1、柳泉商業(yè)廣場定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃討論會睿邦榮智商業(yè)管理2007-01-02本次討論日程 時 間：定 位 報 告 簡 介：分鐘（睿邦）提問及討論階段：分鐘（正承/睿邦）重點問題分析階段：分鐘（睿邦）討 論 結(jié) 果 確 認：分鐘（正承）本次會議希望達成以下目標:對項目定位達成初步的確認或修改意見。招商及經(jīng)營模式的確認。下步招商推廣方案框架的意向性溝通。討論目錄 一.問題提出 （一）立地條件是定位基礎(chǔ) （二）成熟商圈形成規(guī)律是定位的參考 （三）淄川商圈狀況和商業(yè)結(jié)構(gòu)是我們定位的前提 二.柳泉商業(yè)廣場項目總體定位 （一）柳泉商業(yè)廣場形象定位 （二）柳泉商業(yè)廣場業(yè)態(tài)定位 （三）柳泉商業(yè)廣場經(jīng)營模式定位 （四）

2、柳泉商業(yè)廣場定位依據(jù) 第一部分:問題的提出項目如何定位？項目適合做什么業(yè)態(tài)？項目如何布局？一、項目的立地條件是我們定位的基礎(chǔ)一、項目的立地條件是我們定位的基礎(chǔ) 根據(jù)項目的區(qū)位、交通、道路、可到達性、可視性，結(jié)合項目硬件及鋪位劃分等因素，我們得出結(jié)論：立地條件好可到達性強可視性強交通主干道消費者購物及進出方便消費者的認知度好商業(yè)要道帶來購物客流屬于區(qū)級商圈周邊業(yè)態(tài)成熟互補性好消費人流多支持我們周邊的體量足夠建筑硬件的局限高租金回報要求的局限建筑硬件局限樓上住戶/上下水/排風排煙人流方向過于分散大型餐飲和娛樂業(yè)受限制不利于業(yè)態(tài)合理化規(guī)劃在此立地條件下適合的業(yè)態(tài) 適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)定位組合綜合購物類綜合

3、購物類 （商場化的時尚店中店（商場化的時尚店中店)：女性世界、床上用品、針織用品、玩具、音像制品、小家電、精品百貨、手工及工藝禮品、箱包、時尚飾品、鞋類、珠寶飾品 大型專業(yè)主題店大型專業(yè)主題店：家電賣場、手機賣場、餐飲類餐飲類：休閑餐飲、西餐、中餐、特色小吃、燒烤 休閑娛樂類休閑娛樂類：書店、美容美發(fā)、婚紗攝影、眼鏡店、健身中心棋牌室 服務(wù)設(shè)施服務(wù)設(shè)施：銀行、藥店、鐘表 二、成熟商圈的形成規(guī)律是定位的參考 為了更好的探求商圈特點，我們選取了比較成熟的深圳、廣州商圈和與本項目具有可比性的濟南商圈、青島商圈狀況作為比較的對象，來分析一個城市商業(yè)的基本狀況、構(gòu)成和發(fā)展趨勢；成熟的深圳、廣州是我們的發(fā)

4、展方向；濟南商圈、青島商圈具有可比性；商圈比較濟南泉城路商圈（金街）：業(yè)態(tài)豐滿：主題專業(yè)店（協(xié)享、蘇寧、三聯(lián)）、大百貨（貴和）、萬達商業(yè)廣場（樓上沃爾瑪超市樓下店中店）、步行街。青島臺東商圈：成熟商圈的共性：業(yè)態(tài)組合豐滿 一一、業(yè)態(tài)的第一層次：龍頭主力店、業(yè)態(tài)的第一層次：龍頭主力店百貨店與大型專業(yè)店零售商由于強大的集客能力，構(gòu)成整個商圈業(yè)態(tài)組合的第一層次，成為區(qū)域零售消費目的性、計劃性消費最集中的消費場所；根據(jù)消費能力、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等指標，一線二線的城市一般核心商圈里由一個或多個百貨店。以上的龍頭商業(yè)，特別是高檔百貨店，只能位于核心商圈之內(nèi)，類似淄川這樣的城市，不會有過多的百貨店進入

5、；二、業(yè)態(tài)的第二層次：主題店二、業(yè)態(tài)的第二層次：主題店+專賣店專賣店由各種類型的專賣店+主題店構(gòu)成（包括餐飲店），這一層次的業(yè)態(tài)更新淘汰比較快，永遠是時尚和潮流的代表，是商圈的活力所在。三、業(yè)態(tài)的第三層次：配套服務(wù)三、業(yè)態(tài)的第三層次：配套服務(wù)由配套服務(wù)設(shè)施構(gòu)成，提供本商圈必需的商務(wù)、辦公、金融、服務(wù)等功能；幾個層次的業(yè)態(tài)有機組合，優(yōu)勢互補，基本滿足所有消費需求；成熟商圈的共性：服務(wù)功能齊全 三個層次的商業(yè)構(gòu)成了核心商圈的整體特征。三個層次的商業(yè)構(gòu)成了核心商圈的整體特征。日常的購物、沖動購物、計劃性的購物、休閑、日常的購物、沖動購物、計劃性的購物、休閑、娛樂、餐飲、休閑等需求都可以在這個商圈里得

6、娛樂、餐飲、休閑等需求都可以在這個商圈里得到滿足，這里是消費主戰(zhàn)場和城市生活的縮影；到滿足，這里是消費主戰(zhàn)場和城市生活的縮影；商務(wù)、辦公、交往、旅游等服務(wù)類需求也可以在商務(wù)、辦公、交往、旅游等服務(wù)類需求也可以在這里得到滿足；這里得到滿足；成熟商圈的共性：檔次與品質(zhì)區(qū)分清晰第一層次第一層次的商業(yè)直接決定了本商圈的品質(zhì)，龍頭商業(yè)的商業(yè)直接決定了本商圈的品質(zhì)，龍頭商業(yè)是本商圈內(nèi)品質(zhì)和檔次最高的代表；是本商圈內(nèi)品質(zhì)和檔次最高的代表；第二層次第二層次的商業(yè)是第一層次商業(yè)有力的補充，很好的的商業(yè)是第一層次商業(yè)有力的補充，很好的彌補了第一層次商業(yè)有限的商品線和商品結(jié)構(gòu)；彌補了第一層次商業(yè)有限的商品線和商品結(jié)

7、構(gòu)；第二層次的商業(yè)的價格和檔次明顯區(qū)別于第一層次的第二層次的商業(yè)的價格和檔次明顯區(qū)別于第一層次的商業(yè)，使消費者選擇性更強；商業(yè)，使消費者選擇性更強；第二層次的商業(yè)借勢于第一層次商業(yè)的規(guī)模，第一層第二層次的商業(yè)借勢于第一層次商業(yè)的規(guī)模，第一層次的商業(yè)借勢第二層次商業(yè)的活力，雙方有機組合，業(yè)態(tài)次的商業(yè)借勢第二層次商業(yè)的活力，雙方有機組合，業(yè)態(tài)互補；互補；定位前提：成熟商圈的特征 先是以一條路為中心先是以一條路為中心，即即“一一”字型發(fā)展為字型發(fā)展為“十字型十字型”、“丁字丁字型型”或或“工字型工字型”，然后發(fā)展為輻射范圍更廣的，然后發(fā)展為輻射范圍更廣的“田字型田字型”、“井字井字型型”，最后發(fā)展為

8、業(yè)態(tài)業(yè)種多層次、綜合型協(xié)調(diào)發(fā)展的組團式城市商圈，最后發(fā)展為業(yè)態(tài)業(yè)種多層次、綜合型協(xié)調(diào)發(fā)展的組團式城市商圈，由由“帶帶”變變“圈圈”，業(yè)態(tài)和功能都變得越發(fā)，業(yè)態(tài)和功能都變得越發(fā)“厚實厚實”；高檔百貨高檔百貨占有一定的份額，針對于頂級消費品，市場細分很小；占有一定的份額，針對于頂級消費品，市場細分很小；時尚性的流行百貨時尚性的流行百貨，占有最重要的市場份額，追求購物中的體驗、占有最重要的市場份額，追求購物中的體驗、愉悅，強調(diào)購物中所獲得的尊重、便利和附加值，特征是主題化、特色愉悅，強調(diào)購物中所獲得的尊重、便利和附加值，特征是主題化、特色和差異，產(chǎn)品線由寬而淺轉(zhuǎn)變成窄而深。和差異，產(chǎn)品線由寬而淺轉(zhuǎn)變

9、成窄而深。從主體經(jīng)營向主導(dǎo)經(jīng)營轉(zhuǎn)變從主體經(jīng)營向主導(dǎo)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，從商品經(jīng)營向功能經(jīng)營轉(zhuǎn)變，購，從商品經(jīng)營向功能經(jīng)營轉(zhuǎn)變，購物功能弱化、作為休閑、娛樂、餐飲的綜合型服務(wù)功能逐漸突出，更注物功能弱化、作為休閑、娛樂、餐飲的綜合型服務(wù)功能逐漸突出，更注重賣場環(huán)境和氣氛的營造。重賣場環(huán)境和氣氛的營造。成熟商圈的特征成熟商圈的特征是由層次清晰，業(yè)態(tài)互補的多層次、多功能的復(fù)合是由層次清晰，業(yè)態(tài)互補的多層次、多功能的復(fù)合業(yè)態(tài)構(gòu)成。購物、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)設(shè)施各業(yè)態(tài)互補，功能互補、業(yè)態(tài)構(gòu)成。購物、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)設(shè)施各業(yè)態(tài)互補，功能互補、檔次互補、商品互補。檔次互補、商品互補。柳泉廣場周邊商圈的特征城里大街

10、、通濟街、吉祥路城里大街、通濟街、吉祥路業(yè)態(tài)：仟百匯商場、新亞商場、星新家電、蘇寧電器為主導(dǎo)的步行街商圈格局，沿街店面，含部分品牌店（服裝、飾品、影樓、美容美發(fā)）中底檔次，人氣旺盛，城區(qū)大眾習(xí)慣性逛街購物場所，認可度較好。地位：在淄川的整體商業(yè)中時間較早，有較高的商業(yè)地位。西關(guān)大集、西關(guān)大街西關(guān)大集、西關(guān)大街業(yè)態(tài)：路邊地攤式經(jīng)營地位：淄川最古老的集市，人流仍然較大認可度：較高 服裝城商圈服裝城商圈業(yè)態(tài)：新星商廈為主導(dǎo)的中檔零售，加上服飾中底檔批發(fā)市場人流旺盛認可度較高：省內(nèi)較有影響力的批發(fā)市場檔次：針對縣級市場的服飾批發(fā)市場，檔次較底鴻泰鴻泰 業(yè)態(tài)：五金、餐飲 經(jīng)營狀況：只有幾家主力店開業(yè)，大

11、部分房屋還未交房，主力店比較認可。淄川商業(yè)格局以商場為主導(dǎo)支持消費：以商場為主導(dǎo)支持消費：以仟百匯商場、新亞商場、新星商廈為主導(dǎo)的大眾習(xí)慣性商場消費，均是以內(nèi)部超市帶動商場人氣，業(yè)態(tài)組合較為完整，以二三線中低檔品牌為主，其中各商場為了突出各業(yè)態(tài)的形象，也引進了部分大眾化的一、二線高檔品牌。在運營管理上，均是統(tǒng)一布局、統(tǒng)一收費、統(tǒng)一工裝、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一營銷的管理模式，但在品質(zhì)上較為低下。步行街作為逛街消費補充：步行街作為逛街消費補充：城里大街是本地最具人氣的步行街，淄川商業(yè)領(lǐng)域歷史性的延續(xù)，歷史比較長，存在一定的復(fù)雜性。經(jīng)營項目過多，同時質(zhì)量落差比較大，傳統(tǒng)地區(qū)性項目與現(xiàn)代的流行項目夾雜在一起。

12、目前主要的經(jīng)營項目有商場、品牌專賣、飾品店、影樓、餐飲、美容美發(fā)、家電等等。淄川商業(yè)格局服裝批發(fā)城低端消費：服裝批發(fā)城低端消費：規(guī)模宏大，品類分區(qū)，商品檔次較低，針對縣級的服飾批發(fā)市場，同時作為淄川低端消費市場的有效補充，零售的人氣也較為旺盛。淄川商業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)是定位的方向淄川商業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)是定位的方向 淄博市轄張店區(qū)、博山區(qū)、淄川區(qū)、周村區(qū)、臨淄區(qū)五個區(qū)和桓臺縣、沂源縣、高青縣三個縣。淄川的商業(yè)只局限在省級服裝批發(fā)的優(yōu)勢，同時服裝批發(fā)只限止在中低端市場。區(qū)域商業(yè)發(fā)展來講沒有將這一良好的服裝批發(fā)影響力提升為本地商業(yè)提供的專業(yè)化和臨近地區(qū)的消費吸引。各龍頭商家過于滿足本地的習(xí)慣性消費滿足，追尋獨

13、店統(tǒng)吃策略，導(dǎo)致市場定位的模糊，而是利用區(qū)域的獨占性經(jīng)營，從而丟失了消費提升的消費群體，他們前往張店、濟南，甚至青島消費。時尚流行百貨是薄弱環(huán)節(jié)時尚流行百貨是薄弱環(huán)節(jié)商場全而不專業(yè) 業(yè)態(tài)組合不清晰：業(yè)態(tài)組合不清晰：各商場的業(yè)態(tài)組合陳舊而不細，定位模糊。品牌組合雜亂：品牌組合雜亂：各商場追求多而全的經(jīng)營模式。如淄川的商業(yè)龍頭企業(yè)新星商廈及仟佰匯商廈，即有一二三線的大眾品牌，也有批發(fā)市場常見較低檔次品牌，過于追尋消費滿足，有限的空間，容納過多過雜的品牌，導(dǎo)致公共通道的狹窄，使整座商場沒有形成目標消費價值感。時尚流行百貨是薄弱環(huán)節(jié)時尚流行百貨是薄弱環(huán)節(jié) 消費定位模糊：消費定位模糊：同一座商場的品牌檔

14、次落差過大，一二三線的大眾品牌、假冒品牌、批發(fā)市場的低端品牌全部夾雜在一起，目標消費定位模糊。運營品質(zhì)低下：運營品質(zhì)低下：在運營管理模式上，均存在統(tǒng)一布局、統(tǒng)一收費、統(tǒng)一工裝、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一營銷的管理模式，但在品質(zhì)上過于低下。中低端習(xí)慣性消費：中低端習(xí)慣性消費：業(yè)態(tài)、品牌、服務(wù)過于陳舊，無法滿足現(xiàn)代的消費提升，業(yè)態(tài)及品牌的模糊定位、品牌形象的無時代感容易讓提升中的消費與需求脫離，以導(dǎo)致時尚消費、品牌消費、文化消費外地化。商業(yè)街功能不明確商業(yè)街功能不明確步行街雜而功能不明確城里大街、通濟街、吉祥路城里大街、通濟街、吉祥路步行街由于歷史的發(fā)展原因，形成商業(yè)街與集市的二合一，沒有一個合理的業(yè)態(tài)定位與

15、管理，商業(yè)街的功能性不夠明確，檔次和業(yè)態(tài)組合落差過大，商業(yè)街的價值沒有正直體現(xiàn)出來。業(yè)態(tài)組合定位與目標群定位模糊。分析小結(jié)分析小結(jié) 本地商場現(xiàn)狀：本地商場現(xiàn)狀：商場的模糊定位，無差異化的目標群細分，無法滿足消費提升。本地步行街：本地步行街：雜而功能不明確（城里大街、通濟街、吉祥路）。本地服裝城：本地服裝城：針對縣級地區(qū)的低端市場消費。分析小結(jié)分析小結(jié)本地消費提升的表現(xiàn)特征：本地消費提升的表現(xiàn)特征：l 本地最高檔的百貨商場新星商廈時尚品牌類、電子類、通訊類的超強人氣。l 本地超市現(xiàn)代都市生活購物方式的旺盛表現(xiàn)。l 銀座的入駐受到較高肯定。l 柳泉廣場大量的休閑人流量。l 肯德基、麥當勞時尚消費的

16、旺盛人氣。l 異地（濟南、張店、青島）消費的人流及次數(shù)的增加。l 本地影樓的發(fā)展與現(xiàn)代流行時尚、個性寫真受到的歡迎。l 步行街的掏寶購物方式。l 綜合：品牌消費、檔次消費、個性消費、時尚消費、文化消費、價值消費。柳泉廣場現(xiàn)狀分析柳泉廣場現(xiàn)狀分析名稱名稱類型類型檔次檔次消費特點消費特點主要目標群主要目標群銀座購物廣銀座購物廣場場百貨中高檔。與本地商場相比，中低檔不足，品類較少。主題鮮明，時尚元素中高消費人群銀座超市銀座超市生活超市管理新穎都市感較強，品類豐富大眾生活消費國美國美家電國內(nèi)一線家電品牌商家品牌感強大眾家電消費肯德基肯德基西式洋快餐國際品牌時尚，快樂年輕時尚一族麥當勞麥當勞洋快餐國際品

17、牌時尚，快樂兒童、年輕時尚一族加洲牛肉面加洲牛肉面中式快餐國際品牌時尚，快樂年輕一族分析：分析：通過柳泉現(xiàn)有的業(yè)態(tài)分析，表現(xiàn)出濃厚的商業(yè)時代感、時尚元素濃厚，這通過柳泉現(xiàn)有的業(yè)態(tài)分析，表現(xiàn)出濃厚的商業(yè)時代感、時尚元素濃厚，這是淄川地區(qū)任何商業(yè)街及商業(yè)所無法比擬的。是淄川地區(qū)任何商業(yè)街及商業(yè)所無法比擬的。但就廣場的規(guī)模和多元化來講，消費資源相對過少。表現(xiàn)在缺乏檔次的多但就廣場的規(guī)模和多元化來講，消費資源相對過少。表現(xiàn)在缺乏檔次的多元化、缺乏業(yè)態(tài)品類的深入、缺乏目標群的多元，畢竟淄川消費力是多元。同元化、缺乏業(yè)態(tài)品類的深入、缺乏目標群的多元，畢竟淄川消費力是多元。同時，做為淄川的商業(yè)象征，柳泉廣場

18、除了引導(dǎo)消費外，應(yīng)更多的滿足本地多元時，做為淄川的商業(yè)象征，柳泉廣場除了引導(dǎo)消費外，應(yīng)更多的滿足本地多元化的消費業(yè)態(tài)，充分利用現(xiàn)有資源，表現(xiàn)出廣場的多功能性。化的消費業(yè)態(tài)，充分利用現(xiàn)有資源，表現(xiàn)出廣場的多功能性。我們的結(jié)論 通過以上分析，高檔百貨、低檔百貨和傳統(tǒng)的中檔百貨都不是我們的定位首選。時尚性的流行百貨（或業(yè)態(tài)組合）是淄川商業(yè)方面的薄弱環(huán)節(jié)，也是我們定位的突破口。時尚店中店百貨表明了消費者對購物環(huán)境和品質(zhì)的更高要求，是消費習(xí)慣更新?lián)Q代過程中必然的產(chǎn)物。時尚店中店百貨的特征是主題鮮明、以消費者為中心，設(shè)計時尚的購物環(huán)境和舒適的購物空間，較大面積的停車場。二.柳泉商業(yè)廣場項目總體定位(品牌延

19、續(xù)性定位)柳泉商業(yè)廣場項目總體定位柳泉商業(yè)廣場項目總體定位我們首先將柳泉商業(yè)廣場作為一個整體，包括銀座、國美、麥當勞、肯德基等部分。依據(jù)淄川商業(yè)狀態(tài)、城市商圈發(fā)展規(guī)律、項目市場調(diào)研數(shù)據(jù)、項目立地環(huán)境狀況，本項目可以有幾條基本的結(jié)論：項目定位原則整體定位，分項實施；業(yè)態(tài)互補，有機組合；柳泉廣場的分形象定位：時尚店中店百貨柳泉廣場的分形象定位：時尚店中店百貨 通過前面的各分析，我們認為，柳泉廣場第一層次的業(yè)態(tài)組成已經(jīng)配置完成；剩余商業(yè)面積承擔了第二層次商業(yè)業(yè)態(tài)的功能和角色，即具有時尚百貨和餐飲休閑娛樂功能 剩余商業(yè)面積應(yīng)該由時尚百貨店中店組成，代表了首席商業(yè)中心的商業(yè)時尚、流行趨勢和商業(yè)的活力；柳

20、泉廣場柳泉廣場具有具有60萬人口的淄川區(qū)，只能也只會萬人口的淄川區(qū)，只能也只會存在有一個核心的商業(yè)圈；存在有一個核心的商業(yè)圈；銀座、銀座、國美、肯德基、國美、肯德基、麥當勞麥當勞第一層次第一層次的業(yè)態(tài)第二層次第二層次的業(yè)態(tài)時尚百貨店中店時尚百貨店中店餐飲、休閑娛樂功能餐飲、休閑娛樂功能名稱名稱類型類型檔次檔次消費特點消費特點主要目標群主要目標群銀座購物銀座購物廣場廣場百貨中高檔。與本地商場相比，中低檔不足，品類較少。主題鮮明，時尚元素中高消費人群銀座超市銀座超市生活超市管理新穎都市感較強，品類豐富大眾生活消費國美國美家電國內(nèi)一線家電品牌商家品牌感強大眾家電消費肯德基肯德基西式洋快餐國際品牌時尚

21、，快樂年輕時尚一族麥當勞麥當勞洋快餐國際品牌時尚，快樂兒童、年輕時尚一族加洲牛肉加洲牛肉面面中式快餐國際品牌時尚，快樂年輕一族回顧本項目已入駐業(yè)態(tài)的分析回顧本項目已入駐業(yè)態(tài)的分析領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者時尚主義者時尚主義者主題鮮明主題鮮明都市感覺都市感覺品牌引導(dǎo)者品牌引導(dǎo)者城市核心商圈發(fā)展第一層業(yè)態(tài)及品牌概念形成城市核心商圈發(fā)展第一層業(yè)態(tài)及品牌概念形成柳泉廣場大柳泉廣場大眾品牌感覺眾品牌感覺柳泉商業(yè)廣場項目總體定位柳泉商業(yè)廣場項目總體定位整體形象定位整體形象定位淄川首席商業(yè)中心淄川首席商業(yè)中心時尚店中店時尚店中店美食風情街美食風情街銀座銀座麥當勞麥當勞/肯德基肯德基國美國美娛樂休閑娛樂休閑 柳泉廣場業(yè)態(tài)定

22、位柳泉廣場業(yè)態(tài)定位“時尚店中店”首先代表了一種時尚概念，傳遞了一種與時尚潮流同步的消費理念：即時尚的產(chǎn)品、時尚的購物環(huán)境、時尚的消費人群、時尚的體驗消費方式，都會給消費者一種新鮮的消費期待。這種概念就要求我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃和組合中，充分的將這種產(chǎn)品的時尚性和新的消費理念和趨勢有機結(jié)合，打造一種充滿時尚元素的中心。時尚百貨充滿時尚元素的流行時尚店中店百貨柳泉柳泉廣場品牌延續(xù)廣場品牌延續(xù)品牌品牌USP年輕的流行的個性的品牌感覺品牌感覺自豪的美麗的智慧的品牌身份品牌身份教育者領(lǐng)導(dǎo)者制造者品牌利基品牌利基時代主義國際時尚動態(tài)文化尋根商品對應(yīng)商品對應(yīng)女人世界、精品、飾品、KTV、網(wǎng)吧服飾類、科技電子類彩裝類

23、、茶吧、珠寶、美食柳泉廣場時尚領(lǐng)導(dǎo)者印象柳泉廣場時尚領(lǐng)導(dǎo)者印象柳泉柳泉廣場推廣定位廣場推廣定位 一個城區(qū)只有一個商業(yè)核心 一個商業(yè)核心必須滿足消費的業(yè)態(tài)組合、品牌、檔次、時尚、品味、文化等方面的滿足 每一座城市都在發(fā)展，相應(yīng)的這座商業(yè)核心必定是時代的產(chǎn)物，同時也必定是時代的代言者。城區(qū)的商業(yè)核心必定是這座城區(qū)的商業(yè)城標 城區(qū)的商業(yè)核心必定是商業(yè)模式及消費的引導(dǎo)者 時尚，時代的產(chǎn)物，引導(dǎo)全新的消費滿足與消費文化。柳泉廣場推廣定位柳泉廣場推廣定位淄川唯一的時尚主題商城淄川唯一的時尚主題商城是一個具有時代感、個性鮮明的時尚世界；是一個具有時代感、個性鮮明的時尚世界；是淄川首個以廣場商城形態(tài)集約式，引

24、領(lǐng)最新時尚、是淄川首個以廣場商城形態(tài)集約式，引領(lǐng)最新時尚、最新潮流的商業(yè)特區(qū)；最新潮流的商業(yè)特區(qū)；是淄川新商鋪時代的領(lǐng)跑者；是淄川新商鋪時代的領(lǐng)跑者；是時尚一族的消費天堂。是時尚一族的消費天堂。推廣核心概念：推廣核心概念：柳泉廣場柳泉廣場淄川城市座標，時尚城中城淄川城市座標，時尚城中城柳泉廣場柳泉廣場80%時尚商品時尚商品20%時尚體驗時尚體驗城市中心商圈、提升消費品味的時尚之城城市中心商圈、提升消費品味的時尚之城柳泉柳泉廣場廣場經(jīng)營模式定位 由于本項目的特征，適宜的經(jīng)營模式是整體的出租，但是整體出租的難度較大，而且前期租金極低，一般為正常租金的1/21/3；以店中店形式，在以后的經(jīng)營管理過程

25、中，容易形成的經(jīng)營格局散亂，主題性較弱、影響力和吸引力不足，對項目的控制能力弱，對發(fā)展商的品牌造成極壞的影響。全部聯(lián)營的經(jīng)營模式，發(fā)展商要進行必要的投資，投入較大。部分聯(lián)營+店中店模式，通過聯(lián)營部分的經(jīng)營來帶動租賃部分，分散投資風險，以達到發(fā)展商逐步退出項目的目的。百貨式的時尚店中店（五統(tǒng)一管理：統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理）經(jīng)營模式定位經(jīng)營模式定位百貨式的時尚店中店百貨式的時尚店中店定位依據(jù)1：周邊消費者調(diào)查結(jié)論：48%的人月收入在的人月收入在1000元以下，元以下，38%的人群月收入在的人群月收入在10002000元之間，元之間，11%月收入在月收入在2

26、0003000元。元。結(jié)論：說明都市的中高檔消費是非常有潛力的。結(jié)論：說明都市的中高檔消費是非常有潛力的。定位依據(jù)1：周邊消費者調(diào)查結(jié)論：43%的調(diào)查對象喜歡在銀座購物，而喜歡已經(jīng)營多年的仟佰匯和新的調(diào)查對象喜歡在銀座購物，而喜歡已經(jīng)營多年的仟佰匯和新星總值只有星總值只有40%.結(jié)論：說明柳泉廣場的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀已被大眾所認可，發(fā)展前景可觀。結(jié)論：說明柳泉廣場的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀已被大眾所認可，發(fā)展前景可觀。定位依據(jù)1：周邊消費者調(diào)查結(jié)論：73%的調(diào)查對象認為柳泉好，的調(diào)查對象認為柳泉好，23%認為一般，認為一般，4%沒到過。沒到過。8%感覺經(jīng)營品種太少。感覺經(jīng)營品種太少。結(jié)論：說明柳泉廣場整體來說結(jié)論：說明

27、柳泉廣場整體來說是被認可的，同時還需要業(yè)態(tài)是被認可的，同時還需要業(yè)態(tài)功能、商品種類、服務(wù)、管理功能、商品種類、服務(wù)、管理上的提升，也需加大整體的推上的提升，也需加大整體的推廣力度。廣力度。定位依據(jù)1：周邊消費者調(diào)查結(jié)論：以上的數(shù)據(jù)都將成為柳泉廣場的最大優(yōu)勢吸引消費，同時也是柳泉以上的數(shù)據(jù)都將成為柳泉廣場的最大優(yōu)勢吸引消費，同時也是柳泉廣場的自身素質(zhì)優(yōu)勢。廣場的自身素質(zhì)優(yōu)勢。定位依據(jù)1：周邊消費者調(diào)查結(jié)論：近近58%的人很希望有的人很希望有娛樂項目，娛樂項目，33%的人的人希望有。這兩組數(shù)據(jù)希望有。這兩組數(shù)據(jù)說明淄川大眾對娛樂說明淄川大眾對娛樂消費有較大的希望值，消費有較大的希望值，市場潛力較大

28、。市場潛力較大。定位依據(jù)1：周邊消費者調(diào)查結(jié)論：近近65%的人一年有的人一年有1次異地購物，次異地購物，38%的人一年有的人一年有2至至5次異地購次異地購物習(xí)慣，說明本地的消費提供已遠遠脫離消費需求的提升。物習(xí)慣，說明本地的消費提供已遠遠脫離消費需求的提升。定位依據(jù)1：周邊消費者調(diào)查結(jié)論：近近29%的人希望增加休閑娛樂類，同時的人希望增加休閑娛樂類，同時16%的品牌專賣需的品牌專賣需求及求及17%的健身需求，的健身需求，13%的精品店需求，以上的多元化的精品店需求，以上的多元化消費需求說明大眾對于柳泉廣場定位的時尚功能性需求。消費需求說明大眾對于柳泉廣場定位的時尚功能性需求。定位依據(jù)1：周邊消

29、費者調(diào)查結(jié)論：70%的中檔消費需求，的中檔消費需求，12%的高檔消費需求，論證了柳泉廣場商業(yè)的高檔消費需求，論證了柳泉廣場商業(yè)核心定位的準確性，同時也為后續(xù)中高檔消費提供的持續(xù)性發(fā)展指核心定位的準確性，同時也為后續(xù)中高檔消費提供的持續(xù)性發(fā)展指引了方向。引了方向。定位依據(jù)2：城市商業(yè)中心應(yīng)該具有的特征和承擔的城市功能 滿足商圈人口的基本購物、休閑、娛樂、文化、保健、餐飲、基本生活服務(wù)及交往需求；要有飽滿的業(yè)態(tài)來滿足城市發(fā)展不斷變化的多層次的需求；足夠的服務(wù)設(shè)施、足夠的服務(wù)功能和服務(wù)面積；方便的到達性、強大的集客能力和立地能力；區(qū)域的“會客廳”和社區(qū)的活動中心：實現(xiàn)以上的功能在硬件上需要規(guī)劃室外的

30、活動廣場和室內(nèi)室外的休息區(qū)域過渡空間。公交站點、大面積的休閑廣場是人流聚集必不可少的硬件設(shè)施。本項目的特點 商業(yè)核心地位實現(xiàn)柳泉廣場的初始定位價值商業(yè)核心地位實現(xiàn)柳泉廣場的初始定位價值規(guī)模、品質(zhì)、地段淄川第一，同時以一級業(yè)態(tài)組合（銀座、麥當勞、肯德基、國美）引領(lǐng)的淄川商業(yè)核心地位，已彰顯出地區(qū)王者風范。飽滿的商業(yè)廣場業(yè)態(tài)功能增加廣場商業(yè)功能最大飽滿的商業(yè)廣場業(yè)態(tài)功能增加廣場商業(yè)功能最大化化（高檔百貨、超市、時尚店中店、飾品、家電、娛樂休閑、美食風情街）（高檔百貨、超市、時尚店中店、飾品、家電、娛樂休閑、美食風情街）除了前期的一級入駐業(yè)態(tài)外，在時尚、檔次與品味的延續(xù)前提下互補性的豐富功能性消費，

31、增加時尚店中店百貨、電子類、娛樂休閑類、美食街，實現(xiàn)柳泉廣場的城中之城的消費概念。五統(tǒng)一的現(xiàn)代商業(yè)管理模式保障項目的可持續(xù)性五統(tǒng)一的現(xiàn)代商業(yè)管理模式保障項目的可持續(xù)性發(fā)展發(fā)展統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理。自營與聯(lián)營的業(yè)態(tài)管理模式，更加適合當前項目的可操作性，同時保障廣場及經(jīng)營者的雙方利益。本項目的特點地區(qū)消費引導(dǎo)者、教育者身份地區(qū)消費引導(dǎo)者、教育者身份全功能的時尚消費提供，打破淄川消費資源稀少格局，有效攔截異地消費和引領(lǐng)了本地消費方式，從消費吸引到消費教育，最后才是消費提供，從本地以往的價格消費到價值、文化消費觀念的提升。消費文化的引領(lǐng)者：銀座銀座中高檔品味消費文化銀座超市銀座超市現(xiàn)代都市生活消費文化肯德基、麥當勞肯德基、麥當勞年輕主義時尚消費文化時尚店中店百貨時尚店中店百貨現(xiàn)代都市的精品個性消費文化美食風情街美食風情街現(xiàn)代都市的休閑美食文化娛樂休閑娛樂休閑現(xiàn)代都市的享受型精神品味休閑文化演示結(jié)束謝謝觀賞合作創(chuàng)造價值睿邦榮智商業(yè)管理睿邦榮智商業(yè)管理