1、1謹呈：廣東*實業發展有限公司 2023-10-262市場調研市場調研營銷推廣營銷推廣商業地產商業地產項目定位項目定位 招商思路；招商原則；推廣思路；資源庫列舉；概念及分類；購物中心；小城市大商業；區位分析；項目四至；商圈分析；商業新概念；定位前思考；項目定位；項目構想；本案題綱本案題綱3p 概念及分類；p 購物中心；p 小城市大商業；4什么是商業地產什么是商業地產？商業地產：商業地產：指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑 等經營用途的商業類房地產。等經營用途的商業類房地產。從土地的用途其有別于居住用地、工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用等

2、。從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地 產的產品形式。：購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、物流園、倉儲中心、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、商務寫字樓、住宅的底層商鋪等房地產產品。概念定義概念定義5商業地產分類：國際標準分六大類、三級中心商業地產分類：國際標準分六大類、三級中心在國際發達地區，一般將商業地產分為類：1、商業和住宅共同發展，建設住宅區的同時兼顧店面商業地帶的發展，保留底商，稱為商業和住宅混合商業和住宅混合2、以店面或門面為單體或群組形式進行商業活動的表現形式稱為店面商業店面商業3、以小型零售點或流動商業經營為

3、主的商業形式稱為一般商業一般商業4、商業發展最繁華的地區，能夠代表一個地區的商業文化的稱為中心商業中心商業5、用來提供給鄰近住宅地區的小規模零售商業和服務性商業稱為臨近商業臨近商業 6、為辦公區域提供綜合配套服務的商業形式稱為辦公商業辦公商業三級中心三級中心-社區級中心：社區級中心：普通百貨、餐飲業、服裝店、服務業、休閑普通百貨、餐飲業、服裝店、服務業、休閑等等商業地產按發展規模和經營檔次分為：商業地產按發展規模和經營檔次分為：一級中心一級中心-城市級中心：城市級中心：高端零售業、高檔餐飲和高級休閑娛樂等高端零售業、高檔餐飲和高級休閑娛樂等二級中心二級中心-區域級中心：區域級中心：中檔零售業、

4、餐飲業、服務業、商務金融等中檔零售業、餐飲業、服務業、商務金融等 。商業地產分類商業地產分類6類型類型商業廣場商業廣場SHOPPING MALLSHOPPING MALL商業街商業街大型商鋪大型商鋪購物中心購物中心商業商業 定義定義通常由商業建筑和開放式廣場共同組成。通常指超級購物中心，具體指由一個管理機構組織、協調和規劃，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心。通常分為都市商業街、主題商業街和特色小街，通常街區的長度不超過600米，商業街建筑立面距馬路之間的距離最窄不小于6米，最寬不超過10米。通常指由單個商鋪或小型商鋪聯合組成的大型單體商鋪。通常按照區域位置和建筑體量分為社區

5、型、市區型、城郊型商業商業 體量體量 大于3萬平米大于10萬平米大于500平方米，小于2千平方米5萬平米以內10萬平米以內10萬平米以上商業地產分類：按國內標準以商業形態分為十類商業地產分類：按國內標準以商業形態分為十類按照商業形態分類按照商業形態分類商業地產的商業地產的國內分類國內分類-1-17類型類型休閑廣場休閑廣場步行街步行街專業廣場專業廣場社區商業中心社區商業中心辦公區域商業辦公區域商業商業商業 定義定義通常指提供休閑、放松、娛樂服務的開放式廣場，分為公益型休閑廣場和營業型休閑廣場。其概念類似于商業街，區別在于確定為專供步行者使用，禁止或限制車輛通行的街道。通常指針對單一或類似產品而形

6、成的集群商業形式，借助商業廣場的建筑形式而表現出來，商業體量可大可小。通常位于城市居住生活區的核心區域，既有商業步行街的休閑性，購物中心的專業性，又有街區商業的互動性，滿足社區內居民的基本生活配套功能，兼具購物、休閑、娛樂、文化等功能。通常指為辦公區域提供綜合配套服務的商業形式，一般由小型商鋪組合而成。商業商業 體量體量大于3萬平米最小為1000平方米，最大可達5萬平方米5萬平米以下按國內標準以商業形態分為十類（續）按國內標準以商業形態分為十類（續）8商業商業 形式形式商業街商業街專業市場專業市場社區商業社區商業住宅底商住宅底商百貨商場、百貨商場、購物中心購物中心商務樓商務樓 商業商業交通設施

7、交通設施 商業商業商業商業 定義定義指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇內的商鋪，大多是多層建筑。指位于住宅社區內的商用鋪位，主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪。住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及地上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小

8、型商鋪。項目項目 案例案例1、銅鑼灣 （香港）2、南京路 （上海）3、春熙路 （成都）1、白馬服裝城2、義烏小商品批發城3、深圳賽格電腦城 1、宜昌鑫龍百貨商場2、深圳萬象城國內的標準分類國內的標準分類按照開發形式分為七類按照開發形式分為七類商業地產的商業地產的國內分類國內分類-2-29購物中心的概念和定義購物中心的概念和定義國際國內稍有不同國際國內稍有不同國際購物中心協會的定義是：國際購物中心協會的定義是：“購物中心系由開發商規劃、建設、統購物中心系由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施；擁有大型的核心店、多樣化商品街和寬廣的停車一管理的商業設施；擁有大型的核心店、多樣化商品街和寬廣的停車場

9、，能滿足消費者的購買需求與日常活動的商業場所場，能滿足消費者的購買需求與日常活動的商業場所。我國購物中心的定義為：我國購物中心的定義為：“由多個企業有計劃地開發、擁有、管理由多個企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體的中心運營的各類零售業態、服務設施的集合體的中心。”國際國際我國我國商業中心概念商業中心概念10國際商業中心協會國際商業中心協會ICSCICSC的官方分類的官方分類-按照輻射范圍按照輻射范圍與入住商家分為與入住商家分為8 8類商業中心類商業中心 按商圈輻射范圍分類：按商圈輻射范圍分類：1 1、鄰里型商業中心、鄰里型商業中心2 2、社區型、社區型商業商業中心

10、中心3 3、區域型、區域型商業商業中心中心4 4、超區域型、超區域型商業商業中心中心 按入駐商家的主要業態和行業分類：按入駐商家的主要業態和行業分類：5 5、時裝精品、時裝精品商業商業中心中心6 6、大型量販、大型量販商業商業中心中心7 7、主題與節慶、主題與節慶商業商業中心中心8 8、工廠直銷、工廠直銷商業商業中心中心商業中心的分類商業中心的分類1 1鄰里型鄰里型社區型社區型區域型區域型大型量販大型量販超區域型超區域型時裝精品時裝精品主題節慶主題節慶工廠直銷工廠直銷商業中心商業中心11類型類型近鄰型近鄰型社區型社區型區域型區域型超區域型超區域型超級型超級型shoppingmallshoppi

11、ngmall商業商業 定義定義通常指入駐商戶1020家，商圈內人口為5萬10萬人，商圈半徑在10分鐘車程以內，主要經營日用品和一般食品，車位約100個左右。通常指入駐商戶20-100家，商圈半徑在30分鐘車程以內，主力店為大型超市或從事批發的商店，車位約500個左右。通常指入駐商戶100家以上，主力店為大型百貨公司或批發店，商圈人口在20萬人以上，停車位10005000個。通常指入駐商戶150家到200家，主力店如大型百貨公司或批發店有35家的，商圈人口在50萬人以上，車位在5000個以上。通常指入駐商戶250家到700家，主力店如百貨公司、超市、家居主力店等有36家的，商圈人口輻射幾百萬人以

12、上，停車位在1萬個以上。商業商業 體量體量小于7000平方米小于1.3萬平方米大于1.5萬平米小于7萬平米大于7萬平米大于10萬平米國際商業中心協會國際商業中心協會ICSCICSC的官方分類的官方分類-按照建筑規按照建筑規模分為模分為5 5類類商業中心的分類商業中心的分類-2-212按照結構分為按照結構分為平面式平面式和和垂直式垂直式。國際商業中心協會國際商業中心協會ICSCICSC的官方分類的官方分類-按照按照結構形式分為結構形式分為2 2類，按照開發主題分為類，按照開發主題分為4 4類類1 1、節慶型、節慶型案例：美國波士頓案例：美國波士頓FaneilFaneil Hall Marketp

13、lace Hall Marketplace特點：慶典氣氛，紀念品特點：慶典氣氛，紀念品2 2、景觀型、景觀型案例：美國紐約案例：美國紐約Pier 17Pier 17特點：情景商業，景觀資源特點：情景商業，景觀資源3 3、城市再開發型、城市再開發型案例：深圳華強北案例：深圳華強北特點：資源重組特點：資源重組4 4、休閑娛樂型、休閑娛樂型案例：深圳案例：深圳cocoparkcocopark、上海正大廣場、上海正大廣場特點：娛樂為主，購物為輔特點：娛樂為主，購物為輔購物中心的分類購物中心的分類3 31314大型商業形態大型商業形態城市發展階段城市發展階段超級連鎖超級連鎖連鎖經營、品牌百貨，提供多樣化

14、的產品服務。購物中心購物中心一站式購物，大規模、多品種解決多樣化的生活需求。Shopping Shopping Mall Mall出現出現Shopping Mall、Shopping Center 多個購物中心共同繁榮。體驗式商業中心體驗式商業中心以休閑、娛樂、餐飲為主導的城市價值 商業，引導體驗消費。零售百貨零售百貨：提供基本生活需求為主要目標的大零售。現代大型購物中心的基本發展趨勢：大型現代大型購物中心的基本發展趨勢：大型MallMall與體驗式購物中心是基本發展方向。與體驗式購物中心是基本發展方向。小城市大商業小城市大商業一般說來，城市發展階段不同，主導商業形態也不同，城一般說來，城市發

15、展階段不同，主導商業形態也不同，城市發展階段越高，主導商業形態等級也越高，反之亦然。市發展階段越高，主導商業形態等級也越高，反之亦然。15小城市大商業發展不僅要與當地產業相結合，小城市大商業發展不僅要與當地產業相結合，而且也需要吸引外部人流，樹立標桿效應。而且也需要吸引外部人流，樹立標桿效應。u一般說來，城市商業與城市發展階段息息相關，國際發達城市人均商業面積不超過2.02.5平米，其中0.9平米左右為社區配套商業，其它為休閑、百貨、餐飲和娛樂類商業。u國內發達城市上海2007年年底人均商業面積達2.3平方米，已經觸及國際警戒線，中等城市人均商業面積一般為中等城市人均商業面積一般為1 1平米左

16、右平米左右。商業必須與當地產業與當地產業相結合，以當地產業為支撐并形成互動，才能擴大商業量；在推廣策略上，必須擴大宣傳推廣區域，在周邊重要城市進行招商宣傳，并吸引外部人流吸引外部人流前來消費；必須在區域內樹立標桿區域內樹立標桿形象，形成口碑效應。小城市大商業的一般發展規律小城市大商業的一般發展規律靖江靖江上海城上海城陽泉濱河世紀城陽泉濱河世紀城16一、項目單位：項目單位：陽泉市金聯置業建設有限責任公司二、項目簡介：項目簡介：2004年12月以2.63億元竟標購買 268816.03平方米土地使用權，計劃用五年時間，預計投資27億元，集休閑、娛樂、住宅、購物為一體。“濱河世紀城”以“一個核心商業

17、圈，兩個專業商業圈，三個商高住宅區”為規劃結構。“一個核心商業圈”，即以 B 區、CBD 商貿區為核心商區，B 區北側規劃高層商務型單身公寓和星級酒店或公寓。“兩個專業商區”，是步行商業街區，主要以餐飲、商業、文化等功能為主，二是農貿和五金專業市場。該項目總用地面積394505.34平方米，總建筑面積658416.4平方米，商業體量18萬平方米。小城市大商業小城市大商業17 位于經蘇省靖江市中心，總建筑面積達到位于經蘇省靖江市中心，總建筑面積達到 1010萬平米的大型萬平米的大型ShoppingMallShoppingMall，以，以“三橫三橫一縱一縱”的規劃布局聚集人潮，是集購物、的規劃布局

18、聚集人潮，是集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合商業項目。休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合商業項目。靖江上海城選擇靖江、江陰、泰興進行產靖江上海城選擇靖江、江陰、泰興進行產品推廣，擴大銷售范圍，同時在江浙的重品推廣，擴大銷售范圍，同時在江浙的重要城市進行招商活動。要城市進行招商活動。在這個市區人口僅在這個市區人口僅1717萬的城市建設大商業萬的城市建設大商業樹立了成功運作的典范。樹立了成功運作的典范。小城市大商業小城市大商業18p 區位分析；p 項目四至；p 商圈分析；市場調研市場調研19項目距離市級商業中心項目距離市級商業中心1515分鐘步行路程，分鐘步行路程，交通便利交通便利區位分析區位分析天

19、虹天虹商圈商圈市級商市級商業中心業中心成熟商成熟商圈酒店圈酒店/餐飲、餐飲、超市齊超市齊全全本案本案港惠新港惠新天地天地演達一路演達一路麥地南路麥地南路新一佳新一佳20區位分析區位分析新一佳新一佳本案本案東東西西北北 南南本案本案項目四至項目四至21項目所在的片區是城市發展規劃中的市級商業中心，項目所在的片區是城市發展規劃中的市級商業中心，是惠州最核心的商業區，商業價值凸顯是惠州最核心的商業區，商業價值凸顯2005年惠州市提出了構筑“四線三圈兩帶一心”的生態休閑型大商業格局。“市級商業中心由惠城區花邊嶺市級商業中心和江北、惠陽、陳江三個市級商業副中心組成”。在惠州商業規劃中，規劃了位于市區的兩

20、個核心商業圈：一是市級商業中心的花邊嶺商圈，規劃面積25.7公頃；另外一個是市級商業副中心的江北商圈。規劃分析規劃分析市級商業中心：花邊嶺商圈市級商業副中心：江北商圈新興商業副中心：東平商圈22林立的新建筑標示著城南快速發展林立的新建筑標示著城南快速發展演達路、三環路打通了惠城區與惠陽區、大亞灣演達路、三環路打通了惠城區與惠陽區、大亞灣區的經濟脈線，惠城進一步縮短了與深圳的距離區的經濟脈線，惠城進一步縮短了與深圳的距離城市交通的發展，擴大的了城市的影響力和輻射力。商圈隨著城市規模的擴大，商業中心的規模相應擴大。商圈的范圍擴大，核心商圈的范圍隨著擴大。規劃分析規劃分析核心商圈核心商圈.麥麥地演達

21、商圈地演達商圈學校學校體育館體育館商業商業醫院醫院新社區新社區新社區新社區城南快速發城南快速發展區域展區域23項目具備相當的知名度，麥地片區屬于惠州項目具備相當的知名度，麥地片區屬于惠州主要發展區域主要發展區域惠州發展很快，不過以前政府重點發展江北片區，但是現在惠州的各個區域發展都很快。由于環境和經濟發展勢頭好，很多人都在惠州定居，做生意 楊女士 新惠州人 40歲左右惠州發展很快，經濟好，環境也變得比以前更好，各個區發展也很快，開通與惠陽的快速干道，城南的發展更快了。以前都集中在人人樂、麥地路以及步行街那邊消費，自從沃爾瑪開業后，經常都會到城南這邊來消費 陳先生 惠州本地人市場調查和訪談的消費

22、者（包括出租車司機）80%知道綠湖新邨在什么地方，以及對所在片區也比較熟悉。在惠州做了十幾年茶葉生意，認為項目那里屬于商圈的邊緣，商業氛圍不是很濃厚，但是距離中心不算太遠，另外沃爾瑪開業增強了那里商業氣氛，將來的商業價值比較高。林老板 汕頭人 惠州工作了十幾年覺得與目前中心商業區有一定的距離，但是城市的交通比以前有很大改善，同時汽車擁有量不斷上升，不會影響到此消費，港惠新天地就是一個例子。李先生 深圳人 40多歲 副總消費者訪談消費者訪談24項目所在區域已經形成了一定的商業氛圍，特別是新誕生的商項目所在區域已經形成了一定的商業氛圍，特別是新誕生的商業項目對明確區域的價值定位和價值提升有很大的借

23、鑒作用業項目對明確區域的價值定位和價值提升有很大的借鑒作用消費者態度消費者態度p惠州本地人對項目所在區域的有一定認知感，對該區域充滿期待。p惠州本地人置業的心理距離集中在本地，因此本項目在其考慮范圍。p外地消費者對本項目所在區域的比較熟悉，而且比較認同。配套建設配套建設投資建設投資建設p該區域的房地產投資建設規模很大，往南新建的項目規模很大，未來居住人口將上升很快。p現階段區域內房地產項目高尚住宅社區、有商業、有專業市場、有商業街、購物中心，形態豐富，商業氣候逐步成形，市級商業中心的價值漸漸彰顯。p項目所在的片區對惠州而言是規劃的市級商業中心區，周邊城市配套逐步完善，同時距離老城區很近，能夠享

24、受其成熟的配套。p由于本區域處于成熟商圈的邊緣，新老區域的過渡帶，居住人口不多，同時大多數消費者已習慣到目前的成熟商圈消費。25麥地路商圈商業最為集中，國內外大型商業麥地路商圈商業最為集中，國內外大型商業云集于此，經營總面積超過云集于此，經營總面積超過2222萬平米萬平米麥地商圈麥地商圈p麥地路商圈是目前惠州市最繁華的區域，也是商家最為集中的區域；惠州市80%以上（以商家數量計算）的大型零售商云集在該商圈范圍內。主要商家經營面積及檔次一覽表名名 稱稱經營面積經營面積/整體檔次整體檔次人人樂購物廣場20,000中國美電器3,500中女人世界6,000中、低惠州數碼街22,000中、低時代家具17

25、,600招商中百佳購物廣場12,000中、低海雅百貨27000中萬佳百貨22,000中天虹23，000中沃爾瑪70000中合計223,10026麥地路商圈內所擁有的商業類型主要有四種，包括超麥地路商圈內所擁有的商業類型主要有四種，包括超市市+百貨、主題商場、專業市場及商業步行街百貨、主題商場、專業市場及商業步行街 麥地商圈麥地商圈。類型類型代表商場代表商場經營面積經營面積/比例（比例（%）超市+百貨人人樂20,00061.161.1萬佳百貨22,000百佳購物廣場12,000天虹23，000主題商場（時尚百貨）女人世界6,00018.7218.72時代家具（招商中）17,600惠州美博城20,

26、000專業市場國美電器3,5002.78商業步行街惠州數碼城(女人新天地)22，00017.4合計146,100100從上表相關數據分析；麥地路商圈主要的商業類型是由“超市+百貨”構成的，表明麥地路商圈人流量流向的主要方向還是在超市上，其次是主題商場及商業步行街；另一方面表明超市+百貨及主題商場商業類型的發展在該商圈具有較好的發展態勢。27麥地路商圈商業的商業，百貨、超市以扣點為主，臨麥地路商圈商業的商業，百貨、超市以扣點為主，臨街商鋪的租金大致水平為街商鋪的租金大致水平為200-300200-300元元/月月麥地商圈麥地商圈名稱名稱經營面積經營面積/經營狀況經營狀況租金水平租金水平人人樂20

27、,000較好10%-25%國美電器3,500較好女人世界6,000一般110惠州數碼街22,000一般時代家具17,600招商中整體，50元/月百佳購物廣場12,000良好萬佳百貨22,000良好天虹23，000良好20%-25%海雅百貨27000良好4555元/月沃爾瑪10000良好8元/月合計155,100根據上表數據顯示，只有海雅百貨和沃爾瑪是以純租金的形式，其他大賣場都是提點的形式，提成點數較深圳低，一般水平。28麥地路商圈的兩大表象麥地路商圈的兩大表象麥地商圈麥地商圈未來麥地商圈的發展重點將趨向于南部方向未來麥地商圈的發展重點將趨向于南部方向普遍以主題商場和超市、百貨業態為主，大多檔

28、次中端普遍以主題商場和超市、百貨業態為主，大多檔次中端試問：試問：麥地商圈為什么那么多商場、百貨、超市？麥地商圈的上述業態為什么普遍中檔？高檔的主題商場高檔的主題商場真的在這里沒真的在這里沒有發展空間嗎？有發展空間嗎？NO29中山路商圈主要由兩個商業區組成：中山路步行街和中山路商圈主要由兩個商業區組成：中山路步行街和麗日廣場。兩者在形式上已形成了一定的互補性質麗日廣場。兩者在形式上已形成了一定的互補性質中山路商圈中山路商圈中山路商圈是惠城區政府全力打造的商業項目，由原中山路改造而成，街鋪林立。主要經營中、低檔的服飾和通訊器材。代表品牌有：優美世界、ESPRIT、真維斯、佐丹奴、時尚鳥、小豬班納

29、、萍果店、班尼路、生活幾何以及西式快餐麥當勞。目前中山路商圈主要由兩個商業載體組成，包括中山路步行街和麗日廣場。兩者在形式上已形成了一定的互補性質。30中山路商業步行街由中山西路、國慶路、五四路、環城西中山路商業步行街由中山西路、國慶路、五四路、環城西路組成，全長路組成，全長10401040米，近米，近200200家商戶，主要經營百貨，服家商戶，主要經營百貨，服飾，金銀首飾飾，金銀首飾中山路商圈中山路商圈地理位置地理位置惠州市環城西路與中山西路交匯處街長街長約1040米店鋪數量店鋪數量約200間業態比例業態比例服裝、鞋業等：53%；精品、珠寶：21%；餐飲、休閑娛樂：10%；其他：16%（以上

30、業態按業態在經營的面積計算）商品檔次商品檔次中低檔經營狀況經營狀況良好租金水平租金水平200300元/月/獨立店鋪獨立店鋪面積組成面積組成208031麗日購物廣場單體商業面積麗日購物廣場單體商業面積35,00035,000平方米，它集購物、平方米，它集購物、休閑、娛樂為一體的大型購物中心休閑、娛樂為一體的大型購物中心中山路商圈中山路商圈項項目目概概況況項目名稱項目名稱麗日購物廣場（西湖店）麗日購物廣場（西湖店）項目位置項目位置惠州市環城西二路惠州市環城西二路發展商發展商管理費管理費/元元/月月/臨街長度臨街長度/m/m80806565使用率（使用率（%）75%75%建筑面積建筑面積/35,00

31、035,000電梯及扶梯（部）電梯及扶梯（部）1010（手扶梯）（手扶梯）4 4（觀光梯）（觀光梯）開業日期開業日期20022002停車位數量（個）停車位數量（個）200200周邊配套周邊配套學校、步行街、旅游景點等學校、步行街、旅游景點等位置與位置與交通狀況交通狀況商業位置情況商業位置情況目標店距市中心商業區距離目標店距市中心商業區距離:2.5 2.5M,M,距區域商業區距區域商業區0 0KM;KM;商圈所在區域的性質：次商業中心區商圈所在區域的性質：次商業中心區公交站點及路線公交站點及路線麗日廣場：麗日廣場：1 1、2 2、5 5、7 7、1010、1111、1717、1818、1919、

32、2121、2424、2626（共（共1212條）條）項項目目規規劃劃柱間距柱間距6 66m6m中庭面積中庭面積/200200層高層高/m/m3.03.0單層商業面積單層商業面積/4,000-5,0004,000-5,000層數層數/F/F4 4招商率（招商率（%）100%100%商業業態比例商業業態比例超市：超市：15%15%，服裝、鞋業：，服裝、鞋業：25%25%，床上用品、家居飾品、兒童服裝、兒童游樂：，床上用品、家居飾品、兒童服裝、兒童游樂：30%30%，餐飲、休閑，餐飲、休閑娛樂：娛樂：20%20%其他：其他：10%10%（以上業態按業態在經營的面積計算）（以上業態按業態在經營的面積計

33、算）租租售售策策略略整體租金整體租金/元元/月月/15%15%23%23%樓層業態樓層業態1F1F：化妝品、皮具、服裝、麥當勞等，：化妝品、皮具、服裝、麥當勞等，2F2F：超市、家電、音響等，：超市、家電、音響等，3F3F：女裝，：女裝，4F4F：女裝、內衣等，：女裝、內衣等，5F5F：床上用品、兒童系列、兒童游樂等，：床上用品、兒童系列、兒童游樂等，6F6F：運動系列、音像、精品等，：運動系列、音像、精品等，7F7F：美食廣場，：美食廣場，8 810F10F：休閑、咖啡、餐飲等休閑、咖啡、餐飲等經營狀況經營狀況較好較好客戶群定位客戶群定位惠城區居民惠城區居民項目定位項目定位綜合型百貨綜合型百

34、貨主要品牌商家主要品牌商家麥當勞、麥當勞、ESPERIESPERI、ETAMETAM、真維斯、自由鳥、真維斯、自由鳥、OLAYOLAY、美寶蓮、佛羅倫、美寶蓮、佛羅倫、DISNEPDISNEP等等項目調查結論項目調查結論經過調查發現；本項目人流量較大，交通配套設施相對完善、周邊商業氣氛較濃，整體經營狀況較好。經過調查發現；本項目人流量較大，交通配套設施相對完善、周邊商業氣氛較濃，整體經營狀況較好。32中山路商圈，以步行街和百貨商場為主體，主要面對中山路商圈，以步行街和百貨商場為主體，主要面對年輕的消費者、學生等，其商圈輻射力有限年輕的消費者、學生等，其商圈輻射力有限中山路商圈中山路商圈p屬于傳

35、統的商業街道，由于缺少大型的主力店，特別是具有規模效應已經檔次提升作用的百貨商場進駐步行街，商業街的影響力以及檔次得不到提升；p如果該商業街參照廣州北京路、深圳東門等商業步行街，引入商業航母，改變商業形態，依托西湖景點，必將會成為新興的具有檔次和影響力的商業街區；p目前中山路商圈消費群是以本地中產階層和學生為主，消費特征趨向于年輕時尚型。33p 商業新概念；p 定位前思考；p 項目定位；p 項目構想；項目定位項目定位34城市城市“中心休憩區中心休憩區(CRD)”和和RBD模式模式 商業地產商業地產新型概念新型概念RBD休閑商業區模式CRD城市休憩模式休閑娛樂集約化模式商業與休閑娛樂的整合模式商

36、業新型概念商業新型概念35一、城市休憩模式一、城市休憩模式 （central Recreation Districtcentral Recreation District）城市居民休閑娛樂生活的機理，就是城市休憩模式CRD。由休憩模式創新，借助房地產開發力量，帶動休閑娛樂經濟，形成休閑娛樂文化。二、休閑商業區模式（二、休閑商業區模式（Recreational Business DistrictRecreational Business District）RBD 直譯為“休閑商業區”。突破了傳統CBD和SHOPPING MALL的商業概念，是強調“以人為本”“以景帶商”的新的商業模式。由（由（C

37、RD）模式）模式衍生出商業地產衍生出商業地產發展的兩個趨勢：發展的兩個趨勢：一是大型商業樓一是大型商業樓盤或街區的游憩盤或街區的游憩化趨勢；二是休化趨勢；二是休閑、娛樂、餐飲、閑、娛樂、餐飲、購物等的混合聚購物等的混合聚集化趨勢。集化趨勢。城市城市“中心休憩區中心休憩區(CRD)”和和RBD模式模式（1）休閑娛樂集約化模式休閑娛樂集約化模式 休閑娛樂和商業一樣，經歷了休閑娛樂和商業一樣，經歷了“小型一中型一大型小型一中型一大型一超大型一街區集聚型一超大型一街區集聚型”的發展過程，并出現了多種形的發展過程，并出現了多種形態的多樣化發展。態的多樣化發展。（2）商業與休閑娛樂的整合模式商業與休閑娛樂

38、的整合模式 以購買實體商品與多樣性服務相結合的混合經營場以購買實體商品與多樣性服務相結合的混合經營場所，并且產生以休閑餐飲、休閑娛樂、休閑康體為主題所，并且產生以休閑餐飲、休閑娛樂、休閑康體為主題的大型商業化街區，這就是商業與休閑娛樂的現代整合。的大型商業化街區，這就是商業與休閑娛樂的現代整合。36錯位交錯位交叉論證叉論證定位定位因時而變因時而變 側重定位側重定位越級分越級分 析定位析定位定位方法：定位方法：方法一：采用錯位交叉論證定位。方法二：因時而變的側重定位。方法三：越級分析定位。定位法則定位法則37根據項目區位和周邊商業環境，本項目商業適宜選擇目根據項目區位和周邊商業環境，本項目商業適

39、宜選擇目的地型商業，特色主題商業將是本項目主要業態的地型商業，特色主題商業將是本項目主要業態業態類別業態類別主要特征主要特征具體業態具體業態本項目適宜性本項目適宜性攔截型（鄰里商業）（鄰里商業）距離是消費者選擇該類業態消費場所的第一考慮因素。當新商業出現時，如果距離較現有商業更遠，那么即使其價格稍低或質量、服務稍好，也不會使消費者改變原有選擇日常快速消費品零售及服務，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區生活需要的必備商業類型替代型（區域商業）（區域商業）距離是消費者選擇該類業態消費場所的因素之一，但非第一因素。當具有比較優勢的商業出現時，即使其距離

40、較遠，消費者也樂于前往休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業、如購物中心、中型超市（3000-6000平米左右）等未來將面臨商業以規模為優勢的強勁競爭目的地型（特色商業）（特色商業）距離不是消費者選擇該類業態消費場所的考慮因素。當新商業出現時，即使消費者會將一部分消費轉向，但不會放棄對原商業選擇特色商業特色商業，如特色餐飲、體驗休閑商業中心、家電、圖書城、大型超市（2萬平方米以上）、大型娛樂場所，主題商場等較不受區位限制，結合自有資源和區域資源有發揮空間業態組合業態組合38項目屬性界定項目屬性界定以商業驅動，商住功能互動的、多功能以商業驅動，商住功能互動的、多功能大型城市綜合體項目大型城市綜合體項

41、目關鍵是正確處理下列問題：關鍵是正確處理下列問題：理順項目開發與城市發展規劃的關系，尋找機會點；借勢區域規劃，挖掘與項目定位契合點，降低風險，樹立價值標桿；項目開發適度超前，創造新的生活、居住體驗；整合優勢資源，打造核心競爭力；準確定位，制定正確發展戰略、物業規劃，樹立優勢；實現項目利益最大化，樹立品牌形象。3940定位思路定位思路以高檔百貨精品為主，高檔餐以高檔百貨精品為主，高檔餐飲和休閑娛樂為輔飲和休閑娛樂為輔 充分考慮項目整體定位檔次、客戶類型和商業現狀，可以基本排除排除以大型超市和專業市場大型超市和專業市場為主力店的商業組合形態的可能。1 1、以高端百貨精品品牌為主力店，高檔餐飲為次主

42、力店，再、以高端百貨精品品牌為主力店，高檔餐飲為次主力店，再 加休閑娛樂形式組合。加休閑娛樂形式組合。2 2、發覺周邊的有效資源，如學校、小區，增加完整的社區配、發覺周邊的有效資源，如學校、小區，增加完整的社區配 套業態組合而成。套業態組合而成。41項目主題定位：項目主題定位：業態功能定位：業態功能定位：“國際品牌百貨國際品牌百貨+品牌鮑翅海鮮酒家休閑娛樂社區配套品牌鮑翅海鮮酒家休閑娛樂社區配套”*城市城市center42國際品牌百貨國際品牌百貨+品牌鮑翅海鮮酒家休閑娛樂社區配套品牌鮑翅海鮮酒家休閑娛樂社區配套功能定位：功能定位：品牌建議：品牌建議：國際百貨類品牌：國際百貨類品牌：范思哲、Po

43、lo、阿瑪尼、CD、BCBG、KENZO鮑翅海鮮酒家：鮑翅海鮮酒家：圣廷軒、丹桂軒、王子廚房、印尼海鮮社區配套：社區配套：711、面包新語、美發店43城市城市CRDCRD標桿：確立項目城市商業制高點，高標桿：確立項目城市商業制高點，高調入市確立項目在城市、區域的示范標桿作用調入市確立項目在城市、區域的示范標桿作用u 借用、引入或創造新型商業地產概念。借用、引入或創造新型商業地產概念。如“RBD”（Recreational Business District）、“CRD”（central Recreation District）、MALL”、“ShoppingPark”等概念，甚至對日常消費模式

44、進行全新的概念創新和演繹，將新型商業概念融入項目開發中。u 以自身硬軟優勢確立所處城市商業制高點，打造標桿形象。以自身硬軟優勢確立所處城市商業制高點，打造標桿形象。“最大、最好、最完善”成為形象功能定位的主要目標。u 開創城市商業發展先例或顯著改變現有城市商業格局。開創城市商業發展先例或顯著改變現有城市商業格局。能夠以點帶面拉動區域商業品質提升，集中體現城市商圈核心化。高調立勢高調立勢中心商業區（中心商業區（CRDCRD）以高品質品牌零售商業，搭配休閑娛樂以高品質品牌零售商業，搭配休閑娛樂等形成的城市核心組團式商業街區。等形成的城市核心組團式商業街區。44名品多米諾：通過品牌確定項目在城市中的

45、名品多米諾：通過品牌確定項目在城市中的地位，地位，“品牌知名度品牌知名度”決定項目高度。決定項目高度。u聚合效應聚合效應獲得社會的認可，資本、人才、管理經驗甚至政策都會傾向名牌物業或產品。u磁場效應。磁場效應。擁有了較高的知名度，會在消費者心目中樹立起極高的威望，表 現出對品度的極度忠誠，形成品牌的良性循環。u內斂效應內斂效應名牌會增強凝聚力。名牌的內斂效應聚合了員工的精力、才力、智力、體力甚至財力、使商業物業得到提升。u宣傳效應宣傳效應名牌形成后，知名度、美譽度便會廣度傳播，利于形象確立。u帶動效應帶動效應名牌拉動商業物業的發展，對城市經濟、地區經濟、甚至國家經濟的帶動作用。u穩定效應穩定效

46、應名牌物業的穩定發展對區域經濟的穩定發展起到重要的推動作用。成功的商業物業均采取統成功的商業物業均采取統一招商、統一管理、統一一招商、統一管理、統一經營的整體策略，打造自經營的整體策略，打造自身的品牌優勢和發展戰略身的品牌優勢和發展戰略是成功實現三個統一的前是成功實現三個統一的前提基礎。提基礎。價值決定高度，名品效應成為商業項目的價值決定高度，名品效應成為商業項目的“靈魂靈魂”45注重商業物業對城市商業影響的兩個方面注重商業物業對城市商業影響的兩個方面整整合和提升，既關注商業本身，又關注業態間關系合和提升，既關注商業本身，又關注業態間關系u通過商業物業的商業類型整合，影響城市區域商圈格局和商業

47、發展。如通過MALL、shopping park形式影響改變傳統百貨商場、商業街壟斷的商業市場。u通過商業品牌的消費影響力，影響城市商業格局。u通過引入全新的著名品牌，（如SWAROVSKI斯華洛思奇等），改變城市商業檔次和品牌壟斷格局。準確定位準確定位商業物業通過自身商業影響，整合現有城市商業格局和發展現狀。商業物業通過自身商業影響，整合現有城市商業格局和發展現狀。通過商業物業自身類型的突破，引領城市商業物業變革。通過商業物業自身經營理念突破，引領城市商業轉型發展。46定位超前提升發展定位超前提升發展以滿足現階段需求為根本，以滿足現階段需求為根本，保持適度超前，引領消費保持適度超前，引領消費

48、“新觀念新觀念”u成功地商業物業建筑規模符合城市商圈的發展規模。成功地商業物業建筑規模符合城市商圈的發展規模。利用哈夫模型和城市商圈分析概念，利用城市商圈范圍、消費人群構成、物業距離和競爭者數量等參數，科學計算出商業物業的適建規模。u成功地商業物業的經營檔次基本符合城市經濟發展水平，部分產品檔次適成功地商業物業的經營檔次基本符合城市經濟發展水平，部分產品檔次適度超前。度超前。通過城市經濟發展數據，GDP、GNP等計算城市消費指數，針對消費特點確定商業物業的檔次定位。u成功的商業物業的自身發展和城市發展速度持平。成功的商業物業的自身發展和城市發展速度持平。商業物業通過不斷優化調整和擴容發展，始終

49、保持與城市經濟發展同步。“超前一步是烈士，超前半步是英雄超前一步是烈士，超前半步是英雄”變被動為主動，在市民接受的基礎上引領消費變被動為主動，在市民接受的基礎上引領消費“新觀念新觀念”符合現狀，適度超前是商業物業成功定位的原則。符合現狀，適度超前是商業物業成功定位的原則。哈夫模型公式哈夫模型公式47產業聯動：綜合體通過提升商業、商務等功能，促產業聯動：綜合體通過提升商業、商務等功能，促進區域產業融合與商業升級，改變區域人口結構進區域產業融合與商業升級，改變區域人口結構概念定義：產業聯動概念定義：產業聯動是指在一定區域內，是指在一定區域內，某些產業之間通過政某些產業之間通過政府或市場的調節，相府

50、或市場的調節，相互聯動，取長補短，互聯動，取長補短，共同發展。共同發展。多產業合理規劃、聯動發展是帶動和提升商業增值、發展的砝碼。多產業合理規劃、聯動發展是帶動和提升商業增值、發展的砝碼。u成功的商業物業不乏以二產甚至三產聯動為基礎開發和發展的。u以第二產業中的建筑業和第三產業中的商業聯動為核心。u多以第三產業中批發零售貿易業、餐飲業、房地產業，社會服務 等產業進行有機整合和創新為關鍵點。第一產業：農業第一產業：農業（包括種植業、林業、牧業和漁業）第二產業：工業第二產業：工業（包括采掘業，制造業，電力、煤氣、水的生產和供應業）和建筑業 第三產業：除第一、第二產業以外的其他各業第三產業：除第一、

51、第二產業以外的其他各業。48內部資源整合內部資源整合物業硬軟設施整合為基礎，物業硬軟設施整合為基礎，商業資源整合是關鍵，通過資源整合實現共享商業資源整合是關鍵，通過資源整合實現共享u物業硬件資源整合物業硬件資源整合是指基于商業價值細分原則，適當的對物業結構、物業設施進行合理化調整(如規避死角等)，以期達到最大的商業使用價值。u物業軟件資源整合物業軟件資源整合包括商業物業的管理公司和運營公司，二者的良性運營對物業發展起決定作用。資源整合資源整合物業資源整合主要包括硬件資源和軟件資源物業資源整合主要包括硬件資源和軟件資源。商業資源整合主要包括品牌商家資源和招商隊伍資源。商業資源整合主要包括品牌商家

52、資源和招商隊伍資源。品牌商家的多少、質素及合作契合度都是商業物業資源整合成敗的標準招商隊伍是否健全，招商工作能否按計劃正常推進，招商策略和招商手段的科學性、合理性都需要合理整合。49外部資源整合外部資源整合區域經濟、交通和宣傳推廣區域經濟、交通和宣傳推廣整合是重點整合是重點u 物業周邊的交通規劃整合以配合物業特點，并以最大便捷性為重點。u最大可能爭取市政主干道臨近物業，同時爭取二級干道及其他市政道路的修建。區域經濟和商業物業開發的有效整合。區域經濟和商業物業開發的有效整合。交通資源強力整合，合理調整修建性規劃，增加項目區域認同感。交通資源強力整合，合理調整修建性規劃，增加項目區域認同感。房因路

53、而興盛、路因房而繁榮房因路而興盛、路因房而繁榮 各類宣傳推廣媒介和方式的有機整合。各類宣傳推廣媒介和方式的有機整合。1、開發商、代理商、建筑施工單位、設計單位、廣告商、政府宣傳推廣 途徑和類別的有效整合。2、電視報紙媒體、宣傳單張、樓書、廣告牌、條幅等宣傳媒介的有效整合。1、區域主要經濟特征和物業的優勢賣點的整合。、區域主要經濟特征和物業的優勢賣點的整合。抓住區域經濟主要表現特征，契合物業的優勢賣點，使物業具備市場競爭力和生存能力。2、區域經濟發展周期和物業滾動開發策略的調控和整合。、區域經濟發展周期和物業滾動開發策略的調控和整合。根據經濟波動周期適當調控物業前期開發周期和計劃，規避經濟波動帶

54、來的開發風險。50商業與住宅合理布局與分區商業與住宅合理布局與分區人流、物流、人流、物流、車流動線合理，實現資源最大共享車流動線合理，實現資源最大共享u兩者人流游線的共享主要體現在將社區人流引入商業區域，帶旺商業發展的同時方便了社區居民的生活。u兩者物流區域的共享是采取共同的物流通道和區域。u兩者車流區域可以共享是適當將商業物業的車流游線和住宅物業的車流游線部分交叉共享，并設置分流導向，合理利用了空間資源。規劃科學規劃科學u商業物業的人流動線布局注重平面游線和立面游線交互流通。商業物業的人流動線布局注重平面游線和立面游線交互流通。u商業物業的物流區布局一般設置在商業物業價值不高的區域，并設有專

55、商業物業的物流區布局一般設置在商業物業價值不高的區域，并設有專 門的物流通道。門的物流通道。u商業物業車流動線注重便利性，一般設有地面和地下，甚至立體停車庫。商業物業車流動線注重便利性，一般設有地面和地下，甚至立體停車庫。u住宅的人流動線首先注重的是小區居民出入的便利性。住宅的人流動線首先注重的是小區居民出入的便利性。u住宅物業的物流區域一般遠離居住區，防止對居民形成影響。住宅物業的物流區域一般遠離居住區，防止對居民形成影響。u住宅的車流動線也以便利性考慮優先，但一般設置于小區地下停車場。住宅的車流動線也以便利性考慮優先，但一般設置于小區地下停車場。共享共享商業商業住宅住宅51案例：電影院選址

56、要求案例：電影院選址要求一、總體要求租賃場地符合消防設施設備、空調設施設備、隔墻起坡等結構二裝完工標準。運營過程中，物業服務標準須滿足國家電影局星級影院要求標準。二、柱距、高度與長度要求影廳柱距以大于8.4m8.4 m（或更寬）的網柱安排為好；對大、中廳所在位置還應能滿足縱向抽柱要求；影廳長度按規范要求為銀幕寬度的1.21.8倍。三、起坡與樓板承重影廳起坡一般從觀眾席第一排后開始，按每排視線超高值大于等于0.12m，排距大于等于1.1m的坡度設計，影廳平均視線超高值宜大于0.15m；起坡后樓板承重應滿足250KN/。商業物業規劃設計商業物業規劃設計前期以滿足核心商家和特殊前期以滿足核心商家和特

57、殊商家的需求為中心，在定位后規劃與招商同步推進商家的需求為中心，在定位后規劃與招商同步推進物業規劃設計指標滿足商家選址要求。物業規劃設計指標滿足商家選址要求。硬性指標：硬性指標：實用面積、層高、三通、墻體結構等。軟性指標：軟性指標：客流量、廣告位、空調系統、裝飾裝修、停車位等。物業規劃設計具有超前性。物業規劃設計具有超前性。因為一座建筑物的建筑周期一般為1-2年；使用周期更長達50年左右。因此，物業規劃設計上，需要根據經濟水平和人們的要求進行超前設計。如人流通道、最大客流容量、樓板承重、停產位數量、層高、新風和中央空調系統機組功率、消防設施等全部需要超前考慮。52商業物業的建筑形態特征商業物業

58、的建筑形態特征不但應具備良好的不但應具備良好的展示性、昭示性，還要求新，求變，主導潮流展示性、昭示性，還要求新，求變，主導潮流 通過改造物業自身外觀提高展示性和昭示性。如大幅的玻璃幕墻 和通透的落地玻璃等。通過附加宣傳物品提高物業展示性和昭示性，如利用附加的廣告牌、增加商業小品等方式。整體建筑外部形態與眾不同，即體現形象的獨特性，又講究實用性內部構造大膽嘗試，如挑高門頭、錯位中庭、空中連廊等。建筑形態保持良好的展示性和昭示性。建筑形態保持良好的展示性和昭示性。建筑形態標新立異。建筑形態標新立異。53項目關鍵要素：項目關鍵要素：制定恰當目標；樹立項目和新競制定恰當目標；樹立項目和新競爭力和進行產

59、業整合；形成項目自身體系爭力和進行產業整合；形成項目自身體系 產業結合產業結合關鍵要素關鍵要素 項目目標項目目標自成體系自成體系 項目競爭力項目競爭力 確保項目整體運營成功；確保項目整體運營成功；實現資產儲備及目標利益的最大化；實現資產儲備及目標利益的最大化；樹立品牌形象；樹立品牌形象；如此大規模、功能多元的商住綜合項如此大規模、功能多元的商住綜合項目，必須有相關主題拉動，并與相關目，必須有相關主題拉動，并與相關產業結合；產業結合；通過結合宜昌當地的旅游產業及未來通過結合宜昌當地的旅游產業及未來的發展趨勢，確定本項目的戰略發展的發展趨勢，確定本項目的戰略發展方向；方向；充分整合與旅游業相關的上

60、下游產業，充分整合與旅游業相關的上下游產業，實現項目的可持續發展；實現項目的可持續發展；項目所處位置及商業體量決定本項目商業必須自成項目所處位置及商業體量決定本項目商業必須自成體系；體系；適度超前，形成項目獨特的價值體系，帶給宜昌城適度超前，形成項目獨特的價值體系，帶給宜昌城市居民全新的商住體驗，才能形成強勢的競爭力；市居民全新的商住體驗，才能形成強勢的競爭力；大商業、大娛樂、全新的休大商業、大娛樂、全新的休閑、娛樂、生活新方式；閑、娛樂、生活新方式；配套齊全，功能復合、多元，配套齊全，功能復合、多元，滿足人們多層次消費需求；滿足人們多層次消費需求；滿足新都市主義生活理念，滿足新都市主義生活理

61、念，體驗生活、娛樂為一體的便體驗生活、娛樂為一體的便捷生活體驗；捷生活體驗；54商業類型定位商業類型定位外向型社區商業外向型社區商業 根據諸多商業案例研究和多年社區商業操作經驗，商業面積與商住面積比率不同，商業整體定位也不同。本項目：本項目：商業面積 商住面積 由以上比例可知，本項目商業為，未來將以社區型消費為基礎，需要吸引周邊大量外部消費人群以支撐本項目的商業運作。類類 型型商業比例商業比例表表 現現 特特 征征外向型外向型5 在滿足本社區居民的前提下，吸引大量的外部消費群以支撐經營的社區配套商業類型，是三種類型當中對外經營性質最強的社區商業類型。通常商業體量較大。偏外向型偏外向型25立足于

62、本社區居民，兼顧外部消費群的社區配套商業類型，兼有外向型社區商業的部分特征。內向型內向型2在規劃時基本只考慮本社區消費群的社區配套商業，通常商業規模以本社區居民消化程度為限。55p 招商思路；p 招商原則；p 推廣思路；p 資源庫列舉；營銷推廣營銷推廣56業態規劃比例按照購物：餐飲：其他業態規劃比例按照購物：餐飲：其他4040：3030：3030招商階段招商階段57招商思路招商思路 維持整體業態比例維持整體業態比例4 4：3 3：3 3，堅持十大招商原則，堅持十大招商原則 按照零售餐飲40%、購物30%和其它服務30%的比例進行設置，同時滿足十大原則。第一原則第一原則 維護整體定位業態規劃的業

63、態比例。第二原則第二原則 維護整體商業部分的統一主題形象、統一品牌形象。第三原則第三原則 招商對象在功能和形式上擇優選擇，避免惡性競爭。第四原則第四原則 根據商業模式選擇相應的招商方式。第五原則第五原則 招商各業態先后順序原則。第六原則第六原則 核心主力店招商布局原則。第七原則第七原則 采取特殊商戶招商優惠原則。第八原則第八原則 采取對前期進駐租賃經營戶采用放水養魚的原則。第九原則第九原則 統一招商要充分體現和強調對商戶的統一服務。第十原則第十原則 提供完善的后期物業管理，為商戶和消費者提供便利。招商階段招商階段58商業運營管理：商業運營管理：統一經營、統一管理，按照商業運營統一經營、統一管理

64、，按照商業運營的規律實施對大型商業綜合體管理，提升商業價值的規律實施對大型商業綜合體管理，提升商業價值運營管理的八大職能運營管理的八大職能商業經營管理的實質就是以物業產權人的利益為前提，制定出相應的經營規則，讓全體經營者共同執行和遵守，以限制和規范經營行為，最終達到良性經營的目的。商業地產經營管理質量曲線圖商業地產經營管理質量曲線圖 50%70%160%230%100%300%280%150%59分階段推廣策略分階段推廣策略:分四個階段，逐步將項目分四個階段，逐步將項目推出市場，最終實現商業價值最大化的目標推出市場，最終實現商業價值最大化的目標第一階段：梳理業態，蓄水造勢第一階段：梳理業態，蓄

65、水造勢第二階段：炒作概念，重拳出擊第二階段：炒作概念，重拳出擊第三階段：商旺財旺，實現雙贏第三階段：商旺財旺，實現雙贏結點：前期資源整合與招商意向洽談工作。核心：招商中心的環境布置；宣傳資料到位；招商人員到位；結點：將主題商業概念進行深度炒作并灌輸給客戶。核心：樹立項目商業形象，宣傳推廣推廣及時到位，增強商 家信心。結點：促成多方共贏。核心：專題活動設計；媒介運用；知名商戶簽約儀式；第四階段：全面推廣，實現目標第四階段：全面推廣，實現目標營銷推廣營銷推廣60 原則原則：明確項目商業規劃定位細則，人員、物料、場址到位。執行執行：1、市場調研論證結束，項目方案確定，制定相關推廣計劃，招商手冊制作完

66、畢。2、項目外圍包裝施工啟動、商業招商中心投入使用。3、現場噴繪、彩旗、條幅、導視系統、電視錄相全部完成4、項目組成員通過本身資源庫、網絡、現場、走訪與商家洽 談進駐事宜。營銷推廣營銷推廣61 原則原則：項目信息集中發散，勢頭迅速猛烈，引爆市場。：項目信息集中發散，勢頭迅速猛烈，引爆市場。執行執行：1、整合各種媒體（電視、報紙、短信、路旗、單頁、夾 報），高密度、集中性將商圈主題概念信息傳遞給市 場，引爆儲蓄已久的市場形勢。2、誠邀品牌商戶參加活動。3、活動現場及項目包裝、布置、人員全部到位。（拱門、氣球、舞臺、主持、禮儀、有關領導、項目組團隊、表 演人員等）4、物料備齊：有關文件、其它宣傳物

67、料。營銷推廣營銷推廣62項目營銷推廣策略：項目營銷推廣策略：立足市場競爭，挖掘項立足市場競爭，挖掘項目優勢，制定項目整體營銷戰略和推廣方案目優勢，制定項目整體營銷戰略和推廣方案商業地產推廣六大方面商業地產推廣六大方面 整合傳播資源放大亮點，吸引眼球真誠表白，一諾萬金創意獨特，理性說服有效投放，擴大戰果準確定位，集中打擊瞄準目標，箭無虛發63招商資料是項目形象建立和信息傳播最基本手段，其內招商資料是項目形象建立和信息傳播最基本手段，其內容體現項目的核心價值，物料制作要品質感和檔次感容體現項目的核心價值，物料制作要品質感和檔次感商鋪平面圖商鋪平面圖商業的商業的logo及案名及案名資料包裝資料包裝招

68、商手冊招商手冊宣傳單張宣傳單張海報海報64招商處和樓體包裝最吸引客戶、渲染氛圍；圍板、廣場包裝招商處和樓體包裝最吸引客戶、渲染氛圍；圍板、廣場包裝是為了展示形象、吸引關注；要求要有文化品位和核心提煉是為了展示形象、吸引關注；要求要有文化品位和核心提煉展板展板形象背景形象背景項目模型項目模型室內包裝室內包裝包裝上需要重度渲染，包裝上需要重度渲染，烘托商業氣氛。烘托商業氣氛。項目現場包裝項目現場包裝65廣場小品廣場小品廣場休憩椅凳廣場休憩椅凳圍墻圍板圍墻圍板大型條幅大型條幅樓體、廣場樓體、廣場包裝示意包裝示意項目樓體包裝項目樓體包裝樓體包裝形成項目最直觀印象，吸引過往潛在客戶；要求感樓體包裝形成項

69、目最直觀印象，吸引過往潛在客戶；要求感性、富渲染力，能直接挑動潛在客戶大腦神經、震撼內心性、富渲染力，能直接挑動潛在客戶大腦神經、震撼內心主要對商鋪玻主要對商鋪玻璃幕墻進行包璃幕墻進行包裝，符合業態裝，符合業態定位，具備顯定位，具備顯著業態標識的著業態標識的大幅噴繪是首大幅噴繪是首選之一。選之一。66高速公路條幅高速公路條幅立柱廣告牌立柱廣告牌主要道路的路旗等主要道路的路旗等廣告牌廣告牌戶外包裝主要在人流密集區或車輛必經地發布項目信息，戶外包裝主要在人流密集區或車輛必經地發布項目信息，增強項目的傳播途徑；要求凝練傳神，傳遞重要信息增強項目的傳播途徑；要求凝練傳神，傳遞重要信息戶外廣告包裝戶外廣

70、告包裝在戶外廣告的選擇應在戶外廣告的選擇應考慮皇崗口岸附近的考慮皇崗口岸附近的位置，吸引港客。位置，吸引港客。67產品運作模型產品運作模型第1階段時間軸數值軸招商強度曲線租賃價格曲線商業價值曲線現場展示度曲線第2階段第3階段68數據庫的運用，將大大促進商業地產的運作數據庫的運用，將大大促進商業地產的運作商業開發經營機構商業開發經營機構美國GGP、香港啟勝、中信城市廣場 大賣場大賣場/超市超市沃爾瑪、家樂福、歐尚、麥德龍、易初蓮花、易買得、百佳、屈臣氏、迪亞天天、好又多、樂購、大潤發、物美、華潤萬家、世紀聯華、家世界、新一佳、人人樂、武漢中百、江蘇時代、家得利、農工商裝飾建材裝飾建材家得寶、百安

71、居、樂華梅蘭、宜家、東方家園、美克美家，家福特、好美家、盛源大地、金海馬、吉勝偉邦、紅星美凱龍、月新家居、石頭剪刀布、好飾家 百貨百貨伊藤洋華堂、吉之島、西武、伊勢丹、百盛、新世界、太平洋、巴黎春天、連卡佛、崇光、百聯集團、華聯集團、王府井百貨、山東銀座、重慶百貨、人商集團、廣百、金鷹國際 商業數據庫商業數據庫69家電家電百思買、永樂、國美、蘇寧、五星、人中、三聯、順電、銘可達IT IT連鎖連鎖百腦匯、太平洋數碼、宏圖二胞、賽博數碼、頤高連鎖商務酒店連鎖商務酒店如家快捷、錦江之星、七天酒店、莫泰168、速8、宜必思、格林豪泰、假日快捷酒店 藥店藥店老百姓大藥房/復興大藥房/海王星辰藥店/桐君閣

72、大藥房/中聯大藥房/金象大藥房/九洲大藥房/海王星辰/同仁堂/美信醫藥國際連鎖書店書店大眾書局/新華書店/貝塔斯曼/席殊書屋/季風書園/博庫書城 部分業態及品牌部分業態及品牌70餐飲餐飲西式快餐：百勝（肯德基、必勝客）、麥當勞、德克士、漢堡王、味千拉面、PAPA JONES西式正餐：星期五餐廳中式快餐：真功夫、永和大王、大娘水餃、大食代、金魚豹、集集小鎮、新亞大包、避風塘、仙蹤林中式正餐：小肥羊/小尾羊、東來順、美林閣、美林小廚、小南國、譚魚頭、張生記、新開元、渝信、陶然居、俏江南、蘇浙匯、湘鄂情休閑類：星巴克、真鍋、兩岸、迪歐、園緣園、仙蹤林、元祖、可頌坊、克莉斯汀娛樂休閑健身娛樂休閑健身迪卡儂體育用品、方特科技樂園、天線寶寶、湯姆熊、華納、錢柜KTV、好樂迪KTV、酷比龍KTV、Fitness First健身連鎖中心、舒適堡健身連鎖中心、星之健、中體健身、自然美、克麗斯緹 部分業態及品牌部分業態及品牌71匯報完畢匯報完畢 Thanks!