1、 第一章 總 論1.1 項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱：老年服務(wù)中心 項(xiàng)目承辦單位：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 1.2 項(xiàng)目基本概況1.3 研究工作的依據(jù)1、關(guān)于加快社會(huì)福利社會(huì)化的意見（國辦發(fā)200019號）2、河北省政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見（冀政辦函20071號）3、河北省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見（冀政201072號）4、河北省民政廳、國土廳關(guān)于養(yǎng)老供地方式的通知（冀國土資發(fā)201140號）5、城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范（GB50437-2007）6、國家有關(guān)政策、法規(guī)7、委托單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)1.4研究工作的范圍本報(bào)告對該項(xiàng)目建設(shè)的必要性、市場需求、場址條件、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方

2、案、公用配套工程、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)評價(jià)等方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析和研究。1.5 推薦方案1.5.1 擬建場址老年服務(wù)中心擬建場址位于某市太行大街以東，北三環(huán)以南，石太高速以北，規(guī)劃路以西。1.5.2 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模1、建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括老年公寓和綜合配套公建。老年公寓包括高層公寓6棟和多層公寓53棟。綜合配套公建包括老年康復(fù)醫(yī)院、老年研發(fā)中心、老年大學(xué)、養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心、文娛健身中心、國醫(yī)堂等。2、 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積36.93公頃（553.95畝），老年公寓共設(shè)5025個(gè)床位，老年康復(fù)醫(yī)院設(shè)360個(gè)床位，總建筑面積310050，其中老年公寓建筑面積201

3、000，綜合配套公建建筑面積109050。建筑密度28.6%，綠地率56.6%，容積率0.82。1.5.3 建設(shè)條件供電：項(xiàng)目設(shè)備總需要容量為7385KW，由太行大街和規(guī)劃路引兩路10KV電源線路為本工程供電，并設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組做為備用電源。供水：項(xiàng)目給水水源為市政自來水，由太行大街和規(guī)劃路引兩根DN200給水干管接入加壓水泵房。本項(xiàng)目最高日用水量1694.3m3/d，最大時(shí)用水量209.75 m3/h，水質(zhì)水量可滿足項(xiàng)目需求。供暖：項(xiàng)目采用地源熱泵系統(tǒng)作為空調(diào)系統(tǒng)冷熱源和供熱系統(tǒng)熱源。夏季空調(diào)冷負(fù)荷為16405kW，冬季空調(diào)熱負(fù)荷為5532kW。采暖熱負(fù)荷為4048kW。燃?xì)猓喉?xiàng)目餐飲中心炊事

4、燃料為天然氣，用量標(biāo)準(zhǔn)按0.2m3/人.天，則總用氣量測算為58.4104Nm3/年。1.6 土地利用本項(xiàng)目建設(shè)擬選地塊位于某市兆通鎮(zhèn)，符合我市土地利用總體規(guī)劃，為城市建設(shè)用地。按照國家及省市有關(guān)文件精神，通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。1.7資金籌措及投資計(jì)劃項(xiàng)目總資金為182771.30萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資179736.80萬元，流動(dòng)資金3034.50萬元。項(xiàng)目所需資金全部由建設(shè)單位自籌解決。項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為三年，建設(shè)投資中第一年投入58320.00萬元，第二年投入57240.00萬元，第三年投入64176.80萬元；流動(dòng)資金從經(jīng)營期第一年開始安排，其中經(jīng)營期第一年投入2962.40萬元

5、，經(jīng)營期第二年投入36.05萬元，經(jīng)營期第三年投入36.05萬元。 1.8盈利能力分析總投資收益率：5.44%資本金凈利潤率：5.44%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：6.41%項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值：6864.60萬元項(xiàng)目投資回收期：14.44年項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率6.41%1.9 研究結(jié)論老年服務(wù)中心是一家非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，中心建成后將致力于為老年人提供規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化服務(wù)，能有效緩解我市養(yǎng)老設(shè)施不足的局面，提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。本項(xiàng)目場址位于某市長安區(qū)太行大街以東、北三環(huán)以南，周邊環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，交通較便利。建筑設(shè)計(jì)方案符合規(guī)范要求，充分考慮了老年人

6、對公寓實(shí)用性、舒適性的要求。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目總資金為182771.30萬元，所需資金全部由建設(shè)單位自籌解決。項(xiàng)目建成后養(yǎng)老社區(qū)的正常年收入為41666.00萬元。年均利潤總額為9936.82萬元，總投資收益率5.44%，投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率6.41%，項(xiàng)目投資回收期14.44年。由此表明，該項(xiàng)目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，該項(xiàng)目可行。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表1-1 序號名 稱單 位數(shù) 量一技術(shù)指標(biāo)1項(xiàng)目總占地面積公頃36.932總建筑面積3100503其中：老年公寓面積201000 綜合配套公建1090504 容積率0.825綠地率%56.6二經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總資金萬元182771.30其中

7、：開發(fā)建設(shè)投資萬元179736.80 流動(dòng)資金萬元3034.502正常年收入萬元41666.003總成本費(fèi)用萬元31948.354利潤總額（年平均）萬元9936.82三財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)1總投資收益率%5.442資本金凈利潤率%5.443財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%6.414投資凈現(xiàn)值萬元6864.605投資回收期年14.446資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%6.41第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 2.1 項(xiàng)目背景 21世紀(jì)是人口老齡化的時(shí)代。目前，世界上所有發(fā)達(dá)國家都已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，許多發(fā)展中國家正在或即將進(jìn)入老齡社會(huì)。1999年，中國也進(jìn)入了老齡社會(huì)，是較早進(jìn)入老齡社會(huì)的發(fā)展中國家之一。據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示

8、，60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，60歲及以上人口為177648705人，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到24億，占當(dāng)時(shí)總?cè)丝诘?6左右。研究表明，21世紀(jì)的中國將是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會(huì)。中國是世界上老年人口最多的國家，占全球老年人口總量的五分之一，中國的人口老齡化不僅是中國自身的問題，而且關(guān)系到全球人口老齡化的進(jìn)程，備受世界關(guān)注。 2.1.1中國人口老齡化發(fā)展趨勢： 從2001年到2100年，中國的人口老齡化發(fā)展趨勢可以劃分為三個(gè)階段：第一階段，從2001年到2020年是快速老齡化階段。平均每年增加59

9、6萬老年人口，年均增長速度達(dá)到3.28%，大大超過總?cè)丝谀昃?.66%的增長速度，人口老齡化進(jìn)程明顯加快。到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17%，其中，80歲及以上老年人口將達(dá)到3067萬人，占老年人口的12.37%。第二階段，從2021年到2050年是加速老齡化階段。伴隨著20世紀(jì)60年代到70年代中期的新中國成立后第二次生育高峰人群進(jìn)入老年，中國老年人口數(shù)量開始加速增長，平均每年增加620萬人。同時(shí)，由于總?cè)丝谥饾u實(shí)現(xiàn)零增長并開始負(fù)增長，人口老齡化將進(jìn)一步加速。到2023年，老年人口數(shù)量將增加到2.7億，與0-14歲少兒人口數(shù)量相等。到2050年，老年人口總量

10、將超過4億，老齡化水平推進(jìn)到30%以上，其中，80歲及以上老年人口將達(dá)到9448萬，占老年人口的21.78%。第三階段，從2051年到2100年是穩(wěn)定的重度老齡化階段。2051年，中國老年人口規(guī)模將達(dá)到峰值4.37億，約為少兒人口數(shù)量的2倍。這一階段，老年人口規(guī)模將穩(wěn)定在3-4億，老齡化水平基本穩(wěn)定在31%左右，80歲及以上高齡老人占老年總?cè)丝诘谋戎貙⒈３衷?5-30%，進(jìn)入一個(gè)高度老齡化的平臺(tái)期。 2.1.2 人口老齡化對中國社會(huì)的影響 世界人口老齡化發(fā)展的歷史表明，人口老齡化對人類生活的所有方面都會(huì)產(chǎn)生重大的影響。在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，人口老齡化將對經(jīng)濟(jì)增長、儲(chǔ)蓄、投資與消費(fèi)、勞動(dòng)力市場、養(yǎng)老金、稅

11、收等產(chǎn)生沖擊。在社會(huì)方面，人口老齡化將影響社會(huì)福利、醫(yī)療制度、家庭構(gòu)成以及生活安排、住房和遷移。在政治和文化方面，人口老齡化也會(huì)有不同程度的影響。 目前，我國人口老齡化的突出特點(diǎn)是老齡人口基數(shù)大，發(fā)展速度快，地區(qū)分布不平衡；同時(shí)，我國經(jīng)濟(jì)底子薄，社會(huì)負(fù)擔(dān)重，屬于典型的“未富先老”國家。人口老齡化對我國的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)產(chǎn)生的深刻影響突出表現(xiàn)在以下三個(gè)方面: 首先是養(yǎng)老保障壓力較大。一方面，我國現(xiàn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的供養(yǎng)比例和資金支付壓力很大；另一方面，我國現(xiàn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的覆蓋面很窄，只覆蓋總?cè)丝诘?5%，絕大多數(shù)農(nóng)村人口仍處于社會(huì)化和共濟(jì)性的社會(huì)保障體系之外。 其次是醫(yī)療保障面臨挑戰(zhàn)。醫(yī)療資源總

12、體不足、分布不均衡，醫(yī)療保障制度覆蓋面小，個(gè)人負(fù)擔(dān)醫(yī)療費(fèi)用上漲過快和政府投入不足，致使廣大群眾特別是老年人“看病難”的問題十分突出。 三是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后。全國幾次較大規(guī)模調(diào)查的數(shù)據(jù)表明，60歲以上老年人口余壽中有平均1/4左右的時(shí)間處于肌體功能受損狀態(tài)，需要不同程度的照料、護(hù)理。照此推算，我國約有3250萬老年人需要不同形式的長期護(hù)理。調(diào)查還表明，5的老年人（約700多萬人）有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望，且將逐步增加。發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老床位數(shù)約為老年人口總數(shù)的5-7%，而我國目前共有各類老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)3.8萬個(gè)，床位數(shù)120.5萬張，平均每千名60歲以上的老年人擁有床位8.6張，僅占老齡人口總數(shù)

13、的0.86%。許多地方排隊(duì)入住養(yǎng)老院的現(xiàn)象十分普遍，特別是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)供需矛盾更為嚴(yán)重。 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.2.1 加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是社會(huì)發(fā)展的需要老年人最值得尊敬和愛戴，也最需要關(guān)心和幫助。中華民族素有敬老、尊老的傳統(tǒng)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，社會(huì)生活方式的轉(zhuǎn)變，老年群體在日常生活照顧、精神慰藉、心理支持、康復(fù)、護(hù)理、臨終關(guān)懷、緊急救助等方面呈現(xiàn)出日益增長的需求。妥善處理人口老齡化問題，關(guān)注老年人的生活狀況，關(guān)心老年人的生活需求，研究并不斷提升老年人的生活、生存質(zhì)量，是政府、社會(huì)、家庭的共同責(zé)任。我們必須清醒地認(rèn)識到，我國仍處于社會(huì)主義初級階段，仍屬于欠發(fā)

14、達(dá)國家，我國的福利政策，只能從我國的國情出發(fā)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平，協(xié)調(diào)有關(guān)部門，動(dòng)員社會(huì)力量，采取國家、社會(huì)、家庭、個(gè)人相結(jié)合的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃、合理負(fù)擔(dān)、逐步實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所學(xué)，老有所樂”的目標(biāo)。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是為老年人提供生活照顧和護(hù)理服務(wù)，滿足老年人特殊生活需求的服務(wù)行業(yè)。加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、堅(jiān)持以人為本的具體體現(xiàn)。認(rèn)真解決老年人生活中的實(shí)際問題，有利于保持家庭關(guān)系穩(wěn)定和睦，促進(jìn)老年群體與其他群體和諧相處，這是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，是社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志。同時(shí)，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，有利于促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，提高全體人民

15、生活質(zhì)量和水平。只有充分認(rèn)識到發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要意義，才能采取有效措施，切實(shí)推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。2.2.2 建設(shè)老年社區(qū)公寓是提高我市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整體水平的需要目前，某市60歲以上的老年人口約118.2萬人，占全市人口總數(shù)的12.2%，其中市區(qū)老年人口28.8萬人，占市區(qū)總?cè)丝诘?2%。全市現(xiàn)有老年公寓61家，養(yǎng)老床位5559張，入住老人4223人。這些老年公寓普遍存在位置偏、規(guī)模小、設(shè)施差、床位少、檔次低、管理落后等問題，全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量和檔次均與社會(huì)養(yǎng)老需求不相適應(yīng)。建設(shè)市級示范性老年公寓對于改變我市養(yǎng)老設(shè)施落后狀況將起到十分重要的作用，可以引領(lǐng)和帶動(dòng)社會(huì)力量投資建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施的積極性，

16、促進(jìn)不同形式、不同規(guī)模養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)全民發(fā)展，有效解決社會(huì)多層次養(yǎng)老需求；可以發(fā)揮示范作用，為社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)、管理等方面的樣板，帶動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整體水平的提高，進(jìn)而推動(dòng)我市逐步形成以政府興建的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為示范、多種形式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)為依托、居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)。 隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題，各級政府更是極為重視此問題。老年服務(wù)中心項(xiàng)目致

17、力于解決社會(huì)的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。綜上所述，此項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。第三章 市場預(yù)測 3.1 市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 在國外，老年服務(wù)業(yè)被稱為“銀色產(chǎn)業(yè)”，已經(jīng)有相當(dāng)成熟的發(fā)展，逐漸成為老齡化社會(huì)中最具活力、最有發(fā)展前途的產(chǎn)業(yè)之一。在國內(nèi)，社會(huì)各界對老齡問題的認(rèn)識也在逐步提高，老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)得到政府部門、學(xué)術(shù)界和相關(guān)企業(yè)的廣泛關(guān)注。經(jīng)過兩次全國性的老年服務(wù)業(yè)研討會(huì)，為老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展奠定了一定的理論基礎(chǔ)，促進(jìn)了老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 我國進(jìn)入老齡社會(huì)后的特點(diǎn)是，老年人口基數(shù)大，增長快，特別是隨著家庭小型化的發(fā)展，社會(huì)化養(yǎng)老的需求迅速增長。但是長期以來，我國社會(huì)福利由國家和集

18、體包辦，存在資金不足、福利機(jī)構(gòu)少、服務(wù)水平較低等問題，難以滿足人民群眾日益增長的需要。我國老年人生活照料需求，是一種長期性的照料護(hù)理需求，它將隨著老年人口的增長，特別是高齡老年人和臥床老人的增多而迅速增長。由于家庭結(jié)構(gòu)的小型化、代際分離、空巢老年人家庭和兩代戶老年人家庭增多、社會(huì)競爭和流動(dòng)的加劇、家庭養(yǎng)老照料成本的上漲等方面的原因，使得傳統(tǒng)的家庭照料方式受到了嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。在這種背景下，我國老年人對機(jī)構(gòu)照料和護(hù)理服務(wù)、護(hù)理用品的需求也出現(xiàn)了迅速增長趨勢。但我國目前老年人機(jī)構(gòu)照料和護(hù)理服務(wù)的發(fā)展還相當(dāng)滯后。為老年人服務(wù)的公共服務(wù)體系尚不完善，老年服務(wù)業(yè)發(fā)展剛剛起步，特別是老年服務(wù)設(shè)施和社會(huì)化照料服

19、務(wù)短缺。老年人在日常生活、照料、看病、出行、購物等方面的公共服務(wù)需求也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能得到滿足。這就為老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了巨大空間。 3.2 市場容量預(yù)測 老年服務(wù)業(yè)并不是傳統(tǒng)意義上的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，它是隨著人口老齡化和人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)，是為老年人提供特殊商品、設(shè)施和服務(wù)，滿足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行以及精神文化方面需求的具有同類屬性的行業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的集合。因此，老年服務(wù)業(yè)的市場容量是與社會(huì)老年人口的數(shù)量密切相關(guān)的。我國自1999年進(jìn)入老齡化社會(huì)以來，老年人口迅速增長，據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，

20、60歲及以上人口為177648705人，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。預(yù)計(jì)到2030年，達(dá)到3.55億，到2050年將達(dá)到4.50億。龐大的老年人群，將為包括老年公寓在內(nèi)的老年服務(wù)業(yè)提供十分巨大的市場容量和發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查，我國有入住老年公寓（機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）意愿的老年人占老年人口總數(shù)的8-10%；發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50-70張，即占到5-7%。因此，我國老年服務(wù)市場的養(yǎng)老床位需求按老年人口總數(shù)的5%保守計(jì)算，2030年、2050年全國養(yǎng)老床位需求量分別達(dá)到1775萬張、2250萬張。2001-2050年60歲以上老年人口及老齡化程度見下表：200120

21、50年60歲及以上老年人口和老齡化程度預(yù)測 我市60歲以上老年人口占全市總?cè)丝诘谋壤缭?990年就已超過10，與全國相比，提前5年進(jìn)入老齡社會(huì)。某市老年人口有135萬，隨著人口老齡化、家庭結(jié)構(gòu)小型化以及傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能的弱化，“空巢”老人、高齡和生活不能自理的老人不斷增多，要求提供社會(huì)照料服務(wù)的需求日益增多。這就要求健全養(yǎng)老服務(wù)體系，建設(shè)以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，布局合理、規(guī)模適度、功能完善、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)格局。據(jù)業(yè)內(nèi)人士調(diào)查分析，97%左右的老人想居家養(yǎng)老，3%左右的老人想進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，目前約有30萬老人想進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老年人口的增長大于總?cè)丝诘脑?/p>

22、長速度，每年新增老年人口6.9萬，預(yù)計(jì)到2015年，全市老年人口要超過170萬。 2010年統(tǒng)計(jì)，全市共有各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)230所，其中，農(nóng)村敬老院164所，床位17996張，只收住農(nóng)村五保老人；社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)66個(gè)，養(yǎng)老床位7100張，入住老人5800人,入住率81.7%。300張床位以上的4家，200300張的16家，200張以下的46家。這些老年公寓普遍存在位置偏、規(guī)模小、設(shè)施差、床位少、檔次低、管理落后等問題。按民政部每千人17張床位的要求計(jì)算，我市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老床位應(yīng)該是20094張。按照國家文明城市每千人20張床位的測評標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，我市的養(yǎng)老床位應(yīng)該是23640張。全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量

23、和檔次均與社會(huì)養(yǎng)老需求不相適應(yīng)。 由此可見，某市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場容量巨大，為本項(xiàng)目提供了十分廣闊的市場發(fā)展空間。 3.3 市場風(fēng)險(xiǎn)及競爭力分析 3.3.1 目前我國老年服務(wù)業(yè)發(fā)展中存在的問題 我國老年人口數(shù)量大、增長速度快，老年服務(wù)業(yè)起步晚，各方面為解決老齡化問題所需的事業(yè)發(fā)展不盡如人意。總體看來，仍然滯后于人口老齡化迅速發(fā)展的形勢，滯后于快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢。老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展還面臨著諸多問題。 一是從宏觀上看，我們的市場經(jīng)濟(jì)體制和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還不盡完善，老年服務(wù)業(yè)的某些領(lǐng)域仍然存在盲目和無序現(xiàn)象，老年用品、為老年人所需的勞務(wù)市場的現(xiàn)狀還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。二是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)范來看，老年服務(wù)業(yè)仍然缺乏必

24、要的政策性支持和引導(dǎo)。雖然各級政府都出臺(tái)了相關(guān)的優(yōu)惠政策，但大都落實(shí)不好。同時(shí)，老年服務(wù)業(yè)內(nèi)部缺乏行業(yè)規(guī)范與導(dǎo)向，發(fā)展資金籌措比較困難，相關(guān)法律、法規(guī)不健全等方面的問題也制約了老年服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。三是從社會(huì)保障來看，即使已享受社會(huì)保障的老年人，其養(yǎng)老金水平比較低，同時(shí)還有更多的老年人尚未納入社會(huì)保障范圍，這就造成老年市場的有效需求不足。有限的收入，使老年人消費(fèi)以節(jié)儉的理性消費(fèi)為主，消費(fèi)方式比較單一，也影響老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 3.3.2 市場風(fēng)險(xiǎn) 中國從1999年進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)及市場雖已經(jīng)過十年的發(fā)展，但仍舊處于起步階段，尚需規(guī)范和完善。對于本項(xiàng)目的建設(shè)來說，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

25、從我國社會(huì)及養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問題看，本項(xiàng)目可能面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚不規(guī)范，缺乏必要的政策性支持和引導(dǎo)。養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目及產(chǎn)品種類較少，產(chǎn)品開發(fā)能力滯后，面對龐大的老年人群，由政府利用財(cái)政資金興建示范性老年公寓，在與民營老年公寓的市場競爭中，保持優(yōu)勢。二是老年人有效需求不足。就我國目前情況來看，社會(huì)保障覆蓋率和養(yǎng)老金水平都較低，有限的收入嚴(yán)重限制了老年人群的消費(fèi)水平和消費(fèi)方式，影響?zhàn)B老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 面對可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險(xiǎn)，一方面要依靠政府的政策性支持和引導(dǎo)，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)不斷規(guī)范、發(fā)展、成熟，引導(dǎo)資金合理投入，避免產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性失衡引起的過度競爭和資源浪費(fèi)；

26、另一方面要增加老年人福利和養(yǎng)老金收入水平，正確引導(dǎo)老年人的有效養(yǎng)老需求，進(jìn)而促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)長足發(fā)展。 3.3.3 項(xiàng)目的市場競爭力老年人進(jìn)入老年公寓的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。老年服務(wù)中心周邊環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，交通便利。該老年社區(qū)依托XX公司豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和超前的養(yǎng)老理念，建設(shè)具有特色的老年社區(qū)。項(xiàng)目建成后將是本市最大的養(yǎng)老社區(qū)，加之配備原有經(jīng)驗(yàn)豐富的醫(yī)護(hù)

27、人員，并用良好的服務(wù)理念，必將為為社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)、管理等方面的樣板。由此可見，在未來的市場競爭中具有較強(qiáng)的競爭能力和生存能力。第四章 建設(shè)場址與建設(shè)條件4.1 建設(shè)場址4.1.1 場址選擇本項(xiàng)目擬建場址位于某市太行大街以東，北三環(huán)以南，石太高速以北，規(guī)劃路以西。規(guī)劃總用地面積36.93公頃（553.95畝）。4.1.2 自然條件某市地處中緯度內(nèi)陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤半干旱季風(fēng)型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。1、氣溫全年平均氣溫 13.4極端最低氣溫 -26.5極端最

28、高氣溫 42.72、濕度冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算相對濕度 53%夏季通風(fēng)室外相對濕度 75年平均相對濕度 623、降水量 日最大降水量 251.3mm 時(shí)最大降水量 92.9mm 全年平均降水量534.2mm4、積雪深度最大積雪深度 490mm5、凍土深度最大凍土深度 56cm6、風(fēng)向 冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C32，N10 夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C35，SElO 年主導(dǎo)風(fēng)向及其頻率 C32，SE97、風(fēng)速冬季室外風(fēng)速 1.8mS 夏季室外風(fēng)速 1.4mS 全年平均風(fēng)速 1.6mS8、全年日照時(shí)數(shù) 2640H 冬季日照率 61.69、全年雷暴日數(shù) 30.4天10、大氣壓力冬季 1017.2hpa 夏季

29、995.7hpa4.1.3 地質(zhì)狀況某市地處太行山東麓華北沖積大平原，市域跨太行山地和華北大平原兩大地貌單元，地貌類型復(fù)雜多樣，各種地貌類型比較齊全，呈階梯狀，具有明顯層次性和規(guī)律性。地勢由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔為67-68m，市區(qū)為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀(jì)覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為150-200kpa。4.1.4 抗震設(shè)防依據(jù)中國地震局制定，由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），本項(xiàng)目抗震地震動(dòng)峰值加速度按0.10g設(shè)防。4.2 建設(shè)條件4.2.1 供電項(xiàng)目設(shè)備總需要容量為73

30、85KW，由太行大街和規(guī)劃路引兩路10KV電源線路為本工程供電，并設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組做為備用電源。4.2.2 給排水項(xiàng)目給水水源為市政自來水，由太行大街和規(guī)劃路引兩根DN200給水干管接入加壓水泵房。本項(xiàng)目最高日用水量1694.3m3/d，最大時(shí)用水量209.75 m3/h，水質(zhì)水量可滿足項(xiàng)目需求。排水采用雨污分流制。盥洗廢水經(jīng)中水處理系統(tǒng)處理后，回用于沖廁、道路噴灑及綠化；餐飲廢水經(jīng)隔油池處理后與其他廢水一起再經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。4.2.3 空調(diào)、采暖項(xiàng)目采用地源熱泵系統(tǒng)作為空調(diào)系統(tǒng)冷熱源和供熱系統(tǒng)熱源。夏季空調(diào)冷負(fù)荷為16405kW，冬季空調(diào)熱負(fù)荷為5532kW。采暖熱負(fù)荷為404

31、8kW。 4.2.4 燃?xì)忭?xiàng)目餐飲中心炊事燃料為天然氣，用量標(biāo)準(zhǔn)按0.2m3/人.天，則總用氣量測算為58.4104Nm3/年。4.2.5 通信本項(xiàng)目設(shè)計(jì)電話、有線電視線路均由市政干線引入。第五章 工程技術(shù)方案 5.1工程設(shè)計(jì)原則一、尊重城市總體規(guī)劃及其發(fā)展原則，與城市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，與周圍環(huán)境相融合，社區(qū)建設(shè)既有自身的功能與環(huán)境特色，又能融于城市總體環(huán)境之中。二、作為新時(shí)代老年人居住工程，接受新思潮、新理念。注重老年人的生活特點(diǎn)，以及居住的舒適性、經(jīng)濟(jì)性和環(huán)境質(zhì)量，力爭塑造二十一世紀(jì)老年人居住社區(qū)的新形象，成為人們安度晚年的一片樂土。三、以自然、健康、人性為主題，以老年人的生活需求為主線，注

32、重自然環(huán)境、文化內(nèi)涵，創(chuàng)造一個(gè)健康、生態(tài)、人文、休閑娛樂的老年人居住生活空間。四、積極響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策，依據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和市場需求，組織多種單體形式，多種生活、居住方式，以滿足社會(huì)各階層的不同消費(fèi)。5.2. 總平面布置5.2.1 總平面布置原則一、根據(jù)功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布置。二、按照中心、組團(tuán)兩級結(jié)構(gòu)概念有機(jī)組織各居住空間。三、充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)，形成“通而不暢”的道路系統(tǒng)。四、集中綠地和景觀與組團(tuán)庭院相結(jié)合，使中心內(nèi)部組團(tuán)之間、建筑物之間有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)整體環(huán)境的完整統(tǒng)一與均好性。五、在三維空間上安排中心內(nèi)的各種活動(dòng)場所，形成豐富、有趣、有家園氛圍的空間序

33、列。六、按照可持續(xù)發(fā)展概念進(jìn)行規(guī)劃布局設(shè)計(jì)。5.2.2. 場地條件本項(xiàng)目建設(shè)場地基本為梯形，總用地面積為36.93公頃（553.95畝）。位于某市太行大街以東，北三環(huán)以南，石太高速以北，規(guī)劃路以西。場地具有以下兩個(gè)特點(diǎn)：一是位于中心城區(qū)東北發(fā)展區(qū)之中，緊鄰城市主要道路，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。二是地勢平坦、視野開闊，未來的居住環(huán)境良好。適于老年人生活、居住的功能構(gòu)成與布局，以及順捷而富于變化的交通網(wǎng)絡(luò)與營造社區(qū)特色景觀將成為中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)。5.2.3 總平面布置綜述A、總體布置規(guī)劃方案依據(jù)城市道路結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境特點(diǎn)和內(nèi)部使用功能，綜合協(xié)調(diào)，采用圍合式布局。場地被規(guī)劃路分為東西兩個(gè)區(qū)。老年公寓

34、或兩兩成組，或自成體系，與中心綠地和主干路穿插圍合，構(gòu)成各自獨(dú)立，而又具有向心性的生態(tài)居住空間。綜合配套公建沿城市道路布置，成為居住空間與城市空間的過渡。宏觀上整個(gè)中心結(jié)構(gòu)清晰明確，易于與城市聯(lián)系，并具有通暢地內(nèi)部交通。B、交通結(jié)構(gòu)中心共設(shè)多個(gè)出入口，主出入口位于太行大街上，次出入口位于規(guī)劃路上。中心內(nèi)部道路分為兩個(gè)等級。中心交通干道7米寬，穿插各居住鄰里空間布置，宅前路3米寬，各公寓單體由宅前路可直接到達(dá)中心干道。各居住鄰里空間內(nèi)部設(shè)有豐富而有變化的步行路，連接庭院綠地和各種老年人活動(dòng)場地，并與之相融合。停車方式采用地面停車場的方式。整個(gè)交通系統(tǒng)順暢、便捷，互不干擾。C、老年公寓組合布置老年

35、公寓單體布置根據(jù)某市地區(qū)日照及用地特點(diǎn)，在保證日照間距的情況下，合理考慮建筑物的密度分布。各單體根據(jù)居住形式的不同，與中心中心綠地和主干道相對位置的不同，采用不同的組合方式形成富有變化的室外空間環(huán)境。每個(gè)居住鄰里空間均設(shè)有綠地庭園、老年人健身廣場和良好的步行系統(tǒng)。為居住者的戶外活動(dòng)提供場所，加強(qiáng)鄰里交往。充分體現(xiàn)了中心的健康性、人文性和生態(tài)性特點(diǎn)。出行、健身、休閑、娛樂、交往，聯(lián)系緊密而又互不干擾，形成方便、安靜、有趣、優(yōu)美的老年人居住空間。D、公建系統(tǒng)綜合配套公建主要包括老年康復(fù)醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心、老年研發(fā)中心、文化娛樂中心、健身康復(fù)訓(xùn)練中心、餐飲中心、理療養(yǎng)護(hù)中心、客服中心、國醫(yī)堂、老

36、年大學(xué)、服務(wù)用房等設(shè)施。為老年人提供老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為的服務(wù)。東區(qū)：老年康復(fù)醫(yī)院位于東區(qū)的東南角，設(shè)置單獨(dú)的出入口，并與其他建筑有便捷的聯(lián)系。西區(qū)：位于用地西北側(cè)沿太行大街布置養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心、老年研發(fā)中心。用地中心設(shè)有理療養(yǎng)護(hù)中心、客服中心、國醫(yī)堂、老年大學(xué)、文化娛樂中心、健身康復(fù)訓(xùn)練中心，與老年公寓鄰里空間穿插布置，便于老年人使用。E、景觀系統(tǒng)服務(wù)中心景觀布置采用中心與分散相結(jié)合的方式，中心綠地呈帶形，東西向布置于中心中心內(nèi)并成為各出入口的對景。其內(nèi)部布置綠地廣場、健身廣場和自由綠化空間，形式活潑，種類多樣，形成中心的景觀中心和公共活動(dòng)中心。各居住鄰里空間內(nèi)有

37、庭院綠地，且形式各異，布置一定的老年人活動(dòng)場地，具有標(biāo)志性，為加強(qiáng)鄰里交往的半私密性空間。綠樹、陽光、流水、小品雕塑等，充分體現(xiàn)了社區(qū)的人性化，文化內(nèi)涵和生態(tài)意識。中心內(nèi)各種管線整體考慮，采用地下敷設(shè)的方式，使中心環(huán)境更加純凈、優(yōu)美。5.2.4. 豎向設(shè)計(jì)服務(wù)中心內(nèi)地形較為平緩。場地設(shè)計(jì)時(shí)，需根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告、基礎(chǔ)深度和處理方式，進(jìn)行場地坡度和土方量計(jì)算。場地排水采用平坡式排水方式，預(yù)計(jì)中心內(nèi)填挖土方量基本平衡。 5.2.5. 總平面布置經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1、總用地面積 36.93公頃（553.95畝）2、總建筑面積 310050 （1）老年公寓建筑面積 201000 （2）綜合配套公建建筑面積

38、109050 3、道路廣場面積 546564、停車位 386個(gè)（地面246個(gè)；地下140個(gè)） 5、建筑基底面積 1056206、圍墻長度 3416米7、建筑密度 28.6%8、綠地率 56.6%9、容積率 0.82 5.3. 工程設(shè)計(jì)方案5.3.1. 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括老年公寓和綜合配套公建。老年公寓包括高層公寓6棟和多層公寓53棟。綜合配套公建包括老年康復(fù)醫(yī)院、老年大學(xué)、養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心等。各單項(xiàng)工程詳細(xì)指標(biāo)見下表： 5.3.2. 建筑設(shè)計(jì)5.3.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目使用的主要規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)有：1、老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJl22-992、城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范GB50437-20073

39、、老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GBT50340-20034、老年人居民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范GB50325-2001(2006年版) 5、民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352-20056、飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ64-897、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-20068、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95（2005年版）9、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-9710、城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ50-20015.3.2.2設(shè)計(jì)思想為了解決社會(huì)老齡化問題，使老年人過上愉快的晚年生活，體現(xiàn)新世紀(jì)的老年人生活理念。本項(xiàng)目以下面幾個(gè)觀點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。A. 打破以往簡

40、單劃一的居住建設(shè)模式，創(chuàng)造豐富的老年人居住方式。實(shí)現(xiàn)多元化，多層次化，并最大限度地追求合理性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性。在平面布置上充分考慮老年人的生活方式與需求。配套設(shè)施上考慮或預(yù)留提高生活舒適性的設(shè)施、以后隨著社會(huì)物質(zhì)文明發(fā)展逐步完善。B. 滿足老年人對工程質(zhì)量，綜合環(huán)境質(zhì)量和居住空間性能的全面要求，居住空間設(shè)計(jì)既要滿足居住、休息功能，還要滿足現(xiàn)代老年人的各種活動(dòng)要求。為此，需要在日照和朝向、溫度和濕度、通風(fēng)和空氣質(zhì)量、噪聲控制、景觀視野、建筑風(fēng)格、裝修品位等多方面，綜合設(shè)計(jì)，創(chuàng)造高品位居住空間。C. 老年服務(wù)休閑設(shè)施以老年大學(xué)和文化娛樂中心為設(shè)計(jì)重點(diǎn)、以提供多種類型的活動(dòng)場所、滿足不同層次、不同性

41、格的老年人精神文化生活需求。5.3.2.3建筑設(shè)計(jì)1、平面功能設(shè)計(jì)老年公寓共設(shè)5025個(gè)床位、設(shè)有高、中、低檔房間、房間內(nèi)有衛(wèi)生間、24小時(shí)熱水、采用無障礙設(shè)計(jì)、設(shè)有電子安防與呼救、使人體會(huì)到設(shè)計(jì)的人性化。老年康復(fù)醫(yī)院設(shè)360個(gè)床位，以功能分區(qū)為基礎(chǔ)，按照安全疏散的原則和人流量的不同，合理安排各種出入口,注重醫(yī)院內(nèi)外人流、交通組織和出入口關(guān)系處理，做到動(dòng)靜分區(qū)，潔污分流、傳染與非傳染分離。主要出入口能夠方便地識別，明確區(qū)分公共走道、醫(yī)務(wù)人員及病人的走道。潔物食品供應(yīng)和污物運(yùn)輸嚴(yán)格分開。2、立面設(shè)計(jì)建筑立面采用現(xiàn)代風(fēng)格和使老年人輕松愉快的色彩、充分體現(xiàn)當(dāng)代老年人居住特色。在投資增加不大的情況下，

42、力爭通過新穎別致的建筑語言來顯示整體建筑風(fēng)格。整體造型上使用體塊穿插與統(tǒng)一構(gòu)造的手法，陽臺(tái)采用塑鋼封閉，欄板高低錯(cuò)落與鐵藝相結(jié)合。另外對女兒墻、檐口、墻角、勒角或建筑的適當(dāng)位置采用老年人喜歡的色彩與造型進(jìn)行專門化處理，使中心建筑形成具有老年人家園氛圍和人情味的性格特點(diǎn)。老年公寓的空調(diào)機(jī)位結(jié)合陽臺(tái)或雨蓬板，在立面上統(tǒng)籌布置，力爭外立面整潔美觀。3、內(nèi)裝修內(nèi)裝修風(fēng)格與外部建筑形象相配合，主題語匯和符號統(tǒng)一，細(xì)部設(shè)計(jì)和各功能空間的氛圍各具特色。功能空間的內(nèi)裝修簡約化、實(shí)用化、且均采用環(huán)保材料。4、建筑構(gòu)造地上部分室內(nèi)隔墻為100厚加氣混凝土空心砌塊隔墻或100厚輕鋼龍骨石膏板隔墻。外墻采加氣混凝土空

43、心砌塊砌筑。外門窗采用鋁合金門窗、，中空玻璃。外門窗及組合幕墻的空氣滲透性能，均為6級。主樓屋頂為巖棉板保溫層，SBS防水卷材防水層。5、綜合配套公建設(shè)計(jì)老年服務(wù)設(shè)施和老年人健身場地為老年人提供了良好的交流與活動(dòng)空間。有專門的服務(wù)人員為老年人提供除醫(yī)療、護(hù)理外所需的服務(wù)。醫(yī)療保健用房主要包括：門診樓、醫(yī)技樓、病房樓、后勤樓、理療養(yǎng)護(hù)中心、國醫(yī)堂。服務(wù)用房主要包括：客服中心、養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心、老年研發(fā)中心、超市、餐飲中心、公用洗衣房、理發(fā)、銀行、郵電、家政服務(wù)部等設(shè)施。休閑用房主要包括：健身康復(fù)訓(xùn)練中心設(shè)有游泳館、浴室、健身房、各類球場、棋牌室等體育場所；老年大學(xué)內(nèi)設(shè)圖書閱覽室和教室；文化娛樂中

44、心設(shè)有茶室、多功能廳等。建筑入口均為無障礙設(shè)計(jì)，配備了醫(yī)用電梯，專門設(shè)計(jì)的小型送飯電梯，障礙通道，電話及電視監(jiān)控安防系統(tǒng)等設(shè)施，以方便老人居住。為滿足節(jié)能要求，建筑體形系數(shù)為0.3以下。5.3.3. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)5.3.3.1. 設(shè)計(jì)依據(jù)一、國家現(xiàn)行規(guī)范1、建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)GB/T50105-20102、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-20103、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50010-20104、混凝土結(jié)構(gòu)耐久性設(shè)計(jì)規(guī)范 GB/T50476-20085、建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)GB 50023-20096、高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范JGJ6-997、高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ 3-2002二、基本

45、風(fēng)壓0.3kn/m2、地面粗糙度C度。三、本工程抗震設(shè)防烈度為七度，抗震設(shè)防分類為丙類。場地類別為類，建筑物安全等級為二級。5.3.3.2. 上部結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目主要為高層公寓6棟和多層公寓53棟和綜合配套公建。其中：高層公寓為地上11層，屬于二類高層、采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心、老年研發(fā)中心為地上18層，地下1層（車庫），屬于一類高層，病房樓為地上9層，屬于二類高層，采用框架結(jié)構(gòu)。其他建筑采用框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，結(jié)構(gòu)整體性好，利于抗震。5.3.3.3. 基礎(chǔ)選型本項(xiàng)目高層公寓采用鋼筋混凝土筏形基礎(chǔ)，剛性防水地下室外墻。框架結(jié)構(gòu)公建采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)。車庫戰(zhàn)時(shí)為人防，人防地下

46、室外墻及頂板按照人防設(shè)計(jì)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。5.4 給排水工程5.4.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1、生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB5749-852、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015-2003（2009年版）3、室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ13-864、建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范GB 5033620025、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50084-20016、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB 50016-20067、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50014-20068、建筑及其它相關(guān)專業(yè)所提條件5.4.2 給水工程1、水源及水質(zhì): 給水水源為市政自來水。由太行大街和規(guī)劃路引兩根DN200給水干管接入加壓水泵房，并在區(qū)內(nèi)形成環(huán)路,埋地給水管采用給水鑄鐵管。

47、水質(zhì)符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，供水量可滿足項(xiàng)目生活及消防用水的需要。2、用水量用水量估算表序號 用水項(xiàng)目 名 稱用水規(guī)模單 位用水量定額(L)小時(shí)變化系數(shù)(Kn)使用時(shí)間(h)用水量備 注最高日最大時(shí)平均時(shí)(m3/d)(m3/h)(m3/h)1老年公寓5025床L/床.d1202.52460362.5252康復(fù)醫(yī)院（病房）360床L/床.d2502.524909.43.753康復(fù)醫(yī)院（醫(yī)務(wù)）470人L/人.班2002.089423.511.754養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心800人L/人.d401.5832645老年研發(fā)中心500人L/人.d501.58254.73.16餐飲中心8000人L/人.d201.

48、51248060407文娛中心500人L/人.次61.51230.40.258康復(fù)訓(xùn)練中心500人L/人.次61.51230.40.259服務(wù)用房29800L/.日61.212178.817.914.910老年大學(xué)300人L/人.日401.58122.251.511理療養(yǎng)護(hù)中心250人L/人.次301.587.51.40.912客服中心200人L/人.班501.58101.91.2513國醫(yī)堂200人L/人.次101.5820.40.25合 計(jì)1540.3190.75106.9未預(yù)見用水10%1541910.7總用水量1694.3209.75117.6經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目最高日用水量1694.3m3

49、/d，最大時(shí)用水量209.75 m3/h，年計(jì)算用水量為371051.7 m3/a。5.4.3給水系統(tǒng)1、室外給水室外給水系統(tǒng)采用生活、消防獨(dú)立供水系統(tǒng)。室外消火栓管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設(shè)地下式消火栓，室外消火栓適當(dāng)布設(shè)在環(huán)狀管網(wǎng)上。室外給水管網(wǎng)管材擬采用給水球墨鑄鐵管。2、室內(nèi)給水本工程采用變頻調(diào)速給水裝置分別供水。將建筑物分為市政壓力直接供水和加壓供水兩部分，地下一層到地上四層，由市政給水管網(wǎng)直接供水；地上五層及以上各層由分區(qū)變頻調(diào)速水泵加壓供水。在給水加壓泵房內(nèi)設(shè)恒壓變頻給水機(jī)組兩套、100m生活水箱一座，經(jīng)過二次加壓來分別保證本工程建筑的生產(chǎn)、生活的水量水壓要求。5.4.4消

50、火栓系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求，該項(xiàng)目同一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次，各建筑公用屋頂消防水箱、消防水池、消防泵，消防水量按需水量最大一棟建筑物考慮。確定消防水量如下：室外消火栓消防用水量按20L/S計(jì)算，消火栓滅火時(shí)間按3小時(shí)計(jì)；室內(nèi)消火栓消防用水量按30L/S計(jì)算，消火栓滅火時(shí)間按3小時(shí)計(jì)；噴淋系統(tǒng)用水量按26L/S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間按1小時(shí)考慮。室外消防用水量由室外消火栓環(huán)網(wǎng)保證，自兩條市政給水管各引DN200給水管與室外消火栓環(huán)網(wǎng)連接。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓制，最高建筑物屋頂設(shè)置有效容積18m3消防水箱，室外設(shè)置有效容量540m3（分為二格）消防水池。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護(hù)半徑為15

51、0m,布置間距不大于120m，且消防泵出水管設(shè)置兩條，分別于室外給水管網(wǎng)干管相連。本工程設(shè)計(jì)消防以水為主，并嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)范要求設(shè)置手提式滅火器。5.4.5 中水系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)有中水系統(tǒng)。中水水源主要來源于餐飲中心、洗浴廢水。根據(jù)水量平衡估算，中水用于沖廁、室外綠化及道路澆灑用水。中水處理設(shè)備24小時(shí)連續(xù)運(yùn)行。選用生化法、物化法相結(jié)合的回用水處理方法,確保出水水質(zhì)達(dá)到水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過此工藝流程處理后的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)（GB/T18920-2002）沖廁及城市綠化用水標(biāo)準(zhǔn)，其中COD參照執(zhí)行城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（GB18918-2002）一級標(biāo)準(zhǔn)中A級標(biāo)準(zhǔn)。采用本系

52、統(tǒng)，中水處理量為生活總用水量的60%，經(jīng)過處理后的可再生用水可達(dá)到總用水量的50%。采用生物處理與物化處理相結(jié)合的工藝流程。如下圖所示：優(yōu)質(zhì)雜排水隔柵接觸氧化池毛發(fā)過慮器沉淀池調(diào)節(jié)池加壓清水池集水池過慮回用消毒凝聚劑 中水處理設(shè)計(jì)工藝流程圖5.4.6排水系統(tǒng)該工程廢水排放采用雨、污分流制。盥洗廢水經(jīng)中水處理系統(tǒng)處理后，回用于沖廁、道路噴灑及綠化；餐飲廢水經(jīng)隔油池處理后與其他廢水一起再經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。室內(nèi)污水管采用離心鑄鐵排水管，柔性連接。室外污水管采用聚乙烯（PE）排水管，承插式密封圈連接。該項(xiàng)目生活污水處理方法如下圖所示：中水處理站清水池管道集水管網(wǎng)盥洗水道路澆灑及綠化市政污

53、水管網(wǎng)化糞池沖洗廁所餐廚污水隔油池其它廢水生活污水處理流程圖5.4.7雨水系統(tǒng)院內(nèi)雨水計(jì)算重現(xiàn)期P=1，最大降雨量約1520L/S，地面徑流系數(shù)=0.5。屋面雨水采用內(nèi)落水，在一層排出室外，接入市政雨水管道。地下車庫進(jìn)入車道路面雨水，經(jīng)雨水明溝截留，接入室外雨水泵坑，經(jīng)加壓后排入室外雨水檢查井。 根據(jù)總圖豎向設(shè)計(jì)，除主要干支路設(shè)雨水篦子排水外，其余部位盡量由地面坡度排出，場區(qū)道路采用高滲透磚鋪砌盡量使雨水回歸大地。場區(qū)雨水排至市政雨水管網(wǎng)內(nèi)。暴雨強(qiáng)度公式：5.5 供配電工程5.5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1、供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50052-20092、10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范GB50053-943、

54、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ16-20084、供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50052-20095、低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范GB50054-956、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-20047、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057-94（2000年版）8、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50116-989、有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50200-9410、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范GB50395-200711、入侵報(bào)警系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50394-200712、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95（2005年版）13、汽車庫、修車庫、停車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-9714、人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范GB5

55、0038-94（2005年版）15、人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50098-200916、綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50311-200717、建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范GB/T50311-200018、建筑專業(yè)及其它相關(guān)專業(yè)提供的條件 5.5.2 設(shè)計(jì)范圍；設(shè)計(jì)范圍包括規(guī)劃區(qū)內(nèi)各建筑物的電力、照明、防雷、接地、變電所及室外供電照明等。5.5.3 供電負(fù)荷及用電主要指標(biāo)1、負(fù)荷等級本工程總建筑面積310050m2，建筑負(fù)荷由照明和動(dòng)力兩部分組成。一級負(fù)荷：電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)電源、安全防范系統(tǒng)電源、電話及網(wǎng)絡(luò)機(jī)房電源、消防用電設(shè)備、應(yīng)急照明、疏散指示及走道照明、值班照明、警衛(wèi)照明、客梯電

56、力、生活水泵、排污泵電源等。二級負(fù)荷：重要辦公室和多功能廳用電，重要會(huì)議室用電，總值班室，檔案室，地下車庫照明，廚房動(dòng)力等。三級負(fù)荷：不屬于一、二級負(fù)荷的其它負(fù)荷。2、負(fù)荷計(jì)算項(xiàng)目用電負(fù)荷表序號項(xiàng)目建筑面積(m2)負(fù)荷指標(biāo) (w/m2)安裝功率(kw)需要 系數(shù)需要功率(kw)功率因數(shù)視在功率(KVA）1老年公寓2010003060300.848242老年康復(fù)醫(yī)院308004012320.8985.63服務(wù)用房298004011920.8953.64醫(yī)療保健用房731540292.60.82345娛樂休閑用房5775402310.8184.86培訓(xùn)研發(fā)用房24640409860.8788.87

57、餐飲中心462040184.80.8147.88其它用房117030350.8289地下車庫493015740.859.2合 計(jì)310050102578205.8計(jì)入同時(shí)系數(shù)0.973851.158493經(jīng)計(jì)算：總設(shè)備安裝容量 10257KW總需要容量 7385KW視在功率 8493KVA變壓器安裝容量 10000KVA選擇SCB10-2000/10節(jié)能變壓器5臺(tái)負(fù)荷率 85%年電能消耗量 1294104KW.h5.5.4 供電電源、供電系統(tǒng)及電壓選擇由太行大街和規(guī)劃路引兩路10KV電源線路為本工程供電，并設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組做為備用電源。10KV變電所設(shè)在設(shè)備用房內(nèi)。10KV電源室外采用電纜埋地方

58、式引入變電所。變電所10KV系統(tǒng)為單母線接線。變電所低壓側(cè)采用單母線分段運(yùn)行方式，母線間設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)，母線聯(lián)絡(luò)開關(guān)進(jìn)行手動(dòng)或自動(dòng)切換以提高供電可靠性及運(yùn)行靈活性。低壓側(cè)電容器集中補(bǔ)償，功率因數(shù)補(bǔ)償至0.9以上。變電所10KV開關(guān)采用交流操作， 10KV電源進(jìn)線處設(shè)過流速斷保護(hù)，變壓器設(shè)過流、速斷、溫度及單相接地保護(hù)。變電所綜合自動(dòng)化系統(tǒng)對其內(nèi)部各種參數(shù)進(jìn)行遙控監(jiān)測。自變電所低壓配電室至各建筑物的380/220V電源放射式供電，電纜埋地敷設(shè)。5.5.5道路照明區(qū)域內(nèi)道路照明在門衛(wèi)集中控制，采用光敏元件控制開關(guān)。廣場等照明可就近控制。所有照明電纜均埋地敷設(shè)。5.5.6 防雷接地系統(tǒng)建筑防雷應(yīng)滿足國家

59、現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范要求。在建筑物屋頂設(shè)避雷網(wǎng)，利用建筑物柱內(nèi)主筋做防雷引下線，基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)做接地極，引下線與接地網(wǎng)及屋面避雷網(wǎng)可靠焊接。老年公寓及管理用房等按三類設(shè)防。接地采用TN-C-S系統(tǒng)，變壓器中性點(diǎn)直接接地。各建筑物電源進(jìn)線重復(fù)接地，設(shè)備接地、通訊等電子設(shè)備接地與防雷接地系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻按設(shè)備要求的最小值設(shè)計(jì)。 5.5.7 弱電設(shè)計(jì)1、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)該項(xiàng)目在管理中心設(shè)消防控制室，系統(tǒng)為集中報(bào)警控制系統(tǒng)。設(shè)置全總線通用火災(zāi)報(bào)警控制柜及聯(lián)動(dòng)控制柜、圖文顯示及打印設(shè)備。消防控制室接受火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警信號，消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)可聯(lián)動(dòng)控制起動(dòng)消火栓泵、排煙風(fēng)機(jī)、加壓送風(fēng)機(jī)等，并將信號返回消

60、防控制室。火災(zāi)發(fā)生后，在消防控制室可自動(dòng)或手動(dòng)切斷相關(guān)區(qū)域的非消防電源。2、安保系統(tǒng)采取電視監(jiān)控、保安巡更等安全保衛(wèi)措施，保障老年公寓安全，監(jiān)控主機(jī)設(shè)在管理中心。3、廣播系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)置獨(dú)立的廣播系統(tǒng)，設(shè)單獨(dú)廣播室，在室外及其它公共場所設(shè)置揚(yáng)聲器，平時(shí)播放背景音樂，火災(zāi)或其它險(xiǎn)情發(fā)生時(shí)，進(jìn)行緊急廣播，廣播設(shè)備設(shè)在管理中心消防控制室。4、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在設(shè)備用房內(nèi)設(shè)電話交接間，交接間內(nèi)設(shè)有總配線架。由市話網(wǎng)引入電話電纜，埋地引入。電話電纜于金屬線槽內(nèi)或穿鋼管先引至各電氣豎井內(nèi)，在每層豎井內(nèi)均設(shè)有電話交接箱，電話線穿鋼管沿地面，墻體暗敷至各電話出線口。在各辦公室及公寓分別設(shè)語音及數(shù)據(jù)信息終端。5、有線

61、電視系統(tǒng)有線電視信號引自市有線電視網(wǎng)。中心各建筑分別設(shè)置適當(dāng)數(shù)量的電視終端。建筑物內(nèi)電視信號電纜干線沿弱電豎井敷設(shè)至各層，電視分支電纜沿墻、現(xiàn)澆層內(nèi)暗敷設(shè)。6、呼應(yīng)信號系統(tǒng)老年公寓居室、浴室、廁所設(shè)緊急報(bào)警求助按鈕，同時(shí)引進(jìn)國外先進(jìn)紅外線監(jiān)控及GPS定位系統(tǒng)，呼叫信號直接送至管理室和養(yǎng)護(hù)理人員。5.6暖通5.6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50189-20052、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB13（J）81-20093、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-20064、居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB13（J）63-20075、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50019-20036、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)

62、計(jì)規(guī)范GB50019-20037、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95（2005年版）8、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-979、民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB50176-9310、人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范GB50038-200511、老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ122-995.6.2 設(shè)計(jì)參數(shù)1、室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)：老年公寓：夏季26 相對濕度60%， 冬季20 其它： 夏季26 相對濕度60%， 冬季202、室外設(shè)計(jì)參數(shù)：夏季：干球溫度35.1/ 濕球溫度26.7/冬季：室外溫度-11 冬季最多風(fēng)向1.7m/s3、空調(diào)冷、熱負(fù)荷老年公寓及配套建筑總建筑面積為310050m2，空調(diào)面

63、積159380m2，包括：高層老年公寓、老年康復(fù)醫(yī)院、老年研發(fā)中心、養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心、餐飲中心、文娛中心、健身康復(fù)中心、服務(wù)用房、老年大學(xué)、客服中心等。空調(diào)面積（）冷負(fù)荷（kW）熱負(fù)荷（kW）高層老年公寓5643050791580老年康復(fù)醫(yī)院308003388986老年研發(fā)中心115501271347養(yǎng)護(hù)培訓(xùn)中心115501271462餐飲中心4620508231文娛健身中心8470932339服務(wù)用房2980032781341老年大學(xué)等6160678246合計(jì)159380164055532經(jīng)計(jì)算，夏季空調(diào)冷負(fù)荷為16405kW，冬季空調(diào)熱負(fù)荷為5532kW。多層老年公寓總建筑面積為14457

64、0m2，設(shè)置集中供熱系統(tǒng)，采取地暖供熱方式，采暖熱負(fù)荷為4048kW。5.6.3冷、熱源本項(xiàng)目采用地源熱泵作為空調(diào)系統(tǒng)冷熱源和供熱系統(tǒng)熱源，設(shè)置6臺(tái)GDR-1490C型螺桿式地源熱泵機(jī)組，提供空調(diào)冷熱水及供暖系統(tǒng)熱水，設(shè)置2臺(tái)GDR-1880C型螺桿式地源熱泵機(jī)組，冬季和過渡季節(jié)提供生活熱水（作為太陽能熱水系統(tǒng)輔助熱源）。5.6.4 空調(diào)系統(tǒng)（1）在康復(fù)醫(yī)院、娛樂健身中心等場所設(shè)全空氣中央空調(diào)系統(tǒng)，送回風(fēng)形式為上送上回；設(shè)空調(diào)排風(fēng)機(jī)，以滿足過渡季全新風(fēng)運(yùn)行的需要，空調(diào)機(jī)組和空調(diào)排風(fēng)機(jī)采用變頻控制。（2）在高層老年公寓、培訓(xùn)、辦公等場所等設(shè)風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)，送回風(fēng)形式為散流器下送或雙層百

65、葉側(cè)送,風(fēng)機(jī)盤管選用帶下回風(fēng)箱型。（3）在多層老年公寓內(nèi)冬季采用地板輻射采暖系統(tǒng)。（4）本工程空調(diào)水系統(tǒng)為兩管制一次泵變流量系統(tǒng)。定壓及補(bǔ)水由動(dòng)力站站負(fù)責(zé)。（5）空調(diào)水管道及連接方式：空調(diào)水管道DN80的采用熱鍍鋅鋼管，采用絲接；DN80的采用無縫鋼管，采用焊接或法蘭聯(lián)接。（6）管道防腐及保溫：水管安裝前應(yīng)清除內(nèi)部污垢。明裝非鍍鋅管應(yīng)除銹, 刷防銹漆一道, 面漆2遍, 保溫管應(yīng)除銹后刷防銹漆兩道. 空調(diào)冷熱水管,膨脹管,循環(huán)管均做保溫.保溫應(yīng)在管道試壓后進(jìn)行, 保溫材料應(yīng)采用離心玻璃棉管殼，保溫層外均應(yīng)有金屬鋁箔，DN100保溫層厚度為40mm,DN100保溫層厚度為50mm。5.6.5 通風(fēng)

66、系統(tǒng)需設(shè)機(jī)械通風(fēng)的房間有：水泵房、變配電室、衛(wèi)生間等。餐飲中心設(shè)置除油機(jī)械排風(fēng)、補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。1）動(dòng)力站及水泵房設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，動(dòng)力站換氣次數(shù)為10次/h；水泵房換氣次數(shù)為6次/h。2）變配電室：變配電室設(shè)機(jī)械送,排風(fēng)兼作事故排風(fēng)系統(tǒng),平時(shí)排風(fēng)量12次/時(shí),送風(fēng)量10次/時(shí)。3）餐飲中心廚房設(shè)局部排風(fēng)及全面排風(fēng)，分別由豎井排至屋面，局部排風(fēng)經(jīng)光解油煙凈化裝置處理后排放，其油煙排放濃度不應(yīng)大于2.0mg/m3，達(dá)到環(huán)保要求后方可排放,全面換氣通過排氣扇排出.排風(fēng)換氣次數(shù)45次/h,其中局部排風(fēng)占65%,其余為全面排風(fēng)。5.7 燃?xì)夤こ?.7.1適用規(guī)范1、河北省2000-2020天然氣利用規(guī)劃2、某

67、市城市燃?xì)庖?guī)劃3、城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范GB50028-935.7.2燃?xì)鈦碓幢卷?xiàng)目結(jié)合某市城市現(xiàn)狀和總體規(guī)劃，擬采用天然氣作為生活燃料。天然氣主要成分及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)均符合國家有關(guān)規(guī)定。5.7.3供氣方案本項(xiàng)目設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站，站內(nèi)設(shè)有計(jì)量系統(tǒng)、檢測系統(tǒng)、調(diào)壓系統(tǒng)及控制系統(tǒng)。在區(qū)內(nèi)實(shí)施地埋式敷設(shè)供氣管網(wǎng)，管材選用螺旋焊接鋼管。本工程埋地鋼管采用防腐絕緣層處理和犧牲陽極電化學(xué)保護(hù)層處理方法，使燃?xì)夤芫W(wǎng)設(shè)施安全可靠。5.7.4燃?xì)庥?jì)算用量本項(xiàng)目餐飲中心炊事燃料為天然氣，用量標(biāo)準(zhǔn)按0.2m3/人.天，則總用氣量測算為58.4104Nm3/年。第六章 消 防6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-200

68、62、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95(2005年版)3、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ140-904、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50084-20015、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-976、建筑專業(yè)所提供的條件。6.2 建筑消防6.2.1 建筑分類和耐火等級依據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)通則和民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，項(xiàng)目屬一類建筑，建筑物耐火等級為一級。6.2.2 消防通道本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各建筑物周邊均設(shè)符合消防要求的消防通道，并形成環(huán)路，保證火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防車輛能到達(dá)適合位置，以滿足消防要求。6.2.3 防火分區(qū)與安全疏散本項(xiàng)目嚴(yán)格按照建筑設(shè)計(jì)規(guī)范劃分防火分區(qū)，每個(gè)分區(qū)均留有兩個(gè)

69、對外出入口用于安全疏散，能夠滿足疏散要求。6.3消防給水系統(tǒng)6.3.1設(shè)計(jì)范圍包括室內(nèi)、外消火栓系統(tǒng)、建筑滅火器配置、配變電室自動(dòng)滅火裝置等。6.3.2設(shè)計(jì)原則以防為主，防消結(jié)合。6.3.3消防用水量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)規(guī)范要求，該項(xiàng)目同一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次，各建筑公用屋頂消防水箱、消防水池、消防泵，消防水量按需水量最大一棟建筑物考慮。消防用水量標(biāo)準(zhǔn)如下：室外消火栓用水量標(biāo)準(zhǔn)20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h。室內(nèi)消火栓用水量標(biāo)準(zhǔn)30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)水量為26L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。6.3.4消火栓給水系統(tǒng)1、室外給水系統(tǒng)室外消防水源來自市政自來水，管網(wǎng)成環(huán)狀布置。室外消火栓適

70、當(dāng)設(shè)在環(huán)狀給水管上，室外消火栓保護(hù)半徑為150m，布置間距不大于120m。2、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓分為加壓供水及市政壓力直接供水兩部分。本工程消火栓采用單栓加消防軟管卷盤組合型消火栓，消防電梯前室采用單栓室內(nèi)消火栓。消火栓系統(tǒng)管道采用無縫鋼管。根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，該項(xiàng)目同一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次，故室內(nèi)消防總用水量為418m3。消防給水由消防水池集中供給，且消防泵出水管設(shè)置兩條，分別與室外給水管網(wǎng)干管相連。3、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)各建筑按需設(shè)置。以中危險(xiǎn)級,噴灑水量26L/S計(jì),1小時(shí)消防水量94 m3。自動(dòng)噴灑系統(tǒng)由自噴水泵從與消火栓系統(tǒng)共有的消防水池抽水加壓供給，屋頂設(shè)消防水箱

71、及穩(wěn)壓裝置。自動(dòng)噴灑頭一般場所標(biāo)溫為68oC，廚房處為93oC，每個(gè)自動(dòng)報(bào)警閥系統(tǒng)安裝噴灑頭數(shù)控制在800個(gè)之內(nèi)。自動(dòng)噴灑供水系統(tǒng)按水壓分區(qū)，每區(qū)最低點(diǎn)水壓不超過0.80Mpa，除高區(qū)外，低區(qū)為減壓閥減壓供水。本區(qū)內(nèi)各建筑自動(dòng)噴灑用水，均由該系統(tǒng)供給。本工程設(shè)540m3消防貯水池一座（分為二格），保證本工程消防用水。6.3.5變配電室自動(dòng)滅火裝置變配電室采用固定式EBM氣溶膠自動(dòng)滅火裝置，在變配電室不同位置設(shè)MEG210型氣溶膠自動(dòng)滅火裝置，要求EBM滅火裝置能同時(shí)起動(dòng)。6.3.6滅火器除設(shè)置固定消防設(shè)施外，建筑物各處設(shè)置一定數(shù)量的手提式和移動(dòng)式滅火器（磷酸銨鹽、二氧化碳、EBM氣體等滅火器）

72、。6.4 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 該系統(tǒng)包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)、消防通訊系統(tǒng)。消防控制室設(shè)在管理中心，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警控制器，消防聯(lián)動(dòng)控制柜、廣播通訊盤、CRT顯示器及手動(dòng)控制柜等設(shè)備。其主要功能為：消防水泵的自動(dòng)、手動(dòng)啟、停及運(yùn)行、故障等狀態(tài)顯示；各種風(fēng)機(jī)和閥門的自動(dòng)、手動(dòng)啟、停及工作或故障狀態(tài)顯示；各種探測器及手動(dòng)報(bào)警、水流指示器等動(dòng)作狀態(tài)顯示；切斷有關(guān)部位的非消防用電設(shè)備電源；全部電梯停于首層，客梯停運(yùn)，消防電梯進(jìn)入準(zhǔn)備運(yùn)行狀態(tài)。在主要公共場所、走廊、大廳及電梯前室等場所設(shè)置火災(zāi)事故廣播揚(yáng)聲器。火災(zāi)時(shí)經(jīng)確認(rèn)后，可自動(dòng)控制啟動(dòng)，進(jìn)行火災(zāi)事故廣播，也可緊急手動(dòng)控制進(jìn)行

73、播音。 在消防控制室設(shè)有火警通訊設(shè)備，用于消防控制中心與現(xiàn)場之間進(jìn)行通訊聯(lián)絡(luò)。 在消防電梯前室、防煙樓梯前室、電纜豎井、變配電室等處選用光電感煙控制器。6.5 管線選配及敷設(shè)方式傳輸線路銅芯絕緣導(dǎo)線穿鋼管沿吊頂、墻體、地板中暗敷，在電纜豎井內(nèi)穿鋼管明敷。第七章 環(huán)境保護(hù)7.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1、中華人民共和共環(huán)境保護(hù)法1989年2、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例1998年3、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-19964、大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB16297-19965、建筑施工場界噪聲限值GB12523-906、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB3096-19937、中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法2003.9.18、中華人民

74、共和國國務(wù)院第253號令建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例1996.11.299、河北省環(huán)境保護(hù)局冀環(huán)（2003）13號建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例7.2 項(xiàng)目建設(shè)期對環(huán)境的影響及治理措施7.2.1 環(huán)境影響施工期與環(huán)境變化有關(guān)的活動(dòng)主要是地面挖掘、材料運(yùn)輸、基礎(chǔ)工程等。施工活動(dòng)使用大量的車輛及施工機(jī)械所產(chǎn)生的噪聲、揚(yáng)塵和固體廢渣等，對空氣質(zhì)量及周邊現(xiàn)有居住中心的環(huán)境質(zhì)量有影響。7.2.2 治理措施A、每個(gè)施工段在施工時(shí)必須對作業(yè)區(qū)，設(shè)置全封閉圍擋，施工作業(yè)區(qū)地面灑水，施工段安排專人定期對施工場地灑水以減少灰塵的飛揚(yáng)；灑水次數(shù)根據(jù)天氣情況而定。當(dāng)風(fēng)速大于3級、夏季晴好的天氣應(yīng)每隔2個(gè)小時(shí)灑水一次，降低起塵量。B、施

75、工噪聲的防治主要是通過合理安排施工時(shí)間、合理安排施工場地、距離防護(hù)、使用低噪聲機(jī)械設(shè)備等措施來實(shí)現(xiàn)。C、施工現(xiàn)場必須設(shè)置施工標(biāo)志，注明：施工單位、施工時(shí)間、施工范圍和施工方主要行政和技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)的姓名，并在施工前半個(gè)月將施工計(jì)劃報(bào)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)建設(shè)管理部門。D、施工運(yùn)輸水泥、建筑材料以及建筑垃圾的車輛加蓋篷布，減少散落，運(yùn)輸車輛行駛路線應(yīng)盡量選擇城區(qū)外圍路，盡量避開居民點(diǎn)和環(huán)境敏感點(diǎn)。E、所有施工材料將分類、分型號設(shè)置專門場地，有序擺放，專人管理，并及時(shí)清運(yùn)施工棄料。F、工程方案考慮現(xiàn)有道路的綠化植被分布和生長情況，采用不同的施工方案，對已有綠化植被加以保護(hù)。7.3 項(xiàng)目運(yùn)營期間對環(huán)境的影響及治理7.3

76、.1 污水排放及治理措施排水實(shí)行雨污分流制，洗滌污水經(jīng)中水處理回用，廁所污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，排放應(yīng)符合排放的污水標(biāo)準(zhǔn)；雨水經(jīng)收集后排入中水收集系統(tǒng)，多余雨水市政雨水管道。7.3.2 固體廢物及治理措施項(xiàng)目建成運(yùn)營后產(chǎn)生的固廢主要為生活垃圾。生活垃圾放置于密閉垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)人員每天及時(shí)清運(yùn)至附近的垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站壓實(shí)預(yù)處理，最后運(yùn)至生活垃圾填埋場衛(wèi)生填埋，不外排；中水處理系統(tǒng)沉淀過程中產(chǎn)生的污泥定期清掏外運(yùn)；醫(yī)療垃圾經(jīng)毀形處理后存于塑料袋內(nèi)，塑料桶裝定期送某市焚化站焚燒處理。通過采取以上措施，不會(huì)對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。7.3.3 噪聲及治理措施該項(xiàng)目投入使用后，主要噪聲源為水泵房、配電

77、室、換熱站、燃?xì)庹{(diào)壓站等。1、通風(fēng)系統(tǒng)均選用先進(jìn)的低噪聲、低振動(dòng)、環(huán)保型節(jié)能型設(shè)備，并設(shè)置消聲器以降低噪聲，使之符合國家的噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)。2、通風(fēng)設(shè)備的安裝均采用減振隔振措施，減少固體振動(dòng)而產(chǎn)生的噪聲，控制噪聲對圍環(huán)境的影響3、水泵、冷水機(jī)組進(jìn)出水管設(shè)置不銹鋼避震喉。7.4 綠化景觀綠化布置采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方式。除建筑和停車用地外均布置綠地或與綠化相結(jié)合的硬地廣場，綠化方式及品種與其相鄰的建筑性格相吻合。各組團(tuán)綠地分別有特色鮮明的主題創(chuàng)意，與外部綠化空間相呼應(yīng)。綠樹、陽光、流水、曲徑、露天座椅、小品雕塑等，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代老年公寓的人性化、文化內(nèi)涵和生態(tài)意識。第八章 節(jié)能方案分析 8.1 設(shè)

78、計(jì)依據(jù)1、中華人民共和國節(jié)約能源法2、中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法3、關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知（國發(fā)200715號）4、節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃（發(fā)改環(huán)資20042505號）5、中國節(jié)能技術(shù)政策大綱（國家發(fā)改委。科技部2006年12月）6、國家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)（國家發(fā)改委2005年65號）7、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50189-20058、居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB13（J）63-20079、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-200410、河北省節(jié)約能源條例（2006年5月4日河北省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過）11、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于

79、加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查工作的通知的通知（冀發(fā)改投資2007152號）12、河北省用水定額（試行）（冀水資20023號）13、河北省建設(shè)廳關(guān)于執(zhí)行太陽能熱水系統(tǒng)與民用建筑一體化技術(shù)的通知冀建質(zhì)2008611號8.2 指導(dǎo)思想和遵循原則1、指導(dǎo)思想牢固樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以提高能源利用效率為核心，以調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、加快技術(shù)進(jìn)步、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式為根本，強(qiáng)化節(jié)能意識，健全管理制度，努力形成市場導(dǎo)向、政府推動(dòng)、企業(yè)和公眾主動(dòng)參與節(jié)能降耗的新格局，加快構(gòu)建節(jié)約型的生產(chǎn)方式和科學(xué)消費(fèi)模式，以能源的高效利用促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。2、遵循原則堅(jiān)持開發(fā)與節(jié)約并舉，節(jié)約優(yōu)先；堅(jiān)持節(jié)能與發(fā)展協(xié)調(diào)促

80、進(jìn)，以發(fā)展促節(jié)能，以節(jié)能保發(fā)展；堅(jiān)持節(jié)能與結(jié)構(gòu)調(diào)整、技術(shù)進(jìn)步、環(huán)境保護(hù)相結(jié)合，從根本上改變高耗能、高污染的粗放型經(jīng)濟(jì)增長方式；堅(jiān)持發(fā)揮市場機(jī)制作用與實(shí)施政府宏觀調(diào)控相結(jié)合，努力營造有利于節(jié)能的體制、政策、市場和社會(huì)環(huán)境；堅(jiān)持突出重點(diǎn)與全面推進(jìn)相結(jié)合，在全面推進(jìn)節(jié)能工作的同時(shí)，爭取在重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)區(qū)域取得突破。8.3 能源消耗種類和數(shù)量分析 8.3.1能源種類選用原則 在本項(xiàng)目使用能源種類的選擇上，認(rèn)真貫徹中華人民共和國節(jié)約能源法、節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃和河北省節(jié)約能源條例等法規(guī)、政策，堅(jiān)持能源節(jié)約和綜合利用，努力提高能源利用率。主要堅(jiān)持如下原則：1、效率原則。以提高能源利用效率為目標(biāo)，在

81、與相關(guān)節(jié)能技術(shù)的結(jié)合上選擇適宜提高能源利用效果的能源品種。2、適用原則。從保證使用功能、安全可靠，選擇適宜項(xiàng)目使用的能源品種。3、利用可再生能源原則。充分利用先進(jìn)技術(shù)，利用太陽能，淺層地?zé)崮芴娲Ｒ?guī)能源。8.3.2能源消耗種類 1、本項(xiàng)目主要能源消耗種類電力：生活、辦公、公建等設(shè)備及照明用電； 水：生活、辦公等用水； 燃?xì)猓翰惋嬛行拇妒掠脷狻?、能源消耗數(shù)量用電量：總需要容量約為7385KW，年電能消耗量1294104KW.h。用水量：本工程最高日用水量1694.3m3/d，年用水量371051.7 m3。用燃?xì)饬浚罕竟こ棠旰奶烊粴?8.4104Nm3。3、本項(xiàng)目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年

82、需要量見下表：能源需求量表序號名稱計(jì)量單位年需要量占總能耗%實(shí)物標(biāo)煤實(shí)物系數(shù)折標(biāo)煤1電萬kwhtce12941.229 tce/萬kwh159066.32水m3tce371051.70.0857kgce/t31.81.33燃?xì)釴m3tce58.41041.33kgce/m3776.732.4年總需要折標(biāo)煤（tce）2398.5100.00 本項(xiàng)目綜合能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤為2398.5tce/a。8.4 節(jié)能措施8.4.1 建筑節(jié)能根據(jù)國家建設(shè)部發(fā)布的全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇（建質(zhì)2006277號）、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50189-2005（建設(shè)部公告第319號）及河北省建設(shè)廳居住

83、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB13(J)63-2007（冀建質(zhì)2006639號）之規(guī)定，本項(xiàng)目主要是從建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮，合理減小圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)，采用既環(huán)保又節(jié)能的保溫材料，提高能源利用率，最大限度節(jié)約能源。1、居住建筑體形系數(shù)根據(jù)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB13(J)63-2007，本項(xiàng)目所在地為一類地區(qū)，建筑類型4-9層，建筑體形系數(shù)限值為0.30；建筑類型10層，建筑體形系數(shù)限值為0.26。2、圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)項(xiàng)目圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱從居住建筑和公建建筑兩方面分別考慮。根據(jù)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB13(J)63-2007，本項(xiàng)目所在地為一類地區(qū),居住建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)取值為：屋面0.50；

84、外墻0.60；外窗2.80。 根據(jù)公用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50189-2005，本項(xiàng)目所在地為寒冷地區(qū)，公用建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)取值為：屋面0.55；外墻0.60；窗戶2.70。3、窗墻面積比根據(jù)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB13(J)63-2007，本項(xiàng)目窗墻面積比為:朝向窗墻面積比南(偏東45到偏西30范圍)0.40北(偏東45到偏西60范圍)0.25東(偏北45到偏南45范圍)西(偏北30到偏南60范圍)0.308.4.2建筑節(jié)能措施 1、外墻的節(jié)能措施 本項(xiàng)目外墻節(jié)能主要是使用聚苯乙烯塑料等既環(huán)保又節(jié)能的新型高效保溫絕熱材料，有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，降低外墻傳熱系數(shù)，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。

85、對垂直墻面采用外廓、陽臺(tái)、挑檐陽等遮陽設(shè)施，隔離太陽輻射熱 。2、門窗的節(jié)能措施本項(xiàng)目采用熱阻大、能耗低的新型保溫節(jié)能門窗 （塑鋼門窗），并通過加裝密封條，提高門窗氣密性，根據(jù)國家建筑外窗氣密性能分級及檢測方法（GB/T7107-2002）氣密性為4級；采用外廊、陽臺(tái)、挑檐、遮陽板、熱反射窗簾等遮陽措施，以減少陽光直接輻射屋頂、墻、窗及透過窗戶進(jìn)入室內(nèi)。在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，嚴(yán)格控制各朝向的窗墻比。3、屋頂?shù)墓?jié)能措施本項(xiàng)目屋頂?shù)墓?jié)能，主要在結(jié)構(gòu)層上加以考慮，先鋪設(shè)屋頂保溫層，為200MM厚水泥蛭石板。再鋪防水層及保護(hù)層構(gòu)造。8.4.3節(jié)水措施1、中水系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)中水系統(tǒng)。中水來源

86、為沐浴排水、盥洗排水、洗衣機(jī)排水等優(yōu)質(zhì)雜排水，經(jīng)物化處理達(dá)到生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，中水全部用于澆灑綠地、道路灑水等。采用本系統(tǒng)，中水處理量為生活總用水量的60%，經(jīng)過處理后的可再生用水可達(dá)到總用水量的50%。2、推廣使用節(jié)水技術(shù)及器具本項(xiàng)目大力推廣節(jié)水技術(shù)和節(jié)水器具，包括: 節(jié)水型便器沖洗設(shè)備、節(jié)水型水龍頭、節(jié)水型淋浴設(shè)施及其它節(jié)水設(shè)備。提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴；給水管道采用塑料、不銹鋼管材，減小水流阻力。8.4.4節(jié)電措施1、供配電系統(tǒng)的節(jié)能本項(xiàng)目供配電系統(tǒng)整體分布合理，以減少線路損耗；選用SC10系列低損耗節(jié)能變壓器，合理控制變壓器最佳負(fù)載率。2、照明節(jié)能按照建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

87、GB50034-2004進(jìn)行照明設(shè)計(jì)；選用高效節(jié)能燈具；多設(shè)置開關(guān)點(diǎn)，使燈具開關(guān)控制靈活，方便、節(jié)能；充分利用自然光，以節(jié)約電能；居住建筑樓梯間、內(nèi)走道等采用聲控開關(guān)，作到“人在燈亮，人走燈熄”，以杜絕長明燈無人看管的場面，從而節(jié)約電能。室外有關(guān)的照明燈具采用光控開關(guān)等節(jié)能控制。8.4.5太陽能熱水系統(tǒng)根據(jù)冀建質(zhì)2008611號文河北省建設(shè)廳關(guān)于執(zhí)行太陽能熱水系統(tǒng)與民用建筑一體化技術(shù)的通知要求，考慮本項(xiàng)目實(shí)際需求，采用太陽能熱水系統(tǒng)一體化技術(shù)，實(shí)現(xiàn)與建筑主體工程的同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收。太陽能與建筑一體化技術(shù)采用分戶計(jì)量，按表收費(fèi)，便于管理；集中供水可進(jìn)行上下水、水溫、水位的自動(dòng)控制，采

88、用本系統(tǒng)不但降低了日益嚴(yán)重的生態(tài)污染，更重要的是有效地減少常規(guī)能源的使用量，降低了能耗（每平方米太陽能集熱器，一年節(jié)煤250公斤，可減少SO2灰塵等排放物170公斤）。8.5 能源管理加強(qiáng)能源管理制度建設(shè)，制定一系列的能源管理制度，促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)節(jié)能工作的有效展開，為取得好的節(jié)能降耗效果，做好組織和制度準(zhǔn)備。8.6 節(jié)能效果分析結(jié)論與建議項(xiàng)目建設(shè)注重了節(jié)能設(shè)計(jì)，采用節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范，應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，提高了節(jié)能效果。項(xiàng)目建成運(yùn)營后，通過采取一系列節(jié)能措施，通過合理用能，使公共建筑節(jié)能達(dá)到50%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居住建筑節(jié)能達(dá)到65%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目使用的主要能源種類合理，能源供應(yīng)有

89、保障，從能源利用和節(jié)能角度考慮，項(xiàng)目是可以接受的。第九章 組織機(jī)構(gòu)及經(jīng)營管理9.1組織機(jī)構(gòu)老年服務(wù)中心建成投入運(yùn)營后，由河北XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立專門機(jī)構(gòu)或聘請專業(yè)養(yǎng)老管理公司負(fù)責(zé)中心全面管理。老年服務(wù)中心內(nèi)設(shè)老年公寓、老年康復(fù)醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心、老年研發(fā)中心、健身康復(fù)訓(xùn)練中心、文化娛樂中心、理療養(yǎng)護(hù)中心、客服中心、國醫(yī)堂、老年大學(xué)、餐飲中心等。 9.2 勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目勞動(dòng)定員1820人。 詳見下表： 勞動(dòng)定員表序 號部 門定 員備 注1老年公寓8002老年康復(fù)醫(yī)院4703養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心804老年研發(fā)中心1005健身康復(fù)訓(xùn)練中心506文化娛樂中心307理療養(yǎng)護(hù)中心308客服中心60

90、9國醫(yī)堂3010老年大學(xué)5011餐飲中心120合 計(jì)18209.3 經(jīng)營管理老年服務(wù)中心的日常經(jīng)營管理將秉承“老人至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，以服務(wù)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)化、飲食搭配營養(yǎng)化、文化生活多樣化、健身活動(dòng)經(jīng)常化為經(jīng)營準(zhǔn)則，由經(jīng)過專門培訓(xùn)的服務(wù)人員為老年人提供住、養(yǎng)、學(xué)、樂等綜合服務(wù)。 9.4人員培訓(xùn)服務(wù)中心所有服務(wù)人員在上崗前都須進(jìn)行崗前培訓(xùn)，根據(jù)崗位的不同設(shè)置培訓(xùn)內(nèi)容，培訓(xùn)結(jié)束考試合格后，方可持證上崗。針對專職護(hù)理人員，中心將送至國外及北京、上海、深圳、天津等城市高級老年公寓實(shí)習(xí)培訓(xùn)，以提高服務(wù)質(zhì)量。遠(yuǎn)期，養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心將擔(dān)負(fù)起內(nèi)部護(hù)理服務(wù)人員的年度培訓(xùn)學(xué)習(xí)職能，還將為全市培養(yǎng)老年護(hù)理服務(wù)專業(yè)

91、人才。第十章 土地利用10.1 土地利用依據(jù)1、國土資源部7號令建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法2、某市土地利用總體規(guī)劃（2010-2020年）3、某市國土資源局、民政局養(yǎng)老供地通知（石國土資發(fā)2011第110號）10.2 項(xiàng)目選址情況老年服務(wù)中心擬建場址位于某市太行大街以東，北三環(huán)以南，石太高速以北，規(guī)劃路以西。10.3 用地情況1、用地類型本項(xiàng)目建設(shè)擬選地塊位于某市長安區(qū)，為城市建設(shè)用地，將通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。2、用地規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積為36.93公頃（553.95畝），總建筑面積310050，其中老年公寓建筑面積201000，綜合配套公建建筑面積 109050。建筑密度28.6%，

92、綠地率56.6%，容積率0.82。3、土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地通過行政劃撥方式取得，土地費(fèi)用按規(guī)定足額交納。第十一章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與招標(biāo)方案11.1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為36個(gè)月，具體劃分為以下階段：1、1月3月 前期準(zhǔn)備及可行性研究及論證2、4月6月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)3、7月9月 場地平整及招投標(biāo)4、10月32月 工程建設(shè)施工5、33月36月 工程掃尾，項(xiàng)目竣工 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號項(xiàng) 目月 份12345678910-3233-361前期準(zhǔn)備、可研及論證2初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì)3場地平整及招投標(biāo)4工程建設(shè)施工5工程掃尾、項(xiàng)目竣工 11.2招標(biāo)方案11.2.1依據(jù)1.中華人民共和國招投標(biāo)法20

93、00.1.12.工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法2000.7.13.國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范招投標(biāo)活動(dòng)的若干意見（國辦發(fā)200456號）4.國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)辦理工程建設(shè)項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)）時(shí)核準(zhǔn)招標(biāo)內(nèi)容的意見的通知（發(fā)改辦法規(guī)2005824號文）5.國家發(fā)改委工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定6.國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定11.2.2 招標(biāo)范圍本項(xiàng)目所有招標(biāo)內(nèi)容的招標(biāo)范圍為全部招標(biāo)。11.2.3招標(biāo)組織形式：委托招標(biāo)。11.2.4 招標(biāo)方式：公開招標(biāo)或委托招標(biāo)。11.2.5招標(biāo)內(nèi)容本建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要材料、設(shè)備的采購等。11.2.6 招標(biāo)原則本項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng)遵

94、循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。項(xiàng)目擬招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目名稱老年服務(wù)中心建設(shè)單位項(xiàng)目法人代表或負(fù)責(zé)人建設(shè)內(nèi)容老年公寓及配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)地 點(diǎn)某市太行大街以東，北三環(huán)以南，石太高速以北，規(guī)劃路以西。總投資額182771.30萬元是否屬于重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目否資金來源自籌資金國有資金所占比例項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形 式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）擬劃分標(biāo)段（個(gè)）對投標(biāo)單位資質(zhì)等級要求全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察 設(shè)計(jì) 建筑工程 安裝工程 監(jiān)理 設(shè)備 重要材料其它 擬選擇招標(biāo)公告發(fā) 布 媒 介情況說明：第十二章 投資估算與資金籌措 12.1 開發(fā)建設(shè)投資估算本項(xiàng)目的投

95、資范圍包括老年服務(wù)中心的建安工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、室外工程費(fèi)、其它費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用等。12.1.1 編制依據(jù)1、本項(xiàng)目有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)設(shè)計(jì)資料、說明。2、2005年河北省建筑工程概算定額及現(xiàn)行概算指標(biāo)。3、2005年河北省安裝工程概算費(fèi)用定額及現(xiàn)行概算指標(biāo)。4、2004年河北省建筑工程概算費(fèi)用定額、河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額。5、國家、部門及地區(qū)的其它有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定。12.1.2 編制辦法及各項(xiàng)費(fèi)用確定1、建筑工程費(fèi)按建構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)特征，參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ桃詥畏皆靸r(jià)估算；2、設(shè)備購置費(fèi)根據(jù)設(shè)計(jì)方案所確定的設(shè)備，按生產(chǎn)廠現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，價(jià)格中已含設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。設(shè)備安裝費(fèi)按有關(guān)概算指標(biāo)

96、計(jì)算；3、室外工程根據(jù)設(shè)計(jì)工程量，按有關(guān)指標(biāo)估算；4、其它費(fèi)用根據(jù)河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額和項(xiàng)目實(shí)際需要估算，其中土地使用費(fèi)按45萬元/畝計(jì)算；5、基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與其它費(fèi)用之和的8%計(jì)算，價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)計(jì)投資（1999）1340號文規(guī)定，價(jià)格指數(shù)按0計(jì)算。12.1.3 開發(fā)建設(shè)投資估算分析項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資為179736.80萬元，按投資構(gòu)成劃分的估算表如下：序號項(xiàng) 目投資（萬元）占合計(jì)的%1建筑工程費(fèi)92525.8251.482設(shè)備購置費(fèi)31724.2417.653設(shè)備安裝費(fèi)8314.784.634其他費(fèi)用47171.9626.245合計(jì)179736.80100.0012.2流動(dòng)資

97、金估算流動(dòng)資金估算采用詳細(xì)指標(biāo)估算法。經(jīng)計(jì)算，正常年流動(dòng)資金需用量為3034.50萬元，其中910.35萬元為鋪底流動(dòng)資金，占流動(dòng)資金的30%。12.3 項(xiàng)目總資金項(xiàng)目總資金由建設(shè)投資和流動(dòng)資金組成,本項(xiàng)目總資金為182771.30萬元。12.4 報(bào)批項(xiàng)目總投資報(bào)批項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和鋪底流動(dòng)資金組成,本項(xiàng)目報(bào)批總投資為180647.15萬元。12.5固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的原值形成項(xiàng)目交付使用后，建設(shè)投資分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。12.6資金籌措及投資計(jì)劃項(xiàng)目總資金為182771.30萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資179736.80萬元，流動(dòng)資金3034.50萬元。項(xiàng)目所需資金全

98、部由建設(shè)單位自籌解決。項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為三年，建設(shè)投資中第一年投入58320.00萬元，第二年投入57240.00萬元，第三年投入64176.80萬元；流動(dòng)資金從經(jīng)營期第一年開始安排，其中經(jīng)營期第一年投入2962.40萬元，經(jīng)營期第二年投入36.05萬元，經(jīng)營期第三年投入36.05萬元。第十三章 財(cái)務(wù)評價(jià)13.1 評價(jià)依據(jù)根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改投資20061325號建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)及現(xiàn)行的財(cái)稅、銀行等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評價(jià)。13.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)13.2.1 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建成后，可為5025位老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。13.2.2 實(shí)施進(jìn)度和計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期3年，運(yùn)營期20年，計(jì)算期為23年。

99、其中運(yùn)營期第一年的入住率為設(shè)計(jì)人員的80%，運(yùn)營期第二年入住率為設(shè)計(jì)人員的90%，運(yùn)營期第三年以后達(dá)到設(shè)計(jì)經(jīng)營能力。13.2.3 基準(zhǔn)收益率根據(jù)現(xiàn)行的銀行利率，結(jié)合本行業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)，本項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率定為6%。13.2.4 產(chǎn)品價(jià)格說明本項(xiàng)目產(chǎn)品的市場價(jià)格采用該地區(qū)近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，取其平均數(shù)作為本項(xiàng)目市場預(yù)測價(jià)格。原輔材料和燃料及動(dòng)力費(fèi)用按現(xiàn)行含稅價(jià)格計(jì)算。13.2.5 成本與費(fèi)用估算1、餐飲物料費(fèi)及其他輔助材料費(fèi)按年消耗量和現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，正常年估算為6150.00萬元。2、燃料、動(dòng)力費(fèi)用正常年估算為946.60萬元。 3、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)定員1820人，年工資及福利費(fèi)按30000元/人年計(jì)算，則

100、年工資及福利費(fèi)總額為5460.00萬元。 4、修理費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的3%計(jì)算，正常年為5392.10萬元。5、折舊費(fèi)：房屋及建筑物折舊年限為30年，殘值按5%預(yù)留；機(jī)器設(shè)備折舊年限為20年，殘值按5%預(yù)留；其他固定資產(chǎn)折舊年限為30年，殘值按5%預(yù)留，則正常年折舊為6325.62萬元。6、其他費(fèi)用參照同行業(yè)水平估算，正常年為7674.03萬元。經(jīng)計(jì)算，正常年（第6年為例）總成本費(fèi)用為31948.35萬元，其中固定成本為24851.75萬元，可變成本為7096.60萬元。經(jīng)營成本為25622.73萬元。13.2.6 收入及稅金計(jì)算根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)的計(jì)價(jià)原則，結(jié)合本行業(yè)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展預(yù)測，老年服務(wù)中

101、心從以下幾個(gè)方面取得收入：老年公寓的托護(hù)收入按60000元/人.年考慮，則正常年收入為30150.00萬元；康復(fù)、治療收入按8616.00萬元/年計(jì)算；培訓(xùn)收入按5000元/人.次，每年培訓(xùn)人數(shù)按3200人考慮，則正常年收入為1600.00萬元；老年研發(fā)收入按500.00萬元/年計(jì)算；正常年的其他營業(yè)收入估算為800.00萬元；依據(jù)相關(guān)文件精神，該項(xiàng)目的一次性財(cái)政補(bǔ)助資金為2512.50萬元，正常年的財(cái)政運(yùn)營補(bǔ)貼為603.00萬元/年；根據(jù)以上測算，老年服務(wù)中心的正常年收入為41666.00萬元。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所提供的勞務(wù)免征營業(yè)稅金及附加。13.3 利潤總額及所得稅項(xiàng)目年均利潤總額為

102、9936.82萬元，免繳所得稅。13.4 盈利能力分析通過編制利潤和利潤分配表、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表進(jìn)行財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析，計(jì)算的財(cái)務(wù)評指標(biāo)如下：總投資收益率：5.44%資本金凈利潤率：5.44%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：6.41%項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值：6864.60萬元項(xiàng)目投資回收期：14.44年項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率6.41%從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)平均值，凈現(xiàn)值大于零，投資回收期低于行業(yè)平均值，說明本項(xiàng)目具有一定的盈利能力。13.5 財(cái)務(wù)生存能力分析13.5.1 資金平衡當(dāng)期出現(xiàn)還款資金短缺時(shí)，先動(dòng)用以前年度累計(jì)盈余資金，累計(jì)盈余資金不足時(shí)，動(dòng)用當(dāng)

103、期可供投資者分配的利潤，再不足時(shí)，通過借用銀行短期貸款解決。13.5.2 財(cái)務(wù)生存能力分析根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。從經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)全部凈現(xiàn)金流量看，計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。13.6 不確定性分析13.6.1 盈虧平衡分析以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（第六年為例）：BEP=71.89%此項(xiàng)指標(biāo)表明，當(dāng)經(jīng)營能力達(dá)到設(shè)計(jì)能力的71.89%時(shí)，項(xiàng)目盈虧平衡。13.6.2 敏感性分析在本項(xiàng)目經(jīng)營期中可能影響經(jīng)濟(jì)效益的主要因素有：建設(shè)投資、價(jià)格、入住數(shù)量、物料費(fèi)及其他輔助材料費(fèi)等。針對各項(xiàng)因素上下浮動(dòng)5-15%變化范圍內(nèi)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響進(jìn)行敏感性分析。從計(jì)算結(jié)果可以看出價(jià)格和入住人數(shù)變化對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響最大，其次是建設(shè)投資。項(xiàng)目在實(shí)施過程中應(yīng)做好對外宣傳工作，不斷擴(kuò)大該老年公寓的社會(huì)影響，確保收入標(biāo)準(zhǔn)不下降，同時(shí)在建設(shè)期間應(yīng)盡量節(jié)約投資。13.7 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論通過以上分析可以看出，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)值，凈現(xiàn)值大于零，投資回收期低于行業(yè)均值，項(xiàng)目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上講是可行的。 第 70 頁