1、商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議HUAYU CITYHUAYU CITY華 宇 城商業(yè)整體定位及物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)整體定位及物業(yè)發(fā)展建議華宇集團(tuán) 緯聯(lián)地產(chǎn)二零零九年十一月重慶2009.11.72009.10.24項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研整體定位及物業(yè)發(fā)展建議定位終稿及設(shè)計(jì)任務(wù)書提交2009.11.172009.11.23第一階段工作第二階段工作宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目實(shí)地勘察專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研商家訪談消費(fèi)者訪談案例分析內(nèi)部研究分析專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢內(nèi)部創(chuàng)意整合項(xiàng)目方案創(chuàng)作內(nèi)部再討論方案修改整理項(xiàng)目定位方案初稿討論項(xiàng)目定位方案修正項(xiàng)目方案二稿討論項(xiàng)目方案再次修正定稿工作流程及內(nèi)容CONTENTSCONTEN

2、TS設(shè)計(jì)配合2010.2.24商圈：商圈：成本高昂，漠視成本高昂，漠視生態(tài)生態(tài)項(xiàng)目機(jī)會(huì)4 4_2_2創(chuàng)建華宇理想城市社區(qū)Huayu City-community功能復(fù)合（功能復(fù)合（mixused)mixused)緊湊緊湊(compact)(compact)適宜步行適宜步行(pedestrian-friend)(pedestrian-friend)珍視環(huán)境珍視環(huán)境(enviroment caring)(enviroment caring)華宇理想城市社區(qū)Huayu City-communityHuayu City-community“非社區(qū)”的沙區(qū)郊區(qū)社區(qū)：松散低密度、汽車優(yōu)先、功郊區(qū)社區(qū)：松散

3、低密度、汽車優(yōu)先、功能單一，易形成能單一，易形成“臥城臥城”以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃華宇理想城市計(jì)劃區(qū)外城開放的城市功能城市功能多元化/開放/融合/高效產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)商務(wù)辦公、商業(yè)活動(dòng)、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)體系內(nèi)城相對(duì)獨(dú)立私密的社區(qū)功能社區(qū)功能社區(qū)封閉/人車分流、安全、尊重、獨(dú)立空間項(xiàng)目公建形象定位5 5_0_0華宇中心代言一座城市/一個(gè)時(shí)代定位詮釋：定位詮釋：通過自我中心化，打造一個(gè)集五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、城市生活MALL、汽配城為一體的多功能、高效率理想城市社區(qū)，從而建立新的價(jià)值體系，跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，形成項(xiàng)目持續(xù)核心競(jìng)爭(zhēng)力。走業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的發(fā)展戰(zhàn)略，通過項(xiàng)目功能化體

4、系的建立，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)發(fā)展建議Chapter 1商務(wù)辦公Offices華宇商務(wù)公園Business-Park6萬方普通寫字樓Incubation創(chuàng)意孵化樓6.9萬方商務(wù)公寓box-office彈性商務(wù)空間4.9萬方甲級(jí)寫字樓Huayu building 華宇總部大廈商務(wù)辦公Offices客戶客戶特征特征關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)外地企業(yè)辦事處及分支機(jī)構(gòu)本地實(shí)力型企業(yè)資金雄厚，對(duì)租金不敏感租賃/購買要求形象對(duì)現(xiàn)狀寫字樓不滿意形象高檔市中心繁華地段、交通便利配套完善成長(zhǎng)型高知企業(yè)規(guī)模不大，對(duì)辦公室要求不高有一定實(shí)力對(duì)使用成本和租金較為敏感對(duì)改善環(huán)境較急迫高性價(jià)比寫字樓形象、商務(wù)配套齊全面積分割可24小時(shí)辦

5、公草創(chuàng)型企業(yè)處在發(fā)展階段，實(shí)力不強(qiáng)對(duì)租金和物管費(fèi)很敏感可換不可換，不急迫總價(jià)實(shí)用率高戶型可變，能自由組合辦公和居住一體華宇商務(wù)公園客戶群Business-Park甲級(jí)寫字樓主力客戶群創(chuàng)意孵化樓主力客戶群彈性商務(wù)空間主力客戶群挺拔/現(xiàn)代華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議標(biāo)志性根據(jù)市場(chǎng)需求分析，類甲級(jí)寫字樓需求量在控制在5萬方以內(nèi)。甲級(jí)寫字樓建議為超高層（140米），構(gòu)成項(xiàng)目標(biāo)志性建筑之一。生態(tài)化設(shè)計(jì)入戶大堂生態(tài)化景觀/部分樓層設(shè)置空中花園作為綠色共享空間。華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議挑高尊崇車行主入口增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)的特征，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。通過交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車分流人行

6、道人行道車行道車行道華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議共享空間商業(yè)頂部、公寓頂部與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合空中花園與架空層花園形成多層次生態(tài)園林。華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議外立面 目前重慶B類寫字樓外立面多采用玻璃、石材作為主要材料(如:國(guó)商中心、紐約紐約、嘉年華)；本案在甲級(jí)寫字樓的外立面打造上建議采用玻璃幕墻（LOW-E）作為主要立面材料，保證項(xiàng)目外立面的質(zhì)感；華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議大堂設(shè)計(jì) 目前重慶B類寫字樓大堂面積主要集中在100-270平米,挑高在9米。大堂面積不低于200；大堂挑高應(yīng)不低于9米；華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議硬件設(shè)計(jì)（標(biāo)準(zhǔn)層高、面積）目前重慶B類寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積在1200-16

7、00左右,層高/凈高在3.6/2.7米（不含智能地臺(tái)）。標(biāo)準(zhǔn)層面積不低于1200；層高/凈高不低于3.7/2.7米（不含智能地臺(tái)）；希爾頓商務(wù)大廈國(guó)際商務(wù)中心華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議硬件設(shè)計(jì)（電梯配置、標(biāo)準(zhǔn)層走廊寬度/電梯等候區(qū)寬度）目前重慶B類寫字樓電梯配置的服務(wù)面積在5000-6500/部左右,標(biāo)準(zhǔn)層走廊寬度1.5米，標(biāo)準(zhǔn)層電梯等候區(qū)寬度2.2-3.6米電梯配置不高于5000/部；標(biāo)準(zhǔn)層電梯等候區(qū)寬度不低于3米；標(biāo)準(zhǔn)層走廊寬度的打造上應(yīng)不低于1.8米；未來國(guó)際大廈3.6米1.6米希爾頓商務(wù)大廈2.2米1.5米華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議技術(shù)類別設(shè)計(jì)要求重慶B類外立面材質(zhì)LOW-E玻璃石材、玻璃

8、風(fēng)格時(shí)尚現(xiàn)代、造型大氣；大堂面積不低于200平米世貿(mào)：275平米；紐約紐約：105平米；未來國(guó)際：100平米挑高不低于9米世貿(mào)：4米；紐約紐約：4.5米；未來國(guó)際：10.5米標(biāo)準(zhǔn)層面積1200-1600平方米世貿(mào)：1223平米；紐約紐約：1056平米；未來國(guó)際：1293平米層高/凈高3.7/2.7米（不含智能地臺(tái)）未來國(guó)際：3.7/2.7米；紐約紐約：3.8/2.6米電梯廳寬度：不低于3米未來國(guó)際：3.6米；世貿(mào)：2.4米；紐約紐約：2.5米公共過道過道凈寬1.8米世貿(mào)：1.6米；未來國(guó)際：1.6米；紐約紐約：2.3米面積劃分高區(qū)至少半層起售；低區(qū)戶型55/80/180/260平米；未來國(guó)際：

9、102/180/210/300/600/1100電梯配置單部客梯服務(wù)面積不高于5000平米；未來國(guó)際：?jiǎn)尾靠吞莘?wù)6086平米；世貿(mào)：9243平米；紐約紐約：8137平米衛(wèi)生間每層配置男女衛(wèi)生間，座便器各不少于4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層使用率不低于70%停車位不高于140平米/個(gè)（約350個(gè)）世貿(mào)：389平米/個(gè)，紐約紐約：102平米/個(gè)智能化配置基礎(chǔ)的智能化設(shè)置，中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)未來國(guó)際：冷暖分層分戶式中央空調(diào) 功能配置員工餐廳、大堂前廣場(chǎng)希爾頓：?jiǎn)T工餐廳；其他設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)層雙層入戶大堂挑空、豎向可拆卸樓板B類甲級(jí)寫字樓設(shè)計(jì)建議華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議華宇創(chuàng)意孵化樓成長(zhǎng)即是不斷創(chuàng)新的過程，創(chuàng)意是成長(zhǎng)型企業(yè)

10、孵化成長(zhǎng)的原動(dòng)力；創(chuàng)意孵化樓應(yīng)該是：顛覆沙區(qū)舊有辦公環(huán)境；顛覆舊有設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，與城市融為一體；顛覆對(duì)頂級(jí)寫字樓的崇拜，強(qiáng)調(diào)效率與舒適并重。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱大堂大堂面積面積樓層樓層凈高凈高電梯品牌電梯品牌載重量載重量電梯數(shù)量電梯數(shù)量客梯服客梯服務(wù)面積務(wù)面積車位車位后備后備電源電源星光大廈3002.6廣州日立13人(1,000KG)3部(觀光電梯)3,333400有水晶國(guó)際500廣州日立13人（1,000KG）5部4,300200有理想大廈1602.8m富士13人(1,000KG)5部（2部觀光電梯）5,400200有總商會(huì)大廈2002.8m上海三菱14人（1,050KG）6部（1部貨梯）3,500

11、200有美源國(guó)際2002.8m上海三菱14人（1,050KG）4部(1部貨梯)5,000接近200有水星1002.8m奧的斯18人（1,350KG）6部(2部貨梯)3,755554有海王星2,0002.8m奧的斯18人（1,350KG）12部（3部貨梯）6,666525（地上50個(gè)）有重慶主要重慶主要CDCD類寫字樓產(chǎn)品信息類寫字樓產(chǎn)品信息創(chuàng)意孵化樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議大堂大堂面積80-100平方米；大堂挑高應(yīng)不低于6米；層高普通層凈高不低于2.7米電梯數(shù)量客梯6部上，貨梯2部以上車位200-250個(gè)注：目前市面上的C/D類寫字樓（近5年推出），他們?cè)谟布吓cB類寫字樓相比并無太大差距，因此在產(chǎn)品硬件

12、上有較多可借鑒之處。標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平方米左右創(chuàng)意孵化樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議全面升級(jí)沙區(qū)商務(wù)辦公空間box-office可變：空間多向可變，方式菜單選擇box-office彈性商務(wù)空間Box-office產(chǎn)品打造關(guān)鍵詞：共享：除了傳統(tǒng)意義的空間共享，甚至功能都可以共享節(jié)約：全面契合目標(biāo)客戶群對(duì)成本敏感的特征，量身定做空間可變空間可變Loft辦公空間平面組合的多樣性&菜單選擇菜單選擇清水辦公室裝修辦公室裝修+辦公用具裝修+辦公用具+商務(wù)服務(wù)OROROR可變：空間多向可變，方式菜單選擇Box-Office彈性演繹平面菜單式組合 由小戶型公寓向STUDIO或SOHO轉(zhuǎn)變可變：空間多向可變，方式菜單選擇Bo

13、x-Office彈性演繹縱向菜單式組合 由小戶型公寓向LOFT和大面積辦公空間轉(zhuǎn)變可變：空間多向可變，方式菜單選擇辦公空間共享辦公空間共享辦公設(shè)施共享辦公設(shè)施共享商務(wù)設(shè)施、打印、復(fù)印等共享共享：除了傳統(tǒng)意義的空間共享，甚至功能都可以共享主力客戶群主力客戶群教育培訓(xùn)文化傳媒物流/器械成長(zhǎng)型草創(chuàng)型中小規(guī)模企業(yè)辦公成本低交通便捷昭示性強(qiáng)節(jié)約：全面契合目標(biāo)客戶群對(duì)成本敏感的特征，量身定做Box-Office彈性形象魔方造型，內(nèi)外兼修box-office彈性商務(wù)空間寫字樓名稱寫字樓名稱北岸星座北岸星座北部尚座北部尚座A座座東和銀都東和銀都邦興北都邦興北都華創(chuàng)商務(wù)酒店華創(chuàng)商務(wù)酒店 中信銀行大廈中信銀行大廈

14、陽光城陽光城層樓數(shù)量30383028302830標(biāo)準(zhǔn)層_層高(m)2.83.32.52.72.72.82.7標(biāo)準(zhǔn)層_凈高(m)2.432.32.32.42.52.4大廳高度（）3.83.663.863.63大廳面積()502690701087260客用升降機(jī)數(shù)目塔樓3部，裙樓2部333323貨用升降機(jī)數(shù)目1111311空調(diào)（集中式/分戶/分層）自己裝自己裝自己裝自己裝自己裝自己裝自己裝停車位數(shù)量（個(gè)）約650無，車位由建瑪特經(jīng)營(yíng)13634012035無標(biāo)準(zhǔn)層走廊飾面(天/地/墻)石膏板吊頂/瓷磚/乳膠漆石膏板吊頂/瓷磚/大理石石膏板吊頂/瓷磚/乳膠漆石膏板吊頂/瓷磚/瓷磚石膏板吊頂/瓷磚/瓷磚

15、石膏板吊頂/瓷磚/乳膠漆石膏板吊頂/瓷磚/瓷磚交房標(biāo)準(zhǔn)（天/地/墻）清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房單層戶數(shù)1622211919138公寓用途商務(wù)商務(wù)商住混合商住混合商務(wù)商務(wù)商務(wù)天然氣不通通通不通不通通不通外立面風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代外墻裝飾材料石材/玻璃石材石材石材石材/玻璃石材/玻璃石材通訊網(wǎng)絡(luò)配置有電信和網(wǎng)通接入，具體要求自行聯(lián)系接入長(zhǎng)城寬帶，具體要求自行聯(lián)系各種類型的網(wǎng)絡(luò)均可各種類型的網(wǎng)絡(luò)均可接入聯(lián)通，具體要求自行聯(lián)系各種類型的網(wǎng)絡(luò)均可各種類型的網(wǎng)絡(luò)均可標(biāo)準(zhǔn)分割數(shù)量與面積16，（面積不等）2221（面積不等）19（面積不等）19（面積不等）13（面積不等）8（面積不

16、等）重慶主要商務(wù)公寓類寫字樓產(chǎn)品信息重慶主要商務(wù)公寓類寫字樓產(chǎn)品信息彈性商務(wù)空間產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議大堂大堂面積50-80平方米；大堂挑高4-6米；層高普通層層高不低于3米，凈高不低于2.6米電梯數(shù)量客梯4-6部，貨梯2部車位150個(gè)左右注：目前市面上的公寓類寫字樓，大都配置較低，已經(jīng)不能滿足客群的商務(wù)需求，因此在配置上除了保證其商務(wù)公寓的基本設(shè)置外，還要在硬件設(shè)施上往舒適性發(fā)展。標(biāo)準(zhǔn)層面積600-800平方米彈性商務(wù)空間產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議裝修狀況基本以清水房為主，可部分裝修單層戶數(shù)以15-20戶為主分割面積分割面積不等，建筑面積從40-200不等空調(diào)設(shè)置自行安裝網(wǎng)絡(luò)設(shè)置可接入各運(yùn)營(yíng)商網(wǎng)絡(luò)彈性商務(wù)空間產(chǎn)品設(shè)

17、計(jì)建議商業(yè)中心Commerce分類分類設(shè)置地域設(shè)置地域功能設(shè)置功能設(shè)置服務(wù)對(duì)象服務(wù)對(duì)象服務(wù)人口服務(wù)人口基本商業(yè)面積基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種種超區(qū)域商業(yè)中心城市規(guī)劃的中心商業(yè)；歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化娛樂休閑、旅游并金融、商務(wù)結(jié)合國(guó)內(nèi)外及本地消費(fèi)30萬平米大型百貨設(shè)置、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲區(qū)域級(jí)商業(yè)中心居民聚集區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費(fèi)者15-20萬10萬平米超市、百貨店、專賣店、文化娛樂、餐飲社區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?萬2.5萬平米超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場(chǎng)、

18、餐飲社區(qū)鄰里商業(yè)街坊主要出入口、居民主要途徑地提供日常必需商品或?qū)I(yè)服務(wù)購買專門商品，尋求專業(yè)服務(wù)消費(fèi)者0.4萬0.06萬平米便利店、餐飲店，生活服務(wù)專業(yè)街商業(yè)中心周邊，交通便利處提供專門商品或?qū)I(yè)服務(wù)購買專門商品，尋求專業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者街長(zhǎng)200米以上，專業(yè)店30家以上特色專業(yè)店、專賣店新城商業(yè)中心城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)；人流集中，交通便利的地段購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融結(jié)合新城居民、商圈輻射范圍及外來消費(fèi)者20萬12萬平米購物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化娛樂中心鎮(zhèn)商業(yè)人流集中地購物、旅游、為農(nóng)服務(wù)本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來消費(fèi)者5萬2萬平米超市、餐飲、小商品市場(chǎng)、農(nóng)

19、貿(mào)市場(chǎng)、農(nóng)資供應(yīng)一般鎮(zhèn)商業(yè)鎮(zhèn)街區(qū)，農(nóng)貿(mào)集散地周邊提供日常商品，提供生活與為農(nóng)民服務(wù)本鎮(zhèn)居民，周邊中心村村民2萬0.8萬平米超市、便利店、菜市場(chǎng)、餐飲、農(nóng)資供應(yīng)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向集超市、專賣店、文化休閑娛樂、餐飲、社區(qū)服務(wù)于一體的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)形象項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)形象的定位應(yīng)以提高項(xiàng)目整體形象，并保持與項(xiàng)目整體形象的一致性：項(xiàng)目整體中高端形象；項(xiàng)目住宅以中高端需求客戶為主；引領(lǐng)沙區(qū)文化休閑娛樂、餐飲文化的新潮流；時(shí)尚、活力的理想城市生活體驗(yàn)中心理想城市理想城市生活生活MALLMALL引領(lǐng)城市生活新風(fēng)向引領(lǐng)城市生活新風(fēng)向中高端形象入市復(fù)合型業(yè)態(tài)組合中高端的入市形象目的在于保證前期對(duì)市場(chǎng)的影響

20、力，奠定良好的消費(fèi)心里感受。定向型產(chǎn)品組合更多從銷售經(jīng)營(yíng)考慮，定位契合目標(biāo)客戶群需求，為后期變現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目商業(yè)檔次定位本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來進(jìn)行定位，最后根據(jù)商家實(shí)證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。業(yè)態(tài)定位強(qiáng)化項(xiàng)目文化休閑娛樂、餐飲以及特色定向服務(wù)類型。項(xiàng)目商業(yè)功能定位大類大類類類 別別理想城市生活理想城市生活MALLMALL主力店面及主力品牌店10000-12000超級(jí)市場(chǎng)及其他主力品牌店餐飲類13000-14000大型主力中餐茶餐廳主題中西餐休閑娛樂類9000-10000健身中心/美容/保健中心/個(gè)性護(hù)理電影院/讀書館/主題酒吧/KTV/咖啡廳/茶樓/網(wǎng)絡(luò)會(huì)所

21、定向型服務(wù)6500-7000培訓(xùn)中心/兒童游樂中心/社區(qū)服務(wù)店/藥店診所/成人降壓室購物類10000-11000時(shí)尚服飾/潮流精品/品牌專賣/家居館永輝MUJI Watsons定向主力店物美價(jià)廉的大眾生活超市，在市場(chǎng)中有強(qiáng)大號(hào)召力的Watsons、MUJI構(gòu)成項(xiàng)目精致、國(guó)際、前沿、時(shí)尚的調(diào)性永輝約10000 Watsons約300 MUJI約200 餐 飲大型主力中餐 茶餐廳 主題中西餐大型中餐為主力，布農(nóng)阿奴、面包新語、肯德基、麥當(dāng)勞構(gòu)成的時(shí)尚食樂園；面積13000-14000新概念服飾 潮流精品家居館品牌專賣購 物新概念招商方向：西班牙款式多樣、設(shè)計(jì)感強(qiáng)、低價(jià)格的時(shí)裝品牌Pull&Bear

22、、童裝新概念店P(guān)umpkin Patch、新概念首飾店Coulisse，打造新概念領(lǐng)袖秀場(chǎng)。品牌專賣：所向披靡的addidas、nike專賣面積10000-11000 休閑娛樂KTV浴足/保健中心個(gè)性護(hù)理健身中心網(wǎng)絡(luò)會(huì)所茶樓咖啡廳主題酒吧院線影院沙區(qū)首家五星級(jí)院線趣玩吧視音室情趣圖書館咖啡屋是一個(gè)場(chǎng)所，一種氛圍，進(jìn)入社區(qū)開始風(fēng)靡中國(guó)趣玩吧，智力休閑面積9000-10000 定向型服務(wù)兒童培訓(xùn)中心兒童游樂中心成人降壓室社區(qū)服務(wù)店藥店診所金融機(jī)構(gòu)定向型服務(wù)除了社區(qū)服務(wù)性店面之外，越來越受到家長(zhǎng)重視的兒童培訓(xùn)中心、兒童游樂場(chǎng)有著廣泛的市場(chǎng)需求，還有針對(duì)寫字樓部分的創(chuàng)意展館以及創(chuàng)意發(fā)布中心面積6500

23、-7000成人培訓(xùn)中心商鋪的價(jià)值與人流狀況關(guān)系較通常弱與樓層關(guān)系較通常弱與業(yè)態(tài)承租能力相關(guān)與商家經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)項(xiàng)目租售比例原則主力店和旗艦店不出售面積較大的店不進(jìn)行分割出售承租能力較低并需要培育期的店不進(jìn)行出售項(xiàng)目租售比例建議從經(jīng)營(yíng)的角度來說建議本項(xiàng)目只租不售，從發(fā)展商資金回籠的角度建議有原則的進(jìn)行出售項(xiàng)目租售比例建議根據(jù)本案5萬方業(yè)態(tài)設(shè)置，銷售面積在3萬方左右大類大類類類 別別理想城市生活理想城市生活MALLMALL主力店面及主力品牌店10000-12000超級(jí)市場(chǎng)及其他主力品牌店餐飲類13000-14000大型主力中餐茶餐廳主題中西餐休閑娛樂類9000-10000健身中心/美容/保健中心/個(gè)

24、性護(hù)理電影院/讀書館/主題酒吧/KTV/咖啡廳/茶樓/網(wǎng)絡(luò)會(huì)所定向型服務(wù)6500-7000培訓(xùn)中心/兒童游樂中心/社區(qū)服務(wù)店/藥店診所/成人降壓室購物類10000-11000時(shí)尚服飾/潮流精品/品牌專賣/家居館華宇地產(chǎn)華宇地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障之品牌有責(zé)任感升值可信任品質(zhì)嚴(yán)謹(jǐn)高檔目目 的：的：通過專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司對(duì)商業(yè)街的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，吸引消費(fèi)者，保證經(jīng)營(yíng)前景；操作關(guān)鍵點(diǎn)：操作關(guān)鍵點(diǎn)：引入知名品牌的經(jīng)營(yíng)公司，給客戶以信心；明確發(fā)展商、經(jīng)營(yíng)公司、小業(yè)主之間的權(quán)責(zé)和利益關(guān)系；時(shí)間要求：時(shí)間要求：商業(yè)推廣期間正式銷售之前確定。風(fēng)險(xiǎn)保障之引入品牌經(jīng)營(yíng)管理公司，保障經(jīng)營(yíng)目目 的：的：幫助商家進(jìn)行整體宣傳和營(yíng)銷，聚集人

25、氣，營(yíng)造商業(yè)氛圍;促進(jìn)一期商業(yè)銷售；促進(jìn)后期住宅增值；操作關(guān)鍵點(diǎn)：操作關(guān)鍵點(diǎn)：早期大量投入；輔助并配合一期商鋪銷售；風(fēng)險(xiǎn)保障之建立商業(yè)推廣基金，幫助商家旺場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)保障之引進(jìn)品牌主力店，帶旺人氣目目 的：的：通過品牌商家樹立項(xiàng)目形象，并給客戶及其它商家以信心，產(chǎn)生聚集效應(yīng)發(fā)揮營(yíng)銷作用；操作關(guān)鍵點(diǎn)：操作關(guān)鍵點(diǎn)：確定商業(yè)街主題；通過商業(yè)街經(jīng)營(yíng)公司或?qū)I(yè)招商機(jī)構(gòu)進(jìn)行招商；宣傳策略宣傳策略高調(diào)、廣泛：高調(diào)、廣泛：新聞發(fā)布會(huì)暨簽約儀式戶外廣告/軟文/萬客會(huì)會(huì)刊/樓書/形象墻/售樓處展板/櫥窗；商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)訪談1.餐飲類商家商家1 1：巴渝紅：巴渝紅商家簡(jiǎn)介：重慶本土知名餐飲企業(yè)選址要求：商圈地段，有較大的人

26、流量，昭示性強(qiáng)的位置，依托高端購物場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)；物業(yè)要求：總經(jīng)營(yíng)面積1500-2000平方米，層高在4.5米以上，有直升電梯到達(dá)，有獨(dú)立停車位；經(jīng)營(yíng)模式：以租賃物業(yè)為主，能承受的月租金要在40-60元/平方米，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)：比較認(rèn)可，新型商圈，未來高端商務(wù)人群集中，適合有一定品牌和文化的餐飲經(jīng)營(yíng)。商家商家2 2：麥當(dāng)勞：麥當(dāng)勞商家簡(jiǎn)介：經(jīng)營(yíng)快餐，目前在主城各商圈均有開店，正在加速重慶拓展“得來速”式快餐。選址要求：商圈核心地段，人流量大，昭示性強(qiáng)的位置，依托百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。“得來速”快餐店要求汽車容易停靠、有較大的露天停車場(chǎng)、車流大的位置；物業(yè)要求：總經(jīng)營(yíng)面積400平方米左右，臨街位置；

27、經(jīng)營(yíng)模式：以租賃物業(yè)為主，月租金要求在100-200元/平方米，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)：目前狀況位置較偏，目前人流量還不能支撐，但未來發(fā)展較好。商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)訪談1.餐飲類商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)訪談2.品牌專賣類商家簡(jiǎn)介：中國(guó)知名男性服裝品牌，全國(guó)連鎖，目前在重慶各大百貨和主要商圈均開設(shè)服飾專賣店；選址要求：作為專賣店會(huì)選擇位置較好，人流量大，而且有服裝商業(yè)氛圍的位置，主要為商圈的步行街等區(qū)域；物業(yè)要求：專賣店面積最大可選擇的140-200，必須為一樓，或者一至二樓，要有較好的展示位置；經(jīng)營(yíng)模式：以租賃為主，租約期5年以上，黃金地段可以承受的月租金為400-600元/平方米，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)：當(dāng)

28、項(xiàng)目形成一定商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍的時(shí)候會(huì)考慮。商家商家1 1：勁霸男裝：勁霸男裝商家商家2 2：JACK JONESJACK JONES商家簡(jiǎn)介：流行品牌服飾，在重慶主要在百貨商場(chǎng)進(jìn)行銷售，隨著在重慶市場(chǎng)的地位穩(wěn)定，開始有獨(dú)立專賣店的打算，目前已在江北等區(qū)域開設(shè)分店；選址要求：作為專賣店會(huì)選擇位置較好，位于商業(yè)或商務(wù)核心區(qū)域，能夠保證較大的人流量；物業(yè)要求：專賣店面積最大可選擇的1000，一般賣場(chǎng)則在200-300，達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)后，自行進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)。經(jīng)營(yíng)模式：以租賃為主，租約期5年以上，黃金地段可以承受的月租金為500-700元/平方米，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，希望有專業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)：要看

29、整個(gè)商圈的定位，如果商業(yè)氛圍較好，而且商圈形象復(fù)合我們產(chǎn)品的形象，我們就會(huì)入住。商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)訪談2.品牌專賣類商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)訪談3.大型超市類商家：永輝商家：永輝商家簡(jiǎn)介：永輝超市股份有限公司創(chuàng)辦于1998年，是中國(guó)大陸第一家將生鮮農(nóng)產(chǎn)品引進(jìn)現(xiàn)代超市的流通企業(yè)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，已成為以零售業(yè)為龍頭，以現(xiàn)代物流為支撐，以食品工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為兩翼，以實(shí)業(yè)開發(fā)為基礎(chǔ)的大型企業(yè)集團(tuán)；選址要求：商圈周邊或居住區(qū)密集處，人流量要求大，要方便客戶到達(dá)；物業(yè)要求：總經(jīng)營(yíng)面積要8000-12000平方米，有獨(dú)立卸貨平臺(tái)、凈空高不低于4.5米、柱距7.2米，荷載450kg以上經(jīng)營(yíng)模式：以租賃為主，長(zhǎng)期性租賃，愿意

30、支付的租金不會(huì)很高，一般會(huì)在20-30元/，與各品牌商家聯(lián)營(yíng)的盈利模式。對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)：未來發(fā)展?jié)摿^大，適合大型綜合性的超市發(fā)展，但目前還不能支撐商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)訪談4.健身類商家：力美健商家：力美健商家簡(jiǎn)介：商家簡(jiǎn)介：力美健健健身俱樂部創(chuàng)辦于2001年，作為國(guó)內(nèi)連鎖式大型健身會(huì)所，目前在廣州市、深圳市、佛山市、上海市、重慶市已經(jīng)擁有28家旗艦規(guī)模的直營(yíng)健身俱樂部。選址要求：商圈地段，有較大的人流量，昭示性強(qiáng)的位置，有餐飲、美容、影院、購物等商家互選址要求：商圈地段，有較大的人流量，昭示性強(qiáng)的位置，有餐飲、美容、影院、購物等商家互動(dòng)經(jīng)營(yíng)；動(dòng)經(jīng)營(yíng)；物業(yè)要求：總經(jīng)營(yíng)面積物業(yè)要求：總經(jīng)營(yíng)面積2000-

31、30002000-3000平方米平方米，凈空高不低于，凈空高不低于4.54.5米米，柱距，柱距7.87.8米以上米以上，裙樓頂層，層高，裙樓頂層，層高 要求要求4.64.6米，有米，有2 2部直升電梯到達(dá)；部直升電梯到達(dá)；經(jīng)營(yíng)模式：連鎖經(jīng)營(yíng)模式，以租賃物業(yè)為主，月租金要求在月租金要求在25-3525-35元元/平方米平方米（含物管費(fèi)），（含物管費(fèi)），獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)：比較認(rèn)可，屬于商圈范圍，未來商務(wù)人群集中，適合康體健身行業(yè)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)訪談5.酒店類商家：商家：7 7天連鎖、錦江之星天連鎖、錦江之星選址要求：商圈地段，有較大的人流量，昭示性強(qiáng)的位置物業(yè)要求：總經(jīng)營(yíng)面積2500平米

32、6000平米，電壓至少在250KV以上，要有30立方的化糞池，具備2個(gè)消防樓梯，普通層層高2.8米以上，擁有便捷的停車條件；經(jīng)營(yíng)模式：連鎖經(jīng)營(yíng)模式，以租賃物業(yè)為主，月租金要求在15-30元/平方米（含物管費(fèi)），獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)：比較認(rèn)可，屬于商圈范圍，在對(duì)于沙區(qū)來講，發(fā)展酒店的潛力比較大。商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)訪談6.培訓(xùn)中心商家簡(jiǎn)介：春之聲藝術(shù)培訓(xùn)中心，是重慶市著名兒童藝術(shù)教育連鎖機(jī)構(gòu)，重慶市文化先進(jìn)單位，共設(shè)有鋼琴、古箏、小提琴、吉他、舞蹈、美術(shù)、跆拳道等30余個(gè)專業(yè)，8所分校，遍布重慶主城各區(qū)。選址要求：商圈周邊最好，或者少年宮、文化館、公園等區(qū)域；物業(yè)要求：總經(jīng)營(yíng)面積500平米左右，對(duì)其

33、他設(shè)施并無太多要求；經(jīng)營(yíng)模式：以租賃物業(yè)為主，月租金要求在25-35元/平方米（含物管費(fèi)），獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)：周邊有重慶市圖書館，還有三軍醫(yī)大等學(xué)府，有良好的教育氛圍，還有眾多的住宅小區(qū)，適宜發(fā)展培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)。商家：春之聲商家：春之聲商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)訪談7.院線類商家：保利萬和影院商家：保利萬和影院商家簡(jiǎn)介：重慶保利萬和電影院線是由國(guó)家電影局、重慶市文化局批準(zhǔn)成立的,是重慶市唯一擁有進(jìn)口分帳影片放映的跨省院線，2006年該院線進(jìn)行了資產(chǎn)重組，目前隸屬北京保利影業(yè)投資有限公司。日前其成員單位有：環(huán)藝電影城、沙坪壩電影院、重慶保利影城、建設(shè)電影院、鄭州保利影城、遵義佳合影城、西安朱雀國(guó)際影城、北京

34、保利萬源影城、銀星影視、藝朮電影院等11家影院，院線網(wǎng)絡(luò)遍及重慶主城各區(qū)和部分區(qū)縣城市及北京、貴州、陜西、河南等地；選址要求：商圈范圍，不一定黃金口岸，500米范圍內(nèi)輻射的居住人口和流動(dòng)人口較多，有主力百貨店更好，能夠互動(dòng)經(jīng)營(yíng)；物業(yè)要求：總經(jīng)營(yíng)面積要4000-5000平方米，最好同一樓層經(jīng)營(yíng)，有一個(gè)當(dāng)?shù)赖某鋈肟冢梢允侨箻琼攲游恢茫?2-14米，層高要求8米，能夠容納8-12個(gè)影廳、1600個(gè)座位，至少2個(gè)廳空高達(dá)到8米，其余6米即可；經(jīng)營(yíng)模式：以租賃為主，長(zhǎng)期性租賃，主要采取保底抽成方式進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，一般租賃方會(huì)在總票房收入中抽取10%-20%作為商業(yè)租金（月租金約40-50元/平方米）

35、。對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)：比較認(rèn)可，屬于未來的重點(diǎn)商圈范圍，適合影院經(jīng)營(yíng)。專業(yè)市場(chǎng)Markets重慶西部汽配城創(chuàng)建平臺(tái)、集聚功能、疊加優(yōu)勢(shì)依托汽博高端產(chǎn)業(yè)，結(jié)合華宇城集商業(yè)、商務(wù)、酒店功能為一體的依托汽博高端產(chǎn)業(yè)，結(jié)合華宇城集商業(yè)、商務(wù)、酒店功能為一體的多功能平臺(tái)，打造高效率緊湊型的專業(yè)汽配城多功能平臺(tái)，打造高效率緊湊型的專業(yè)汽配城4S4S店店 汽修、美容汽修、美容 汽配汽配 汽博汽博 服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)機(jī)構(gòu)4S4S店店汽修、美容汽修、美容汽配汽配汽博展示汽博展示服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)面積大，可視性要求高，是汽配城整體形象的外圍展示。因此應(yīng)布局在汽配城的外圍。汽車城的主要功能區(qū)，對(duì)其本身還要進(jìn)行區(qū)分，因大車臟

36、亂，小車環(huán)境要求高，因此須將大小車的汽修和美容進(jìn)行區(qū)域劃分。商鋪要求挑高在3.5米以上，滿足汽修升降的要求。單層面積在60平米左右，可設(shè)在負(fù)一樓，配合大量倉儲(chǔ)空間。作為汽車城的主要構(gòu)成板塊，由于汽配的批發(fā)與零售之分，應(yīng)根據(jù)兩種不同經(jīng)營(yíng)方式的要求對(duì)其經(jīng)營(yíng)區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格劃分。汽配批發(fā)、經(jīng)銷商有固定的客源，對(duì)區(qū)域可視性要求不是很高，而汽配零售商客源相對(duì)分散，因此汽配零售商應(yīng)設(shè)置在臨街主干道上，批發(fā)、經(jīng)銷商可設(shè)置在內(nèi)部。前沿車模、創(chuàng)意飾品、藝術(shù)珍品，絕對(duì)珍藏，打造成項(xiàng)目亮點(diǎn)，提升品質(zhì)為搭建汽車城一站式的功能體系，建議將與汽車行業(yè)相關(guān)的政府單位在此設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，如處理交通事故，車輛曝光繳款等統(tǒng)一至本案辦公

37、地點(diǎn)辦理。五大功能模塊重慶西部汽配城6萬方汽車銷售2萬方汽車維修/美容/養(yǎng)護(hù)1萬方汽配/汽車用品3萬方專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)設(shè)置專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃銷售中心：銷售中心：沿道路臨街面設(shè)置，最大化形象展示汽配中心：汽配中心：井字形設(shè)置，方便物流通達(dá)，便于人流通行入口：入口：多入口設(shè)置，最大化匯集人流入口入口入口汽配中心汽配中心汽車銷售中心汽車銷售中心汽車銷售中心汽車銷售中心馬路馬路馬路馬路馬馬路路汽博廣場(chǎng)汽博廣場(chǎng)：汽博廣場(chǎng)：設(shè)置中心廣場(chǎng)，匯聚人流，為客戶提供休憩場(chǎng)所4S店設(shè)計(jì)解讀專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃二層展廳設(shè)計(jì)：二層展廳設(shè)計(jì)：一二層展示，三層辦公層高變換設(shè)置：層高變換設(shè)置：一層層高4.5米，舒適、大氣，二、三層層高3.0米

38、，經(jīng)濟(jì)、實(shí)用 汽車展示汽車展示辦公3M3M4.5M汽車維修3M1F2F3F-1F地下層設(shè)置：地下層設(shè)置：汽車倉儲(chǔ)、維修、美容、養(yǎng)護(hù)，節(jié)約空間，避免形象影響三層建筑三層建筑，一層商業(yè)，二層倉庫，三層辦公或住家。從各汽配市場(chǎng)規(guī)劃，三層建筑最適合該市場(chǎng)的需求，多則空，少則不足；多入口設(shè)計(jì)多入口設(shè)計(jì)，尤其可設(shè)置至二層人、車道路設(shè)置，規(guī)避常規(guī)二層商業(yè)冷清現(xiàn)象，提升二層商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)項(xiàng)目吸納性；二層商業(yè)入口1F：商業(yè)2F：倉庫3F：辦公或住家4.5m3m3m入口入口主干道專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃汽配店設(shè)計(jì)解讀二層入口二層入口依托汽車產(chǎn)業(yè)，打造汽車創(chuàng)意展覽館專業(yè)市場(chǎng)增值建議汽博展示前沿車模、創(chuàng)意飾品、藝術(shù)珍品，絕對(duì)珍藏

39、專業(yè)市場(chǎng)增值建議汽博概念展廳對(duì)招商客群進(jìn)行細(xì)分，以便對(duì)后期的招商政策及招商步驟提供指導(dǎo)和依據(jù)，我們對(duì)本項(xiàng)目所有的招商潛在客群進(jìn)行了初次等級(jí)劃分，其中級(jí)別越高，說明越是本項(xiàng)目的主力客群，一系列的招商優(yōu)惠措施和招商步驟也基本按照級(jí)別由高到底的原則來執(zhí)行。實(shí)力汽車服務(wù)品牌經(jīng)銷商、代理商項(xiàng)目周邊正在運(yùn)營(yíng)的汽車項(xiàng)目周邊正在運(yùn)營(yíng)的汽車配件銷售等商戶配件銷售等商戶區(qū)域內(nèi)正在運(yùn)營(yíng)的汽車修理、區(qū)域內(nèi)正在運(yùn)營(yíng)的汽車修理、裝修、養(yǎng)護(hù)等商戶裝修、養(yǎng)護(hù)等商戶項(xiàng)目周邊及老頂坡一帶汽項(xiàng)目周邊及老頂坡一帶汽車服務(wù)經(jīng)營(yíng)戶車服務(wù)經(jīng)營(yíng)戶招商客群定位項(xiàng)目租售比例建議汽配市場(chǎng)需要相對(duì)較長(zhǎng)的培育期，更需要品牌商家的聚集效應(yīng)。建議專業(yè)市場(chǎng)

40、租售比例采用分階段策略。第一階段：推出市場(chǎng)2萬方左右，主力品牌商家采用出租方式，同時(shí)結(jié)合銷售，租售比約為1：1；第二階段：有了品牌主力店的帶動(dòng)效應(yīng)之后，后期全部采用銷售方式，實(shí)現(xiàn)資金回收。酒 店Hotels項(xiàng)目酒店發(fā)展計(jì)劃華宇自營(yíng)五星級(jí)酒店與設(shè)計(jì)主題概念酒店組合互補(bǔ)華宇酒店華宇酒店主題概念酒店主題概念酒店項(xiàng)目形象提升形象打造多元化、特色化形象項(xiàng)目品牌提升知名度、美譽(yù)度提升項(xiàng)目品味、多元化項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化支撐項(xiàng)目定位符合多元化、特色化定位項(xiàng)目位置使項(xiàng)目增值吸引人氣，降低風(fēng)險(xiǎn)地塊資源支撐支撐項(xiàng)目利潤(rùn)利潤(rùn)率高利潤(rùn)率高自營(yíng)五星級(jí)酒店對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)、形象有著極為重要的支撐作用；主題概念酒店提升項(xiàng)目品味、多

41、元化發(fā)展，與五星級(jí)酒店形成互補(bǔ)；五星級(jí)酒店發(fā)展計(jì)劃建設(shè)目的：1、利用五星級(jí)酒店提升項(xiàng)目形象，拉動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公樓等業(yè)態(tài)價(jià)值；2、完善項(xiàng)目整體功能；3、滿足沙區(qū)高端商務(wù)、政務(wù)需求。經(jīng)營(yíng)模式：華宇品牌自行經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵：組建酒店專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，全程參與酒店設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理工作。酒店定位：華宇酒店五星級(jí)酒店發(fā)展計(jì)劃酒店房間數(shù)：根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研分析，華宇大酒店房間數(shù)控制在220-250間較為合適；酒店房間面積：華宇大酒店按照準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造，套內(nèi)面積在40平方米左右；酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)：華宇大酒店按照準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造，裝修標(biāo)準(zhǔn)在5000元/平方米左右（3500元/平方米的裝修費(fèi)用，1500元/平方米的機(jī)

42、電、管網(wǎng)等配置費(fèi)用）；45%30%10%10%5%沙區(qū)酒店沙區(qū)酒店會(huì)議客戶群比例會(huì)議客戶群比例學(xué)術(shù)研討/商務(wù)會(huì)議政府會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)議各類展示推廣會(huì)議其他五星級(jí)酒店發(fā)展計(jì)劃沙區(qū)酒店會(huì)議客戶群表現(xiàn)出對(duì)酒店會(huì)議的強(qiáng)烈需求，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目會(huì)議需求客戶以學(xué)術(shù)研討、政務(wù)會(huì)議為主導(dǎo)，國(guó)際會(huì)議中心14個(gè)40-80多功能廳1個(gè)500大型宴會(huì)廳2個(gè)200多功能廳五星級(jí)酒店發(fā)展計(jì)劃其他酒店功能設(shè)置商務(wù)中心1000餐飲中心2000娛樂會(huì)所3000風(fēng)味中餐廳、主題西餐廳夜總會(huì)、spa中心、室內(nèi)恒溫泳池、康體中心行李寄托/旅游聞?dòng)?租車服務(wù)/干/濕洗中心/電話傳真打印寬帶上網(wǎng)等商務(wù)功能五星級(jí)酒店發(fā)展計(jì)劃酒店規(guī)模設(shè)置3.0-3

43、.2萬方左右客房2.0萬方國(guó)際會(huì)議中心0.16萬方其他約1.0萬方五星級(jí)酒店發(fā)展計(jì)劃標(biāo)志性品質(zhì)感特色化新概念酒店特色文化主題精品酒店：個(gè)性獨(dú)特差異化約設(shè)置200個(gè)房間，總規(guī)模在1萬方以內(nèi)主題概念酒店發(fā)展計(jì)劃規(guī)劃建議Chapter 3以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃華宇理想城市計(jì)劃區(qū)外城開放的城市功能城市功能多元化/開放/融合/高效產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)商務(wù)辦公、商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)體系內(nèi)城相對(duì)獨(dú)立私密的社區(qū)功能社區(qū)功能社區(qū)封閉/人車分流、安全、尊重、獨(dú)立空間外城外城內(nèi)城內(nèi)城蜂巢連接內(nèi)城與外城外城：城市功能（功能混合/夜生活豐富/夜間照明指數(shù)高/方便停車）內(nèi)城：社區(qū)功能（私密/獨(dú)立/與城市隔離）關(guān)聯(lián)：蜂

44、巢。地下系統(tǒng)自然采光，城市行為與社區(qū)行為復(fù)合的MIX空間開放城市社區(qū)蜂巢提供了較為舒適的大量可停車空間，可將部分住宅車位與商業(yè)共享，即增加了商業(yè)停車位，提升了商業(yè)檔次，又保證了總體車位滿足規(guī)范要求，減少車位資金積壓。蜂巢將內(nèi)城和外城有機(jī)劃分和關(guān)聯(lián)性連接，保證了住宅的純粹性和城市人流、車流、信息流之間的共享地面層：與城市功能相融合地面層：與城市功能相融合 架空層：社區(qū)功能的復(fù)合串接架空層：社區(qū)功能的復(fù)合串接 社區(qū)俯瞰社區(qū)俯瞰參考案例：北京中信城連續(xù)的、相互連接的地面系統(tǒng)為城市行人提供便利、安全的商業(yè)活動(dòng)。地面系統(tǒng)基本是半公共開放空間，市民在營(yíng)業(yè)時(shí)間都可以抵達(dá)，地面層內(nèi)自然的日光、標(biāo)識(shí)清晰且視線明

45、亮，并有效與住區(qū)隔離l蜂巢將住宅平面抬高有效區(qū)隔住宅步行、城市步行和城市車行，為通勤車輛設(shè)置獨(dú)立停置區(qū)，創(chuàng)造更方便的人行和車行環(huán)境通勤車輛設(shè)置獨(dú)立停置區(qū)住宅活動(dòng)標(biāo)高車行活動(dòng)標(biāo)高城市活動(dòng)標(biāo)高蜂巢下所界定的公共空間是社區(qū)內(nèi)的住戶最佳活動(dòng)場(chǎng)所（街道蜂巢下所界定的公共空間是社區(qū)內(nèi)的住戶最佳活動(dòng)場(chǎng)所（街道/廣場(chǎng)廣場(chǎng)/庭院形成多重?zé)o限可庭院形成多重?zé)o限可能的場(chǎng)所），而在內(nèi)部散落的小型商業(yè)街，主要以服務(wù)于社區(qū)的日常業(yè)態(tài)為主，與社區(qū)能的場(chǎng)所），而在內(nèi)部散落的小型商業(yè)街，主要以服務(wù)于社區(qū)的日常業(yè)態(tài)為主，與社區(qū)會(huì)所結(jié)合。有效地與城市公共商業(yè)形成區(qū)隔會(huì)所結(jié)合。有效地與城市公共商業(yè)形成區(qū)隔社區(qū)商業(yè) 會(huì)所 外城規(guī)劃發(fā)展

46、建議華宇中心峰值地價(jià)與土地承租能力模型：商業(yè)、商務(wù)承載核心區(qū)最高地價(jià)功能根據(jù)地價(jià)峰值理論，商業(yè)及休閑娛樂物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)較高的地價(jià)，屬于硬核（Hard Core）區(qū)，其次是商務(wù)辦公區(qū)，能夠提升區(qū)域的整體形象，處于核心區(qū)最核心的位置。高檔零售商業(yè)、高檔娛樂業(yè)承載區(qū)域峰值地價(jià)點(diǎn)功能；商務(wù)辦公區(qū)域承載提升區(qū)域形象功能功能分區(qū)理論依據(jù)地塊價(jià)值解析 劣勢(shì)：相對(duì)掉角，緊鄰新橋立交，噪音影響較大。優(yōu)勢(shì)：昭示性好，外部交通優(yōu)勢(shì)明顯，與石新路、上橋新街相連；地塊價(jià)值與功能分區(qū)發(fā)展方向考慮：發(fā)展方向考慮：汽配城地塊相對(duì)獨(dú)立，方便貨運(yùn)交通組織，規(guī)劃專業(yè)市場(chǎng)較少對(duì)其他業(yè)態(tài)的影響。石新路石新路高架立交橋高架立交橋新橋立交新

47、橋立交高層建筑高層建筑破破舊舊建建筑筑破舊建筑破舊建筑鳳凰廣場(chǎng)鳳凰廣場(chǎng)鳳鳳 西西 路路汽車展銷中心地塊價(jià)值解析 劣勢(shì)：有高架橋影響；優(yōu)勢(shì)：昭示性好，交通便利，通達(dá)性強(qiáng)。地塊價(jià)值與功能分區(qū)發(fā)展方向考慮：酒店商務(wù)商業(yè)石新路石新路高架立交橋高架立交橋新橋立交新橋立交高層建筑高層建筑破破舊舊建建筑筑破舊建筑破舊建筑鳳凰廣場(chǎng)鳳凰廣場(chǎng)鳳鳳 西西 路路地塊價(jià)值解析 優(yōu)勢(shì)：昭示性好，交通便利，通達(dá)性強(qiáng)。地塊價(jià)值與功能分區(qū)發(fā)展方向考慮：酒店商務(wù)商業(yè)石新路石新路高架立交橋高架立交橋新橋立交新橋立交高層建筑高層建筑破破舊舊建建筑筑破舊建筑破舊建筑鳳凰廣場(chǎng)鳳凰廣場(chǎng)鳳鳳 西西 路路幾何型城市網(wǎng)絡(luò)，分為幾何型城市網(wǎng)絡(luò)，分

48、為6 6個(gè)個(gè)BlockBlock和一個(gè)中心，每一個(gè)和一個(gè)中心，每一個(gè)BlockBlock有不同特征，為在有不同特征，為在此工作、生活、休憩娛樂、購物的人群提供了特定的身份此工作、生活、休憩娛樂、購物的人群提供了特定的身份理想城市BLOCK構(gòu)想以銷售為導(dǎo)向的商業(yè)建筑規(guī)劃石新路石新路高架立交橋高架立交橋新橋立交新橋立交高層建筑高層建筑破破舊舊建建筑筑破舊建筑破舊建筑鳳凰廣場(chǎng)鳳凰廣場(chǎng)鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6BLOCK 1構(gòu)想鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6重慶西部汽配城cent

49、erBLOCK 2構(gòu)想華宇總部大廈甲級(jí)寫字樓140米超高層地標(biāo)鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6華宇酒店品質(zhì)標(biāo)桿center軸線的營(yíng)造：“第五大道”式的符號(hào)意義軸線鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6centerCENTER:創(chuàng)新業(yè)態(tài)（體驗(yàn)型商業(yè)街區(qū)）的聚焦點(diǎn)新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū)新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū)潮流發(fā)布中心潮流發(fā)布中心信息發(fā)布站信息發(fā)布站品牌櫥窗品牌櫥窗主題推廣區(qū)主題推廣區(qū)投資會(huì)聯(lián)絡(luò)處投資會(huì)聯(lián)絡(luò)處標(biāo)志性等候點(diǎn)標(biāo)志性等候點(diǎn)鳳鳳 西西 路路Block1Blo

50、ck2Block4 Block3Block5Block6centerCenter 的建筑形式及理念的建筑形式及理念磁力效應(yīng)：核心景點(diǎn)，為消費(fèi)者提供磁力效應(yīng)：核心景點(diǎn)，為消費(fèi)者提供獨(dú)一無二的經(jīng)歷獨(dú)一無二的經(jīng)歷運(yùn)用現(xiàn)代、夸張的建筑手法創(chuàng)造包括運(yùn)用現(xiàn)代、夸張的建筑手法創(chuàng)造包括表演場(chǎng)、媒體展示館以及富含文化意表演場(chǎng)、媒體展示館以及富含文化意義的場(chǎng)所義的場(chǎng)所城市之門城市之門媒體展廊媒體展廊centerBLOCK 3構(gòu)想地下層大型超市結(jié)合center半地下廣場(chǎng)半下沉式廣場(chǎng)，聚集人氣，與超市相連鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6操作方式操作方式商業(yè)價(jià)值

51、拓展區(qū)將一樓做成半地下架空層，架空層與道路存在一定高差，與下沉式商業(yè)廣場(chǎng)相通；作作 用用一方面架空層可免計(jì)容積率，實(shí)現(xiàn)了增值；另一方面，大大增加了半地下層的商業(yè)價(jià)值地下車庫超市以銷售為導(dǎo)向的商業(yè)建筑規(guī)劃半地下廣場(chǎng)設(shè)置商業(yè)向架空層下蜂巢周邊拓展以銷售為導(dǎo)向的商業(yè)建筑規(guī)劃半地下廣場(chǎng)設(shè)置BLOCK 3構(gòu)想STREET MALL以銷售為導(dǎo)向的商業(yè)建筑規(guī)劃從造“街”到造“鋪”/層層臨街center鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6與傳統(tǒng)的與傳統(tǒng)的Shopping MallShopping Mall不同，并非由大型的百貨主導(dǎo)，而是包括一組中心，（例如

52、小型電不同，并非由大型的百貨主導(dǎo)，而是包括一組中心，（例如小型電影院影院/俱樂部），餐飲中心（數(shù)個(gè)精致餐館），以及帶有俱樂部），餐飲中心（數(shù)個(gè)精致餐館），以及帶有“情景化服務(wù)情景化服務(wù)”（show case stores)show case stores)的一組名牌專賣店的一組名牌專賣店建筑形式的原創(chuàng)性垂直與道路方向的商業(yè)，做“鋪”而不是做“街”，大大減小銷售壓力各平面利用街鋪形式，利用輕軌、道路等各個(gè)方向的人流導(dǎo)入，最大化臨街面BLOCK 4 構(gòu)想STREET MALL以銷售為導(dǎo)向的商業(yè)建筑規(guī)劃從造“街”到造“鋪”/層層臨街X-siteX-siteX Generation Site及驚喜（E

53、xcitement），蜿蜒曲折，街景變化豐富，“逛街”感覺強(qiáng)烈，最能夠體會(huì)也最能發(fā)現(xiàn)樂趣。打造情景式商業(yè)/層層臨街增值主張一：增值主張一：商業(yè)向露臺(tái)的拓展商業(yè)向露臺(tái)的拓展地上整層設(shè)置商業(yè)，贈(zèng)送露臺(tái)，打造特色戶外休閑商業(yè)；2F1F地下車庫/超市3F2F1F地下車庫/超市3F3F3F正面剖面圖正面剖面圖側(cè)面剖面圖側(cè)面剖面圖露臺(tái)STREET MALL以銷售為導(dǎo)向的商業(yè)建筑規(guī)劃從造“街”到造“鋪”/層層臨街T-PARKT-PARK天臺(tái)及露臺(tái)主題休憩公園挪動(dòng)場(chǎng)所扶梯：上上下下的便捷；連廊：樓棟之間的連廊為商業(yè)創(chuàng)造完整流動(dòng)的路線和空間；露臺(tái)：利用露臺(tái)設(shè)置空中花園，擺放遮陽傘和桌椅，觀景商業(yè)提升品質(zhì)和舒適度

54、。BLOCK4+BLOCK5+BLOCK6構(gòu)想創(chuàng)意孵化樓寫字樓鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6center彈性商務(wù)空間商務(wù)公寓文化主題概念酒店特色化酒店街區(qū)構(gòu)想鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6center休閑娛樂中心餐飲一條街社區(qū)便民店沿地塊內(nèi)部連接BLOCK商業(yè)中心，規(guī)劃休閑娛樂及餐飲；沿鳳西路主要分布餐飲；地塊縱向主要分布社區(qū)便民店；整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)：開放半開放半封閉封閉的街區(qū)格局。街墻立面的營(yíng)造街墻立面的營(yíng)造 標(biāo)志性建筑群標(biāo)志性建筑群強(qiáng)制視覺沖擊強(qiáng)制視覺沖擊140140米的華宇

55、總部大廈，與華宇酒店以及商務(wù)群樓，米的華宇總部大廈，與華宇酒店以及商務(wù)群樓，形成重慶西部的形成重慶西部的主天際線主天際線鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6center沿街環(huán)境的營(yíng)造沿街環(huán)境的營(yíng)造 “紀(jì)念公園紀(jì)念公園”式的公共場(chǎng)所式的公共場(chǎng)所人文符號(hào)人文符號(hào)國(guó)際都市國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng)景觀創(chuàng)作營(yíng)藝術(shù)家的創(chuàng)作基地藝術(shù)家的創(chuàng)作基地彰顯重慶都市魅力彰顯重慶都市魅力國(guó)際化的文化路標(biāo)國(guó)際化的文化路標(biāo)英國(guó)皇家雕塑家協(xié)會(huì)英國(guó)皇家雕塑家協(xié)會(huì)法國(guó)藝術(shù)家協(xié)會(huì)法國(guó)藝術(shù)家協(xié)會(huì)國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng)國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng)鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 B

56、lock3Block5Block6center休閑娛樂中心餐飲一條街社區(qū)便民店沿街環(huán)境的營(yíng)造沿街環(huán)境的營(yíng)造（“街道家具街道家具”/景觀元素景觀元素人文符號(hào)）人文符號(hào)）營(yíng)造開放式街區(qū)，注重建筑與營(yíng)造開放式街區(qū)，注重建筑與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合環(huán)境的有機(jī)結(jié)合強(qiáng)調(diào)建筑空間影響人們行為強(qiáng)調(diào)建筑空間影響人們行為方式的原則方式的原則街區(qū)的營(yíng)造街區(qū)的營(yíng)造（完善的步行系統(tǒng)完善的步行系統(tǒng)/風(fēng)格化的建筑群風(fēng)格化的建筑群人文符號(hào)人文符號(hào)）鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6center業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)物業(yè)發(fā)展方向物業(yè)發(fā)展方向產(chǎn)品概念產(chǎn)品概念體量體量地上地上地下地下物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式物

57、業(yè)經(jīng)營(yíng)方式商務(wù)辦公商務(wù)辦公甲級(jí)寫字樓華宇總部大廈4.9萬方4.9萬方/銷售普通寫字樓創(chuàng)意孵化樓6.0萬方6.0萬方/銷售商務(wù)公寓彈性商務(wù)空間6.9萬方6.9萬方/銷售商業(yè)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心理想城市生活MALL5萬方3.5萬方1.5萬方租售結(jié)合專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)汽配城重慶西部汽配城6萬方4.5萬方1.5萬方租售結(jié)合酒店酒店五星級(jí)酒店華宇酒店3.2萬方3.2萬方長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)型酒店文化主題概念酒店1.0萬方1.0萬方銷售/持有合計(jì)合計(jì)/33萬方30萬方3萬方/華宇中心物業(yè)發(fā)展組合啟動(dòng)區(qū)策略Chapter 5需要確立怎樣的形象為大盤起勢(shì)？鳳鳳 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6center休閑娛樂中心餐飲一條街社區(qū)便民店著力于一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)：五星級(jí)酒店著力于一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)：五星級(jí)酒店+甲級(jí)寫字樓，中心眼球效應(yīng)甲級(jí)寫字樓，中心眼球效應(yīng)我們樹立項(xiàng)目標(biāo)桿形象的同時(shí)，更需要強(qiáng)調(diào)形象、概念的具象化昭示 具象化昭示售房部 具象化昭示“第五大道”華宇理想城市計(jì)劃區(qū)外城：國(guó)際視角下的重慶新意象內(nèi)城：前所未見的理想城市社區(qū)&經(jīng)濟(jì)測(cè)算Chapter 6The endthanks