1、COMMUNITY COMMERCE 2017COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀據不完全統計，2016年全國新開業項目中，5萬方以下商業數量占比達22.16%中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，雖然目前大體量購物中心占比更重，但隨著消費者消費習慣的轉變，。社區商業迅猛增長，成未來商業項目轉型重點方向COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀10%55%住宅商業配套最低比例社 區 商 業 開 發 量 占 比社區商業未來將有巨大開發量67%2030年城市化率COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀估測2030年城市化率達到66%-67%，預計
2、未來每年將有1,200萬-1,400萬人口進入城市，中國將形成2萬個以上的新社區。城市化率促使社區商業迅速發展COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀60%30%國外社區商業模式顯示，在人均GDP超過3,000美元之后，社區商業所占消費零售總額的比例可達60。社區商業的需求在快速增加目前國內社區商業也僅占社會商業支出總額的30左右。國外社區商業消費占比我國社區商業消費占比COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀1一二線城市社區商業發展已經逐漸成熟化。碎片化區域均價環線住宅均價宏觀市場宏觀市場|整體價格整體價格低密度產品單價總價分布圖低密度產品單價總價分布圖六環以
3、外 單價：18740元/二環：單價：64,414元/三、四環之間 單價：64,659元/五、六環之間 單價：28149元/四、五環之間 單價：49,046元/二、三環之間 單價：53,604元/宏觀市場|整體價格低密度產品單價總價分布圖舊宮區域42,000元/新宮區域41,000元/西紅門區域46,000元/清河區域均價：61,000元/昌平生命科學園區域均價：42,000元/東壩區域均價：50,000元/亦莊區域40,500元/通州運河區域均價：59,000元/COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀一線城市居住呈現碎片化“扇葉形”板塊均價主要片區住宅均價COMMERCECO
4、MMUNITY STATUS發展現狀成都住宅市場呈“扇葉形”發展郫縣溫江城北城西城東城中雙流城南新都龍泉城中城東城南城西城北16,772元/11,248元/12,893元/10,676元/9,829元/雙流龍泉溫江郫縣新都7,818元/5,736元/5,745元/5,993元/6,404元/高新西區均價：6,381元/十陵板塊均價：4,437元/大面板塊均價：6,145元/光華新城均價：6,047元/南湖板塊均價：8,233元/20年社區商業發展，體現了市場化下社區商業較強的自我更新能力，隨著社會發展，地產競爭加劇，倒逼社區商業開發運營者進入全新思考維度。傳統競爭環境下國內社區商業演變進程社區
5、商業1.0社區商業2.0社區商業1.1開始出現一些有立面、園林襯托的風情化商業街獨立商業街，形成商業氛圍的聚合度；開始有業態規劃；以住宅底商為主大部分開發企業基本以銷售為主社區商業3.0集中式的鄰里中心與商業街結合，形成對外輻射力更強的配套中心日用百貨、餐飲等出現休閑服務類業態娛樂、休閑、餐飲業態為主品類更全，零售品牌更強以散售為主持有部分節點進行展示持有集中商業帶旺人流COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀社區商業發展歷程COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀成都社區商業物業類型住宅底商：大量代表項目：華潤二十四城主題街區：少量代表項目：鷺島國際步行街社區
6、Mall：稀缺代表項目：龍湖三千集COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀成都社區商業開發管理l 住宅開發商背景 重住宅 輕商業l 傳統開發思維銷售變現為主，避免自持運營COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀成都社區商業建筑規劃0100200300400500 50以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 400-500 500以上 2016年大成都各面積段商業供銷存量對比圖新增面積(萬)銷售面積(萬)存量面積(萬)l 面積業態難匹配社區商業以銷售
7、為主，供銷存主要集中在50以下小面積易去化的產品，更多中大面積業態品牌需求難以滿足；l 建筑規劃不合理重銷售輕運營，未針對業態規劃進行思考，出現無煙道、進深過長、柱網密集、門頭遮擋、動線不合理等建筑規劃問題，使得餐飲及娛樂業態難以使用；COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀成都社區商業業態品牌綜合超市銀行菜市場影院修理店快餐零食藥房24小時便利店干洗店美容美發咖啡花店寵物店兒童服裝茶樓打印服飾中餐早餐店同質化：現有社區商業不僅建筑外觀相近，業態規劃也呈現同質化，均以傳統的餐飲、娛樂、生活服務業態為主去零售：受電商沖擊，服飾零售業態占比減少，體驗型業態以及兒童相關的娛樂、培訓業
8、態有所增加品牌化：目前社區商業以個體經營為主，產品及服務質量較低，但伴隨成都消費市場升級、以及品牌經營拓展，社區商業業態正朝連鎖品牌化發展COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀成都社區商業經營狀況高空置：2016年主城區僅在售商鋪總存量就達574.86萬平方米，整體去化周期近11年，商鋪存量仍不斷攀升，同時由于缺少主題定位、業態規劃，社區商業空置率增加低租金：由于供需不平衡、以及缺乏統一規劃管理，社區商業租金始終難以提升；同時隨著零售業態減少，租金支付力低的餐飲娛樂等體驗型業態增加，拉低市場租金高空置商業案例：龍湖時代天街購物中心2014年開業至今，同一地塊的時代金街始終難以
9、租售，目前空置率近80%COMMERCECOMMUNITY PROBLEM存在痛點123小資本追求點狀利益市場缺乏有序引導中小型社區mall活力欠缺COMMERCECOMMUNITY STATUS發展現狀2社區消費習慣不斷更迭，促使社區商業發展成區域中心。社區商業是增加公共社交的機會點、氛圍和諧的穩定劑n社區的會所，承載聚會交往待客的功能n社區的餐廳，區域餐飲最重要需求的提供者n社區的課堂，生活品質提升、正向價值觀傳遞的能量載體n社區的管家，區域生活提供最便利的服務n社區的博物館，區域群體創作交流與視野拓展的窗口n社區的安全員，增加公共接觸點，穩固人群關系，增強區域安全COMMERCECOMM
10、UNITY STATUS發展現狀COMMERCECOMMUNITY STAGE商業階段社區商業1.0北京華潤五彩城立足時尚年輕家庭消費和周邊商務消費，集時尚購物、生活配套、餐飲、娛樂、文化、運動為一體的多功能、多主題，地標性商業旗艦社區商業1.0：純粹的配套商業，補足生活需求空白COMMERCECOMMUNITY 社區商業2.0重慶茶園悅地MY PLACE項目定位為體驗式精致生態生活中心，以“夢幻花園”為主題，打造獨具特色的生態體驗商業綜合體社區商業2.0：有意識地引導社區生活場景的轉移STAGE商業階段COMMERCECOMMUNITY 社區商業3.0北京住總萬科廣場項目定位為精致生活引導者
11、，致力于為顧客提供一站式都市休閑生活的完美體驗，綠色生態的理念及奇幻精致的主題貫穿整個項目社區商業3.0：IP植入全場景化思維引領精神價值觀STAGE商業階段COMMERCECOMMUNITY CASES案例解決方案：認清商業角色人的生活場所之一商業是人的生活的一部分、因此社區商業要對消費者進行描摹，從而發現和體現人的價值觀COMMERCECOMMUNITY CASES案例解決方案：消費場景革命現在的商業僅滿足交易，但未來是場景消費，社區商業應由被動填補轉向主動引領COMMERCECOMMUNITY CASES案例北京住總萬科廣場136,000首日客流60%舊宮區域到訪率100%,98%招商簽
12、約率，開業率50%品 牌 首 次 進 京 東 南6,000,000首 日 營 業 額COMMERCECOMMUNITY CASES案例作為萬科在京第三個商業項目，但總體量僅有6萬平方米中糧萬科半島廣場金隅萬科廣場住總萬科廣場區域長陽昌平舊宮體量13萬平方米15萬平方米6萬平方米定位區域中心區域中心社區/區域中心COMMERCECOMMUNITY CASES案例COMMERCECOMMUNITY CASES案例舊宮區域背景RET對舊宮片區整體規劃，產業后續乏力早期舊宮與亦莊產業之爭連接亦莊與市區，打造服務配套，形成中城新區域舊宮消費力處于起步階段區域發展迅速COMMERCECOMMUNITY C
13、ASES案例郊區小體量很難通過品牌和業態解決差異化消費力起步類郊區項目小體量商業COMMERCECOMMUNITY CASES案例COMMERCECOMMUNITY CASES案例解決方案：從社區商業本質出發“社區商業滿足人的安全感，是信任的開始”COMMERCECOMMUNITY CASES案例解決方案：從社群人的本質出發“人是場景的動物”COMMERCECOMMUNITY CASES案例生活場景化解決方案空間場景IPCOMMERCECOMMUNITY CASES案例有想象力，UP&UPIP選擇思維線COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP選擇思維線購物是一場“發現之旅”COM
14、MERCECOMMUNITY CASES案例IP選擇思維線成人與兒童共享的空間COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP選擇思維線有暢想，時刻的新鮮感，夢中的理想化COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP的落地包 裝墜落感d e c o r a t e與門口的風格不同，剛一進入購物中心就像是不小心跌入了“愛麗絲夢游仙境”的樹洞，仿佛自己被縮小了一般。攀沿的樹干將建筑圍繞，頭頂上鸚鵡小姐窺探著你，仿佛置身另一個世界COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP的落地小 品動物園 M i c r o l a n d s c a p e目之所及，周邊的景觀小品讓你仿
15、佛置身于一座四季變幻的愛麗絲動物樂園，平時以溫馴示人的長頸鹿媽媽也想帶著寶貝一起越欄而出，小兔子從上跳下，螞蟻也大了一圈，你可以盡享這色彩斑斕的景觀小品帶來的奇幻景致。兒童場景微體驗COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP的落地 C h i l d r e n p l a y住總萬科廣場內不僅是景觀小品豐富，更有許多能讓孩子們參與互動游玩的小場景，小朋友們可以穿梭在小木屋，小字母中間嬉戲，也可以在廣場中央的動物棚中觀看真實的小動物，極大吸引了孩子們的游逛興趣。換境空間舒適感COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP的落地 A d u l t s p a c e以綠色的
16、景觀主題和豐富靈動的休憩節點營造出溫馨舒適的購物環境，漫步于其中，呼吸著清新的空氣，領略著大自然的氣息，在詩情畫意的空間里休憩片刻，舒緩平日的疲憊與辛勞，不只為了購物，更像是在游樂中享受一種健康的生活方式。業 態完整化&場景化COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP的落地 t y p e o f o p e r a t i o n商場內的業態可以說一應俱全，既有生活基本需要的超市，也有服裝零售和餐飲，更有一些文創飾品店，能夠基本滿足日常周邊居民大多數場景下的購物需求，并且在個別業態的裝飾中加入融合動物場景的元素。COMMERCECOMMUNITY SUMMARY總結01.舊有標準購物中心是工業時代的產物，而帶文化屬性個性化的商業是互聯網思維的產物。02.人類部落文化特征，使得人更注重IP價值。03.由IP實現消費者價值觀是未來社區商業發展趨勢。
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