1、寫在前面感謝奧康集團給予我司這次參與機會！鑒于產品規劃設計已定型，因此本次提案僅從項目戰略定位與策劃包裝等軟性方面提出一些構想，以期拋磚引玉，共同探討。NO.1NO.1：甌北看點：甌北看點溫州浦東：溫州浦東：溫州市區北擴，跨江發展的新城區。經濟強鎮：經濟強鎮：泵閥、鞋服、五金等支柱產業迅猛發展，經濟列全省強鎮第14位，溫州強鎮第2位。品牌大鎮：品牌大鎮：中國馳名商標15個，中國名牌產品5個，國家免檢產品30個，省著名商標22個，省名牌20個，一家雜志稱它為“中國品牌第一鎮”。榮譽名鎮：榮譽名鎮：“中國泵閥之鄉”、“中國烏牛早茶之鄉”。財富之鎮：財富之鎮：奧康、蜘蛛王、紅蜻蜓、凱泉泵業、報喜鳥等
2、集團董事長名字榮登“2007胡潤百富榜”。如果用如果用“快速列車快速列車”來形容中國經濟的速度，來形容中國經濟的速度，那么，甌北無疑就是那么，甌北無疑就是“飛機速度飛機速度”！NO.2NO.2：商務現狀：商務現狀商務配套滯后，至今還沒有一棟的專業寫字樓，更沒有一個相對集中的高檔辦公區域。泵閥、鞋服等生產型企業大部分集中于園區內辦公，一般都自己的辦公樓；各類商業服務公司（廣告、IT科技、網絡、律師、會計、咨詢、家裝、貿易、通訊等）及金融、擔保、保險等發展迅速，一般都分散在一些商住房中。一些成長性的二、三類企業或公司或金融業及衍生機構，出于實力展示、品牌形象和企業總部等因素的前瞻考慮，他們在尋找專
3、業、利于資源共享的集中辦公場所。NO.3NO.3：叩問甌北：叩問甌北 一幢寫字樓內，企業總資產可能超百億元，年納稅額可能近億元；一幢寫字樓，可能勝過一條街，可能勝過一個工業園，可能帶動一座城。甌北擁有了很多城市名片，甌北擁有了很多城市名片，但卻沒有寫字樓但卻沒有寫字樓代表代表財富之魂、國際化符號財富之魂、國際化符號的的金名片。金名片。沒有寫字樓的城市，豈能稱為城市？沒有寫字樓的城市，豈能稱為城市？站在國際化風潮浪尖上的甌北，城市形象要創新突破，城市形象要創新突破，企業經濟要更上層樓，企業經濟要更上層樓，產業結構要升級換代，產業結構要升級換代，寫字樓這個國際化載體，寫字樓這個國際化載體，財富化平
4、臺，財富化平臺，不可或缺！不可或缺！NO.4NO.4：產品印象：產品印象 絕對商務領袖：龍頭地位，資源匯聚。絕對地標建筑：外灘logo，城市名片。絕對王者風范：首席商務，一線江景。絕對突破創新：陽光中庭，天然采光。絕對豪華配套：江景客廳，挑高8米。絕對收官王座：珍稀寶地，再無可供。絕對實力打造：國際名企，奧康出品。NO.5NO.5：SWOTSWOT分析分析 S S（優勢）（優勢）甌江第一排，地段優越，交通便捷，享有眾多城市核心資源。中庭和江景會客廳等提升競爭力。甌北首席寫字樓，象征性強。W W（劣勢）（劣勢）限高，不利于標志性商務物業打造。目前區域商務氛圍不濃。投資成本比住宅高（首付、契稅等）
5、，一定程度上影響投資熱情。O O（機會）（機會）奧康的實力與號召力，堅定客戶信心。成長型企業日趨壯大，服務型公司蓬勃發展，現實商務需求強大。稀缺性、唯一性和高成長性吸引投資者跟進。4 4、T T（風險）（風險）泵閥、鞋服等生產型企業一般都自有辦公樓，導致需求減弱。企業和公司傳統辦公習慣與新興商務模式沖突。宏觀政策影響。NO.6NO.6：戰略：戰略“鍍金鍍金”奧康大廈是寫字樓嗎？既是，也不是奧康大廈是寫字樓嗎？既是，也不是！從物理屬性看，它是甌北第一座、高檔高品質的江景寫字樓。從社會意義看，它是等同于陽光大道一樣的地標工程；它是國際化商務趨勢下的里程碑建筑，它的內涵以及所表現出的姿態和思想，相信
6、將重新界定甌北的城市價值相信將重新界定甌北的城市價值與企業標準。與企業標準。外灘將是甌北城市國際化的樣板名片，我們必須占位外灘占位外灘概念概念，把項目上升到“外灘外灘財富高地財富高地”的深度。因此，我們不能因“寫字樓”而“寫字樓”！要與城市國際化、商務國際化、外灘財富化一起脈動，來塑造高附加值。國際化將是甌北城市日后發展的戰略重點，我們必須占位占位商務國際化商務國際化，把項目上升到“城市公建配套城市公建配套”的高度。NO.7NO.7：名稱定位：名稱定位營銷大師艾里斯說：“定位中，最重要的是為產品取個好名稱”。因為最好的名字只需要最少的廣告。我們希望項目的案名優質而有個性，大氣又有深度，優質而有
7、個性，大氣又有深度，彰顯獨特身份，超越市場期待。彰顯獨特身份，超越市場期待。外灘外灘5 5號號于是，我們主推：于是，我們主推：釋義：1、項目本身處于溫州北外灘顯赫位置。2、“外灘”是甌北未來現代化、國際化、時尚化的樣板，也是大溫州精神、新甌越文化的載體，將昭示這座城市經濟的發達水平和生活的文明程度。在此借勢外灘，容易給人美麗的聯想和很高的向往度。將案名上升到“地名”高度，社會價值巨大，非常利于營銷。3、“5號”項目的前身是陽光大道5#地塊。將數字融入案名中，顯得個性、高貴、時尚。4、同時諧音：“外灘，吾好”。備選案名：外灘金座外灘金座或壹線國際壹線國際NO.8NO.8：形象定位：形象定位 20
8、07，報喜鳥上市；2008，奧康與意大利VALLEVERDE簽署全球戰略合作協議；甌北企業國際化拉開了序幕，相信甌北城市國際化也必將掀起高潮！外灘作為甌北發展的高度和方向，凝聚了居住、金融、商務、商業等各種經濟價值鏈，形成了龐大的經濟集群，它必將在都市國際化進程中率先發力。發軔于外灘顯赫地段的外灘5號，因享有城市核心資源而“博大”，因作為城市國際化先鋒而“榮光”，因推動城市商務升級而“價值”。它是外灘的，更是甌北的。它是外灘的，更是甌北的。于是，我們將項目總體形象定格為：財富外灘領袖，財富外灘領袖，國際商務先鋒。國際商務先鋒。NO.9NO.9：品質定位：品質定位 5A可以說是代表了國內寫字樓的
9、高端品質標準，雖然甌北目前還沒有其他寫字樓與本項目競爭，但我們仍需要占領未來品質制高點。于是，我們將項目高端品質定格為：甌北首席甌北首席5A5A寫字樓。寫字樓。關鍵詞：按5A國際甲級寫字樓標準打造。溫州高檔寫字樓中排行名列前茅。甌北首屈一指。NO.10NO.10：口號定位：口號定位旖旎外灘，江景無敵，豪華大氣，尊貴時尚，萬眾矚目。我們不僅是在打造一座百年建筑，更是在為財富英雄布局一片江山，解密一個圈層的精神印記與話語符號。因此，對于本案，我們更加注重物業所寄托的情感與理想，力圖以宏偉事業與人生夢想來喚起目標客群情感的共鳴。留給外灘的傳奇留給外灘的傳奇.或或財富北外灘，一席尊天下財富北外灘，一席
10、尊天下.或或財富外灘，風云天下財富外灘，風云天下.于是，我們將項目廣告口號定格為：于是，我們將項目廣告口號定格為：NO.11NO.11：客群定位：客群定位 誰將扛起外灘的國際商務大旗？誰將扛起外灘的國際商務大旗？誰將演繹外灘的財富增值神話？誰將演繹外灘的財富增值神話？自用群體自用群體一定實力，快速發展，注重辦公效率與企業形象的企業或機構。一定實力，快速發展，注重辦公效率與企業形象的企業或機構。本土二、三線成長型企業總部和準上市企業需求。金融機構，如銀行、證券、保險、擔保等各類資本運作型公司或機構。服務咨詢顧問類（廣告、IT科技、網絡、律師、會計、咨詢、家裝、通訊等）、貿易類體現實力與形象升級需
11、求的商業服務機構。投資群體投資群體實力雄厚的個人與機構投資者。NO.12NO.12：面積定位：面積定位 現項目各樓層面積定位比較合理，因此建議按現有分割現項目各樓層面積定位比較合理，因此建議按現有分割面積辦理產權證，但在后期銷售時候，將高層區適當控面積辦理產權證，但在后期銷售時候，將高層區適當控制，將大客戶引導向高層區，做半層或整層銷售引導。制，將大客戶引導向高層區，做半層或整層銷售引導。NO.13NO.13：物管建議：物管建議 市區一些高端寫字樓已引進了一些國際品牌的專業物管，如戴德梁行、第一太平戴維斯等。我們應該怎么做？我們應該怎么做？軟性服務水平之于寫字樓品質的提升作用在此無須贅言。我們
12、認為，國際時代，我們應該站在戰略的高度來思考物業管理，為現代企業提供高標準、多維度的商務服務。建議：建議：1、奧康集團永嘉房產公司抽調精干人員組建物業管理公司，并邀請或戴德梁行或第一太平戴維斯一樣的國際品牌物管公司擔綱戰略顧問，服務集團所開發的全部物業（包括百城百街商業物業等）。2、除常規的租賃等服務外，還上升到行政、財務、法律、稅務等多維層面，提供國際標準的復合商務服務體系。NO.14NO.14：推廣姿態：推廣姿態 這里不是課堂，也不是練兵場。所以，我們堅持做行之有效的推廣賣出產品！越快越好！賣出產品！越快越好！提升價值！上不封頂！提升價值！上不封頂！打響品牌！街知巷聞！打響品牌！街知巷聞！
13、要么臣服，要么征服。要么臣服，要么征服。品質不過硬，那就安心做追隨者；卓爾不凡，那就亮劍做領袖。塑造價值，制造向往。塑造價值，制造向往。不只賣使用功能，更附加功能之上價值向往。NO.15NO.15：推廣框架：推廣框架 總體渠道策略總體渠道策略外灘外灘5號號中介中介 新聞新聞 廣告廣告 直郵直郵 網絡網絡 朋友朋友 活動活動.客戶客戶 客戶客戶 客戶客戶 客戶客戶 籌籌 備備營銷工具準備，包括營銷中心、工地圍墻、戶外廣告、樓書、樓模、3D、銷售員等銷售道具準備及企業品牌形象包裝。造造 勢勢輿論造勢企業國際化輿論造勢企業國際化聯合行業協會及媒體組織說服力的、連續的、專題性的大篇幅新聞報道。報喜鳥上
14、市了，奧康全球戰略了您也國際化了嗎？產業要升級，經濟要世界您辦公環境國際化了嗎？外灘國際了，外灘財富了您該如何布局制高點？造造 勢勢活動造勢商務國際化活動造勢商務國際化利用奧康的影響力與號召力，邀請政府部門、金融界、企業界、地產界、行會等意見領袖舉辦：名企財富峰會。名企財富峰會。甌企“單打冠軍”VS“團體冠軍”。傳統商務模式VS國際商務模式。國際化寫字樓VS商務競爭力。國際化寫字樓VS企業品牌形象。大事業VS大資源。邀請溫州四大媒體及國內主要財經媒體發布系列跟蹤報道。廣告表現廣告表現1：沒有寫字樓，沒有寫字樓，豈能稱為城市？豈能稱為城市？外灘5號。廣告表現廣告表現2：2020個國字號商標和名品
15、，個國字號商標和名品，一棟一棟5A5A寫字樓！寫字樓！外灘外灘5 5號。號。廣告表現廣告表現3：南外灘鹿城廣場，南外灘鹿城廣場，北外灘誰執牛耳？北外灘誰執牛耳？外灘5號。廣告表現廣告表現4：老板不在廠里，老板不在廠里，在外灘在外灘5 5號！號！外灘5號。廣告表現廣告表現5 5：甌江很長，甌江很長，北外灘僅此一棟！北外灘僅此一棟！外灘5號。廣告表現廣告表現6 6：置業外灘置業外灘5 5號，號，名企為我打工！名企為我打工！外灘5號。廣告表現廣告表現7 7：甌北首席甌北首席5A5A寫字樓，寫字樓，留給豪門名企的傳奇！留給豪門名企的傳奇！外灘5號。廣告表現廣告表現8 8：三層通高陽光中庭，三層通高陽光
16、中庭，8 8米挑高全江景會客廳。米挑高全江景會客廳。外灘5號。廣告表現廣告表現9 9：奧康出品，奧康出品，您還用擔心嗎？您還用擔心嗎？外灘5號。鑒于資料有限，點到為止。鑒于資料有限，點到為止。開盤開盤產品介紹產品介紹在星級大酒店舉行產品說明會，主要針對產品價值及寫字樓投資前景等。一些戰術方面的細節暫不贅述。一些戰術方面的細節暫不贅述。NO.16NO.16：服務內容：服務內容一、市場研究一、市場研究1 1、房地產宏觀市場分析、房地產宏觀市場分析市場供需現狀、特點及走勢分析。2 2、溫州市場分析、溫州市場分析供應量、銷售量、平均銷售價格及動態走勢。溫州寫字樓規劃、形態、房型配比、價格、車位、環境、
17、配套等借鑒分析。二、項目形象定位二、項目形象定位1、項目SWOT分析2、項目USP提煉3、項目定位1）總體形象與檔次定位。2）開發理念定位。3）案名定位。4）戶型面積定位。5）生活方式及生活文化挖掘或嫁接概念定位。6）核心推廣理念、口號定位。4、目標客群定位1）目標客源分析。2）目標客戶范圍。3）目標客戶需求特征。5、營銷中心包裝方案1）營銷中心功能建議：洽談區、模型區、簽約區、辦公區、銷售動線與道具等平面規劃建議。2）營銷中心裝修及銷售氣氛的營造。6、工地圍墻包裝方案7、規劃設計方案建設性意見8、效果圖表現及制作建議三、項目企劃設計三、項目企劃設計1、項目基本要素設計：名稱/LOGO/標準字
18、/標準色/標志和標準字的組合與輔助色。2、項目應用系統的設計：名片、信封、信紙、手提袋、邀請函、工作證等。3、售樓處內部銷售展示形象道具（形象墻、展板、寫真等）。4、項目樓書、銷售文本等宣傳資料的文案與設計制作。5、項目軟硬宣傳廣告文案及平面設計。6、項目工地現場、圍墻、戶外廣告、看房通道、引導旗、廣告幅、車體、看房專車等廣告載體的建議與設計布置。7、三維動畫電視廣告創意與監制。四、項目營銷策劃四、項目營銷策劃（一）營銷中心亮相方案（一）營銷中心亮相方案1、所有銷售道具準備。2、協助營銷中心開放。（二）總體營銷推廣計劃（二）總體營銷推廣計劃1、總體推廣思路、時機、目標。2、銷售進度分階段控制策
19、劃。3、項目整合傳播策劃。4、項目定價及銷售形態策劃。5、價格策略建議。6、銷售方案設計。7、媒介組合策略設計。8、物業管理、智能化配合銷售策劃。9、各項SP造勢活動方案策劃。10、媒介廣告計劃、推廣預算、宣傳途徑、訴求重點、廣告表現。11、不同時期廣告發布效果分析與調整。12、階段性促銷活動策劃擬訂建議。13、銷售形態評析與策略調整。14、項目執行效果的階段性監控與策略調整。15、各項樓模/戶模/效果圖等詢價、監制、協調。16、項目公開銷售前的作業進度擬定與建議。五、市場推廣階段顧問策劃五、市場推廣階段顧問策劃（一）銷售前期準備（一）銷售前期準備1、銷售解說詞。2、銷售接待技巧培訓。3、編制
20、銷售進度計劃。4、編制房源推廣計劃。5、整體運作進度計劃及流程表制作。6、制定銷售有關報表（如：銷講資料、銷售報表、電話量、上門量報表、客戶反饋報表、促銷媒體統計表格、小訂單/大訂單、銷控表、階段性銷售進度及工作流程等表格）。7、監控營銷推廣效果，進行評估和修正。（二）銷售執行期（二）銷售執行期 1、項目銷售組入場前準備階段1）銷售員培訓方案的設計及實施。2）入場前物料準備及發展商銷售配合人員確認。4）SP活動建議。2、項目銷售組入場后至開盤階段監測媒體投放及營銷活動效果，并提出修正意見。3、開盤階段1）開盤流程及表單的確定2）開盤活動組織3、項目開盤后至項目銷售結束1）尾盤促銷建議。2）結案報告。說明：說明：1、上述任務書范圍內涉及到第三方，均由甲方最后決定為準，費用發生均由甲方承擔。2、相關廣告及活動的策劃、平面設計均由乙方負責，涉及的制作、發布等費用由甲方承擔。3、上述任務書按理想狀態編排，因多種原因會發生變化，后期執行再做靈活調整。THANKS期待合作期待合作
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