1、成都高層項目考察報告考察目的:主要考察成都市場中的高贈送面積項目；次要考察在規劃、景觀、推廣等有借鑒性的項目；主要考察項目：萬科金域藍灣，藍光-富麗碧蔓汀，龍湖翠微清波，藍光凱麗美域，麓島國際社區，仁和春天大道，萬科金域西嶺，中海蘭亭，麓山國際社區，華潤翡翠城，華潤二十四城；第一類 高贈送項目分析NO 1 通過雙層挑高來贈送做法 1：雙層挑高內陽臺全贈送，一般通過奇偶錯的方式實現戶戶贈送，這種做法在西安也比較常見(大華中海復地項目都有采用)，在此不做敘述。做法 2：將雙層挑高陽臺面積擴大且臨近入戶門，則此陽臺可改為客廳使用。此方法在此做論述。贈送面積原理：陽臺不封閉計算一半面積，但國家政策規定
2、如高度超過2層層高，則不計算面積。采取以上贈送方式的項目有：萬科金域藍灣、中海蘭庭、藍光碧波汀、春天大道等；開發商：深成都萬科成華置業項目地：成華區建設路1號項目占地：74000平方米建筑面積：300000平方米容積率：5物業類型：普通住宅建筑類型：多層,高層開盤時間：2007 年 10 月13 日總數/套數：2200戶萬科金域藍灣 全贈送挑高客廳，最夸張的面積贈送點評：在城市核心地段，通過萬科的品牌號召力及高層產品特有的產品研發模式，營造了獨特的產品力高贈送，并以此實現了爆破容積率及產品溢價。當然萬科如此夸張的偷容積率做法也和其高成本不無關系，萬科此項目拿地價格超過了800萬/畝。萬科金域藍
3、灣雙層挑高贈送偷 面 積 做 法 贈 送 雙 層 高 露 臺 及 雙 層 高 內 陽 臺贈送面積原理：陽臺不封閉計算一半面積，但國家政策規定如高度超過2層層高，則不計算面積。萬科金域藍灣雙層高客廳臺贈送雙層高露臺贈送裝修前后對比結論：這樣大膽的贈送面積在西安很難報批，且不利于龍湖企業形象樹立，建議不采用。雙層挑高贈送雙層挑高贈送中海蘭庭開發商：中海興業（成都）發展有限公司項目地：成都市新會展片區站華路項目占地：110 畝建筑面積：35萬 容積率：4.2綠化率：40 物業管理：中海物管（1.9 元/平方米）建筑類型：32+1 高層（二期）中海蘭亭 全贈送挑高多功能廳點評：成都房地產發展成熟，競爭
4、激烈。對于高層住宅市場來說，提高得房率和高贈送是競爭的重要砝碼。中海地產不得不如萬科等開發商通過高贈送來實現其競爭力的提升。贈 送 面 積 做 法 贈 送 雙 層 高 的 內 陽 臺 并 可 增 添 夾 層，提 高 得 房 率贈送面積原理：陽臺不封閉計算一半面積，但國家政策規定如高度超過2層層高，則不計算面積。中海蘭庭效果說明結論：當雙層挑高的面寬進深較為寬裕時，則可增加夾層和室內樓梯來提高得房率。西安市場目前未見此方法。雙層挑高贈送做法 1：內陽臺如果尺寸較小，則可當作功能房使用，如入戶花園、書房等。做法 2：如果內陽臺進深和面寬都足夠尺寸且臨近入戶門，則此內陽臺可改為客廳使用。NO 2 半
5、封閉的內陽臺的贈送贈送面積原理：內陽臺不封閉計算一半面積，如果內陽臺尺寸足夠大，則可當作功能房如書房等使用，甚至當作客廳使用。采取以上贈送方式的項目有：藍光碧波汀、藍光凱麗美域等；藍光-富麗碧蔓汀藍光富麗碧蔓汀 將露臺與客廳融為一體的高贈送開發商：藍光集團項目地：成華區解放北路1 段項目占地：66667平方米建筑面積：350000平方米容積率：4物業類型：普通住宅建筑類型：26+1層總數/套數：3514戶點評：藍光集團旗下項目，均走性價比路線，通過高贈送及實在的打折促銷方式，吸引了很多中下層客戶。這也是該企業的核心發展理念在細分領域市場做足差異化。半封閉的內陽臺贈送藍光-富麗碧蔓汀偷面積做法
6、將客廳與露臺連為一體裝修前后對比結論：這樣原始赤裸的偷面積在西安很難報批，且不利于龍湖企業形象樹立，建議不采用。說明，通過客廳不做梁柱及門的方式，將露臺與客廳相連，使其成為一大的內陽臺，計算一半面積。NO 3.入戶花園贈送或半贈送說明：入戶花園贈送，這樣的方式在西安使用較為常見，在此不做贅述。NO 4 贈送花架層說明：目前這種方式只在成都中海蘭庭看到此方法的使用，在西安市場尚未見到應用。花架層贈送中海蘭庭點評：在西安市場未看到此類方式的贈送，且花架贈送的面積使用起來仍有一些不便（需要增加預制板，且部分費用需要客戶承擔），建議此方法不采用。5、贈送倒凸窗（步入式落地窗）低于2.2米送點評：這樣的
7、做法現在開始流行和泛濫，問題是西安地區對倒凸窗的進深是否有嚴格要求，如果沒有則可大送面積，希望研發部門會同銷支同事進一步核實此方法的使用可能性。6、利用層高不足2.2米贈送面積贈送面積原理：國家政策規定，建筑層高不足2.2米，不計使用面積。華潤24城通過富有智慧的嘗試，做到了戶型的創新及高贈送。抬高下降多功能廳下沉，但未封閉，故算半面積，為創新設計；書房做局部錯層，層高不到2.2米，書房面積全贈送。點評：此方法既嚴格執行國家法規，同時也很巧妙地實現了高贈送，建議研發部門重點考慮。2.22.82.22.8米米米米華潤二十四城送面積示意圖上戶書房（全送）上戶餐廳（半送）下戶書房（全送）下戶餐廳（半
8、送）小結：強調客廳朝南、主臥朝南；兩房目標群體以剛性需求客戶為主，面積贈送上應強調使用性，贈送面積可改成的房間應首先從次臥考慮，在尺度要求上比功能房高（開間至少在2.9m以上），贈送方式建議采取半封閉的內陽臺方式；普通三房通過贈送基本可以實現四+x的格局，建議采取華潤24城的做法；其他方法如挑空客廳送面積等方法既不符合西安地產發展水平，也不利于龍湖品牌形象，建議不予以考慮；面積贈送上，強化可拆卸倒凸窗手段的應用，若西安市場不存在倒凸窗0.6m的進深限制，則倒凸窗可大量增加贈送面積；雙層高露臺，贈送面積有限且影響外立面美觀及安全性，建議慎重考慮。產品形式建筑面積贈送面積預計實際面積區間贈送形式及
9、要求圖例說明二房80-891090-991、內陽臺（即空中院館）半送，進深大于2.9米，可改為次臥室，對于這類客戶、來說，內陽臺的使用價值高于入戶花園。2、南向凸窗全送三房120-13015-201351501、建議采取華潤24城的做法，半送書房和全送多功能廳的做法，使贈送面積進一步擴大2、南向凸窗全送四房170-18020-30190-2001、此類客戶更注重生活情趣和質量，故贈送可考慮雙層挑高贈送方式，建議采用中海蘭庭的做法。2、南向凸窗全送針對西安岳家寨項目的產品贈送建議第二類 精裝修分析成都萬科金域西嶺案例分析Case Analysis of VANKE 作為留給客戶的第一印象,萬科對
10、住宅大堂及電梯前室的包裝十分重視.營銷展示-大堂及電梯前室精裝修-材料展示 萬科在樣板間外設置一塊區域,展示房間里主要廚衛用件,向客戶傳遞產品用材的信息,目的是讓客戶放心.大戶型的廚房設置大水槽,方便清洗大型號的炒鍋等.同時廚房開低窗,方便設置地柜和吊柜.在廚房的吊柜下懸掛多功能液晶顯示屏,可控制門禁看電視.精裝修-廚房 衛生間鏡子下設置暖燈,營造舒適明亮的環境 淋浴區地漏設置成長槽,提高下水的速度,避免淋浴區大面積積水既美觀,又防滑.精裝修-衛生間點評：根據本案的實際情況不適合做精裝，但可為半坡湖項目中的高層組團適當考慮。第三類 營銷推廣分析體驗中心外部項目標識建議：選取震撼力較強的建筑形態
11、，沉穩大氣材料選擇方面玻璃鋼或是鍍鋅板烤漆體驗中心樓體上的字體選擇金銀色為主，突出眼前一亮的感覺體驗中心內部標識建議防撞玻璃粘貼龍湖地產標識及項目標識溫馨提示等公示用畫架展示品牌宣傳冊等銷售道具選擇金屬質感較強的材料吧臺的裝修要注意細部處理及整體風格保安崗臺細部處理建議設置崗臺周圍鮮花點綴崗臺要印龍湖標識崗臺太陽傘需要印龍湖地產標識功法樣板間展示：為了更好的突出龍湖品牌在建筑材料選擇上的精益求精，讓每一個購房者明白龍湖對每一種材料選擇上的精細程度，建議展示功法樣板間樣板房裝飾建議主題樣板間展示：選取一種主題風格，如音樂主題，時尚女白領主題裝飾物的選取要突出生活情趣，銷售員現場聲情并茂講故事模型制作建議模型制作要注意細節的展示：地下室多功能體的建議材料的選取每一種風格用哪些元素表達景觀標識牌及物業停車場服務建議景觀標識牌選取木質材料，形狀建議葉片狀，與植物交相輝映樹木標注“農藥噴灑期間請勿接觸”表示龍湖對植物的精心養護由于夏日陽光熾熱，物業停車場服務建議給車主預備車套或是遮陽板感謝聆聽Thanks
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