1、Centaline Consultants深業紫麟山踩盤報告4 4踩盤總結踩盤總結3 32 21 1項目概況項目概況園林景觀園林景觀建筑形態建筑形態Code of this report|3區位：區位：項目位于項目位于龍崗區龍城街道龍平龍崗區龍城街道龍平東東路路以北以北400400米，緊鄰長興北路，處于深圳米，緊鄰長興北路，處于深圳龍崗中心區的北部，基本上能享受到龍崗中心區的各種配套龍崗中心區的北部，基本上能享受到龍崗中心區的各種配套 位置：位于深圳龍崗中心城北部，南側距龍平東路約400米，東側距離龍城北路80米，北鄰建設中的城市快速干道龍盛大道，西鄰城市次干道長興路；距離：項目距離龍崗區政府

2、2公里，距離深圳市福田區約27公里；資源：車程10分鐘內能夠享有龍崗中心城的商業、生活、行政、教育、醫療、公園等各種城市資源配套本項目本項目清林徑公園龍平東路長興路龍城北路龍城公園龍崗區政府地鐵龍崗線往羅湖Code of this report|4技術指標：技術指標：項目占地面積項目占地面積145469145469平方米，總建筑面積平方米，總建筑面積203653203653平方米，屬于大型平方米，屬于大型的別墅社區的別墅社區建筑類別別墅、小高層、高層物業類別聯排別墅、雙拼別墅、洋房、高層公寓占地面積145469總建筑面積203653項目特色山居別墅社區所屬片區龍崗片區戶數共1001戶，一期20

3、2戶，二期168戶，三期631戶價格別墅均價35000-45000元/平方米 高層均價12000元/平方米 容積率1.4綠化率大于30%車位住宅1905個，商業56個本期戶型主力戶型以140-200高層和小高層為主裝修狀況毛坯物業費4元/平方米.月開盤時間2011年3月26日樓層狀況三期10棟洋房、6棟高層開發商深業南方地產物業公司深業物業管理有限公司Code of this report|5開發商：開發商：深業南方地產屬于大型的老牌上市國企，具備一級房地產開發資質，深業南方地產屬于大型的老牌上市國企，具備一級房地產開發資質，擁有二十多年豐富的房地產開發經驗擁有二十多年豐富的房地產開發經驗 公

4、司簡介：公司簡介：深業南方地產成立于1991年4月，為深業集團在香港上市的直屬國有企業，是以房地產開發為主業，現代物業管理和物業租賃相配套的綜合一級房地產企業；代表項目：代表項目：開發深業花園、紫荊苑、深業新岸線、深業御泉山、深業東城上邸、深業城等十多個代表性項目，累計開發面積超過300萬；所獲獎項：所獲獎項：所開發項目曾獲魯班獎、“優秀住宅戶型設計獎”、“最佳白領物業”等，新岸線獲聯合國授予的國內首個國際濱海生態人文社區獎；深業新岸線深業城Code of this report|6項目地位：項目地位：紫麟山作為深業南方地產在深圳開發的首個豪宅項目，在建筑、園紫麟山作為深業南方地產在深圳開發的

5、首個豪宅項目，在建筑、園林的打造上投入比較大，意圖打造成獨具一格的城市山地別墅大社區林的打造上投入比較大，意圖打造成獨具一格的城市山地別墅大社區 紫麟山的別墅和高層依地勢地貌立體排布，項目整體地形最大高差達40米，形成山體地貌的居住社區；在產品品質上不吝成本大量采用世界頂級品牌建材；精心打造了40000平米的紫麟山私家公園；耗資7000萬打造“兩湖一山”的別墅園林景觀；600萬打造的“留香巖”景觀；耗資4000萬打造山水雙會所；購入的500余年樹齡的古榕樹、設計大師呂軍設計的“生命的禮贊”主題雕塑。4 4踩盤總結踩盤總結3 32 21 1項目概況項目概況園林景觀園林景觀建筑形態建筑形態展示思路

6、：展示思路：對于本項目建筑形態將從外部、本體、內部三個層面進行展示，并對于本項目建筑形態將從外部、本體、內部三個層面進行展示，并引入評價體系對項目的規劃設計、建筑風格、戶型設計進行客觀評價引入評價體系對項目的規劃設計、建筑風格、戶型設計進行客觀評價建筑形態建筑形態規劃設計規劃設計（建筑外部）（建筑外部）建筑風格建筑風格（建筑本體）（建筑本體）戶型設計戶型設計（建筑內部）（建筑內部）規劃設計評價體系項目規劃設計項目規劃設計總結現代主義風格特點項目的建筑風格項目建筑風格總結戶型設計評價體系項目戶型分析項目戶型設計總結Code of this report|9Part 2.1Part 2.1規劃設計

7、Code of this report|10規劃設計評價體系：規劃設計評價體系：利用原有的景觀資源，根據地勢特征，將從營銷層面和技利用原有的景觀資源，根據地勢特征，將從營銷層面和技術層面兩個層面來評價紫麟山的規劃設計術層面兩個層面來評價紫麟山的規劃設計舒適度功能分區交通美學戶型均好性價值最大化分期與啟動區技術層面技術層面昭示性整體打造資源利用地形利用規劃布局規劃布局營銷層面營銷層面資源、地勢資源、地勢Code of this report|11戶型均好性：戶型均好性：產品類型豐富，別墅、洋房、圓樓、高層搭配，戶型總體較好，產品類型豐富，別墅、洋房、圓樓、高層搭配，戶型總體較好，同種產品檔次中沒

8、有特別差的戶型出現同種產品檔次中沒有特別差的戶型出現營銷層面從北到南依次為6棟高層10套小洋房2棟圓樓高層202套別墅絕大部分戶型都東南朝向或者朝南，南北通透戶型尺度較大，130-568，屬舒適型與豪華型從整體上看，產品由高到低依次為別墅、小洋房、圓樓、高層。在同檔次產品中，沒有特別差的戶型出現別墅地勢較高，可俯看山景，間距大，通風條件好，南面共有五棟別墅圍著人工湖建成，水景山景皆收眼底。在該地塊中區位戶型最好全區域地勢最高點，視野好。別墅中的樓王10套小洋房，戶型與朝向基本一致，唯有西面洋房因水會所阻擋，水景范圍較小。小洋房間距略小，之間有對視存在，且低層地勢比別墅低，別墅區亦可俯視洋房低層

9、區圓樓，采光條件好，昭示性強，視野開闊，但通風條件較差，臨街有一定噪音高層臨街而建，有噪音影響，同樣享有園林景觀東西兩棟享有山景Code of this report|12價值最大化：價值最大化：利用地形就勢而建，減少填挖量，利用山體資源，優先打造園林利用地形就勢而建，減少填挖量，利用山體資源，優先打造園林推出別墅，提升項目形象推出別墅，提升項目形象營銷層面提高銷售收入提高銷售收入小洋房、高層小洋房、高層提高項目形象提高項目形象圓樓圓樓別墅別墅一期別墅：別墅形象定位高，利用地勢高差擁有良好視野，坐擁山景。一期推出別墅，可以提高項目形象。二期圓樓：圓樓位于大門入口兩側且臨街而立，昭示性強，可有效

10、提高產品知名度。三期小洋房和高層，小洋房高層出售可回籠資金通過兩湖一山的景觀體系營造，優先打造園林景觀，推出別墅以提升項目價值。片區70%為丘陵地形，利用自然地形，低層建筑依山就勢而建，盡可能減少土方填挖，保留山體及植被Code of this report|13分期開發：分期開發：共分三期開發，首期別墅和紫麟山公園同時開發，提升項目的品質共分三期開發，首期別墅和紫麟山公園同時開發，提升項目的品質和檔次，為后續的高層和洋房高價格的實現定下基調和檔次，為后續的高層和洋房高價格的實現定下基調營銷層面一期二期三期紫麟山公園 一期：一期：共202套別墅，容積率0.6，有雙拼、三聯排、四聯排、六聯排，面

11、積200-568平方米；二期：二期：兩棟30層高圓樓建筑，共168套，主要為163-183平方米的四房純大戶產品；三期三期：6棟高層建筑，631套130-180平方米4-5房中大戶型；小高層10棟共80套，戶型面積200平方米左右。一期別墅區利用高差40米、占地9萬余平方米的區域，建造僅有5萬余平方米的202棟別墅，0.598的容積率成為龍崗中心城密度最低的高端別墅群落；別墅和紫麟山公園同期開發，提升了項目的品質和檔次，為后續高層和洋房的高價打下良好的基礎；Code of this report|14舒適度：舒適度：整體朝向較好，通風采光較佳，園林空間也較大，但部分高層和洋房整體朝向較好，通風

12、采光較佳，園林空間也較大，但部分高層和洋房的樓間距過小，壓抑感強，臨街戶型噪音影響較大的樓間距過小，壓抑感強，臨街戶型噪音影響較大技術層面A AB BCCCCCC200平米四房改六房150150平米三房平米三房改五房，優勢戶型改五房，優勢戶型137平米三房改四房136144136144平米三平米三房改四房房改四房144144平米三房改四平米三房改四房房149149平米三房改四平米三房改四房房187187平米四房改六平米四房改六房，優勢戶型房，優勢戶型臨街噪音大看紫麟山公園看回龍埔公園139139平米三房改四平米三房改四房房觀景水面收窄，壓抑感強正對水會所，視野受限相鄰洋房間距小，別墅俯看，私密

13、性不夠高，別墅從四周到中間地形慢慢抬升，視野好，容積率低，綠化率高Code of this report|15功能分區：功能分區：全區設計有一條觀景主軸和兩個公園景觀帶，各區由道路及泳池明全區設計有一條觀景主軸和兩個公園景觀帶，各區由道路及泳池明顯隔開，由北向南形成高層區、洋房區和別墅區顯隔開，由北向南形成高層區、洋房區和別墅區技術層面平面結構上設計成一主軸、二帶的景觀和功能格局。觀景主軸二帶：山頂公園風情景觀帶與北坡山體休閑登山帶。一主軸：從入口到中心湖區再經過山體道路，最后到達花園洋房區的湖區，為主要景觀軸線。高層區高層區洋房區洋房區別墅區別墅區地勢由西北向東南逐漸上升后下降，明顯分區為高

14、層區，洋房區和別墅區。使得不同區域的客戶日常活動集中在分區范圍內。202套別墅集聚形成別墅區，提高社區檔次。各分區由小區道路及私家泳池隔開。Code of this report|16交通：交通：人車分流，車流分行，地下車庫連通住宅電梯形成立體交通，內部交通人車分流，車流分行，地下車庫連通住宅電梯形成立體交通，內部交通系統完善系統完善技術層面人車分流體系：社區內為步行環境，人行與車流自然分開車流分行：日常機動車僅限在入口廣場地帶接送客人或直接進入地下車庫停泊。緊急救護或者搬運家私車輛允許進入步行環路；除消防車外，其他機動車輛未經許可不可進入區內。立體交通：住宅配套車位1905，商業配套車位56

15、，車位比1.5：1通過車庫坡道，私家車直接進入地下車庫，各單元的車位靠近各住戶底部，可便捷進入地庫大堂，乘電梯抵達各單元。住宅的豎向交通考電梯及樓梯實現，電梯停靠地庫層，地面大堂及各住戶主層。人行主道車行主道Code of this report|17美學：美學：建筑排布呈弧線型，各區天際線等高，不同區域天際線錯落有致南低北建筑排布呈弧線型，各區天際線等高，不同區域天際線錯落有致南低北高，視覺上較美觀高，視覺上較美觀技術層面各分區建筑規律排成弧線型，視覺效果好樓王臨主要道路而立，宏偉美觀天際線：各分區天際線保持在同以水平線上，高層水平線最高，其次是洋房，而別墅的水平線呈現環形遞增。總體錯落有致

16、。樓樓王王樓王Code of this report|18昭示性：昭示性：入口豐富的景觀元素及弧形大門設計，圓樓高且吸引眼球，臨街商業入口豐富的景觀元素及弧形大門設計，圓樓高且吸引眼球，臨街商業轉角布置，昭示性強轉角布置，昭示性強技術層面入口設計：紫麟山的入口通過豐富的景觀元素，傳遞著整個社區的山、水共依的主題，通過梯級式的空間塑造，以水、山石、弧形門樓、主題雕塑清晰地刻畫出樓盤的卓越品質。外立面設計：由兩棟33層高的圓樓拔地而起，使人遠遠就能看見該項目的兩棟圓樓建筑，昭示性強。沿街設計：在龍盛大道與長興北路的交界處，高層裙樓轉角布置，人流有保證，還可以抵擋噪音，昭示性更好。Code of t

17、his report|19整體打造：整體打造：兩湖兩軸線兩綠帶劃分兩住區，雙會所提升居住品質，點線面組團兩湖兩軸線兩綠帶劃分兩住區，雙會所提升居住品質，點線面組團形式聯合成一整體形式聯合成一整體技術層面山水會所：整個項目的規劃布局采用了“依山就勢、藏風聚水”的布局理念，設有山、水兩大主題會所。與山水會所對應打造了依山而建的山居別墅與臨湖而起的水居別墅。點線面組團：棲麟閣圓樓形成小區的“點”，而建筑列陣構成“線”，別墅組團與高層組團則為“面”，巧妙分區聯合成一整體。人工湖兩軸線兩綠帶兩綠帶高層居住區別墅居住區人工湖Code of this report|20資源利用：資源利用：兩湖一山，雙公園，

18、組團高矮分區，東西南北四周景觀資源最大化兩湖一山，雙公園，組團高矮分區，東西南北四周景觀資源最大化技術層面東面有紫麟山私家公園景觀，占地4萬平米，半山小廣場、成人健身場、兒童健身場、觀遠亭。為社區專門開辟三處私家通道，與社區園林貫通，僅為業主專享。東東南面是天麟湖的波光，湖域面積約有7000平米，可堪比圣莫麗斯內湖的品質。區域內共有南北兩個人工湖。西有市政回龍埔公園景觀，占地11萬，定位為“龍崗城市森林美術公園”，涵括市民廣場、體育中心、游樂中心、植物園、兒童創意圖等生活休閑場所。與紫麟山只有一路之隔。北面遠眺清林徑郊野公園。北面高層12樓以上可以遠眺清林徑郊野公園。西西 北北 南南 西西組團

19、由北至南依次為高層組團、洋房組團、別墅組團，高矮分區使得四周景觀資源最大化。Code of this report|21地形利用：地形利用：以自然山脈為界，化為高層、多層、別墅多個住區，利用地勢高差以自然山脈為界，化為高層、多層、別墅多個住區，利用地勢高差設置層高使各區景觀最優化設置層高使各區景觀最優化技術層面地塊內約70%為山體丘陵地形。對地形加以適度改造，別墅區營造了山居、水居兩大特色的居住空間，分別為山居別墅和水別墅兩大類型，該項目力求利用地形高差，依山就勢，以山居別墅最大顯著朝景觀面打開，充分享受自然景觀，山居別墅強調的是與自然山景的融合，并且疊加個性化的私家庭院，朝向優越，自然采光通

20、風理想。多層洋房均為8層樓高，比北面高層低，與高層之間由人工湖隔開一定間距。南區為別墅，北區為多層和高層，而南北兩區地勢高差達40米，相當于15層樓高，正好避免了不少別墅區中“別墅被高層圍觀”困擾，而高層圓樓因為處在北區最北位置，可俯瞰市政公園和小區圓樓，遠觀清林徑森林公園。在規劃上利用了地形高差，將車行與人流不同分層設置，更優越了景觀優越的條件高層多層洋房別墅Code of this report|22規劃布局小結（規劃布局小結（1/21/2）：）：從營銷層面來看，優先開發別墅和公園提升項目檔次，從營銷層面來看，優先開發別墅和公園提升項目檔次，依山而建、避免極差戶型出現，追求價值最大化，總體

21、評價較優依山而建、避免極差戶型出現，追求價值最大化，總體評價較優戶型均好戶型均好產品類型豐富，別墅、洋房、圓樓、高層搭配，戶型總體較好，同種產品檔次中沒有特別差的戶型出現利用地形就勢而建，減少填挖量，利用山體資源，優先打造園林推出別墅，提升項目形象分期開發分期開發共分三期開發，首期別墅和紫麟山公園同時開發，提升項目的品質和檔次，為后續的高層和洋房高價格的實現定下基調價值最大價值最大Code of this report|23規劃布局小結（規劃布局小結（2/22/2）：）：從技術層面來看，規劃布局充分利用地形與原有自然資從技術層面來看，規劃布局充分利用地形與原有自然資源，分區打造了具有昭示性、視

22、覺效果好的宜居社區，但舒適度上有所欠缺源，分區打造了具有昭示性、視覺效果好的宜居社區，但舒適度上有所欠缺舒適度舒適度雖然朝向和采光通風較好，但建筑間距小且臨街噪音大，舒適度上有所欠缺功能分區功能分區全區設計有一條觀景主軸和兩個公園景觀帶，各區由道路及泳池明顯隔開，由北向南形成高層區、洋房區和別墅區交通交通人車分流，車流分行，地下車庫連通住宅電梯形成立體交通，內部交通系統完善建筑排布呈弧線型，各區天際線等高，不同區域天際線錯落有致南低北高，視覺上較美觀昭示性昭示性 入口豐富的景觀元素及弧形大門設計，圓樓高且吸引眼球，臨街商業轉角布置，昭示性強整體打造整體打造：兩湖兩軸線兩綠帶劃分兩住區，雙會所提

23、升居住品質，點線面組團，高的更高矮的更矮資源利用資源利用兩湖一山，雙公園，組團高矮分區，東西南北四周景觀資源最大化地形利用地形利用：以自然山脈為界，化為高層、多層、別墅多個住區，利用地勢高差設置層高使各區景觀最優化Code of this report|24Part 2.2Part 2.2建筑風格Code of this report|25現代簡約建筑風格現代簡約建筑風格：現代建筑風格主要特點是大氣、簡潔、體塊感強，外在形：現代建筑風格主要特點是大氣、簡潔、體塊感強，外在形式特點多表現為不對稱的布局、大面積的玻璃、光潔的墻面、寬敞的露臺等式特點多表現為不對稱的布局、大面積的玻璃、光潔的墻面、寬

24、敞的露臺等 現代簡約建筑多采用簡單的幾何形體為構圖元素，以不對稱布局，自由靈活，設計中追求非對稱的、動態的空間，建筑表面大量運用玻璃元素，顯得大氣簡潔。大面積的玻璃幕墻不對稱的建筑布局光潔簡約的墻面寬敞的露臺設計Code of this report|26項目建筑風格分析項目建筑風格分析：紫麟山三期主要采用現代簡約建筑風格，平屋頂，外立面：紫麟山三期主要采用現代簡約建筑風格，平屋頂，外立面簡潔，檐部處理簡單，建筑線條簡約明晰，露臺設計大氣寬敞簡潔，檐部處理簡單，建筑線條簡約明晰，露臺設計大氣寬敞 項目整體風格簡單大氣，大面積露臺的使用豐富了建筑里面的立體感，建筑線條簡約明晰，外立面顏色以暖色調

25、為主，搭配協調，給人以溫馨感。Code of this report|27外立面顏色外立面顏色：項目外立面顏色以咖啡色及灰色為主色調，白色的露臺及深藍色：項目外立面顏色以咖啡色及灰色為主色調，白色的露臺及深藍色玻璃點綴其中，形成大氣簡潔立面形象玻璃點綴其中，形成大氣簡潔立面形象 項目外立面顏色以咖啡色及灰色為主，露臺及建筑檐角采用白色，露臺玻璃護欄及外窗以深藍色為主，三種顏色相互搭配襯托，形成簡約大氣立面形象。Code of this report|28露臺露臺：跳躍式露臺呈不對稱性分布，增添了建筑幾何線條元素，豐富了外立面：跳躍式露臺呈不對稱性分布，增添了建筑幾何線條元素，豐富了外立面造型，

26、給建筑增加靈動感造型，給建筑增加靈動感 露臺為矩形、半圓形兩種形式，呈跳躍式突出建筑表面，給建筑增加靈動感；白色的外表建筑整體顏色風格相映成趣。Code of this report|29建筑風格小結建筑風格小結：建筑整體呈現現代簡約風格，露臺的設計增添了建筑的幾何線：建筑整體呈現現代簡約風格，露臺的設計增添了建筑的幾何線條感和跳躍感，但項目整體還是缺少現代建筑風格的幾何不對稱性條感和跳躍感，但項目整體還是缺少現代建筑風格的幾何不對稱性 項目整體呈現現代簡約風格，大面積露臺設計增添了建筑整體的跳躍感，顏色搭配較協調，給人以溫馨感。建筑整體幾何不對稱欠缺，缺少現代建筑的精髓靈動感，建筑的總體形式

27、在住宅建筑中比較常見。現代建筑風格在別墅建筑中運用得比較到位，而在普通住宅建筑的運用中則缺乏靈性，比較常規。平屋頂設計富有現代感玻璃使用面積較少露臺布局呈現較強的對稱性Code of this report|30Part 2.3Part 2.3戶型設計Code of this report|31戶型評價體系戶型評價體系：通過戶型的平面布局、房間格局、實用性、功能分區、朝向和：通過戶型的平面布局、房間格局、實用性、功能分區、朝向和風水等六個方面的體系來評價戶型，解析建筑內部形態風水等六個方面的體系來評價戶型，解析建筑內部形態 功能分區：功能分區：考察戶型干濕、動靜分區是否合理，是否保證了房間的清

28、潔和私密性 朝向：朝向：考察戶型朝向，采光、通風性是否良好戶型分析評價體系戶型分析評價體系 風水：風水：考察戶型布局是否符合風水基本原理 房間格局：房間格局：考察房間類型如主臥、客廳、廚房、書房等分布是否合理 實用性：實用性：考察戶型是否具有很強的實用性，是否存在浪費空間以及能否進行房改 平面布局：平面布局：考察戶型平面設計結構，以點式、板式、點板結合式區分戶型優劣Code of this report|32A：140B：140C：187典型戶型：典型戶型：紫麟山三期高層中紫麟山三期高層中H4-H8H4-H8棟，呈品字形點式平面布局，共三種戶型棟，呈品字形點式平面布局，共三種戶型，面積由，面積

29、由130130平方的三房至平方的三房至180180平方的四房平方的四房 ，各戶型所占比例較均勻，各戶型所占比例較均勻A AB Bc cA AB Bc cA AB Bc cCode of this report|33戶型分析戶型分析(1/3)(1/3)：140140平的平的A A戶型，格局方正、南北通透、三面采光，獨立大陽臺戶型，格局方正、南北通透、三面采光，獨立大陽臺可近覽墅區園林遠眺郊野公園，景觀資源豐富可近覽墅區園林遠眺郊野公園，景觀資源豐富A：140優點優點缺點缺點 平面布局：平面布局：戶型方正，大方實用 朝向：朝向：臥室露臺、客廳陽臺均面對園林，景觀較好，視野開闊 功能分區：功能分區：

30、動靜分區明顯，并保證睡眠環境安靜舒適 房間格局：房間格局：主臥功能齊全，保證主人私密性客廳通風性好，可形成穿堂風 平面布局平面布局：廚房視野被C戶遮擋，光線較 差主臥臨街，噪音較大 功能分區：功能分區：公衛與臥室B正對面，干濕不分，且影響臥室B的私密性 風水：風水：公衛與臥室A只有一墻之隔，坐便器直沖臥室，不符風水遠離A動動靜靜BCode of this report|34戶型分析戶型分析(2/3)(2/3)：140140平的平的B B戶型，整體布局與戶型，整體布局與A A戶型相差不大，只是朝向不一樣戶型相差不大，只是朝向不一樣，布局合理，可直觀園林山景，布局合理，可直觀園林山景B：140戶型

31、優劣勢分析戶型優劣勢分析優點：平面布局：平面布局：戶型方正，三室兩廳，大方實用 朝向：朝向：三面采光，大陽臺設計，可遠看園林山景 功能分區：功能分區：動靜分區明顯，保障私密性和舒適的休息空間 實用性：實用性：三房可改四房，自由生活選擇，改變生活空間缺點：平面布局：平面布局：主臥臨街，噪音較大 房間格局：房間格局：公衛正對臥室，影響臥室私密性動動靜靜靜靜動動Code of this report|35戶型分析（戶型分析（3/33/3）：187187平的平的CC戶型，兩個超大觀景陽臺，直面墅區園林，實用戶型，兩個超大觀景陽臺，直面墅區園林，實用入戶花園，四房可改六房，自由操作空間大入戶花園，四房可

32、改六房，自由操作空間大C：187風水：風水：主臥衛生間正對臥室床，不符風水原理平面布局：平面布局：戶型方正、寬陽臺，通風透氣性好朝向：朝向：陽臺直面墅區園林，可遠眺山景實用性：實用性：四房可改六房，自由操作空間大功能分區：功能分區：動靜、干濕分區不明顯，臥室正對餐廳，印象私密性戶型優劣戶型優劣勢分析勢分析房間格局：房間格局：書房與廚房、公衛相鄰，設計不合理動動靜靜優點優點缺點缺點Code of this report|36戶型小結戶型小結：三種戶型均方正實用、三面采光，通透性較好，均具有良好的景觀：三種戶型均方正實用、三面采光，通透性較好，均具有良好的景觀視野，但整體布局缺乏科學性視野，但整體

33、布局缺乏科學性 平面布局：平面布局：品字形點式平面布局，南北通透、采光性好，景觀資源豐富；臨近路邊的高層戶型噪音大，大部分戶型存在對視性問題 實用性：實用性：贈送面積大，開闊寬敞，拓展性強 功能分區：功能分區：干濕分區不明顯，私密性不強 房間格局：房間格局：部分戶型空間布局不合理，部分空間利用率不高 風水：風水：部分設計有違風水原理對稱對稱：歐陸園林講究軸線及圍繞軸線景觀節點的對稱節奏，以儀仗式的布局強調空間流線的規則感，體現出歐陸園林大氣的感視。穩重：穩重：歐陸園林飾面材料多采用灰色系花崗巖和大理石材質，色彩厚重結實，通過石材本身的質感和紋理來還原歐陸園林的原始風味。灰色羅馬柱灰色羅馬柱大理

34、石材大理石材尊貴：尊貴：結合氣勢恢宏的建筑，搭配建筑和景觀構筑物上華麗的線腳和細部打造，洋溢著濃厚的文化藝術氣息。細部打造細部打造細部打造細部打造Code of this report|41歐陸園林景觀表現：歐陸園林景觀表現：大軸線空間規劃，如入口處隊列式大樹植栽，空間節點中大軸線空間規劃，如入口處隊列式大樹植栽，空間節點中的鐵藝雕花花架和觀景亭，水池中的青銅歐式雕塑的鐵藝雕花花架和觀景亭，水池中的青銅歐式雕塑 歐陸園林概況景觀表現：景觀表現：其具體表現為大軸線、大尺度的空間規劃，講究平面形式的絕對對稱，如入口處隊列式大樹植栽，空間節點中的鐵藝雕花花架和觀景亭，水池中的青銅歐式雕塑及修剪整齊的

35、植物造型。大尺度空間大尺度空間對稱臺階對稱臺階歐式青銅雕像歐式青銅雕像鐵藝雕花鐵藝雕花Code of this report|42Part 3.2Part 3.2紫麟山園林景觀打造Code of this report|43空間：空間：“依山就勢，藏風聚水依山就勢，藏風聚水”的布局理念，打造兩個臨水空間，一個山體坡的布局理念，打造兩個臨水空間，一個山體坡地空間，形成地空間，形成“兩湖一山兩湖一山”的園林景觀的園林景觀臨水空間二臨水空間一 兩湖：兩湖：以人工湖為中心，讓溪水自山頂郊野公園流入南北兩區的臨水空間。紫麟山園林景觀打造 一山：一山：項目很據本身為坡地地形，利用地形優勢打造山體坡地空間，

36、坡地空間有利于形成動態的布局形式，通過階梯、眺望臺的運用，自然坡度的變化就得以強化和夸張。斜坡也為瀑布、跌水及水幕的設計帶來了良機。山體坡地空間Code of this report|44中心：中心：入口處打造以噴泉為中心，臨水空間打造以水會所和人工湖為中心，通入口處打造以噴泉為中心，臨水空間打造以水會所和人工湖為中心，通過中心把整個景觀融合為一體過中心把整個景觀融合為一體水會所 入口景觀中心：入口景觀中心：以噴泉為起點形成中心景觀區的中軸線，兩旁是隊列式的大樹植栽以及空間節點中的雕花花架和觀景亭，大尺度大軸線的空間規劃，體現了園林的對稱與規則。臨水空間景觀中心：臨水空間景觀中心：以水會所和人

37、工湖為中心的臨水空間，建有460平方米的公共景觀泳池，與自然的湖面相結合，加上尊貴高雅的水會所建筑，為高層、小高層提供景觀資源，提升其項目的價值。噴泉Code of this report|45節點：節點：入口節點打造具有濃烈的儀式感、較強的昭示性和震撼力，建筑節點水入口節點打造具有濃烈的儀式感、較強的昭示性和震撼力，建筑節點水會所架空層打造尊貴而奢華會所架空層打造尊貴而奢華 紫麟山園林景觀打造入口水會所架空層雕塑和古榕樹 入口：入口：入口節點的大門打造很有氣勢，具有昭示性和震撼力，其水池中的生命禮贊歐式青銅雕像，色彩厚重結實的羅馬柱，以及濃厚古典氣息的古榕，無一不體現著恢宏與大氣。水會所架空

38、層：水會所架空層：建筑節點的水會所架空層其豪華的燈飾，高貴獨特的雕塑，體現著尊貴與奢華。Code of this report|46路徑：路徑：各種路徑相互結合，人行路徑豪華莊重并富有多樣性，車行路瀝青路面，各種路徑相互結合，人行路徑豪華莊重并富有多樣性，車行路瀝青路面，低調深沉，具有使用性低調深沉，具有使用性 人行道：人行道：鋪著紅毯的地磚路、木棧道石磚路相結合，即保證了通達性，又不缺乏觀賞性，再與建筑植被相結合，使景觀更加具有觀賞價值。車行道：車行道：主要采用瀝青路面，低調深沉，同時耐壓，不但成本低，而且可以減少噪音。紅毯地磚路石塊路木棧道瀝青路瀝青路Code of this report

39、|47邊界：邊界：空間與節點的邊界具有多樣性，包括列植樹木，花卉盆栽與欄桿，以及空間與節點的邊界具有多樣性，包括列植樹木，花卉盆栽與欄桿，以及木棧道等，使整個景觀具觀賞性木棧道等，使整個景觀具觀賞性 紫麟山園林景觀打造 列植樹木：列植樹木：通過灌木、列植樹木等邊界植栽方式分隔不同功能的空間，有時比路徑的區分更為自然和人性化。花卉盆栽與欄桿：花卉盆栽與欄桿：花卉盆栽與欄桿的邊界增添了景觀的高貴典雅，使景觀更具觀賞性。木棧道：木棧道：木棧道的邊界使景觀具有通達性的同時也獲得觀賞性。列植樹木列植樹木花卉盆栽木棧道Code of this report|48細部：細部：通過材料的質感與色彩，雕刻圖案及

40、小品的布置及植被等細部使整個景通過材料的質感與色彩，雕刻圖案及小品的布置及植被等細部使整個景觀設計融為一體觀設計融為一體 紫麟山園林景觀打造 生命禮贊青銅雕像的光滑細膩質感與羅馬柱的色彩厚重結實創造了景觀的多樣性和整體性。人工湖邊的水吧臺，花車，噴池，精細的人工造景，與園林融為一體。珍貴的古榕樹增添了園林的古典氣息。生命禮贊青銅雕塑羅馬柱水吧臺花車古榕樹噴水池Code of this report|49Part 3.2Part 3.2園林景觀評價Code of this report|50園林景觀風格評價：園林景觀風格評價：紫麟山從空間、中心、節點、路徑、邊界和細部等各個方紫麟山從空間、中心、

41、節點、路徑、邊界和細部等各個方面，都具備歐陸園林一些典型的特征，比較成功打造出了歐陸園林的風格面，都具備歐陸園林一些典型的特征，比較成功打造出了歐陸園林的風格空間 人工湖大尺度的空間規劃，噴泉處大軸線的空間對稱符合歐陸園林的風格。中心 無論是入口中心的噴泉還是人工湖中心的水會所都體現歐陸園林的恢宏大氣。節點 入口節點的昭示性與震撼力和水會所架空層都突顯了歐陸園林的尊貴和奢華。路徑 路徑既有多樣性與通達性，又有高貴性與奢華性，與歐陸園林相融合。邊界 紫麟山入口對稱的列植樹木和鐵藝欄桿的邊界都是歐陸園林在景觀的具體表現。細部 水池中歐式青銅雕像與大門的羅馬柱以及人工湖邊的水吧臺都是歐陸園林特有景象

42、。4 4踩盤總結踩盤總結3 32 21 1項目概況項目概況園林景觀園林景觀建筑形態建筑形態Code of this report|52總結一：總結一：項目充分利用自然地貌打造項目充分利用自然地貌打造“兩湖一山兩湖一山”核心景觀，山體布局別墅，平地布局核心景觀，山體布局別墅，平地布局三角院落式臨水組團，保證了項目的價值，比較成功的打造了一個三角院落式臨水組團，保證了項目的價值，比較成功的打造了一個城市山地別墅社區城市山地別墅社區 在兩個相對平坦的區域打造兩大人工湖，利用地勢差讓溪水自山頂郊野公園流入南北兩區的臨水空間，形成“兩湖一山”的核心景觀帶；充分利用自然的40米地勢高差，在山體部分打造了一

43、個相對獨立的高端別墅群，與洋房和高層單位隔離，保證了別墅擁有良好的景觀視野和居住的純粹性，實現別墅價值的最大化；別墅和紫麟山公園先行開發，提升了項目的整體檔次和形象，有利于高層和洋房價值的實現；洋房和高層以人工湖為中心，營造三角院落式臨水組團，洋房一梯一戶背山面水，擁有良好的山景和水景，高層12層以上可以俯瞰整個項目，具備了良好的公園山景和別墅區景觀，一定程度上保證了洋房和高層的價值；利用東北角原本規劃的市政綠地，改造成項目的私家公園，與項目對面的11萬平米回龍埔公園共同構成了項目的雙景觀公園。洋房和高層利用平地布局三角院落式臨水組團市政綠地改造為私家公園山體部分布局高端別墅群較平區域布局兩大

44、人工湖Code of this report|53總結二：總結二：部分洋房、北面的高層和東南面的別墅由于北通道的噪音、樓間距較部分洋房、北面的高層和東南面的別墅由于北通道的噪音、樓間距較小、對視比較嚴重等項目的硬傷，在一定程度上削弱了項目的價值小、對視比較嚴重等項目的硬傷，在一定程度上削弱了項目的價值 洋房位于項目的中心位置，部分單位與高層對視比較嚴重，私密性較差；在靠近紫麟山公園的高層和洋房單位樓間距8米左右，比較狹窄；高層單位緊鄰北通道快速路，重型物流卡車頻繁往來，受噪音影響比較大；西南角的別墅與閱山華府的兩棟板樓緊鄰，在一定程度上視線和景觀會有遮擋，并有較強的壓抑感。閱山華府北通道高層洋

45、房高層與洋房對視8米左右部分樓間距項目硬傷Code of this report|54總結三：總結三：山地別墅項目受地形地貌、地塊條件等具體情況的影響極大，在整體山地別墅項目受地形地貌、地塊條件等具體情況的影響極大，在整體規劃、產品設置、園林景觀等方面具有共同的特征和明顯規律性規劃、產品設置、園林景觀等方面具有共同的特征和明顯規律性 整體規劃：山地別墅項目帶有明顯的“臺地”特色，建筑總體上均采用臺地式建筑排布；園林帶有濃重的臺地特色，自上而下借勢建園，形成罕有的多層次園林景觀；對于體量較大的項目，可根據山地同平臺劃分成的不同區域進行分期開發；產品設置：可根據項目情況采用或組團、或圍合的建筑排布

46、方式；可采用多種建筑類型相組合，高低錯落，增大戶型視野，且建筑外觀層次豐富；根據景觀優勢最優原則進行建筑高低組合；根據資源優越程度進行戶型排布，最具優勢的位置排布大面積戶型；園林景觀：景觀軸線+組團是山地項目中基本的景觀組織方式，以外部景觀為主，內部景觀為輔，一軸線、多組團進行設置，并通過水景、道路等將兩地塊緊密相連，大量重要景觀節點設置在軸線上，組團內設置簡單功能性綠化。波托菲諾小鎮萬科東海岸維茲瑙小鎮Code of this report|55附件附件山地別墅實例Code of this report|56波托菲諾小鎮波托菲諾小鎮：是著名的旅游海港小鎮，位于意大利西北海岸地區，環海港、是著

47、名的旅游海港小鎮，位于意大利西北海岸地區，環海港、依山勢依山勢進行布局，充分利用山地變化最大化海景和公共空間的打造進行布局，充分利用山地變化最大化海景和公共空間的打造每棟建筑背靠山體、朝向海灣，使山景和海景得到了良好的利用環海港、依山勢是布局最大的特色；建筑主要集中在沿海岸的狹長地帶和緩坡上利用山地變化創造空間位于意大利西北海岸地區Code of this report|57維茲瑙小鎮維茲瑙小鎮：維茲瑙是維茲瑙是瑞士瑞士一個夾在湖與山之間的狹長小鎮一個夾在湖與山之間的狹長小鎮，典型的湖岸山地，典型的湖岸山地布局，每個建筑都面水背山，最大化利用湖山景色，實現建筑與環境融合布局，每個建筑都面水背山

48、，最大化利用湖山景色，實現建筑與環境融合夾在湖與山之間典型的湖岸山地布局典型的湖岸山地小鎮布局每個建筑都面水背山，最大化利用湖山景色，實現建筑與環境融合鐘塔是必不可少的元素Code of this report|58萬科東海岸：萬科東海岸：屬于山海間的低密度住宅，根據山脊、山谷的形態，采用自然的屬于山海間的低密度住宅，根據山脊、山谷的形態，采用自然的“葉脈狀葉脈狀”布局形式，讓建筑順應山谷和溪水的流向延綿分布布局形式，讓建筑順應山谷和溪水的流向延綿分布 建筑對地塊原始地貌未作太大改動，橫向依山勢逐級升高，縱向上保證每一排的產品沿等高線布置別墅類產品及多層、小高層單位；項目三面環山，建筑圍繞中心湖景建筑依次退讓，使戶戶朝南，擁有充足的山、海、湖、林等景觀資源；由于項目占地面積大分四期開發，在整體上難以用統一軸線貫穿而是設置各期軸線，而是通過幾個重大景觀節點（四大公園，主體廣場，人工湖）為重點，盤活整個園林。別墅組團別墅組團高層組團中心組團高層組團高層小高層別墅中心湖景Code of this report|5959Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!