國際健康城是因為京東的幾個縣市中，缺乏大型、高水平的醫院 n區位：區位：位于北京衛星城東燕郊，潮白河畔。地理位置優越，距天安門30公里，距首都國際機場25公里n規模：規模：占地面積50萬平方米(不含附屬用地)，總建筑面積106萬平方米，總投資約70億元人民幣n項目運營方式項目運營方式以出租為主（土地性質為醫療用地）機場健康城-60-燕達國際健康城燕達國際健康城醫院部醫院部燕達金色年華健康養護中心醫學研究院醫護培訓學院會議中心n兩大功能板塊：“醫院養護”養護板塊1、燕達金色年華健康養護中心（12000床）醫院板塊1、定位國內外高端客戶群的燕達國際醫院（3000床

32、，三甲標準）2、醫學研究院（3大研究主題）3、醫護培訓學院（可容納1500名學員）4、會議中心（5星級標準）-61-燕達國際健康城燕達國際健康城產學研體系醫學研究院醫護培訓學院養護中心會議中心學、研學、研產產“產學研產學研”體系體系2007年 2008-6-23 2010年9月1日開業運營運行時間2010年10月1日開業運營規模及投資額總建筑面積約60萬平方米，共設置床位12000張集醫療、科研、教學于一體的大型綜合性醫院，在設置50個臨床醫技科室的規范下，為方便患者整合成了18個中心擁有一批國內外著名醫學科學家，設有分子診斷與靶向治療、再生醫學、血液與腫瘤、老年病、現代中醫藥五個研究所可容納

33、1500名醫生、護士和護理員進行培訓燕達金色年華健康養護中心燕達醫學研究院燕達國際醫院燕達國際醫護培訓學院-62-燕達國際健康城燕達國際健康城高端產品配套高端產品配套9洞高爾夫多功能街區配套設施高等級醫院養護中心高規格接待（會議、醫療論壇等）高規格接待（會議、醫療論壇等）第五屆世界養生大會前沿生物醫學高峰論壇召開 美國Samaritan醫療集團和林本頓社區學院代表團及教育部官員來燕達集團參觀訪問 u客戶定位：吸引北京、天津等城市和國際的高端、海外人士前來就醫、養老u采用“入門費月費”的收費方式：入門費為目前背景養老社區的最高水平：30100萬，月費為420013000元/月-63-燕達國際健康

34、城燕達國際健康城醫院醫學研究院醫護培訓學院養護中心會議中心收益來源主要收益國家課題專項資金課題成果獎勵國際資金投資學費財政撥款房屋租賃會員制度場館租賃國家課題專項資金國際資金投資財政撥款房屋租賃會員制度場館租賃學、研學、研產產-64-燕達國際健康城燕達國際健康城-65-燕達國際健康城燕達國際健康城面向全球中高端人群，來訪客較多，但目前入住率不高，長期住的只有幾十個人，以中國人為主，多為短期居住，長期居住較少入住率低的問題主要是：一是項目面向高端人群，收費高，門檻高；二是中國人的思想觀念還沒有轉變過來，對這種形式接受度不高 燕達國際健康城酒店銷售經理、養護中心前臺2 2、環境打造較差，沒有社區意

35、象、環境打造較差，沒有社區意象1 1、客戶為有一定經濟實力且有養老需求的中高端、客戶為有一定經濟實力且有養老需求的中高端老年群體老年群體,客戶面較窄客戶面較窄3 3、醫療用地，只租不售、醫療用地，只租不售4 4、與中國傳統養老觀念形成沖突、與中國傳統養老觀念形成沖突-66-燕達國際健康城燕達國際健康城2 2：無法復制燕達國際健康城的模式，一：無法復制燕達國際健康城的模式，一是限于項目資金量的限制，二是擁有的醫是限于項目資金量的限制，二是擁有的醫療資源的限制療資源的限制1 1：要成功打造老年社區，醫療配套是養：要成功打造老年社區，醫療配套是養老社區的首要條件，環境打造也將是項目老社區的首要條件，

36、環境打造也將是項目的重大投入之一的重大投入之一-67-20132013年新面市產品北京溫都水城年新面市產品北京溫都水城 養老居所全面完工，即買即住。5棟塔樓均為3梯15戶，戶型面積從50-70平米不等，入住時均為精裝修，配家具家電，拎包即可入住。-68-北京溫都水城北京溫都水城-69-北京溫都水城北京溫都水城-70-北京溫都水城北京溫都水城-71-北京溫都水城北京溫都水城-72-北京溫都水城北京溫都水城-73-北京溫都水城北京溫都水城-74-北京溫都水城北京溫都水城-75-北京溫都水城北京溫都水城入會年齡入會費用（萬元）基礎服務費面積朝向陽面次陽面女50周歲男60周歲A戶型約53平米100萬9

37、0萬400元人月700元2人月B戶型約63平米120萬110萬C戶型約72平米140萬130萬 選擇30年入會形式并交納會員入會費后，成為國際老年養生公寓所選時間內的約定會員，會員費用為押金制。5年內退會的扣除總會費的5%違約金，超過5年的扣除3%違約金。居室使用權限至30年期滿后，即可成為終身會員。可繼承、轉讓和退會。-76-北京溫都水城北京溫都水城入會年齡入會費用（萬元）基礎服務費面積朝向陽面次陽面女65周歲男65周歲A戶型約53平米65萬(3610元月)60萬（3330元月）400元人月700元2人月B戶型約63平米75萬（4160元月）70萬（3880元月）C戶型約72平米85萬（47

38、20元月）80萬（4440元月）15年會員入住收費一覽表 會員費用為逐年扣減制，入住最低年限為5年，即5年內不可退會。居室使用權限至15年期滿后，若會員身體健康，可繼續居住（子女不可繼承）除需支付會員基礎服務費之外，不在交納會員費。-77-北京溫都水城北京溫都水城入住年齡租金（月元）基礎服務費女50周歲男60周歲A戶型-4500間人合住：3375人400元人月700元2人月B戶型-5000間合住：3750人C戶型-5800間（不提供合住）短期養老入住收費一覽表可按月進行租賃。價格為4500元/間/月-5800元/間/月。基礎服務費另行收取。-78-北京溫都水城北京溫都水城入會年齡租金（天元）2

39、40元2人間天備注女50周歲男60周歲A戶型-200元間天1.體驗期3天2.含電費、冷熱水費及冬季取暖費。3.含餐費。B戶型-200元間天C戶型-200元間天入會年齡租金（天元）基礎服務費女50周歲男60周歲A戶型-500間合住：380人無體驗養老入會收費一覽表“小憩”服務入住收費一覽表-79-北京溫都水城北京溫都水城項目收費明細備注一基礎服務費400元人月 700元2人月二餐費25元天（三餐）750元月按用餐實際消費刷卡三取暖費19元平米（按房間面積實際收取）每年11月15日-次年3月15日送暖四水電費冷水、熱水按市政價收取、溫泉水12元噸五床上用品600元（雙人床）800元（2張單人床）可

40、自帶六有線電視初裝費360元七有線電視收視費18元月八停車位費380元月 4560元年九一卡通20元（押金）-80-20132013年新面市產品北京泰康之家年新面市產品北京泰康之家燕園-81-北京泰康之家北京泰康之家燕園-82-北京泰康之家北京泰康之家燕園-83-北京泰康之家北京泰康之家燕園-84-北京泰康之家北京泰康之家燕園-85-北京泰康之家北京泰康之家燕園-86-北京泰康之家北京泰康之家燕園-87-北京泰康之家北京泰康之家燕園-88-北京泰康之家北京泰康之家燕園-89-北京泰康之家北京泰康之家燕園-90-北京泰康之家北京泰康之家燕園-91-北京泰康之家北京泰康之家燕園 除上圖會所提供娛樂

41、設施外，每天都有各式各樣的課程安排和俱樂部活動。唱歌、跳舞、健身操、SPA、閱讀、電影、雕塑、陶藝、插花、書法、繪畫、音樂會等豐富的課程和活動。定期班車來往奧林匹克公園、蟒山國家森林公園、十三陵水庫等周邊景區。乘坐班車或地鐵；直達中國美術館、嘉德藝術中心、首都劇場、等地觀看演出。在社區醫生及護理人員陪同下，暢享海內外旅游。-92-北京泰康之家北京泰康之家燕園-93-北京泰康之家北京泰康之家燕園-94-20132013年新面市產品天津寶坻云杉鎮年新面市產品天津寶坻云杉鎮-95-天津寶坻云杉鎮天津寶坻云杉鎮p社區醫療：社區醫療：與中國武警醫學院附屬醫院合作，由中國武警醫學院附屬醫院的醫療團隊進駐社

42、區醫院，并配備了高端的醫療設備。功能特色：健康管理、康復理療、緊急救助。p酒店會所：酒店會所：6萬平米，功能特色：特色餐飲、傳統洗浴、宜老餐廳、康體娛樂、老年大學、酒店客房。p設施農業：設施農業：13萬平米農業大棚，功能特色：觀賞、采摘、生產、耕種、休憩、游玩。p老年大學：老年大學：提供包括烹飪、聲樂在內的各類教學服務。根據入住老人的實際需求設置相應課程，并制定適合老年人身體接受度的教學課程，優先聘任宜老社區中有教學資質和有經驗的老人擔當相應課程的任課教師。-96-天津寶坻云杉鎮天津寶坻云杉鎮 邊參觀熱帶植物，邊走向樣板區，中途無論木質的連廊，石搭的小橋，還是精心安排的小涼亭，都使人心曠神怡；

43、連廊上爬滿綠植，水從石橋下緩緩流過，植物的莖曼隨意垂下形成的隔簾，每一步都充滿著新鮮。-97-天津寶坻云杉鎮天津寶坻云杉鎮-98-天津寶坻云杉鎮天津寶坻云杉鎮 進入樣板區，首先看到的是可以休息的會客廳大堂和走廊里的無障礙扶手，據介紹，會客廳和走廊完全按照實樓展示；在樣板區的走廊和會客廳的墻面上，目前懸掛的是服務內容及養老社區的配套設施展示展板。-99-天津寶坻云杉鎮天津寶坻云杉鎮n樣板區內共設置了3種戶型的樣板間，從裝修上，并沒有很多的設計，只是居住公寓的基本擺設，但各種為老人設計的細節處處可見。n衛生間內，座便器及淋浴位置設有緊急按鈕和對講；臥室床頭設有緊急按鈕；室內專門安排有老人居住特點的

44、書桌。-100-天津寶坻云杉鎮天津寶坻云杉鎮（1）租種制：會員可租種育種區的一塊土地，自行進行耕作，收獲的產品歸會員所享有；（2）工分制：會員可在育種區勞作，替他人打理農作物賺取工分，根據所積累工分可換取一定的農產品。以上兩種模式中，工分制是很新穎的一種模式，目前，云杉鎮在育種區西側的大棚中，已種植多種水果、蔬菜，可供會員及參觀游覽者采摘，但由于采摘價格偏高，采摘人員較少；而采育區由于會員尚未入住，目前尚未開放。-101-天津寶坻云杉鎮天津寶坻云杉鎮n一期510套已于2012年8月正式入住。n該項目戶型分為大、中、小戶型，小戶型60平米左右，50萬/套；中戶型90平米左右，70萬/套；大戶型1

45、12平米，90萬/套；送精裝修，拎包入住。-102-戶型60平90平112平會費50萬70萬90萬天津寶坻云杉鎮天津寶坻云杉鎮n該項目戶型分為大、中、小戶型，小戶型60平米左右，50萬/套；中戶型90平米左右，70萬/套；大戶型112平米，90萬/套；送精裝修，拎包入住。n除了入會費以外，每年還需繳納服務管理費：3萬元/人或3.5萬元/2人；n第一年為體檢期，可退會，一年后不能退會，但可轉讓，可繼承。-103-養老地產開發運營模式研究養老地產開發運營模式研究-104-盈利模式研究盈利模式研究從哪里盈利（目標客群）從哪里盈利（目標客群）u強調全齡化社區概念，在立足老年客戶的同時，廣泛擴大其它年齡

46、客戶群體，避免排他性u本地客群兼顧周邊城市客群u在考慮以養老自住需求同時，兼顧剛性需求、改善置業及投資需求u主流檔次客群為主u高知、高干、高管、海歸、社會名流等高端需求為輔目前市場中的養老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群客群范圍過窄，且定位過于高端，導致經營狀況不佳-105-盈利模式研究盈利模式研究從哪里盈利（目標客群）從哪里盈利（目標客群）p年齡：全齡化社區概念，立足老年群體，兼顧中青年年齡：全齡化社區概念，立足老年群體，兼顧中青年p來源：本地客戶為主，兼顧周邊城市客群來源：本地客戶為主

47、，兼顧周邊城市客群p購買主要目的：立足養老自住需求，兼顧剛性需求、改善置業及投資需求購買主要目的：立足養老自住需求，兼顧剛性需求、改善置業及投資需求p客戶特征：養老一族：離退休老人，以自理性健康老年人為主客戶特征：養老一族：離退休老人，以自理性健康老年人為主 養老一族子女：希望與父母就近居住，方便照顧父母；養老一族子女：希望與父母就近居住，方便照顧父母；準養老一族：計劃將來退休生活而養老置業的中年客群；準養老一族：計劃將來退休生活而養老置業的中年客群；地緣性客戶：周邊工作人群地緣性客戶：周邊工作人群p自營部分養老公寓：面向較為高端的養老客群，離退休老干部，有較高收入來自營部分養老公寓：面向較為

48、高端的養老客群，離退休老干部，有較高收入來 源，較高知識水平；中期、短期使用源，較高知識水平；中期、短期使用p整售部分養老公寓：面向國際大型養老機構整體出售整售部分養老公寓：面向國際大型養老機構整體出售p配套公建：面向客群包括社區養老人群及住戶、來此進行會議度假娛樂客群配套公建：面向客群包括社區養老人群及住戶、來此進行會議度假娛樂客群-106-盈利模式研究盈利模式研究怎樣盈利（盈利載體）怎樣盈利（盈利載體）“銷售+持有”的盈利模式劣勢最少，更適合開發企業應用-107-盈利模式研究盈利模式研究怎樣盈利（盈利載體）怎樣盈利（盈利載體）持有物業20%銷售物業80%萬科集團養老地產銷售與持有比例為萬科

49、集團養老地產銷售與持有比例為8:28:2出售為主，主要利潤點來自住宅產品銷售目前，市場上養老地產項目大都是通過目前，市場上養老地產項目大都是通過住宅產品銷售來獲取利潤，其它收益僅住宅產品銷售來獲取利潤，其它收益僅占利潤的較少部分占利潤的較少部分單純的持有出租模式，風險極大，運營狀況不佳 會籍出售模式，變相的房屋銷售，回籠資金-108-u例：上海綠地21城孝賢坊，以尊老社區（孝賢坊）作為項目養老理念的示范區盈利模式研究盈利模式研究怎樣盈利（盈利載體）怎樣盈利（盈利載體）度假社區度假社區尊老社區（孝賢坊）尊老社區（孝賢坊）國際社區國際社區商務社區商務社區孝賢坊：孝賢坊：孝賢坊孝賢坊老年社區規劃為獨

50、立獨立主題組團主題組團；產品整體戶型面積偏小戶型面積偏小，控控制總價，制總價，降低客戶購買門檻精裝產品，標準為450-500450-500元元/平方米平方米-109-盈利模式研究盈利模式研究怎樣盈利（盈利載體）怎樣盈利（盈利載體）-110-盈利模式研究盈利模式研究怎樣盈利（盈利載體）怎樣盈利（盈利載體）東方太陽城5萬平米的公建集群北京太陽城的養老社區配套體系社區中心社區中心康體中心康體中心度假酒店度假酒店商業中心商業中心酒店公寓酒店公寓-111-運營模式研究運營模式研究核心價值體系核心價值體系主題鮮明主題鮮明-使使“養老養老”成為社區開發的成為社區開發的核心支撐力核心支撐力；1 1主題宣傳主題

51、宣傳-讓消費者接受主題，使得主題成為讓消費者接受主題，使得主題成為項目標簽項目標簽；2 2主題先行主題先行-體現體現“養老養老”主題的硬件設施建設先行，主題的硬件設施建設先行，感受主題感受主題；3 3主題復合主題復合-老年社區主題宣傳與多主題建設結合，老年社區主題宣傳與多主題建設結合，復合型舒適社區復合型舒適社區。4 4-112-運營模式研究運營模式研究核心價值體系核心價值體系持續就業持續就業自主自理自主自理安全有障礙安全有障礙現代養老理念現代養老理念積極積極樂觀樂觀延長社會責任職能延長社會責任職能延續獨立行為能力延續獨立行為能力延緩身體機能衰退延緩身體機能衰退自主自主健康健康老有老有所為所為

52、老有老有所樂所樂老有老有所盼所盼現代養老設區建設理念現代養老設區建設理念不僅老有所居，老有所養，還要老有所為，老有所樂。-113-運營模式研究運營模式研究養老概念下的軟硬件服務體系養老概念下的軟硬件服務體系需求需求設施設施功能功能居住功能居住功能醫療護理功能醫療護理功能生活休閑功能生活休閑功能文化溝通功能文化溝通功能u志愿者服務計劃，滿足自我志愿者服務計劃，滿足自我價值的實現，帶來年輕感覺價值的實現，帶來年輕感覺u完整的、可應對緊急情況醫完整的、可應對緊急情況醫療服務系統療服務系統u多元化、現代的住宅，關注多元化、現代的住宅，關注人性化的細節人性化的細節精神與價值訴求精神與價值訴求u豐富的、滿

53、足不同需求的運豐富的、滿足不同需求的運動娛樂配套動娛樂配套u方便學習交流的、跟上時代方便學習交流的、跟上時代節奏的環境和設施節奏的環境和設施方便和安全方便和安全健康和獨立健康和獨立運動和娛樂運動和娛樂學習和交流學習和交流年輕和自我年輕和自我價值價值-114-運營模式研究運營模式研究硬件服務體系硬件服務體系由于老年住宅具有老年人的專用性，因此在設計上有別于一般的住宅產品，主要體現在各個細部針對老年人特征的專用設計上，如健康健康服務體系、日常服務體服務體系、日常服務體系、文化教育服務體系、系、文化教育服務體系、增值服務體系等；增值服務體系等；而所有的專用設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行

54、為特征的細膩研究的基礎之上，以實現的住宅產品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。-115-時間時間價值價值中低密度住宅宅開發中低密度住宅開發中高密度住宅、公寓開發中高密度住宅持續開發便利店、體檢、保健便利店、體檢、保健等基本生活配套設施等基本生活配套設施投入投入部分醫療保健設施投部分醫療保健設施投入，如針對老年病的入，如針對老年病的專科醫院、康復保健專科醫院、康復保健療養院療養院高級產業鏈條配套、高端養老、高級產業鏈條配套、高端養老、休閑設施投入：老年大學、國際休閑設施投入：老年大學、國際學校、幼兒園等學校、幼兒園等大量宜老娛樂休閑設施投入：大量宜老娛樂休閑設施投入：

55、會所、俱樂部、室內外活動場會所、俱樂部、室內外活動場所及設備所及設備運營模式研究運營模式研究硬件服務體系硬件服務體系-116-運營模式研究運營模式研究軟性服務體系軟性服務體系-117-運營模式研究運營模式研究養老配套服務所衍生出新的項目贏利點養老配套服務所衍生出新的項目贏利點衛生保健衛生保健醫療衛生護理疾病防治保健養生產業服務產業服務老年日用品老年服飾老年文化品老年營養品老年體育品老年食品家政服務業家政服務業日見照料餐飲服務生活護理保潔清潔精神慰籍金融服務金融服務人壽保險投資理財老齡產業鏈教育培訓教育培訓老年護理老年服務與管理-118-運營模式研究運營模式研究養老機構資源整合養老機構資源整合-119-運營模式研究運營模式研究養老機構資源整合養老機構資源整合-120-u以住宅銷售為主要利潤來源點u以“養老地產”作為項目理念，并打造養老示范區體現項目理念u通過會員制銷售作為持有型物業盈利載體u以綜合性商業租售作為項目配套設施及持續盈利載體養老地產開發運營模式總結養老地產開發運營模式總結-121-THANKS