1、奧特萊斯案例分析奧特萊斯在中國區位及選址平面及業態建筑風格街道與公共空間停車及流線功能擴展總結 2002年12月18日，北京燕莎奧特萊斯正式開門迎客。這是國內第一家奧特萊斯，而且是從一個倒閉工廠的車間做起來的。發展到今天，奧特萊斯正成為最有競爭力的零售業態，各大商業巨頭紛紛進軍奧特萊斯。據不完全統計，國內已經有大大小小200多家奧特萊斯。目前，國內奧特萊斯主要分布在沿海各省，內陸地區僅四川、重慶、河南、湖南有奧特萊斯。奧特萊斯在中國奧特萊斯在中國分布情況奧特萊斯在中國奧特萊斯指數目前，國內奧特萊斯比較成功的 有：北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、北京賽特奧特萊斯1、OUTLET 三大要素：知
2、名的品牌；很低的價格；舒適的氛圍2、OUTLET 基本特點：位置離都市中心略遠，相對遠離都心商業；但交通方便;目標消費人群：收入較好、有素養、名牌認知程度高、品牌意識強;必須擁有較大規模的停車場;貨場簡潔舒適，以降低進場經營成本;兼具飲食、休憩、逛街、游樂等功能，以滿足家庭消費的綜合需求。3、OUTLET價格優勢：低進入成本以及優質的內裝、管理、租金、建筑物，為品牌廠商提供有競爭力的環境和條件。4、OUTLET銷售局限：難以大量供應同一種款式和型號的商品，只有一定數量的現貨供出售，但也會因此而成為顧客經常性消 費的吸引力所在。奧特萊斯在中國奧特萊斯的特征中國購物中心產業資訊中心對中國奧特萊斯的
3、特征進行了如下分析：奧特萊斯在中國區位及選址平面及業態建筑風格街道與公共空間停車及流線功能擴展總結 上海青浦奧特萊斯坐落于滬青平高速公路趙巷出口處200米，南靠佘山國家旅游度假區，西臨淀山湖、朱家角、周莊等著名江南水鄉風景區，距市中心人民廣場26公里，車程僅30-40分鐘。廣場地處同三高速、滬青平高速、嘉金高速、滬寧高速和滬杭高速路網中央，優越的交通位置極大地方便了本市及江浙兩省的消費者前來休閑購物。區位及選址案例：上海青浦奧特萊斯位于市郊，距市中心26公里。北京燕莎奧特萊斯購物中心坐落于北京東四環工大橋西側，緊鄰東四環路，四通八達的公路構成緊密便捷的交通網絡。從購物中心至亞運村方向、郡王府方
4、向，或至中央商務區（CBD）方向以及北京市中心方向等等均暢通無阻，龐大客流通行無礙。中心距離首都機場約25公里，距離燕莎友誼商城只有10公里。區位及選址案例：北京燕莎奧特萊斯位于東四環，距市中心交通便利。重慶西部奧特萊斯購物廣場位于國家級重慶經濟技術開發區機場高速金渝立交處，距重慶兩大主流商業購物中心解放碑20公里，約30分鐘車程；距江北觀音橋商圈僅10分鐘車程；距江北國際機場10公里；距重慶東環交通交匯點童家院子立交5公里，位于七條城市高速路交匯之處。西部奧特萊斯項目周邊是重慶汽車博覽中心、“龍湖”、“奧林匹克花園”、“愛加麗都”、“復地上層”、“綠地翠谷”、“融科蔚城”、“保利高爾夫花園”
5、等十五個、占地20000畝、總規劃入住60萬人口的高檔住宅小區。區位及選址案例：重慶西部奧特萊斯周邊為高檔住宅小區，配套設施齊全奧特萊斯在中國區位及選址平面及業態建筑風格街道與公共空間停車及流線功能擴展總結 購物中心的布局方式取決于多方面的因素，如業態組合、用地面積、氣候因素等。如北京燕莎奧特萊斯位于北方，風沙較大，氣候寒冷，不適合發展室外購物街的形式，而主要采用”倉儲式“商業布局模式；而南方的購物街形式多采用騎樓式的”購物街式“布局模式。以下以北京燕莎奧特萊斯和上海青浦奧特萊斯為例分別說明。北京燕莎奧特萊斯為“倉儲式”，布局極像一個大型的超市，人們推著設計獨特的購物車在一個“大車間”里選購衣
6、物。燕莎奧特萊斯由A、B、C三座組成，經營面積近10萬平方米，形成了主題鮮明，品類突出的經營布局。A座以歐洲精品、商務休閑、婦女兒童、家居用品以及太陽鏡、鐘表為主。平面及業態案例：北京燕莎奧特萊斯A1F平面業態分布圖A2F平面業態分布圖“倉儲式”布局 B座以皮鞋、皮具、運動戶外商品為主。B1F平面及業態分布圖 B2F平面及業態分布圖平面及業態案例：北京燕莎奧特萊斯“倉儲式”布局C2F平面及業態分布圖C3F平面及業態分布圖 C座以國際一線知名品牌、男女服裝、餐飲服務為主。C1F平面及業態分布圖平面及業態案例：北京燕莎奧特萊斯“倉儲式”布局A區1F平面及業態分布圖平面及業態案例：上海青浦奧特萊斯
7、上海青浦奧特萊斯則像一個度假村，總體布局以商業街道形式組成。項目占地面積16萬平方米，總建筑面積11萬平方米，入駐品牌240余家，按照經營功能的不同，分為A區、B區和C區3大板塊。A區主要經營國際一線服飾品牌的折扣商品。包括阿瑪尼(Armani)、杰尼亞(Zegna)、登喜路(AlfredDunhill)、奧德臣(Autason)、雅格獅丹(Aquascutum)、Givenchy、HugoBoss等，總共擁有近40間商鋪?！百徫锝质健辈季諦區主要經營國際知名運動休閑品牌、國際二線品牌以及國內著名品牌。包括Adidas、Nike、Esprit、GEOX、I.T、MissSixty 等120余個
8、商鋪。B區1F平面及業態分布圖B區2F平面及業態分布圖平面及業態案例：上海青浦奧特萊斯“購物街式”布局 C區建筑面積約3萬平方米，本來是作為餐飲娛樂休閑區的，主要有避風塘、星巴克、吳越人家、肯德基、永和豆漿等十余家，另外還有些小規模的奶茶店、果汁吧混雜其中。其余大部分店鋪已經專做服飾，比如人氣很旺的Levis、Puma等都在這個區域。C區2F平面及業態分布圖C區1F平面及業態分布圖C區3F平面及業態分布圖案例：上海青浦奧特萊斯平面及業態“購物街式”布局 坐落于馬尼拉海灣畔，集購物、美食、娛樂、休閑為一體的MALL OF ASIA占地19.5公頃，鳥瞰馬尼拉灣，是由一個中央購物區，南、北兩個立體
9、式停車場，以及一個娛樂中心區等四棟主建筑物組成的。每棟大樓由高架步行道相連接。由于面積龐大，同時為了方便消費者，有免費的電車穿梭往返于各大樓之間。MALL OF ASIA擁有近600多個店面，經營范圍涵蓋了從品高質優的設計師專賣店到年輕人喜愛的流行賣場，購物總面積達39萬平方米，可謂是應有盡有。同時還備有兩個可?？?000多輛車的停車樓，一個可容納900人的歌劇院、一個容納630人的立體電影院、七個分別容納500至1100人的普通電影院和菲律賓首座達到奧運會標準的溜冰場。平面及業態 案例：案例：MALL OF ASIAMALL OF ASIA“綜合式”布局 MALL OF ASIA 的特點在于
10、模糊室內外的界線，創造了多層次的商業空間。在平面設計上，室外步行街穿插于室內mall之間，在店面的混合式分布規劃上，是以大型主力店（如超市、百貨公司和電影院等）作為地標性的空間節點，而屬同一類型的中小型店面（如書店、音樂坊和咖啡吧的依次坐落）則作為一種補充式的點綴，如同跳動的色彩安插于畫面其中，從而改變了單元區域內過于單調、乏味的印象，增加了整個建筑的內部動感。整個shopping mall在空間尺度上亦處理得十分適宜，建筑與街道的高寬比控制合理，在街區寬度較大的地方則設置了很多室外流動商業和休閑座椅等，以消除空間的空曠感覺，同時豐富了整個購物中心的功能。整個購物空間給人的感覺不再是千篇一律的
11、門店，而是步移景異，處處有驚喜。平面及業態 案例：案例：MALL OF ASIAMALL OF ASIA“綜合式”布局 MALL OF ASIA作為一個購物中心建設的典范，不光繼承了舊有商場的商業功能，同時還肩負著其他的社會功能。就購物而言，有低端的超市、高端的商場和設計師專賣店；就商業服務而言，有近百人的會展中心、便利的旅游和商務快速印刷機構；就文化藝術而言，有豐富的書店、音樂店和風格不一的畫廊；就飲食而言，有美味的快餐、正餐和宜人的咖啡店；就娛樂而言，有舒適的保齡館、溜冰場、電影院和一個亞洲最大規模的歌劇院?？傊?，在這里可以約會朋友，享受美食，文化娛樂，以及節慶活動，找到你所擁有或是你想擁
12、有的任何東西。室外步行街與室內MALL相結合，大型主力店與中小型店面相結合，多種業態形式奧特萊斯在中國區位及選址平面及業態建筑風格街道與公共空間停車及流線功能擴展總結 上海青浦百聯奧特萊斯廣場整體建筑呈現代時尚的歐美風情，整個項目如同花園別墅，噴泉、流水、小橋都被設計的十分精致，精心打造輕松愉悅的購物環境，營造清新俊雅的休閑氛圍。建筑布局方面，廣場總體布局以商業街道形式組成，由于品牌折扣銷售的獨特形式，每個品牌專賣店均有鮮明的特色與布置方式。廣場內的品牌專賣店均以獨立商鋪形式出現，商鋪與商鋪之間輔以商業街的形式相聯系，商業街內無死角，四通八達。總體布局上采用了環狀連續空間布置形式，預留前區廣場
13、集中停車，這樣可解決總體大量車流停車位。在中部服飾品牌區部分，將兩組商鋪用水系分隔成兩列布置，這樣既可避免連續空間的單調性，同時又可造成一個集購物、文化、娛樂、休閑的完整空間。建筑風格 案例：上海青浦奧特萊斯歐式古典風格 重慶西部奧特萊斯購物廣場廣場的外觀由意大利知名建筑、環境設計師設計。主體建筑和環境的建筑風格采用“晨曦*玫瑰迎賓客”的創意為基調，體現了古典歐式與經典現代的完美結合和統一。塔柏、噴泉、鮮花之間的動靜組合是整個景觀設計中最具代表性的元素，主廣場的地面鋪設看上去就像一塊巨幅的布幔，其上鑲嵌著狀如紐扣的小花池、形似皮帶的林蔭道、黑珍珠般的鏡面水池等。建筑風格 案例：重慶西部奧特萊斯
14、歐式現代風格成都時代奧特萊斯杭州奧特萊斯建筑風格 案例：其他奧特萊斯其它風格上海青浦奧特萊斯廣州萬國奧特萊斯建筑風格 店面裝飾風格 奧特萊斯的建筑以歐式風格為主，層高一般不超過4層，配合優美的自然生態景觀，營造舒適的購物休閑環境。本項目由于其世界名牌折扣中心的功能與內涵，建議以歐陸風格作為建筑形式。適宜的建筑尺度、強調細節的造型元素，兼具品質感與經濟性的建筑材料，共同營造一個高品質的奧特萊斯購物環境。并且，建議總體布局打破紀念性的規則布局，打造歐陸小鎮風情，創造豐富宜人的購物空間。建筑風格小結及規劃建議新古典風格奧特萊斯在中國區位及選址平面及業態建筑風格街道與公共空間停車及流線功能擴展總結 作
15、為大型購物中心，公共空間對購物環境的營造起著至關重要的作用，處理得當的公共空間將會提升購物中心的品質。購物中心已經不是單一的目的性消費活動，同時也會發生很多的偶然性活動。奧特萊斯購物中心多結合了休閑娛樂功能，在重要節點布置公共開放空間，供顧客休憩。有研究表明，美國大部分城市的步行區在任何方向上的長度一般不超過500米，這是因為步行者愿意徒步行走的最大距離一般就是這個長度。而國內的研究也表明，步行街的長度以500700米較適合，不宜超過1000米。西方國家很多城市的商業街，寬度大多在30米以內，窄至10米或以下的步行街也隨處可見。30米是人的眼神能相互呼應的距離，再遠就容易產生和疏遠的感覺。在商
16、業建筑與公共開放空間尺度的控制上，應把握建筑與街道的寬與高之比（D/H），同時做到收放有致，時而曲徑通幽，時而豁然開朗。蘆原義信街道美學一書中提到：當D/H1時，隨著比值增大會逐漸產生遠離質感，超過2時則產生寬闊之感；當D/H1時，隨著比值的減小會產生接近之感；當D/H=1時，高度與寬度之間存在著一種勻稱之感。研究表明，1D/H2是比較適宜的尺度。街道與公共空間建筑與街道長高寬把握商業街的建筑與街道的長、寬、高，創造適宜的步行購物空間 本項目規劃為2-3層建筑，因此，除了地面街道，2、3層的購物流線組織同樣重要。建筑在2層需要設置連接天橋，同時避免生硬、死板的設計方式。此處的成功案例是美國的3
17、9號漁人碼頭。這個購物中心也是由2層建筑組成，但其在設計上模糊了樓層的界線，采取了自然過度的手法。這樣的做法有利于兼顧兩層商業，同時也使空間更靈活、豐富。二層步行空間設計街道與公共空間模糊樓層的界線，采取自然過度的手法小結與規劃建議街道與公共空間 目前國內奧特萊斯的公共空間處理不盡人意，街道的尺度過大，造成空曠感。公共景觀與建筑自成組織，缺乏較好的聯系，讓顧客難以參與其中。在本項目中，建議對建筑與街道的尺寸進行合理的設計，街道與建筑的寬與高之比D/H控制在1到2之間，局部放大作為重要開放空間節點。室內外空間的分隔不需要刻意強調，可采用騎樓的形式，創造更多的灰空間。室外亦可擺設一些流動商業或休閑
18、服務設施，豐富街道景觀的同時，創造購物體驗的趣味性，使購物真正成為一種體驗式享受。對建筑與街道的尺寸進行合理的設計，可采取騎樓的形式，室外增設流動商業和休閑設施奧特萊斯在中國區位及選址平面及業態建筑風格街道與公共空間停車及流線功能擴展總結 奧特萊斯配置有大量停車位，以滿足自駕車購物的需求。例如上海青浦奧特萊斯，擁有能停放1200余輛機動車的大型停車場，可容納500輛車的地下車庫及旅游巴士專屬的停車位。停車及流線案例：上海青浦奧特萊斯大量的停車位滿足自駕車顧客的需求 作為購物中心，貨物流線是設計中十分重要的環節。但在目前國內的奧特萊斯，卻大都對于物流欠考慮。在這一方面，美國的奧特萊斯則考慮成熟，
19、每條購物街亦有一條通往停車場的貨物流線，并且客流和物流互不干擾。物流客流停車場公共空間停車及流線案例：案例：ELLENTON PREMIUM OUTLETSELLENTON PREMIUM OUTLETS貨物流線是設計中十分重要的部分停車及流線案例：案例：GROVE CITY PREMIUM OUTLETSGROVE CITY PREMIUM OUTLETS貨物流線是設計中十分重要的部分物流 美國的奧特萊斯對貨物流線進行了合理的規劃，極大的提高了工作效率，值得我們學習和借鑒。奧特萊斯在中國區位及選址平面及業態建筑風格街道與公共空間停車及流線功能擴展總結 奧特萊斯作為大型的購物中心，其功能集購物、休閑、娛樂為一體。隨著這種商業模式的日漸成熟，其功能也日漸豐富。成都時代奧特萊斯就與藍頂藝術中心合作，將2層作為藝術空間,對外開放展覽。人們在購物休閑的同時亦可感受藝術文化的熏陶。功能擴展案例：成都時代奧特萊斯購物中心不僅僅只是購物生活，同時亦肩負社會功能，可嘗試多種業態。
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