1、項目總體定位策劃項目總體定位策劃匯報匯報 23No.2 No.2 項目定位項目定位No.4 No.4 營銷推廣營銷推廣 No.3 No.3 產品建議產品建議 4v05年1-12月份，77%是住宅開發投資，與去年同期相 比出現了2.60%的負增長。值得一提的是，雖然住宅和 寫字樓的房地產開發投資額都不同程度的出現下滑，但是商業的投資額卻有超過一成的增長，可見開發商開始逐漸關注商業地產。v雖然商品房的銷售面積與去年同期相比出現了負增長，但是作為商品房中占主要地位的住宅銷售面積卻依然保持良好態勢累計達到570.66萬平方米比去年同期增加5.20%。但土地開發面積和土地開發投資額依然呈現負增長的態勢。

2、5南京市房地產開發投資125.68億元，比去年同期增長.4%。在投資構成分類當中，住宅增長2.4%，辦公樓和商業營業用房分別增長37.5%、17.3%。房屋施工面積2466.83萬平方米，增長19.2%，其中新開工面積441.76萬平方 米，增長17.1%，房屋竣工面積263.74萬平方米，增105.1%。商品房銷售以期房為主。商品房銷售面積355.85萬平方米，增幅為0.5%，其中：期房銷售面積241.59萬平方米，增長12.0%，占商品房銷售的69%，現房銷售面積114.27萬平方米，同比下降17.5%。房地產投資平穩運行房地產投資平穩運行6多為中小規模項目多為中小規模項目7市場供應充裕市

3、場供應充裕產品特色成競爭的關鍵產品特色成競爭的關鍵小戶總供應量約近3000套，已銷售2000套左右，市場需求量較大，均價主要集中在3500-3800之間。備注：標裝小戶型項目一般較毛坯房高出400500元/平方米。8岔路口板塊岔路口板塊 將軍路板塊將軍路板塊 東山板塊東山板塊大學城板塊大學城板塊百家湖板塊百家湖板塊 ，地理位置優越，緊鄰秦淮區，地鐵（輕軌）的規劃更讓岔路口板塊交通更占有優勢，但整體規劃較差，景觀及綜合環境相對較為雜亂。是江寧，也是南京別墅最為集中的區域，主要圍繞翠屏山山景資源進行產品打造。百家湖板塊（本項目所在板塊）是江寧樓市較早開發的一個區域。主要圍繞百家湖一圈進行開發，并借

4、助湖景資源進打造了一些高端別墅及高檔公寓住宅，目前開發過半，由于有湖景及多方面的條件優勢，江寧區政府一直把百家湖板塊按照的定位來進行打造，小戶型產品的空白供應帶小戶型產品的空白供應帶。屬，主要依托大學城的發展而逐漸發展而成，該板塊樓盤主要以武夷綠州和21世紀現代城為代表是江寧房產開發較早的區域，主要依托東山鎮的經濟發展及人氣等多方面資源，相關配套都趨于齊全。目前已基本形成一個。968-8877%江寧小戶型住宅市場主力戶型以一室一廳為主，所占比例為85%，戶均面積約為40平方米以下的占74%。二房的面積則集中在6888平方米占總比例的77%，三房小戶的供應基本處于空白。10物業總價：物業總價：江

5、寧片區小戶型產品總價集中于1530萬之間。如下圖其中一房總價成交集中在14-18之間，而二房單位成交總價則多集中于25-30萬之間；物業特征物業特征江寧小戶型以往通常都涵蓋于大社區內，僅占社區體量的一小部分，物業型多為多層和小高層，近期開始出現以小戶為主項目近期開始出現以小戶為主項目，產權式酒店基本處于空白。11v江寧小戶型項目基本布點于交通主干道，項目周圍有多條直達南京主城區的公交線路，部分項目還將受到未來地鐵南延線的輻射；v項目周邊現在或未來均會有超市大賣場等滿足周邊居民基本生活需求的大規模商業業態和業種品類豐富的社區商業業態；v江寧大學城多所院校的師生、江寧高科技企事業單位的職員、江寧開

6、發區外企員工以及剛步入工作崗位的南京小白領等等都構成了對江寧小戶型住宅市場的租賃需求，使得江寧小戶型住宅具有較高的投資價值和投資回報，從而推動了江寧小戶型的銷售。交通交通商業配套商業配套租賃資源租賃資源12時間向度時間向度關注程度關注程度高低過去未來區位價位環境戶型規模/配套品牌形象目前目前1314區域商鋪差異較大區域商鋪差異較大區域商業初具規模，區域商業初具規模，底商以兩層居多底商以兩層居多江寧購買商鋪的客戶江寧購買商鋪的客戶略高于南京的客戶略高于南京的客戶面積在面積在200平方米以內，平方米以內，總價在總價在170萬以內的商萬以內的商鋪最受青睞鋪最受青睞比如金王府商鋪基本上主力面積在100

7、平方米左右，商鋪規模較大，是河定橋的家裝一條街，藍岸親水灣花園打造的是精品旗艦商業街，市場定位存在較大差異。江寧區撤縣改區以來，房地產開發如火如荼，住宅底商和大型商業發展至今也初具規模；如歐尚大賣場落址河定橋，金王府商業也形成一定規模，東山橋另一側商業氣氛濃厚，東山黃金海岸的形成也輻射河定橋區域的商業氣氛；從江寧現今市場來看，住宅底商兩層商鋪比較普遍，且一般都為一二樓捆綁銷售。從調研情況來看，雖然在江寧購買商鋪的南京客戶不少，但總體來看，江寧的客戶還是略高于南京。從銷售情況來看，如金王府、同曦鳴城及武夷商城等銷售率情況良好，所剩商鋪大部分都在200平米以上，可見在江寧，商鋪面積控制在200平方

8、米以內，總價在170萬以內的商鋪最受消費者青睞。此種商鋪面積適中，經營業態豐富、受險小，相對投資風險較小。同時，像同曦鳴城、武夷商城依托周邊小區的常住人口，有強大的消費群體。而金王府采取了統一的業態規劃，采取招商的形式經營，現主要以出租為主，不進行對外銷售15No.1 No.1 市場研究市場研究 No.2 No.2 項目定位項目定位No.4 No.4 營銷推廣營銷推廣 No.3 No.3 產品建議產品建議 16項目定位項目定位基本數據基本數據地塊經濟技術指標地塊經濟技術指標:規劃總用地面積：24898平方米建筑面積：78000平方米容積率：局部建筑容積率不超過5.3建筑密度：不大于38%綠地率

9、：不小于30%17百家湖百家湖 項目定位項目定位區位分析區位分析環湖高尚社區鳳凰港片區鳳凰港片區酒樓食市酒樓食市規劃中購物廣場規劃中購物廣場規劃中酒吧一條街規劃中酒吧一條街本項目位置本項目位置白龍廣場白龍廣場銀行銀行假日百貨假日百貨高新產業園高新產業園國際美食廣場國際美食廣場環湖環湖高尚社區高尚社區N環湖高尚社區環湖高尚社區18項目定位項目定位定位推導思路定位推導思路項目核心競爭力、市場競爭環境項目核心競爭力、市場競爭環境 市場需求市場需求在結合項目特質和功能設想的情況下，在結合項目特質和功能設想的情況下，最終客戶定位決定項目定位！最終客戶定位決定項目定位！結合19區域內以高尚住宅為主，兼顧投

10、資物業概念，市民對整體片區認同度較高，人文形象良好。項目定位項目定位項目所在區域整體形象項目所在區域整體形象良好的區域氣質良好的區域氣質和發展潛質！和發展潛質！20項目定位項目定位項目綜合吸引點分析項目綜合吸引點分析地鐵地鐵5C物管物管特色特色配套配套區位價值區位價值景觀景觀地鐵一號延長線出口站就在門口百家湖周邊湖景觀、綠化休閑廣場環百家湖區域絕版高層片區整體的升值潛力依托外部周邊大型商業配套鳳凰港購物廣場，餐飲、娛樂、購物、休閑于一體。內部良好的市場錯位競爭引導的特色商業、會所。產品上營造特色，能很好地提升本項目檔次英式私家物管，安心，貼心，高效核心競爭力核心競爭力21內在特質內在特質不利市

11、場環境市場環境有利STRENGTH優勢優勢WEAKNESS劣勢劣勢OPPORTUNITY機會機會THREAT威脅威脅片區價值片區價值：已在市場上得到較高認同。環境景觀環境景觀：百家湖集各種景觀組合、環境成熟人文氛圍人文氛圍：環湖社區聚集，高尚人文氣息突出。商業配套商業配套：鳳凰港內具備大型的購物中心，酒吧街等休閑娛樂配套一應俱全。升值潛力升值潛力：地鐵規劃建在項目旁，升值潛力大。生活配套生活配套依賴外部提供 片區環境和周邊物業尚在建，未形成統一形象，視覺效果不理想。影響買家信心影響買家信心 項目地盤素質在整個環湖片區中綜合條件綜合條件中等，同片區市場供應競爭多中等，同片區市場供應競爭多。產品大

12、進深引起的戶型設計方面的暗房、面積過大，等問題 稀缺性水景資源稀缺性水景資源：環湖可供開發土地稀少，湖景項目具有稀缺性發展機會。地鐵沿線升值機會地鐵沿線升值機會 配套完善機會配套完善機會：江寧開發區市場配套方面獲得政府大力支持，迅速提升生活環境。江寧開發區新增供應增長迅猛、消化增速有限，供求對比面臨一定的矛盾供求對比面臨一定的矛盾。江寧城區開發已近三年，客戶新鮮感客戶新鮮感較難激發。國家對樓市的宏觀調控政策宏觀調控政策，易造成市場的持幣觀望效應。本項目的開發對鳳凰港的依附度較高項目的開發對鳳凰港的依附度較高，片區內多個重點物業的招商經營進度和成功與否，對本項目影響太大。SWOT分析分析項目定位

13、項目定位SWOTSWOT分析分析22不利有利STRENGTH優勢WEAKNESS劣勢OPPORTUNITY機會THREAT威脅SWOT分析分析交互分析交互分析市場環境市場環境內在特質內在特質規避劣勢，規避劣勢，把握機會！把握機會！項目定位項目定位SWOTSWOT交互分析交互分析23項目定位項目定位根據項目地產因子考慮適宜建造的建筑功能根據項目地產因子考慮適宜建造的建筑功能 單 身公 寓普 通 住 宅中高檔公寓/住宅豪宅別墅影 響 因子A、公共交通很 強強一般弱B、噪音及環境干擾性強較 強弱很弱C、空氣環境低不 高高很高D、小區（菜市場）配套高很 高較弱弱E、周邊自然及人文景觀低一般高很高F、小

14、區物業管理水平低不高高很高G、建筑質量、裝修情況低一般高很高H、容積率、覆蓋率無一般低低I、休閑空間，綠化環境無一般高很高J、內部景觀無一般高很高項項目目具具備備中中高高檔檔產產品品開開發發條條件件紅色為本項目因子紅色為本項目因子24項目定位項目定位地產項目的核心競爭力地產項目的核心競爭力產產 品品（品質,創新理念）區區 位位（發展潛力）服服 務務（物業管理）環環 境境（自然資源）價價 格格（性價比優勢）人人 文文（歷史,社會資源）區位價值和景觀資源是本項目核心競爭力區位價值和景觀資源是本項目核心競爭力25項目定位項目定位本項目核心競爭力本項目核心競爭力本項目核心競爭力本項目核心競爭力景觀景觀

15、環百家湖的環百家湖的優美環境優美環境區位價值區位價值地鐵沿線物業和周邊地鐵沿線物業和周邊良好配套規劃良好配套規劃目標客戶 人文環境，舒適居家環百家湖的景觀是項目環百家湖的景觀是項目最有競爭力的賣點，因最有競爭力的賣點，因為從項目所占的地塊來為從項目所占的地塊來看，基本上已是一線湖看，基本上已是一線湖景的絕版位置，而純景景的絕版位置，而純景觀加小戶的搭配，確實觀加小戶的搭配，確實能在市場上形成小戶物能在市場上形成小戶物業的一種特色。業的一種特色。本項目具有地鐵沿線物業本項目具有地鐵沿線物業的特征，在區位上發展潛的特征，在區位上發展潛力巨大，同時，鳳凰港片力巨大，同時，鳳凰港片區良好的規劃和周邊較

16、純區良好的規劃和周邊較純熟的生活配套也成為片區熟的生活配套也成為片區未來的發展打下堅實的基未來的發展打下堅實的基礎。礎。26項目定位項目定位項目整體定位項目整體定位百 家 湖美 景 的稀有性環湖高尚人文社區，休閑娛樂配套純熟在產品的創新和建筑立面上的現代簡約風格，物業服務上具有時尚的特征小戶型的定位，環湖景觀和小區內景渾然一體，美倫之極，地鐵沿線物業物業素質優異配套純熟片區潛力大5C服務價值品值景觀公館品值景觀公館27項目定位項目定位本項目功能定位本項目功能定位商業會所定位商業會所定位休閑型商業會所，營造高尚社交空間，形成貴族式服務，優雅而高貴。酒店公寓定位酒店公寓定位.針對部分對商務居家和酒

17、店服務有強烈需求的客戶群，在服務內容上有更多創新，是集商務接待、休閑度假、創意空間等多重功能于一體的新型商務酒店。住宅定位住宅定位在表現方式上以項目整體定位為基礎進行延展，在產品設計上與項目定位一致。本項目三大本項目三大主要功能主要功能28項目利益最大化項目利益最大化項目定位項目定位功能關系定位功能關系定位住宅功能第一目標：提供項目最大利潤實現點第二目標：為商業提供購買力和人氣的基礎保障酒店公寓第一目標：令部分物業價值最大化，形成項目特色第二目標：經營投資，保值商服功能（含會所部分）第一目標：是作為社區的生活配套，增加物業的吸引力.第二目標：經營性物業29項目定位項目定位各功能比例和細化各功能

18、比例和細化戶型分布：45-105m2作為項目的實現利潤最重要的部分，其定位于品值成長階層，戶型以4590平方米的單位為主。可考慮帶裝修或提供裝修套餐。對不適宜做住宅的物業進行功能改造，有效提升其內在的價值。并作為項目的創新特色部分，充分地調動市場的注意力，提升市場知名度。主力面積在與經濟型酒店經營特征相符的35-40m2自由分割作為規模不大的商業配套，如何在創新經營方面進行挖掘是成功的關鍵。而周邊的大型商業配套能較好地提升片區內的商業環境，但如不能形成錯位競爭或該商業配套的經營不善，將在很大程度上影響本項目商業的經營，目標客戶以本地和社區客為主私家酒店私家酒店商業、會所配套商業、會所配套精品住

19、宅精品住宅64800m26000m27500m2 房型 面積（m2）比例一房 45-60 65%二房 66-90 25-30%三房 92-105 5-10%戶型分布：3550m2 房型 面積（m2）比例 一房 35-50 100%v戶型配比戶型配比:結合前面目標客戶的需求,項目周邊的競爭性和戶型供應的特征分析，建議本項目的戶型為以一房，二房為主，輔以部分三房30CENTALINE SZ項目定位項目定位價格定位價格定位項目名稱項目名稱規模規模地段地段/位置位置銷售均價銷售均價武夷商城總建面20萬平方米寧溧路與城北路的黃金交叉口3600元/左鄰右里總建面30萬平方米岔路口宏運大道1188號3500

20、元/南方花園總建面15萬平方米江寧區東山鎮雙龍大道833號3750元/托樂嘉總建面：75萬平方米江寧開發區將軍大道9號3900-4200元/陽光翠庭總建面積3萬平方米江寧區東山鎮天印大道1089號3900元/住宅參考住宅參考項目名稱項目名稱規模規模地段地段/位置位置銷售均價銷售均價陽光金峰總建面積2.7萬平方米 鼓樓區江東北路298號 7623元/嘉業國際城總建面25萬平方米建鄴區經四東路以西、青石埂路以南 6100元/酒店式公寓參考酒店式公寓參考31重點對比項重點對比項所占比重所占比重對比考慮因素對比考慮因素地理位置7/100是否位于城市發展方向、區域的未來發展潛力、來往市區的距離和時間、客

21、戶對區域的檔次印象、未來規劃的重要功能區域環境 12/100自然環境、人文文化環境、商業配套環境、升值潛力建筑密度 6/100總體容積率、建筑間距、戶數數量小區環境 9/100園林面積、園林設計及綠化效果、材料成本、施工工藝水平景觀 8/100開闊性、外部自然景觀、小區內部景觀、景觀的均好性市政配套 5/100文化設施（體育、圖書館、學校等）、休閑娛樂、生活配套設施交通配套5/100市政交通配套、項目自設交通配套、本項目的交通通達性會所6/100會所面積、會所風格、裝修檔次、會所設施、設備、服務水平、質量戶型結構 8/100戶型方正度、設計創新及特色、通風采光效果、戶型主朝向、戶型面積是否正適

22、合裝修檔次10/100物業外型裝修檔次、室內公共部分裝修檔次及效果、交樓標準（需另計成本）項目定位項目定位價格定位價格定位32項目定位項目定位價格定位價格定位4500-5000元元/本項目住宅均價本項目住宅均價50005500元元/酒店公寓均價酒店公寓均價商業均價商業均價v定價考慮因素：一年以后的市場預測；本項目在開發周期、產品定位、檔次等多方面均有較多不確定因素，故對比的著重點放在對環境、交通、綜合配套幾點上。商業部分的定價，多取決于周邊商圈是否成熟、商業格局、以及自身經營定位等因素，價格差別非常大。目前對1年多以后的商業定價，存在較大偏差，若1年多后鳳凰港配套基本成形，則預測商業價格可達1

23、200016000元/平米。預期價格為：預期價格為：12000-16000元元/33v項目定位：品值景觀公館品值景觀公館v目標客戶：外來高級工作者外來高級工作者中產階層（投資客）中產階層（投資客）v實際具體客戶：40%-60%城中投資兼自用客戶，以中產階級為主10%-20%休閑、喜歡獨立思考、休閑空間人群第二居所10%-15%江寧高新區的中高級管理人5%-10%江寧區白領階層過渡型居住5%-10%外籍人（港、臺、歐美）項目定位項目定位目標客戶定位目標客戶定位34項目定位項目定位目標客戶特征描述目標客戶特征描述v基本特征：基本特征：u以項目周邊之高新園內的中高層管理人，外籍工作人員，南京城區內投

24、資，休閑度假客戶為主力的客戶群體；u年齡層次在2840歲之間為主；u家庭年收入在10萬30萬之間；u部分人有私家車或單位配車；v置業特征：置業特征：u對軌道交通的預期較看重的；u有投資意識的；u崇尚品質生活、滿足自我空間需要滿足自我空間需要，生活休閑的第二居所生活休閑的第二居所；u重感受、舒適度、居住環境，有要求獨立性居住空間的傾向有要求獨立性居住空間的傾向；u有崇洋心理，認可景觀生活認可景觀生活；u可接受價位一般在一般在50萬元以內萬元以內；35項目定位項目定位目標客戶的具體表現目標客戶的具體表現重疊的客戶需求重疊的客戶需求01、生活模式的人群、生活模式的人群多為城區客戶，置業目的多為第二居

25、所用途，已擁有一套或以上滿意的物業，卻希望在周末擁有更多的休閑空間的人群 02、投資客，有多余的閑散資金進行物業方面的投資，該部分人群對物業的地段和升值潛力十分重視。05.商務人士在周邊有固定的居所，因工作上的原因商務應酬較多，需要一個固定的能提供商務接待服務場所的人對住宅對住宅/的需求的需求對酒店公寓的需求對酒店公寓的需求對商業、會所的需求對商業、會所的需求 06.獨立的思考空間腦力勞動者、自由工作者、人士，這類客戶需要更多獨立工作，思考空間的人群，該部分客戶學歷水平高，工作壓力大。渴望一個在家庭以外獨立思考空間 03.退休養老人士 喜歡清新的空氣，幽雅的環境，方便的生活 04.外籍工作者

26、通過公司的住房補貼選擇居所的外籍人員，選擇租房的他們希望通過補貼的房款抵月供款的形式來獲得穩定的居所和額外回報。共同特征：注重品質的共同特征：注重品質的品品“值值”一族一族 07.產業園和教學園 江寧區內高新產業園和教學園區的白領工作者、教職員工等，便捷工作與品質居住最佳選擇。36項目定位項目定位主薦命名方案主薦命名方案項目特征鳳凰港配套：成熟居住社區百家湖湖景：更優美的環境地鐵概念:距離項目咫尺之間創新的戶型：更完美的空間私家物管：體現身份,貼心管理目標客戶的心理生活的便利對先進生活方式的向往要求居住環境更好獨立、完整、合理的空間社區人文素質與自身氣質的對應命名原則命名原則體現特色，內涵豐富

27、，體現特色，內涵豐富，字形美觀，現代感字形美觀，現代感 容易記憶容易記憶名稱內涵PARK是建立于項目眾多資源(湖景、購物中心，地鐵，管理)上的一種公園式（）的生活空間，清新，浪漫，優雅，自在是這種生活的主旋律。“公館”有高檔居所的含義。用在本項目，主要是在檔次上拉近與環湖片區物業的距離；公館在內容上包含住宅和公寓的意思，在推廣本項目酒店式公寓中也能使用。不會引起名稱的混淆。項目的名稱，應該傳達項目的項目的名稱，應該傳達項目的氣質，并滿足目標客戶的心理氣質，并滿足目標客戶的心理37項目定位項目定位LOGOLOGO383940項目定位項目定位LOGOLOGO414243No.1 No.1 市場研究

28、市場研究No.2 No.2 項目定位項目定位No.4 No.4 營銷推廣營銷推廣No.3 No.3 產品建議產品建議44規劃設計要點分析規劃設計要點分析對本項目影響較大：p 建筑密度和地塊的不規則性以及建筑的限高有所制約項目平面布局；p 沿寧溧路禁開機動車出入口，對車流組織帶來困難；p 道路紅線的退讓對高層建筑的擺放，及多層與高層搭配帶來制約。若紅線退讓過深，加上地塊的不規則，平面布局空間非常有限。45產品建議酒店式公寓與住宅部分的關聯分析產品建議酒店式公寓與住宅部分的關聯分析而酒店式公寓所享有的物業管理及服務水準相對普通公寓更高VS兩者均屬住宅，僅僅是服務水平上有不同。酒店式公寓在內容上增加

29、了酒店式的5C服務標準，主要是為滿足部分對商務和酒店服務要求比較高的客戶群需求主要是為滿足部分對商務和酒店服務要求比較高的客戶群需求。同時，項目中包含酒店式公寓，亦可提升項目整體市場形象，所以，兩者也可進行錯位經營。帶有酒店式公寓的特殊服務和附加值后的銷售常規的銷售模式普通小戶住宅通常享有普通的物業管理提供日常管理服務46私家酒店私家酒店精品住宅精品住宅 商務客商務棲息住所；專業人士的個性展現場所；藝術工作者的臨時工作室；放松身心的小資境地；戶型結構上豐富化、設計空間上多樣化，增強空間感和特色戶戶觀景，保證最佳景致。同時服務配套一應俱全（清掃、盥洗、網絡、商務）擁有足夠體面的小區形象和入口大堂

30、產品建議酒店式公寓與住宅部分的關聯分析產品建議酒店式公寓與住宅部分的關聯分析47在明確兩者之間關系和對項目實情了解基礎之上，針對酒店式公寓的銷售及經營模式提出以下建議；建議交由專業的物業管理公司進行經營管理經營模式經營模式綜合分析綜合分析自營則需單獨成立酒店經營管理公司，一是精力容易分散，人力及財力資源投相對較大，并且帶有一定的風險因素。他營全部承包給專業的有一定服務水準的物業管理公司，并借助于專業物管公司良好的運營及品牌知名度，使之快速進入經營狀態并達到贏利的目的，且可以減少自身的人力方面等投入。產品建議酒店式公寓與住宅部分的關聯分析產品建議酒店式公寓與住宅部分的關聯分析48精粹精粹“思想思

31、想”家家超大休閑陽臺半室外SPA圓廳圓床夢幻夢幻“藝術藝術”家家入戶花園半室外SPA“船長船長”套房套房74.5平米設計，不規則戶型結構、極具創意空間，弧形玻璃窗，景觀面大于180度。園床、園廳、SPA等彰顯超凡格調、趣味十足。52平米設計，1S1T，標準版，咖啡工作臺、開放式餐廳、西式廚房、自由軌道隔離，享受創造樂趣。4.2米面寬陽臺，百度空間，隨心所欲60平米設計，1S1T，標準版，舒適性強，半室外浴缸，享受景觀絕對視野舒適舒適“唯美唯美”家家65平米設計，1S2T，270度視野，可適合長期居住，流動空間設計，通透清爽產品建議產品建議做活小戶型（住宅和公寓）做活小戶型（住宅和公寓）49產品

32、建議產品建議戶型戶型內部亮點建議內部亮點建議小戶中簡易開放式西廚借鑒衛生間采用室內開窗設計，既解決采光問題，又增加生活情趣。甚至可考慮全落地玻璃窗。陽臺較大的一線戶型，建議設計應該更加開闊50產品建議產品建議公寓設計細節公寓設計細節陽臺與燃氣陽臺與燃氣調查顯示：個人投資者對陽臺和燃氣的需求仍較傳統，需要者居多。51陽臺與燃氣陽臺與燃氣l從樓宇形象、特別是公寓與住宅外觀一致性考慮，盡量設置陽臺，若不設敞開式陽臺，但要以步入式凸窗、新風換氣窗作替代陽臺，注重滿足用戶在觀景、換氣、干衣等方面的實際需要；l建議項目分樓層設置燃氣，設燃氣的戶數比例占30%以上。深圳部分公寓深圳部分公寓有無燃氣有無燃氣有

33、無陽臺有無陽臺白金漢宮白金漢宮管道燃氣無陽臺世金漢宮世金漢宮無燃氣無陽臺港島銀座港島銀座無燃氣部分有陽臺鴻翔鴻翔.御景東園御景東園無燃氣部分有陽臺城市天地廣場城市天地廣場管道燃氣部分有陽臺泰格公寓泰格公寓20設有燃氣有陽臺金中環金中環無燃氣無陽臺產品建議產品建議公寓設計細節公寓設計細節52走道寬走道寬層高層高電梯配置電梯配置電梯廳電梯廳白金漢宮白金漢宮1.6米約2.9米4梯34戶開3m入8m世金漢宮世金漢宮1.5米4.6米（復式）4梯22戶開3m入8m港島銀座港島銀座1.6米約2.9米4梯（含貨梯）21戶開2.4m入6m鴻翔鴻翔.御景御景東園東園1.5米約2.9米3梯9戶開2.4m入6m城市天

34、地廣城市天地廣場場1.5米約2.9米3梯14戶開2.6m入6m泰格公寓泰格公寓1.5米約3.1米4梯（各層戶數不同）開2.4m入6m金中環附樓金中環附樓1.5米約2.9米3梯38戶開2.8m入7m設計細節設計細節l按酒店稍窄的1.5米寬設走道寬l層高建議2.8-2.9米，局部中央空調走管位置建議不低于2.5米l電梯廳盡量寬敞設置，體現氣派感，建議2.8m寬，進深則根據電梯數確定。產品建議產品建議公寓設計細節公寓設計細節53已建好餐飲本項目待建購物廣場待建購物廣場待建酒吧一條街產品建議產品建議商業輻射能力和購買力分析商業輻射能力和購買力分析一級輻射圈，只要指本小區內住戶，本項目共約1300戶，入

35、住后按每套住宅2-3人估算，則本項目小區固定消費人群可達到2500-3000人二級輻射圈，主要涉及環百家湖高尚生活片區，消費人口達萬三級輻射圈，主要指本項目所在的鳳凰港片區對方圓公里范圍內整體的輻射能力，初步統計，該商圈內消費人群達到12萬。社區型商業人流整體鳳凰港商業圈的人流社區型商業人流整體鳳凰港商業圈的人流后期規劃有主題商場、休閑、娛樂、及步行街等綜合商業配套54產品建議產品建議商業業態商業業態參考業態參考業態因素分析因素分析可選級別可選級別餐 飲由于鳳凰港片區餐飲業規劃較多，再加之本項目作為住宅底商，餐飲負面影響較多，所以底商臨街部分可不考慮餐飲。可以三層會所中安排。小型超市雖鳳凰港片

36、區內規劃有主題商場、步行街等，但本項目在位置上占有一定優勢，且全部屬臨街商鋪，可考慮在靠鳳凰港段引進一家超市，與之形成連動發展。并完善本項目之生活配套。社區型商業居家商業業態：銀行、藥店、洗衣店、鮮花、洗印、便利店等社區商業商務休閑商業業態：商務咖啡館，商務中心等，休閑網吧，自助聚會吧特色精品業態：如運動品牌專營店，高爾夫用品專賣等商務休閑的社區型服務商業特色精品店本項目商業業態定位符合“品值一族”特征！55產品建議產品建議底商層高底商層高考慮項目進深過深，層高太低采光及感觀效果不好考慮項目進深過深，層高太低采光及感觀效果不好選擇段選擇段綜合分析綜合分析可選級別可選級別4.5米以下由于本項目臨

37、馬路和局部高度已達120米，層高小于4.5米會影響整個項目的外觀形象。4.5米4.5米的層高為慣常設計層高，但不太適合于高層臨寬馬路底商的要求。4.8米基本能規避建筑高度和進深長的弱勢，但不能做夾成，較尷尬，不利于制造獨特賣點。55.5米5米的設計，在能規避建筑高層進深長的弱勢下，而且可以做成夾層，能在一定程度上給客戶帶來附加值。67米在規避所有弱點的前提下，能制造出獨特賣點，進一步提升樓盤形象，給客戶帶來附加值，從而能達到快速銷售的目的。56產品建議產品建議底商面寬底商面寬面寬建議原則：面寬建議原則：從營銷的角度，考慮本項目商鋪進深較深和根據客戶心理（面寬的商鋪最受客戶青睞）提出假設寬度假設

38、寬度綜合分析綜合分析可選級別可選級別4米(進深以20米計算)則單套商鋪為80平方米，面積偏小 4.5米(進深以20米計算)則單套面積為90平方米，面積大小相對合理，但相對進深仍顯偏小。5米或5米以上(進深以20米計算)則單套面積最小為100平方米，面積大小屬客戶接受的范圍之內，能更大程度的避開進深過深格局57產品建議產品建議底商經營模式底商經營模式經營模式經營模式操作方式操作方式利利弊弊租賃租賃發展商將商鋪分割租出，每月向商戶收租金發展商容易整體控制項目的行業組合，便于經營管理和日后物業管理資金回收慢，由于固定租金對商戶的壓力較大，可能帶來招商困難合作經營合作經營發展商按照商戶每月營業額的某一

39、百分點計提收益發展商與商戶共同分擔經營風險，有利于項目招商的進展。經營狀況好時，發展商的收益回報也大發展商的風險相對加大，資金回收慢出售出售發展商直接將樓面按每平方米標價出售資金回收速度快，發展商可盡快收回建設成本發展商無法控制商戶組合，不利日后商場的整體經營管理和檔次的提升，同時因較高層難銷會造成空置帶租約出售帶租約出售發展商已將商鋪租給商戶，然后按每平方米帶租約出售給小業主租賃期內，可短期內控制商鋪經營。有租金收益，吸引力大，可吸引不少純投資客戶的購買發展商前期須投入精力招商自營自營發展商自行經營所開發的商業發展商可整體控制商業的運作，同時可隨時根據情況隨時調整業態發展商承擔了全部的經營風

40、險，同時除了商業建設外，還需進一步的資金投入考慮本項目商業規模不大，約5500平米，建議經營模式如下：主薦全部出售，次選返租出售58日益完善、具體的軟性配套功能在一些專業服務公寓中多見的配備，可提升項目競爭力的功能高檔公寓較普遍配備的功能會所會所健身房健身房超市便利超市便利店店(含附近含附近)管家服務管家服務游泳池游泳池商務中心商務中心白金漢宮白金漢宮世金漢宮世金漢宮港島銀座港島銀座鴻翔鴻翔.御景東園御景東園7棟棟城市天地廣場城市天地廣場泰格公寓泰格公寓金中環金中環目前深圳主目前深圳主要高檔公寓要高檔公寓產品建議產品建議配套配套59根據需求調查顯示：投資者較為關注公寓的日常生活便利程度和健身設

41、施。其次是管家服務、托幼中心等個性化配套服務功能、以及泳池、餐廳、圖書室等設施。產品建議產品建議配套配套60u項目以環保節能而在專業界內非常知名，是國內首家獲得美國LEED獎認證的項目；u為外籍人士量身度造了系列細致服務，包括常規的健身、泳池、桑拿等，還有托幼、為住客承辦party、商務中心、會議室、露天燒烤、等，內部環境舒適親切；u樓宇設施及服務較全面、到位，如數字電視、樓宇內全智能化門襟、保安監控、家務服務、等等，均顯示了專業細致的酒店服務品質。泰格公寓配套產品建議產品建議配套配套61A A套餐套餐細致清潔套餐細致清潔套餐適用范圍：適用范圍：需要對一些沒有深入清潔過的物品、家電、設施或裝飾

42、口等進行深度的清潔，它需要一定的時間，專門的清潔工具和洗滌劑才能清潔干凈，同時還有一些難度。套餐內容套餐內容：1.深度清潔抽油煙機；2.細致清潔廚房用具；3.家用電器深度除塵；4.地毯除塵或清洗；5.裝飾燈具深度清潔；6.天花掃塵；7.鋁合金窗窗外清潔；8.地面打臘、柚木地板打臘；9.皮沙發清潔保養（布藝沙發清洗）。套餐式套餐式服務管理服務管理產品建議產品建議項目軟性附加值項目軟性附加值62B套餐家庭聚會套餐1.提供場地（會所、泳池或商務娛樂設施）；2.策劃并實施方案；3.購物料；4.喜慶裝飾；5.酒會/晚宴/BBQ；6.歌舞表演；7.健康娛樂活動；8.發邀清函；9.接待、迎送、服務。適用范圍

43、：適用范圍：當家庭或公司遇上特別的喜慶事情（如：生日PARTY、慶功、入伙和聯誼等活動），我們可利用會所和商務娛樂資源為您提供一系列的娛樂喜慶服務。產品建議項目軟性附加值產品建議項目軟性附加值63C套餐“室內植物”配送套餐適用范圍：適用范圍：在家庭、各類型公司辦公場所，可以隨時為您提供常年翠綠，蔭生為主的綠色植物，并兩日更換一次央節慶日子為您提供節日時花，讓您時刻生活在大自然中。套餐內容：套餐內容：1.室仙植物美好設計；2.盤景造型；3.時花選配；4.常綠、蔭生植物選配；5.兩月更換一次；6.定期上門維護；7.租用名貴花木；8.運送上門。產品建議項目軟性附加值產品建議項目軟性附加值64產品建議

44、產品建議項目軟性附加值項目軟性附加值u特色酒店式服務（針對酒店公寓的客戶度身定造）標準規范的酒店式的房間清潔服務。24小時及時周到高效的維修服務。包括CNN、HBO電影頻道、CNBC、NHK、ESPN體育頻道等27個國際衛星電視頻道。經常多樣的租戶活動。洗衣服務。國內外報刊、雜志。送信服務。保險箱。聯合服務中心：代理代辦函件、包裹郵寄、鐵路航空貨運及票務服務；商 務 服 務：代理打字、復印、傳真及其它咨詢；小區電腦聯網服務：電腦服務、網上溝通，傳達信息及其他網絡服務。管服務：代理出租，收租，外出托管 65No.1 No.1 市場研究市場研究No.2 No.2 項目定位項目定位No.4 No.4

45、 營銷推廣營銷推廣No.3 No.3 產品建議產品建議66營銷推廣營銷推廣營銷總體思路營銷總體思路v營銷推廣總體思路營銷推廣總體思路推廣低成本策略推廣低成本策略初期建立形象，之后深化客戶營銷、公關活動營銷、情景營銷樹立高端小戶形象樹立高端小戶形象利用環百家湖的絕版景觀資源，迅速占領市場最高點。并形成知名度。樹立飽滿的價值形象樹立飽滿的價值形象以創新的戶型，區位價值，地鐵物業、5C私家酒店式服務等實際的利益點來進行推廣，吸引投資型、保值居所型、尊貴居所型幾種心理客戶實際購買；帶動整體銷售。v同類項目競爭策略同類項目競爭策略時機策略時機策略：注意推廣時機的選擇，審時度勢，不斷的跟蹤相同潛質的對手的

46、動向，保持我們的市場小戶領袖的地位唯一性策略唯一性策略：深化打造產品與配套，我們獨特的賣點（景觀小戶）是不可復制的，且具有稀缺的特征。v區域競爭策略區域競爭策略領袖策略領袖策略：目前江寧小戶型樓盤對地鐵都有一定的借用，借媒體與其他樓盤對地鐵價值的炒做，以純地鐵結合高檔定位樹立我是真正中心的形象。67營銷推廣營銷推廣整體營銷周期安排整體營銷周期安排營銷節奏營銷節奏營銷周期營銷周期營銷目標營銷目標銷售速度和價格空間并重銷售速度和價格空間并重20072007年年8 8月月-2008-2008年年9 9月月銷售率銷售率90%以上以上銷售周期銷售周期2007年年10月月-2008年年9月月68營銷推廣營

47、銷推廣整體推售順序整體推售順序 商鋪推售策略：考慮到目前周邊商業氣氛尚未成形，故若先推商業存在一定風險，則等待項目住宅和酒店公寓部分的人氣來帶動商業的銷售更為穩妥，故建議商業在最后銷售。若商鋪考慮返租銷售，則在住宅銷售中期同時開始招商推廣 住宅部分是項目的利潤源泉，故在前期酒店公寓鋪墊和人氣積累的前提下入市，可實現更快的銷售速度和較高的物業價值 另外，酒店先入市，也可對市場進行嘗試，便于后期兩種產品互相轉換。酒店公寓酒店公寓商鋪商鋪住宅住宅 由于私家酒店（酒店公寓）在檔次和包裝上均代表了一種品質和服務。另外，酒店公寓所在的建筑層數較低，先于住宅部分達到預售條件，故應作為整體項目最先推出的部分6

48、9營銷推廣營銷推廣項目吸引點在推廣中的運用項目吸引點在推廣中的運用景觀篇景觀篇多重湖景多重湖景小區內景小區內景產品篇產品篇純粹建筑純粹建筑和諧空間和諧空間立 體 創立 體 創意空間意空間私 家私 家 5 C服務服務健康生活健康生活人文篇人文篇環湖高尚環湖高尚人文社區人文社區環境環境環境環境 高端小戶產品高端小戶產品價值價值區位篇區位篇核心區位核心區位閑雅成熟閑雅成熟百家湖灣百家湖灣 私家典藏私家典藏 品值景觀公館品值景觀公館70品牌滲透強勢出擊水到渠成展開銷售順勢而為收官客戶積累印刷物料和網絡宣傳同期面世 形象樓書形象樓書“湖湖PARK價值生活價值生活”手冊手冊品牌品牌/產品手冊產品手冊項目畫

49、冊項目畫冊營銷推廣營銷推廣分階段策略分階段策略71系列活動一：系列活動一：“體驗生活細節體驗生活細節”湖湖PARKPARK生活現場演繹生活現場演繹體驗式看樓，是最能促成消費者下決心的方式，如何讓消費者更深入的體驗？那需要營造一種優越感！在裝修好的充滿家居氛圍的樣板間里，一家人正在旁若無人的生活，展示著“湖PARK生活”的細節。看樓者可以參觀，甚至可以跟他們聊天，受到像客人一樣的招待，提前代入到社區生活中來。營銷推廣營銷推廣活動營銷活動營銷72系列活動二：系列活動二：“體驗健康呵護體驗健康呵護”現場體適能檢測現場體適能檢測品值一族是有素質的一群，他們為事業奮斗，他們為前途奮斗，同時開始注意自身的

50、健康。告訴他們貼身健康保健是本項目為您準備的湖PARK生活內容之一。現場對個人體適能進行全面檢測，包括體能、體質、身體、體脂等各個方面。度身開發“個人健康菜單”：運動套餐、營養套餐、飲食套餐、最佳作息時間建議等。營銷推廣營銷推廣活動營銷活動營銷73系列活動三：系列活動三：尚上商業，體驗消費快感尚上商業，體驗消費快感”寶馬寶馬MINI COOPERMINI COOPER鑒賞會鑒賞會 MINI COOPER是自1959年MINI問世以來全新推出的力作，新MINI賦予了這個品牌全新的設計理念，使之成為原創風格和現代科技的最佳結合。自從在歐洲首展以來，這款新車得到了輿論界和公眾的高度評價。品值一族，追求生活的驕傲。選擇MINI COOPER作展覽，吻合潛在客戶的生活追求。而作為汽車王國里的驕子，MINI COOPER本身就代表著一種生活的驕傲，迎合了消費者的心態。營銷推廣營銷推廣活動營銷活動營銷