1、主講人主講人 曹海瑛曹海瑛解讀龍湖體驗區景觀解讀龍湖體驗區景觀與精裝修設計管理與精裝修設計管理1 龍湖的體驗式營銷龍湖的體驗式營銷1 售樓處和樣板房裝修設計管理流程售樓處和樣板房裝修設計管理流程一一 體驗區景觀設計管理體驗區景觀設計管理 2 售樓處和樣板房裝修設計階段性成果及管控要點售樓處和樣板房裝修設計階段性成果及管控要點4 體驗區景觀設計管理關鍵點分析體驗區景觀設計管理關鍵點分析目錄目錄 二二 樣板房裝修設計管理樣板房裝修設計管理 3 體驗區裝修項目管理關鍵點分析體驗區裝修項目管理關鍵點分析4 龍湖裝修設計管理案例解析龍湖裝修設計管理案例解析3 體驗區設計階段性成果及管控要點體驗區設計階段

2、性成果及管控要點 2 體驗區景觀設計管理流程體驗區景觀設計管理流程5 龍湖示范區設計管理案例解析龍湖示范區設計管理案例解析總結總結 向龍湖學什么向龍湖學什么景觀效果景觀效果/成本控制成本控制示范區示范區/客客戶敏感點戶敏感點品質品質/價值價值關鍵詞關鍵詞關鍵節點關鍵節點/樣板帶路樣板帶路一一 體驗區景觀設計管理體驗區景觀設計管理景觀景觀1 1、龍湖的體驗式營銷、龍湖的體驗式營銷 體驗式營銷的價值體驗式營銷的價值 體驗式營銷的特點體驗式營銷的特點 客戶敏感點分析客戶敏感點分析 體驗動線體驗動線 體驗的包裝體驗的包裝 龍湖體驗區的選址和定位龍湖體驗區的選址和定位景觀景觀體驗式營銷的價值：體驗式營銷

3、的價值：情景體驗式營銷為消費者創造了一個“全景體驗”的過程，在這里，購房者不僅能看到居住的硬件標準、工程質量、房屋結構，還能體會到入住后的物業服務、家居景觀。景觀景觀“體驗式營銷體驗式營銷”的特點：的特點：（1）關注顧客的體驗（2）以體驗為導向設計、制作和銷售產品（3）顧客既是理性的又是情感的（4）體驗要有一個“主題”景觀景觀 客戶敏感點分析客戶敏感點分析u客戶敏感點的分類：客戶敏感點的分類：1）、客戶敏感點從發生節點上可以分為購房決策敏感點和使用功能購房決策敏感點和使用功能敏感點敏感點。使用功能敏感點又可分為交房敏感點、裝修敏感點、居住行為敏感點、精神敏感點。2）、客戶敏感點從性質上可以分為

4、“保健保健”敏感點和敏感點和“激勵激勵”敏感敏感點點。景觀景觀u發現敏感點的方式發現敏感點的方式:用歸納的方法和演繹的方法。u敏感點的篩選標準：敏感點的篩選標準：敏感點之所以敏感，必須至少滿足以下兩個條件之一：1）從客戶角度，發生頻率高或對客戶核心價值的影響強度大的點；2）從開發商角度：容易出差錯或變化時容易引起不滿足規范要求和公司配置標準的點。u敏感點的作用：敏感點的作用：將可以標準化的設計元素、施工方案、營銷手法進行固化，變成標準動作，對歷史項目出現的一些不足進行系統總結，做到在新項目中不再出現同樣的問題。景觀景觀 如何讓客戶通過感官對售樓處、樣板房、工地建立統一的體驗，是實施體驗式營銷的

5、關鍵。體驗區客戶參觀流線：體驗區客戶參觀流線：停車場停車場 售樓處售樓處 體驗區體驗區樣板房樣板房（售樓處）（售樓處）體驗動線體驗動線景觀景觀體驗區的包裝體驗區的包裝1）、）、體驗區的外沿包裝體驗區的外沿包裝2）、）、體驗區的圍板體驗區的圍板3）、工地包裝）、工地包裝4）、體驗區的氛圍展示包裝）、體驗區的氛圍展示包裝景觀景觀 龍湖體驗區的選址和定位龍湖體驗區的選址和定位1 1）體驗區的設計范疇與特征）體驗區的設計范疇與特征2 2）體驗區的選址原則）體驗區的選址原則3 3）體驗區的定位與設計）體驗區的定位與設計景觀景觀1）體驗區的設計范疇與特征）體驗區的設計范疇與特征體驗區的設計范疇：體驗區的設

6、計范疇：包括售樓處、樣板房、體驗區；涉包括售樓處、樣板房、體驗區；涉及建筑設計、裝修設計和景觀設計。及建筑設計、裝修設計和景觀設計。景觀景觀1）體驗區的設計范疇與特征）體驗區的設計范疇與特征體驗區的特征：體驗區的特征：包括顯性和隱性特征。包括顯性和隱性特征。顯性特征：顯性特征：規劃設計、建筑設計、裝修設計、景觀設計、導示系統和燈光設計隱性特征：五種體驗式模塊隱性特征：五種體驗式模塊消費者的感官、情感、思考、行動和關聯景觀景觀客戶到達本項目便捷客戶到達本項目便捷滿足全項目整體施工組織滿足全項目整體施工組織滿足全項目營銷進度滿足全項目營銷進度客戶從體驗區入口到達售樓客戶從體驗區入口到達售樓處和樣板

7、樓動線直接、合理處和樣板樓動線直接、合理、舒適、舒適體驗區體驗區2）體驗區的選址原則）體驗區的選址原則交通便捷性原則交通便捷性原則樓盤形象展示性原則樓盤形象展示性原則客戶體驗原則客戶體驗原則景觀景觀3）體驗區的定位與設計）體驗區的定位與設計u定位與建筑風格:示范樣板樓與售樓處u定位與物業業態選擇 景觀景觀2 2、景觀設計管理流程、景觀設計管理流程l 景觀設計管理流程及要素景觀設計管理流程及要素l 景觀設計合作單位管理景觀設計合作單位管理l 景觀設計計劃管理景觀設計計劃管理景觀景觀設計管理是高增值工作，有四大工作要素設計管理是高增值工作，有四大工作要素景觀景觀l景觀設計合作單位管理景觀設計合作單

8、位管理合作單位的合作單位的選擇選擇合作單位的合作單位的評價評價合作單位合作單位資源庫資源庫合作單位的選擇合作單位的選擇 建立供方資源的考察、選擇、評價管理標準，對資源進行動態管理，以保障分供方的服務質量符合需求。考察考察 入庫入庫 招投標招投標 評價評價 確定確定景觀景觀l景觀設計計劃管理：景觀設計計劃管理：1、按公司年度目標和一級計劃，分解部門二級和、按公司年度目標和一級計劃，分解部門二級和三級計劃。三級計劃。2、形成部門年度計劃、月度計劃、周計劃。、形成部門年度計劃、月度計劃、周計劃。3、形成項目計劃。、形成項目計劃。4、形成資金計劃。、形成資金計劃。景觀景觀l體驗區景觀設計風格體驗區景觀

9、設計風格與建筑風格相協調。與建筑風格相協調。與物業業態匹配。與物業業態匹配。第一部分第一部分3、景觀設計階段性成果及管控要點、景觀設計階段性成果及管控要點 l 景觀設計啟動階段景觀設計啟動階段(8個點）個點）l 景觀概念設計景觀概念設計(7個點）個點）l 景觀方案設計景觀方案設計(10個點）個點）l 景觀擴初設計景觀擴初設計(10個點）個點）l 景觀施工圖合圖階段景觀施工圖合圖階段(2個點）個點）l景觀施工圖設計景觀施工圖設計(7個點）個點）l景觀施工圖交底及施工配合階段景觀施工圖交底及施工配合階段(8個點）個點）景觀景觀l示范區示范區景觀景觀設計啟動階段設計啟動階段 調研與準備：調研與準備：

10、準備工作草圖，收集關于基地現狀和特點的草圖；準備工作草圖，收集關于基地現狀和特點的草圖；實地勘察、基地資料分類記錄；實地勘察、基地資料分類記錄；制定項目設計計劃；制定項目設計計劃；提出景觀設計思路和理念；提出景觀設計思路和理念；擬定景觀設計合同和設計任務書；擬定景觀設計合同和設計任務書；開展景觀設計單位的邀標工作；開展景觀設計單位的邀標工作；確定景觀設計單位。確定景觀設計單位。景觀景觀l景觀景觀概念設計階段體驗區設計概念設計階段體驗區設計采用意向圖片，采用意向圖片，描述景觀的整體調性，描述關鍵景描述景觀的整體調性，描述關鍵景觀節點；主題風格確定。觀節點；主題風格確定。控制景觀的硬景和水景的面積

11、。控制景觀的硬景和水景的面積。硬景鋪裝材料一般控制硬景鋪裝材料一般控制35種以內。種以內。對喬木、灌木等提出品種范圍。對喬木、灌木等提出品種范圍。體驗區景觀構想。體驗區景觀構想。總圖評估。總圖評估。概念設計成果。概念設計成果。景觀景觀l景觀方案設計階段體驗區設計景觀方案設計階段體驗區設計平面功能分區，平面功能分區，觀賞性和功能性結合觀賞性和功能性結合重要節點透視圖重要節點透視圖豎向關系豎向關系軟景意想圖片軟景意想圖片燈光系統燈光系統水景系統水景系統戶外家具與主題風格和諧統一戶外家具與主題風格和諧統一工地樣板段分割圍板工地樣板段分割圍板智能化系統及背景音響系統智能化系統及背景音響系統方案設計成果

12、方案設計成果 景觀景觀l 擴初設計階段體驗區設計擴初設計階段體驗區設計 總平面布置圖及總平面布置圖及 標高圖標高圖給排水平面布置圖給排水平面布置圖物料圖物料圖照明燈光系統設計照明燈光系統設計大樣圖：大樣圖：軟景土壤造型平面圖軟景土壤造型平面圖喬木平面布置圖喬木平面布置圖灌木及地被植物平面布置圖灌木及地被植物平面布置圖重要節點喬木灌木透視圖及參考圖片重要節點喬木灌木透視圖及參考圖片擴初設計成果擴初設計成果 景觀景觀l 施工圖合圖階段體驗區設計施工圖合圖階段體驗區設計 綜合管網圖、景觀大型喬木栽種點位方案圖疊圖會審；綜合管網圖、景觀大型喬木栽種點位方案圖疊圖會審；依據疊圖審查意見指導綜合管網施工圖

13、和景觀施工圖。依據疊圖審查意見指導綜合管網施工圖和景觀施工圖。景觀景觀l 體驗區施工圖設計體驗區施工圖設計 結構詳圖及施工工藝詳圖；結構詳圖及施工工藝詳圖；水、電系統施工圖；水、電系統施工圖；照明走廊及控制；照明走廊及控制；水景電氣控制；水景電氣控制；喬木配置標準；喬木配置標準；灌木配置標準；灌木配置標準；施工圖設計成果。施工圖設計成果。景觀景觀l 體驗區施工圖交底及施工配合階段體驗區施工圖交底及施工配合階段 施工圖交底：施工圖交底：施工圖設計成果（電子和紙質）裝飾材料的確認表及實物樣品選用的植物種植效果圖片選用的設施、設備的文本提交必達目標及優先目標表提交審批后的景觀目標成本控制表施工配合階

14、段：施工配合階段：關鍵節點檢查樣板帶路景觀景觀4 4、體驗區景觀設計管理關鍵點分析、體驗區景觀設計管理關鍵點分析 l 景觀設計的關鍵點景觀設計的關鍵點 l 示范區設計的關鍵點示范區設計的關鍵點 l 設計成本管理與效果控制設計成本管理與效果控制l體驗區施工效果停滯點檢查，樣板帶路體驗區施工效果停滯點檢查，樣板帶路 景觀景觀四個關鍵環節：四個關鍵環節：設計合同設計合同/任務書任務書 設計過程控制設計過程控制 設計成果評審設計成果評審 設計變更控制設計變更控制l景觀設計的關鍵點景觀設計的關鍵點 景觀景觀l示范區設計的關鍵點示范區設計的關鍵點 1 1、客戶敏感點分析：、客戶敏感點分析：2 2、客戶體驗

15、路線及空間組織、客戶體驗路線及空間組織：3 3、體驗展示空間：、體驗展示空間：4 4、“五重植物設計五重植物設計“5 5、水景設計、水景設計6 6、硬質鋪裝材料等。、硬質鋪裝材料等。景觀景觀l景觀設計效果與成本控制景觀設計效果與成本控制景觀設計效果：景觀設計效果：空間布局：空間布局：合理搭配植物：合理搭配植物：客戶關注度：客戶關注度：營銷賣點：營銷賣點：景觀景觀景觀設計成本控制景觀設計成本控制豎向設計豎向設計在排水設計上在排水設計上材料選擇材料選擇植物配置植物配置景觀景觀l景觀施工效果停滯點檢查景觀施工效果停滯點檢查關鍵節點樣板點評并形成會議紀要1）土壤造型階段2）喬木種植階段3）硬景飾面施工

16、階段4）灌木種植階段統一標準，樣板帶路相關部門參與配合。景觀景觀5 5、龍湖示范區設計管理案例解析、龍湖示范區設計管理案例解析 l體驗區景觀設計和交付標準體驗區景觀設計和交付標準l龍湖景觀特色龍湖景觀特色l體驗區的設計導則體驗區的設計導則體驗區的景觀設計和標準體驗區的景觀設計和標準景觀景觀龍湖景觀特色龍湖景觀特色景觀景觀體驗區的設計導則體驗區的設計導則景觀景觀二二 售樓處和樣板房裝修設計管理售樓處和樣板房裝修設計管理 裝修裝修2 2 售樓處和樣板房裝修設計管理售樓處和樣板房裝修設計管理 1 1 售樓處和樣板房裝修設計管理售樓處和樣板房裝修設計管理2 2 裝修設計階段性成果及管控要點裝修設計階段

17、性成果及管控要點 3 3 體驗區裝修項目管理關鍵點分析體驗區裝修項目管理關鍵點分析 4 4 龍湖裝修設計管理案例解析龍湖裝修設計管理案例解析裝修裝修1 1、售樓處和樣板房裝修設計管理、售樓處和樣板房裝修設計管理 售樓處的設計管理售樓處的設計管理 樣板房的設計管理樣板房的設計管理 裝修設計合作單位管理裝修設計合作單位管理 裝修設計風格定位裝修設計風格定位 裝修項目計劃管理裝修項目計劃管理 裝修裝修售樓處設計管理售樓處設計管理1 1）、售樓處的功能：）、售樓處的功能：售樓處的主要功能是售樓，項目形象的展示區。售樓處是銷售活動的中心，未來的產品展示、銷售談判、成交簽約等一系列活動都集中在此處完成。2

18、 2）、售樓處的分類：）、售樓處的分類：從售樓處在市場出現的形式及位置來進行分類，項目現場售樓中心項目場地以外或異地臨時租用的售樓處商場及房交會展區售樓處網絡虛擬售樓處裝修裝修3 3）、售樓處功能分區：）、售樓處功能分區：3-1 大門輻射區3-2 接待迎賓區3-3 模型展示區3-4 銷售洽談區3-5 展板宣傳區+銷控區3-6 工法展示區3-7 簽約區3-8 財務區3-9 室內外休閑區3-10 辦公區裝修裝修3-1 3-1 大門輻射區：大門輻射區：售樓處門口輻射的那一片區域，一般會有景觀（水景或者標志樹）、導示牌、精神堡壘、停車場等。3-2 3-2 接待迎賓區：接待迎賓區：迎賓送客的地方。重慶龍

19、湖春森彼岸裝修裝修3-3 3-3 模型展示區：模型展示區：模型展示區應鄰近洽談區，分功能不分區域，方便售樓人員為客戶隨時解說，模型區建議放置整體模型、戶型模型與區位的模型。3-43-4銷售洽談區銷售洽談區：洽談處是售樓處一個重要而且占地較大的區域，洽談區要求寬敞明亮、氛圍輕松、人性化，可以考慮飲料吧臺。模型區與洽談區之間可以設置一個多功能放映廳。裝修裝修3-5 3-5 展板宣傳區展板宣傳區+銷控區：銷控區：其作用主要是開發商與項目的形象宣傳、戶型展示、項目主要賣點說明等。3-6 3-6 工法展示區：工法展示區：建筑材料和做法的展示是一種增加透明度的營銷手法，是一種承諾，體現誠信的方式。如：墻體

20、工序的解剖、材料展示等。3-7 3-7 簽約區：簽約區：選擇靠近財務區，因為一般簽約完就會到財務區交款或辦理財務手續，縮短客戶猶豫的時間，不會節外生枝。簽約區最好比較偏僻，安靜，可以減少干擾。3-8 3-8 財務區：財務區：財務區靠近工作區會更加安全，在人流動線來說，財務區靠近簽約區，更方便客戶。裝修裝修3-9 3-9 室內外休閑區：室內外休閑區：休閑茶飲；兒童游樂或者成人游戲場所等；才藝展示空間：樂器，書畫展，名車展等；在室外休閑區會種花養魚，給客戶多一份樂趣。3-110 3-110 工作區：工作區：工作區包括；入門可見有大型的接待臺、證書文件架、文化憑證展示間、銷售人員工作室、經理室、財務

21、室、員工更衣室、保安、保潔室、員工通道、儲藏室、VIP室等。裝修裝修4 4）、售樓處的設計原則）、售樓處的設計原則創新個性化項目的定位和核心理念是售樓處設計裝修時，最重要的表現要素。功能齊全，分區明顯，井然有序，營造舒適的環境。豐富的內部空間，延長客戶停留時間。客戶動線研究；室內外景觀呼應。裝修裝修5 5）、售樓處空間設計關注點：）、售樓處空間設計關注點：5-1 動線5-2 比例5-3 層次5-4 燈光5-5 表達5-6 驚喜裝修裝修5-15-1合理安排售樓處空間動線合理安排售樓處空間動線：l動靜分區安排合理，洽談區需要安靜舒適，接待區宜靠近主入口，方便銷售人員第一時間接觸客戶；l從模型展示區

22、到洽談區要有便捷的流線，看完模型后去看樣板房的動線將對空間起分割作用，排隊認購簽約等特別時段的人流動線也需要計劃在內；lVIP 室不一定是給貴賓客戶大買家專用，常常被用來單獨接待個別難纏客戶的，其流線需要區別對待。裝修裝修5-25-2比例比例：空間的高低大小要有主次對比，比例適當。5-35-3層次層次：移動變化的層疊空間將增添售樓處空間的魅力，因為售樓處在晚上的夜景燈光雕塑感覺也是重要因素。5-45-4燈光燈光：售樓處燈飾選擇會起到點睛的作用。5-55-5表達表達：區域模型有被掛上墻的傾向，需要特別考慮固定墻面的預留。核心氣氛的傳遞將成為空間的靈魂。5-65-6驚喜驚喜：情理之中，意料之外的喜

23、悅是售樓處要表達的，消費者永遠需要有新鮮的刺激，從中感受到花錢的快樂。裝修裝修6 6）、售樓處的包裝）、售樓處的包裝包裝目的包裝目的：全方位包裝，突出自身特色，有效吸引客戶，促進最終成交。包裝原則包裝原則：用現場傳達理念、用設計刻畫產品、用氣氛感染客戶，用行動感動客戶，用產品逼定客戶。裝修裝修1 1）、樣板房的作用：）、樣板房的作用：l樣板房，英文為SHOWROOM，直譯就是“展示的屋子展示的屋子”。l在樓盤銷售階段，樣板房以其獨特和富有個性的展示效果給客戶以直接的住家感受和視覺沖擊，成為樓盤銷售必不可少的包裝手段，展示樓盤項目的形象和品位。l對于開發商而言：一是展示樓盤的戶型結構、樓盤定位，

24、二是展示開發商對生活方式的規劃，也是對消費群體的規劃。l對于客戶而言：通過參觀樣板房，客戶真實感受主力戶型，不但能夠實地了解房子的位置、朝向、通風、采光、交通、購物等生活環境，也是購房者以后進行裝修的參照實例。l樣板房勾畫今后的家居生活、裝飾風格等，使其生動感受未來生活的環境，想象未來生活的場景，還讓顧客看到前沿的設計潮流，使客戶身臨其境、真切感受未來的生活空間！樣板房設計管理樣板房設計管理裝修裝修2 2）、樣板房設計注意要點：）、樣板房設計注意要點：l主題風格確定、增值空間表現、輔助空間及灰空間設計、色調及軟裝的協調。l通過專業的設計，以獨具一格、推陳出新的方式，揚長避短、修飾房型設計的缺陷

25、，為客戶創造出滿足的居家空間，營造出獨我的生活氛圍。l對于樣板房來說，其裝修目的與家裝的注重功能不同，設計重點放在展示個性打造和品位上，給客戶創造的是一種視覺沖擊性和完美體驗。樣板房設計管理樣板房設計管理裝修裝修3 3）、樣板房設計分類：）、樣板房設計分類：按場地劃分：按場地劃分：現場臨時樣板房現場臨時樣板房:可以給客戶以直接的現場感受，對樓盤的建筑規劃布局有清晰的概念，有說服力，讓客戶真正感受樓盤戶型的優缺點。同時，節省施工時間，裝修效果和風格可以眩目，景觀效果好，且開發商還可以收回部分硬性和軟裝裝修成本。實體樣板房實體樣板房:硬裝完全按照交房標準來裝修的，一般通過軟裝來突顯效果。對于全裝修

26、樓盤，還配置有完全交房標準樣板房和裝修過程樣板房。裝修裝修4 4）、確定樣板房位置）、確定樣板房位置成本確定位置成本確定位置：一般開發商把樣板房選在樓層的低層位或別墅區的入口附近。即可以減少樣板段和樣板房裝修時的成本和難度，縮短樓盤的看房路徑，也有利于樣板房的工期控制。景觀確定位置景觀確定位置：有的樓盤往往有著獨特的景觀資源：江景、海景、公園等，開發商為了突出其景觀資源優勢，把樣板房選在建筑的最頂層或是較高層位置。先造景后銷售式先造景后銷售式：這是別墅樓盤常常采用的一種方式，營造社區景觀樣板區，形成一條環境優美的看房通道，給客戶直接的社區體驗和感受，樣板房則設置在長度適當的看房通道和小區景觀線

27、交匯處。裝修裝修裝修設計合作單位管理裝修設計合作單位管理開發商在開發樣板房前，必須選定室內設計公司。一是要根據確定的裝修風格選擇設計公司；二是要根據樣板房裝修預算選擇室內設計公司，目前市場上各家設計公司檔次不一，設計費用相差很大。裝修裝修 裝修風格的選擇和配置裝修風格的選擇和配置1 1）按裝修材飾的特征分類）按裝修材飾的特征分類按裝修材飾的特征劃分，裝修風格有現代風格、古典風格、新古典風格、田園風格、簡約風格、前衛風格、自然風格、鄉村風格、藝術裝飾風格、懷舊風格等等。2 2）按地域分類）按地域分類不同地區的設計師在設計空間作品是總是有意識地將地區性和民族性特征融入其中。地區風格中最常見的有中式

28、風格、歐式風格、東南亞風格、日式風格等。裝修裝修在樣板房開發前，根據產品定位和樓盤的檔次來配置主要戶型的樣板房裝修風格，一般需要配置2-4類。1 1）、選擇與樓盤形象和建筑風格相匹配的裝修風格作為樣板房）、選擇與樓盤形象和建筑風格相匹配的裝修風格作為樣板房風格之一風格之一。2 2）、可以選擇更具有大眾味道的現代風格作為樣板房風格之一）、可以選擇更具有大眾味道的現代風格作為樣板房風格之一。3 3）、可以根據客戶定位，選擇與之相應的風格）、可以根據客戶定位，選擇與之相應的風格。裝修風格的選擇和配置裝修風格的選擇和配置裝修裝修龍湖樣板房典型風格列舉：龍湖樣板房典型風格列舉：歐式古典風格-成都龍湖長橋

29、郡樣板房地中海風格-成都龍湖長橋郡樣板房簡約歐式-成都龍湖銅雀臺新古典風格-重慶春森彼案裝修裝修1 1）、裝修設計周期）、裝修設計周期：方案15天立面設計15天擴初設計20天施工圖設計30天軟裝設計20天2 2）、裝修進場時間和工期確定）、裝修進場時間和工期確定樣板房裝修進場時間和工期是由主體結構動工節點、施工進度和樓盤開盤時間確定的。現場臨時樣板房工期時間25-50天；實體裝修房，工期基本控制在45-70天內。裝修項目計劃管理裝修項目計劃管理裝修裝修3）、實體樣板房的施工要求：）、實體樣板房的施工要求：實體樣板房作為交房標準，其施工要求到位，如水電系統不能只做樣子，必須進行隱蔽工程驗收。.對

30、于廚房衛生間的泥工施工，要驗收其是否滲水、地漏設計位置是否合理，會不會造成衛生間積水等。.木工的施工必須達到技術要求，木地板不起拱、不移位、踩上去后沒有摩擦聲音等；.門套施工到位后不能出現斜沉問題；.裝修后的質量驗收標準除了墻體潮濕返潮等不可避免問題，基本必須達到國家規定標準，室內空氣檢測必須基本達標等。裝修裝修2 2 裝修設計階段性成果及管控要點裝修設計階段性成果及管控要點 裝修設計啟動階段裝修設計啟動階段 裝修概念設計裝修概念設計 裝修方案設計裝修方案設計 裝修擴初設計裝修擴初設計 裝修施工圖合圖階段裝修施工圖合圖階段 裝修施工圖設計裝修施工圖設計 裝修設計應該避免的問題裝修設計應該避免的

31、問題 裝修裝修裝修設計啟動階段裝修設計啟動階段 1、售樓處和樣板房體驗區的選址2、項目定位3、裝修目標成本和開放計劃4、建筑和裝修設計風格5、提出售樓處和樣板間室內設計關注點：.客戶定位與功能挖掘.客戶定位與風格定位.裝修的效果把控.裝修的軟裝設計裝修裝修項目概念方案設計階段項目概念方案設計階段l 市政配套管線統籌考慮。l 戶外標識系統、精神堡壘等風格確定。l 室內裝潢、景觀等目標成本確定。l 體驗區主題風格：包括售樓處建筑風格、裝修、園林景觀風格必須統一協調。風格圖片板、平面布置圖。l 售樓處功能及布局、客戶動線安排等。裝修裝修 包括售樓處室內設計和樣板房室內設計l 售樓處設計注意要點：售樓

32、功能安排（引導區、沙盤展示區、洽談區、銷控區、簽約區、工法展示區、財務區、辦公區等）；客戶動線研究；室內外景觀呼應；重點部位效果圖。l 樣板房設計注意要點：主題風格確定、增值空間表現、輔助空間及灰空間設計、色調及軟裝的協調。裝修方案設計裝修方案設計 裝修裝修l 項目VI系統設計。l 考慮要點：平面功能布置、客戶敏感點分析、重點空間效果把控、色彩和燈光效果設計。l 主要立面圖、材料與設施的選型等。l 平面布置是否滿足營銷的功能需求；工程實施有無難度；估算造價是否在目標成本內。裝修擴初設計裝修擴初設計 裝修裝修裝修施工圖合圖階段裝修施工圖合圖階段與建筑施工圖、空調、地熱、新風系統、智能安防系統、景

33、觀設計圖紙進行合圖審查。裝修裝修裝修施工圖設計裝修施工圖設計 l 考慮要點：平面功能布置、材料與設施的選型、施工工藝的實施難度、目標成本控制、主要材料的采購難度及周期；l 軟裝設計與采購招投標；l 施工資源與招投標。裝修裝修l比例失調比例失調在樣板房裝修中，特別注意各尺度之間的比例平衡。在實際的樣板房中，也存在比例失調的例子，如以大尺度的吊燈配小房間。l功能配置模糊功能配置模糊考慮多個樣板房功能之間的差異化，往往在戶型原有功能上模糊功能。l功能劃分不清晰功能劃分不清晰在戶型平面圖中，衛生間采用的干濕分離設計，但是設計師把干區完全暴露在雙廳中，功能區域劃分不清晰，很多客戶從心理上不能夠接受這樣的

34、設置。裝修設計應該避免的問題裝修設計應該避免的問題 裝修裝修l 位置設置不合理位置設置不合理位置設置不合理在臨時樣板房中有時不是特別大的問題，但是在全裝修樓盤中，這樣的缺陷往往會成為問題。l家具選擇失當家具選擇失當設計師的餐桌長度配的是六人座的，而該戶型實際是兩室兩廳戶型，選用長尺度的餐桌占有了更多的空間，造成餐廳在進深方向的堵塞。l配置與產品定位不符配置與產品定位不符在樣板房中有時也會出現產品定位與配置不符的情形。如高品質定位的樓盤采用復合板裝修室內地板，在廚房電器的配置上采用的國內二線品牌。這樣的配置多少會讓消費者對樓盤的產品產生質疑。裝修裝修3 3 龍湖體驗區裝修項目管理關鍵點分析龍湖體

35、驗區裝修項目管理關鍵點分析 樣板房設計關鍵點樣板房設計關鍵點 設計成本管理與效果控制設計成本管理與效果控制 樣板房開放管理樣板房開放管理裝修裝修樣板房設計關鍵點樣板房設計關鍵點l樣板房的功能配置樣板房的功能配置對于樣板房的各功能區，配置了一些基本的家具設備和軟性裝飾，形式重于功能，如為了突出空間感受省略一些實際功能設置，有時設計師會以展示柜代替衣柜。l看房入口看房入口樣板房的看房入口作為消費者的第一視覺點，其對消費者的影響力遠遠超過樣板房其他區域。應對樣板房的看房入口處做重點打造。如從玄關入口，則在玄關處力求體現樣板房風格的核心內涵。裝修裝修l客廳背景墻客廳背景墻客廳背景墻是很多樣板房的重點設

36、計部位之一,打造視覺亮點和居家新體驗，注重的是整體空間氣氛的營造。l功能劃分位置功能劃分位置在功能劃分位置處，設計多以隔斷或是半人高的柜體進行清晰地分割和劃分。l書房書房多以展示效果為主，考慮書桌、書柜等。裝修裝修l主臥室主臥室主臥室作為樣板房中的重要部位，其位置和尺度都比次臥優越，設計師有多種手法來打造其空間，床背和床后的空間是設計的重點。l衛生間衛生間衛生間作為獨立空間，把它打造成休閑和時尚的，并考慮許多細節處理，使之成為樣板房中的亮點之一。l陽臺陽臺一般會成為休閑和愜意空間，會通過飾品、植物等營造氛圍。裝修裝修l 以裝飾空間代替功能空間l功能組合：飄窗與床體結合；飄窗與書桌結合。l關注燈

37、光：燈帶和射燈是燈光設計中營造氛圍的最佳手段，造型獨特的裝飾性燈既有藝術氣息又能夠閃現設計亮點。l關注硬裝和軟裝的配比關系，硬裝確定樣板房裝修風格的基調 。l部品專業二次深化設計，如廚房櫥柜、衣柜；注意效果與材質的關系。l關注軟裝設計與采購。設計成本管理與效果控制設計成本管理與效果控制裝修裝修樣板房開放管理樣板房開放管理l樣板房入口配置l樣板房日常維護l樣板房保養l突發事件處理l樣板房處置裝修裝修l樣板房入口配置樣板房入口配置在樣板房開放前，為了給客戶更加清晰明了的戶型空間感覺，一般配置該房型詳細的戶型圖和其他相關資料，鞋盒和穿鞋凳觀賞植物。裝修裝修l樣板房日常維護樣板房日常維護樣板房是樓盤展

38、示其檔次和品味的最佳手段，而樣板房的使用頻率，極易產生地板磨損和家具損壞等問題，為了保證樣板房在開放期間達到最佳宣傳效果和使用狀態，需要對樣板房進行適當的日常維護。為了減少樣板房的家具磨損和日常維護成本，樣板房中的家具和設施等盡量不允許客人使用，普遍采用的措施是在設施上安放提示牌。除了每日樣板房晚間關閉后家電設備、家具和設施的清潔擦洗，清潔工要及時清洗。裝修裝修l 樣板房保養樣板房保養在日常維護之外，樣板房還要定期進行保養，這是樣板房高頻使用所決定的。定期對地板進行維修。定期進行檢修出現問題及時解決。裝修裝修l突發事件處理突發事件處理樣板房在開放階段，有的時候會因為天氣緣故和為了趕工期存在的工

39、程隱患問題，出現一些突發事件。要迅速地派出人員進行及時有效處理溫馨告示停止開放等措施。裝修裝修l樣板房處置樣板房處置對于樣板房的處置，目前比較多的做法是在樣板房進行一定修補后銷售處理，根據樣板房的修補情況和存在缺陷打折銷售。裝修裝修4 4 龍湖裝修設計管理案例解析龍湖裝修設計管理案例解析體驗區的設計與展示體驗區的設計與展示龍湖經典項目示范區賞析龍湖經典項目示范區賞析裝修裝修體驗區的設計與展示體驗區的設計與展示案例分析案例分析裝修裝修龍湖小院青城的設計與展示龍湖小院青城的設計與展示案例分析案例分析裝修裝修案例分析案例分析龍湖經典項目示范區賞析龍湖經典項目示范區賞析北京艷瀾山體驗區設計北京艷瀾山體驗區設計江與城體驗區景觀與樣板房設計江與城體驗區景觀與樣板房設計 總結總結 向龍湖學什么向龍湖學什么向龍湖學習什么？向龍湖學習什么？1 1、大而不亂靠、大而不亂靠“文控文控”2 2、專注目標客戶，目標市場專注目標客戶，目標市場。3 3、簡單直接、簡單直接的人際關系4 4、龍湖、龍湖 “人才為王人才為王”的價值觀的價值觀 。5 5、以以“客戶最佳體驗客戶最佳體驗”6 6、講故事的能力。、講故事的能力。7 7、成熟的景觀和一流的物業服務。、成熟的景觀和一流的物業服務。8 8、總結能力、總結能力+學習能力學習能力+執行能力。執行能力。